物業(yè)政策小知識

1、物業(yè)政策小知識 一、前期物業(yè)管理合同和業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力嗎？ 前期物業(yè)管理合同對業(yè)主有約束力， 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約力。 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目 1、管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)； 2、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)

2、用； 3、保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用； 4、保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用； 5、維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。 三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容? 小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。 四、 業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否要賠償？ 物業(yè)管理?xiàng)l例第46條規(guī)定：

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。但保安服務(wù)不包括對室內(nèi)財物的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司提供的保安服務(wù)是對小區(qū)內(nèi)公共秩序的維持以及進(jìn)行日常巡視，并非對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。 五、小區(qū)內(nèi)停車被劃傷，誰負(fù)責(zé)？ 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車管理費(fèi)是不同的概念，具體要看雙方在物業(yè)服務(wù)合同中是否約定有停車保管的條款，如果有約定按照約定履行，沒有約定可能無法追究物業(yè)企業(yè)責(zé)任，只能由車主向侵權(quán)人主張權(quán)利。 六、房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎? 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在

4、房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 七、不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎? 供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)

5、費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。 八、業(yè)主沒在家，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎? 一般情況下，如果業(yè)主沒有和物業(yè)公司簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 九、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主僅以其并非

6、物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人為由抗辯的，人民法院不予支持。 業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人。業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，其簽訂物業(yè)服務(wù)合同也是根據(jù)業(yè)主大會的決議，即業(yè)主委員會是受全體業(yè)主的委托而訂立合同。根據(jù)委托關(guān)系規(guī)則，全體業(yè)主承擔(dān)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的法律后果，全體業(yè)主都負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。至于建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，乃是由建設(shè)單位代理全體業(yè)主訂立，只不過其代理權(quán)限并非源于業(yè)主的委托而是源于法律的直接規(guī)定。但是，這并不影響代理關(guān)系的成立，全體業(yè)主同樣為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，享有物業(yè)服務(wù)合同確定的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)

7、。 十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，因此只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定提供了相應(yīng)服務(wù)，其便已經(jīng)盡到了合同義務(wù)，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的空間，故業(yè)主以未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯的，沒有法律依據(jù)。 十一、 業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)書面催交方可向人民法院提起訴訟，請求判令業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條將業(yè)主承擔(dān)欠費(fèi)責(zé)任的前提確定為經(jīng)物業(yè)服

8、務(wù)企業(yè)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納。需要注意的是，這種催交必須是書面的，口頭的催交通知無效。書面催交后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴。 十二、 業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約金責(zé)任？ 確定業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金數(shù)額，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，一般從其約定，沒有約定的，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以其已將物業(yè)交給他人使用為由進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，雖然因物業(yè)交付他人使用而不直接享用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，

9、但實(shí)際上是物業(yè)服務(wù)的最終受益人。因此，不論業(yè)主是有償或者無償?shù)貙⑽飿I(yè)交給物業(yè)使用人占有、使用或者收益，業(yè)主對于物業(yè)費(fèi)的支付都負(fù)有不可推卸的義務(wù)。 十四、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)預(yù)收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，但尚未提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不因此就毫無關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條的規(guī)定履行返還相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金、做好交接工作等后合同義務(wù)。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第九條第一款規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，

10、但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！?十五、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主又形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以其實(shí)際行為向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主又予以接受的，根據(jù)合同法第三十七條的規(guī)定，即使雙方未在物業(yè)服務(wù)合同上簽字或沒有訂立合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同實(shí)際成立。在此情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，對其請求應(yīng)當(dāng)予以支持。 十六、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對我有影響嗎？ 有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管

11、理費(fèi)來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢必會給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。 十七、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？（一）物業(yè)共用部位是指業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。十八、下列各項(xiàng)不屬于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備：1.

12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于城市市政公用部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、人行道、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等；2.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于供水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等相關(guān)部門負(fù)責(zé)維修管理的設(shè)施設(shè)備等；3.居住區(qū)內(nèi)不屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的其他設(shè)施、設(shè)備。 十九、 業(yè)主委員會有哪些主要職責(zé)？業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)： (1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)

13、預(yù)算和決算；(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 二十、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，有什么規(guī)定？ 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。 二十一、交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)? 在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。最

14、高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。” 二十二、 物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎? 不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰。二十三、怎樣申請動用物業(yè)維修基金? 根據(jù)黃山市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（黃山市人民政府令第48號）規(guī)定，使用維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；（二）維修資金足額交存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍；（三）維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總