2020年8-9月招商岸芷汀蘭營(yíng)銷(xiāo)策略方案

1、佛山公寓市場(chǎng)情況44.158.792.036.79 7.359.296.6719.563.260.3313200151621262772459770030006000900012000150001800045403530252015105050禪城區(qū)【供求表現(xiàn)】2020年上半年，佛山公寓市場(chǎng)受政策限制及疫情影響，公寓成交量大幅下滑，供求比拉大，在市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量情況下價(jià)格大幅回落至13000元/以?xún)?nèi)，禪城區(qū)公寓上半年均價(jià)13200元/，僅次于南海區(qū)。供應(yīng)面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/）0300060009000120001500090807060504030201002016年上半年201

2、7年上半年2018年上半年2019年上半年2020年上半年佛山市公寓半年度成交量?jī)r(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)（元/）上半年供應(yīng)量72.89萬(wàn)環(huán)比 11.1%同比13.7%上半年成交量37.18萬(wàn)環(huán)比32.0%同比41.0%上半年成交均價(jià) 12699元/ 環(huán)比 7.6%同比10.6%上半年成交金額47.21億元環(huán)比37.2%同比47.2%20%18%53%9% 125%23%49%2%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019年上半年2020年上半年南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)2020年佛山各區(qū)公寓成交結(jié)構(gòu)同比變化情況禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山

3、市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2020年上半年佛山市各區(qū)公寓成交情況佛山公寓市場(chǎng)情況6%69%15%5%4%6%70%14%6%4%59%23%4%11%9%52%31%6%3%30%20%40%60%80%100%2017年2018年2019年2020年上半年2017-2020年上半年佛山公寓成交結(jié)構(gòu)同比變化30以下30-5050-7070-9090以上83%14%2%19%51%19%12%9%7%71%15%4%3%70%9% 2%19%79%11%10%0%20%40%60%80%100%高明區(qū)三水區(qū)順德區(qū)南海區(qū)禪城區(qū)2020年上半年佛山市各面積段公寓成交占比30以下30-5050-7070-9090

4、以上【成交結(jié)構(gòu)】2020年上半年控面積控總價(jià)特征明顯，各區(qū)公寓產(chǎn)品均聚焦于30-50面積段，其中禪城該面積段下的成交占比超過(guò)八成。佛山公寓市場(chǎng)情況排名項(xiàng)目區(qū)域網(wǎng)簽套數(shù)月均網(wǎng)簽套數(shù)成交面積（萬(wàn)）網(wǎng)簽均價(jià)（元/）主力產(chǎn)品傭金點(diǎn)數(shù)1萬(wàn)科星都薈順德區(qū)8111352.65 1314628-32Loft2.5%2物聯(lián)創(chuàng)智谷順德區(qū)7421233.32 1227441-73Loft6%3碧桂園雙子星三水區(qū)381631.46 876330-52Loft4鴻翔芮麗廣場(chǎng)禪城區(qū)371621.79 1762432-485米Loft 8%-12%5力合陽(yáng)光城云谷順德區(qū)313521.04 1237628-66Loft 4%

5、-9%6碧桂園鳳凰灣順德區(qū)306511.30 1086237平層、78Loft7合景新鴻基瀧景禪城區(qū)291481.13 1326738平層8%8順德綠地中心順德區(qū)279461.81 1523455-104平層、Loft 3%-4%9龍光玖龍郡順德區(qū)271451.12 1138730-60 8%-14%10新幸福領(lǐng)匯家園順德區(qū)245411.52 863254-64售罄【成交排名】佛山前十公寓項(xiàng)目多體現(xiàn)控面積控總價(jià)的特征，30-50中小型面積Loft為成交主 力；多采用高點(diǎn)數(shù)的渠道費(fèi)用，刺激中介帶客，以帶動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較快的去化。禪城區(qū)半年網(wǎng)簽成交前二項(xiàng)目是鴻翔芮麗廣場(chǎng)和合景新鴻基瀧景。2020年上半

6、年佛山市公寓網(wǎng)簽成交排名6月禪桂公寓市場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)成交有所提升，成交來(lái)源多為渠道帶客，各項(xiàng)目紛紛以高傭吸引渠道帶客，傭金普遍在5-7萬(wàn)/套。6月份成交最多項(xiàng)目為佳兆業(yè)E立方，以高渠道傭金吸引渠道主打。禪桂公寓市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱(chēng)所屬板塊來(lái)訪(fǎng)成交銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間渠道傭金佳兆業(yè)E立方大瀝板塊727135復(fù)式11000元/帶裝修前傭2萬(wàn)+后傭4-7萬(wàn)（37、476萬(wàn)；599萬(wàn)）新鴻基瀧景城南板塊65778平層11000元/精裝后傭8萬(wàn)/套鴻翔芮麗季華路55273loft15500元/毛坯總價(jià)70萬(wàn)后傭8-10萬(wàn)/套旭輝公元城北版塊13413平層10000元/帶裝修loft12000-13000元/帶裝修后傭5萬(wàn)綠

7、地璀璨天城季華路18618平層13000-15000毛坯loft18000-20000毛坯總價(jià)約60萬(wàn)-萬(wàn)科悅都薈季華路29534loft1.60萬(wàn)/精裝總價(jià)約50萬(wàn)后傭8萬(wàn)/套東基童夢(mèng)天下季華路9610loft13000元/精裝6萬(wàn)/套兆陽(yáng)O立方祖廟9771.5萬(wàn)元/精裝總價(jià)45萬(wàn)/套起-藏瓏華府陳村片區(qū)63353loft 10000元/毛坯前傭5萬(wàn)公寓市場(chǎng)情況7月8月10月9月12月未來(lái)禪桂主要供應(yīng)套數(shù)約3800套（不含未入市項(xiàng)目），面積多是35-50小面積loft；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)愈況激烈11月在售余貨未來(lái)供應(yīng)貨量萬(wàn)科悅都薈237套在售余貨約237套37LOFT，約0.98萬(wàn)綠地璀璨

8、天城480套預(yù)計(jì)推售約480套約35-47LOFT 約1.6萬(wàn)鴻業(yè)季華天地597套在售597套約50-100平層/LOFT 約0.95萬(wàn)佳兆業(yè)E立方450套在余貨450套，約37-59LOFT 約1.4萬(wàn) （未來(lái)還有800套入市）兆陽(yáng)O立方192套在售192套50LOFT，約0.6萬(wàn)鴻翔芮麗1100套在售1100套58-62loft新鴻基瀧景 745套在售745套38平層，約2.9萬(wàn)星星凱旋國(guó)際公寓未開(kāi)盤(pán)（整盤(pán)1700套）11月開(kāi)售1700套2020年禪桂片區(qū)供應(yīng)量3800套（不含未入市項(xiàng)目）案例借鑒佳兆業(yè)E立方營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)：產(chǎn)品：37雙鑰匙、loft，47loft，59雙鑰匙、四鑰匙、loft層

9、高4.5米；不帶返租、不可明火、有陽(yáng)臺(tái)成交均價(jià)：1.1-1.2萬(wàn)/帶裝修推廣：線(xiàn)上朋友圈、中介渠道（高吉90%、合富置業(yè)10%）渠道傭金：37、476萬(wàn)，599萬(wàn)成交客戶(hù)構(gòu)成：90%渠道客戶(hù)、5%自然客戶(hù)、5%老帶新和全民營(yíng)銷(xiāo)?？蛻?hù)來(lái)源：55%廣州荔灣、30%鹽步、15%其它。 投資客占50%、自住客占50%。成交原因：1、6月重新開(kāi)賣(mài)（蓄客2個(gè)星期，刷2萬(wàn)電商費(fèi)鎖房，2萬(wàn)抵4萬(wàn)） 2、降價(jià)，由13500元/降到11000元/（部分單位9字頭）3、銷(xiāo)售積極性高（底薪6500+1%的傭金）6月成交135套公寓，7月截止至26日成交約70套案例借鑒藏瓏華府營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)：產(chǎn)品：公寓約33-60m，5米高

10、雙鑰匙loft，不帶返租、不可明火、無(wú)陽(yáng)臺(tái)成交均價(jià)：1萬(wàn)（毛坯），1.3萬(wàn)（精裝）優(yōu)惠活動(dòng)：老帶新獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元，月度折扣9.8折推廣：安居客、中介渠道（裕豐、世聯(lián)58）渠道傭金：前傭5萬(wàn)成交客戶(hù)構(gòu)成：海珠40%，番禺20%，天河10%，佛山約30%（自住客占50%，投資客占50%)客戶(hù)來(lái)源：中介90%，自來(lái)6%，朋介4%成交原因：1、渠道帶客多，靠近廣州，成交客多為廣州客 2、單價(jià)9字頭吸引客戶(hù)，面積小，總價(jià)低 3、板塊內(nèi)在售公寓少6月成交53套公寓，7月截止至26日成交90套公寓案例借鑒恒大蘇寧廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)：產(chǎn)品：平層41-87方，loft 41-86方成交均價(jià)：平層：9200元/元帶裝；lo

11、ft：11000元毛坯推廣：中介渠道（高吉、云集、優(yōu)房客）渠道傭金：前傭4萬(wàn)/5萬(wàn)+后傭8%（平臺(tái)）（派街平層5萬(wàn)；loft 6萬(wàn)）成交客戶(hù)構(gòu)成：禪城20%，順德40%（北滘、陳村20%、樂(lè)從20%），桂城10%，廣州30%客戶(hù)來(lái)源：中介95%，其它5%成交原因：1、價(jià)格便宜，單價(jià)9字頭吸引客戶(hù)，面積小，總價(jià)低 2、項(xiàng)目位置好，地鐵上蓋 2、高傭，渠道主打6.25開(kāi)盤(pán)至今已認(rèn)購(gòu)600套首開(kāi)待售總結(jié)月銷(xiāo)100套以上項(xiàng)目條件：客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)上量，目前公寓盤(pán)成單率普遍在10-20%之間，若月均成交100套，需上客800-1000批/月；小面積低總價(jià)公寓盤(pán)成為市場(chǎng)主流銷(xiāo)售劈客能力強(qiáng)渠道預(yù)付傭，提高渠道帶客積

12、極性引入金融產(chǎn)品，低首付吸客世聯(lián)認(rèn)為，公寓盤(pán)要成交上量，對(duì)外必須整合大行和大call臺(tái)，保證上客量；對(duì)內(nèi)需培養(yǎng)劈客能力強(qiáng)的刀手團(tuán)隊(duì)，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品的價(jià)值，提高成單率。輔助以金融產(chǎn)品降低首付、引入酒店運(yùn)營(yíng)等手段增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而降低客戶(hù)抗性。關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)鍵舉措一：外收渠道費(fèi)，整合大行+call臺(tái)，高傭吸引渠道帶客整合大行+大call臺(tái) 廣州大行：裕豐、優(yōu)居 廣州大call臺(tái)：華江 佛山大行：Q房網(wǎng)、樂(lè)有家 佛山大call臺(tái)：創(chuàng)世、世代、長(zhǎng)虹解決渠道費(fèi)用：5萬(wàn)前傭+3萬(wàn)后傭，派街5.5萬(wàn)/套前傭建議傭雅智美居定制方案產(chǎn)品包收取，成本在1萬(wàn)元/套，對(duì)外售價(jià)為5萬(wàn)元/套，中間差額部分作為渠道費(fèi)用。營(yíng)

13、銷(xiāo)配合營(yíng)銷(xiāo)上進(jìn)行優(yōu)惠包裝“5萬(wàn)抵10萬(wàn)”，優(yōu)惠5萬(wàn)疊加在房?jī)r(jià)之上；同時(shí)內(nèi)場(chǎng)制定約3000元/套的內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)方案二：用新浪平臺(tái)收取電商費(fèi)，此時(shí)派街傭金可增加至6-6.3萬(wàn)/套方案一：整合渠道，建議大平臺(tái)+大call臺(tái)+大平臺(tái)，同時(shí)以高傭吸引主打整合渠道，引入大平臺(tái)（世聯(lián)58）整合廣州1大行+廣州大call臺(tái)+佛山1大行+佛山大call臺(tái)，建議使用雅智美居合法收取電商費(fèi)，傭金建議是刷5萬(wàn)前傭+開(kāi)發(fā)商支付3萬(wàn)后傭。按去化速度最優(yōu)的角度，建議方案一，市場(chǎng)銷(xiāo)售阻力最小，此時(shí)甲方回收約9143元/平帶裝修方案1方案2均價(jià)1000011000面積（)3535雅智美居5000050000開(kāi)發(fā)商支付后傭3

14、000030000渠道費(fèi)派街55000-5800055000-58000總房?jī)r(jià)400000435000客戶(hù)實(shí)際支付單價(jià)1150012500首付款225000242500開(kāi)發(fā)商實(shí)收底價(jià)914310143預(yù)估月銷(xiāo)售套數(shù)15080月銷(xiāo)售額5250萬(wàn)2800萬(wàn)在售均價(jià)10000元/帶裝單價(jià)帶家電包11429元/毛坯單價(jià)5萬(wàn)抵10萬(wàn)12857元/毛坯單價(jià)成本1429元/面價(jià)包裝2857元/以35公寓為例：含渠道含渠道雅智美居與小業(yè)主簽訂產(chǎn)品銷(xiāo)售合同，收取5萬(wàn)產(chǎn)品費(fèi)用；雅智美居開(kāi)票給小業(yè)主雅智美居與58簽訂渠道中介類(lèi)協(xié)議合同約定最終由雅智美居將產(chǎn)品交付給小業(yè)主。此產(chǎn)品和公寓不直接掛鉤，可以在交樓前發(fā)貨。產(chǎn)

15、品真實(shí)，價(jià)格在不低于京東價(jià)，可選，非捆綁銷(xiāo)售58愛(ài)房開(kāi)具服務(wù)費(fèi)發(fā)票給雅智美居用雅智美居合法收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)（鎖客包流程）渠道策略：1、 設(shè)置高傭：5.5萬(wàn)/套（43000元+推動(dòng)費(fèi)用10000元+成交現(xiàn)金獎(jiǎng)2000元）2、設(shè)置上門(mén)獎(jiǎng)：100元/臺(tái)，新貨推出的首周或特定節(jié)點(diǎn)，設(shè)置中介帶看獎(jiǎng)勵(lì)：100元/臺(tái)3、內(nèi)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)：設(shè)置3000元/套內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高銷(xiāo)售成交積極性4、渠道資源整合：已整合廣佛兩地在庫(kù)渠道門(mén)店約3000家（詳看17P列表）+世聯(lián)直銷(xiāo)中心80人5、渠道墊傭：72小時(shí)墊全傭，增強(qiáng)渠道信心區(qū)域規(guī)模門(mén)店公司門(mén)店數(shù)備注番禺區(qū)廣州裕豐咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司31 小行門(mén)店351家總門(mén)店600家廣

16、東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司11 廣州市遠(yuǎn)見(jiàn)房地產(chǎn)代理有限公司南村分公司10 廣州市中鴻地產(chǎn)代理有限公司8 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司7 廣州創(chuàng)贏(yíng)地產(chǎn)置業(yè)有限公司6 廣州市德才房地產(chǎn)代理有限公司6 廣州云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司6 廣州聚房圈網(wǎng)絡(luò)科技有限公司5 順?lè)浚◤V州）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司5 荔灣區(qū)廣州市堅(jiān)真房地產(chǎn)代理有限公司華貴路分公司12 小行門(mén)店73家總門(mén)店146家廣州仁隆房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司8 廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司7 廣州市壹邦房地產(chǎn)代理有限公司7 廣州市鼎鋮地產(chǎn)中介代理有限公司5 廣州喜安居房地產(chǎn)代理有限公司5 廣州裕豐咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司5 海珠區(qū)廣州信仁房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司36 小行門(mén)

17、店146家總門(mén)店411家廣州裕豐咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司36 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司30 廣州仁隆房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司29 廣州德誠(chéng)行地產(chǎn)代理有限公司23 廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司17 廣州市德才房地產(chǎn)代理有限公司9 廣州市辰銘置業(yè)代理有限公司8 廣州煌家房地產(chǎn)代理有限公司7 廣州世越房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司6 廣州市德仁置業(yè)發(fā)展有限公司6 廣州家晟地產(chǎn)代理有限公司5 廣州市成信房地產(chǎn)代理有限公司5 廣州市錦盛房地產(chǎn)代理有限公司5 廣州市萬(wàn)聯(lián)房地產(chǎn)代理有限公司5 區(qū)域規(guī)模門(mén)店公司門(mén)店數(shù)備注禪城區(qū)佛山市樂(lè)有家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司20 小行門(mén)店39家總門(mén)店264家佛山市寓家房地產(chǎn)服務(wù)有限公司7 佛山市中錦置業(yè)

18、有限公司3 佛山市樸鄰房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司3 佛山市鴻光房地產(chǎn)中介有限公司3 佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司3 桂城佛山市樂(lè)有家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司19 小行門(mén)店57家總門(mén)店264家佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司14 瀚信置業(yè)（佛山）有限公司7 佛山市樸鄰房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司6 廣州優(yōu)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司4 佛山市愛(ài)有家數(shù)據(jù)信息技術(shù)有限公司4 佛山市善居電子商務(wù)有限公司3 4、目前已整合的廣州、佛山中介門(mén)店列表公司名稱(chēng)門(mén)店數(shù)樂(lè)有家110裕豐地產(chǎn)72龍之超地產(chǎn)69Q房網(wǎng)50合富置業(yè)27家家樂(lè)25嘉好地產(chǎn)19拓華地產(chǎn)18萬(wàn)科物業(yè)二手房17順德明大物業(yè)16恒晟地產(chǎn)15瀚信置業(yè)14眾天下地產(chǎn)13鴻

19、光地產(chǎn)13永真地產(chǎn)12天盈地產(chǎn)12中錦置業(yè)11世策地產(chǎn)10吉之堡房地產(chǎn)10高明家美地產(chǎn)10峰江地產(chǎn)10關(guān)鍵舉措二價(jià)格建議10000元/帶裝修建議公寓均價(jià)10000元/（帶精裝）市場(chǎng)上走量項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)6月成交套數(shù)恒大蘇寧廣場(chǎng)41平層10000元/帶裝600套佳兆業(yè)E立方37、47雙鑰匙11000帶裝130套藏瓏華府33雙鑰匙9500元/毛坯100套鴻翔芮麗（同板塊）60loft13500元/毛坯73套萬(wàn)科悅都薈（同板塊）37雙鑰匙16000元/帶裝34套市場(chǎng)情況：目前佛山市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目月均成交100套以上的價(jià)格均在1萬(wàn)左右，客戶(hù)對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知不強(qiáng)，主要看中產(chǎn)品的交通便捷性和價(jià)格。世聯(lián)

20、經(jīng)驗(yàn)：本案由于靠近殯儀館，且本案住宅均價(jià)15000元/毛坯，根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況、保證項(xiàng)目月均去化100套以上，建議公寓均價(jià)為10000元/（帶精裝）。價(jià)格建議10大賣(mài)點(diǎn)梳理1、區(qū)域：禪城芯、季華路CBD2、交通：三地鐵交匯，600米直達(dá)江灣路地鐵站3、配套：5分鐘CBD生活圈，享祖廟、季華路雙商圈繁華4、價(jià)格：首付10萬(wàn)起搶季華路地鐵口loft公寓5、品牌：招商蛇口，百年央企6、物業(yè)：招商物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)7、園林：自帶9千方小區(qū)園林配套8、產(chǎn)品：稀缺5.5米層高loft公寓，買(mǎi)一層享兩層9、運(yùn)營(yíng)：統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，無(wú)憂(yōu)托管10、投資回報(bào)：6%高回報(bào)收益率項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理禪城芯雙商圈繁華季華CBD統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)首

21、付10萬(wàn)起9000方園林三地鐵交匯地鐵口600米百年央企5分鐘生活圈6%高投資回報(bào)千億配套輻射招商物業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)5.5米層高墅級(jí)Loft招商地產(chǎn)項(xiàng)目定位定位一：禪城芯，季華CBD，總價(jià)100萬(wàn)買(mǎi)3套5.5米地鐵口loft定位二：樓上雙鑰匙，樓下雙地鐵，位處雙商圈關(guān)鍵舉措三引入金融產(chǎn)品，低首付吸引客戶(hù)成交引入世聯(lián)金融降低首付比例提示客戶(hù)準(zhǔn)備貸款資料購(gòu)房流程：收集客戶(hù)貸款資料、上系統(tǒng)簽署按揭合同世聯(lián)金融消費(fèi)合同貸款流程：下定交首期款按揭放款樂(lè)貸放款（不上征信）8年分期放款8年分期接力樂(lè)貸為降低客戶(hù)投資門(mén)檻促進(jìn)成交，引入世聯(lián)金融，設(shè)置首付分期政策分期時(shí)長(zhǎng)：最長(zhǎng)8年（首付部分，總房款比例的13%

22、-25%可以貸款）操作方式：世聯(lián)樂(lè)貸與中行按揭及8年消費(fèi)分期結(jié)合，開(kāi)發(fā)商通過(guò)短期貼息，弱化客戶(hù)的對(duì)利息的敏感度，達(dá)到無(wú)息或接近銀行利率的水平不影響甲方正?；乜町a(chǎn)品運(yùn)用及成本測(cè)算均價(jià)（元）面積（）總價(jià)帶裝修首付（毛坯）按揭月供10000353500001750001847提供金融分期80000客戶(hù)首期門(mén)檻降低到95000建議承擔(dān)一次性手續(xù)費(fèi)及3個(gè)月息，合計(jì)0.6萬(wàn)，占總房?jī)r(jià)1.8 %按揭放款前月供（僅需還利息）680按揭放款后月供（銀行8年消費(fèi)分期+按揭月供）2920（1073+1847）手續(xù)費(fèi)利息合計(jì)6000公寓產(chǎn)品投資性客戶(hù)居多，結(jié)合金融杠桿客戶(hù)投入資金少，以租養(yǎng)供增加銷(xiāo)售噱頭采用貼息模式，

23、客戶(hù)可享受8萬(wàn)資金，按揭前無(wú)需還月供680，按揭放款后月供僅需2961元，公寓相當(dāng)于首付27%，降低一半首付下半年?duì)I銷(xiāo)總綱第一階段第二階段第三階段時(shí)間8.1-9.69.7-11.3012.1-12.30是否啟動(dòng)渠道不啟動(dòng)渠道啟動(dòng)渠道階段目標(biāo)20套380套100套銷(xiāo)售額800萬(wàn)1.52億0.4億階段重點(diǎn)動(dòng)作加大網(wǎng)絡(luò)推廣、啟動(dòng)全民營(yíng)銷(xiāo)啟動(dòng)渠道，主要進(jìn)行渠道整合，重點(diǎn)拓展廣州渠道階段主打主打性?xún)r(jià)比重點(diǎn)突出項(xiàng)目稀缺價(jià)值5.5米層高主打酒店托管主題禪城芯，季華CBD，100萬(wàn)搶3套地鐵口loft首付10萬(wàn)搶季華CBD稀缺5.5米層高地鐵口loft6%超高回報(bào)率，月租抵月供，做翹腳房東下半年目標(biāo)分解成交目

24、標(biāo)5日8日29日推廣主題線(xiàn)上推廣線(xiàn)下推廣（已確定）樣板房開(kāi)放公寓開(kāi)賣(mài)20套完成案場(chǎng)包裝禪城芯，季華CBD，100萬(wàn)搶3套地鐵口loft渠道策略端午節(jié)渠道專(zhuān)場(chǎng)促銷(xiāo)：渠道專(zhuān)享97折+贈(zèng)送8年人防車(chē)位使用權(quán)現(xiàn)場(chǎng)配合包粽子活動(dòng)下半年?duì)I銷(xiāo)鋪排拓展策略首付10萬(wàn)起搶季華路雙地鐵上蓋loft公寓朋友圈定投安居客、搜房網(wǎng)投放佛房網(wǎng)戶(hù)外大牌公交候車(chē)亭加油站廣告二三渠道全民營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓小區(qū)拓展Call客大V投放9月10月11月12月380100套主打性?xún)r(jià)比主打5.5米層高首付10萬(wàn)搶季華CBD稀缺5.5米層高地鐵口loft統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，無(wú)憂(yōu)托管，6%超高回報(bào)率突出運(yùn)營(yíng)價(jià)值，以租抵供月租抵月供，做翹腳房東

25、活動(dòng)策略朋友圈定投樣板房開(kāi)放活動(dòng)渠道動(dòng)員會(huì)7日15日渠道答謝宴7日雙12專(zhuān)場(chǎng)暨酒管發(fā)布會(huì)公寓暖場(chǎng)活動(dòng)11日渠道培訓(xùn)渠道上客渠道答謝渠道動(dòng)員中秋、國(guó)慶活動(dòng)渠道答謝宴酒管發(fā)布會(huì)8月12日26日圣誕節(jié)暖場(chǎng)第一階段（8月1日-9月6日）推廣主題：禪城芯，季華CBD，100萬(wàn)搶3套地鐵口loft本階段不啟動(dòng)渠道，主打項(xiàng)目性?xún)r(jià)比備選：首付10萬(wàn)起搶季華路雙地鐵上蓋loft公寓線(xiàn)上推廣重點(diǎn)進(jìn)行線(xiàn)上推廣，以專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站+端口+朋友圈定投+大V投放進(jìn)行全網(wǎng)投放1、專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站：安居客新房網(wǎng)站時(shí)間：8.15-8.30投放區(qū)域：廣州投放版面：云聚客A版+云聚客B版價(jià)格：16萬(wàn)15天2、端口：安居客時(shí)間：8.15-10.15

26、數(shù)量：10個(gè)價(jià)格：商業(yè)端口：5188元/個(gè)3個(gè)月，送3000幣；總費(fèi)用：51880元/3個(gè)月套餐投放點(diǎn)位云聚客A版首頁(yè)【熱門(mén)樓盤(pán)】霸屏黃金展示位列表頁(yè)右側(cè)焦點(diǎn)圖個(gè)性化頭圖增長(zhǎng)停留時(shí)間、400大號(hào)避免轉(zhuǎn)接流失樓盤(pán)列表頁(yè)前排展示微聊客置業(yè)顧問(wèn)在線(xiàn)，PC+APP雙端同步最新優(yōu)惠/活動(dòng)展示，吸引訂閱關(guān)注活動(dòng)/賣(mài)點(diǎn)植入周邊/競(jìng)品5個(gè)非合作樓盤(pán)（PC+APP+TW）云聚客B版APP端首頁(yè)、新房列表頁(yè)、推薦頁(yè)三聯(lián)圖首頁(yè)熱門(mén)導(dǎo)購(gòu)（PC端）畫(huà)報(bào)定制，PC首頁(yè)熱門(mén)導(dǎo)購(gòu)展示，APP樓盤(pán)詳情頁(yè)展示三區(qū)十版覆蓋（PC+APP+TW）置業(yè)顧問(wèn)植入周邊/競(jìng)品5個(gè)項(xiàng)目（PC+APP+TW）線(xiàn)上推廣3、朋友圈定投時(shí)間：8.6-

27、8.8、8.13-8.15、8.20-8.22、8.27-8.30（共四次）投放標(biāo)簽：年齡25-50歲，參考萬(wàn)科悅都薈點(diǎn)擊率較高的，“交通工具愛(ài)好者”“房產(chǎn)類(lèi)”“旅游控”“資訊類(lèi)”投放區(qū)域：廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)，佛山禪桂幾大商圈投放形式: 4/6宮格+實(shí)景圖投放主題:廣州： 100萬(wàn)搶3套禪城芯地鐵口loft 佛山：100萬(wàn)搶3套季華CBD地鐵口loft價(jià)格：3萬(wàn)線(xiàn)上推廣4、選擇影響力較大的三個(gè)微信公眾平臺(tái):功夫房產(chǎn)、樂(lè)居房產(chǎn)、佛山房產(chǎn)網(wǎng)，預(yù)計(jì)總投放費(fèi)用為：23.9萬(wàn)廣告商功夫房產(chǎn)樂(lè)居房產(chǎn)佛山房產(chǎn)網(wǎng)投放次數(shù)3次3次3次投放形式頭條軟文頭條頂部微信頭條1天圖文微信 2 天（配合寫(xiě) 2 篇軟

28、文）PC 全景通欄 5 天4篇推文+1佛山點(diǎn)視頻視頻介紹投放時(shí)間8.8、8.22、8.298.8、8.22、8.298.8、8.22、8.29、9.12預(yù)計(jì)總價(jià)11.4萬(wàn)7.5萬(wàn)5萬(wàn)線(xiàn)下推廣主要針對(duì)公交候車(chē)亭、加油站、戶(hù)外大牌進(jìn)行戶(hù)外投放1、公交候車(chē)亭：時(shí)間：8.15-9.15位置：選取禪城15個(gè)+廣佛交界4個(gè)（龍溪大道、海八路）數(shù)量：4個(gè)價(jià)格：預(yù)計(jì)5萬(wàn) 2、加油站：深村加油站、文華加油站、大橋加油站時(shí)間：8.10-9.10（一個(gè)月）數(shù)量：3個(gè)價(jià)格：3.8萬(wàn)投放主題：禪城芯，季華CBD，100萬(wàn)搶3套地鐵口loft投放位置：加油站圍墻廣告文華加油站大橋加油站本案大橋加油站文華加油站深村加油站線(xiàn)

29、下推廣3、戶(hù)外大牌沿用目前投放的戶(hù)外牌，并增加一個(gè)廣佛交界戶(hù)外大牌，更換公寓宣傳畫(huà)面。序號(hào)位置檔期價(jià)格（萬(wàn)元/月）1江灣立交2020/8/3152佛山大道2020/9/14.33汾江路大牌2020/8/194.64南Y口大橋2020/8/196總價(jià)20新增1個(gè)廣佛交界戶(hù)外大牌位置：海八路五Y口大橋側(cè)西南角立柱B面（廣州至佛山方向）時(shí)間：8月15-9月15日一個(gè)月受眾率：車(chē)流量55萬(wàn)車(chē)次/日 人流量45萬(wàn)人次/日價(jià)格：78萬(wàn)/年/翻周邊小區(qū)：萬(wàn)科金域中央、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府、中海錦城8月6日-9月30日 禪城區(qū)域拓展安排拓展形式拓展時(shí)間拓展人數(shù)（人/天）拓展地點(diǎn)拓展時(shí)間段拓展形式物料工具任務(wù)Call客8

30、.6-9.30（每周一-周四）10營(yíng)銷(xiāo)中心9：00-18：00Call客電話(huà)資源150個(gè)電話(huà)/人/天外展點(diǎn)8.27-9.62置業(yè)顧問(wèn)+2兼職創(chuàng)產(chǎn)11：00-20：00派單引流雪糕車(chē)、沙盤(pán)模型、單張、戶(hù)型圖、小禮品引流客戶(hù)3批/人/天拓展8.10-8.19（6天）2置業(yè)顧問(wèn)周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（陶瓷市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)）9：30-18:00陌拜單張、戶(hù)型圖、小禮品每天拜訪(fǎng)30個(gè)商家8.24-8.28（5天）1置業(yè)顧問(wèn)+2兼職周邊寫(xiě)字樓附近上午8：30-9：30中午11：30-12：30海派單張、戶(hù)型圖加微信5個(gè)/電話(huà)號(hào)碼10個(gè)/人/天9.7-9.11（5天）1置業(yè)顧問(wèn)+2兼職周邊已交樓入住公寓9：30-1

31、8：00海派單張、戶(hù)型圖加微信5個(gè)/電話(huà)號(hào)碼10個(gè)/人/天9.14-9.18（5天）1置業(yè)顧問(wèn)+2兼職周邊地鐵口9：30-18：00海派單張、戶(hù)型圖加微信5個(gè)/電話(huà)號(hào)碼10個(gè)/人/天禪城板塊拓展鋪排拓展策略call客利用世聯(lián)客戶(hù)資源，整合了16個(gè)相關(guān)度高的樓盤(pán)，約10萬(wàn)批客戶(hù)資源進(jìn)行call客，目標(biāo)可跟進(jìn)客戶(hù)100批時(shí)間：8.10-9.30（逢周一-周四），共32天人數(shù)：10名置業(yè)顧問(wèn)/天任務(wù)：150個(gè)電話(huà)/人/天序號(hào)項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪(fǎng)成交1佛山瓏門(mén)廣場(chǎng)63124355.52保利同濟(jì)府03673佛山濱海御庭2262924宏宇景裕豪園00155佛山萬(wàn)科金域中央00376佛山創(chuàng)鴻千燈墅03597佛山南海

32、萬(wàn)科廣場(chǎng)0194278佛山星星廣場(chǎng)12950659佛山泰禾佛山院子919436410佛山綠地未來(lái)城公寓012911佛山金茂綠島湖09775012龍光天闕0040.3413佛山中國(guó)鐵建國(guó)際公館90581124814佛山藏瓏華府201548760.8415佛山中建燈湖領(lǐng)秀16069875162116佛山恒大悅府3473848972736合計(jì)53571012847096目的：周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商家老板/上班員工 是潛在客戶(hù)，通過(guò)贈(zèng)送小禮物，定向擴(kuò)大宣傳推廣任務(wù)：置業(yè)顧問(wèn)每天需獲8個(gè)有效電話(huà)，至少2臺(tái)可跟進(jìn)客戶(hù)產(chǎn)業(yè)拓展安排日期地點(diǎn)人員安排事項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用8月10日佛山市（國(guó)際）陶瓷展覽中心置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)

33、型圖+小禮物3008月11日意美家陶瓷衛(wèi)浴世界置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)型圖+小禮物3008月12日河宕陶瓷交易中心置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)型圖+小禮物3008月17日華藝（國(guó)際）裝飾博覽城置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)型圖+小禮物3008月18日石灣沙崗陶瓷批發(fā)市場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)型圖+小禮物3008月19日石灣金瓜崗陶瓷批發(fā)市場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)2人單張+戶(hù)型圖+小禮物300置業(yè)顧問(wèn)拓展補(bǔ)貼（50元/天）350合計(jì)2150拓展策略專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)拓展拓展策略寫(xiě)字樓拓展寫(xiě)字樓拓展安排日期地點(diǎn)人員安排事項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用8月24日城央大廈置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3008月25日萬(wàn)科廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3008月

34、26日九鼎國(guó)際城置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3008月27日佛山發(fā)展大廈置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3008月28日世博金融中心置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌300置業(yè)顧問(wèn)拓展補(bǔ)貼（50元/天）250合計(jì)1750目的：周邊寫(xiě)字樓上班員工 是潛在購(gòu)房客戶(hù)，通過(guò)兼職派單，定向擴(kuò)大宣傳推廣任務(wù)：兼職每人每天需獲10個(gè)有效電話(huà)，顧問(wèn)置業(yè)至少2臺(tái)可跟進(jìn)客戶(hù)拓展策略公寓住戶(hù)拓展公寓住戶(hù)拓展安排日期地點(diǎn)人員安排事項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用9月7日禪城敏捷金谷公寓置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月8日祖廟泊寓置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月9日嶺南越秀雋庭置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月

35、10日兆陽(yáng)O立方置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月11日九鼎國(guó)際公寓置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌300置業(yè)顧問(wèn)拓展補(bǔ)貼（50元/天）250合計(jì)1750目的：周邊公寓住戶(hù) 是潛在購(gòu)房客戶(hù)，通過(guò)兼職派單，定向擴(kuò)大宣傳推廣任務(wù)：兼職每人每天需獲10個(gè)有效電話(huà)，顧問(wèn)置業(yè)至少2臺(tái)可跟進(jìn)客戶(hù)拓展策略地鐵口拓展公寓住戶(hù)拓展安排日期地點(diǎn)人員安排事項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用9月14日季華園地鐵口置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月15日同濟(jì)路地鐵口置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月16日魁奇路地鐵口置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月17日祖廟地鐵口置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌3009月18

36、日普君北路地鐵口置業(yè)顧問(wèn)1人+2兼職派單+手舉牌300置業(yè)顧問(wèn)拓展補(bǔ)貼（50元/天）250合計(jì)1750目的：周邊地鐵站往來(lái)廣佛人流量大，通過(guò)兼職派單，定向擴(kuò)大宣傳推廣任務(wù)：兼職每人每天需獲10個(gè)有效電話(huà)，顧問(wèn)置業(yè)至少2臺(tái)可跟進(jìn)客戶(hù)一、工作時(shí)間1、正常工作時(shí)間為9:30-19:00，如需請(qǐng)假原則上提前一天和項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行報(bào)備；2、拓展期間為8.10-9.183、每天全體人員9點(diǎn)前至約定地點(diǎn)集合，策劃安排部署當(dāng)天的工作計(jì)劃、傳達(dá)前一晚的晚會(huì)事項(xiàng)；4、每晚拓客工作結(jié)束后，由組長(zhǎng)帶領(lǐng)進(jìn)行盤(pán)客，并由組長(zhǎng)組織匯總數(shù)據(jù)給策劃；二、培訓(xùn)機(jī)制 1、基礎(chǔ)培訓(xùn)：外拓前進(jìn)行項(xiàng)目資料的培訓(xùn)，包括但不限于：外拓說(shuō)辭、百問(wèn)百

37、答、銷(xiāo)售說(shuō)辭、銷(xiāo)售天書(shū)等；2、拓客技巧：每天晨會(huì)以為各自公司進(jìn)行拓客技巧及區(qū)域范圍客戶(hù)情況分享。1、銷(xiāo)售經(jīng)理和策劃定時(shí)對(duì)點(diǎn)位進(jìn)行工作抽查；2、針對(duì)展位半小時(shí)情況，拍照并在微信群里進(jìn)行播報(bào)；1、每日9：30、18:00準(zhǔn)時(shí)發(fā)送全體拓展人員水印合照，到微信工作群；2、每日中午播報(bào)上午數(shù)據(jù)，視情況調(diào)整，使當(dāng)日效果最大化；3、每日晚18:30前進(jìn)行當(dāng)日工作的總結(jié)與明日計(jì)劃的制定；半小時(shí)原則工作匯報(bào)拓展監(jiān)管機(jī)制專(zhuān)人專(zhuān)崗負(fù)責(zé)拓展事宜（策劃），每天反饋當(dāng)天拓展情況和明天拓展計(jì)劃，遇到問(wèn)題及時(shí)調(diào)整三、監(jiān)督機(jī)制1、建立外拓監(jiān)督微信群，主要成員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、代理公司主要管理層、銷(xiāo)售人員及策劃；2、銷(xiāo)售主管須于微信

38、群中及時(shí)匯報(bào)當(dāng)天外拓情況，匯報(bào)內(nèi)容包括人員簽到及簽退情況、點(diǎn)位外拓量、受眾的反饋信息等；3、銷(xiāo)售主管須全程監(jiān)督當(dāng)天的外拓情況，每隔兩小時(shí)須上傳不少于3張工作照于微信群，同時(shí)對(duì)違紀(jì)情況進(jìn)行拍照并及時(shí)上傳至微信群進(jìn)行報(bào)備，并做好匯總以進(jìn)行最終扣罰；4、策劃不定時(shí)對(duì)外拓工作進(jìn)行抽查，被抽查相關(guān)人員須在10分鐘之內(nèi)上傳其外拓點(diǎn)位及工作照至微信群；5、外拓的留電原則上由其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售主管跟進(jìn)，并于第二天中午12點(diǎn)前完成回訪(fǎng)，同時(shí)做好客戶(hù)意向登記;7、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不定期對(duì)外拓點(diǎn)位進(jìn)行抽查，對(duì)于外拓執(zhí)行不到位或外拓過(guò)程中的重大問(wèn)題提出相應(yīng)處罰意見(jiàn)。四、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制1、兼職需每天派單100份，并輪流舉牌，且每人每天需

39、拓展取得3個(gè)有效電話(huà)，由銷(xiāo)售致電檢查、回訪(fǎng)跟進(jìn)；若不能完成指標(biāo)，則第二天任務(wù)增至派單150份2、若兼職帶客到訪(fǎng)，并客戶(hù)能夠成交，則獎(jiǎng)勵(lì)兼職500元購(gòu)物卡/套。拓展監(jiān)管機(jī)制專(zhuān)人專(zhuān)崗負(fù)責(zé)拓展事宜（策劃），每天反饋當(dāng)天拓展情況和明天拓展計(jì)劃，遇到問(wèn)題及時(shí)調(diào)整1、兼職需每天派單100份，并輪流舉牌，且每人每天需拓展取得3個(gè)有效電話(huà)，由銷(xiāo)售致電檢查、回訪(fǎng)跟進(jìn)。2、每天人員配置為一名銷(xiāo)售帶2名兼職為一組（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)拓展除外），每隔2個(gè)小時(shí)需要發(fā)定位并拍照上群，具體拓展安排由銷(xiāo)售下達(dá)。3、若不能完成指標(biāo)，則第二天任務(wù)增至派單150份。4、若兼職帶客到訪(fǎng)，并客戶(hù)能夠成交，則獎(jiǎng)勵(lì)兼職500元購(gòu)物卡/套。5、銷(xiāo)售每天拓展跟進(jìn)情況，需要跟進(jìn)負(fù)責(zé)到位、并做收口反饋。拓展監(jiān)管機(jī)制專(zhuān)人專(zhuān)崗負(fù)責(zé)拓展事宜（策劃），每天反饋當(dāng)天拓展情況和明天拓展計(jì)劃，遇到問(wèn)題及時(shí)調(diào)整線(xiàn)下推廣外展點(diǎn)檔期：8-10月有檔期面積：10-20m2報(bào)價(jià)：日租3000元備注：簡(jiǎn)易裝，標(biāo)攤時(shí)間：8.27-9.13逢周末（共6天）地點(diǎn)：佛山創(chuàng)