最新2022年江蘇司法考試庭審技巧之不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛

1、最新2022年江蘇司法考試庭審技巧之不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛更多學(xué)習(xí)資料請(qǐng)登錄網(wǎng)址2022年江蘇司法考試庭審技巧之不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和法律性質(zhì)物權(quán)法定和物權(quán)公示是我國(guó)物權(quán)法的兩項(xiàng)根本原那么。?物權(quán)法?第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、情況和消滅，必須依照法律規(guī)定進(jìn)行登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、情況和消滅，必須交付。不動(dòng)產(chǎn)通過登記的方法進(jìn)行公示，動(dòng)產(chǎn)通過交付的方式進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記是指國(guó)家專門機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)公之于眾并可供公眾查閱，從而到達(dá)申請(qǐng)人公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律效力。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家專門機(jī)關(guān)依照法定程序?qū)⑽餀?quán)人的物權(quán)記載于登

2、記薄并公之于眾的過程，既有行政機(jī)關(guān)的行政行為，又存在物權(quán)人對(duì)實(shí)體權(quán)利的處分。具有公法和私法的雙重性質(zhì)。1、不動(dòng)產(chǎn)登記的公法性質(zhì)首先不動(dòng)產(chǎn)登記的行為主體是行政機(jī)關(guān)。?中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法?第60條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。和61條的規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申報(bào)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理局部核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更登記申請(qǐng)

3、土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)登記。第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。第七條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合?？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。?中華人民共和國(guó)土地管理法?第11條規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記一般由當(dāng)?shù)卣膰?guó)土資源管理局負(fù)責(zé)；依?中華人民共和國(guó)草原法?第11條和?中華人民共和國(guó)森林法?第3條規(guī)定，履行此項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)政府林業(yè)局。由此看出，國(guó)家行政機(jī)關(guān)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主體，國(guó)家

4、公權(quán)力介入了不動(dòng)產(chǎn)登記，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家行政機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的行政行為。物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的設(shè)權(quán)效力，物權(quán)法第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第139條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)成立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。第145條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)予的應(yīng)當(dāng)

5、向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。此外，其他法律、法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也有明確規(guī)定。具體某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的登記，需要行政機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查、核實(shí)后才能作出。當(dāng)事人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，登記機(jī)關(guān)可能作出是否予以登記的決定。權(quán)利人提出的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)不等于獲得不動(dòng)產(chǎn)登記。因此不動(dòng)產(chǎn)登記含有國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行政確認(rèn)成份。再次，不動(dòng)產(chǎn)登記有行政管理的性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生法律效力后，登記機(jī)關(guān)對(duì)侵犯、破壞已登記物權(quán)的行為有管理職責(zé)。物權(quán)法第131條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人代為清償債

6、務(wù)，消滅抵押權(quán)的除外。登記機(jī)關(guān)可以依抵押登記，禁止或限制抵押物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)登記成立后有國(guó)家強(qiáng)制力的維護(hù)，具有一定的強(qiáng)制性。另外，行政訴訟是不動(dòng)產(chǎn)登記異議的救濟(jì)途徑之一，物權(quán)法第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記，但如果在不動(dòng)產(chǎn)登記薄權(quán)利人不同意更正的情況下，利害關(guān)系人可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)關(guān)予以異議登記的，申請(qǐng)人當(dāng)在登記之日起15日內(nèi)向人民法院提行政訴訟，請(qǐng)求人民法院撤銷行政機(jī)關(guān)頌讓的具體行政行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家專門機(jī)關(guān)通過嚴(yán)格法定程序運(yùn)行的結(jié)果，既有國(guó)家信譽(yù)的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性質(zhì)。2、不動(dòng)產(chǎn)登記的私法特征表

7、達(dá)。不動(dòng)產(chǎn)登記行為，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人所實(shí)施的申請(qǐng)登記私法行為和登記機(jī)關(guān)實(shí)施的登記許可行為的結(jié)合。因此，根據(jù)物權(quán)行為理論，物權(quán)私法規(guī)定的權(quán)利的變動(dòng)，確因當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的合意。不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)表達(dá)當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的合意。不動(dòng)產(chǎn)登記有著證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根本功能。新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生之前，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的界定是通過一般規(guī)定和為權(quán)利人提供救濟(jì)實(shí)現(xiàn)的。如民法通那么規(guī)定了所有權(quán)的根本權(quán)能，授予所有權(quán)人一定的權(quán)利，同時(shí)，規(guī)定在權(quán)利人權(quán)利受到侵害時(shí)提供法律保護(hù)，權(quán)利人可以請(qǐng)求追究侵權(quán)人的民事責(zé)任。而物權(quán)法所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中記載物權(quán)主體、客體、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利轉(zhuǎn)移等登記事項(xiàng)，能準(zhǔn)確地界定不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，明晰

8、物權(quán)關(guān)系。依照物權(quán)法第14條和15條之規(guī)定，當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系就已經(jīng)成立生效。但未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。不能對(duì)抗善意第三人。很顯然，物權(quán)法對(duì)物權(quán)采取的是登記生效主義，并且將登記效力與合同效力分開。認(rèn)清不動(dòng)產(chǎn)的法律本質(zhì)，可以區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件的類別，屬于民事糾紛的，按民事訴訟程序進(jìn)行訴訟，屬于行政訴訟的案件按行政訴訟程序進(jìn)行訴訟。然而，現(xiàn)實(shí)權(quán)屬糾紛案件，往往存在權(quán)屬糾紛為已往不動(dòng)產(chǎn)登記所約束的情況，民事、行政相互交叉。對(duì)于這類案件，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，公法優(yōu)先于私法，先行后民，可以先進(jìn)行政訴訟，撤銷已往的不動(dòng)產(chǎn)登記的具體行政行為。然后進(jìn)行民事訴訟，在民事訴訟終

9、結(jié)后重新辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二、不動(dòng)產(chǎn)登記的程序。由于不動(dòng)產(chǎn)有不同類別，分屬不同的行政機(jī)關(guān)管轄，不同的不動(dòng)產(chǎn)登記程序也不盡相同。但物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記各方的權(quán)利，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記各方的義務(wù)及違反規(guī)定的法律責(zé)任。然而，登記各方湊在一起，各自行使權(quán)利履行義務(wù)，也不一定就能迅速地辦理好不動(dòng)產(chǎn)登記。從哪里開始著手、應(yīng)具備哪此條件、先辦什么、后辦什么如果不能明確，只能是瞎胡鬧，什么也不好辦。即使能辦理，也會(huì)效率低下，質(zhì)量不高，不動(dòng)產(chǎn)登記不能到達(dá)準(zhǔn)確無(wú)誤。因不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)制定操作流程，從什么步驟開始，到什么步驟結(jié)束。登記機(jī)關(guān)應(yīng)制定方便不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人操作的流程，并在顯要位置展示，讓申請(qǐng)人一目了然。然后依操作

10、流程依次辦理，才可能多而不亂。申請(qǐng)人應(yīng)首先了解不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，按照程序提交相關(guān)資料，盡量保證提交資料的真實(shí)性、完整性。對(duì)于可能涉及多個(gè)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人要了解誰(shuí)先誰(shuí)后，多個(gè)登記機(jī)關(guān)也應(yīng)密切配合，相互聯(lián)動(dòng)，盡量為不動(dòng)產(chǎn)登記創(chuàng)造方便，簡(jiǎn)化繁瑣的手續(xù)。下面以房屋權(quán)利變更登記為例，介紹有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際操作程序。?城市房屋登記管理方法?就房屋權(quán)利變更登記的規(guī)定可分為兩種，一種是轉(zhuǎn)移登記、一種是他項(xiàng)權(quán)登記。在登記程序上該方法也采用了通那么加特殊規(guī)定的方式，變更登記一般按以下程序進(jìn)行。受理登記申請(qǐng)權(quán)屬審核公告核準(zhǔn)登記頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的合同、證明文

11、件等。設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)登記。申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，權(quán)利人應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利合同書及相關(guān)的證明文件。權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生以下情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。1房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；2房屋面積增加或者減少的；3房屋翻建的；4法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)登記時(shí)，一般應(yīng)提交以下手續(xù)：權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)人的身份證明；原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；他項(xiàng)權(quán)設(shè)定的依據(jù)或產(chǎn)生原因證明；確定他項(xiàng)權(quán)的范圍、期限文件；與他項(xiàng)權(quán)相關(guān)的其他材料和文件。其他不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記，與房屋

12、產(chǎn)權(quán)登記大同小異。權(quán)利人符合不動(dòng)產(chǎn)登記的條件，具有不動(dòng)產(chǎn)登記的事由，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。如不受理必須在法定期間內(nèi)回復(fù)當(dāng)事人有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明、相關(guān)合同和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等現(xiàn)狀證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的資料進(jìn)行審查，需要實(shí)地踏勘的，進(jìn)行實(shí)地踏勘，形成并保存相關(guān)證據(jù)。符合登記條件的，予以登記；不符合登記條件的不予以登記并說(shuō)明原因，指明補(bǔ)救途徑。不動(dòng)產(chǎn)登記最關(guān)健也是最后一道程序是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，向物權(quán)權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)登記薄由登記機(jī)構(gòu)管理，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

13、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書一般都有固定的格式和通用模本，記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬事項(xiàng)與登記薄一致，結(jié)尾有頒證日期和頒證機(jī)構(gòu)公章。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記即告完成。如發(fā)現(xiàn)權(quán)屬證書記載內(nèi)容有誤，可以要求登記機(jī)構(gòu)依法更正。三、不動(dòng)產(chǎn)登記易產(chǎn)生的糾紛不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示的重要手段和方法，他人可以通過簡(jiǎn)便、明顯的途徑就可以確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及其內(nèi)容。權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接支配權(quán)取得公眾的信任和認(rèn)可，交易的機(jī)遇將有所增加。另一方面，對(duì)方因有不動(dòng)產(chǎn)登記可以增加交易的信心和平安系數(shù)。對(duì)于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易的平安，有著重要意義。然而，我國(guó)不動(dòng)登記制度對(duì)不

14、動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，存在以下缺陷：1不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不十清楚確；2尚未形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度；3已完成的不動(dòng)產(chǎn)登記存在不準(zhǔn)確的情況；4登記機(jī)關(guān)工作人員履職行為存在失職和濫用職權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明，除有強(qiáng)制性規(guī)定必須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)外，有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人并不積極申請(qǐng)登記。以往未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)人申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)又按新的規(guī)定設(shè)置條件、將登記申請(qǐng)拒之門外。并不能實(shí)現(xiàn)同類不動(dòng)產(chǎn)同樣的登記，有失登記機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)行政行為的公平。另外，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，分屬不同部門管轄。不方便不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人辦理登記，同時(shí)不動(dòng)登記的種類需要法律法規(guī)明確規(guī)定，對(duì)于新出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)相鄰

15、物權(quán)登記及小區(qū)公用設(shè)施的物權(quán)登記等應(yīng)有明確的歸屬。難免產(chǎn)生糾紛。錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)讓人對(duì)登記機(jī)關(guān)的公正產(chǎn)生疑心，降低不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記各方在不動(dòng)產(chǎn)登記的任何環(huán)節(jié)，不依法或未依法都可能引起糾紛。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛有很多種類，可能發(fā)生在登記前，也可能發(fā)生在登記后或者登記過程中。有可能因不動(dòng)產(chǎn)本身的產(chǎn)生、變化、消亡而發(fā)生，也可能因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的有意或無(wú)意的行為發(fā)生，還有可能因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)消極或積極的行為而發(fā)生。如果形成訴訟可分為行政訴訟和民事訴訟。行政訴訟主要是因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不作為或?yàn)E作為阻卻不動(dòng)產(chǎn)登記流程、錯(cuò)誤登記損害相對(duì)人或利害關(guān)系人的合法權(quán)益引起，訴訟的目的是為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登

16、記機(jī)關(guān)依法行政，保障不動(dòng)產(chǎn)登記及時(shí)有效的進(jìn)行。權(quán)利人或利害關(guān)系人可以作為原告，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為被告，其他權(quán)利人或利害關(guān)系人可以作為第三人。造成損害的可以附帶提起行政賠贘訴訟。關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的民事訴訟，?最高人民法院關(guān)于民事訴訟案由的規(guī)定?列舉了兩類，一是不當(dāng)異議登記責(zé)任糾紛，二是錯(cuò)誤登記責(zé)任糾紛。這兩類糾紛因當(dāng)事人申請(qǐng)登記的過錯(cuò)行為引起，發(fā)生在登記過程中或者登記之后，未涉及登記機(jī)關(guān)的行政行為。在現(xiàn)實(shí)生活和司法實(shí)踐中，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟案件還有很多，只是歸屬于其他案由。當(dāng)事人是否具有不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人資格？是否具備不動(dòng)產(chǎn)登記的前提條件？以及不動(dòng)產(chǎn)登記后的變更都影響不動(dòng)產(chǎn)登記的存在和效力。對(duì)

17、于如何完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，專家學(xué)者們認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：1建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。2明確不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。3規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的程序。4標(biāo)準(zhǔn)登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的行為及錯(cuò)誤行為的賠償責(zé)任。筆者對(duì)以上意見很是贊同。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的地理位置是唯一的。在同一時(shí)間同一地點(diǎn)只可能有一項(xiàng)某種類的特定物權(quán)。從客觀上具有唯一性。如依照物隨地走的屬地原那么，有可能將種類繁多的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬國(guó)土資源部門或某一獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門管轄。不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，保證不動(dòng)產(chǎn)登記確實(shí)定性、權(quán)威性，減少因不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的糾紛。四、如何減少不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記有著物權(quán)法定和物權(quán)公示的雙

18、重意義，可以防止糾紛，甚至可以更充分有效的利用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，產(chǎn)生一定效益，國(guó)家法律才予以肯定和保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在推行過程中，難免會(huì)產(chǎn)生糾紛。從目前不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀來(lái)看不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記在?物權(quán)法?實(shí)施前均已存在。對(duì)于符合物權(quán)法定要件不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可能已經(jīng)登記，也可能未辦理登記。未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只能說(shuō)是不產(chǎn)生公示效力，仍具有法律效力，可以對(duì)抗與之相關(guān)的利害關(guān)系人。?合同法?第四十四條規(guī)定，依法成立的合同自成立時(shí)生效法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。不能因設(shè)立、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同未經(jīng)登記而視為無(wú)效。從法律意義上講，只是兩者的法律效力不一樣，一個(gè)對(duì)所有人都

19、有效，一個(gè)只對(duì)局部人生效。也就是說(shuō)，一個(gè)是絕對(duì)的，一個(gè)是相對(duì)的。而法律意義上的絕對(duì)，也不是一成不變的，只是非經(jīng)法定機(jī)關(guān)法定程序不得更改。一般的當(dāng)事人只看到辦理登記的重要性，而木有認(rèn)識(shí)到已登記與未登記的實(shí)質(zhì)差異，力圖與他人及現(xiàn)行法律制度保持一致，不惜冒訴訟風(fēng)險(xiǎn)盲目訴訟，本無(wú)可厚非。有的當(dāng)事人生怕自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得不到保障，力求萬(wàn)無(wú)一失，嘗試訴訟。有的當(dāng)事人已受到不動(dòng)產(chǎn)不當(dāng)?shù)怯浀膿p害，被迫進(jìn)行訴訟，還有的當(dāng)事人為了逃避法律義務(wù)，惡意訴訟。凡此種種不同原因、不同想法的當(dāng)事人，滿懷通過訴訟解決問題的愿望，走進(jìn)了法院，以致近年來(lái)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的訴訟越來(lái)越多，案由五花八門。筆者常?？吹接械娜艘虿粍?dòng)產(chǎn)登記問

20、題打官司，卻不知告誰(shuí)，有沒有理由。如果遇到懂法律、講道德法律工作者還能幫幫他們?cè)摬辉撛V訟，怎樣訴訟，問題能夠順解決。比方父母在協(xié)議離婚時(shí)，將共同所有的房屋贈(zèng)與未成年子女的事例非常常見，由于未成年子女民事行為能力的缺失或受限制，必須有監(jiān)護(hù)人代為行使其房屋所有權(quán)，但又不能繼續(xù)由父母雙方共同行使。離婚的雙方一致同意將房屋贈(zèng)與未成年子女，往往不是純粹的贈(zèng)與合同關(guān)系，而是雙方在財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問題上達(dá)成的妥協(xié)。實(shí)際上撫養(yǎng)子女的一方以子女的名義占有、使用房屋，最終將產(chǎn)權(quán)歸于子女名下，另一方認(rèn)可。原夫妻共同所有的房屋的房主有的人會(huì)及時(shí)變更，有的會(huì)待子女成年后作變更，有的不會(huì)去變更。夫妻雙方在協(xié)議離婚后，

21、一方以子女的名義辦理房屋過戶登記時(shí)，也可能因?qū)Ψ讲粎f(xié)助，原協(xié)議存在瑕疵等原因，房管局拒絕辦理。或者未成年子女成年前，父母一方提出反悔以及子女成年后辦理房屋過戶登記時(shí)存在障礙都可能引起糾紛。近年來(lái)，父母在協(xié)議離婚時(shí)，將共同所有的房屋贈(zèng)與未成年子女后，又因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛經(jīng)常發(fā)生。起訴的案由和立案的案由也不盡相同，有些當(dāng)事人無(wú)所適從，不知道有沒有問題？案例一：甲與乙在民政部門登記離婚，雙方協(xié)議約定婚生子丙由甲撫養(yǎng)至成年；婚后共同財(cái)產(chǎn)兩間三層樓房等雙方自愿贈(zèng)與丙。按理說(shuō)夫妻雙方意思表示一致，內(nèi)容明確，并經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，甲乙丙已形成贈(zèng)與合同關(guān)系。但是由于丙系未成年人不能獨(dú)立完成這一事民事活動(dòng)，只

22、能由他她的法定代理人代理民事活動(dòng)。作為未成年人法定代理人的一方代表了贈(zèng)與合同的雙方。甲在離婚后欲將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給丙，會(huì)出現(xiàn)什么樣的情況？如果甲以丙的名義辦理過戶如果房屋登記在乙的名下，房屋登記在乙的名下，辦理過戶需要乙的協(xié)助，乙積極協(xié)助，也許能順利完成，不會(huì)形成糾紛。如果乙不積極協(xié)助或者乙要以以丙的名義辦理呢？如果房屋雖然登記在甲的名下，房地產(chǎn)登記管理部門認(rèn)為雙方協(xié)議不明確，拒絕辦理等等都可能產(chǎn)生糾紛。另外，子女成年后辦理過戶也可能種種原因不能過戶，不知道該怎么辦。案例二：甲與乙在人民法院調(diào)解離婚、雙方協(xié)議約定婚生子女丙由甲撫養(yǎng)至成年；婚后共同財(cái)產(chǎn)位于xx地的xx房屋估價(jià)30萬(wàn)元，雙方一致同意贈(zèng)與丙,三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系足夠明確。同樣因?yàn)樵蚱薰餐课菔欠褚呀?jīng)登記，登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)代表誰(shuí)辦理過戶登記，對(duì)方是否積極協(xié)助，以及因