房屋租賃關(guān)系

1、房屋租賃合同三峽買(mǎi)賣(mài)網(wǎng) wenku11（一）概念 房屋所有權(quán)人將其房屋租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為 （二）特征 1、出租權(quán)必須由房屋的權(quán)利人來(lái)行使。2、房屋租賃是一種有償并有固定租期的合同關(guān)系，而以無(wú)償與固定期限為例外。3、房屋所有權(quán)人依然有房屋的所有權(quán)。4、房屋租賃合同的相對(duì)穩(wěn)定性。一、房屋租賃概念和特征2二、房屋租賃的條件 （一）租賃物不屬于法律禁止出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證或權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未取得共有人同意的共有房屋；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的房屋；不符合出租安全標(biāo)準(zhǔn)或不符公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；違法建筑 （二）簽訂書(shū)面合同

2、（三）登記備案 （非合同生效的條件） 登記備案是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理的一項(xiàng)要求，也是保護(hù)出、承租雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的方式或手段。 3（一）合同雙方當(dāng)事人-主體合法（二）房屋坐落、面積（三）租賃用途（四）租賃期限最高20年（五）租金及支付方式（六）房屋修繕責(zé)任未約定屬出租人（七）轉(zhuǎn)租約定需經(jīng)出租人同意（八）違約責(zé)任三、房屋租賃合同的主要條款4四、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)（一）出租人的權(quán)利 1、按期收取租金的權(quán)利2、監(jiān)督承租人合理使用房屋的權(quán)利3、按規(guī)定收回房屋的權(quán)利4、特定條件下的合同解除權(quán)5四、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)（二）出租人的義務(wù)1、給付義務(wù) 按照合同規(guī)定提供房屋給承租人2、瑕疵擔(dān)保

3、義務(wù) 物的瑕疵告知和權(quán)利的擔(dān)保3、保證租賃物能正常使用的義務(wù) 在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人有義務(wù)保證房 屋的狀態(tài)符合約定。當(dāng)承租人對(duì)房屋的使用、 收益受到妨害或出現(xiàn)受妨害的危險(xiǎn)時(shí)，出租 人有義務(wù)除去妨害或防止可能的危險(xiǎn)發(fā)生， 保證承租人對(duì)房屋的正常使用。4、特定條件下的合同解除權(quán)6四、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)（三）承租人的權(quán)利 1、對(duì)租賃房屋占有、使用、收益權(quán)利2、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的權(quán)利3、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)4、特定條件下的合同解除權(quán)5、特殊情況下享有的法定權(quán)利 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 “買(mǎi)賣(mài)

4、不破租賃原則” 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人出賣(mài)出賃物的，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未通知的，承租人可請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效7四、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)（四）承租人的義務(wù) 1、按時(shí)支付租金的義務(wù) 支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。” 如果無(wú)正當(dāng)理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內(nèi)支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達(dá)6個(gè)月，出租人有權(quán)解除合同

5、。2、妥善保管和合理使用房屋的義務(wù)3、返還房屋的義務(wù)8五、房屋租賃中的特殊關(guān)系 1、房屋轉(zhuǎn)租2、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)3、抵押權(quán)和租賃權(quán)9一、房屋轉(zhuǎn)租的法律依據(jù)和條件房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意 按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù) 轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過(guò)原租賃合同規(guī)定的約束條件 轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 房屋轉(zhuǎn)租10 承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（一）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 指民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)

6、財(cái)產(chǎn)的權(quán)利（二）行使條件1、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在于租賃合同存續(xù)期間2、同等條件指承租人與其他購(gòu)買(mǎi)人在買(mǎi)賣(mài)條件上同 等，一般包括買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、付款期限、方式等3、在一定期限內(nèi)行使。 11 承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（三）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。12 抵押權(quán)與租賃權(quán) 房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)并存于同一房產(chǎn)上解決方

7、式：1、承租權(quán)設(shè)定在先買(mǎi)賣(mài)不破租賃2、抵押權(quán)設(shè)定在先先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) 我國(guó)法律規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租，出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保債權(quán) 13 六、出租人解除合同的條件 出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。 14（1）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； （2）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；（4）出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的或出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（5）出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的（6）租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。 七、承租人解除合同的條件15八、次承租人的抗辯權(quán) 為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解