投資性房地產(chǎn)的主要內(nèi)容介紹及計(jì)量

1、第8章 投資性房地產(chǎn)本章主要內(nèi)容投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)的處置。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征和范圍一、定義和特征1.定義是指以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2.特征（1）是一種經(jīng)營活動；（2）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）有兩種后續(xù)計(jì)量模式。二、范圍 1.已出租的建筑物。 2.已出租的土地使用權(quán)。 3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。注意： （1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。（2）閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)

2、讓的土地使用權(quán)。（3）企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。（4）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。（6）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（7）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制

3、合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。【例題1單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物【例題2】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍B.以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店D.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)E.企業(yè)管理部門正在使用，但董事會已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投

4、資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。賬戶設(shè)置：投資性房地產(chǎn)寫字樓 （成本模式）投資性房地產(chǎn)成本（寫字樓）（公允價(jià)值模式） 公允價(jià)值變動1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（1）如果在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租， 應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。買價(jià)+相關(guān)稅費(fèi)直接歸屬于該資產(chǎn)的各項(xiàng)支出 比如企業(yè)購買房地產(chǎn)，買價(jià)1000萬元，相關(guān)稅費(fèi)200萬元，則：借：投資性房地產(chǎn) 1200 貸：銀行存換 1200（2）如果所購的房地產(chǎn)準(zhǔn)備出租，董事會有書面決議，意圖明確，即使未簽定租賃協(xié)議,也可以確認(rèn)。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的

5、必要支出構(gòu)成。入賬價(jià)值=料+工+費(fèi) （和自建固定資產(chǎn)相同） （注意借款費(fèi)用資本化的問題） 3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。注意：（1）建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。（2）不通過“在建工程”、“無形資產(chǎn)”等賬戶，直接借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1.資本化：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)廠房資本化期間仍為投資性房地產(chǎn)，但不再計(jì)提折舊和攤銷?！纠?-3】208年3月，甲企業(yè)與乙企

6、業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,原價(jià)為2 000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。（1）208年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）14 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房20 000 000

7、（2）208年3月15日12月10日：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）1 500 000貸：銀行存款等 1 500 000（3）208年12月10日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)廠房15 500 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）15 500 000 【例7-4】208年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。

8、3月15日，廠房賬面余額為1 200萬元，其中成本1 000萬元，累計(jì)公允價(jià)值變動200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。（1）208年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）12 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本10 000 000公允價(jià)值變動 2 000 000（2）208年3月15日11月10日：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建） 1 500 000貸：銀行存款等 1 500 000（3）208年11月10日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)成本 13 500 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）13 500 000 2.不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)

9、計(jì)入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、成本計(jì)量模式企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1.采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。2.采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。1.確定入賬價(jià)值后，假如是一項(xiàng)出租的土地使用權(quán)或準(zhǔn)備增值的，期末進(jìn)行攤銷： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 如果是房屋建筑物： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2

10、.出租的房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。3.期末應(yīng)判斷投資性房地產(chǎn)的可收回金額，看其是否減值。 減值時(shí)： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 計(jì)提減值準(zhǔn)備后，不允許轉(zhuǎn)回。 二、公允價(jià)值計(jì)量模式1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 采用公允價(jià)值模式的條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2.會計(jì)處理采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)

11、行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動貸：公允價(jià)值變動損益或作相反分錄。三、計(jì)量模式的變更同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（1）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理。 (調(diào)整留存收益）（2）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式 公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)初始入賬時(shí)不同時(shí)滿足前述兩個(gè)條件，當(dāng)時(shí)采用成本模式

12、進(jìn)行計(jì)量。但現(xiàn)在兩個(gè)條件已同時(shí)具備，這時(shí)就應(yīng)按公允價(jià)值模式計(jì)量。需要成本模式改為公允價(jià)值模式，這種變更屬于會計(jì)政策變更。對于會計(jì)政策變更，應(yīng)采用追溯調(diào)整法。要用成本模式計(jì)算的損益的數(shù)額與公允價(jià)值模式計(jì)算的數(shù)額之間的差額調(diào)整當(dāng)期期初的留存收益。 【例題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2009年1月31日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計(jì)使用年限為5年，預(yù)計(jì)凈殘值為18萬元。采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊。2010年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬元。A.72B.50.4C.67.2D.68.6【例題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2010年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該

13、建筑物的購買價(jià)格490萬元，發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)20萬元， 用銀行存款支付。建筑物預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元，采用直線法計(jì)提折舊。2010年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為560萬元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有（）A.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提折舊22.92萬元B.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)減少當(dāng)期營業(yè)利潤70萬元C.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)增加當(dāng)期營業(yè)利潤50萬元D.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的列報(bào)價(jià)值是560萬元E.2011年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)可以變更為成本計(jì)量模式【例7-8】207年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年2月1日，假設(shè)甲

14、企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年2月1日，該寫字樓的原價(jià)為9 000萬元，已計(jì)提折舊270萬元，賬面價(jià)值為8 730萬元，公允價(jià)值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)成本 95 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2 700 000貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000利潤分配未分配利潤6 930 000盈余公積770 000 第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理（一）轉(zhuǎn)換日的確定1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)

15、換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。3.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換：一、成本模式 投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)二、公允價(jià)值模式 投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)（二）成本模式下的轉(zhuǎn)換：會計(jì)處理原則：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益；涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

16、貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（原投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 賬面價(jià)值貸：投資性房地產(chǎn)注意1：房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品”科目；注意2：流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的準(zhǔn)備通常不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備）貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資

17、性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題1單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2011年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬元。轉(zhuǎn)換日“固定資產(chǎn)”的入賬價(jià)值為（）萬元。A.100B.80C.70D.75（三）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。借：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動（或借記）

18、公允價(jià)值變動損益（或借記）2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)（1）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積其他資本公積）借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價(jià)值）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積（2）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）；借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價(jià)值）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動損益貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品【例714】208年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃

19、期開始日為208年4月15日。208年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。208年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。（1）208年4月15日：借：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000資本公積其他資本公積20 000 000（2）208年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動 10 000 000貸：公允價(jià)值變動損益 10 000 000 【例715】208年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。208年10月30日，甲企業(yè)完成了

20、搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為208年10月30日，租賃期限為3年。208年10月30日，該辦公樓原價(jià)為5億元，已提折舊14 250萬元，公允價(jià)值為35 000萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)成本350 000 000公允價(jià)值變動損益7 500 000累計(jì)折舊142 500 000貸：固定資產(chǎn)500 000 000 【例題4單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2011年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備

21、為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬元。A.100B.80C.70D.75【例題5單項(xiàng)選擇題】企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入的會計(jì)科目是（）。A.投資收益B.公允價(jià)值變動損益C.資本公積D.其他業(yè)務(wù)收入【例題6單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，能夠影響企業(yè)當(dāng)期損益的是（）。A.采用成本計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價(jià)值B.采用成本計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面余額C.采用公允價(jià)值計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面余額D.采用公允價(jià)值計(jì)量模式，自用的房地產(chǎn)

22、轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值【例題7多項(xiàng)選擇題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的說法中，正確的有（）。A.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷B.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租時(shí)，其轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日C.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值D.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益E.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其

23、差額計(jì)入所有者權(quán)益二、投資性房地產(chǎn)處置的處理（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置1.出售或轉(zhuǎn)讓的：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)2.報(bào)廢或毀損的：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理：借：工程物資或銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入）其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）其他業(yè)務(wù)成本（按差額）貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置1.出售或轉(zhuǎn)讓的：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地

24、產(chǎn)成本（或借記）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動借：公允價(jià)值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反分錄）若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則：借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本2.報(bào)廢或毀損的：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢貸：投資性房地產(chǎn)成本（或借記）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動3.報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理：借：工程物資或銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入）其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）其他業(yè)務(wù)成本（按差額）貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢【例題8計(jì)算分析題】2011教材 P134【例717】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。207年

25、4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。207年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。208年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬元出售，出售款項(xiàng)已收訖。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。（1）207年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000資本公積其他資本公積 20 000 000（2）207年l2月31日，公允價(jià)值變動：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動10 000 000貸：公允價(jià)值變動損益 10 000 000（3）208年6月，

26、出售投資性房地產(chǎn)：借：銀行存款550 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本480 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000公允價(jià)值變動 10 000 000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：借：公允價(jià)值變動損益10 000 000貸：其他業(yè)務(wù)成本10 000 000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：借：資本公積其他資本公積20 000 000貸：其他業(yè)務(wù)成本20 000 000 【例題9單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)處置一項(xiàng)以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，實(shí)際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元。其

27、中成本為70萬元，公允價(jià)值變動為10萬元。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.30B.20C.40D.10【例題10單項(xiàng)選擇題】207年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。207年2月10日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為3 200萬元，已計(jì)提折舊為2 100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為2 400萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。207年2月20日，甲公司承租方簽訂辦公樓

28、租賃合同，租賃期為自207年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓207年12月31日的公允價(jià)值為2 600萬元，208年12月31日的公允價(jià)值為2 640萬元。209年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價(jià)款2 800萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第1題至2題。1.甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是（）。A.207年2月5日B.207年2月10日C.207年2月20日D.207年3月1日2.甲公司209年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是（）。A.160萬元B.400萬元C.1 460萬元D.1 700萬元1、甲公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

29、務(wù)，2011年發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（1）2011年年6月甲公司建造的三座相同結(jié)構(gòu)辦公樓即將完工時(shí)，甲公司與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，將其中一座辦公樓租賃給B公司使用，租賃期開始日為辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的日期。2011年6月1日三座辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，三座辦公樓的成本均為50 000萬元。（2）2011年10月，建成商品房10棟，取得預(yù)售許可證，商品房成本為1 000萬元。（3）為改善職工住宿環(huán)境，將未出售的商品房給本公司職工居住，出租商品房成本為100萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。(1)、下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃

30、期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店D.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍(2)、投資性房地產(chǎn)的初始入賬成本總計(jì)（）。A.51 000萬元B.50 000萬元C.51 100萬元D.151 100萬元2、2008年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬元，款項(xiàng)以銀行存款支付。 購入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬元，差旅費(fèi)為0.3萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。(1)、下列各項(xiàng)中，應(yīng)計(jì)入外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際成本的是（）。A.契稅B.差旅費(fèi)C.談判費(fèi)D.因外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)籌資

31、發(fā)生的借款費(fèi)用(2)、該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）。A.100萬元B.117萬元C.117.5萬元D.100.5萬元3、甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2011年發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出如下：（1）2011年6月30日開始對投資性房地產(chǎn)A進(jìn)行改良，改良后將繼續(xù)用于經(jīng)營出租。該投資性房地產(chǎn)原價(jià)為500萬元，采用直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，已使用4年。改良期間共發(fā)生改良支出100萬元，均滿足資本化條件，2011年12月31日改良完成。（2）2011年10月對投資性房地產(chǎn)B進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出50萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列

32、各題。(1)、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的說法中，不正確的是（）。A.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，滿足資本化條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入到投資性房地產(chǎn)的成本B.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，不滿足資本化條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入到當(dāng)期損益C.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間，需要將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到在建工程D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在再開發(fā)期間是不用計(jì)提折舊或攤銷(2)、2011年末投資性房地產(chǎn)A的賬面價(jià)值為（）。A.487.5萬元B.500萬元C.475萬元D.100萬元(3)、2011年投資性房地產(chǎn)影響損益的金額為（）。A.50萬元B.12.5萬元C.75萬

33、元D.62.5萬元4、甲公司擁有一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年1月1日，甲公司認(rèn)為該房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。2011年1月1日，該寫字樓的原價(jià)為3 000萬元，已計(jì)提折舊300萬元，賬面價(jià)值為2 700萬元，公允價(jià)值為3 200萬元。不考慮所得稅影響。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。(1)、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更，下列說法不正確的是（）。A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更B.已經(jīng)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以從成本模式

34、轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式C.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更D.已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式(2)、甲公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的處理中，正確的是（）。A.確認(rèn)資本公積500萬元B.確認(rèn)資本公積200萬元C.確認(rèn)公允價(jià)值變動損益500萬元D.調(diào)整留存收益500萬元5、甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。有關(guān)資料如下：（1）2010年9月6日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。（2）2010年9月10日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當(dāng)日公允價(jià)值為2 000萬元。（3

35、）2010年9月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自2010年10月1日起2年，年租金為2000萬元。2010年3月20日公允價(jià)值為2 100萬元。2010年10月1日2200萬元（4）轉(zhuǎn)換日的固定資產(chǎn)原值為1 500萬元，已計(jì)提折舊為500萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列問題。(1)、甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是（）。A.2010年9月6日 B.2010年9月10日C.2010年9月20日 D.2010年10月1日(2)、2010年將自用辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額表述正確的是（）。A.公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額

36、1 000萬元計(jì)入資本公積 B.公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額1 100萬元計(jì)入公允價(jià)值變動損益C.公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額1 200萬元計(jì)入資本公積D.公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額1 300萬元計(jì)入公允價(jià)值變動損益6、甲企業(yè)2008年1月1日外購一幢建筑物，含稅售價(jià)500萬，該建筑用于出租，年租金20萬，每年年初收取。該企業(yè)采用公允價(jià)值模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為520萬元，2009年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為510萬，2010年1月1日甲企業(yè)出售該建筑物，售價(jià)510萬。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)處置的

37、說法中，不正確的是（）。A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本B.企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入C.企業(yè)處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，應(yīng)轉(zhuǎn)入投資收益D.企業(yè)處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本、2010年1月1日甲企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，影響損益的金額合計(jì)是（）。A.0B.10萬元C.20萬元D.30萬元7、在對企業(yè)外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)，其不正確的處理方法是（）。A.無論采用公允價(jià)值模式還是成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，

38、均應(yīng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量B.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，取得時(shí)按照公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量C.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成D.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出8、甲企業(yè)2011年1月1日外購一幢建筑物。該建筑物的售價(jià)（含稅）為500萬元，以銀行存款支付。該建筑物用于出租，年租金為30萬元。每年年初收取租金。該企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為510萬元。2008年該項(xiàng)交易影響當(dāng)期損益的金額為（）。A.40萬元B.20萬元C.30萬

39、元D.50萬元1、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說法正確的有（）。A.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷B.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式C.已經(jīng)采用成本模式計(jì)量的，可以轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量D.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷E.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不需對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試2、下列情況下，企業(yè)可將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的有（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的原準(zhǔn)備對外出售的商品房改為對外經(jīng)營出租B.投資性房地產(chǎn)由成本模式改按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量C.原自用土地使用權(quán)停止自用改為對外經(jīng)營出租D.自用

40、的廠房停止自用并以融資租賃方式對外出租E.擬對外經(jīng)營出租且已經(jīng)停止自用但尚未達(dá)到可出租狀態(tài)的建筑物3、A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2007年1月，A公司在B地自行建造了一座大型倉庫， 2007年12月31日，該倉庫達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，A公司于當(dāng)日將其以經(jīng)營方式對外租出，租賃期為3年。因B地房地產(chǎn)市場不活躍，有證據(jù)表明該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得，則下列說法正確的有（）。A.A公司對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量B.A公司對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用成本模式計(jì)量直至處置C.A公司對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)可暫時(shí)采用成本模式計(jì)量，等其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠計(jì)量時(shí)，再改按公允價(jià)

41、值模式計(jì)量D.A公司對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用成本模式計(jì)量，同時(shí)將其持有的其他采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)全部改按成本模式計(jì)量E.A公司應(yīng)假設(shè)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)無殘值，并對其按期計(jì)提折舊4、甲公司采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，2009年9月30日，公司董事會決定將自用辦公樓整體出租給乙公司，租期為3年，月租金為200萬元。2009年9月30日為租賃期開始日。該寫字樓原值為19 200萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，已計(jì)提固定資產(chǎn)折舊500萬元，預(yù)計(jì)凈殘值為零，均采用直線法計(jì)提折舊。每季度初支付租金，假定按季度確認(rèn)收入，營業(yè)稅率為5%。2012年9月30日，租賃期屆滿時(shí)，收回仍然作為辦公樓，當(dāng)日

42、達(dá)到自用狀態(tài)。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。、甲公司2009年正確的會計(jì)處理是（）。A.2009年9月30日轉(zhuǎn)換日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值為19 200萬元B.2009年9月30日轉(zhuǎn)換日不確認(rèn)損益C.2009年第四季度確認(rèn)租金收入為600萬元D.2009年第四季度計(jì)提折舊費(fèi)用為80萬元E.2009年第四季度應(yīng)交營業(yè)稅30萬元計(jì)入營業(yè)外支出、租賃期屆滿時(shí)收回作為固定資產(chǎn)入賬，轉(zhuǎn)換日正確的表述是為（）。A.2012年9月30日為轉(zhuǎn)換日B.2012年9月30日沖減投資性房地產(chǎn)的原值19 200萬元 C.2012年9月30日確認(rèn)固定資產(chǎn)的原值19 200萬元D.2012年9月30日確認(rèn)累計(jì)折舊1 940萬元并沖減投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1 940萬元E.2012年9月30日為轉(zhuǎn)換日不確認(rèn)損益5、甲公司于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為1800萬元，甲公司對該建筑物采用