一二線城市集中供地窗口期未到

1、核心要點221年7月287城土地出讓金2459億元，同比-55.4%。結(jié)構(gòu)上看，一二線重點40城/三四線247城分別為412億元/2046億元，同比分別-85.6%/-22.7%。從量上看，供應：287城土地供應建面16986萬方，同比-24.4%，結(jié)構(gòu)上一二線重點40城/三四線247城分別供 應土地建面3650萬方/13337萬方，同比分別-38.1%/-19.5%；成交：成交建面11805萬方，同比-39.0%，結(jié)構(gòu)上一二線重點40城/三四線247城分別成交土地規(guī)劃 建面2539萬方/9266萬方，同比分別-56.3%/-31.6%，成交同比增速回落較供應更快；供銷比（供應/銷售）：較6月

2、略回升至1.44；從價上看，全國287座樣本城市成交土地樓面均價2081元（同比-27%），較上期有所下降，結(jié)構(gòu)上一二線重點 40城/三四線247城分別為1618元/2208元；住宅用地樓面均價4554元，較上期有所下降，集中供地 一方面影響重點城市量的供應，另一方面也對價格下行形成拖累；溢價率：10.57%，較上期+0.19%，其中住宅溢價率為16.10%，較上期+3.49%。結(jié)構(gòu)上一二線溢價率9.67%，三四線10.82%，均較上期有所上升；庫存上看，拿地未售（287城口徑）絕對庫存略有回落，去化周期有所下降；開工未售（統(tǒng)計局口徑）絕對庫存有所回升，去化周期略有下降；總體來看，土地成交量價

3、均回落，溢價率略有回升，土地市場熱度下行或由于集中供地窗口期未到8月第一周土地出讓金及成交建面同比增速較7月略有回升，溢價率較7月略有回落。風險提示：銷售回款不及預期，杠桿收緊超預期，供地規(guī)模不及預期等。資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，招商證券重點城市速覽3土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地457月全國287城土地出讓金較上期有所下降，同比-55.44%資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本城市當期土地出讓金（21M7）上期土地出讓金（21M6）同比全國287城2458.597018.47-55.44%

4、土地出讓金7月一二線重點40城土地出讓金較上期有所下降，同比-85.64%土地出讓金樣本城市當期土地出讓金（21M7）上期土地出讓金（21M6）同比一二線重點40城412.184281.53-85.64%資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券67月三四線247城土地出讓金較上期有所下降，同比-22.71%樣本城市當期土地出讓金（21M7）上期土地出讓金（21M6）同比三四線247城2046.412736.94-22.71%土地出讓金資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地

5、817年至今土地推出成交數(shù)據(jù)復盤資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券17年至今土地推出/成交數(shù)據(jù)復盤，7月土地推出和成交面積同比增速漲幅較上月均進一步回落910最新一期（6月）拿地未售、推盤未售口徑庫存有所上升，開工未售口徑庫存有所下降庫存情況速覽拿地未售面積較5月變化開工未售面積較5月變化推盤未售面積較5月變化412901萬方251149萬方2285萬方拿地未售去化周期較5月變化開工未售去化周期較5月變化推盤未售去化周期較5月變化47.8月17.4月9.6月數(shù)據(jù)來源：拿地未售數(shù)據(jù)來自中指研究院（300城,更新至21M6）；開工未售數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計局（全國，更新至21M6）；推盤未售數(shù)據(jù)來自CRIC（8

6、0城，更新至21M6）去化周期公式=庫存/近12個月平均銷量*120.30.30.20.20.10.10.02010.062011.062012.062013.062014.062015.062016.062017.062018.062019.062020.062021.06051015202011.062012.062013.062014.062015.062016.062017.062018.062019.062020.062021.06去化周期:推盤未售(月) 80城353025201510502010/062011/062012/062013/062014/062015/062016/

7、062017/062018/062019/062020/062021/06去化周期:開工未售(月) 全國3025201510502010/062011/062012/062013/062014/062015/062016/062017/062018/062019/062020/062021/06504030201002011/062012/062013/062014/062015/0616/06拿地未售庫存(萬方) 300城推盤未售面積:住宅(萬平) 80城 開工未售：住宅(億平) 全國100806040200拿地未售去21年4月，各城級庫存均有所下降數(shù)據(jù)來源：開工未售分城級數(shù)據(jù)更新至21M4

8、開工未售-分城級4月開工未售口徑絕對庫存較上月基本持平，結(jié)構(gòu)上一線較3月持平、二線略有反彈、三四線略有下降35302520 1510502010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:開工未售(月) 二線(23)0102030402010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:開工未售(月) 一線(4)0102030402010/0420

9、11/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04去化周期:開工未售(月) 三四線(全國)642082010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04開工未售：住宅(億平) 二線0.00.51.01.52010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04開工未售：住

10、宅(億平) 一線25201510502010/042011/042012/042013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/042020/042021/04開工未售：住宅(億平) 三四線(全國)11土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地127月全國287座樣本城市土地推出面積降低，土地成交面積降低，供銷比升至1.44樣本土地推出同比土地成交同比供銷比(較上期變化)全國287城-24.38%-39.03%1.44(+0.24)本期供需關系上期供需關

11、系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積：全國287城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券137月一二線40城土地推出面積和成交面積均同比下降，供銷比升至1.44樣本土地推出同比土地成交同比供銷比一二線重點40城-38.08%-56.31%1.44（+0.49）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供小于需供需差擴大推出成交建筑面積：一二線重點40城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券14157月三四線247城土地推出面積和成交面積均同比下降，供銷比提高至1.44資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比三四線247城-19.50%-31.62%1.44（+0.05

12、）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差收窄推出成交建筑面積：三四線247城土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地167月全國287城住宅用地推出面積和成交面面積均同比下降，供銷比升至1.14資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比(較上期變化)全國287城-37.98%-54.64%1.14（+0.38）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積-住宅用地：全國287城177月一二線重點40城住宅用地推出面積和成交面

13、積均同比下降，供銷比升至1.62樣本土地推出同比土地成交同比供銷比（較上期變化）一二線重點40城-77.26%-85.04%1.62（+0.76）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供小于需供需差收窄推出成交建筑面積-住宅用地：一二線重點40城18資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月三四線247城住宅用地推出及成交面積均同比下降，供銷比上升至1.50樣本土地推出同比土地成交同比供銷比(較上期變化)三四線247城-20.25%-40.15%1.50（+0.09）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差收窄推出成交建筑面積-住宅用地：三四線247城19資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商

14、證券土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地207月全國287城商業(yè)用地推出及成交面積同比下降，供銷比升至1.69資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比(較上期變化)全國287城-23.72%-48.08%1.69（+0.4）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積-商業(yè)用地：全國287城21227月一二線重點40城商業(yè)用地推出面積同比上漲，成交面積大幅降低，供銷比升至1.56資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比

15、供銷比(較上期變化)一二線重點40城+5.45%-35.26%1.56（+0.44）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積-商業(yè)用地：一二線重點40城7月三四線247城商業(yè)用地推出及成交面積均同比下降，供銷比升至1.75資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比(較上期變化)三四線247城-31.62%-52.49%1.75（+0.35）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積-商業(yè)用地：三四線247城23土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價

16、&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地24257月全國287城工業(yè)用地推出及成交面積均同比下降，供銷比升至1.36資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比（較上期變化全國287城-11.47%-20.14%1.36(+0.07)本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大）推出成交建筑面積-工業(yè)用地：全國287城7月一二線重點40城工業(yè)用地推出面積同比上漲，成交面積同比下降，供銷比升至1.39資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比（較上期變化）一二線重點40城+15.27%-23.80%1.39（+0.26）本期供需關系

17、上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差擴大推出成交建筑面積-工業(yè)用地：一二線重點40城267月三四線247城工業(yè)用地推出面積同比下降，成交面積同比下降，供銷比降至1.35資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本土地推出同比土地成交同比供銷比（較上期變化三四線247城-18.67%-18.69%1.35（-0.01）本期供需關系上期供需關系較上期變化供大于需供大于需供需差收窄）推出成交建筑面積-工業(yè)用地：三四線247城27土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地287月全國287座樣本城市推出樓面

18、均價和成交均價均同比下降樣本推出樓面均價成交樓面均價全國287城1983.122081.33推出均價同比成交均價同比-12.43%-26.68%樓面均價：全國287城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券297月一二線重點40城推出樓面均價和成交均價均同比大幅下降樣本推出樓面均價成交樓面均價一二線重點40城2360.001618.22推出均價同比成交均價同比-46.71%-67.07%樓面均價：一二線重點40城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券307月三四線247城推出及成交樓面均價均同比上漲樣本推出樓面均價成交樓面均價三四線247城1879.992208.25推出均價同比成交均價同比+25.78%+13

19、.33%樓面均價：三四線247城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券317月一二線40城土地溢價率較上期有所上升，三四線247城土地溢價率同比下降樣本城市土地溢價率較上期變化全國287城10.57%+0.19pct一二線重點40城9.67%+0.85pct三四線247城10.82%-0.69pct土地溢價率-所有地塊資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券32337月全國287城土地溢價率及土地面積供銷比均較上期有所上升資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券土地溢價率及土地面積供銷比-所有地塊樣本土地溢價率較上期變化全國287城10.57%+0.19pct土地面積供銷比較上期變化1.44+0.247月全國287城土地

20、溢價率較上期有所上漲，成交樓面均價較上期有所下降資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券土地溢價率及成交樓面均價-所有地塊樣本土地溢價率較上期變化全國287城10.57%+0.19pct成交樓面均價較上期變化2081.33-43.20%34土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地357月全國287座樣本城市推出住用樓面均價同比上漲，成交住用樓面均價同比下降樣本推出住用樓面均價成交住用樓面均價全國287城4115.224553.87推出均價同比成交均價同比+3.83%-11.78%樓面均價-住宅用地：全國2

21、87城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券367月一二線重點40城推出均價同比上漲，成交住宅用地樓面均價同比下降樣本推出住用樓面均價成交住用樓面均價一二線重點40城7700.004205.02推出均價同比成交均價同比+10.25%-51.09%樓面均價-住宅用地：一二線重點40城資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券377月三四線247城推出及成交住宅用地樓面均價同比均大幅上漲樣本推出住用樓面均價成交住用樓面均價三四線247城3654.114595.43推出均價同比成交均價同比+40.50%+30.37%樓面均價-住宅用地：三四線247城38資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月一二線40城住宅用地溢價率同比大

22、幅上升，三四線247城住宅用地溢價率同比下降樣本城市住用地溢價率較上期變化全國287城16.10%+3.49pct一二線重點40城50.59%+40.37pct三四線247城11.99%-3.00pct土地溢價率-住宅用地39資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月全國287城住宅用地溢價率較上期有所上漲，土地面積供銷比同比上漲土地溢價率及土地面積供銷比-住宅用地樣本住用地溢價率較上期變化全國287城16.10%+3.49pct土地面積供銷比較上期變化1.51+0.3840資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月全國287城住宅用地成交樓面均價較上期有所下降，溢價率較上期有所上漲土地溢價率及成交樓面均價-

23、住宅用地樣本住用地溢價率較上期變化全國287城16.10%+3.49pct成交樓面均價較上期變化4553.87-22.22%41資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券土地出讓金土地供需關系歷史供需關系及庫存回顧全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地土地樓面均價&溢價率全部土地 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地427月全國287城推出和成交商業(yè)用地樓面均價同比均上漲資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券樣本推出商用樓面均價成交商用樓面均價全國287城2187.792792.40推出均價同比成交均價同比+4.21%+45.41%樓面均價-商業(yè)用地：全國287城437月一二線重點40城推出商業(yè)用地樓面均價同比下降，成交

24、樓面均價同比上漲樣本推出商用樓面均價成交商用樓面均價一二線重點40城3745.254478.49推出均價同比成交均價同比-14.42%+61.51%樓面均價-商業(yè)用地：一二線重點40城44資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月三四線247城推出商業(yè)用地樓面均價和成交樓面均價均同比上漲樣本推出商用樓面均價成交商用樓面均價三四線247城1537.712002.70推出均價同比成交均價同比+3.68%+23.06%樓面均價-商業(yè)用地：三四線247城45資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月一二線重點40城及三四線247城商業(yè)用地溢價率較上期均有所下降樣本城市商用地溢價率較上期變化全國287城3.98%+0.

25、02pct一二線重點40城0.78%-0.44pct三四線247城5.48%-0.19pct土地溢價率-商業(yè)用地46資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月全國287城商業(yè)用地溢價率及供銷比均較上期有所上升土地溢價率及土地面積供銷比-商業(yè)用地樣本商用地溢價率較上期變化全國287城3.98%+0.02pct土地面積供銷比較上期變化1.69+0.4047資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券7月全國287城商業(yè)用地成交樓面均價及溢價率較上期均有所上漲土地溢價率及成交樓面均價-商業(yè)用地樣本商用地溢價率較上期變化全國287城3.98%+0.02pct成交樓面均價較上期變化2792.40+41.73%48資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、招商證券土地出讓金土地供需關系