最全深圳市工改工案例分析

1、深圳市市典型工改案例分析綠景美景廣場(chǎng)華聯(lián)城市中心恒大時(shí)尚慧谷天谷大樓一期中糧創(chuàng)芯公園碧桂園鳳凰智谷寶星智薈城啟迪協(xié)信科技園亞鋼一號(hào)海源城中糧云景國(guó)際南太云創(chuàng)谷康利城奧園峯薈唐商前海雙悅PART.1政策分析深圳持續(xù)組合調(diào)控，持續(xù)收緊且短期內(nèi)無(wú)松動(dòng)可能性從新政到樓市限價(jià)令，到商辦調(diào)控、房貸收緊、租售同權(quán)等，近2年以來(lái)深圳政策環(huán)境呈現(xiàn)“整體趨緊，逐漸向組合調(diào)控發(fā)展”的趨勢(shì)，在整個(gè)政策嚴(yán)控將成嚴(yán)控的大市場(chǎng)環(huán)境之下，深圳政策松綁的可能性小 。工改工政策逐漸明細(xì)及完善化2009年以前前工改更新時(shí)期政策以鼓勵(lì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā) 為主，地價(jià)基本為基準(zhǔn)地價(jià)甚 至更低。2007年關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改 造的若干意見(jiàn)明確工業(yè)區(qū)

2、 升級(jí)改造的范圍和改造方式，組織實(shí)施和扶持政策。2008年提出關(guān)于推進(jìn)我市 工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意 見(jiàn)等政策基本奠定了前更 新時(shí)期工改項(xiàng)目的基本政 策框架和要求。2009-2015年工改更新體系搭建時(shí)期2009年深圳市城市更新 辦法頒布，確立了“政府引 導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與” 為基本原則的城市更新體系。此后更新專項(xiàng)規(guī)劃及更 新辦法實(shí)施細(xì)則，繼續(xù)引導(dǎo) 工業(yè)用地置換和改變了工 改項(xiàng)目地價(jià)的計(jì)算。2013年“1+6”文件出臺(tái)， 核心文件深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn) 讓管理辦法（試行）極大寬 松的提出通過(guò)城市更新形成的 工業(yè)樓宇和配套設(shè)施允許分割 轉(zhuǎn)讓。2016-2019年工改政策收緊時(shí)期2016年關(guān)于支持

3、企業(yè)提升競(jìng) 爭(zhēng)力的若干措施，嚴(yán)格控制了“工改商”“工改居”，大幅度提高城市更新中舊工業(yè)區(qū)“工改工”比例。2017年市規(guī)土委對(duì)商業(yè)辦公研 發(fā)用房的平面設(shè)計(jì)和套型面積 都作出更嚴(yán)格的規(guī)定，試圖從 建筑設(shè)計(jì)上將工改項(xiàng)目從類住 宅化中剝離出來(lái)。此后的深圳市工業(yè)區(qū)塊線管 理辦法，從五個(gè)方面入手嚴(yán) 控工改項(xiàng)目，被稱之為最 嚴(yán)工改政策。商辦、工改市場(chǎng)逐漸成為政策加碼重要領(lǐng)域，工改市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定性加強(qiáng)深圳市2018年5月份正式發(fā)文，從套型設(shè)計(jì)、單套建筑面積占比等方面，從設(shè)計(jì)角度作出限制規(guī)定，主要目的是規(guī)范商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，禁止商改住。未來(lái)商改住公寓的難度將大大提高。深圳市經(jīng)貿(mào)信息委發(fā)布深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦

4、法（征求意見(jiàn)稿）（下稱管理辦法），通過(guò)鼓勵(lì)M1限制M0比例、嚴(yán)控建筑設(shè)計(jì)規(guī)定、加大產(chǎn)權(quán)分割面積、提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、首提產(chǎn)業(yè)監(jiān)管回收土地要求等五方面嚴(yán)管工改工，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。2018-2019年，工改政策頻出，密集之多，政府去房地產(chǎn)化決心之大2019年5月27日深圳住房建設(shè)局出臺(tái)關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）（征求意見(jiàn)稿），政策意在引導(dǎo)工改產(chǎn)品切實(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，剝離投資屬性，回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。新政下，以租代售項(xiàng)目的痛點(diǎn)與策略新政下的工改銷售模式難度加大，主要應(yīng)對(duì)方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、會(huì)籍轉(zhuǎn)讓、標(biāo)準(zhǔn)租賃合同+補(bǔ)充協(xié)議形式；另外租金需參考政府指導(dǎo)價(jià)，可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議確定銷售總

5、價(jià)的形式規(guī)避。痛點(diǎn)一：嚴(yán)禁以租代售等變相銷售行為；痛點(diǎn)二：工業(yè)區(qū)配套宿舍只能租給本工業(yè)區(qū)企業(yè)或周邊企業(yè)；痛點(diǎn)三 ：六個(gè)月內(nèi)專項(xiàng)整治，建立舉報(bào)機(jī)制；痛點(diǎn)四：不能高于政府指導(dǎo)定價(jià)的15%；舉措痛點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、會(huì)籍轉(zhuǎn)讓、標(biāo)準(zhǔn)租賃合同+補(bǔ)充協(xié)議形式租賃合同補(bǔ)充協(xié)議或另設(shè)名目收費(fèi)：裝修費(fèi)、會(huì)員費(fèi)、電商費(fèi)加快出貨速度、輿論監(jiān)控、線下輸出為主設(shè)立企業(yè)注冊(cè)公司，購(gòu)買全部要求注冊(cè)企業(yè)購(gòu)買深圳全市超350萬(wàn)工改項(xiàng)目集中供應(yīng)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)直面紅海據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)，全市約50個(gè)工改項(xiàng)目會(huì)入市，總占地超350萬(wàn)，集中于寶安、光明、龍華、龍崗區(qū)域?yàn)橹?，工改類型?xiàng)目面臨紅海競(jìng)爭(zhēng)。以租代售項(xiàng)目逐步成為工改項(xiàng)目供應(yīng)主流之一新

6、政下的工改銷售模式難度加大，主要應(yīng)對(duì)方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、會(huì)籍轉(zhuǎn)讓、標(biāo)準(zhǔn)租賃合同+補(bǔ)充協(xié)議形式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上已有超過(guò)10個(gè)以租代售或會(huì)籍轉(zhuǎn)讓模式的工改項(xiàng)目在售或待售。南太云創(chuàng)谷寶星智薈城和健云谷鐵東大廈十號(hào)公館寶龍一號(hào)和谷山匯城亞鋼壹號(hào)康利城IBT中科谷碧桂園新生綠谷工改市場(chǎng)政策頻出，可以看到政府去房地產(chǎn)化，振興產(chǎn)業(yè)的決心， 政府意在剝離投資屬性，回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì) ；由于政策趨于嚴(yán)控，工改項(xiàng)目銷售難度加大，市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商通過(guò)以租代售、會(huì)籍轉(zhuǎn)讓、股權(quán)分割等多種的銷售模式規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)政策分析PART.2南山區(qū)案例項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置深圳市南山區(qū)僑香路4088號(hào)開(kāi)發(fā)商深圳市綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

7、限公司 規(guī)模占地面積：1.4萬(wàn)，建筑面積：12.5萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年(M0工業(yè)用地）均價(jià)loft：7.6萬(wàn)/（毛坯）宿舍：8萬(wàn)/（備案均價(jià)）產(chǎn)品情況產(chǎn)業(yè)研辦公：465套48-96loft宿舍：320套48-96商鋪：27套44-134共1#，為38層超高塔樓，含研發(fā)用房、配套宿舍、商業(yè)；容積率6.49綠化率30.1%層高產(chǎn)業(yè)研辦公：4.5米、宿舍：3.3米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位502個(gè)物業(yè)公司深圳市綠景物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值CBD黃金中軸、僑城灣芯、頂級(jí)資產(chǎn)圈層綠景美景廣場(chǎng)：超高層商務(wù)綜合體項(xiàng)目位于南山區(qū)僑香路4088號(hào)，為歸屬深圳高端豪宅華僑城片區(qū)，是僑香路一中軸雙十字中央生態(tài)商務(wù)區(qū)的核心、坐

8、享山、海、公園、高爾夫、人文藝術(shù)城市生態(tài)頂級(jí)資源；項(xiàng)目共建設(shè)1棟建筑，為獨(dú)棟38層超高塔樓，主要用途為研發(fā)用房、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房和配套宿舍。類型面積（）套數(shù)（套）占比（%）產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房4834843%52597%96587%宿舍4824030%58405%96405%商鋪44-134273%合計(jì)811100%推售情況2019年9月21日開(kāi)盤，首批推售208套48-95產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房推廣策略線下宣傳：華僑城片區(qū)的門把手廣告，led屏廣告，合作單位拓客、華僑城的商鋪拓店合作等線上宣傳：微信公眾號(hào)、朋友圈定投等銷售策略低首付、低總價(jià)、不限購(gòu)、不限貸、高使用率、高傭金19年9月13日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)3.5%行家

9、：中原、美聯(lián)、鏈家、Q房折扣體系：優(yōu)惠登記98折*優(yōu)惠選房98折*準(zhǔn)簽99折*按揭付款99折/一次性付款98折項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀截至目前首批推售公寓庫(kù)存約92套，月均去化約110套,均價(jià)7萬(wàn)元/，毛坯交付綠景美景廣場(chǎng)：在售項(xiàng)目于2019年9月13日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介3.5%；8月17日營(yíng)開(kāi)；9月21日開(kāi)盤推出208套48-95產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，當(dāng)天成交110套，去化率約52.9%，成交均價(jià)約7萬(wàn)/，毛坯交付。華聯(lián)城市中心：南油片區(qū)首發(fā)舊改綜合體項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)南山大道與東濱路交匯處，分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期華聯(lián)城市商務(wù)中心建面約30.0萬(wàn)，由T1T2T3（研發(fā)辦公：296套）、T4T5（配套宿舍：660套）5棟塔

10、樓組成，首批單位預(yù)計(jì)2019年底竣工。二期華聯(lián)城市時(shí)代中心規(guī)劃體量約50萬(wàn)，規(guī)劃有研發(fā)辦公、商業(yè)辦公、酒店、公寓、商業(yè)購(gòu)物中心等多種業(yè)態(tài)。類型面積（）戶型套數(shù)套數(shù)占比公寓（T5）47-65一房一廳21735%28-40單房40265%公寓（T4）24310（建設(shè)中，預(yù)計(jì)2020年第四季度）合計(jì)619100%類型分割面積標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)備注辦公（T1）133-3982067-2179293整層起售辦公（T2）建面：51900預(yù)計(jì)2020年入市辦公（T3）97-1601406-1464296整棟出售項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置南山區(qū)南山大道與東濱路交匯處西北側(cè)開(kāi)發(fā)商華聯(lián)控股（集團(tuán)）有限公司規(guī)模占地面積：52

11、013，建筑面積：30.21萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年(M0工業(yè)用地）均價(jià)公寓：6.5萬(wàn)/（精裝）；辦公：6.3萬(wàn)/（毛坯）產(chǎn)品情況分為T1T2T3（辦公）、T4T5（公寓）合計(jì)5棟塔樓容積率6.44綠化率25%層高公寓：2.95；辦公：4.4（T1）4.3（T2）4.2（T3）是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位1170個(gè)物業(yè)公司深圳市綠景物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值CBD黃金中軸、僑城灣芯、頂級(jí)資產(chǎn)圈層，配套宿舍面積小總價(jià)低2018年11月16日，備案T1棟293套研發(fā)辦公產(chǎn)品，均價(jià)6.9萬(wàn)/（毛坯）， 2018年12月28號(hào)，備案T3棟296套研發(fā)辦公產(chǎn)品，均價(jià)6.5萬(wàn)/（毛坯），截止2019年9月25日，尚未售出。

12、2019年4月13日推售配套宿舍198套，開(kāi)盤去化143套，成交均價(jià)6.2萬(wàn)/（含精裝）?，F(xiàn)庫(kù)存約200套，成交均價(jià)6.5萬(wàn)/（含精裝）。推售情況2018年11月推售T1和T3，前期無(wú)認(rèn)籌、無(wú)蓄客，目前尚無(wú)成交，現(xiàn)場(chǎng)折扣根據(jù)整售在510%浮動(dòng)；2019年4月13日配套宿舍在營(yíng)銷中心開(kāi)盤，推出9層共198套29-66配套宿舍，截至當(dāng)日中午12:30，成交143套，成交均價(jià)6.2萬(wàn)/（含精裝），去化率約21.7%。推廣策略開(kāi)盤前到強(qiáng)銷期主要是線下宣傳：地鐵廣告、電梯廣告、戶外LED、公交站臺(tái)；持效期宣傳方面沒(méi)投廣告，主要是中介維護(hù)、線下拓展。銷售策略T5（配套宿舍）開(kāi)盤折扣體系：3月30開(kāi)始認(rèn)籌，

13、認(rèn)籌10萬(wàn)元。開(kāi)盤99折，認(rèn)籌99折，按揭99折，一次性98；5月初啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)：2%-4%（30套），9月1號(hào)轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)調(diào)整為3-4%（10套）+2萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀T1（整層起售）與T3（整棟起售）研發(fā)辦公在售，2018年入市以來(lái)，尚未成交；T2預(yù)計(jì)2020年第四季度入市；T5配套宿舍已去化約460套，庫(kù)存約200套；T4配套宿舍建設(shè)中，預(yù)計(jì)2020年第四季度入市華聯(lián)城市中心：在售2018年12月28日2018年11月16日2019年3月30日2019年4月13日2018年11月13日粵港澳經(jīng)濟(jì)論壇暨華聯(lián)城市中心發(fā)布會(huì)取得T1預(yù)售證，順賣293套，整層起售，均價(jià)6.9萬(wàn)/配套宿舍

14、T5認(rèn)籌，認(rèn)籌金10萬(wàn)，總計(jì)認(rèn)籌177批取得T3預(yù)售證，順賣296套，整棟起售，均價(jià)6.5萬(wàn)/推出9層共198套29-66配套宿舍，成交均價(jià)6.2萬(wàn)/（含精裝）推售情況PART.3龍華區(qū)項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置位于龍華緊鄰羊臺(tái)山森林公園，在福龍路與華興路交匯處西北側(cè)開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司規(guī)模占地面積：85748.43，建筑面積：500000.00產(chǎn)權(quán)年限50年均價(jià)2.7萬(wàn)/產(chǎn)品情況28-74容積率4.56綠化率30%層高3.1米是否引入產(chǎn)業(yè)停車位1196個(gè)物業(yè)公司金碧物業(yè)有限公司深圳分公司核心價(jià)值緊鄰羊臺(tái)山森林公園天然大氧吧、低總價(jià)、大品牌恒大時(shí)尚慧谷：大型綜合體項(xiàng)目緊鄰羊臺(tái)山森林

15、公園，兼得大浪時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好與羊臺(tái)山森林公園天然生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、商業(yè)、配套宿舍等業(yè)態(tài)，是以文化創(chuàng)意、電子信息、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源和高端裝備制造等六大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型綜合體項(xiàng)目。產(chǎn)品面積段戶型套數(shù)占比公寓43-502+1房905%43-502+1房128270%744房46015%合計(jì)1382100%推售情況推售628套單身宿舍，8月25日于營(yíng)銷中心開(kāi)盤；開(kāi)盤到訪1000批客戶，去化約163套，去化率約26%，成交均價(jià)：2.66萬(wàn)/，毛坯交付推廣策略線上：各大門戶網(wǎng)站投放廣告；線下：福田區(qū)、南山區(qū)大型購(gòu)物廣場(chǎng)布點(diǎn)，戶外廣告。銷售策略前期認(rèn)籌客戶若5天簽約可享

16、受99折優(yōu)惠，一次性付款97折；開(kāi)盤98折，準(zhǔn)時(shí)簽約97折（三天內(nèi)）；開(kāi)盤啟動(dòng)3%轉(zhuǎn)介；項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀庫(kù)存剩約500套28-74的單身公寓（已推），均價(jià)2.7萬(wàn)/恒大時(shí)尚慧谷：在售項(xiàng)目于8月17日啟動(dòng)多行家轉(zhuǎn)介蓄客，點(diǎn)數(shù)為3%，8月25日于營(yíng)銷中心開(kāi)盤，開(kāi)盤到訪1000批客戶，去化約163套，去化率約26%，成交均價(jià)：2.66萬(wàn)/，毛坯交付；目前庫(kù)存還剩約500套28-74的單身公寓（已推）。PART.4寶安區(qū)項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置深圳寶安區(qū)107國(guó)道與西鄉(xiāng)大道交匯處開(kāi)發(fā)商深圳市華訊方舟投資有限公司規(guī)模占地：3.2萬(wàn)；建面：33.6萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年（M0工業(yè)工地）均價(jià)均價(jià)4.1萬(wàn)/（帶精裝：2

17、000-3000/）產(chǎn)品情況一期為：A棟（招商）B座（自持）C座（研發(fā)辦公）DE座（宿舍）二期為2-1座-3座（研發(fā)辦公）2-4座（研發(fā)用房）2-5座（宿舍）二期為開(kāi)發(fā)商為西鄉(xiāng)街道新安實(shí)業(yè)，入市時(shí)間待定容積率6.98綠化率30%層高2.95米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位1983個(gè)物業(yè)公司華訊方舟物業(yè)核心價(jià)值面積段小、總價(jià)低、西鄉(xiāng)地理位置、前?？崭垡?guī)劃天谷大樓一期：互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目位于深圳寶安區(qū)107國(guó)道與西鄉(xiāng)大道交匯處，是首個(gè)集衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)孵化演進(jìn)的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。一期主推DE座993套27-69配套宿舍及C座112套143-381研發(fā)辦公，二期主要為研發(fā)辦公，入市

18、時(shí)間待定。類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)（套）占比（%）配套宿舍1房1廳1衛(wèi)2740440.68%1房1廳1衛(wèi)3680.81%1房1廳1衛(wèi)4519619.74%2房2廳2衛(wèi)5219819.94%2房2廳2衛(wèi)6918718.83%小計(jì)993100%辦公143-381112100%合計(jì)1105100%天谷大樓項(xiàng)目于2019年8月7日開(kāi)盤，推售E座6-12層120套27-691-2房配套宿舍產(chǎn)品，當(dāng)天去化約80套，去化率約66.7%，8號(hào)推售13-17層，11號(hào)E座推售至23層，13號(hào)開(kāi)始推售D座15-20層，共去化約305套，整體成交均價(jià)4.1萬(wàn)（帶精裝，標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/）。推廣策略推廣：2018

19、年10月1日同步營(yíng)開(kāi)樣開(kāi)， 舉辦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，邀約開(kāi)發(fā)商及中原領(lǐng)導(dǎo)層、各大主流媒體及前期意向客戶，實(shí)現(xiàn)對(duì)外界發(fā)聲以及輸出項(xiàng)目高端價(jià)值。銷售策略折扣體系：開(kāi)盤當(dāng)天繳納10萬(wàn)定金享受99折，7天內(nèi)按時(shí)簽約99折，一次性付款99折；首付六成，五成為開(kāi)發(fā)商收取，一成為投資公司收取，客戶無(wú)首付分期。轉(zhuǎn)介：2019年7月22日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介踩盤造勢(shì)，轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)5%+8000元現(xiàn)金獎(jiǎng)，無(wú)跳點(diǎn)，行家為中原房友圈、Q房、鏈家、美聯(lián)、樂(lè)有家。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀目前該項(xiàng)目由左鄰右里商業(yè)管理有限公司整體打包。天谷大樓一期：在售2019年7月22日2019年7月15日2019年8月7日2019年8月8日2018年10月1日營(yíng)銷中心、樣

20、板房同步開(kāi)放取得預(yù)售證，備案1105套房源，其中宿舍993套，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房112套左鄰右里商業(yè)管理有限公司整體打包993套配套宿舍產(chǎn)品打包產(chǎn)品開(kāi)售，首批推售E座6-11樓共120套宿舍產(chǎn)品。同步啟動(dòng)轉(zhuǎn)介（點(diǎn)數(shù)5%+8000現(xiàn)金獎(jiǎng)；行家：中原、鏈家、Q房、世聯(lián)、美聯(lián)、樂(lè)有家、房友圈）加推13-17層推售情況項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置寶安 創(chuàng)業(yè)二路與留仙一路交匯處（地鐵5號(hào)線興東站A出口約200米） 開(kāi)發(fā)商深圳市創(chuàng)芯置業(yè)有限公司 規(guī)模占地面積：2.8萬(wàn)；建筑面積：14萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年（工改工項(xiàng)目M0）均價(jià)LOFT：4萬(wàn)元/；公寓：3.8w/產(chǎn)品情況1棟為寫字樓，2-4棟為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，5棟為配套宿舍

21、容積率5.9綠化率30%層高LOFT：4.5m；寫字樓：4.2m是否引入產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)研發(fā)自持停車位898個(gè)物業(yè)公司中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值地鐵口、小面積、低總價(jià)、中糧品牌中糧創(chuàng)芯公園：標(biāo)桿性商務(wù)綜合體3棟LOFT1棟寫字樓5棟平層公寓2棟LOFT4棟LOFT項(xiàng)目位于寶安，占據(jù)尖崗山戰(zhàn)略新興性產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的門戶位置，以世界金融中心的前海為依托，享尖崗山新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)園及留仙洞總部基地雙重發(fā)展利好，傾力打造集辦公和創(chuàng)意生活為一體的標(biāo)桿性商務(wù)綜合體。其中1棟為寫字樓（租賃），2棟-4棟為L(zhǎng)OFT，層高4.5m；5棟為配套宿舍，層高3.1m。類型戶型面積套數(shù)（套）總套數(shù)2棟LOFT兩房3896

22、288套三房59128四房74643棟LOFT兩房37108324套三房58144四房73724棟LOFT兩房4095342套三房63171四房74765棟平層公寓兩房71-75120690套一房44-46570項(xiàng)目于2017年9月30日取得預(yù)售證，10月6日開(kāi)體驗(yàn)中心，10月13日（周五）在前海JW萬(wàn)豪酒店開(kāi)盤。推出2、3、4棟共954套36-74 2-4房loft公寓，4.5米層高，當(dāng)天2、3、4棟基本售罄，成交均價(jià)約 40000元/（毛坯）。 2018年3月25日，開(kāi)盤加推5棟配套宿舍690套，開(kāi)盤去化140套，啟動(dòng)多家轉(zhuǎn)介，點(diǎn)數(shù)3%-4.5%，同時(shí)發(fā)棟中糧內(nèi)部員工高獎(jiǎng)金帶客，截至201

23、9年8月基本售罄，月均去化約43套，成交均價(jià)約3.8萬(wàn)/,精裝交付，預(yù)計(jì)2019年12月31日交樓。推售情況2017年10月13日開(kāi)盤，分兩次推售，內(nèi)部選房推售3#，只針對(duì)5套以上的大客戶及公司內(nèi)部員工，共324套，正式開(kāi)盤推售2#4#及3#的剩余產(chǎn)品，預(yù)計(jì)630套，針對(duì)剩余散客及內(nèi)部選房不成功客戶推出。2018年3月25日，開(kāi)盤加推5#配套宿舍690套，開(kāi)盤去化140套，截至2019年8月基本售罄。1棟寫字樓：總高128m，共27層，4.2m層高，標(biāo)準(zhǔn)層1000 左右；開(kāi)發(fā)商自持對(duì)外租賃。推廣策略中糧員工推薦，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速成交。5棟平層公寓于11月24日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，點(diǎn)數(shù)3.5-4.5%，行家為

24、Q房、中原、房聯(lián)寶樓體字、商場(chǎng)巡展銷售策略加推當(dāng)天一次性付款98折、前期誠(chéng)意登記98折、購(gòu)房節(jié)活動(dòng)98折、按時(shí)簽約98折客戶認(rèn)購(gòu)后需在六個(gè)月內(nèi)付清首付款，7天內(nèi)付10%房款、三個(gè)月內(nèi)付20%房款、半年內(nèi)付20%房款。項(xiàng)目營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)注冊(cè)公司，轉(zhuǎn)讓無(wú)稅費(fèi)，客戶只需變更公司法人。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀研發(fā)辦公及配套宿舍基本售罄，預(yù)計(jì)2019年12月31日交樓。目前1棟寫字樓正在招租。中糧創(chuàng)芯公園：研發(fā)用房及宿舍售罄，寫字樓招租項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道共和工業(yè)路開(kāi)發(fā)商深圳市天安中益實(shí)業(yè)有限公司規(guī)模占地面積：1.9萬(wàn)，建筑面積：16.8萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年（M0工業(yè)用地）均價(jià)公寓：4.1萬(wàn)/（含精裝）

25、辦公：80-90元/月；商業(yè)：8.4萬(wàn)/（毛坯）產(chǎn)品情況公寓：665套33-351+1房，商業(yè)：共38套18-43共3棟1#、2#研發(fā)辦公、3#配套宿舍容積率6.15綠化率30%層高宿舍：3.9米；寫字樓：4.5米；商業(yè)：5.1米是否引入產(chǎn)業(yè)否（開(kāi)發(fā)商自持）停車位792物業(yè)公司碧桂園物業(yè)有限公司核心價(jià)值碧桂園品牌、寶安區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，毗鄰鐵仔山公園，生態(tài)與產(chǎn)業(yè)相融合，“四有青年+”2.0系列，營(yíng)造高端居住空間碧桂園鳳凰智谷：“四有青年+”2.0系列產(chǎn)品項(xiàng)目位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道共和工業(yè)路，是“四有青年+”2.0系列產(chǎn)品、為深圳年輕人營(yíng)造“有才、有愛(ài)、有趣、有范”2.0版的高端居住空間；項(xiàng)目集約

26、1000文創(chuàng)特色街區(qū)、約9.3萬(wàn)研發(fā)生態(tài)辦公（全部自持）、約2.2萬(wàn)配套宿舍空間于一體，其中1#、2#為研發(fā)辦公產(chǎn)品、3#為配套宿舍產(chǎn)品。類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)（套）占比（%）公寓1房3361187%1房36548%辦公（全部自持）1A#626071B#30530小計(jì)93137商鋪18-43385%合計(jì)703100%推售情況2018年11月11日開(kāi)盤，推售665套32-36公寓，全部推售寫字樓目前租金價(jià)格為80-90元/月2018年年底投資公司打包全部商鋪，目前在售均價(jià)為8.23萬(wàn)/推廣策略線下宣傳：商超活動(dòng)、三級(jí)市場(chǎng)巡鋪、周末主題暖場(chǎng)活動(dòng)等；展示：圍擋、道旗、樓體字等線上宣傳：微信、公車、網(wǎng)站

27、頭條廣告等銷售策略高傭金、首付分期、結(jié)傭快、現(xiàn)場(chǎng)VR看房、贈(zèng)送全屋家電轉(zhuǎn)介：18年9月啟動(dòng)點(diǎn)數(shù)3%5000元現(xiàn)金、18年11月加傭至5%-7%（30套起）1萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)3臺(tái)華為P20手機(jī)首付分期：認(rèn)購(gòu)三天內(nèi)房款10%，19年3月底前交10%首期款、19年8月底前交30%首期款（2019年8月底已停止）項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀截止目前公寓庫(kù)存約30套、商鋪庫(kù)存約15套，月均去化約65套，成交均價(jià)約4.2萬(wàn)/ ，精裝交付碧桂園鳳凰智谷：在售項(xiàng)目于2018年11月10日開(kāi)盤，推售665套32-36單身公寓，點(diǎn)數(shù)5-7（30套起跳），成交均價(jià)約4.2萬(wàn)/（含精裝），開(kāi)盤去化率約9%，當(dāng)前剩余約30套； 商鋪庫(kù)存約1

28、5套，月均去化約65套，均價(jià)約8.23萬(wàn)/（毛坯），當(dāng)前庫(kù)存約15套；寫字樓租金約80-90元/月。項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置深圳市寶安區(qū)廣深公路與上星南路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳市耀領(lǐng)投資有限公司 規(guī)模占地面積：1.4萬(wàn)，建筑面積：12.5萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年(M0工業(yè)用地）均價(jià)LOFT公寓：3.3萬(wàn)/（毛坯）AB#為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房產(chǎn)品情況LOFT：922套52-117容積率6綠化率30%層高LOFT公寓：4.5米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位927個(gè)物業(yè)公司深圳市唐商物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值會(huì)展城芯、靈動(dòng)空間、前海芯資產(chǎn)唐商前海雙悅：商務(wù)資產(chǎn)綜合體項(xiàng)目位于寶安區(qū)廣深公路與上星南路交匯處， 項(xiàng)目由A、B兩座高約99米

29、的雙子塔構(gòu)成，外立面采用高檔玻璃幕墻作為主材，以豎向的直線條作為建筑外立面的主要形式，整體簡(jiǎn)潔、明快；共有2棟建筑，A/B#為L(zhǎng)oft公寓產(chǎn)品。類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)（套）占比（%）公寓2房54-5579386%2房65-67102%4-5房92-11711912%合計(jì)922100%推售情況2018年5月開(kāi)盤，推售922套52-117loft公寓，全部推售。推廣策略線下宣傳：地鐵廣告，樓體廣告，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，媒體發(fā)布會(huì)等；線上宣傳：今日頭條 ，房信網(wǎng)等；銷售策略高傭金、低首付、低總價(jià)；18年8月17日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)3.5-4.2%1萬(wàn)元現(xiàn)金、19年8月B座加傭至6%2萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)，同步推出全名營(yíng)銷、成交

30、即得3萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀截至目前l(fā)oft公寓庫(kù)存約300套，月均去化約38套,均價(jià)3.3萬(wàn)元/，毛坯交付。唐商前海雙悅：在售項(xiàng)目于2018年5月開(kāi)盤，8月17日啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，19年8月加傭至6%2萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)，同步8月啟動(dòng)全民營(yíng)銷活動(dòng)，成交即得3萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)；推售922套52-117loft，成交均價(jià)為3萬(wàn)/，毛坯交付；截至目前庫(kù)存約300套，月均去化約38套,均價(jià)3.3萬(wàn)元/，毛坯交付。寶星智薈城：地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)前進(jìn)路與洲石路交匯處，占地面積約2.3萬(wàn)，總建面8.6萬(wàn)，容積率2.5；項(xiàng)目是集研發(fā)辦公、休閑商業(yè)、配套公寓與一體的地鐵上蓋綜合體，其中包含3米層高建面約38-65配

31、套公寓，5.2米層高建面約45-600研發(fā)辦公用房。項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置深圳市寶安區(qū)前進(jìn)路與洲石路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳市寶星依力投資發(fā)展有限公司規(guī)模占地面積：23000，建筑面積：86000產(chǎn)權(quán)年限50年(新型產(chǎn)業(yè)用地M1)產(chǎn)品價(jià)格公寓均價(jià)3.4萬(wàn)/產(chǎn)品情況37-67公寓總共5棟，1#，3#，4#，5#產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，2#配套宿舍容積率2.5綠化率30% 層高3米停車位共3000個(gè)物業(yè)公司寶星依力物業(yè)服務(wù)有限公司核心價(jià)值小面積、高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品面積（）戶型套數(shù)套數(shù)占比公寓37-40一房24881%42-43一房124%65-67二房4815%合計(jì)308100%推售情況2017年5月?tīng)I(yíng)銷中心正式開(kāi)放20

32、17年10月樣開(kāi)并成交約100套公寓，當(dāng)天折扣為開(kāi)盤99折、租賃折扣99折、一次性付款95折、按時(shí)簽約99折推廣策略營(yíng)銷中心開(kāi)放+明星見(jiàn)面會(huì)業(yè)內(nèi)巡回宣講會(huì)整合業(yè)內(nèi)資源，持續(xù)宣傳，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值 定向傳媒為主+必選標(biāo)準(zhǔn)渠道 周末定期舉行暖場(chǎng)活動(dòng)，例如：冷餐、DIY等銷售策略項(xiàng)目為以租代售發(fā)展商與客戶簽定15年長(zhǎng)租約，剩余年限（25年）均以使用權(quán)方式贈(zèng)送客戶使用公寓一次性付款；辦公產(chǎn)品首付五成，剩余五成可延期三個(gè)月項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀截止到目前庫(kù)存剩41套，月均去化13套，贈(zèng)送精裝，均價(jià)約3.4萬(wàn)/4棟寫字樓，1棟已整租，2棟正在短租1/5的量寶星智薈城：在售項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)前進(jìn)路與洲石路交匯處，于20

33、17年10月14日營(yíng)銷中心開(kāi)盤，推售308套37-67智能公寓，開(kāi)盤當(dāng)天公寓賣了約100套，去化率約33%，啟動(dòng)二三級(jí)轉(zhuǎn)介，點(diǎn)數(shù)5%+1萬(wàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)，截止到目前庫(kù)存剩41套，月均去化13套，贈(zèng)送精裝，均價(jià)約3.4萬(wàn)/。PART.5龍崗區(qū)項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置深圳市龍崗區(qū)平湖富安大道北側(cè)華南城集團(tuán)總部對(duì)面開(kāi)發(fā)商深圳海源恒業(yè)投資有限公司規(guī)模占地面積：3萬(wàn)；建筑面積：15.6萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限公寓：40年；寫字樓：50年均價(jià)公寓：1.7-1.8萬(wàn)/（含2500元/精裝修）T1寫字樓：70-120元/月T2寫字樓：65-85元/月產(chǎn)品情況1#2#為寫字樓；3#為配套宿舍；4#洲際酒店（各棟1-3層為商業(yè)）容積率

34、5.4綠化率20%層高1#4.05米；2#4-6層6米，以上4.5米；3#3米；4#4-7層6米，以上4.5米是否引入產(chǎn)業(yè)泰成停車位760物業(yè)公司金地物業(yè)核心價(jià)值前海后陸金融拓展區(qū)；平湖交通樞紐；大運(yùn)新城&坂雪崗科技城平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地等產(chǎn)業(yè)價(jià)值海源城：城市產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目位于平湖街道華南城對(duì)面，是集寫字樓、公寓、商業(yè)及洲際酒店于一體的產(chǎn)城綜合體。其中T1海源國(guó)際金融中心，作為前海后陸金融拓展區(qū)新地標(biāo)，引領(lǐng)片區(qū)商務(wù)形象；T3為建面約39-921-3房精裝人才公寓，作為項(xiàng)目配套宿舍園區(qū)。本 案類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)（套）占比平層公寓（銷售）1房39-499236%2房77-8413854%

35、3房88-922310%合計(jì)253100%產(chǎn)品類型類型面積（）總建面（）占比T1（4-9層）自持自持240-19633354228%（面積占比）T1（10-23層）&T2租賃租賃119-19638720762%（面積占比）合計(jì)120749100%海源城于2016年6月雙開(kāi)同步啟動(dòng)2萬(wàn)元認(rèn)籌；同年7月推售176套公寓產(chǎn)品，以租代售實(shí)收均價(jià)約1.75萬(wàn)/，開(kāi)盤當(dāng)天去化率達(dá)95%，當(dāng)月即售罄；寫字樓2018年4月T1招商，租賃價(jià)格區(qū)間70-120元/月；同年11月T2招商，租金區(qū)間65-85元/月；目前寫字樓租賃價(jià)格約60-80元/月。項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期一個(gè)月線上&線下推廣，達(dá)到在市場(chǎng)發(fā)生的目的；同

36、時(shí)進(jìn)行商家拓展、企業(yè)陌拜奪得目標(biāo)客戶；寫字樓招商啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，傭金1.5*月租金。推售情況2016年7月公寓開(kāi)盤（以租代售），推出176套39-921-3房產(chǎn)品（剩余產(chǎn)品自持，作為配套），實(shí)收均價(jià)約1.75萬(wàn)/；當(dāng)月即售罄2018年4月T1寫字樓招租，租賃價(jià)格區(qū)間70-120元/月2018年11月T2寫字樓招租，租賃價(jià)格區(qū)間65-85元/月推廣策略線上：投放好租網(wǎng)、秒租網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)廣告、微信等自媒體廣告、電臺(tái)廣告線下：樓體條幅、公交車身、站臺(tái)、電梯框架、道閘、戶外大牌廣告客戶：企業(yè)陌拜、會(huì)展中心展會(huì)商家拓展、三級(jí)巡鋪&推介銷售策略公寓折扣體系：2萬(wàn)享97折&開(kāi)盤當(dāng)天99折&準(zhǔn)簽99折&貸款99折/

37、一次性付款93折公寓貸款策略：引入興業(yè)銀行，做個(gè)人信用貸，首付五成，貸款10年，利率上浮30%寫字樓轉(zhuǎn)介：?jiǎn)?dòng)全城轉(zhuǎn)介，傭金1.5*月租金項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀當(dāng)前寫字樓租賃放盤租金價(jià)格約60-80元/月；寫字樓均已入伙，當(dāng)前整體出租率約65%；公寓18年6月份入伙，目前暫無(wú)二手放盤海源城：公寓售罄，寫字樓招租項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置龍崗區(qū)大運(yùn)新城青春路與龍飛大道交界處開(kāi)發(fā)商深圳市啟迪協(xié)信科技園發(fā)展有限公司規(guī)模占地面積：19萬(wàn) 建筑面積：83萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限30年（M0工業(yè)用地）均價(jià)平層公寓3.3萬(wàn)/，loft4.3萬(wàn)/產(chǎn)品情況一期：31-94平商務(wù)公寓共4棟，1A#、1B#、3#為平層公寓，2#為loft公

38、寓（1008套）二期：8A、8B商務(wù)公寓（638套）容積率5.70綠化率30%層高平層3米，LOFT4.5米是否引入產(chǎn)業(yè)開(kāi)心麻花停車位544物業(yè)公司天驕物業(yè)服務(wù)有限公司核心價(jià)值大體量，依托大運(yùn)區(qū)規(guī)劃、東進(jìn)戰(zhàn)略、國(guó)際大學(xué)城；低總價(jià)、準(zhǔn)現(xiàn)房等方面啟迪協(xié)信科技園：新興國(guó)際大學(xué)園區(qū)規(guī)劃類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)（套）占比（%）一期平層公寓1房56262.8%2房66-7317718.9%3房92-9630933.0%辦公oft1房31-4414115.1%2房4614015.0%3房55-6614215.2%合計(jì)1008100%二期8#A1房1廳1衛(wèi)4011633.4%2房1廳1衛(wèi)7023166.6%8#B

39、2房1廳1衛(wèi)66-6816456.4%1房2廳2衛(wèi)30、5012542.9%9420.68%合計(jì)638100%項(xiàng)目位于廣東省深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)新城青春路與飛揚(yáng)路交叉口東北處，主要業(yè)態(tài)為研發(fā)辦公，并配備一定比例的商業(yè)和公寓，將打造以研發(fā)中心、總部辦公、產(chǎn)業(yè)孵化為主導(dǎo)功能、兼顧社區(qū)功能的“科技新城、創(chuàng)業(yè)特區(qū)”。整體工程分為四期建設(shè)，計(jì)劃2021年總體完工。啟迪協(xié)信科技園項(xiàng)目于于2017年5月14日開(kāi)盤，推售423套32-63LOFT產(chǎn)品及549套31-66，開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)106套，去化率為25%，成交均價(jià)約3.5w/，精裝交付。2019年5月28日，推售8#AB商務(wù)公寓638套，共成交118套，成交均

40、價(jià)為3.79萬(wàn)，去化率18.5%。截至到目前剩余262套庫(kù)存，二期月均去化94套，均價(jià)約3.79萬(wàn)元/（額外精裝收取1000元/）。推售情況2017年5月14日推售公寓584套，商業(yè)產(chǎn)品549套，總共成交約106套，公寓成交均價(jià)約3.5萬(wàn)元/，商業(yè)成交均價(jià)約4萬(wàn)元/。2019年5月28日推售8#A、B商務(wù)公寓戶型建面約31-94，共638套，成交均價(jià)約3.79萬(wàn)/，共成交118套。推廣策略 線下：引進(jìn)開(kāi)心麻花劇場(chǎng)以及提供明星活動(dòng)場(chǎng)所資源，提高項(xiàng)目在市場(chǎng)上的曝光度。 定點(diǎn)推廣如電梯框架，社區(qū)道閘，公交包車，公交站臺(tái)，樓體字。銷售策略開(kāi)盤折扣體系：2017年5月14日，認(rèn)籌五萬(wàn)元享受總價(jià)減免5萬(wàn)或

41、8萬(wàn)（90平米以下/以上）、驗(yàn)資10萬(wàn)總價(jià)減免1萬(wàn)元，開(kāi)盤折扣兩個(gè)99、按時(shí)99；2019年3月26日：認(rèn)購(gòu)99，認(rèn)籌99，一次性99；首付分期：最低8萬(wàn)起，分三個(gè)月；5%/15%/25%；轉(zhuǎn)介：19年8月21日漲傭點(diǎn)數(shù)至6%，另外一房單位現(xiàn)金獎(jiǎng)1萬(wàn)/套，兩房單位現(xiàn)金獎(jiǎng)2萬(wàn)/套，三房單位現(xiàn)金獎(jiǎng)3萬(wàn)/套。吸引三級(jí)業(yè)務(wù)員積極帶客，并通過(guò)暖場(chǎng)活動(dòng)活躍現(xiàn)場(chǎng)氛圍；行家包含：貝殼，房友圈，Q房網(wǎng)等共13家持續(xù)性一口價(jià)房源。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀目前剩余262套庫(kù)存，二期月均去化約94套，均價(jià)約3.79萬(wàn)元/（額外精裝收取1000元/）啟迪協(xié)信科技園：一期售罄，二期在售項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置龍崗區(qū)平湖富安大道與福星

42、路交匯處（華南城北門對(duì)面）開(kāi)發(fā)商深圳亞鋼工貿(mào)有限公司規(guī)模占地面積：1.9萬(wàn)，建筑面積：13萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年(W0倉(cāng)儲(chǔ)物流用地)均價(jià)1.7萬(wàn)/（毛坯）產(chǎn)品情況辦公：197套55-400獨(dú)棟寫字樓容積率4.0綠化率30.7%層高4.3米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位1259個(gè)物業(yè)公司深圳中旅聯(lián)合物業(yè)核心價(jià)值單價(jià)1字頭、平湖地標(biāo)亞鋼一號(hào)：商務(wù)綜合體產(chǎn)品面積（）套數(shù)套數(shù)占比辦公55-777337%83-1005729%100-2003819%300-4002915%合計(jì)197100%項(xiàng)目位于龍崗區(qū)平湖街道富安大路與水門路交匯處，毗鄰華南城商圈，在建地鐵10號(hào)線途經(jīng)，集141米平湖地標(biāo)國(guó)際總部大廈、總部專屬墅級(jí)商

43、務(wù)空間、SOHO創(chuàng)客中心、高端國(guó)際酒店式服務(wù)公寓 、定制風(fēng)情步行街區(qū)于一體。1棟國(guó)際總部大廈全球租賃啟動(dòng)，開(kāi)啟平湖CBD總部辦公新時(shí)代。推售情況一期共推出了73套55-332寫字樓產(chǎn)品推廣策略線上：交通電臺(tái)（FM106.2）覆蓋區(qū)域外客戶；主流網(wǎng)絡(luò)媒體持續(xù)市場(chǎng)發(fā)聲線下：投放項(xiàng)目樓體字、區(qū)域內(nèi)的道閘、電梯框架、快遞柜廣告、快遞廣告，啟動(dòng)多渠道三級(jí)市場(chǎng)高傭轉(zhuǎn)介。銷售策略首付五成，半年內(nèi)付清余款。首付一成兩成兩成，7天加三個(gè)月加三個(gè)月內(nèi)給清余款。（農(nóng)商行）開(kāi)盤優(yōu)惠98折，會(huì)員客戶98折，一次性97折，銀行按揭99折，開(kāi)發(fā)商折扣98折，按時(shí)簽約99折。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀目前庫(kù)存剩下19樓以上55-332的辦

44、公產(chǎn)品 ，均價(jià)1.7萬(wàn)。亞鋼一號(hào)：在售項(xiàng)目于2019年3月23日開(kāi)盤，3月初啟動(dòng)認(rèn)籌，凍資五千，截至開(kāi)盤蓄客約200批；19年7月19日加傭至點(diǎn)數(shù)8%跳9%1萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)；當(dāng)天到訪客戶約250批，開(kāi)盤當(dāng)天去化50%，低開(kāi)高走，逐層推出，整體均價(jià)約1.7萬(wàn)/，毛坯交付 ，目前庫(kù)存為19樓以上55-332的單位 。項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置龍崗區(qū)南灣街道友信路與平吉大道交匯處開(kāi)發(fā)商深圳康利置地有限公司規(guī)模占地面積：190000，建筑面積：236000產(chǎn)權(quán)年限1-7#為50年，8#為30年共7棟，5棟寫字樓、1棟公寓、1棟體驗(yàn)中心均價(jià)公寓：均價(jià)2.8萬(wàn)/（贈(zèng)送精裝4000元/），辦公：3.4萬(wàn)/產(chǎn)品情況

45、30-601-2房公寓，500-2000辦公容積率2.8綠化率30%層高LOFT、辦公產(chǎn)品層高4.2米，公寓層高3米是否引入產(chǎn)業(yè)東成才智、網(wǎng)紅培訓(xùn)基地停車位1989個(gè)物業(yè)公司深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理公司核心價(jià)值高性價(jià)比康利城：產(chǎn)城綜合體產(chǎn)品面積（）戶型套數(shù)套數(shù)占比辦公指標(biāo)45-493房286.6%57-854房11226.5%121-1575房163.8%配套宿舍471房20949.5%672房576.6%合計(jì)422100%項(xiàng)目位于龍崗南灣街道平吉大道66號(hào)，共分為7棟，由3棟6米 寫字樓（一層可作兩層用，產(chǎn)權(quán)到戶）、2棟 寫字樓、1棟21層 、1棟4層體驗(yàn)中心組合合成，1.5萬(wàn)平立體園林，是生態(tài)低

46、密、規(guī)?；虅?wù)空間。裙樓商業(yè)約3.5萬(wàn)平方米，包含主題商業(yè)街、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、跨境商品展銷中心、020及體驗(yàn)式商業(yè)等。推售情況2018年12月8日開(kāi)盤推售88套61-753房loft產(chǎn)品推廣策略線上：微信推廣 主流網(wǎng)絡(luò)媒體持續(xù)發(fā)聲，門戶網(wǎng)站投放廣告線下：投放項(xiàng)目樓體字、區(qū)域內(nèi)的道閘、電梯框架、快遞柜廣告、快遞廣告等銷售策略房款直減2.88-3萬(wàn)，贈(zèng)送家私家電、京東購(gòu)物街；首付三成按揭七成，不限購(gòu)不限貸不限售。工商銀行提供按揭10年，利率5.88%-6.37%；農(nóng)商行按揭8-14年，利率5.39%（基準(zhǔn)上浮10%）；項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀還剩配套宿舍庫(kù)存約30套61-89，loft30套 ，辦公40套康利

47、城：寫字樓在售 部分出租2018年12月8日于營(yíng)銷中心盛大開(kāi)盤，推售88套61-753房loft產(chǎn)品，開(kāi)盤均價(jià)2.8萬(wàn)/，紅本現(xiàn)樓，精裝交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)4000元/。當(dāng)天啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)5%+1%現(xiàn)金獎(jiǎng)。開(kāi)盤當(dāng)天去化約10套，去化率約11.4%。蓄客50批，認(rèn)籌5萬(wàn)。截至目前庫(kù)存配套宿舍還剩約30套，loft庫(kù)存約30套，大面積辦公約40套。PART.6光明區(qū)項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置光明新區(qū)公明辦事處南環(huán)大道南側(cè)開(kāi)發(fā)商深圳市秋銘投資發(fā)展有限公司規(guī)模占地面積：5萬(wàn)，建筑面積：38萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年（城市更新類M1）均價(jià)研發(fā)用房：約2.4萬(wàn)元/（精裝）;配套宿舍：均價(jià)2.6w/（精裝）產(chǎn)品情況 研發(fā)

48、用房：1351套40-142 ；AB#為研發(fā)用房，CD#為平層公寓容積率6.5綠化率30%層高LOFT產(chǎn)品層高4.5米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位803個(gè)物業(yè)公司深圳華中物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值配套醇熟、小面積、低總價(jià)、升值潛力大奧園峯薈：高端綜合體項(xiàng)目位于光明新區(qū)公明街道南環(huán)大道和振興路交匯處，分為南區(qū)和北區(qū)開(kāi)發(fā)，致力打造居住、辦公、商業(yè)為一體的高端綜合體項(xiàng)目。南區(qū)光明峰薈為住宅67兩房，78-89三房，88-108四房，130-171五房，北區(qū)峰薈創(chuàng)智特區(qū)為光明峰薈二期公寓產(chǎn)品?？偺讛?shù)為2067套，產(chǎn)品涵蓋約40-142百變精裝loft、約33-50智富空間，3萬(wàn)旗艦商業(yè)配套。類型產(chǎn)品面積（）套數(shù)

49、（套）占比住宅一一67-171一一一一產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房A151-5666794%A240233%A388233%合計(jì)713100%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房B31422294%B450-545943%B685223%合計(jì)638100%配套宿舍C1/D13316023%C2/D24248067%C3/D341385%C4/D448-50385%合計(jì)716100%總計(jì)2067一一南區(qū)光明峰薈住宅于2015年09月01日開(kāi)盤，均價(jià)3.6-4萬(wàn)元/（毛坯），已于11月售罄。北區(qū)峰薈創(chuàng)智特區(qū)于2016年8月開(kāi)盤，首推A棟，11月推售B棟共1351套33-142產(chǎn)品，兩次累計(jì)去化743套，開(kāi)盤研發(fā)用房均價(jià)約2.4萬(wàn)元/ （

50、精裝修） ；月均去化約30套。2017年4月推售C/D棟716套建面約33-142平宿舍產(chǎn)品，目前剩余庫(kù)存210套，以40-43平為主，在售均價(jià)約2.6萬(wàn)元/（精裝修）。 推售情況2015年09月01日住宅開(kāi)盤，推出住宅67平米兩房，78-89平米三房，88-108平米四房，130-171平米五房，均價(jià)3.6-4萬(wàn)元/（毛坯），于2015年11月售罄；2016年8月北區(qū)峰薈創(chuàng)智特區(qū)開(kāi)盤首推A棟，11月推售B棟共1351套40-142產(chǎn)品，去化743套，去化率約55%，研發(fā)用房均價(jià)約2.6萬(wàn)元/；A棟已售罄；2017年4月推售C/D棟配套宿舍，建面為33-50，均價(jià)為2.6萬(wàn)元/（精裝修）。推廣

51、策略線上：微信群、朋友圈各種成交信息輪番轟炸，維持成交熱度，引爆市場(chǎng)；線下：定期在營(yíng)銷中心啟動(dòng)推介會(huì)，近期針對(duì)中原工商鋪進(jìn)行專場(chǎng)推介；客戶：銷售持續(xù)對(duì)光明、南山等地的三級(jí)地鋪進(jìn)行宣傳推廣。銷售策略配套宿舍貸款策略：首付5成，按揭10年，基準(zhǔn)利率上浮10% （興業(yè)銀行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行寶安支行）；轉(zhuǎn)介：16年8月啟動(dòng)高傭轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)為4%8000元現(xiàn)金獎(jiǎng)，19年8月初加傭金至10%+1萬(wàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)。項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀在售建面約33-142平配套宿舍，剩余庫(kù)存210套，以40-43平為主，整體成交均價(jià)約2.6萬(wàn)元/（精裝修）。 奧園峯薈：住宅售罄，配套宿舍在售項(xiàng)目要素具體內(nèi)容項(xiàng)目位置光明新區(qū)松白路南側(cè)、創(chuàng)維路西

52、側(cè)開(kāi)發(fā)商中糧地產(chǎn)（深圳）實(shí)業(yè)有限公司規(guī)模占地面積：5萬(wàn)；總建筑面積：60萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年均價(jià)LOFT：2.4萬(wàn)/商業(yè)：-1層均價(jià)約3萬(wàn)/、1層均價(jià)約7萬(wàn)/，2層均價(jià)約3萬(wàn)/產(chǎn)品情況1934套44-200LOFT151套22-482商業(yè)容積率3.84綠化率30%層高LOFT：層高4.5米；商業(yè)：5.1米是否引入產(chǎn)業(yè)否停車位792物業(yè)公司中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司核心價(jià)值地鐵站接駁、小面積低總價(jià)、層高4.5米、不限購(gòu)不限貸中糧云景國(guó)際：城市產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目位于光明區(qū)，是光明新區(qū)打造的首個(gè)集“居住、辦公、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲”為一體的中心大城，占地面積約5萬(wàn)，總建面約60萬(wàn)，中糧云景廣場(chǎng)是中糧云景國(guó)際的二期產(chǎn)