萬達管理制度系統(tǒng)

1、萬達商業(yè)WANDA COMMERCE2 管理制度系統(tǒng)業(yè)務管理手冊發(fā)布日期:2003/04/01生效日期:2003/04/18第 PAGE 4 頁 共 4 頁1 總則1.1 管理制度是公司業(yè)務運作策劃結果的表達，管理制度的價值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動，是保證管理公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營取得預期成果的重要手段。1.2 適用的業(yè)務管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務運作策劃，識別、分析和確定業(yè)務運作過程，有效構建業(yè)務管理模式，是編制管理制度的基礎。1.3 易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結構和表達方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2 業(yè)務運作策劃2.1 管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作的總體策劃，

2、應從切實保證項目開發(fā)業(yè)務效益和效率的目標出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項目開發(fā)作業(yè)過程，明確管理公司和項目公司各自工作責任和方法，以及相互間的配合關系。2.2 系統(tǒng)的業(yè)務運作策劃應遵循以下管理原則：a) 顧客中心原則顧客滿意是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎，公司各項業(yè)務管理工作均必須以顧客為中心，充分識別顧客需求和期望，并將其轉(zhuǎn)化為相應的內(nèi)部業(yè)務管理規(guī)范。公司顧客包括兩類：戰(zhàn)略合作伙伴（主力店）、購買商鋪的客戶。公司內(nèi)部業(yè)務管理應系統(tǒng)地體現(xiàn)顧客中心原則，兼顧主力店和商鋪業(yè)主的要求和利益。b) 過程導向原則業(yè)務過程是公司基本價值鏈，各項業(yè)務活動的設計、責權劃分、工作關系的建立，以及資源調(diào)配，均應依據(jù)業(yè)務過程運作需要確定

3、。公司經(jīng)營效益和水平的持續(xù)提升，直接取決于相關業(yè)務過程的有效性、效率(投入產(chǎn)出比)和適應性。c) 控制與效率平衡原則控制的目的在于預防問題的發(fā)生，消除或降低失敗的風險，控制的代價是管理成本的增加和運作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業(yè)管理中非常重要?？刂频牟僮鞅憩F(xiàn)為業(yè)務運作的規(guī)范化，但任何規(guī)范的要求都必須以合理化為前提，因此針對不同的業(yè)務運作，需要根據(jù)其技術成熟程度、市場競爭狀況、工作人員能力和經(jīng)驗，以及以往過失的經(jīng)歷，進行全面的分析和評估，從而決定控制程度和方式。效率與控制平衡的原則，要求公司綜合考慮發(fā)展機會與風險控制、眼前效益與長遠效益等諸多因素，從而決定集權與分權的有機匹配。d) 持

4、續(xù)改進原則持續(xù)改進是企業(yè)管理追求的永恒目標，有效的業(yè)務管理必須具有自我評價、自我完善的能力。實現(xiàn)持續(xù)改進需要正視業(yè)務管理系統(tǒng)可能存在的問題，充分認識、理解現(xiàn)實狀況與預期目標之間的差距，根據(jù)顧客評價、市場競爭、內(nèi)部運作，以及集團發(fā)展戰(zhàn)略的需要，清晰界定業(yè)務管理系統(tǒng)中有待改進的事項。持續(xù)改進原則要求各級管理人員必須戒除滿足現(xiàn)狀的心態(tài)，關注業(yè)務管理運作的實際狀況，發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題，從而有效預防問題的發(fā)生或再發(fā)生。2.3 根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目公司的協(xié)調(diào)運作需要在以下方面進行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作的基本要求；項目公司為執(zhí)行管理公

5、司的規(guī)定要求，結合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；管理公司為履行策劃、指導、監(jiān)督和控制職能，促進項目公司執(zhí)行地產(chǎn)業(yè)務運作要求，其內(nèi)部的運作方法和要求。3 管理制度表達3.1 文件結構3.1.1 管理手冊及其支持文件的規(guī)定表達了管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務管理手冊、作業(yè)流程、工作指引、標準表單等。3.1.2 本手冊及其支持文件的內(nèi)容沒有包括僅適用于某個（些）項目公司內(nèi)部運作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目公司應根據(jù)本手冊及其支持文件的規(guī)定，并結合自身管理需要進一步制訂相應管理文件。3.2 業(yè)

6、務管理手冊3.2.1 業(yè)務管理手冊是管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作過程的基本流程、管理權責、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標準表單。3.2.2 本手冊的規(guī)定對管理公司和項目公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴格執(zhí)行。3.2.3 本手冊中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊規(guī)定需要使用相應的作業(yè)流程、工作指引、標準表單，以及要求各項目公司自行制訂的文件。3.3 作業(yè)流程3.3.1 作業(yè)流程是支持業(yè)務管理手冊的第二層次的文件，是對常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作

7、業(yè)過程制定的規(guī)范與程序。管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務運作流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業(yè)務作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標準表單編號。3.3.2 支持本手冊的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4 工作指引3.4.1 工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指導、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務管理手冊的文件。3.4.2 工作指引分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項目公司根據(jù)自身實際情況決定是否執(zhí)行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指

8、引的區(qū)別，將通過工作指引的文件編號方式予以體現(xiàn)。3.5 標準表單3.5.1 標準表單是預先設計好的、用于作業(yè)過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。3.5.2 與工作指引類似，標準表單也分為強制性的和參考性的，并通過標準表單編號予以區(qū)別。3.6 文件編號與標識商業(yè)管理公司文件編號、標識方式，參照集團指引文件ADG104制度文件編號與標識規(guī)則執(zhí)行。其中“業(yè)務類別”代號具體規(guī)定如下：項目經(jīng)營目標與計劃（Object & Plan）OP項目發(fā)展管理（Project investment management）PI項目招商管理（Attract commerce）項目設計管理（Project design management）PD項目工程管理（Project engineering management）PE采購及招標管理（Project purchase management）PP項目銷售管理（Project sales management）PS項目成本管理（Project cost management）PC經(jīng)濟合同管理（Economic contract manageme