集團商業(yè)地產(chǎn)培訓專題學習培訓課件

1、*集團商業(yè)地產(chǎn)培訓專題*商業(yè)機構目錄認識商業(yè)地產(chǎn)認識商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)與住宅價值屬性區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)的設計流程商業(yè)地產(chǎn)之社區(qū)商業(yè)認識商業(yè)地產(chǎn) 什么是商業(yè)地產(chǎn)？ 1、為商品零售行業(yè)及服務業(yè)所使用的地產(chǎn)。 2、為地產(chǎn)商自己持有并以租賃方式獲取回報的地產(chǎn)，而不只是單純的銷售。 為什么要做商業(yè)地產(chǎn)？ 1、擴大生產(chǎn)規(guī)模，給地產(chǎn)商帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流及巨額的固定資產(chǎn)。 2、資本多元化，提高地產(chǎn)商的融資渠道及融資能力。 3、效益最大化，提高地產(chǎn)商的競爭力及抗風險能力。 4、具有可持續(xù)發(fā)展的市場能力及長期收益，固定資產(chǎn)不斷增值。 商業(yè)地產(chǎn)的影響因素 1、時間因素 2、地理因素 3、人的因素 中國商業(yè)

2、時代特點： 1、城市化（推動地產(chǎn)） 2、思想模式 3、未來進入老 齡化 我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：起步晚、發(fā)展快、問題多、前景好。 商圈的形態(tài)： 商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)。 商圈的組成： 商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成；真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。認識商圈 商圈的形成： 1、商圈需要政府對區(qū)域的定位在先，有整體規(guī)劃設想后，商 家才會有信心進駐開發(fā)，期間還要依靠零售商不斷的進駐、適存，才逐漸會出現(xiàn)商圈，而不是單一的靠政府或開發(fā)商去打造商圈，因為二者不具備市場的經(jīng)營能力。

3、 2、自發(fā)+市場調節(jié)（歷史形成） 3、現(xiàn)代規(guī)劃+管理 半月型商圈： 半月型商圈是指有一些天然屏障遮擋情況下的商圈，只能考慮單向的人流、及經(jīng)濟價值，不能用整個商圈的價值衡量。商圈的選擇： 由于商圈的特點及氛圍各有不同，要明確是否符合項目的商業(yè)業(yè)態(tài)，選擇商圈不是選擇最好的商圈，而是選擇適合項目的商圈。另外，在選擇商圈時應多考慮具有成長性的商圈，因為成熟商圈對物業(yè)的整體升值空間已相對較小了。 商圈調查的要點： 1、該商圈人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調查。 2、該商圈消費習性、生活習慣調查。 3、流動人潮調查。 4、該商圈里的基本設施及競爭店調查。 5、商圈未來發(fā)展性調查。 6、從項目規(guī)模的體量反推商圈是否

4、具有人流客量的容 量，是否可以支持項目市場運作。 怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)1、正確的地點和規(guī)模。2、周密的商業(yè)規(guī)劃與建筑設計。3、精心挑選的主力店。4、切忌急功近利。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展四大步驟：1、策劃：創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造；2、投資：投資與財務分析模型；3、經(jīng)營：定位、價值鏈、營+銷；4、管理：符合人們的習慣+門當戶對的服務；商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營要點：商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營者與開發(fā)商共贏、合作才能有效。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題：1、 城市規(guī)劃不合理，造成低水平重復建設2、 商業(yè)地產(chǎn)存在重復性，低水平；以及存在先建設項目后 招商，更多的只停留在住宅配套方面招商一定要走在項目動工前期，商業(yè)地產(chǎn)要先引鳳后駐巢。3、 選址不準確、不專

5、業(yè)政府有一定的責任，政府存在管理不善。選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的重中之重，而不是單純的策劃和營銷手段。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題：4、定位設計不合理不能先找設計院，而是要先進行項目策劃，對項目定位明確，給出大致模型，將項目的價值最大化是在這一環(huán)節(jié)，而不是后期在招商中簡單的提高租金。定位明確后，將很清楚各業(yè)態(tài)的安排，以及對面積、格局的大致安排，同時好確定自持面積大小以獲取高額租金。對于大型超市、百貨店等商家，不是對方要多少面積開發(fā)商就給多少，因為通過定位明確后開發(fā)商已了解這類商家的真實所需面積，如果給到這類商家過多的面積后，他們會將節(jié)省下來的空間自己直接出租給相應的合作伙伴，形成二房東獲利，沖抵大型商

6、場的租金。同時在一定程度上，還會阻礙整個商業(yè)項目中其他位置鋪面的商家招商（因為有些商家已被大型主力商家招入，而有些商家會相應的避免之間的競爭）。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題：5、招商不專業(yè)應吸納專業(yè)的招商人員。招商不是越多面積、越多租金才好，要講究合理的業(yè)態(tài)比。招商管理與經(jīng)營管理，是同商業(yè)項目共同一直持續(xù)的。只有招商成功，經(jīng)營才會成功。6、經(jīng)營不到位、不重視經(jīng)營管理要有自己的經(jīng)營管理團隊，并在前期策劃階段就應介入，能 有效指導招商業(yè)務工作的開展。目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題：7、投資來源渠道單一要有一定的資金合作伙伴，獲取長期收益。8、投資回報期望不合理存在短期眼光，注重短期收益，而不是長期看待項目獲取長

7、期收益，短期行為是不可取的。商業(yè)地產(chǎn)嚴格意義上是不售的，也盡量不要拆散成過多的小型單鋪隔斷銷售，要有整體運營的考慮和設定。認識商業(yè)地產(chǎn)的類型按行業(yè)類別分類健身服務及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公

8、司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超級商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在10005000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型

9、超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶1020家，商圈內人口為510萬，商圈半徑在10分鐘車程內，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPING MALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定地塊上建設，無其它房地

10、產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導購物人流的主要方式。室內外相結合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅價值屬性區(qū)別

11、規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設計至關重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當帶來的投資損失。商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹；商業(yè)地產(chǎn)的調研比住宅復雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)

12、地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調研項目定位規(guī)劃設計銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結構研究區(qū)域結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結構、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調查與分析典型性調查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應量分析消費者消費行為調查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標市場定位目標客戶定位目標消費群定位目標投資小業(yè)主定位目標經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設

13、計建筑風格與立面設計商鋪結構與內部分割方案景觀設計方案交通組織設計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關鍵客觀市場調研微觀市場調研消費者調研形象定位市場定位目標客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設計建筑風格與立面設計景觀設計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復雜規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權益關系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷

14、售額）總成本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程項目選址商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的宏觀區(qū)域選擇大型商業(yè)物業(yè)不僅與房地產(chǎn)市場的盛衰有關，更是著重要求當?shù)厣虡I(yè)貿易必須有相當?shù)陌l(fā)展水平。因此，在進行大型商業(yè)物業(yè)的投資，特別是商業(yè)機構購買或承租（租期一般較長，達2030年）商業(yè)場業(yè)物業(yè)時，一定要對當?shù)氐恼?、?jīng)濟、文化、消費水平及結構、同類物業(yè)的運營和競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作詳細的分析和論證。特別是一些異地投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，更要作好相應的市場調研，以最終確定是否在該地投資運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五大微觀市場選擇因素： 從微觀上講，商業(yè)地產(chǎn)項目的選址實際上是對商業(yè)物業(yè)運營環(huán)境的選擇，其中牽涉的因素非常復雜和精致，極富技

15、巧性，同時也是反映開發(fā)商商業(yè)頭腦的最佳表現(xiàn)舞臺。 一般來說，商業(yè)設施的選址應該考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、城市規(guī)劃等幾方面的要求。在選址過程中，要對這些因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，以適應商業(yè)地產(chǎn)長期經(jīng)營的需要。因素一：客流量 商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 即使在相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，也會因為客流的目的、速度、時間不同對商

16、業(yè)地產(chǎn)項目的選址造成影響。比如說，商業(yè)集中的繁華地區(qū)的客流目的一般是以購買商品為主，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽（為以后購買作準備），這類地區(qū)的客流特點是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側，同時，要分析街道特點與客流規(guī)模的關系，盡量選擇街道交叉路口。對于大型的商業(yè)地產(chǎn)項目和商業(yè)街，除了被動適應客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導客流，制造客流，進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 因素二：交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的

17、又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物招商范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 因素三：商業(yè)環(huán)境選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。因素四：地形特點選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的

18、地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度差。 因素五：城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。市場調研調研課題 一 ： 項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究 【指標構成】 總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等 GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況 全社會消費品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人

19、均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額調研課題二 ： 區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查 【指標構成】 公共設施狀況 通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質與功能特點 各項城市的機能 城市規(guī)劃調研課題三：商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 【指標構成】城市商業(yè)發(fā)展目標城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃調研課題四：區(qū)域零售業(yè)結構的市場調研與分析 【指標構成】 地區(qū)間的銷售動向 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況 業(yè)種間的銷售動向 大型主力店的動向調研課題五：典型性調查與研究 【調研對象】 本區(qū)域百貨商業(yè)地產(chǎn)項目、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要經(jīng)營場所 【指標構成】 規(guī)模 客流量 提供的產(chǎn)品或服務 交通來源調研課題六：未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析

20、. 【指標構成】 周邊商業(yè)的規(guī)劃 已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構成 居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間調研課題七：消費者消費行為的調查與研究 【指標構成】 人口結構 消費水平 家庭戶數(shù) 購買行為 收入水平 交通和出行方式調研課題八：立地條件研究 【指標構成】 道路類別研究 交通易達性研究 周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設施研究 商業(yè)的能見度和日照情況研究調研課題九：商圈的確定和研究 【指標構成】商圈的構成：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈商圈形態(tài)的劃分：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)影響商圈分析的因素：人口規(guī)模及特征、經(jīng)濟情況、競爭情況、建設狀況【調研課題】 課題一：有效商圈范圍的調查 課題二：商

21、圈的顧客群調查 課題三：商圈內的競爭店調查項目系統(tǒng)定位一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的項目定位具有系統(tǒng)性的特點，它包含目標市場定位、目標客戶定位、經(jīng)營定位、規(guī)模定位、形象定位五大步。項目定位應適度超前，即在對商業(yè)項目定位前，除考慮項目所在地的總體經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構、人口基數(shù)、消費能力、消費支出、消費習慣、當?shù)厝松钏?、商業(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對經(jīng)濟發(fā)展趨勢、商業(yè)發(fā)展格局進行詳細分析。 目標市場定位市場定位是商業(yè)地產(chǎn)項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。項目的市場定位傳達的是項目的精髓，項目的宗旨、定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。項目的目標市場定位包括確定項目

22、的市場基礎、周邊客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模。需要指出的是，大型商業(yè)地產(chǎn)項目的目標市場是不斷培育、不斷發(fā)展的，在原有項目的基礎上，發(fā)展商可以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)項目。比如廣州天河城不僅僅有商業(yè)地產(chǎn)項目，還包含寫字樓。 形象定位項目的形象定位，實際上是項目主題風格的定位及經(jīng)營管理企業(yè)的品牌定位。就像品牌會給產(chǎn)品帶來附加價值一樣，商業(yè)地產(chǎn)項目的形象定位也能給開發(fā)商、經(jīng)營者帶來附加價值。從國內知名商業(yè)地產(chǎn)項目的成功經(jīng)驗來看，一個準確的形象定位是他們成功的共同點之一。例如，廣州天河城，其形象定位為廣州時尚消費中心，世貿新天地定位為廣州白領消費，準確的形象定位為他們培育出一批特定的消費

23、群體。形象定位一旦確立，開發(fā)商應通過各種有效手段維護項目形象。如，廣州天河城，經(jīng)常舉辦大型產(chǎn)品發(fā)布回，以鞏固其在消費者心目中的時尚中心的形象。規(guī)模定位商圈是有一定的購買容量的，不可能無限制的包容、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)模受顧客疲勞度、商圈、產(chǎn)品品種等各種因素的限制。目標客戶定位由于商業(yè)地產(chǎn)項目涉及到多方面的利益，所以其目標客戶群定位不像住宅開發(fā)那樣簡單，而包含著三個方面：目標消費群定位、目標投資小業(yè)主定位、目標經(jīng)營商戶定位。項目經(jīng)營定位經(jīng)營功能定位目前，商業(yè)地產(chǎn)項目朝著休閑、娛樂的多元功能方向發(fā)展，這對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體功能定位提出了更高的要求。從國內絕大多數(shù)成功商業(yè)地產(chǎn)

24、項目來看，集購物、休閑、娛樂三種消費功能于一體是他們持續(xù)經(jīng)營的主要方式。為購物，則需要商業(yè)地產(chǎn)項目擁有豐富且有較大市場的商品，這也是百貨公司、超市、專賣店紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)項目的內因；為“吃”，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都引進了知名的餐館和快餐店；為“玩”，商業(yè)地產(chǎn)項目則開辟了電影院、健身場所、兒童樂園等等為居民、家庭服務所需要的休閑形式。經(jīng)營特色定位商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營主題特色定位主要把握兩點：主題突出、結構合理。商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營主題特色定位一般有大眾化定位和特色化定位兩種方法。大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項目所在地有足夠消費群、沒有激烈競爭，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場風險小。特色化定位法主要表

25、現(xiàn)在兩個方面，一是商業(yè)地產(chǎn)項目特色主題，二是特色服務。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目要強調科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個城市的商業(yè)地產(chǎn)項目應具有自己獨一無二的特色，有了特色才具有不可替代性，從而具有競爭力。經(jīng)營方式定位商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營方式的確定主要取決于投資商實力、經(jīng)營目標及承受風險能力等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營、統(tǒng)一招租、委托管理公司進行經(jīng)營管理、多種形式組合的租賃、店中店、時差分租、售后包租、部分經(jīng)營租賃加部分出售。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得最大化利潤的關

26、鍵，一個最優(yōu)化的業(yè)態(tài)定位將會使商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生長期的可持續(xù)性收益。項目可選擇的業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營主體的多少（是一個還是多個）、目標市場、經(jīng)營理念、服務功能、立店規(guī)模、選址、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道（從廠家還是分銷商處進貨）和募集方式（是中央采購還是單店進貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大小）、招商方式等諸方面。零售業(yè)態(tài)分類 按照零售業(yè)態(tài)分類原則分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、商業(yè)地產(chǎn)項目、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商

27、店、自動售貨亭、電話購物等17種零售業(yè)態(tài)。 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類。 根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、中商商業(yè)經(jīng)濟研究所起草的零售業(yè)態(tài)分類標準，商業(yè)地產(chǎn)項目可選擇的業(yè)態(tài)有兩類十七種。 項目業(yè)態(tài)組合定位 商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合，指的是開發(fā)商根據(jù)項目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)招商和該項目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進行的規(guī)劃。需要指出的是，商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)

28、定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個陣痛期。業(yè)態(tài)規(guī)劃的內容 商業(yè)地產(chǎn)項目的店面配置及預期招租的業(yè)態(tài)規(guī)劃，一般而言包括大型商店、專業(yè)賣場、小型商店、娛樂設施、配套設施。大型商店主要為百貨公司，主要提供中高水平的百貨商品以滿足多層需求；專業(yè)賣場則包括家俱、家電、信息產(chǎn)品及玩具等大型專業(yè)賣場，提供專業(yè)性的服務；至于小型商店即泛指商業(yè)地產(chǎn)項目內所有的百貨商店、服務類、文教類、娛樂類、餐飲類等商業(yè)單位所提供的服務；娛樂設施包括電影院、美容院、美發(fā)廳、電影院等；配套設施包括銀行、服務臺等。商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)的組合應力求互補效果。整體規(guī)劃上，經(jīng)由業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)掌握、功能提供與規(guī)模設定等面做各種組合，以顯現(xiàn)整個

29、商業(yè)地產(chǎn)項目的風格。項目設計商業(yè)地產(chǎn)項目設計的七大原則原則一：一定要聘請專業(yè)的設計公司 不是所有建筑設計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構及招商代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設計師不可或缺的能力。 原則二：平衡業(yè)態(tài)和功能布局之間的矛盾商業(yè)項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務人口數(shù)量，都應有不同的建筑規(guī)模，并具備相應的設施、設備和室外活

30、動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調整使用的可能性。原則三：主力店定制化主力店是整個項目的招商核心，而他們往往對建筑體的結構有特殊要求。在選紙的時候，主力店傾向于在意向性項目規(guī)劃建設之初，就開發(fā)商進行接觸，溝通這種需求。從規(guī)劃建設期就開始深度合作，能最大程度地減少對建筑體的改造，從而節(jié)約成本。原則四：傳承城市文脈特征對終端消費者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大

31、吸引力和認同感的關鍵要素。只有把消費者先吸引過來才有可能產(chǎn)生消費行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價值。原則五：利用設計制造項目吸引力商業(yè)地產(chǎn)項目需要通過規(guī)劃設計手段，表達出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。 其中對于規(guī)劃設計師而言，各種高科技的建筑結構、構造技術、材科設備技術，將與先進的聲、光、電、信息技術相結合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。不論外部形象還是內部空間，如果在規(guī)劃設計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價值的提升就勿庸置疑了。原則六：設計要有鮮明的人流導向在項目設計伊始，開發(fā)商就應該和設計師、策劃師一起，確定項目業(yè)態(tài)分布和功能布局。 商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)分布和功能

32、布局必須以人流為導向。也就是說，要盡量吸引客戶經(jīng)過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點；中庭合理布置，如自動扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵層間運動；有時集中的餐飲區(qū)、電影院和兒童游樂為主題的“冒險樂園”放在較高樓層，以使人流向上；多個樓層設有餐飲店，但僅設于一端；有時停車場也僅有一端可以到達；較高樓層布置一些景點；設置少量休息座椅等；這些都是引導人流流動的有效手段。原則七：設計要預留未來發(fā)展空間商業(yè)設施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設計上創(chuàng)造一個能適應未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要

33、建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。項目招商推廣作為經(jīng)營性物業(yè)，招商對商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性是不言而喻的。一個項目能否正常開業(yè)，很大程度上要看招商的進展如何。招商一般同推廣聯(lián)系在一起。一般來說，項目的輻射半徑越大，招商的范圍就越廣，推廣的力度也就越大。大型商業(yè)地產(chǎn)項目、高級專業(yè)市場、物流市場等都需要全國性的招商。在項目規(guī)劃設計之初，開發(fā)商就應該跟知名的商家聯(lián)系，聆聽他們對規(guī)劃設計的特殊要求，防止因規(guī)劃失誤帶來的成本增加。即使在項目運營中，招商也是持續(xù)進行的。第一步：確定招商對象按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。主力店各自擁有一定忠誠度的消費群體，其入駐能夠吸引投資

34、客的眼球，刺激鋪位的招商，吸引中小店群進駐，能保證日后項目在一定量客流的基礎上發(fā)揮更大的效用，同時主力店的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入?？赏ㄟ^相關網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。確定了主力店群之后，再確定中小店群，以滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。第二步：確定經(jīng)營方式不同的經(jīng)營方式可以帶來不同的效益。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)項目要遵循“統(tǒng)一經(jīng)營”的原則，這樣才能保障日后項目的可持續(xù)性發(fā)展。為保

35、證統(tǒng)一經(jīng)營的順利實施，發(fā)達國家的大型商業(yè)地產(chǎn)項目一般都是發(fā)展商自營的，但這必須要有強大的資金實力做后盾，國內的開發(fā)商實力有限，因而在“統(tǒng)一經(jīng)營”的前提下，又派生出以下八種經(jīng)營方式。大面積商鋪的經(jīng)營方式方式一：產(chǎn)權、經(jīng)營權的全盤轉讓方式二：經(jīng)營權轉讓 方式三：以租代售方式四：品牌加盟小面積商鋪的經(jīng)營方式方式一：純租金方式二：合作分成方式三：保底分成方式四：商品代銷第三步：招商方式選擇商業(yè)項目成功的關鍵是幾個大型商業(yè)設施的引進，以主力店帶動小店的經(jīng)營。因而，除了以常規(guī)的形式對項目進行招商之外，建立非一般的、多元化的招商渠道，對項目進行立體的招商是十分必要的。 方式一：直接招商方式二：聯(lián)合代理招商方

36、式三：舉行商業(yè)街區(qū)巡回招商活動方式四：網(wǎng)絡招商方式五：跨行業(yè)聯(lián)合招商第四步：承租戶評價在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。評價原則一：承租戶的選擇要保證租金的來源評價原則二：保證商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)的完整性第五步：租金的制定租金是商業(yè)地產(chǎn)項目招商的風向標之一，也是項目招商諸多優(yōu)惠措施中的一種。租金的制定不能太高，否則就會嚇跑商戶；也不能太低，否則就無法保證開發(fā)商的投資能夠按期收回。合理的租金應該維持在一種平衡狀態(tài)，即能夠保證投資回收期最小，又能為商戶預留一定的利潤空間，維持商戶經(jīng)營。項目運營管理就大型的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目招商完畢，進入后期運營管理

37、以后，才是考驗商業(yè)地產(chǎn)是否具有良好的市場價值的最關鍵時期。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)后期運營是商業(yè)地產(chǎn)最終成功與否的關鍵性因素。這一點，對于目前業(yè)內大量正處于招商階段的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，尤其具有警示意義。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。業(yè)內人士普遍認為：在商業(yè)地產(chǎn)項目前期招商完成，項目進入各種商業(yè)業(yè)態(tài)進入具體運營階段以后，開發(fā)商需要優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目的資源配置，把松散的經(jīng)營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的宗旨每個商業(yè)地產(chǎn)項目，都是一個微型的贏利組織，必須在有效的組織管理下才能發(fā)揮利潤能量。從這

38、個角度看，商業(yè)地產(chǎn)項目的運營類似于公司運營，需要完善的制度做保障。目前，國際上公認，一個具有持續(xù)贏利能力的商業(yè)地產(chǎn)項目必須遵循統(tǒng)一運營的宗旨。 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個方面的基礎。目前，國內的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都還處于“統(tǒng)一招商階段”，而其他三個方面的暫時還有沒有進入。 統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租 約管理 統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調和合作統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必要工作商業(yè)地產(chǎn)設計流程關于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會問到我們

39、和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。消費者認可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的氛圍（人是團結的動物，消費氛圍

40、的營造對商家的進入起到一定的引導作用，從而產(chǎn)生羊群效應）。經(jīng)營商家認可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費者認可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費的氛圍。經(jīng)營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有： 產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街； 檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔； 風格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風情； 主題，是有主題式還是情景式的。 那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應該怎樣定義？美力三采認為，商業(yè)地產(chǎn)應是以商業(yè)為功能性質，進行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調法（contradictioncoordinatemet

41、hod） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。矛盾一：集中（concentrate）分散（scatter）適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關規(guī)劃方面的內容。 商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。 在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調集中和分散的矛盾； 不是體量越大，項目總價值越高； 要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件

42、做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。 矛盾二：整體（whole） 個體（individual）適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內容考慮。 一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法： A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬； B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構成部分。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風格的塑造； 個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。 矛盾三：公共（

43、Public）私密（Private）重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè) 對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。 B類：沿街商業(yè) 對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內外空間轉折，增加人流的導入性。 啟示： 適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開放（Open ）封閉（Close）本矛盾協(xié)調法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需

44、要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調。 A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流； B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。 啟示： 私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當關鍵； 商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五： 概念（Concept）具像（Concrete）重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內容。 A類：用建筑本身體現(xiàn)主題； B

45、類：制造運用視覺標志，打造連續(xù)的、有設計的視覺焦點。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應； 建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格和氛圍的主要體現(xiàn)內容； 視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格體現(xiàn)的絕佳手法。矛盾六： 功能 （Function）美觀（Beautify）解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)； 商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產(chǎn)品風格的獨立體現(xiàn)，而應是全方位、多面的細節(jié)處理。 矛盾七：特色（Specilist）普遍（normal）解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定

46、位方向問題。商業(yè)地產(chǎn)定位應注意適用性和實用性。這是美力三采經(jīng)過多年研究得出的成果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責任與社會效益的統(tǒng)一。商業(yè)地產(chǎn)項目設計流程無論項目地處何方，都需要應用成功的設計和規(guī)劃理念。項目的特殊環(huán)境對每個步驟都有著嚴格的要求，所有的步驟對于整個項目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經(jīng)濟體制的出現(xiàn)，受過良好教育的消費者的增加，所有步驟中的知識含量變得非常重要。聘請專業(yè)公司介入市場調研商業(yè)地產(chǎn)項目要合理規(guī)劃所有可利用的資源，從最基本的直覺到復

47、雜的統(tǒng)計分析。目前，業(yè)界一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計和定量報告。在這種情況下，聘請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設計公司介入項目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細致的、有針對性的市場調研基礎上，結合可能的招商資源和地產(chǎn)商的投資回報要求來制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設計。對項目特征的初步設計過程進行評價和定義了解項目的整體特征，體驗消費者對項目的整體感覺，并將預先的規(guī)劃融入到項目中去。比如美國米爾公司的折扣店，就是定位于一種類型的項目并且建在很多地方。他們尋找適合他們項目定位的地點；如果是填補空隙的項目，他們會對項目進行設計，使其與周圍的環(huán)境和建筑物協(xié)調統(tǒng)一。確定業(yè)態(tài)組合動態(tài)地與主力店招商工作結合并作調整主力店

48、的選擇可以體現(xiàn)該項目的特點，并對項目的設計產(chǎn)生很大的影響。在一個樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個樓層承租8000平方米的主要承租商對于設計風格的需求是不同的。因此必須與預期的承租商進行協(xié)商，了解他們的需求，他們對于項目設計理念的看法，以及他們對于項目提出的一些具體功能要求。最終確定設計方案，并且獲得政府的批準這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結果，是基于前期大量的調查分析、布局規(guī)劃調整、投資回報分析、政府關系協(xié)調等工作的基礎上產(chǎn)生的選擇方案。建筑方案確定和工程制圖設計方案確定后，開發(fā)商不能只顧著向前推進項目，而要充分考慮項目的功能，進行局部調整。如果項目進行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，而基

49、本的設計方面出現(xiàn)錯誤，開發(fā)商需要投入許多成本整改。進一步尋找承租商，并且進行布局微調很多時候，當中國的很多開發(fā)商都在尋找項目的時候，招商是滿足需求的重要工作，應及早進行并且在整個的開發(fā)過程中都要進行。在競爭的市場環(huán)境下，設計出滿足承租者需求的項目是成功的關鍵。如果等到項目的建設階段再去確認承租商的委托事項，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會使開發(fā)商陷入被動的狀態(tài)，因此應在設計階段就盡量明確主力承租商的要求。一般來說，國際和國內的大型品牌會控制絕大部分的零售市場，開發(fā)商應該滿足他們的特有的需求，以達到“鎮(zhèn)場”作用。施工圖設計根據(jù)目標主力店的要求和項目經(jīng)營發(fā)展的目標，將調整后的設計細化為施工圖，并

50、送相關政府部門報批。商業(yè)地產(chǎn)項目體驗式設計的五大趨勢隨著時代的進步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。趨勢一：怡人的空間尺度不同的消費場所有其相應的空間尺度要求。如大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要創(chuàng)造超大尺度的室內空間，各種中庭、內院、挑空、吹拔的尺度處理應與建筑規(guī)模大小相協(xié)調。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時

51、沿街的空間尺度也應有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。趨勢二：不同風格的空間氣氛體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設計的重點，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。趨勢三：室內外空間的結合商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內的漫長過程，各種大型商業(yè)地產(chǎn)項目、百貨商業(yè)地產(chǎn)項目、超市更是為室內的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的

52、重視和對更豐富的購物場所的需求，室內商業(yè)活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內商業(yè)設施充分結合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。趨勢四：環(huán)境景觀引入室內商業(yè)設施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設施才是完整而有活力的，才能滿足人們日益豐富的消費需求。這也要求環(huán)境景觀設計和建筑設計必須是整體性的設計。趨勢五：多元化的立面設計商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應。因此其立面設計中，有不同于其它建

53、筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設計的基本出發(fā)點。商業(yè)地產(chǎn)項目的設計體系商業(yè)地產(chǎn)項目設計包含多個設計體系。除傳統(tǒng)意義上的規(guī)劃設計、景觀設計、建筑設計外，還包括共享空間設計、消防設計，并且每一個設計體系都與傳統(tǒng)的住宅設計不同。 體系一：規(guī)劃設計商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計包括平面設計、交通組織設計、配套設計、休閑小品設計四大層面 。平面設計平面設計的內容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。必須有足夠大的中庭設計，用于商品展示。此外，中庭還有組織平面的作用，使購物廣場空間得以融會貫通，產(chǎn)生強烈的空間對比

54、效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個帶有自然光的休閑空間，滿足顧客對休閑功能的要求。交通組織設計交通組織設計方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到商業(yè)地產(chǎn)項目的整體人氣平衡。在規(guī)劃設計上常用手法有：以主力店引導人流一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長商業(yè)地產(chǎn)項目的人流通過線；以局部的造景、中廳引導人流中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。以餐飲休閑娛樂區(qū)引導人流出入口數(shù)量和位置的設置調節(jié)人流量均衡；無障礙設計商業(yè)地產(chǎn)項目要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施；比如自動步道

55、的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。配套設計商業(yè)地產(chǎn)項目必須要有一定數(shù)量的配套，以滿足消費需求。這些配套包括銀行、停車場、工作間、衛(wèi)生間等。停車場設計要配備足夠的車位，方便自駕車消費者，因為這些消費者的消費力不容小覷。銀行設計經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)商業(yè)設施泊車配置規(guī)定儲物區(qū)設計對于主力店、大型百貨、超市，要考慮到他們的實際情況，設立倉儲區(qū)，方便貨物送達。衛(wèi)生間人性化設計每一層要有足夠大的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的設計要人性化，比如，大型商業(yè)地產(chǎn)項目應適當增加女廁廁位、設置嬰兒床等。休閑小品設計體系二：景觀設計商業(yè)地產(chǎn)項目的景觀設計多在中庭體現(xiàn)，部分設有室內商業(yè)街

56、的項目，也可將綠化引入室內商業(yè)街。中庭的地景設計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，亦應具備強烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。在實質環(huán)境的設計上，由于中庭相對于項目內其他空間具有高大空間的特性，故在地景設計上應可適應此特性而做強調立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設施配置一視覺主題，引導購物者的視線，建立項目印象。 體系三：建筑設計 商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計包括立面設計、入口設計兩大層面。立面設計 項目的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商

57、業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。店招方式 屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。標示方式 建筑細節(jié)中融入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。國外有很多商業(yè)地產(chǎn)項目的標示做得非常鮮明，如佛羅里達的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標示棒球標志、可樂標志、橄欖球帽標志，非常特殊的展示了商業(yè)地產(chǎn)項目的形象。建筑室內的標示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導購物者方便的購物、避免重復路線、幫助出現(xiàn)事故時的準確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務出入口、行人疏散線等等，都應該成為全

58、套圖示中的一部分。入口設計入口大廳為進入商業(yè)地產(chǎn)項目后第一處場所，為室內與室外的轉換空間，對于購物者而言，這是建立商業(yè)地產(chǎn)項目意想的首站。入口設計的重點應在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設計及地景設施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入商業(yè)地產(chǎn)項目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。體系四：共享空間設計 商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計包括內部裝飾設計、燈光設計兩大層面。中庭內部裝飾設計 項目若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許

59、只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設計的立面，它應與中庭的地景設計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是中庭內部裝飾設計可以應用的素材。 燈光設計商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現(xiàn)等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的商業(yè)地產(chǎn)項目室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。 廣州天河都市廣場建筑立面實景：采用大面積玻璃窗

60、，設置大幅廣告，熱烈的購物氣氛呼之欲出。廣州維多利廣場實景：室外廣場的休閑茶座，既增添美感，又為市民提供一個休閑好去處 體系五：消防設計商業(yè)地產(chǎn)項目多是人群聚集的場所，因而對消防設計的要求較高。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)項目的消防設計有以下幾個節(jié)點：節(jié)點一：出入口 節(jié)點二：走廊 節(jié)點三：樓梯 節(jié)點四：排煙設備 節(jié)點五：緊急照明設備 節(jié)點六：緊急用升降梯 節(jié)點七：消防設備 商業(yè)地產(chǎn)之社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是