物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案

1、物業(yè)服務(wù)方案 一、物業(yè)基本情況物業(yè)類型 :物業(yè)名稱 :坐落位置 :占地面 積:萬平方米建筑面 積:萬平方米棟 數(shù) :棟二、管理服務(wù)事項(xiàng)1、物業(yè)共用部分的日常 維修、養(yǎng) 護(hù)和管理。 物業(yè)共用部分具體 包括 :房屋的承重 結(jié)構(gòu)（包括 :基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等, 非承重結(jié)構(gòu) 的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、公共門廳、走廊、樓梯間、電 梯井、樓 道燈、避雷裝置。2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括:共用的上下 水管道、落水管、污水管、共用照明、高壓水泵房、樓 內(nèi)消防 設(shè)施設(shè)備 、電梯。3、公用 綠地、花木、建筑小品等的日常養(yǎng) 護(hù)與管理。4、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi) 生,

2、垃圾的收集、清運(yùn)。5、附屬配套建筑和 設(shè)施、設(shè)備 的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。6、維護(hù) 小區(qū)內(nèi)公共秩序 ,協(xié)助做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。7、交通秩序與 車輛 停放的管理8、物業(yè)檔案資料管理。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程 圖紙、住戶檔案與 竣 工 驗(yàn)收 資料。9、物業(yè)項(xiàng)目使用 專項(xiàng)維修資金的預(yù)算和計(jì)劃。10、房屋裝修管理。11、組織 開展小區(qū)文化 娛樂活動(dòng)。12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān) 費(fèi)用的收取。 具體包括 :物業(yè)服務(wù)費(fèi)、 電 梯使用 費(fèi)、電梯維修維護(hù)費(fèi) 等。13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服 務(wù)的其它服 務(wù)事項(xiàng)。14、接受業(yè)主委托 ,對其物業(yè)的專有部分 進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。15、對業(yè)主和物 業(yè)使用人 違反裝修管理規(guī)

3、定、業(yè)主臨時(shí)公 約 等的行為 ,針對具體行為并根據(jù)情 節(jié)輕重 ,采取規(guī)勸、制止等措施。16、有償服務(wù)。包括室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修安裝、家政服務(wù)等。三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)（一房屋公用部位的日常養(yǎng) 護(hù)維修 :對房屋屋 頂、外墻面、樓道 等 共用部位 進(jìn)行日常養(yǎng) 護(hù)維修 ,保持完好。（二共用 設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) :配電設(shè)施、主供水、供電、供 氣 管線等設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行日常養(yǎng) 護(hù)維修 ,保證其正常運(yùn)行。（三 共用畜水池的 維護(hù)管理 :共用蓄水池每季度清洗、 消毒一次 , 保證飲 用水符合 衛(wèi)生質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)。（四排污設(shè)施管理 :定期清疏和 維修業(yè)主共用的排水排 污下水管 道、化糞池的日常 檢查養(yǎng)護(hù) ,確保正

4、常使用。（五道路維修管理 :對小區(qū)內(nèi)的小區(qū) 級道路 （不含市政道路 進(jìn) 行日 常養(yǎng) 護(hù)維修 ,保持道路良好。（六清潔衛(wèi)生1、樓道每天清掃 ,欄桿、扶手每天擦拭干凈 ,確保地面無油 污、 欄 桿無 積灰 ,保潔率達(dá) 92%以上。2、道路、院壩等公共場地每天清 掃干凈 ,做到果皮、紙屑、煙頭 等 垃圾隨有隨 撿 ,保潔率達(dá) 90% 以上。3、定期組織實(shí) 施化糞池清掏 （每年一次 ,銜接處理好費(fèi)用來源。4、生活垃圾每日定 時(shí)到指定位置收集清運(yùn) 2 次（上午 :6:30 8: 30; 下午 :2:30 5:30 ,垃圾桶隨 時(shí)清洗 ,保持干凈。5、共用地段 墻面無廣告 張貼 物。6、墻上積灰、天花板蜘

5、蛛網(wǎng)等隨時(shí)清 掃。7、陰陽溝等衛(wèi)生死角每周清 掃 ,并根據(jù)季節(jié)變化噴灑藥物。 （七綠 化物日常養(yǎng) 護(hù)管理 :1、花卉樹木按季節(jié)適時(shí)松土、 修枝整形、 剪草、施肥、 治蟲和澆 水, 保持綠化物生 長良好。2、按單位要求及實(shí)際情況增添更換花卉樹木。3、綠地完好率達(dá)到 97% 以上。（八公共秩序 維護(hù) 及安全防范1、小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)保安值班制度 ,設(shè)置固定 崗和巡邏崗2、對外來人 員（物品的出入 進(jìn)行詢問、登記 ,核查屬實(shí)后方能 放 行,禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。3、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主信件、報(bào)刊等的 發(fā)放工作。4、發(fā)生安全事故時(shí) ,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng) 及時(shí)向有關(guān)行政管理部 門報(bào) 告

6、,協(xié)助做好救助工作。5、定期對保安人員進(jìn)行安全防范技能培訓(xùn)及消防演 練 ,強(qiáng)化保安人員自身素 質(zhì)。6、保安人員配置對講機(jī)等器械 ,以便及時(shí)應(yīng)對突發(fā)事件。7、定期檢查小區(qū)的安全防范、 消防 設(shè)施情況 ,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改 , 并 作好記錄8、協(xié)助搞好小區(qū)治安管理。（九維修服務(wù)1、小區(qū)內(nèi)提供 24 小時(shí)維修值班服務(wù) ,停水、 停電、 水管破裂、 下 水 道、沙井堵塞等急修 ,報(bào)修后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場 ;日常零星 維修, 報(bào)修 后 30 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場或預(yù)約維 修處理時(shí)間。2、負(fù)責(zé)擬定保修期后房屋公共部位、公用 設(shè)施設(shè)備等的大中修 維 修方案 ,送交貴單 位或業(yè)委會(huì)審核后實(shí)施改造。3、對小區(qū)房屋公

7、用部位、公用 設(shè)施設(shè)備等定期 進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及 巡 視檢查 , 發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)維修。4、不得擅自占用公用部位和改 變公用 設(shè)施設(shè)備 的使用功能5、公用路燈做到隨壞隨 換 ,保障住 戶出入方便。6、做到維修合格率達(dá) 98%以上 ,維修及 時(shí)率達(dá) 96% 以上。7、做好房屋、設(shè)施設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、報(bào)修、維修、回訪等項(xiàng)的 書面記錄 ,整理存檔。（十水、電、氣管理1、直供一戶一表 ,代收代繳水、電、氣費(fèi) ,單價(jià)按地方核定 標(biāo)準(zhǔn)收 取。2、如不是直供表 ,則嚴(yán) 格水、電、氣的管理 ,讓水、電、氣總表 與 分表的差額控制在合理范 圍內(nèi), 除公用部分外 , 水的差額控制在 10% 以內(nèi) , 電的差額控制在 8%

8、 以內(nèi) , 氣的差額控制在 5% 以內(nèi)。如超出規(guī)定 控 制率部分 視為物業(yè)公司管理不善 ,應(yīng)承擔(dān)其相 應(yīng)的費(fèi)用。3、共用地段衛(wèi)生或綠化、 庭院路燈等公用部分用水、 電的費(fèi)用由 業(yè)4、每月定時(shí)抄錄水、 電、氣總表及分表 ,根據(jù)總表、 分表計(jì)算出 水、 電、氣單價(jià) ,并將賬目公布上 墻。5、若發(fā)現(xiàn)住戶偷竊水、電、氣 ,一經(jīng)查實(shí) ,當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān) 當(dāng) 月該單元水、電、氣的差額。（十一 電梯使用管理 規(guī)定電梯是小區(qū)人每位 業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn) , 也是所有共有 財(cái)產(chǎn)中最為昂 貴 的設(shè) 備之一 ,保護(hù)和延長其使用壽命是每位 業(yè)主的責(zé)任 , 應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí) 行 以下規(guī)定 :1、除裝修期 間外 ,嚴(yán)禁用電梯運(yùn)

9、載貨物及施工材料。2、裝修期間 ,裝修材料 （河沙、巖沙等和裝修垃圾必 須全部袋 裝, 并均勻放在 轎廂 內(nèi) ,勿將石子、河沙等雜物踢入地坎內(nèi),超大、超 長材料及物品 嚴(yán)禁用電梯運(yùn)送 ,以免發(fā)生危險(xiǎn)。3、使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作、嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打 顯示按 鈕 ,以及隨意按 動(dòng)警鈴按鈕4、不得超載運(yùn)作 ,當(dāng)超載信號鈴聲響時(shí) ,站在門口的乘客 應(yīng)自覺 退 出 ,不得采取任何形式的 強(qiáng)制關(guān) 門手段。5、禮貌乘梯、禮讓老人、婦女和兒童, 2 歲以下兒童 須由大人帶領(lǐng) 乘梯。6、為了您和大家的健康 ,請不要在 電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和 損 壞轎箱內(nèi)的裝 飾物。7、當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然 發(fā) 生停運(yùn)等故

10、障 時(shí),乘客不必驚慌 ,可按 警鈴報(bào)告 ,耐心等待 維修搶救人員的到來 ,不得采取拍打按 鈕、廂體以 及強(qiáng)行撬門等急躁行 為。8、業(yè)主看到 電梯門前放有停運(yùn) 標(biāo)志時(shí)不得采取按運(yùn)按 鈕 和移 動(dòng)標(biāo) 志牌的行 為,以免發(fā)生人身、設(shè)備 意外事故。9、乘電梯時(shí) ,不可以將身體倚靠 轎門 ,防止發(fā)生意外 ,進(jìn)出門時(shí) 不 許長時(shí)間 站在門中間 ,以免擋住電眼。10、電梯出現(xiàn)下列情況 ,應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處 :(1 門開和關(guān)失去控制 ;(2 運(yùn)行時(shí)有明顯的速度異常 ;(3 運(yùn)行時(shí)有異常的振 動(dòng)和響聲 ;(4 有漏 電現(xiàn)象。11、凡因違反上述 規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任和費(fèi)用概由當(dāng)事人承擔(dān)。(十二房屋裝修管理1、辦理房屋的

11、交接手 續(xù)2、辦理房屋的裝修手 續(xù) ,簽訂 裝修管理規(guī)定。3、負(fù)責(zé)裝修人員的出入管理 （辦理出入證 ,隨時(shí)檢查裝修現(xiàn)場 , 杜 絕違規(guī)裝修 ,確保裝修 質(zhì)量。4、裝修結(jié)束后 ,對房屋的裝修 進(jìn)行全面驗(yàn)收 ,對違規(guī) 裝修勸其整 改。（十三綜合服務(wù)管理1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) 相關(guān)職能部門的關(guān)系 ,傳達(dá)其相關(guān)精神。2、通過發(fā)放宣傳資料 ,辦黑板報(bào)等方式宣傳國家政策及物業(yè)管理 知識。3、協(xié)助相關(guān)部 門搞好計(jì)劃生育、社會(huì)治安 綜合管理、流動(dòng)人口 管 理和精神文明建 設(shè)等。4、建立住戶評議制度 ,廣泛征求住 戶意見 ,克服物 業(yè)管理工作中 的 不足 ,使住戶的滿意率保持在 90% 以上。5、協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)公司、

12、住戶與住戶之間的矛盾或糾紛。6、熟悉和掌握小區(qū)的基 礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況 ,并負(fù)責(zé)實(shí) 施管理、使用、保養(yǎng)和維修。7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的來 訪接待 ,做到及時(shí)回復(fù)并處理 ,積極做好 住 戶回訪工作 ,主動(dòng)為孤寡、老、弱住戶提供服務(wù)。（十四 有償服務(wù)。是指住戶自有部分的水電氣設(shè)施設(shè)備及管 線的 維修、安裝等 ,其材料和工 時(shí)費(fèi)由住戶承擔(dān) （更換水龍頭、插座等細(xì) 小 維修免工時(shí) 費(fèi) ,家政服務(wù)實(shí)行雙方協(xié)商定價(jià)收費(fèi)的原則。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它 費(fèi)用（一物業(yè)服務(wù)費(fèi) :包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、維護(hù) 公共秩序、小 區(qū) 秩序 維護(hù)、設(shè)備日常保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化管理以及提供物 業(yè)服務(wù)的 其他公共性服 務(wù)

13、收費(fèi)。1、物業(yè)交付業(yè)主前 ,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由委托 單位承擔(dān) ;物業(yè)交付業(yè)主 后 ,由業(yè)主承擔(dān)。2、本住宅樓物業(yè)服務(wù)費(fèi) ,擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下。（1住宅:按 1.05 元 /平方 .月收取。（2其它:按 1.50 元 /平方 .月收取。（二房屋共用部位、共用 設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的 維修、養(yǎng)護(hù)、 大中修、更新等費(fèi)用的承擔(dān) :1、保修期內(nèi)屬保修范 圍的由承建方承擔(dān)。2、不屬保修范 圍的由該共有部分 業(yè)主按建筑面 積比例承擔(dān) ,或從 房屋共用部位、共用設(shè)備的專項(xiàng)維修資金中列支,不包括在物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)（四有償服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) ,并堅(jiān)持自愿原 則 ,不得強(qiáng)行 服 務(wù)收費(fèi) ,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方 協(xié)商議定

14、。（五代收代 繳費(fèi) 用。1、代收代繳衛(wèi)生垃圾清運(yùn) 費(fèi) （以物價(jià)部 門核定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。2、水、電、氣的代收代繳按前第三 項(xiàng)第 （十款履行。3、其它委托性代收代 繳費(fèi)o五、人員設(shè)置及物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成 測算(一人員設(shè)置現(xiàn)場主管名 , 管理人員 名, 維修人員名 , 保潔員 名, 保安員名(二物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成測算 :1、物管費(fèi)收入 :元。2、支出部分 :(1 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利 費(fèi) 元 ;(2 物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備 的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi) 元 ;(3 物業(yè)區(qū)域內(nèi)清 潔衛(wèi)生費(fèi) 元;(4 物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 元 ;(5 物業(yè) 區(qū)域內(nèi)秩序 維護(hù)費(fèi) 元;(6 辦公 費(fèi)用 元

15、;(7 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 元 ;(8 法定稅 費(fèi) 元 ;(9 其它 費(fèi)用 元;3、合理利潤 ,收支相減余 額為 元。六、物業(yè)公司的 權(quán)利和義務(wù)(一起草物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事 項(xiàng)和物 業(yè) 服務(wù)制度 (二 依照本方案和物 業(yè)服務(wù)合同的有關(guān) 規(guī)定向業(yè)主提供服 務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用 ,并接受業(yè)主監(jiān)督（三對業(yè)主和物 業(yè)使用人違反 業(yè)主臨時(shí)公約 和裝修管理規(guī) 定 的行為進(jìn) 行處理。（四向業(yè)主和物業(yè)使用人告之物 業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定 ,當(dāng)業(yè)主和物 業(yè) 使用人裝修物 業(yè)時(shí) ,告之有關(guān)注意事 項(xiàng)和禁止行 為,訂立書面約定 , 并 負(fù)責(zé)監(jiān)督（五 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物 業(yè)服務(wù)合同約定的收 費(fèi)

16、項(xiàng)目和標(biāo) 準(zhǔn) 以及向業(yè)主提供有 償服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（六協(xié)助有關(guān)部 門制止違法、違規(guī)的行為 ,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序。（七不得在 處理物業(yè)服務(wù)事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法 權(quán)益。（八不得擅自在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物 業(yè)服務(wù)以外的 經(jīng)營活動(dòng)。七、物業(yè)驗(yàn)收與接管（一驗(yàn)收接管 資料 （復(fù)印件1、接收全套建筑施工 資料 ;2、總平面圖 ;3、整改后的供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖;4、消防設(shè)施圖 ;5、機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險(xiǎn)合同、保修合同（保修協(xié)議 、操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料。二驗(yàn)收接管工作流程1、匯同委托方 進(jìn)行物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 ,重點(diǎn)是樓宇本體 設(shè)施 與公用配套 設(shè)施 ,并且認(rèn)真、如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收記錄。2、明確保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式 ,重大保修 項(xiàng)目附細(xì) 則 與圖紙3、填報(bào)書 面移交手 續(xù) ,簽署正式接收文件。八、物業(yè)管理用房（一 委托方應(yīng)