土地增值稅清算文件

1、第一前準(zhǔn)備一資料的在工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面料1應(yīng)報(bào)送的資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土納申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表項(xiàng)目竣工決第一前準(zhǔn)備一資料的在工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面料1應(yīng)報(bào)送的資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土納申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、有土地使用權(quán)出讓合同利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)有關(guān)的證明資主要求報(bào)送的其他與土有關(guān)的證資料(詳見委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具鑒2明資開發(fā)項(xiàng)目立可要報(bào)送與土；及圖紙，建設(shè)用地規(guī)證；建設(shè)工程規(guī)土地使建筑工程施證建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書商品房證工程概況及備案意見房屋分戶(

2、室)面積對(duì)照表(加蓋市用章監(jiān)理處面積復(fù)核銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明地產(chǎn)購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)房屋分戶(室)面積對(duì)照表(加蓋市用章監(jiān)理處面積復(fù)核銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明地產(chǎn)購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋等。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄榔渌a(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；項(xiàng)目夠項(xiàng)目利息的有關(guān)證明及借款讓房地產(chǎn)關(guān)的完稅憑證3項(xiàng)目預(yù)繳土應(yīng)掌的完稅憑證房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目登記管理的資料核對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理的關(guān)表格，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和銷售進(jìn)度情況入庫(kù)資料信息系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納情況、土二、案頭要的預(yù)繳情況報(bào)送的資料進(jìn)行核實(shí)與土地值項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。主要核實(shí)項(xiàng)目開發(fā)用面積、房屋開發(fā)面積、可銷售房屋面積、實(shí)

3、際已銷售面積，各種面確認(rèn)可為銷售收入的確認(rèn)和開發(fā)成本的分配奠定基礎(chǔ)頭審核中至項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地擦看，確認(rèn)房屋開發(fā)面積項(xiàng)目用地面積建設(shè)用地地使用權(quán)證中土地面積，(主要以土地使用權(quán)證中登記土地面積確認(rèn))，對(duì)分發(fā)的項(xiàng)目（分期開發(fā)的項(xiàng)目以發(fā)改委批文為依據(jù)）還應(yīng)了解土地的期占用情況，便于確認(rèn)本期的土地房屋開發(fā)面積：建設(shè)工程規(guī)對(duì)，備案的建筑面積應(yīng)與建設(shè)證、備案表中建筑面積的證登記期占用情況，便于確認(rèn)本期的土地房屋開發(fā)面積：建設(shè)工程規(guī)對(duì)，備案的建筑面積應(yīng)與建設(shè)證、備案表中建筑面積的證登記的建筑面積相同，備的所有子項(xiàng)目應(yīng)與建設(shè)工證登記的工程名稱相符以核對(duì)相的建筑面積確認(rèn)房屋開發(fā)面差異則以房管局測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)局復(fù)測(cè)

4、的面積會(huì)有小額差異，公共配套設(shè)施開發(fā)面積：重點(diǎn)審核開發(fā)商向規(guī)劃部門規(guī)中有關(guān)公共配套的配置以及開發(fā)面積情況；對(duì)于分期發(fā)的，可要求開發(fā)商提供全部公共配套設(shè)施的配置總可銷售房屋面室)：商品房證、建設(shè)程規(guī)證、備案表中可售建筑面積的核對(duì)，注意備案表中人防面積(A證車庫(kù)面積(B)以及建設(shè)工程證車庫(kù)面積(C)之間的關(guān)系，應(yīng)該是：A 十 B=C，銷證中只有車庫(kù)數(shù)而沒有面積，車庫(kù)的銷售面積要參照房屋分戶(室)面對(duì)照表上登記實(shí)際己銷售面積：房屋分戶(室)面積對(duì)照表、公司相關(guān)項(xiàng)售售樓處窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷上的賬務(wù)處理，確認(rèn)實(shí)際已銷售面存根，結(jié)合財(cái)未銷售面積：房屋分戶(室)面積對(duì)照表、公司相口表，確認(rèn)未銷

5、售面經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的用房面積第二土的審核工一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要1、審核收入確認(rèn)的完整銷售收入應(yīng)包括貨幣收入、實(shí)物收入及其它收入，按照財(cái)務(wù)制的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企銷售實(shí)現(xiàn)確1、審核收入確認(rèn)的完整銷售收入應(yīng)包括貨幣收入、實(shí)物收入及其它收入，按照財(cái)務(wù)制的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企銷售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)記入“主業(yè)務(wù)收結(jié)合企業(yè)提供的商管理局核發(fā))、物價(jià)部門核、部門房屋測(cè)繪面積、關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿和存根等資料與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目進(jìn)行比對(duì)，判定其是否存在未完全確認(rèn)收的情況。對(duì)存在疑點(diǎn)的，進(jìn)一步審核房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收帳款應(yīng)賬款其他應(yīng)付款應(yīng)收其他應(yīng)營(yíng)業(yè)外支出“固定資本待產(chǎn)損溢”等科目，確認(rèn)否存

6、在將開發(fā)商品用于職工福利、對(duì)外投資、分配給股東或資人、抵、換取和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等未確認(rèn)收和故意漏記、錯(cuò)記、隱藏項(xiàng)目收入的行為2、審核收入確認(rèn)的符合對(duì)隱瞞報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理（明顯偏低原則上掌握在低于物價(jià)部門核價(jià) 10%以下部分，無(wú)物價(jià)部門核定價(jià)的掌握在同類商品房均價(jià) 以下部分，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目銷售明價(jià)部進(jìn)行核對(duì)認(rèn)同時(shí)期是否存在不合理變動(dòng)明顯偏低且無(wú)正情況，對(duì)低價(jià)格銷售的情況進(jìn)行核實(shí)理由的，按規(guī)定進(jìn)行收入納稅調(diào)整處理，其收入按下列方法和順序認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)確定；由主參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

7、或估價(jià)值確定3、審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確審核過(guò)程中要結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收其他業(yè)務(wù)收入”科目的算，與房地產(chǎn)開發(fā)企估價(jià)值確定3、審核收入確認(rèn)的準(zhǔn)確審核過(guò)程中要結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收其他業(yè)務(wù)收入”科目的算，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商證、物價(jià)部門、部門房屋測(cè)繪面積、相關(guān)項(xiàng)目銷售明細(xì)表、銷售合同及同登記簿核對(duì)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否準(zhǔn)確劃分的收入出售和出對(duì)按縣級(jí)以上的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理用計(jì)入房?jī)r(jià)方一并收取應(yīng)將用作為讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的用，在計(jì)算扣除項(xiàng)金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣在確認(rèn)

8、房地產(chǎn)收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房地產(chǎn)開發(fā)企用的核對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企主營(yíng)業(yè)務(wù)收入開發(fā)預(yù)收“預(yù)付應(yīng)付應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款和“其他應(yīng)付款”等科目，以準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)企業(yè)取得的入和房地產(chǎn)的銷售收二、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要1、審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容用審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證徑是否一致的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含徑是否一致的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額)比

9、較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家因此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同收據(jù)、的基數(shù)據(jù)（契稅可作費(fèi)用扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣支和相關(guān)部門的協(xié)議，計(jì)算本期目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，審核其受土地面積是否正確，判定其是否存返還和以地補(bǔ)路等存在以地補(bǔ)路的情況要結(jié)的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)對(duì)府返還的土地款一律抵減土地支付款，即抵減土地成2、審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的按確認(rèn)的其他方式計(jì)算分對(duì)房

10、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證，經(jīng)規(guī)劃部門審核的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證，經(jīng)規(guī)劃部門審核意的規(guī)房屋分戶(室)測(cè)繪面積對(duì)照表等資料(加蓋市房監(jiān)理處面積復(fù)章)，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀?，以判定其上成本的分?jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確3、審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容審核征地費(fèi)用拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與是否存在明常審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)審在或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否規(guī)定扣除房

11、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額必須以實(shí)開發(fā)企業(yè)在核算過(guò)程中是否存在預(yù)提尚未實(shí)際支付土地出讓金的行為。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要1、審核成本費(fèi)用的真在土過(guò)程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合（財(cái)政部門監(jiān)制收據(jù)）外，還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。這要根據(jù)費(fèi)發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑真假情況、付款方報(bào)銷審等，從而判斷其交易的真實(shí)性2、審核成本費(fèi)用的本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑真假情況、付款方報(bào)銷審等，從而判斷其交易的真實(shí)性2、審核成本費(fèi)用的配在計(jì)算土?xí)r，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。于房地產(chǎn)企業(yè)

12、存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的應(yīng)著重劃分本的成費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒ǎ右岳矸謹(jǐn)偂Ｔ趯徍酥?，?yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核對(duì)項(xiàng)目預(yù)決對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)當(dāng)查予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售積和可售而面計(jì)稅成本和已銷開產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確可售面成本=成本對(duì)象可售部分成本總可售面已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積位計(jì)稅通過(guò)去年下半年和今年上半年的土試發(fā)大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的營(yíng)業(yè)用房銷售率偏低售營(yíng)業(yè)用房用于攤不合理，市局多次進(jìn)行調(diào)研，并征求基層參研究決定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)

13、企業(yè)研究決定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售營(yíng)業(yè)用房及車庫(kù)等采用平均數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)偅源_保已售面積的成本、土增值的合理性同時(shí)解決了以后營(yíng)業(yè)用房銷售后因售價(jià)與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)重等問(wèn)題。具體計(jì)算辦法如下攤。所用數(shù)營(yíng)業(yè)用房平均住宅商品房平均售車庫(kù)平均售總開發(fā)成本（含加計(jì)扣除費(fèi)用，不包括已交的營(yíng)業(yè)稅等稅金計(jì)算步車庫(kù)與住宅商品房開發(fā)成本分?jǐn)傁禂?shù)（M2）車庫(kù)平均售價(jià)/住宅商品房平均售價(jià)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)車庫(kù)平均售價(jià)已售車庫(kù)收入/已售車庫(kù)面積住宅商品房平均售價(jià)已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面積營(yíng)業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本總開發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總售面積M1+住宅商品房總可售面積1+車庫(kù)總可售面積M2）

14、(營(yíng)業(yè)用房總可售面積住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本（面積M2）(營(yíng)業(yè)用房總可售面積住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本（面積M+住宅商品房總可售面積+車庫(kù)總可售面積M2）（住宅總可售面積車庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本總開發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售M+住宅商品房總可售面積車庫(kù)總可售面積M總可售面積M2)（3） 營(yíng)業(yè)用住宅商品房品房總可售面成本營(yíng)業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本/營(yíng)業(yè)用成本住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本/住宅商車成本車庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_發(fā)成本/車庫(kù)總可售（4） 已售營(yíng)業(yè)用房開發(fā)成本營(yíng)業(yè)用房已售面積營(yíng)業(yè)用成已售住宅商品房開發(fā)成本住宅商品房已售面積住宅商品房單位成本已售車庫(kù)開發(fā)成本車庫(kù)已售面積成已售房屋總開發(fā)成本已售營(yíng)

15、業(yè)用房開發(fā)成本+已售住宅商品房開發(fā)成本+已售車庫(kù)開發(fā)已售房屋可扣除成本已售房屋總開發(fā)成本+稅未售營(yíng)業(yè)用房開發(fā)成本營(yíng)業(yè)用房未售面積營(yíng)業(yè)用房成本未售住宅商品房開發(fā)成本住宅商品房未售面積住宅商位成未售車庫(kù)開發(fā)成本車庫(kù)未售面積成（8） 對(duì)成本差異、售價(jià)差異較大的不同類型的房屋，如多層層對(duì)于位成未售車庫(kù)開發(fā)成本車庫(kù)未售面積成（8） 對(duì)成本差異、售價(jià)差異較大的不同類型的房屋，如多層層對(duì)于一目結(jié)算后可比照此方法進(jìn)行預(yù)提“開發(fā)公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在成本部分是否沒有結(jié)轉(zhuǎn)完畢以及結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否確，是否有成本多提的情況存在3、審核成本費(fèi)用的重對(duì)于在工程中出現(xiàn)的大額建安票據(jù)、材料票據(jù)，審除對(duì)“開工程物資”等科目外，還

16、應(yīng)當(dāng)查看相關(guān)合同，參建設(shè)主管部門頒發(fā)的料工費(fèi)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用量等，同時(shí)也要查驗(yàn)票據(jù)的偽及開領(lǐng)票方是否一致。審核監(jiān)理方的，以判斷料費(fèi)的真實(shí)耗用要時(shí)外調(diào)了解施工方用情4、審核票據(jù)取得的規(guī)根據(jù)收款方的付款項(xiàng)的內(nèi)確定收到票據(jù)是否規(guī)范主要依據(jù)以下的原則如果對(duì)是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)(例如：建筑公司、設(shè)計(jì)院隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)。如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)(例如局、土地局、規(guī)劃局局等)或行業(yè)管理機(jī)構(gòu)(例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、局、市容管理等)，則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)門監(jiān)制。以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提企業(yè)一般可以相應(yīng)的計(jì)入成本

17、費(fèi)用中若提供的為非應(yīng)稅為性，則提供行企業(yè)一般可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中若提供的為非應(yīng)稅為性，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)將該部支出列入“開發(fā)費(fèi)用”或“期間費(fèi)用”中如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則只要有證明該項(xiàng)費(fèi)憑據(jù)(合同協(xié)議、收據(jù))，具備對(duì)位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可。金額較大的補(bǔ)貼合同應(yīng)至拆遷了解獲取補(bǔ)貼情況其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及5、審核會(huì)計(jì)核算的規(guī)的憑開發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的劃分方式，可以直接參考企業(yè)的條例及相關(guān)文件進(jìn)行歸集分類。具體分類如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞力安置費(fèi)及有關(guān)地上支出等附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用

18、前期工括規(guī)目可行性研究和水文地質(zhì)勘察、通支出建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)的建筑安基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套施發(fā)生的支出(6保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在劃分各項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程、階段有較為清的了解，根據(jù)票據(jù)上(6保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在劃分各項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程、階段有較為清的了解，根據(jù)票據(jù)上的費(fèi)用性質(zhì)進(jìn)行分類。要特別關(guān)注“開發(fā)“開發(fā)間接費(fèi)用”科目以用”等科目，防止企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)本或是費(fèi)用把，把應(yīng)該計(jì)用”科目的費(fèi)

19、用計(jì)入“發(fā)間接費(fèi)用”科目，從而導(dǎo)致多加計(jì)扣除6、審核用的準(zhǔn)根據(jù)物價(jià)局有關(guān)文件，以性（縣級(jí)人規(guī)定）已在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)，可按照土對(duì)用的有規(guī)定進(jìn)行處理，即列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對(duì)應(yīng)的土地或開發(fā)成本中但不允許作為加計(jì) 20扣除的基數(shù)建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配土地征用及拆遷補(bǔ)發(fā)展新型墻體材料專頂用費(fèi)(經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收) 人防經(jīng)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供電工程貼費(fèi)“前期工程費(fèi)(6)消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)煤氣建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施散裝水泥?！敖ㄖ惭b工程費(fèi)教育地方附加費(fèi)(經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)項(xiàng)目免收)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(建委其教育地方附加費(fèi)(經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)項(xiàng)目免收)公共基礎(chǔ)設(shè)施

20、費(fèi)(建委其它7、審核成本費(fèi)用的可在中，審在得出各項(xiàng)成本費(fèi)用后，應(yīng)與總成本作較，得出各項(xiàng)成本占總成本的比例，并拿該比例與其他類似項(xiàng)目做向比比值較為接近基本可確認(rèn)該項(xiàng)成本費(fèi)用基本真實(shí)如比值與同類項(xiàng)目比值相差較大，則可能存在較大疑點(diǎn)，審對(duì)此情況進(jìn)一步核查前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容應(yīng)審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出是否存在明顯異常審定扣除是否虛列前期工程費(fèi)地開發(fā)費(fèi)用是規(guī)對(duì)于前期工程費(fèi)，主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容、是否已取得合法據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)是否實(shí)際支付款確認(rèn)。同時(shí)，審還應(yīng)計(jì)算出期工部開發(fā)成本的該比值與同類工程的比值相較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容出包審核完工決

21、算成本與工程成本是否明顯異者差異較大當(dāng)追加下列審核程序以獲取充分適當(dāng)、真實(shí)：從合同管理部門獲取施相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)與開發(fā)商簽訂的施工并實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證審是否存在利用（尤其是各企業(yè)適用不同收方式、不同稅率，不同時(shí)段加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形時(shí)）承包或分自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使費(fèi)、其他直接費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共

22、配套設(shè)施費(fèi)用是項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入項(xiàng)目審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有的費(fèi)用審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用獲取項(xiàng)目存在明顯異常資料，比較、分析費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偢黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢顷P(guān)規(guī)定對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和性的公共配套設(shè)施費(fèi)，審核方法同上關(guān)規(guī)定對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和性的公共配套設(shè)施費(fèi)，審核方法同上注意不可預(yù)提未建設(shè)施的費(fèi)用審還應(yīng)計(jì)算出基礎(chǔ)設(shè)部開發(fā)成本的比值，并

23、將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入項(xiàng)目審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用審核有無(wú)預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用審的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除的借款費(fèi)用。對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，主要審核其實(shí)際發(fā)生情況，合法憑證中包了部工資、計(jì)提福利費(fèi)、領(lǐng)用的勞提的折舊等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)借款產(chǎn)生的利息支出，是否列

24、入房地開發(fā)間接費(fèi)用核算，如已計(jì)入該科目的，應(yīng)將其剔除并計(jì)入“房地開發(fā)費(fèi)用利息科目核算審還應(yīng)計(jì)算出開發(fā)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若現(xiàn)有嚴(yán)重偏占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)前期工設(shè)施費(fèi)和性的公共配套設(shè)施費(fèi)等不準(zhǔn)確劃分的，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象(含未完工)占地面積、建筑面積法計(jì)算分配四、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用審核要1、審核開發(fā)費(fèi)用列支的準(zhǔn)確性包括下列內(nèi)容：審核列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣利息支出的開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金構(gòu)證明的，審核其利息支出

25、是規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入項(xiàng)目審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定審核利息費(fèi)用是否超過(guò)按商金額同類同利率計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)金融機(jī)過(guò)按商并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最同類同利率計(jì)算的金額金融機(jī)構(gòu)借款其息支出超過(guò) 5%的按 5%計(jì)算扣除低于 5%按實(shí)計(jì)算扣除他房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成的三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按

26、取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的以內(nèi)計(jì)算扣除。2、審核利息支出的扣除不允許扣除；對(duì)于超期限的利息部分和加罰的利息不允許扣五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核要1、審核印花稅、土地使用稅的扣除有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作扣除項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)非轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印使用用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)扣2、審核教育費(fèi)附加的扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加列也可視同稅金予以扣除。對(duì)育費(fèi)附加予以扣除開征的教育地方附加費(fèi)，可比照六、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目審核要國(guó)家規(guī)

27、定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目實(shí)有規(guī)定加計(jì)扣除的情（二）對(duì)于取得何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目實(shí)有規(guī)定加計(jì)扣除的情（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如三通一等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否規(guī)定計(jì)算除項(xiàng)目按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的本之和計(jì)算加計(jì)扣除（三）對(duì)于取得了房地發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否規(guī)定加計(jì)扣除的情（四對(duì)于縣級(jí)以上人后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其用是否計(jì)入房?jī)r(jià)

28、并方一并實(shí)有無(wú)七1用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形需提供表格及材納申報(bào)2、申報(bào)明細(xì)表及相應(yīng)的證明資（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明統(tǒng)計(jì)表；當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；其他銷售房地產(chǎn)的有關(guān)證明資料（2）取得土地使用權(quán)所支付的余額明細(xì)附相關(guān)證明資料：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付地價(jià)款的取得如轉(zhuǎn)讓支票、契稅付，（3）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明附相關(guān)證明資料：拆遷補(bǔ)償合同、協(xié)議；被拆票或被拆遷人簽字確認(rèn)的相關(guān)單據(jù)（4）前期工附相關(guān)證明資料：拆遷補(bǔ)償合同、協(xié)議；被拆票或被拆遷人簽字確認(rèn)的相關(guān)單據(jù)（4）前期工程費(fèi)明細(xì)開具附相關(guān)證明資料：合同及憑證建安工程費(fèi)明細(xì)附相關(guān)證明資料：合同及憑證；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)附相關(guān)證明資料：合同及憑證；公共配