養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各種模式

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的5種投資模式+15種開(kāi)發(fā)模式+3種運(yùn)營(yíng)模式+7種盈利模式一、投資模式（5種）投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。1、全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實(shí)力雄厚的大型公司通過(guò)自身現(xiàn)有資金或通過(guò)其他途徑融資擴(kuò)大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不

2、必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點(diǎn)，最大問(wèn)題在于投資量過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。2、合作投資模式。合作模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作，如中國(guó)人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權(quán)方面的合作，如保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險(xiǎn)公司入股房地產(chǎn)公司。保險(xiǎn)公司比房地產(chǎn)商更具有融資運(yùn)作能力，可以提供長(zhǎng)期資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管控、咨詢(xún)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則可以提供開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術(shù)管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對(duì)象。醫(yī)療護(hù)

3、理機(jī)構(gòu)通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，對(duì)老年客戶(hù)接觸深入，了解其市場(chǎng)期望與需求，市場(chǎng)口碑良好，積累了大量忠誠(chéng)客戶(hù)，這些資源形成了有效市場(chǎng)定位，更重要的醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件是養(yǎng)老核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過(guò)程中雙方可能為追逐私利而做出有損對(duì)方利益實(shí)的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。3、REITs模式。REITs(RealEstateInvestmentTrust)也稱(chēng)房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專(zhuān)業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，投資方向集中于帶來(lái)穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)貸款、購(gòu)買(mǎi)抵押貸款或

4、者抵押貸款支持證券(MBs)，所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點(diǎn)有：收益長(zhǎng)期穩(wěn)定、流動(dòng)性良好、投資風(fēng)險(xiǎn)低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡(jiǎn)單，運(yùn)營(yíng)制度透明。REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對(duì)于中小公司來(lái)說(shuō)，資本量不大也可以參與投資。在美國(guó)，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來(lái)源都簡(jiǎn)單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營(yíng)規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場(chǎng)準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)章程、高管任職資格、利潤(rùn)分配、監(jiān)督管理、會(huì)計(jì)審計(jì)、公開(kāi)信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。4、信托投資模式。信托投資模式指一

5、家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。5、BOT模式。指Build-Operate-Tran

6、sfer（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?。近年?lái)，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國(guó)家用來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?jiàn)，以采取政府補(bǔ)助、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評(píng)估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類(lèi)民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場(chǎng)需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營(yíng)下能夠獲得利潤(rùn)，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)。二、養(yǎng)老建設(shè)的15種開(kāi)發(fā)模式第一類(lèi)：與社區(qū)共同建設(shè)在目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)

7、目中，較為常見(jiàn)的一類(lèi)開(kāi)發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類(lèi)養(yǎng)老居住產(chǎn)品。例如專(zhuān)門(mén)建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。具體來(lái)講，可分為以下4種模式：模式1：專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的,包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類(lèi)型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設(shè)施。其開(kāi)發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過(guò)程中會(huì)不斷老化這一因素一一老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人會(huì)逐漸

8、產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿(mǎn)足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時(shí)，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護(hù)理時(shí)，可以選擇入住護(hù)理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施（圖1）。通常來(lái)講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會(huì)選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開(kāi)發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)注意將不同類(lèi)型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開(kāi)發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老

9、公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等。槪體中心含游詠館零）培訓(xùn)中心自理理*遙年任雷老年僮寶綿合脈務(wù)樓老低醫(yī)醴護(hù)理型老年公離圖1綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類(lèi)型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施圖2大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)可考慮分期建設(shè)第3妙4：惜聘點(diǎn)梟癥蚩年矗越；護(hù)大丘輕蠱捱模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤(pán)時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT(mén)建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶(hù)群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開(kāi)發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過(guò)少也不宜過(guò)多；另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的

10、規(guī)模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營(yíng)造社區(qū)的歸屬感。以廣東惠州某項(xiàng)目為例，其總用地面積約2萬(wàn)畝，總建筑面積720萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商從中劃出150畝地進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，計(jì)劃建設(shè)約18萬(wàn)平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。從規(guī)劃布局來(lái)看，養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項(xiàng)目的中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置，方便老人到達(dá)和使用（圖3）。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時(shí)形成多個(gè)小型居住組團(tuán)，分別針對(duì)自理老人和半自理老人，其中半護(hù)理組團(tuán)靠近醫(yī)院和康復(fù)中心，并設(shè)置連廊連接，以滿(mǎn)足老人就近醫(yī)療的需求?！敝行纳虡I(yè)區(qū)普通住宅圖3養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)/rK*醫(yī)院W養(yǎng)老性電（二刪養(yǎng)老住宕模式3：普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品據(jù)調(diào)研，

11、許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿(mǎn)足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求（圖4）。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。老少戶(hù)性電：同一農(nóng)畠口稲配說(shuō)拾近的兩逓住電.或同一單元由上下的沏輕住宅老人專(zhuān)用住宅：適老比柱宅充郢.通常住于樓廠甘同圖4普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意圖普通社區(qū)中可配建的老年住宅類(lèi)型主要有老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅等。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或

12、者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過(guò)大，建議以5060平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿(mǎn)足老人與子女共同購(gòu)房的訴求。普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營(yíng)方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專(zhuān)門(mén)的樓棟，其居住對(duì)象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車(chē)輛（例如救護(hù)車(chē)）出入近便，另一

13、方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對(duì)外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也便于對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。模式4成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見(jiàn)城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過(guò)對(duì)既有建筑（如舊的診療所、賓館）的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開(kāi)發(fā)模式投資

14、相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。此類(lèi)老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來(lái)講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門(mén)護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)（圖5）。II溥蘋(píng)幾桂老人牙至I后妙彷公星第尿間匚二公拎適動(dòng)空間二S托空灣圖5日本小規(guī)模多功能老年服務(wù)設(shè)施的常見(jiàn)功能示意圖第二類(lèi)：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目除了依托社區(qū)共同建設(shè)外，還可以與一些其他設(shè)施結(jié)合，共同進(jìn)行建設(shè)，例如與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施或其他福利設(shè)施設(shè)置在一起。此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)

15、勢(shì)，使養(yǎng)老產(chǎn)品和相關(guān)設(shè)施實(shí)現(xiàn)互惠互利。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式有以下幾種：模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開(kāi)辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿(mǎn)足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。以日本六甲老年公寓為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫(yī)療機(jī)構(gòu)鄰近設(shè)置在一起（圖6），當(dāng)老人遇到突發(fā)疾病時(shí)

16、，醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以做出迅速反應(yīng)，令入住其中的老年人感到十分安全。模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來(lái)看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類(lèi)似，若將這類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿(mǎn)足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。在日本，老年設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置的情況比較常見(jiàn)，其設(shè)計(jì)形式可以是在同一棟建筑內(nèi)的不同樓層，或是分別設(shè)在不同樓棟，共用庭院及室外活動(dòng)場(chǎng)地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設(shè)置了一所幼兒園（圖7）。老

17、人平日可以與兒童共同開(kāi)展做手工、唱歌等活動(dòng)。老人在二層的室外平臺(tái)休息時(shí)，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設(shè)計(jì)方式對(duì)于消除老年人的孤獨(dú)感很有幫助。隨著我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)向高齡化、少子化逐漸發(fā)展，一些幼兒園或小學(xué)在未來(lái)很可能出現(xiàn)空置，將這些建筑部分改造為養(yǎng)老設(shè)施的情況將會(huì)逐漸多起來(lái)（見(jiàn)模式15）。圖7日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設(shè)置在一起模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高

18、知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷(xiāo)售。美國(guó)拉薩爾村養(yǎng)老社區(qū)就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習(xí)，并利用大學(xué)的公共設(shè)施（如圖書(shū)館）。在這里入住的老人都具有高中以上知識(shí)水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，使自己的人生更加充實(shí)。由此可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營(yíng)造，還應(yīng)從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。第三類(lèi)：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，也是較為常見(jiàn)的一種形式。模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些

19、開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。此類(lèi)項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類(lèi)居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過(guò)長(zhǎng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問(wèn)題。一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來(lái)此居住，或者與家人、同伴前來(lái)短暫度假。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對(duì)養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，例如設(shè)計(jì)新型的養(yǎng)老公寓（圖8），既能適合單人、多人入住，又能滿(mǎn)足舉家外出度假、老人長(zhǎng)期

20、療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會(huì)慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。同時(shí)，養(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開(kāi)會(huì)、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強(qiáng)、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開(kāi)發(fā)管理者實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)?？蒛6L驅(qū)成滾庭童問(wèn)益捋活砂斤可饌準(zhǔn)弊出好的老人共囘做叛、打牌一個(gè)護(hù)理套間圖8結(jié)伴式養(yǎng)老公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)

21、的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶(hù)群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿(mǎn)足這些老年人的居住需求。由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)者通常會(huì)選擇較為集約的開(kāi)發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購(gòu)物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品（圖9）,使出租對(duì)象多樣化，從而降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨(dú)立的出入口，以便單獨(dú)管理

22、。第四類(lèi)：與國(guó)際品牌接軌這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式指與國(guó)際養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)品牌接軌，引入外資或運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。常見(jiàn)的有以下兩種模式：模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施目前一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國(guó)家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對(duì)于我國(guó)而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。模式11與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式圖10美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃時(shí)對(duì)于

23、朝向的限制要求較少，與我國(guó)國(guó)情不太相同最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促使很多開(kāi)發(fā)商、投資者或政府人員都到國(guó)外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪?guó)內(nèi)推行和實(shí)現(xiàn)，例如引進(jìn)國(guó)外老年運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國(guó)卻不一定合適。中國(guó)老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國(guó)外老人有很大差別，直接照搬國(guó)外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。例如我國(guó)老年人的居住習(xí)慣更加重視房間朝向和節(jié)能，他們比較喜歡南向，喜歡陽(yáng)光和自然通風(fēng)，重視節(jié)約用電，不習(xí)慣長(zhǎng)時(shí)間使用空

24、調(diào)。諸如這些因素都會(huì)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的規(guī)劃形式、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理模式產(chǎn)生影響（圖10）。如果對(duì)我國(guó)國(guó)情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產(chǎn)生很多問(wèn)題。第五類(lèi)：以其他方式轉(zhuǎn)型除上述幾類(lèi)開(kāi)發(fā)模式之外，當(dāng)前市場(chǎng)上還出現(xiàn)了很多其他形式。具體說(shuō)來(lái)，有以下幾種：模式12與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。模式13與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上

25、門(mén)洗浴、上門(mén)護(hù)理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。模式14利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過(guò)酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類(lèi)公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。模式15將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在

26、區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建（圖11）。隨著我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來(lái)。這種開(kāi)發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開(kāi)間尺寸、走廊寬度、門(mén)洞大小等能否滿(mǎn)足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強(qiáng)，內(nèi)部墻體移位相對(duì)靈活，更有利于進(jìn)行改建。圖11利用舊有房產(chǎn)改建而成的養(yǎng)老設(shè)施：北京石景山區(qū)首鋼老年福敬老院三、運(yùn)營(yíng)模式（3種）養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售、整體管理、日常經(jīng)營(yíng)、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)

27、發(fā)采用的是開(kāi)發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。這一模式的核心是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、租金收入、經(jīng)營(yíng)管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開(kāi)發(fā)商通過(guò)快速銷(xiāo)售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營(yíng)商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過(guò)資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)商通過(guò)少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)模式分為三種類(lèi)型：只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)模式，不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)模式及既建設(shè)又運(yùn)營(yíng)模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。表2不同運(yùn)背模武的優(yōu)劣比較運(yùn)營(yíng)檯式憂(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)廉養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成商品即可、產(chǎn)業(yè)鏈短.銷(xiāo)售完成即

28、收回大部分成本.避魚(yú)了物業(yè)運(yùn)營(yíng)鳳嗤.總休投資成本較小對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)鏈潘透不足無(wú)法從物業(yè):簷理運(yùn)作中獲得増殖及溢價(jià)收入不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)貝負(fù)責(zé)銷(xiāo)售后的運(yùn)營(yíng)管理.對(duì)資金呈要求少于建設(shè)投入，釋低了進(jìn)入門(mén)檻投資回報(bào)期拉長(zhǎng).養(yǎng)魁地產(chǎn)前期開(kāi)嶷設(shè)計(jì)理匱雖難嘆控制建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合將利潤(rùn)鏈最大限度地拉長(zhǎng).獲得了社區(qū)開(kāi)岌.醫(yī)療護(hù)理理物業(yè)運(yùn)營(yíng)等備環(huán)節(jié)收益及資產(chǎn)增值.控制力強(qiáng).預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度裔投資回報(bào)期聶長(zhǎng)，資金要求高.在經(jīng)營(yíng)管理，資源整合部門(mén)協(xié)調(diào).利潤(rùn)分配方面存衽挑戰(zhàn)四、盈利模式（7種）盈利模式是在給定業(yè)務(wù)系統(tǒng)中各價(jià)值鏈所有權(quán)和價(jià)值鏈結(jié)構(gòu)已確定的前提下企業(yè)利益相關(guān)者之間利益分配格局中企業(yè)利益的表現(xiàn)；簡(jiǎn)單的說(shuō)，盈利模式就是

29、企業(yè)賺錢(qián)的渠道，通過(guò)怎樣的模式和渠道來(lái)賺錢(qián)。那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢(qián)？賺土地的錢(qián)在城市遠(yuǎn)郊低價(jià)拿地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目，隨著土地價(jià)值提升進(jìn)而獲得土地溢價(jià)收益。這部分是最容易、也是開(kāi)發(fā)商最想賺到的錢(qián)。賺服務(wù)的錢(qián)一一養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，所以開(kāi)發(fā)商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。賺設(shè)施的錢(qián)一一為老年人配置會(huì)所及其他服務(wù)設(shè)施，為老人提供消費(fèi)場(chǎng)所，通過(guò)配套設(shè)施獲取收益。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來(lái)需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)。賺人群的錢(qián)當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。賺量身定做的錢(qián)細(xì)分市場(chǎng)、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來(lái)源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶(hù)定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。具體可分為以下7種：1、銷(xiāo)售模式一一出售產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售住宅快速盈利。與傳