中冶金海都策劃案

1、.：.；廣西中冶金海都房地產(chǎn)工程代售提案中龍人眼里的金海都一、金海都工程背景及銷售進(jìn)展中冶金海都位于防城港市港城新中心，總建筑面積約83000，其中住宅32層共3棟建筑面積約42000 ，即約30畝，372戶。商業(yè)4層、辦公綜合樓10層1棟建筑面積約21000，地下室2層建筑面積約20000。工程從2021年初進(jìn)入預(yù)訂階段，估計2021年X月獲預(yù)售證。從預(yù)訂開場至今，工程做了大量的推行任務(wù)，前期吸引不少客戶前來咨詢。到目前為止，共預(yù)訂出X余套住宅，商鋪未有預(yù)訂。同周邊其他樓盤的銷售進(jìn)度對比，金海都工程銷售進(jìn)度較為緩慢。由于工程前期已做了大量的根底任務(wù)，工程現(xiàn)階段最迫切的義務(wù)是銷售的落實(shí)，廣西南

2、寧中龍房地產(chǎn)投資管理為金海都工程提供營銷處理方案，并進(jìn)一步進(jìn)展樓盤的營銷代理操作。二、市場分析1、地理位置防城港的開展前景及機(jī)遇自然不須多言，在這里主要是針對防城港房地產(chǎn)版塊的開展走勢及時機(jī)做調(diào)查研討分析。防城港房地產(chǎn)版塊的走勢必然要跟隨防城港開展的國家大政策前提，港口區(qū)的西灣片區(qū)是防城港市樓市開展的一個里程碑。早期樓盤如夏威夷城市廣場、越秀祥龍?jiān)返?，是多層樓房；后來的輝龍?zhí)以淳印⒑側(cè)A府是360度海景的高層樓盤。陽光海岸工程是西灣片區(qū)第一大盤，南歐建筑美學(xué)的樓盤得到很大一定。正方案開發(fā)的海灣一號工程，更是西灣邊上的一線高層海景樓盤。西灣片區(qū)的開展也是防城港市樓市開展的一個縮影。中心區(qū)的樓盤起

3、點(diǎn)比較高。早期的如歐景藍(lán)灣、紅林海灣、萬基中央公館曾經(jīng)一期交房。其后的三生觀邸、埠上桃源、榮興亞太國際、三順港灣等工程，正在穩(wěn)步建立，都各具特征。中央商務(wù)區(qū)工程更是將房地產(chǎn)業(yè)提升到了一個新的高度。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查分析，防城港房地產(chǎn)版塊的開展具有以下特點(diǎn)：1典型的移民振興型由于防城港的開展，吸引大量的淘金者，各個城市配套設(shè)備必需盡快完善，導(dǎo)致城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，同時對住房的需求也快速度地膨脹。數(shù)字統(tǒng)計，防城港每年將有1.5萬人的移民到來，每年對住宅的需求將隨之添加15-20萬平米，相當(dāng)于約1800套住房，防城港房地產(chǎn)版塊的振興與否，將完全由移民人數(shù)決議。2開發(fā)前期，屬投資型版塊今年起之后的未來5年內(nèi)，防城港房

4、地產(chǎn)版塊受移民經(jīng)濟(jì)的影響，將顯示出典型的投資性。首先，移民對房地產(chǎn)的影響是從大量的租房需求而起，任務(wù)移民受任務(wù)的不穩(wěn)定性及收入積累限制，他們不能夠在創(chuàng)業(yè)初期就選擇買房，而是經(jīng)過租房來處理住房需求，只需租房的價錢大于按揭月供金額，投資空間就會存在，同時任務(wù)移民及觀光游客對商業(yè)的需求也促進(jìn)商鋪的建立與銷售，這樣就為大量的投資者發(fā)明投資空間；其次，防城港的政策良好及開展?jié)摿δ芨玫赜贤顿Y者對概念及未來炒作的需求，近期，國家7部委結(jié)合出臺新政穩(wěn)定房價、打擊短期炒家對全國各地的房地產(chǎn)投資者呵斥極大的影響，在全國房地產(chǎn)投資蕭條的時期對防城港的房地產(chǎn)版塊未必不是一個好的機(jī)遇，如何引導(dǎo)外地投資者前來并了解防

5、城港優(yōu)勢將會決議欽州港房地產(chǎn)版塊的興衰。3開展?jié)摿甏螅禎摿捎^ 就防城港定位為廣西第一大港口而言，防城港房地產(chǎn)版塊有其獨(dú)立于廣西整個房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特生命力，也就是說其他地域房地產(chǎn)投資受挫并不一定影響到防城港房地產(chǎn)版塊投資價值，假設(shè)引導(dǎo)得當(dāng)，會使其變?yōu)槔靡?，更多地吸引各地投資者。而且防城港還作為中國沿海城市開發(fā)的最后一站，其開展?jié)摿Σ豢上蘖俊Ｈ缃穹莱歉鄯康禺a(chǎn)版塊的均價在3500元/平米左右，普通兩房一廳得群眾房XX年按揭月供在XXXX元以下，單靠出租就可以供樓并有贏余，這是許多房地產(chǎn)投資者樂意接受的，存在非常宏大的升值空間。隨著居住人口的增多及防城港的工業(yè)開展，商鋪的價值就更加能表達(dá)出來

6、。2、競爭對手分析1龍光陽光海岸，規(guī)模：1200畝、1.2萬戶，物業(yè)類型：多層、高層、獨(dú)棟別墅，容積率：2.0，綠化率：37%，地址：桃花灣片區(qū)興港大道東側(cè)。樓盤亮點(diǎn)：龍光陽光海岸作為防城港市為數(shù)不多的千畝大盤，集別墅、洋房、高層住宅為一體。規(guī)劃建立五星級酒店、高端寫字樓及大型購物中心等大型配套。區(qū)位優(yōu)勢上，龍光陽光海岸距海很近，居住于此，可以享用便利的海濱生活。大品牌實(shí)力開發(fā)商的影響力不容小覷，千畝大盤在防城港亦為數(shù)不多。工程西面一路之隔即是美麗的防城港西海灣，沿線約2公里的海岸線上植被繁多，小島點(diǎn)綴藍(lán)海間。工程東面毗鄰約2700畝的桃花湖公園，可謂城市“活氧吧。另外，工程到市內(nèi)公交道路較多

7、，可與港口區(qū)、防城區(qū)嚴(yán)密相連，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。2三榮埠上桃源，規(guī)模：200畝、3000多戶，物業(yè)類型：28、32層高層，容積率：4.0，綠化率：35%，地址：港口區(qū)興港大道與擁軍路交匯處跨海大橋?qū)γ?。樓盤亮點(diǎn)：位于防城港市商貿(mào)旅游中心開展區(qū)，可觀一線海景。5.8米架空層人車分流方式，1:1.5的車位比，在防城港市少有。戶戶朝南，增值空間高達(dá)23平方米。率先引進(jìn)國家一級物業(yè)管理企業(yè)，給業(yè)主提供五星級物業(yè)效力。三榮埠上桃源占據(jù)防城港市行政區(qū)中心、CBD商務(wù)中心、生態(tài)中心、商貿(mào)中心以及旅游文化中心，五大中心之焦點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。工程集住宅、時髦步行街、大型購物中心、5A級商務(wù)寫字樓為一體，讓任務(wù)、

8、文娛和生活實(shí)現(xiàn)一致。還首創(chuàng)了防城港市架空層人車分流方式，有10萬平方米的中庭園林，居住溫馨又平安。3東興互市貿(mào)易區(qū)北侖華府，規(guī)模：72畝、883戶，物業(yè)類型：11層小高層、18層高層，容積率：2.5，綠化率：40%。地址：東興市河州路與北環(huán)路交匯處。樓盤亮點(diǎn)：工程規(guī)劃打呵斥兩國一市的大型口岸商貿(mào)平臺，建立內(nèi)容包括：高級商務(wù)酒店、餐飲文娛、旅游購物、高尚住宅區(qū)、邊貿(mào)碼頭、進(jìn)出口通道、北部灣國際海產(chǎn)品市場、東興國際旅游集散中心和家裝建材市場等。地處東興市，與越南、老撾等東盟國家陸路相通，經(jīng)口岸貿(mào)易往來頻繁。這也正是大多數(shù)投資客、生意人看好的區(qū)位優(yōu)勢。據(jù)了解，置業(yè)東興互市貿(mào)易區(qū)北侖華府的購房者多是由

9、于這里外貿(mào)進(jìn)貨方便，政策利好。此外，工程依托東興互市貿(mào)易區(qū)的傾力大勢，樓市仍處于價值洼地，未來升值前景看好。3、客戶分析廣西乃至整個防城房地產(chǎn)版塊的客戶群在近期可分為四大塊：1防城港港區(qū)的公務(wù)員、教師、干部等2防城港市的投資者3外地投資者省內(nèi)外4防城港區(qū)或市區(qū)單位購房三、工程S.W.O.T1、S優(yōu)勢1工程西鄰政治文化中心，北接港城中央商務(wù)區(qū)，典型的CLD與CBD的交匯點(diǎn)，交通便利，生活、商務(wù)周邊設(shè)備一應(yīng)俱全。2工程由國家級建筑巨匠馮明才、趙擎廈先生親身指點(diǎn)設(shè)計。投資約2.3億。戶型設(shè)計與國際同步、方正通透，并融入低碳理念，首創(chuàng)空中花園，現(xiàn)代化居住的首選。3一梯X戶，相對比戶型設(shè)計及戶型適用性均

10、比競爭對手陽光海岸、埠上桃源有優(yōu)勢。4工程地處商業(yè)規(guī)劃區(qū)，對商鋪銷售有一定的優(yōu)勢。5圍合式建筑可以更好地表達(dá)居住平安性，同時商鋪與住宅的相對分開更能表達(dá)居住的優(yōu)越環(huán)境。2、W弱勢1樓盤盤口較小，在防城房地產(chǎn)版地中不能起到價值導(dǎo)向作用。2由于容積率相對較小，環(huán)境造價高，建筑本錢高于其他小區(qū)，導(dǎo)致樓盤售價沒有明顯優(yōu)勢。3工程宣傳定位不明確，“灣伴人居定位顯得過為籠統(tǒng)不具特征。工程亮點(diǎn)發(fā)掘不夠深化目的人群的需求。3、O機(jī)遇1X月份獲得預(yù)售證，可根據(jù)周邊樓盤的實(shí)踐銷售情況做出銷售戰(zhàn)略的調(diào)整。2今年國家七部委聯(lián)名出臺新政穩(wěn)定房價，打擊短期炒家政策出臺后，南寧等城市樓盤銷量均受影響，防城港的升值潛力可盡量

11、爭取到了眾多投資者前來購房。3工程樓盤的環(huán)境設(shè)計低容積率，戶型等幾項(xiàng)重要目的針對附近的競爭樓盤擁有先領(lǐng)優(yōu)勢，只需做好銷售人員培訓(xùn)、發(fā)掘工程本身亮點(diǎn)，住宅的銷售不成問題。 4如前所述，防城港房地產(chǎn)版塊到了“金九銀十將會是明顯的上升權(quán)利，做好預(yù)備，把握好那段時期，住宅售磬不成問題。4、T要挾1銷售過程中，將會遇到競爭對手對工程的兩面襲擊，工程的住宅會遇到類似城區(qū)中心陽光海岸的挑戰(zhàn)，商鋪的銷售會遇到類似埠上桃源甚至北侖華府的壓力。2對于投資性質(zhì)非常明顯的防城港房地產(chǎn)版塊來說，投資者更情愿看到的是日后的開值空間，投資者更情愿購買的是未來！而中冶的金海都工程本身在概念的包裝上比競爭對手略輸一籌，如何發(fā)掘

12、樓盤的中心價值及未來中心價值擺在我們的面前。3如短期內(nèi)不調(diào)整銷售戰(zhàn)略，改動銷售定位，拓展銷售渠道，按以往的銷售操作方式才是工程本身最致命的要挾。四、工程定位及USP導(dǎo)向1、整體規(guī)劃理念及定位建筑設(shè)計的目的，主要是想表達(dá)工程的價值及成就人們心中期許的良好居住條件及用途。因此，本次建筑設(shè)計的主要理念應(yīng)以下面兩點(diǎn)為方向：1根據(jù)防城港房地產(chǎn)版塊的投資型特點(diǎn)，盡量規(guī)劃出符合市場所需的產(chǎn)品，以及未來銷售時，能以最符合市場之戶型大小、適用性、功能性，以利銷售。2在建材、技術(shù)的運(yùn)用上要有可繼續(xù)開展性、創(chuàng)新性、并留意平安性、經(jīng)濟(jì)性以符合環(huán)境維護(hù)、節(jié)約能源，并留意到居住中科學(xué)的溫馨性與高品味的安康生活，以獲得消費(fèi)

13、者的普遍認(rèn)可。2、客戶定位1防城港港區(qū)的公務(wù)員、教師、干部等2防城港市的投資者3外地投資者省內(nèi)外4防城港區(qū)或市區(qū)單位購房3、USP導(dǎo)向1在防城港，房地產(chǎn)最大的競爭力在于其擁有更好的投資性，經(jīng)過宣傳包裝，盡能夠?qū)⒐こ掏顿Y利益作為賣點(diǎn)，便于資金盡快回籠，更好地獲得客戶認(rèn)可，擁有穩(wěn)定客戶群體，穩(wěn)定銷售渠道，更快地復(fù)制市場。2工程在原先規(guī)劃中的檔次級別其實(shí)明顯就比埠上桃源同等級別的工程更加精致，級別更高，在戶型、建筑類型、環(huán)境上工程本身擁有真正的實(shí)力。五、推行思緒打造“低碳的安康居住環(huán)境，才是中冶人真正想要傳達(dá)的理念，“家的概念應(yīng)該跟“安康、平安嚴(yán)密相關(guān)，“低碳就是它們銜接的橋梁，也是當(dāng)代生活居住的高

14、質(zhì)量追求。六、工程整合推行戰(zhàn)略中龍的做法及渠道措施1、開盤戰(zhàn)略2、緊跟戰(zhàn)略3、時間戰(zhàn)略七、協(xié)作方式及價錢、合同附件小曦，先對一下以上方案的一些打X的數(shù)據(jù)，至于以下內(nèi)容，在他一個人的時候，漸漸看吧，一些建議注：在了解中冶的文化、尊重其理念的前提下建立長期的戰(zhàn)略協(xié)作同伴關(guān)系，由于他們不能夠只建一個小區(qū)只做一個工程，那天晚上聽邵總對公司的大約規(guī)劃。說實(shí)話，在外表上雖然環(huán)環(huán)緊扣、有規(guī)劃有步驟，但是很空洞，由于沒有更詳細(xì)的戰(zhàn)略性謀劃。在跟開發(fā)商拿工程的時候，不僅僅為了銷工程而去拿工程，而是跟開發(fā)商建立長期的戰(zhàn)略性協(xié)作同伴。在未來，有他們的工程就必定會有中龍的代售位置，甚至包括代售后的一體效力，后面的東西，有更多的市場和利潤，看他們怎樣掌控了。理性地域別，中龍和其他競爭對手的做法和風(fēng)格。中龍假設(shè)不像別的代理商僅僅為開發(fā)商賣房，還為開發(fā)商傳達(dá)他們的鑄造理念、精神及作風(fēng)，這一點(diǎn)要明確地通知這些開發(fā)商。在為他人宣傳文化