物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與

1、物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)在項(xiàng)目可 行性研究階段就聘請(qǐng)專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司介入。這樣 不僅有利于完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且能夠避免由于選材不當(dāng)，或施工中的遺留 問題給日后銷售及使用帶來不便。對(duì)于物業(yè)管理公司來講，在具備一定管理經(jīng)驗(yàn) 和專業(yè)技術(shù)人員的條件下，應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。 在項(xiàng)目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，提出物業(yè)管理方 案；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理公司可對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中易疏忽的問題提出指正意見； 在施工階段，物業(yè)管理公司可對(duì)各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗(yàn)收 階段，物業(yè)管理公司可對(duì)工程

2、質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對(duì)物 業(yè)和各個(gè)部分充分了解，同時(shí)也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。一、提前介入，為實(shí)施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。 其主要表現(xiàn)： 一是建設(shè)與 管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗(yàn)收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無具 體標(biāo)準(zhǔn)。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。這樣可以 有兩個(gè)方面的好處：“兵馬未到，糧草先行”為小區(qū)的今后管理，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提前介入 小區(qū)建設(shè)工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對(duì)物業(yè) 建設(shè)的整個(gè)過程給予關(guān)注?？梢匀媪私庑^(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè) 計(jì)與

3、論證，為將來管理打好基礎(chǔ)。建設(shè)中提出合理化建議，彌補(bǔ)不足；建成后， 主動(dòng)參與工程驗(yàn)收，嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，不留后患。 從嚴(yán)把住“入住”關(guān)，實(shí)施全方位管理“千里之行，始于足下” 。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理， 就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政 府部門、建設(shè)部門以及即將進(jìn)住的業(yè)主 （使用人 ）能給予理解與支持； 然后制訂好小 區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴(yán)格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行 其規(guī)定的義務(wù)，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、 戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊(duì)伍， 一旦業(yè)主 （使用人）簽定入住契約進(jìn)住小區(qū)內(nèi)， 就

4、必須有人管理、有人服務(wù)，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒 適。二、可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段，就應(yīng)制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理 方案的制定可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請(qǐng)物業(yè)管理公司代理完 成。方案應(yīng)確定物業(yè)管理的檔次，所需經(jīng)營(yíng)性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開 展的服務(wù)內(nèi)容，以及物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下 兩個(gè)步驟：（一） 確定物業(yè)管理的檔次 可根據(jù)物業(yè)的消費(fèi)水平，合理確定管理規(guī)模。如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那 么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)， 用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)

5、費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。（二） 制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括： 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置。 物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置 管理機(jī)構(gòu)，制定各項(xiàng)管理制度，明確主要崗位職責(zé)。 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與其物業(yè)的檔次具有直接關(guān) 系，具體服務(wù)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 財(cái)務(wù)收支預(yù)算年度物業(yè)管理收支總額。每個(gè)產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費(fèi)用。代收代繳費(fèi)用。三、把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展， 需要從管理的角度、 從整體效益 的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開 展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注

6、意在有限的土地上建造更多的房屋， 以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可 建，對(duì)此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國(guó)老百姓最主 要的交通工具自行車的車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放， 既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。在 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，必須具有超前意 識(shí)。所謂超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境 需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使

7、用功能、 小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、 生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻 是幾十年甚至上百年。科學(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，生活水平的提高 使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。對(duì)于房地產(chǎn) 這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)， 不可能像更換家用電器那樣簡(jiǎn)便易行。 因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識(shí)。其中一種有效的 方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論， 發(fā)表意見，提出建議。物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反

8、映物業(yè)管 理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種 問題或缺陷，把它以咨詢報(bào)告的形式提交給設(shè)計(jì)單位并且責(zé)成其在設(shè)計(jì)中予以糾 正。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建 議。 配套設(shè)施的完善各類配套設(shè)施的完善， 是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提， 房地產(chǎn)實(shí)行綜 合開發(fā)的目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管 理很難搞好。對(duì)于住宅小區(qū)，幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)， 各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、 飲食店、 郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休 息交往娛樂的場(chǎng)所與場(chǎng)地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)給予充

9、分的考慮。對(duì)于寫字樓， 商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場(chǎng)的大小與位置就顯得很重要。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述 方面應(yīng)該提出意見和建議。 水電氣等供應(yīng)容量 水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。 人們生活和工作質(zhì)量的提高 與改善，必然不斷增大對(duì)水電氣等基本能源的需求。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參 照國(guó)標(biāo)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和 發(fā)展需要，要留有余地。不能硬套國(guó)標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。 安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， 對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。 在節(jié)約成本的前提下， 盡可 能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安

10、全的居家環(huán)境。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替 代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃 離現(xiàn)場(chǎng)。此時(shí)的安全，彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。這在香港一些地區(qū)已有了血的教 訓(xùn)。 垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理 來保持其清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何 在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn) 方式與垃圾集運(yùn)站的位置等。 綠化布置 綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠 與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭 配。 消防設(shè)

11、施 在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng) 報(bào)警機(jī)位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。物業(yè)管理 企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計(jì)中 一般都考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落（當(dāng)然電路部分是怕水的 ），所以物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器 （電器部分應(yīng)用二氧化碳滅 火器）或滅火沙箱。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品 牌、型號(hào)的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。

12、 其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有 一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺(tái)下放置 煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶 不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否 足夠、位置是否合適等。類似這些細(xì)節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位 提出，請(qǐng)其注意?？傊O(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的， 是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長(zhǎng)期物業(yè)管理的 角度進(jìn)行參謀，提出建議。四、在規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題 房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

13、時(shí)，往往會(huì)請(qǐng)規(guī)劃部門及設(shè)計(jì)院對(duì)所開發(fā)小區(qū) 進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，但往往會(huì)忽視請(qǐng)物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。專業(yè)設(shè)計(jì)部 門與物業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有不同的著重點(diǎn)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在請(qǐng)專 業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與設(shè)計(jì)意見。這時(shí)被 邀請(qǐng)的物業(yè)管理公司就應(yīng)從平時(shí)物業(yè)管理對(duì)設(shè)計(jì)、規(guī)劃感覺不足及應(yīng)注意那些方 面等，提出物業(yè)管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可以從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用、美觀耐用、 安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用等。 實(shí)用性房屋的采光應(yīng)做到每個(gè)房間均能得到自然采光。房屋的通風(fēng)盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位

14、。房屋的隔 (冷)熱選用材料及附件、設(shè)計(jì)方案盡量能保溫，達(dá)到冬暖夏涼 的效果。房屋實(shí)用率盡量提高實(shí)用率， 在合理的情況下減少公用面積， 減少承重 柱。規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)注意實(shí)用率與不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)結(jié)果， 會(huì)產(chǎn)生至少 5的實(shí)用 率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價(jià)的 5上升或下降的結(jié)果。 比較典 型的代表，如建綜合大廈，注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，每臺(tái)車所占位為2025平方米，住宅利用率可達(dá) 85以上，而不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，使每臺(tái)車所占位可高達(dá)40平方米，住宅利用率只有 80以下，當(dāng)然超值豪華住宅另當(dāng)別論。美觀、耐用性 美觀與耐用兩方面處理得好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀

15、，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝 修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾 年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐 用，這種現(xiàn)象對(duì)于新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在 廣大業(yè)主的角度考慮問題， “房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì)”的工作！這一項(xiàng)工作做得好， 可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽(yù)會(huì)越 來越高！影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問題， 還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題， 應(yīng)盡 量提到建設(shè)前期來解決。例

16、：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位， 防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝， 盡量減少二次裝修影響公共外觀 不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長(zhǎng)時(shí)間銹跡，污染外墻， 影響整體美觀等。功能性 除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設(shè)施配備：住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。集中“能源計(jì)量表”功能配備。如：水、電、氣能源計(jì)量表按功能區(qū)分集 中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時(shí)不用打擾業(yè)主，方便物 業(yè)管理工作。另外，配備能源計(jì)量表往往只注意各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒注 意公共區(qū)域的分表配備， 給后期的物業(yè)管理能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作帶來不準(zhǔn)確的弊端， 所以應(yīng)配備公共區(qū)域能源計(jì)量分表，

17、以便后期物業(yè)管理計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作。高層樓房維修、清潔外墻機(jī)具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花 園賣出或贈(zèng)送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護(hù)工作的開展。各種指標(biāo)牌，小區(qū) (大廈)平面圖、警示標(biāo)志 (牌)配備。水、電容量超前意識(shí)的配備。物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉(cāng)庫(kù) 等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分?jǐn)偂４?工作做好了，可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊(duì)伍，提高物業(yè)管理公司檔次，可減 少物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算費(fèi)用，減輕日后業(yè)主管理費(fèi)負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán) 的基礎(chǔ)。垃圾處理。每層樓、每棟房、每個(gè)區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及 設(shè)施，這

18、些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會(huì)擴(kuò)大污染等。無垃圾處理 能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。 其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購(gòu)物、娛樂等場(chǎng)所， 綠化、道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、儲(chǔ)蓄、交通、通訊等功能。 安全性 有條件的小區(qū)、大廈，盡量設(shè)計(jì)成“封閉型” ，以利治安管理。利用防盜、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消 防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。 裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性” 材料。 制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。 節(jié)能性中央空調(diào)系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項(xiàng)工作做好，能為

19、日后節(jié)省大 量能源開支。做好此項(xiàng)工作除了請(qǐng)高水平空調(diào)設(shè)計(jì)師外，發(fā)展商還應(yīng)在此項(xiàng)目上 舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動(dòng)化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控 制器、保溫材料等不宜從簡(jiǎn)處理，設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型設(shè)計(jì)時(shí) (特別是一些配套電機(jī) 選擇)不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè) 開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)。五、對(duì)施工的介入住房的質(zhì)量是百年大計(jì)， 絲毫馬虎不得。 國(guó)家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工 單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定 重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國(guó)際慣例 * 攏

20、。物業(yè)管理公司 對(duì)施工過程介入，對(duì)搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理， 明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任， 保護(hù)建設(shè)工 程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)與 國(guó)際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制 度的實(shí)施，對(duì)工程施工單位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但 即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有 重要意義。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾十、 上百年的使用過程中， 只 有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對(duì)

21、各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該物業(yè) 的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好， 或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理， 配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。對(duì)于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)了力量，使工程質(zhì)量又多了一份保證，同時(shí)又能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后管理 的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時(shí)間，提高工程質(zhì)量、縮短工期及增強(qiáng)售后服務(wù)的信 譽(yù)。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括： 指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān) 物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長(zhǎng)的物業(yè)。因此，他 們對(duì)樓宇使

22、用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏 水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì) 滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得 多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的 障礙。掌握新物業(yè)的全部情況 施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任 承擔(dān)該建筑的使用問題 （當(dāng)然不包括一年使用期 ）。在以后使用過程中， 只有業(yè)主和 物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)， 才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的

23、性能做到了如指掌。這可對(duì)物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管 理好物業(yè)，甚至無法管理。 物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā) 對(duì)于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影 響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物 業(yè)管理公司來講，由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程參與，能較全面地了解物 業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售 后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起 認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審；工程施工中國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如

24、： 是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符 合質(zhì)量要求等等。六、物業(yè)管理公司對(duì)施工的監(jiān)理（一 ） 何為監(jiān)理監(jiān)理，從字面上可以簡(jiǎn)單地理解為監(jiān)督和管理。 工程建設(shè)監(jiān)理即對(duì)工程建設(shè)中 的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。國(guó)家建設(shè)部已明文 規(guī)定，中國(guó)的施工建設(shè)要向建設(shè)監(jiān)理制過渡，向國(guó)際慣例 * 攏，一批工程監(jiān)理公司 亦已應(yīng)運(yùn)而生。即使是聘請(qǐng)了監(jiān)理公司來對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司 對(duì)工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。（二）物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容 物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)

25、監(jiān)理的主要內(nèi)容是： 協(xié)助建設(shè)單位與承建單位編寫開工報(bào)告。 審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，提出修 改意見。 審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。 督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。 檢測(cè)工程質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，處理質(zhì)量事故。 控制工程進(jìn)度，認(rèn)定工程數(shù)量。 檢查安全防范措施。 整理合同文件和技術(shù)檔案資料。提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。在物業(yè)投入使用后的保修階段，負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任， 督促保修。物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點(diǎn) 在實(shí)際工作中， 物業(yè)管理公司要參與對(duì)工程的工期目標(biāo)、 質(zhì)量目

26、標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo) 進(jìn)行控制。 工程進(jìn)度監(jiān)理工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施， 糾正施工進(jìn)程的偏差， 保證預(yù)定 工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程的實(shí)際進(jìn)展情況，與計(jì)劃作出 比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進(jìn)度拖延。 實(shí)行工程進(jìn)度監(jiān)理首先要進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，即對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目通盤規(guī)劃， 制定出經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃方案，對(duì)項(xiàng)目在人力物力、時(shí)間和空間、技術(shù)和組織上做 出全面而合理的安排，以控制項(xiàng)目總投資、總工期、工程質(zhì)量、主要材料和設(shè)備 的供應(yīng)。施工組織總設(shè)計(jì)包括： 施工的具體項(xiàng)目及其工作量、 施工進(jìn)度總計(jì)劃、 開發(fā)建 設(shè)工程布置和總平面布置圖 (分區(qū)的市場(chǎng)管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類

27、 房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、施工場(chǎng)地及大型臨時(shí)設(shè)施總平面布置圖 及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設(shè)區(qū)的總平面布置圖。 )物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)， 要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部 分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和單幢工程施工組織設(shè)計(jì)?？刂剖┕みM(jìn)度計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制須有一個(gè)科學(xué)、合理的工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì) 劃。在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，一般要編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、施工總進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)進(jìn) 度計(jì)劃等等。實(shí)施對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制，物業(yè)管理公司要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查分析， 協(xié)助解決工程項(xiàng)目建設(shè)中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促 其實(shí)現(xiàn)。 工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理的任務(wù)督促承建單位建立工程項(xiàng)目質(zhì)量保

28、證體系。承建單位是工程的具體實(shí)施者， 他們的工作直接影響工程質(zhì)量，物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項(xiàng)目開工前督 促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系，包括設(shè)置質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法，設(shè)立質(zhì)量 檢查負(fù)責(zé)人，建立TQ C小組等。設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量監(jiān)控。 設(shè)計(jì)過程是工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控的起點(diǎn)。 物業(yè)管理公司 對(duì)方案和圖紙要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對(duì)其中的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并要求有關(guān)單位 及時(shí)修改。材料、設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴(yán)格督促有關(guān)方面按 合同規(guī)定的質(zhì)量要求組織訂貨、采購(gòu)、包裝及運(yùn)輸，以及按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收， 并按要求組織堆放、儲(chǔ)存、保管和加工。施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。 物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀

29、的、 有信譽(yù)的施 工單位，認(rèn)真審查施工單位的技術(shù)水平、設(shè)備水平和管理水平等。在合同中明確 對(duì)質(zhì)量的規(guī)定及責(zé)任；督促承建單位認(rèn)真執(zhí)行工藝標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，提高項(xiàng)目質(zhì) 量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對(duì)每個(gè)階側(cè)面、每個(gè)分部分項(xiàng)工程、甚至每道工序進(jìn)行 檢測(cè)與驗(yàn)收；監(jiān)理人員要做好質(zhì)量記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)字的分析處理，對(duì)不符合 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)加以處理。 工程質(zhì)量監(jiān)理的實(shí)施 首先，物業(yè)管理公司要明確合同要求，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查研究， 組織好質(zhì)量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質(zhì)量控制責(zé)任。其次，要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度， 通常可通過建立一套報(bào)表體 系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容是：要開始

30、的工作；工作檢查情況及對(duì)工作的要 求；施工中的檢驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)情況以及其他工作情況。最后，對(duì)通過檢查、試驗(yàn)、測(cè)量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦 法，并及時(shí)向發(fā)展商通報(bào)情況。 工程造價(jià)監(jiān)理工程造價(jià)監(jiān)理是在不影響工程進(jìn)度、 質(zhì)量和安全施工的條件下， 確保工程費(fèi)用 不超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)所采取的控制活動(dòng)。這種控制可以從工程項(xiàng)目的全過程和工 程造價(jià)構(gòu)成二方面來進(jìn)行。 對(duì)工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制始于設(shè)計(jì)階段。 監(jiān)理人員在這個(gè)階段要注意對(duì)設(shè)計(jì)方案 進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的費(fèi)用估算超出控制投資額的范圍，應(yīng)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方 案提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場(chǎng)踏

31、勘，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案在哪些方面可以 進(jìn)行優(yōu)化，向設(shè)計(jì)單位提出更改意見。施工階段的造價(jià)控制施工階段的造價(jià)控制， 要從審查每個(gè)工程和分部分項(xiàng)工程的清單、 單價(jià)入， 按 形象進(jìn)度擬定撥款計(jì)劃。要選擇最佳的施工速度，嚴(yán)格把好按進(jìn)度撥款關(guān)、應(yīng)及 時(shí)掌握和詳細(xì)記錄修改設(shè)計(jì)、變更工程量、增減工程項(xiàng)目等情況。當(dāng)無法預(yù)計(jì)的 情況發(fā)生時(shí)，如水文地質(zhì)情況變化、設(shè)備材料的延期交貨、價(jià)格調(diào)整等都應(yīng)詳細(xì) 記錄合理分析，以分清甲乙方責(zé)任，為索賠作準(zhǔn)備。 對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成的控制 從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制，可以分為直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控 制。直接費(fèi)用的控制直接費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要部分， 因此是進(jìn)行造價(jià)控制的重點(diǎn)。 對(duì)直

32、接費(fèi) 用的控制，首先要將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算比較，通過對(duì)預(yù)算和實(shí)際完成量所支付 的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)和其他直接費(fèi)用的分析比較，看出超支節(jié)余情況及趨 勢(shì)；其次要對(duì)工程單價(jià)進(jìn)行分析，可以根據(jù)各工程每個(gè)月以及累計(jì)完成的實(shí)物工 程量和相應(yīng)的實(shí)際費(fèi)用，求出各工種每月以及累計(jì)的實(shí)際工程單價(jià)，再與預(yù)算單 價(jià)進(jìn)行對(duì)比，從中分析超支或節(jié)約的原因。間接費(fèi)用的控制間接費(fèi)用一般按合同規(guī)定的直接費(fèi)用的百分?jǐn)?shù)提取， 這項(xiàng)費(fèi)用由于直接費(fèi)用的 變動(dòng)而發(fā)生變化，監(jiān)理方對(duì)間接費(fèi)用的控制采取兩項(xiàng)措施：其一是審核承建單位 計(jì)算間接費(fèi)用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費(fèi)用的變動(dòng)處理間接費(fèi)用的提取。（四）對(duì)新建小區(qū)施工監(jiān)理 物業(yè)管理公司參

33、與新建小區(qū)的施工監(jiān)理， 它與發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理， 同樣有著 不同的著重點(diǎn)。由于長(zhǎng)期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對(duì)樓宇多發(fā)質(zhì)量問題的 部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn) 有礙使用的質(zhì)量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的維修、保養(yǎng)開支。1. 參與方式 作為物業(yè)管理公司，對(duì)于施工單位無直接的經(jīng)濟(jì)干預(yù)權(quán)，其參與施工監(jiān)理的身 份是：全體購(gòu)房小業(yè)主的代表，由發(fā)展商邀請(qǐng)參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工 設(shè)計(jì)、施工方法、施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)察，并對(duì)其中影響樓宇質(zhì)量、實(shí)用性及維護(hù)保 養(yǎng)的問題，向發(fā)展商提出意見，提醒發(fā)展商加以防范，并由發(fā)展商督促承建商糾 正、補(bǔ)救。2. 監(jiān)理重點(diǎn)由于

34、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一度高潮， 導(dǎo)致建筑市場(chǎng)的興旺， 建筑市場(chǎng)如雨后春筍 般涌現(xiàn)出許多的承建商，其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。同時(shí)因我國(guó)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)， 設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級(jí)一下子提得很高，從而使許多樓宇建 成后出現(xiàn)問題，增加了管理難度。因此，應(yīng)將以下這些部位的施工作為施工監(jiān)理 重點(diǎn)：（1） 地下室工程。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入 泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水 施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán) 禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照

35、設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外， 應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于 2分鐘（用機(jī)械攪攔 ）；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須 留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留 水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè) 防水層 （可用卷材、涂膜等 ）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方 式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層， 除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外， 應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧 形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。（2）回填土工程。回填土工程涉及首層樓地面 （無地下室結(jié)

36、構(gòu)的 ） 、外地坪的工程 質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè) 管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行 監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。（3）樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂 的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在 樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓 位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸 挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以 免出

37、現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注： 除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外， 鑒于物業(yè)常見 質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行 監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲 流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問 題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中 應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體 斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 裝飾工程。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān) 鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層 )，僅是* 外墻面的砂漿抹灰層， 外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾 面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。內(nèi)墻面及天花板： 內(nèi)墻面及天