資產(chǎn)評估自考計算題資料

1、 、機器設(shè)備評估（一）某企業(yè)1990年底從國外進口了一條生產(chǎn)線，進口合同中的FOB價格是15萬美元，2000年底對該生產(chǎn)線進行評估。評估人員在詢價過程中，了解到該型號的生產(chǎn)線已不再生產(chǎn)，取代它的是新型號的同類生產(chǎn)線，新生產(chǎn)線的報價是20萬美元。但評估人員了解到最近國內(nèi)有一家企業(yè)剛購得該新型號生產(chǎn)線。成交價為16萬美元。評估人員又了解到舊型號生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力僅為新型號生產(chǎn)線的80%。評估基準日人民幣美元的匯率為8.3 ： 1。境外運雜費按 FOB價格的5%計，保險費按FOB的0.5 %計，關(guān)稅稅率為10%,增值稅稅率為17%。銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8 %計算， 國內(nèi)運雜費按（CIF價格+銀

2、行手續(xù)費）的3%計算。安裝調(diào)試費已包含在價格中，由廠方派人安裝調(diào)試，不另付。評估人員還了解到以下情況：（1）經(jīng)技術(shù)檢測，該設(shè)備尚可使用5年；（2）由于企業(yè)的產(chǎn)品在市場上長期供大于求，因此生產(chǎn)線利用率僅為80%,此種狀況在評估基準日后將一直延續(xù)下去；（3）該企業(yè)的所彳#稅率為 33%,企業(yè)所在行業(yè)的投資報酬率為10%,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7。要求：（1）根據(jù)上述資料計算該生產(chǎn)線的重置成本；（2）計算該生產(chǎn)線的實體性貶值額；（3）計算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額；（4）計算該生產(chǎn)線的評估值。（計算結(jié)果以萬元為單位）解：FOB=16 80%=12.8 （萬美元）國外運雜費=12.8 X 5%=0.64

3、（萬美元）保險費=12.8 X 0.5%=0.064 （萬美元）CIF= （12.8+0.64+0.064 ） X 8.3=112.08 （萬元）關(guān)稅=112.08 X 10%=11.21增值稅=（112.08+11.21 ） X 17%=20.96銀行手續(xù)費=112.08 X 0.8%=0.09國內(nèi)運費=（112.08+0.09 ） X 3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（萬元）實際已用年限=10X80%=8（年）5頭體性貶值率=1 =61.54%8 5實質(zhì)性貶值=148.54 X61.54%=91.41 （萬元）經(jīng)濟性貶值率=（ 1

4、-0.8 0.7） X 100%=14.46%經(jīng)濟性貶值=（148.54-91.41 ） X 14.46%=8.26 （萬元）評估值=148.54-91.41-8.26=48.87（萬元）（二）被評估的設(shè)備購建于 2000年6月，賬面原值為120萬元，2002年6月對該設(shè)備進行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費用為 15萬元，2004年6月對該設(shè)備進行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)資料：（1）從2000年至2004年，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為102%、105%、103%、106%、108%;(2)由于使用了新型技術(shù)，該設(shè)備的月人工成本比社會普遍運用的同類設(shè)備節(jié)約5000元；(3)該

5、設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為 0.7 ,該企業(yè)為正常納稅企業(yè);(4)該設(shè)備在評估基準日前利用率僅為60%,評估基準日后，預計利用率可達80%;(5)經(jīng)檢測該設(shè)備尚可使用8年。要求：(1)計算該設(shè)備的重置成本;(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限與成新率;(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額；(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值額；(5)計算該設(shè)備的評估值。解:重置成本=120X 108% +15X 重置成本=120X 108% +15X 102%108%120 -加權(quán)投資年限=102%-108%=142.79103%108%4 15 -103%(萬元)142.79實際已用年限=3.78

6、 X 60%=2.27 （年）2-=3.78 （年）成新率=_8_ X 100%=77.90%2.27 8實體貶值=142.79 X （ 1-77.9%） =31.56 （萬元）功能性增值=0.5X12X （1-25%） X 1一（1一10%）-8 =24 （萬元）10%經(jīng)濟性貶值率=（1-0.8 X 100%=14.46%貶值額=（142.79-31.56+24 ） X 14.46%=19.55 （萬元）評估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（萬元）(三)2006年12月，評估人員對 A設(shè)備評估時，了解到以下情況：(1)A設(shè)備購建于1996年12月，其賬面價值 20

7、萬元，2001年12月和2004年12月進行過兩次技術(shù)改造，添置 自動控制設(shè)施，分別支出5萬和3萬元。(2)A設(shè)備經(jīng)鑒定，尚可使用 7年。經(jīng)調(diào)查，A設(shè)備購建以來，其每年的價格上升率為10%右，評估基準日前設(shè)備的實際利用率為 90%要求計算：(1)A設(shè)備的重置成本；(2)A設(shè)備的加權(quán)更新成本；(3)A設(shè)備的加權(quán)投資年限；(4)A設(shè)備的成新率。(復利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))解：重置成本=20X (1+10% 10+5X (1 + 10%) 5+3X (1+10% 2=20 X 2.59+5 X 1.61+3 X 1.21 =51.8+8.05+3.63=63.48( 萬元) 加權(quán)更新成

8、本=51.8 X 10+8.05 X 5+3.63 X 2=565.51（萬元） 加權(quán)投資年限=565.51 + 63.48=8.9 （年）或：51.8 10 8.05 5 3.63 2 =8.9 年 63.48實際年限=8.9 X90%=8（年）成新率=_2_ =46.67%8 7（四）被評估成套設(shè)備購建于1992年12月，帳面價值100萬元，1997年對設(shè)備進行技術(shù)改造，追加投資20萬元,2002年12月對該設(shè)備進行評估。經(jīng)評估人員調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)：（1）從1992年到1997年，每年該類設(shè)備價格上升率為10%而從1997年至2002年設(shè)備價格維持不變；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代

9、設(shè)備超支2000元；（3）被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為 0.7,所得稅率為33% （4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的80%經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。要求：（1）計算被估設(shè)備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設(shè)備的評估值（以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。解：重置成本 =100 X （1 + 10% 5+20 =100 X 1.61+20=181（萬元）加權(quán)投資年限=161 10一20- =9.45 （年）181實際使用年限=9.45 X 80%=7.56 （年）一5成新率=39.81%7.56 5

10、實體性貶值=181 X （1-39.81%） =108.94（萬元）功能性貶值=0.2X12X （1-33%） X 1（1_10%）-5=1.608 X 3.790810%=6.10（ 萬元）經(jīng)濟性貶值率=（ 1-0.8 0.7） X 100%=14.46%經(jīng)濟性貶值額=（181-108.94-6.1 ） X 14.46%=65.96 X 14.46%=9.54 （萬元）設(shè)備評估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（萬元）（五）B設(shè)備5年前購置，賬面價值為30萬元。評估時該型號的設(shè)備已不再生產(chǎn)，被新型設(shè)備所取代。經(jīng)調(diào)查了解，評估時，其他公司購置新型設(shè)備的價格為40萬元。評估人

11、員從功能上鑒定：B設(shè)備與新型設(shè)備生產(chǎn)能力之比約為0.8;B設(shè)備剩余使用年限為 8年。要求：（1）估算B設(shè)備的重置成本。（2）估算B設(shè)備的成新率。（3）估算B設(shè)備的評估價值。解：重置成本=40X 0.8=32（萬元）成新率=8 =61.54%5 8評估值=32 X61.54%=19.69 （萬元）（六）評估人員對甲公司的一臺生產(chǎn)控制設(shè)備進行評估時，了解到以下情況：（1）該設(shè)備與目前同類新式控制設(shè)備相比，額定操作人員多2名；維護費用每年多支出4000元，其他方面大致 相同。(2)經(jīng)測定該設(shè)備尚可使用3年；確定的折現(xiàn)率為 10%。(3)操作人員年均工資 26000元；企業(yè)適用的所得稅率為25%。要求

12、：請幫助評估人員計算：(1)該設(shè)備的年超額運營成本；(2)該設(shè)備的年凈超額運營成本；(3)該設(shè)備的功能性貶值。(計算結(jié)果以萬元為單位，保留兩位小數(shù))解：年超額運營成本：2X26 000+4000=56000元(2)年超額運營成本凈額 =56000X(1 -25 % )=42000元(3)功能性貶值=42000X (P/A,10%,3 ) =42000X2.487=104 454 元(七)評估人員對B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價值進行評估時，對經(jīng)濟性貶值的相關(guān)因素進行了調(diào)查了解。具體情況如 下：(1)該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6; (2)企業(yè)正常投資報酬率為10%適用的所

13、得稅率為25% (3)評估時，正值國家實施宏觀調(diào)控政策，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若 不降價，則年產(chǎn)量會減至800噸；若每噸降價100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。估計調(diào)控政策對企業(yè)的影響會持續(xù)3年。要求：請幫助評估人員計算(1)該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率；(2)該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額。(計算結(jié)果以 元為單位，取整數(shù))解：1)經(jīng)濟性貶值率 =1- (800 + 1000) 6X 100%=12.53%(4 分)(2)年收益凈損失額 =100X 1000X ( 1-25%) = 75000元(3分) 經(jīng)濟性貶值額=75000 X ( P/ A, 10% 3) =186518元(

14、3分)(八)被評估設(shè)備購置于1998年4月，購置價為200萬元，在不停產(chǎn)的情況下，于2000年4月對該設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬元給設(shè)備增添了一個深加工配套裝置。2008年4月進行評估，2008年4月該設(shè)備由于操作上的原因設(shè)備傳動齒輪嚴重受損，經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測，認定該設(shè)備更換傳動齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動齒輪的價值約占設(shè)備重置成本的2%,傳動齒輪的現(xiàn)行購買價格為5萬元，調(diào)換費用(包括因調(diào)換而造成的停產(chǎn)損失 )約2萬元。評估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設(shè)備1998年的定基物價指數(shù)為 106%, 2000年的定基物價指數(shù)為 108%, 2008年的定基物價指數(shù)為118%。要求：(1)計算

15、被評估設(shè)備的重置成本；(2)計算該設(shè)備的有形損耗(或成新率)及評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))解：重置成本=200 118% 106%+15 118% 108%=222.64+16.39=239.03(萬元)加權(quán)投資年限=(10 222.64+8 16.39) 239.03=9.86(年)可修復的實體性貶值=7(萬元)不可修復的實體性貶值 =239.03 (1-2%) 9.86(9.86+10 ) =116.299 (萬元)實體性貶值率=(7+116.299 ) 239.03 100%=51.58% 設(shè)備評估值=239.03(1-51.58%) =115.74 (萬元)(九)

16、被評估設(shè)備是于2004年1月1日進口的大型設(shè)備，賬面原值為人民幣2219.38萬元，其中以美元支付的設(shè)備購置款（離岸價）折合人民幣1500萬元，境外運輸及保險費占離岸價的 1.5 %,設(shè)備進口時的關(guān)稅稅率為 17%,增值稅率為 17%,銀行手續(xù)費為到岸價的 1%,國內(nèi)運雜費為人民幣 20萬元，安裝及配套費用共計人民幣 100萬元，進口時美元 與人民幣的匯率為1 ： 8.2 ,評估基準日為 2008年1月1日。評估人員在評估中了解到， 設(shè)備生產(chǎn)國同類設(shè)備在 4年中價格上升了 5%,境外運輸及保險費仍為離岸價的1.5%,評估基準日該設(shè)備的進口關(guān)稅稅率下降至10%,增值稅率仍為17%,銀行手續(xù)費率也

17、未發(fā)生變化。對國內(nèi)調(diào)查得知，4年中各種費用物價指數(shù)均發(fā)生了較大變化，其中安裝配套費用2004年1月1日的定基物價指數(shù)為108%, 2008年1月1目的定基物價指數(shù)為116%,運雜費用價格指數(shù)自 2004年起均在上一年的基礎(chǔ)上遞增1%。經(jīng)對設(shè)備情況調(diào)查鑒定得知，該設(shè)備與現(xiàn)有同類新設(shè)備相比，每年增加運營成本20萬元，今后該設(shè)備若保持 100%的利用率，則尚可使用12年。評估基準日美元對人民幣的匯率為1 : 7,企業(yè)所在行業(yè)的正常投資回報率為10%,企業(yè)所得稅率為 25%。要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本； （2）計算該設(shè)備的評估值。 （計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）、(1(11.5%)7

18、 1,364.68萬元1.5%)7 (1(11.5%)7 1,364.68萬元1.5%)7 1,364.68萬元255.2萬元255.2萬元15用2）喂瑞崛如施府F）1,36868萬免5%涉我輔隨fe完解科681,30%68墀47萬元跳稅觸64.6836468 136:4防用4譙行毒福耀翻抑64168 1136班西7%幼膜困屋爨費額0 F1%或20.6嫡窕貴段底用 200（出陵）4 1020181貴段底用 200（出陵）4 1020181辦元116%段希卿齦膿100喻蕭介10741屎稅額進口增值稅額鉤格的秘瞇f古值設(shè)備題肆轎本M焚怖值M解怖獺銀行手續(xù)費額絳陽聰據(jù)額國內(nèi)運費安裝費用1,898.2

19、1萬元國內(nèi)運費安裝費用1,898.21萬元1收彼俺奧耦估伸898M成工第74嗨M功能性貶值經(jīng)濟性貶值4 4121)實體性貶值1898.21 4 1474i.55|；0%S 122)功能性貶值 20 (1 25%2 102.21萬元1 (11q%)12羽幼悌佳題值20 (1 25%);。/ ,102.21萬兀10%歌 ifeft 1(898.21-474.55-102.21 1,321.45萬元設(shè)備的評估值1,898.21-474.55-102.21 1,321.45萬元（十）.某塑料制品生產(chǎn)線建于 2006年1月，月生產(chǎn)能力30噸，總投資200萬元，其中主機120萬元，建筑安裝工程費用40萬元

20、，其他設(shè)備費用 30萬元，其他各項費用 10萬元。2010年1月進行評估。當時主機價格上漲 20%,建筑安 裝工程費上漲30%,其他設(shè)備價格上漲 15%,其他費用水平上漲 10%。由于市場原因， 過去四年月產(chǎn)量平均為 20噸, 不過市場已好轉(zhuǎn)，將來可以滿負荷生產(chǎn)。該設(shè)備尚可使用5年。由于能耗高，污染重，與同類設(shè)備相比，每年需多耗能5萬元，另需支付環(huán)境補償費用8萬元，且后者不可稅前列支。企業(yè)所得稅率25%,折現(xiàn)率10%。 TOC o 1-5 h z 要求：評估該生產(chǎn)線價值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）解：（1）重置成本=120X（1+20%）+40 X （1+30%）+30 X（1

21、+15%）+10 X （1+10%）144+52+34.5+11=241.5（萬元）（2 分）20（2）實際已使用年限 4X =2.67 （年）（1分）305成新率=X 100%=65.19% （1 分）2.67 5（3）功能性貶值=5X （1-25%） X （P/A.10%.5 ） =5X 0.75 X 3.7908=14.22 （萬元）（2 分）（4）經(jīng)濟性貶值=8X （P/A.10%.5 ） =8X 3.7908=30.33 （萬元）（2 分）（5）評估值=241.56 X 65.19%-14.22-30.33=112.88 （萬元）（2 分）（H）某設(shè)備構(gòu)建于2003年1月，賬面原值

22、20萬元；2006年1月追加投資5萬元，2010年1月評估，從2003年至2010年，該類設(shè)備每年價格上漲10%該設(shè)備由于技術(shù)落后，每年生產(chǎn)成本比替代設(shè)備超支1萬元，該設(shè)備過去的資產(chǎn)利用率僅為70%尚可使用5年。企業(yè)所得稅率 25%折現(xiàn)率10%要求：評估該設(shè)備價值。 TOC o 1-5 h z 解：重置成本=20X （1+10% 7+5X （1+10% 4=38.97+7.32=46.29 萬元（2 分）38.97 7 7.32 4加權(quán)平均年限=X 70%=4.57年（2分）46.295成新率=-X 100%=52.25%（2 分）5 4.57功能性貶值=1X （1-25%） X （P/A.1

23、0%.5）=2.84 （萬元）（2 分）評估值=46.29 X 52.25%-2.84=21.35 （萬元）（2分）（十二）、某設(shè)備購置于 2006年12月，歷史成本為200萬元；2007年12月進行了技術(shù)改造，投入費用15萬元，2010年12月評估，評估人員獲得以下資料：（1）20062010年，該類設(shè)備定基價格指數(shù)分別為105、120、125、130、140;該設(shè)備技術(shù)領(lǐng)先于同類設(shè)備，在同樣產(chǎn)量情況下，每年節(jié)約人工成本6萬元，節(jié)約原材料1O萬元；該設(shè)備過去的利用率為 80%,尚可使用5年，評估基準日后，利用率可達100%;折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅率為 25%。 TOC o 1-5 h z

24、 要求：請評估該設(shè)備公允價值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）140140解：重置成本=200X 15 =266.67+17.5=284.17 萬元 （2 分）105120加權(quán)投資使用年限=4 266.67 3 17.5 3.94年（2分）284.17實際已使用年限=3.94 X 80%=3.15年（1分）一一、 5成新率=一5一 100% =61.35%（1分）3.15 5功能性增值=（6+10） X （1-25%） X （P/A,10%,5）=12 X 3.7908=45.49 萬元（2 分）評估值=284.17 X61.35%+45.49=219.83 萬元（2分）、房地產(chǎn)評估

25、（一）某科混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積 500平方米，占地面積為 400平方米，月租金 44000元，土地還原利率為8%建筑物還原利率為 10%建筑物評估時的剩余經(jīng)濟使用年限為40年，稅金為年租金收入的 18%管理費按年租金的2.5%的2.5%計，年空置損失租金以半月租金計，維持費按年租金的 價格為每平方米3800元（為樓面地價）。5%十，年彳險費12000元，另用市場法求得土地使用權(quán)要求：試用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價格。（計算結(jié)果以元為單位，取整）解：總收入 44000 X 12=528000 （元）總費用： 稅金=528000 X 18%=95040 （元）管理費=528000 X

26、2.5%=13200 （元）租金損失=44000+2=22000 （元） 維持費=528000 X 5%=26400 （元） 保險費=12000 （元）合計=168640 （元）總收益=528000-168640=359360 （元）土地純收益=3800X 500X8%=152000（元） 房屋純收益=359360-152000=207360 （元） i=10%+工=12.5% 40 40房屋價值=207360 X 1一（.一%）一 = 1646252 （元）12.5%（二）某房地產(chǎn)的土地面積 1000平方米，建筑面積 3500平方米。該房地產(chǎn)的土地部分于1998年12月1日通過出讓方式取得，

27、價格為每平方米1100元，土地使用權(quán)年限為50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造價為700元，經(jīng)濟使用年限為 60年?，F(xiàn)在要評估該房地產(chǎn)2003年12月1日的價值。經(jīng)過調(diào)查， 2003年12月1日與該房地產(chǎn)所處區(qū)域、用途相同，且土地使用權(quán)年限為 50年的土地價格為每平方米1200元；同類建筑的造價為每平方米750元。假定建筑物的殘值為零，土地資產(chǎn)的折現(xiàn)率為 8%試估算該房地產(chǎn)2003年12月1日的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）解：建筑物重置成本 =750X 3500=2625000 （元）45成新率=93.75%3 45建筑物評估值=2625000 X 93.

28、75%=2460938 （元）45土地年限彳正系數(shù)= 1 （1 =0%787 1 （1 8%）土地價值=1200 X 1000 X 0.9787=1174440 （元）房地產(chǎn)價值=2460938+ 1174440=3635378 （元）（三）有一待估宗地，總面積為 40000平方米，使用年限為 50年，土地還原利率為 6%現(xiàn)收集到A、日C三個宗 地交易實例，具體情況見下表：宗地成交價（兀/M2）交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素容積率剩余年限待估宗地2006年2月0001.750年A51502005年2月00-1%1.645年B67002005年8月0+2%01.950年C55502005年12

29、月-2%0-1%1.645年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加 0.1 ,宗地地價比容積率為 1時增加9%從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。（計算結(jié)果以元為單位，取整 ）解：A修正值二解：A修正值二5150X （1 + 1%）12X100J63J (1 6%)991541 (1 6%)5045=5150X 1.1268 X X X 1.0198=6327 元/ m2 TOC o 1-5 h z 99154B修正值二6700X ( 1

30、+ 1% 6x 100 X 163=6700X 1.0615 X 100 X 163=6279 元/ itf1 (1 6%)1 (1 6%)5045 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 1021811021811 (1 6%)1 (1 6%)5045C 修正值=5550X(1 + 1%)2x3x%XX9899154二5550X (1+1%)2X 100 X X 163 X 1.0198=6299 元/ m2 9899154宗地單價=(6327+6279+6299) + 3=6302 元/ m2宗地總價=40000 X 6302=25208000

31、0 (元)（四）某房地產(chǎn)公司于2001年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為 2000平方米，并于2003年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，建筑面積8000平方米，經(jīng)濟耐用年限為 60年，殘值率為0,評估基準日該建筑物重值價格為每平方米4500元，現(xiàn)用于出租，每年實收租金為800萬元。據(jù)調(diào)查當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?90元，空置率為10%,每年需支付的管理費為年租金的2.5%,維修費為重置價的1.5%,稅金為年租金的18%,保險費為重置價的 0.2%, 土地資本化率為 6%,建筑物資本化率為 8%。試根據(jù)上述資料評估該宗 地2005年1月的價格（計算

32、結(jié)果以元為單位，取整數(shù) ） 解：.總收入=8000 X 90X 12X （ 1 10% =7776000（萬元）.總費用管理費=7776000 X 2.5% =194400（萬元）維修費=8000 X 4500X1.5% =540000（元）稅金=7776000 X 18% =1399680（元）保險費=8000 X 4500X 0.2% =72000（元）8000 4500一折舊費 = =750000（ 兀）48合計=2956080（元）總收益=777=（元）房屋純收益=（8000X4500-750000 X2） X 8% =2760000（元）土地純收益=481=（元）地價=2059920

33、 X 1一（1一6%,-46 =2059920 X 15.517=31963779（元） 6%（五）有一待估宗地，剩余使用年限為45年，土地還原利率為 7%,現(xiàn)收集到 A、日C三個宗地交易實例，具體情況見下表:宗地成交價（兀/M ）交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素容積率剩余年限待估宗地2004年1月0001.745年A21502003年1月-1%0-1%1.640年B24002003年1月0+2%01.845年C21002002年1月-2%0-1%1.640年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值，容積率每增加0.1 ,宗地地價比容積率為1.5時

34、增加3%,該城市從2000年到2004年每年地價上升1%,試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004年1月的價格（計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù) ）1 （1 7%）解：A 修正值=2150X&xK0 x 蟠X 迦X 7%4010099991031 （1 7%）7%=2150 x 1.01X 1.01 X 1.01 X1.03 X 1.02=2326 元/ m2=2150 x 1.01B 修正值=2400 X 101 X 100 X =2311 元/ m2100102109102 100 100 106 1 （1 7%） 45C修正值=2100 x x x x x 1009899103401 （1 7%）

35、=2100X 1.02 X 1.02 X 1.01 X 1.03 X 1.02=2318 元/ m2宗地評估值=（2326+2311+2318） +3=2318/ m2（六）某房地產(chǎn)公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為2800萬元，該寫字樓的經(jīng)濟耐用年限為 60年，殘值率為0,評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?20元，空置率在8%左右，每年需支付的管理費為年租金的2.

36、5%,維修費為重置價的1.5%,稅金為年租金的 18%,保險費為重置價的 0.2%, 土地資本化率為 8%,建筑物資本化率為 10%。試根據(jù)上述資料評估該宗地2006年12月的價格（包括總價和單價）（計算結(jié)果以元為單位，取整）解：(1)年總收入=120X 12X24000X (1 -8 %)=31,795,2007 元(2)年總費用=31,795,200 X(2 .5%+18%)+4800 X 24000X (1.5%+0.2%) =8,476,416 元(3)年總收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784 元(4)建筑物年折舊費=4800X 24000+ 48=2,

37、400,000元/年(5)建筑物現(xiàn)值=4800X 24000 -2,400,000 X 2=110,400,000 元(6)建筑物Z攵益=110,400,000 X (10 % +1 + 46)=13,440,000 元土地純收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200 元土地總價=18,355,200 X1 -1+ (1+8 %)46 +8% =222,784,566 元土地單價=222,784,566 + 6000=37,131元/ 平方米土地單價(樓面價)=222,784,566 +24000=9,28 3 元/平方米（七）待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為50

38、0萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80,其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算該建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分 別為50%F口 50% （ 3）估算該建筑物2006年底的價格。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）解：（1）綜合價格指數(shù)=（1 + 1.7%） X （1+0.

39、7%） X （1-1.2%） X （1 +0.8%） X （1 + 1.2%） X （1+0.5%） =1.037 （2分） 重置成本=500 X1.037=518.5萬元（1分）(2)年限成新率=(60-6)+60* 100%=90%(盼)打分法成新率 =(90 X 0.8+80 X 0.1+80 乂 0.1) + 100X 100%=88%(盼)成新率=(90%+88%) +2=89% (1 分)(3)評估值=518.5 X 89%=461.47 萬元(2 分)（八）待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為（八）待評估地塊為一待開發(fā)建

40、設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7,覆蓋率小于等于 50%, 土地使用年限 50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，覆蓋率小于等于 50%, 土地使用年限 50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，12層為商用房，共2000平方米,34層共12000平方米用于住宅。預計共需2年時間完成（到2011年8月），第一年投入60%的總建筑費，第二年投入 業(yè)費為總建筑費的6%,利潤率為20%,租售費用及稅金綜合為售樓價的4

41、0%的總建筑費?？偨ㄖM 1000萬元，專5%。假定該建筑物建成后即可全部出售，預計當時售價，商業(yè)樓 4000元/平方米，住宅樓 2000元/平方米，折現(xiàn)率10%。要求：（1）以評估基準日2009年8月為時間點，計算總樓價;（2）計算該時點的總建筑費;（3）計算該時點的專業(yè)費;（4）計算該時點的稅費;（5）計算該時點的利潤和地價。（計算結(jié)果以“元”為單位，取整（提示公式：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利潤一稅費）解：秤價 4000 2000 2000 12000女”(1 10%)2(1 10%)28000000 0.8264 24000000 0.826426444800(元)加補加 10000

42、000 60% 10000000 40%建磯費 一,-05運 一（1 10%）0.5（1 10%）6000000 0.9534 4000000 0.8668 9187600（元）專業(yè)費用=9187600 X 6%=551256（元）稅費=26444800 X 5%=1322240（元）利潤二（地價+建筑費用+專業(yè)費用）X20%二（地價 X 20%）+（9187600+551276） X 20%二（地價 X 20%）+1947771地價=26444800 9187600 -551276- 1322240 （地價 X 20%） 1947771地價=13435913 + 1.2=11196594（元

43、）單位地價=11196594+2000=5598.3（元）利潤=1947771+0.2 地價=1947771+0.2 11196594=4187090 （元）（九）、某企業(yè)占用一塊土地，面積為 15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達到三通一平（通水、通路、通電和土地平整），由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。相關(guān)資料如下：土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內(nèi)為500元/平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；土地開發(fā)費為80元/平方米，土地開發(fā)期 2年，開發(fā)費均勻投入；（3）稅費主要為耕地占用稅，按5元/平方米計征，其他稅費不計；（4）二年期

44、貸款利息為10%;（5）利潤率為20% ;（6） 土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25%。（要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價（1）無限年期土地使用權(quán)價格；（2）50年期土地使用權(quán)價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）。（計算結(jié)果以“元”為單位，保留兩位小數(shù)）第四章房地產(chǎn)評估 P134-138答：（1） 土地價格=土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地增值收益土地取得費=500元/平方米土地開發(fā)費=80元/平方米稅費=5元/平方米禾1息=（500+5） X 10%X 2+80X 10%X 2X 50%=109元/平方米利潤=(500+80+5) X 20

45、%=117元/平方米土地增值收益 =(500+80+5+109+117) X 20%=811X 20%=162.2 元/平方米)無限年期土地單價 =500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米)無限年期土地總價 =973.2 X 15, 000=14, 598, 000 元、11)50年期土地單價973.21 50964.91兀/平萬米(1 10%)502)50年期土地總價964.91 15,000 14,473,650元 /平方米（十）某宗地面積為54000平方米，工業(yè)用途，已具備工業(yè)用地條件。經(jīng)調(diào)查了解取得下列資料：該宗地所在區(qū)域征地補償費為460元/平方米，征地管理

46、費按規(guī)定以征地補償費的2%計算，土地開發(fā)費為 300元/平方米，稅費按 15元/平方米計取，土地開發(fā)周期為1年，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，銀行貸款利率為5.4%, 土地開發(fā)投資回報率 TOC o 1-5 h z 為15%, 土地增值收益率為 25%, 土地還原利率為 6%, 土地使用權(quán)剩余年限為45年。要求：試評估該宗地的價格。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位）解：（1） 土地取得費=460 X （ 1+2% =469.2 （元/平方米）（1分）土地開發(fā)費=300 （元/平方米）（1分）（3）稅費=15 （元/平方米）（1分）（4）禾I息=（469.2+15） X 5.4%+3

47、00X 5.4%X 0.5=34.25 （元/平方米）（2 分）（5）禾1J潤=（469.2+300+15） X 15%=117.63（元/平方米）（1 分）（6） 土地增值收益=（469.2+300+15+34.25+117.63） X 25%=234.02（元/平方米）（1 分）（7）無限期土地價格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10（元/平方米）（1 分） TOC o 1-5 h z 45 年期土地價格=1170.10X1- 而=1085.09（兀/平萬米）（1分）（1 6%）45土地評估價格=1085.09 X 5.4=5859.49（萬元

48、）（1 分）（十一）某廠房建筑面積5000平方米，占地面積6000平方米。該廠房所占土地于2002年12月1日通過出讓方式取得，價格每平方米1200元，土地使用權(quán)年限為 50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造價1500元，經(jīng)濟使用年限為 60。經(jīng)過調(diào)查，2009年12月1日與該廠房所處區(qū)域用途相同且土地使用權(quán)年限為50年的土地價格為每平方米2100元，土地的還原利率為8%;從2004年至2009年的建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查打分，該廠房結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分 分別為9

49、0、80和80分，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1,假定建筑物殘值為0。要求：評估該廠房房地產(chǎn)于2009年12月1日的價值。（計算結(jié)果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）43解：（1）計算年限修正系數(shù)(2分)(2解：（1）計算年限修正系數(shù)(2分)(2分)L= =0.98441 (1 8%)(2)求土地價值 0.21 X6000X 0.9844=1240.34（3）計算綜合價格指數(shù) TOC o 1-5 h z （1 + 1.2%） X （ 1+0.8%） X （ 1-1.2%） X （ 1+0.8%） X （ 1 + 1.2%） X （ 1+0.5%） =1.0332（4 分）（4）求建筑物的重置

50、成本0.15X 1.0332 X 5000=774.9 （萬元）（2 分）（5）計算成新率年限法成新率=（60-6） + 60X 100%=90%（2 分）打分法成新率=（90X 0.8+80 X 0.1+80 X 0.1 ） + 100X 100%=88%（2 分）成新率=90% X 50%+88%（ 50%=89%（2 分）建筑物評估值=774.9 X 89%=689.66 （萬元）（2分）房地產(chǎn)評估值=1240.34+689.66=1930 （萬元）（2分）(十二)某房地產(chǎn)公司于 2005年1 2月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，面積為 5000平方米，并于2007年1 2月在

51、此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為1 800萬元，該辦公樓的經(jīng)濟耐用年限為 60年，殘值率為O,評估基準日該建筑物重值價格為每平方米3000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率在5%左右，每年需支付的管理費為年租金的 2. 5%,維修費為重置價的1.5%,稅金為年租金的18%,保險費為重置價的0. 2%,土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%。要求：試根據(jù)上述資料評估該宗地 2009年12月的價格(包括總價和單價)。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整 ) 解：(1)總收入=90 X 12X 20000

52、 X(1-5%)=20520000 元(1分)(2)總費用：管理費 =202520000 X 2.5%=513000稅金=202520000 X 18%=3693600維修費=3000 X 20000 X 1.5%=900000保險費=3000 X 20000 X 0.2%=120000 3000 20000 折舊費 = 1250000 兀/年48 TOC o 1-5 h z 總費用=513000+3693600+900000+120000+1250000=6476600 元（2 分）總收益=2052=14043400 元（1 分）建筑物Z攵益=（3000 X 2X 2） X 10%=5750

53、000元（1 分）土地純收益=1404=8293400（1 分）土地總價=8293400 X （P/A, 8% 46） =100660386 元（2 分）土地單價（地面價）=100660386 + 5000=20132元/平方米（1分）土地單價（樓面價）=100660386 + 20000=5033元/平方米（1分）三、無形資產(chǎn)評估(一)A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：(1)該商標生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺;(2)雙方協(xié)商，商標使用許可期限 4年。商標使用費按新增利潤的30%支彳A企業(yè)；根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預計

54、前 2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為 15%所得稅稅率為25%要求：（1）計算該商標權(quán)每年新增利潤；（2）計算該商標使用權(quán)價格。解：1.該商標權(quán)每年新增利潤：第一年新增利潤=9X 10=90 (萬元)第二年新增利潤=9X 10=90 (萬元)第三年新增利潤= 10X10=100 (萬元)第四年新增利潤= 10X10=100 (萬元). A企業(yè)每年可分得凈利潤第一年分得凈利潤=90 X 30% (1-25%) =20.25(萬元)第二年分得凈利潤=90X 30% (1-25%) =20.25(第一年新增利潤=9X 10=90 (萬元)第二

55、年新增利潤=9X 10=90 (萬元)第三年新增利潤= 10X10=100 (萬元)第四年新增利潤= 10X10=100 (萬元). A企業(yè)每年可分得凈利潤第一年分得凈利潤=90 X 30% (1-25%) =20.25(萬元)第二年分得凈利潤=90X 30% (1-25%) =20.25(萬元)第三年分得凈利潤=100X 30%X (1-25%) =22.5(萬元)第四年分得凈利潤.商標權(quán)使用權(quán)價格=100X 30%X (1-25%) =22.5(萬元)=20.25 X ( 1+15%) -1 +20.25 X ( 1+15%) -1+ 22.5 X (1 + 15% -3 + 22.5 X

56、 (1+15% -4=60.58 （萬元）（二）某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購買某食品研究所的一項最新飲料添加劑專利技術(shù)，該專利的經(jīng)濟壽命為5年，經(jīng)過預測分析表明，使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品年銷售量將提高10%產(chǎn)品的銷售彳格將提高5%生產(chǎn)及銷售成本節(jié)約2%該企業(yè)目前的產(chǎn)品年銷售量為100萬噸，每噸的銷售價格為 2300元，每噸的生產(chǎn)及銷售成本為2000元。所得稅稅率為 25%折現(xiàn)率為10%試估算該專利技術(shù)的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位數(shù)）解：企業(yè)目前年利潤 =100X ( 2300-2000 ) X ( 1-25%) =22500 (萬元)使用該技術(shù)后年利潤 =100X (1+

57、10% X【2300 X (1+5%)-2000 X (1-2%)】X (1-25%)=110 X (2415-1960 ) X ( 1-25%) =37537.5 (萬元)每年新增利潤=37537.5-22500=15037.5 (萬元)評估值=15037.5 X 1(1一10%=57007.16 (萬元)10%（三）甲企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓一項制藥生產(chǎn)技術(shù)。經(jīng)評估人員調(diào)查測算獲得以下資料：（1）甲企業(yè)與B公司共同享用該制藥技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱。（2）該技術(shù)3年前從國外引進，賬面價格 400萬元，預計尚可使用 9年。（3）由于該技術(shù)轉(zhuǎn)讓，對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，估計

58、將減少銷售收入（按折現(xiàn)值計算為80萬元）和增加相關(guān)支出（按現(xiàn)值計算為 20萬元）。（4）自引進日起至評估時，該類技術(shù)的價格上升了10%要求：（1）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值；（2）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值轉(zhuǎn)讓分攤率；（3）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。（計算結(jié)果以萬元為單位，取整）解:.無形資產(chǎn)重置成本 =400 X ( 1+10%) =440 (萬元)9.無形資產(chǎn)成新率 =9_ =75%3 9.無形資產(chǎn)重置成本凈值 =440X 75%=330(萬元).無形資產(chǎn)成本分攤率 =叱也=30%700 300.最低收費額=330 X 30%+ (80+20) =199 (萬元)(四

59、)X機械廠現(xiàn)每年生產(chǎn) X型機器1萬臺，每臺售價5萬元，成本4萬元，現(xiàn)準備引進一項先進技術(shù)。該技術(shù)可以提高產(chǎn)品品質(zhì)，因此該機器售價可以提升至5.5萬元，年產(chǎn)銷量可達 1.2萬臺；同時可以降低生產(chǎn)成本2000元/臺。請計算該技術(shù)的利潤分成率。解：原利潤=10000X ( 50000-40000 ) =10000 (萬元)新利潤=12000X ( 55000-38000 ) =20400 (萬元)20400 10000利潤分成率=-X 100%=50.98%20400(五)A公司生產(chǎn)某產(chǎn)品，原產(chǎn)量為每年 10萬件，每件價格100元，成本80元，現(xiàn)擬采用某專利技術(shù)，該技術(shù)可以 提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而使價格

60、上升到110元/件；并且可以擴大銷量，使年產(chǎn)銷量達12萬件；同時可以提高原材料利用率，使成本下降為75元/件。該企業(yè)所得稅率為 25%。預計該專利的經(jīng)濟壽命為5年，假定折現(xiàn)率為10%,請計算該專利技術(shù)白價值。(以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù))解：原利潤=10X ( 100-80) X ( 1-25%) =150 (萬元)新利潤=12X ( 110-75) X ( 1-25%) =315 (萬元)每年新增利潤=315-150=165 (萬元)該專利技術(shù)評估值 =165 X 1 (1 10%)=625.52 (萬元)10%(六)A企業(yè)將擁有的一項專利權(quán)許可甲企業(yè)使用，特委托評估公司進行評估。評