物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析(DOC6)

1、. ：.；物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)分析 決策：可把握的風(fēng)險(xiǎn) 在物業(yè)管理企業(yè)中,決策風(fēng)險(xiǎn)主要有二，一是企業(yè)高層管理人員的決策風(fēng)險(xiǎn)，另一項(xiàng)為哪一項(xiàng)普通操作層的決策風(fēng)險(xiǎn)。 就企業(yè)高層指點(diǎn)而言，因決策失誤而企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是非常顯著，有時(shí)是非常致命的，尤其在一些非常艱苦的決策上面，企業(yè)最高層指點(diǎn)所作出的每一項(xiàng)決議都會(huì)左右了整個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，一旦決策失誤，因此而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也必將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重要的影響。 比如企業(yè)的擴(kuò)張行為，作為一個(gè)微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)規(guī)模化、集約化的方式來(lái)降低企業(yè)管理本錢，添加抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的才干，有時(shí)是企業(yè)的必然的選擇。然而在選擇擴(kuò)張的方式、時(shí)間、地點(diǎn)等方面，企業(yè)最高決策層所作出的決

2、策是極為困難的，甚至?xí)蔀槠髽I(yè)的生死抉擇。深圳物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)地物管市場(chǎng)無(wú)可奈何的退潮已給我們提供了一個(gè)很經(jīng)典的例子，分析其緣由，深圳物業(yè)管理企業(yè)近年在內(nèi)地市場(chǎng)的敗走麥城雖然要素諸多，但企業(yè)高層指點(diǎn)在決策上的盲目冒進(jìn)也是極為重要要素。 關(guān)于操作層的決策風(fēng)險(xiǎn)容易被忽略，但其對(duì)企業(yè)的影響是不容小視的，這一點(diǎn)在技術(shù)人員上表現(xiàn)尤為突出。由于專業(yè)性較強(qiáng)的緣故，企業(yè)的高層指點(diǎn)及太多數(shù)員工對(duì)技術(shù)方面，如工程建立、機(jī)電維修等，并不非常熟習(xí)，或者知之甚少。因此，在企業(yè)內(nèi)部中，涉及到工程、機(jī)電方面，技術(shù)人員擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，因此，其作出的決策也必然會(huì)對(duì)此類工程的成敗產(chǎn)生決議性影響，尤其是一些大型的工程，如大型的工

3、程建立、技術(shù)改造，大的機(jī)電維修工程等等，一旦決策失誤，便對(duì)企業(yè)呵斥經(jīng)濟(jì)上的極大損失，也同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。 因決策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)太都是可防止的，關(guān)鍵在于決策人在決策前對(duì)決策的事項(xiàng)熟習(xí)、了解和把握的程度，預(yù)備越充分，其決策勝利時(shí)機(jī)也就越大，其風(fēng)險(xiǎn)也便最小。 效力：不確定的風(fēng)險(xiǎn) 討論物業(yè)管理效力中所存在的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是一個(gè)很廣泛的話題，由于從某種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、任務(wù)環(huán)境等諸多要素的影響，管理效力中的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一分析。 在效力中，一個(gè)比較典型的方面是停車場(chǎng)的管理。當(dāng)前行業(yè)內(nèi)外對(duì)機(jī)動(dòng)車停放管理及相關(guān)的法律責(zé)任的爭(zhēng)論從未停頓，對(duì)其責(zé)任

4、的界定也是各執(zhí)一詞，深圳市近來(lái)出臺(tái)了的草案，其中便明文規(guī)定營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)因保管不善呵斥停放車輛喪失或損毀的，該當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。此草案一出，立刻引起物業(yè)管理公司劇烈反響，因物業(yè)管理行業(yè)本身是一個(gè)微利行業(yè)，多數(shù)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也并不強(qiáng)大，尤其物業(yè)管理公司多以管理處為單獨(dú)核算單位，這樣的損失也多會(huì)算到相關(guān)管理處的頭上，而普通管理處一年的利潤(rùn)也不過(guò)幾十萬(wàn)元，根本無(wú)力承當(dāng)車輛喪失或損毀而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。 還如小區(qū)一旦發(fā)生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責(zé)任的界定、損失的賠償?shù)葐?wèn)題，小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊案、殺人案等等嚴(yán)重刑事治安案件已不是新穎事，但假設(shè)將相關(guān)責(zé)任和呵斥經(jīng)濟(jì)損失全部由物業(yè)管理公司來(lái)

5、埋單，會(huì)從聲譽(yù)上和經(jīng)濟(jì)上對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生雙重打擊，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理公司同樣能夠是致命的，驚動(dòng)一時(shí)深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業(yè)管理公司勝訴而告終，但倘假設(shè)一旦敗訴，其所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)恐怕會(huì)讓物業(yè)管理公司不寒而栗的。 另一個(gè)比較典型的效力中風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于業(yè)主維權(quán)，業(yè)主維權(quán)是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)益，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)干涉或阻止。但從另一角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主維權(quán)認(rèn)識(shí)的高漲，也意味著物業(yè)管理公司所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)便要大增，假設(shè)在處置業(yè)主維權(quán)、贊揚(yáng)問(wèn)題上稍有不當(dāng)，一定會(huì)給物業(yè)管理公司帶來(lái)一系列經(jīng)濟(jì)上、聲譽(yù)上的損失，甚至有能夠被炒魷魚(yú)，尤其出現(xiàn)后者的情況時(shí)，物業(yè)管理公司在人員安排、員工補(bǔ)助等許多方面付出宏大的經(jīng)濟(jì)損失

6、，這種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)讓物業(yè)管理公司難以接受的。 由于效力中的事件是不可預(yù)測(cè)的，因此其能夠引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也最不可確定。 員工：被忽略風(fēng)險(xiǎn) 人才是企業(yè)最中心的價(jià)值所在，也是一個(gè)企業(yè)最中心的競(jìng)爭(zhēng)力。因此企業(yè)中的員工個(gè)人行為，如跳槽、犯罪、人身?yè)p傷等等，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)看似不經(jīng)意，也難以引起足夠的注重，卻同樣會(huì)給企業(yè)產(chǎn)生很大的破壞力。 比較典型的是如員工跳槽問(wèn)題。人員流動(dòng)本是一種正常的活動(dòng)，但由于公司中高層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業(yè)，因此，這些人員的跳槽便會(huì)給公司帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，但由于其無(wú)法把握和不確定性更使許多企業(yè)很難作出有效的防備措施，這一點(diǎn)在物業(yè)管理企業(yè)也表現(xiàn)得

7、較為突出。以深圳為例，物業(yè)管理公司之間相互發(fā)掘人才已是屢見(jiàn)不鮮了，但隨著人員的流動(dòng)，其所擁有的商業(yè)也盡被對(duì)手所知悉，這會(huì)對(duì)企業(yè)的決策產(chǎn)生非常不利的影響。比較多見(jiàn)的如物業(yè)管理顧問(wèn)工程的人才流失，這一點(diǎn)似乎已成為深圳許多物業(yè)管理企業(yè)心中的痛，派駐顧問(wèn)工程的人員經(jīng)常不到半年時(shí)間，就會(huì)被對(duì)方挖走，這不僅使企業(yè)蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失，其顧問(wèn)工程也必然隨之失去。 另一項(xiàng)為哪一項(xiàng)員工人身?yè)p傷而給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)保安打架的景象已不是什么新穎事了，我們姑且不研討這種打架的必要性和合理性，但問(wèn)題在于一旦因此而呵斥人身?yè)p傷，企業(yè)便要承當(dāng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。還有因任務(wù)過(guò)程中產(chǎn)

8、生工傷，由于政府從維護(hù)弱勢(shì)群體角度出發(fā)，將因工傷而呵斥的一切責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，而這項(xiàng)費(fèi)用往往非常宏大，使企業(yè)在這方面經(jīng)常不堪重負(fù)，甚至走向破產(chǎn)的命運(yùn)。 因員工的個(gè)人行為所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最易被企業(yè)所忽略，許多企業(yè)還不能從風(fēng)險(xiǎn)的高度的來(lái)對(duì)待這個(gè)問(wèn)題. 政府：最無(wú)法的風(fēng)險(xiǎn) 從政府的角度來(lái)議論物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是一件非常為難的事情，由于面對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)本身大多是無(wú)能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚(yú)肉的凄涼和無(wú)法。 作為一個(gè)新興的行業(yè)，國(guó)家為促進(jìn)物業(yè)管理的開(kāi)展，政府的相關(guān)部門如工商、稅務(wù)等往往會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策，如減免稅收等。隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸走向成熟，這些優(yōu)惠政策也便會(huì)隨之取消，物業(yè)

9、管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)便會(huì)隨之增大。 比較典型還有在法律法規(guī)的制定方面，當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)并不健全，已公布的法律法規(guī)還存在著一些缺乏。如2003年公布實(shí)施的，其中在有關(guān)民事責(zé)任的界定方面，便顯得有些模糊。假設(shè)在小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責(zé)任人的事件，如何處置，沒(méi)有作任何闡明，因此一旦出現(xiàn)此類事件，法院從維護(hù)弱勢(shì)群體的角度出發(fā)，往往會(huì)將相關(guān)責(zé)任推到物業(yè)管理公司身上，這給物業(yè)管理公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是不容小視的。 諸如此類，都需求政府部門進(jìn)展有效的引導(dǎo)和逐漸完善相關(guān)的法律法規(guī)，給物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的開(kāi)展空間。 二、風(fēng)險(xiǎn)防備 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的逐年添加對(duì)企業(yè)的開(kāi)展已產(chǎn)生了極為不利

10、的影響，如何應(yīng)對(duì)層出不窮的各類風(fēng)險(xiǎn)也成了各國(guó)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。風(fēng)險(xiǎn)管理也便應(yīng)運(yùn)而生，1983年，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)召開(kāi)年會(huì)，討論并經(jīng)過(guò)了“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)那么，這在風(fēng)險(xiǎn)管理開(kāi)展史上具有劃時(shí)代的意義,也為各國(guó)企業(yè)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)管理提供了普通準(zhǔn)那么。 但風(fēng)險(xiǎn)管理在物業(yè)管理行業(yè)并未引起足夠的注重，積極引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的企業(yè)更是少之以少，但風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在已成為制約物業(yè)管理開(kāi)展一個(gè)很重要的要素。因此引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，降低物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)已是必然選擇。對(duì)此，筆者有如下建議： 加強(qiáng)內(nèi)部控制 從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、信息溝通三個(gè)方面的內(nèi)容。 控制環(huán)境指的是營(yíng)造企業(yè)氣氛和對(duì)

11、企業(yè)員工進(jìn)展有效的管理，這是內(nèi)部控制的中心要素。營(yíng)造良好企業(yè)氣氛現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識(shí)，萬(wàn)科提出的“氣氛管理便是一個(gè)很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)企業(yè)文化的建立來(lái)營(yíng)造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點(diǎn)也值得推行。在對(duì)員工進(jìn)展有效的管理方面，筆者建議經(jīng)過(guò)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實(shí)踐任務(wù)中，經(jīng)過(guò)多種方式的學(xué)習(xí)，或經(jīng)過(guò)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)培訓(xùn)，不斷提升員工個(gè)人質(zhì)素外，同時(shí)公司還將一些政府部門舉行的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資歷考核等，以福利的方式獎(jiǎng)勵(lì)給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時(shí)，也使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認(rèn)同感，減少這些人員的流動(dòng)性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，

12、對(duì)員工進(jìn)展有效的管理的措施遠(yuǎn)不止這些，完善的規(guī)章制度等要素也是不可或缺的。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指公司建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，相關(guān)人員可以隨時(shí)對(duì)能夠會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展有效的評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，為企業(yè)作出決策時(shí)提供有價(jià)值的參考。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能夠給企業(yè)呵斥的損失也能作出評(píng)價(jià)，以便企業(yè)能及時(shí)作出應(yīng)對(duì)措施。 信息的溝通是指對(duì)相關(guān)的信息，如企業(yè)能夠遇到風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險(xiǎn)的防備措施等等，都必需讓企業(yè)的員工了解和熟習(xí)，加強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，并仔細(xì)履行其任務(wù)職責(zé)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的才干。 制定風(fēng)險(xiǎn)管理方案 網(wǎng)易物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實(shí)踐情況制定比較完善的中、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)管理方案；中期方案以一年為限，可結(jié)合公司年度任務(wù)方案，對(duì)照任務(wù)方案

13、的相關(guān)工程和內(nèi)容進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)并提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施；長(zhǎng)期方案以五年或十年為期，可結(jié)合公司長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃進(jìn)展制定。這份方案主要包含以下內(nèi)容： 建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實(shí)踐情況，可以物業(yè)部或市場(chǎng)謀劃部門兼任此項(xiàng)職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門更是最好的選擇。 建立專項(xiàng)經(jīng)算：建立風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項(xiàng)資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進(jìn)展專項(xiàng)的管理和運(yùn)用。 風(fēng)險(xiǎn)要素識(shí)別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險(xiǎn)，并仔細(xì)分析引起風(fēng)險(xiǎn)的各種要素。 進(jìn)展綜合評(píng)定：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理中的各種情況進(jìn)展定性定量分析，對(duì)能夠遇到的各

14、種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展綜合評(píng)價(jià)。并以此制定相應(yīng)的防備措施。 分析接受才干：綜合測(cè)評(píng)本企業(yè)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的接受才干。 完善的風(fēng)險(xiǎn)管理方案是企業(yè)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和根底，也使企業(yè)面對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能及時(shí)推出有效的防備措施。 進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)管理最后的步驟，也是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗關(guān)鍵。主要有以下方法措施： 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：指的是企業(yè)以一定代價(jià)，采取某種方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁他人承當(dāng)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，可將一些專業(yè)性較強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關(guān)的專業(yè)公司打理，有效轉(zhuǎn)移企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)防止：對(duì)一些靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購(gòu)買保險(xiǎn)的方式進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)躲避。對(duì)一些把握不太，公司又不善長(zhǎng)的任務(wù)規(guī)劃或業(yè)務(wù)，可盡量逃避。比較典型的如如今許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種運(yùn)營(yíng),在以物業(yè)管理為主的同時(shí),設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個(gè)企業(yè)都具備這個(gè)條件和實(shí)力。那么，每一個(gè)企業(yè)便應(yīng)該對(duì)公司實(shí)力、市場(chǎng)行情、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展有效的預(yù)測(cè)，努力防止因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)