以香港為鑒展望基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后表現(xiàn)

1、目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250010 一、香港REITS 上市后表現(xiàn)如何 4 HYPERLINK l _TOC_250009 （一）2005 年上市的REITS 首日價格上漲，此后破發(fā)情形增多 5 HYPERLINK l _TOC_250008 （二）上市初期價格大多先漲后跌 5 HYPERLINK l _TOC_250007 （三）市凈率判斷折價水平及進入時機 6 HYPERLINK l _TOC_250006 （四）綜合考量分派收益率、每股派息及市價變化 8 HYPERLINK l _TOC_250005 （五）香港 REITS 流動性大多較弱 9 HYPERLINK

2、l _TOC_250004 二、國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS 上市展望 10 HYPERLINK l _TOC_250003 （一）從前期認購熱度看，上市破發(fā)概率可能相對較小 10 HYPERLINK l _TOC_250002 （二）判斷折價和買入時機不再是市凈率，而是市值與資產(chǎn)估值的比較 10 HYPERLINK l _TOC_250001 （三）上市初期流通盤較小，價格波動可能放大 11 HYPERLINK l _TOC_250000 三、風(fēng)險提示 12謝添元圖表索引圖 1：3 只香港 REITs 上市初期價格變動（港元） 6圖 2：領(lǐng)展房產(chǎn)基金市凈率變動 7圖 3：9 單基礎(chǔ)設(shè)施REITs

3、的公眾有效認購倍數(shù) 10表 1：香港 REITs 基本情況 4表 2：香港 REITs 上市首日收盤價較首發(fā)價格變動 5表 3：香港 REITs 上市初期價格大多先漲后跌 5表 4：2006-2020 年，香港 REITs 市凈率表現(xiàn) 7表 5：2006-2020 年，香港 REITs 分派收益率（%） 8表 6：2006-2020 年，香港 REITs 每股派息（港元/元） 8表 7：2005-2021 年，香港 REITs 年度日均換手率（%） 9表 8：9 單基礎(chǔ)設(shè)施REITs 價格及配售比例 11表 9：9 單基礎(chǔ)設(shè)施REITs 網(wǎng)下發(fā)售的投資者類型及占比 12謝添元一、香港 REIT

4、s 上市后表現(xiàn)如何2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs將分別在上交所、深交所正式上市。我們以史為鑒，聚焦香港REITs，分析其上市初期表現(xiàn)、折價情況、分派收益率及流動性，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供借鑒和啟發(fā)。截至2021年6月18日，香港REITs共13只，總市值合計為2652億港元。其中，市值最高的是領(lǐng)展房產(chǎn)基金（1628億港元），最新市值占香港REITs總市值的61%，市值最低的是開元產(chǎn)業(yè)信托，僅19.86億港元。從上市時間看，領(lǐng)展房產(chǎn)基金于2005年11月25日在港交所上市，成為香港首只上市REITs，2005-2013年，共有11只REITs在港交所上市，此后REITs上市經(jīng)

5、歷了一段時間的停滯，直至2019年上市1只（招商局商業(yè)房托），2021年上市1只（順豐房托）。從物業(yè)類型看，香港REITs以綜合類為主，即物業(yè)資產(chǎn)組合包括零售、辦公、酒店等，而置富產(chǎn)業(yè)信托為零售類，富豪產(chǎn)業(yè)信托和開元產(chǎn)業(yè)信托為酒店類。睿富房地產(chǎn)基金涉嫌租金造假，2010年4月，睿富房地產(chǎn)基金出售其唯一資產(chǎn)（北京佳程廣場），停止基金買賣并建議取消上市地位。因此下文的市凈率、分派收益率、換手率等分析不包括睿富房地產(chǎn)基金。表1：香港REITs基本情況代碼簡稱上市時間上市時物業(yè)資產(chǎn)物業(yè)類型最新市值（億港元）00823.HK領(lǐng)展房產(chǎn)基金2005-11-25180 項物業(yè)，其中 149 項綜合零售及停車場

6、設(shè)施、2 項獨立零售設(shè)施、29 項獨立停車場設(shè)施綜合1628.0200808.HK泓富產(chǎn)業(yè)信托2005-12-167 項物業(yè)，包括 3 棟位于非核心商業(yè)區(qū)的甲級寫字樓、3 棟工商綜合物業(yè)、1 棟工業(yè)綜合46.0100405.HK越秀房產(chǎn)信托基金2005-12-21白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場綜合138.7502778.HK冠君產(chǎn)業(yè)信托2006-05-24花旗銀行廣場（47 層高的花旗銀行大廈及 37 層高的中國工商銀行大廈，還包括一個零售平臺及停車綜合264.69場）00435.HK陽光房地產(chǎn)基金2006-12-2112 項寫字樓、8 項零售及停車場綜合77.4201881.HK富

7、豪產(chǎn)業(yè)信托2007-03-30富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪九龍酒店、富豪東方酒店、麗豪酒店酒店54.4000625.HK睿富房地產(chǎn)基金（已停牌）2007-06-22北京佳程廣場綜合20.1900778.HK置富產(chǎn)業(yè)信托2010-04-2014 個購物商場及泊車設(shè)施零售163.89北新天地廣場，重慶大都會東方廣場、沈陽087001.HK匯賢產(chǎn)業(yè)信托2011-04-29麗都索菲特酒店、成都天府麗都喜來登飯店、重慶綜合129.11海逸酒店杭州開元名都大酒店、杭州開元蕭山賓館、杭州千01275.HK開元產(chǎn)業(yè)信托2013-07-10島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、長春開元酒店19.86名都大酒店

8、01426.HK春泉產(chǎn)業(yè)信托2013-12-05位于北京 CBD 華貿(mào)中心寫字樓的 1 號樓和 2 號樓綜合42.5401503.HK招商局商業(yè)房托2019-12-10新時代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、花園城綜合31.3502191.HK順豐房托2021-05-17香港、佛山、蕪湖物流地產(chǎn)物流36.00注：最新市值截至2021年6月18日。數(shù)據(jù)來源：Wind，謝添元（一）2005 年上市的 REITs 首日價格上漲，此后破發(fā)情形增多2005年上市的3只REITs（領(lǐng)展房產(chǎn)基金、泓富產(chǎn)業(yè)信托和越秀房產(chǎn)信托基金），上市首日收盤價較首發(fā)價格漲幅較高，分別為14.56%、20.37%、13

9、.82%。此后上市的REITs，破發(fā)反而成為常態(tài)。一方面，2005年上市的REITs具有首批效應(yīng)，投資者追逐新的投資品種，從較高的有效認購倍數(shù)可見一斑，進而推動上市首日價格上漲。另一方面，相比境內(nèi)市場，港交所公司上市破發(fā)的情況更加普遍，隨著對REITs熱度的下降，REITs上市也類似于公司上市，破發(fā)情形增多。表2：香港REITs上市首日收盤價較首發(fā)價格變動簡稱上市首日首發(fā)價格（港元/元）上市首日收盤價（港元/元）上市首日收盤價相比首發(fā)價格變動有效認購倍數(shù)領(lǐng)展房產(chǎn)基金2005-11-2510.3011.8014.56%19.00泓富產(chǎn)業(yè)信托2005-12-162.162.6020.37%260.

10、00越秀房產(chǎn)信托基金2005-12-213.083.5013.82%496.00冠君產(chǎn)業(yè)信托2006-05-245.104.30-15.69%6.50陽光房地產(chǎn)基金2006-12-212.602.30-11.54%8.34富豪產(chǎn)業(yè)信托2007-03-302.682.690.37%1.80睿富房地產(chǎn)基金2007-06-225.154.64-9.90%2.51置富產(chǎn)業(yè)信托2010-04-20-3.84-匯賢產(chǎn)業(yè)信托2011-04-295.244.75-9.35%2.19開元產(chǎn)業(yè)信托2013-07-103.503.520.57%-春泉產(chǎn)業(yè)信托2013-12-053.813.20-16.01%-招商局

11、商業(yè)房托2019-12-103.423.15-7.89%1.43順豐房托2021-05-174.984.16-16.47%5.00注：匯賢產(chǎn)業(yè)信托采用人民幣計價，其余12只REITs均采用港幣計價，下同。置富產(chǎn)業(yè)信托于2003年8月12日在新交所上市，2010年以介紹形式在香港上市，因此無首發(fā)價格。數(shù)據(jù)來源：Wind，（二）上市初期價格大多先漲后跌進一步觀察香港REITs上市初期的價格表現(xiàn)，呈現(xiàn)不同形態(tài)。其中，領(lǐng)展房產(chǎn)基金表現(xiàn)最搶眼，上市初期持續(xù)上漲且漲幅較大，直至6個月左右才轉(zhuǎn)而下跌。其他多數(shù)REITs先漲后跌，在上市后1周或1個月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，在上市后3個月價格下跌。還有部分REITs，上

12、市后第1周就出現(xiàn)價格下跌，此后跌幅有所擴大。表3：香港REITs上市初期價格大多先漲后跌簡稱上市首日上市首日收盤價（港元/元）上市后收盤價較上市首日收盤價變動1 周1 個月3 個月6 個月領(lǐng)展房產(chǎn)基金2005-11-2511.8012%22%42%40%-6%-3%4%謝添3元 %3.50越秀房產(chǎn)信托基金 2005-12-21泓富產(chǎn)業(yè)信托2005-12-162.60-6%-6%-13%-25%冠君產(chǎn)業(yè)信托2006-05-244.302%-9%-10%3%陽光房地產(chǎn)基金2006-12-212.30-5%-6%-4%0%富豪產(chǎn)業(yè)信托2007-03-302.692%-1%-1%-20%睿富房地產(chǎn)基金

13、2007-06-224.641%8%-21%-35%置富產(chǎn)業(yè)信托2010-04-203.84-2%-7%-7%10%匯賢產(chǎn)業(yè)信托2011-04-294.751%1%-3%-22%開元產(chǎn)業(yè)信托2013-07-103.520%5%3%4%春泉產(chǎn)業(yè)信托2013-12-053.20-1%-2%-9%20%招商局商業(yè)房托2019-12-103.156%5%-2%-19%順豐房托2021-05-174.1613%8%8%8%數(shù)據(jù)來源：Wind，圖1：3只香港REITs上市初期價格變動（港元）4.003.503.002.502.001.501.00越秀房產(chǎn)信托基金泓富產(chǎn)業(yè)信托領(lǐng)展房產(chǎn)基金（右軸）20.001

14、8.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.002005-112006-012006-032006-052006-072006-092006-11數(shù)據(jù)來源：Wind，（三）市凈率判斷折價水平及進入時機從市凈率看，香港REITs大多處于折價狀態(tài)。REITs折溢價是指其認購的份額價格和單位凈資產(chǎn)價值的相對關(guān)系。我們采用市凈率指標(biāo)來衡量，即REITs每單位市價與每單位資產(chǎn)凈值之比，市凈率大于1為溢價，小于1則為折價。香港大多數(shù)REITs的市凈率小于1，僅領(lǐng)展房產(chǎn)基金表現(xiàn)較好，領(lǐng)展房產(chǎn)基金自上市以來，溢價狀態(tài)持續(xù)時間較長，且折價時的折價程度不高，市凈率基本保持在

15、1左右。而富豪產(chǎn)業(yè)信托、冠君產(chǎn)業(yè)信托2019、2020年市凈率均低于0.5，折價水平較高。REITs折價受物業(yè)資產(chǎn)類型、資產(chǎn)區(qū)位等因素的影響。一般而言，購物中心、寫字樓、酒店的折價程度依次遞增，主要由于酒店的收益穩(wěn)定性相對較弱、在不動產(chǎn)交易市場的流動性也較弱。位于核心城市核心地段的物業(yè)資產(chǎn)，相比非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)，其折價程度較低。謝添元市凈率可以作為買入時機的參考因素。在資產(chǎn)分紅保持良好的前提下，市凈率低于中樞的幅度越大，則進入時機越好。我們觀察到，香港REITs的市凈率基本遵循均值回歸的特點。以領(lǐng)展房產(chǎn)基金為例，2016年以來，市凈率中樞在0.9左右，如果市凈率明顯低于0.9，意味著領(lǐng)展房

16、產(chǎn)基金的價格被低估，未來可能具有較好的增長空間。簡稱200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020領(lǐng)展房產(chǎn)基金1.391.240.901.311.291.091.260.991.010.850.861.080.930.910.96表4：2006-2020年，香港REITs市凈率表現(xiàn)0.920.460.781.080.641.570.670.680.740.740.920.891.010.810.98越秀房產(chǎn)信托基金泓富產(chǎn)業(yè)信托0.690.630.360.640.720.490.620.500.580.570.600.62

17、0.530.53 0.460.740.410.700.710.430.590.460.500.480.540.630.560.520.430.63陽光房地產(chǎn)基金冠君產(chǎn)業(yè)信托0.630.710.300.580.800.390.530.430.460.470.490.610.490.44 0.48置富產(chǎn)業(yè)信托-0.710.510.770.640.710.640.700.720.560.54 0.48富豪產(chǎn)業(yè)信托-0.640.280.650.860.500.550.450.420.460.500.520.450.39 0.36開元產(chǎn)業(yè)信托-2.021.050.960.870.840.590.59 0

18、.73匯賢產(chǎn)業(yè)信托-0.690.810.710.650.630.630.660.680.73 0.451.130.67-招商局商業(yè)房托春泉產(chǎn)業(yè)信托-0.560.600.490.500.580.570.56 0.55注：均采用年末時點數(shù)。數(shù)據(jù)來源：Wind，圖2：領(lǐng)展房產(chǎn)基金市凈率變動領(lǐng)展房產(chǎn)基金21.81.61.41.210.80.60.40.202006-012008-012010-012012-012014-012016-012018-012020-01數(shù)據(jù)來源：Wind，謝添元（四）綜合考量分派收益率、每股派息及市價變化分派收益是REITs持有人重要的收益來源。分派收益率為年度每股派息與

19、每年末收盤價的比值。由于分派收益率還受REITs市價的影響，因此單純的分派收益率的高低并不能代表一只REITs的綜合回報，還需考慮每股派息規(guī)模及增長、市價的變化。綜合回報最高的領(lǐng)展房產(chǎn)基金，每股派息規(guī)模最高且持續(xù)增長，不過由于市價較高，分派收益率處于較低水平，僅3.5%-4.5%左右。而酒店類的富豪產(chǎn)業(yè)信托和開元產(chǎn)業(yè)信托的分派收益率較高，但其每股派息和市價均較低。拉長周期看，每股派息的穩(wěn)步增長是資產(chǎn)收益穩(wěn)定以及管理人運營能力較強的體現(xiàn)。而且，每股派息表現(xiàn)還將影響市價變動，如果年報公布的每股派息下降，REITs價格趨于下跌。表5：2006-2020年，香港REITs分派收益率（%）簡稱20062

20、0072008200920102011201220132014201520162017201820192020領(lǐng)展房產(chǎn)基金4.214.416.564.914.574.533.784.413.774.444.533.453.423.484.117.3313.748.565.567.729.317.207.657.347.996.506.395.156.088.05越秀房產(chǎn)信托基金泓富產(chǎn)業(yè)信托8.478.4314.098.266.268.015.766.626.176.345.815.336.035.99 7.405.7717.2912.796.027.935.155.905.715.745.44

21、6.165.285.427.11陽光房地產(chǎn)基金冠君產(chǎn)業(yè)信托7.4315.307.914.727.665.636.125.655.115.464.234.885.18 5.52置富產(chǎn)業(yè)信托6.076.945.065.825.325.875.535.265.705.64 6.38富豪產(chǎn)業(yè)信托7.2017.2810.308.526.706.316.737.907.947.486.046.746.14 9.93開元產(chǎn)業(yè)信托4.278.727.207.656.906.724.43 0.00匯賢產(chǎn)業(yè)信托4.125.766.367.388.118.778.518.326.64 4.789.63招商局商業(yè)房托

22、春泉產(chǎn)業(yè)信托2.717.218.787.146.215.555.87 7.41數(shù)據(jù)來源：Wind，表6：2006-2020年，香港REITs每股派息（港元/元）簡稱200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020領(lǐng)展房產(chǎn)基金0.670.740.840.971.101.301.461.661.832.062.282.502.712.872.90泓富產(chǎn)業(yè)信托0.140.130.130.110.110.120.140.150.160.180.180.180.180.180.18越秀房產(chǎn)信托0.250.230.250.250.24

23、0.260.340.270.300.310.330.330.320.270.23冠君產(chǎn)業(yè)信托0.340.320.260.220.220.210.210.200.200.230.240.260.270.25陽光房地產(chǎn)基金0.140.240.250.140.180.170.180.200.220.240.330.270.270.27富豪產(chǎn)業(yè)信托0.150.170.170.190.120.140.150.160.150.150.150.150.120.14基金謝添元置富產(chǎn)業(yè)信托0.240.260.320.360.420.470.490.510.510.510.47匯賢產(chǎn)業(yè)信托0.150.240.25

24、0.260.270.280.270.270.220.09開元產(chǎn)業(yè)信托0.160.290.210.190.160.120.070.00春泉產(chǎn)業(yè)信托0.090.260.270.230.210.190.190.20招商局商業(yè)房托0.24數(shù)據(jù)來源：Wind，（五）香港 REITs 流動性大多較弱香港REITs日均換手率大多低于0.2%。一般而言，REITs的流動性弱于股票，主要有兩方面原因，一是REITs的高分紅特征，受到具有長期配置需求的機構(gòu)的青睞；二是REITs的成長性通常弱于股票，炒作空間相對有限。從香港REITs日均換手率看，REITs在上市初期的流動性較強，1個月之后換手率明顯下降，半年之后

25、換手率趨于常態(tài)。香港REITs的換手率差異也較大，長期漲幅較高的領(lǐng)展房產(chǎn)基金的流動性最好，日均換手率在0.25%-0.35%左右，而酒店類的富豪產(chǎn)業(yè)信托、開元產(chǎn)業(yè)信托的日均0.02%。表7：2005-2021年，香港REITs年度日均換手率（%）領(lǐng)展房產(chǎn)基金泓富產(chǎn)業(yè)信托越秀房產(chǎn)信托基金冠君產(chǎn)業(yè)信托陽光房地產(chǎn)基金富豪產(chǎn)業(yè)信托置富產(chǎn)業(yè)信托匯賢產(chǎn)業(yè)信托開元產(chǎn)業(yè)信托春泉產(chǎn)業(yè)信托招商局商業(yè)房托20054.018.189.5520060.380.380.530.444.3520070.410.290.260.130.330.1620080.460.200.170.190.150.1220090.370.1

26、50.140.230.180.1020100.290.130.150.120.110.070.1420110.240.120.130.140.080.060.230.2220120.250.170.340.130.110.050.520.0620130.260.200.230.120.090.050.530.040.070.7020140.200.130.130.070.080.030.270.070.070.0820150.230.120.160.090.070.030.320.040.050.1020160.250.130.150.080.050.020.340.050.050.08201

27、70.190.110.190.090.050.020.350.070.030.0820180.240.100.140.060.050.020.290.060.010.0920190.270.120.120.090.070.040.400.050.010.051.3320200.370.090.110.070.080.020.190.060.000.030.0920210.310.100.070.040.060.020.150.020.020.010.11注：2021 年截至 2021 年 6 月 18 日。 數(shù)據(jù)來源：Wind，謝添元二、國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 上市展望（一）從前期認購熱度看

28、，上市破發(fā)概率可能相對較小參考香港REITs發(fā)行首日情況，投資者認購熱度很大程度上影響REITs上市首日表現(xiàn)，認購倍數(shù)較低的REITs，其破發(fā)概率較大。作為國內(nèi)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs， 9單產(chǎn)品均受到投資者較高的申購熱情，首鋼綠能、富國首創(chuàng)水務(wù)的公眾有效認購倍數(shù)超過60倍，最低的東吳蘇園也超過10倍。因此，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日破發(fā)的概率可能相對較小。此外，類比2005年發(fā)行的香港REITs上市首日漲幅較高，9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，可能存在部分產(chǎn)品在首日的漲幅高于10%甚至20%。上市后一段時間，以封閉式基金流動性較弱、普遍出現(xiàn)折價交易的經(jīng)驗來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs價格也可能類似于香

29、港REITs上市初期的表現(xiàn)，呈現(xiàn)先漲后跌，不排除出現(xiàn)市值低于資產(chǎn)估值的情形。圖3：9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs的公眾有效認購倍數(shù)公眾有效認購倍數(shù)80706050403020100首富蛇浙華鋼國口商安綠首產(chǎn)杭張能創(chuàng)園徽江水光務(wù)大中廣紅東金州土吳普廣鹽蘇洛河港園斯數(shù)據(jù)來源：各項目發(fā)售公告，（二）判斷折價和買入時機不再是市凈率，而是市值與資產(chǎn)估值的比較存續(xù)期間，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有三個價值，分別為基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)估值和二級市場市值。不同于香港REITs的凈值以公允價值計價，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金凈值是采用成本法進行計量，以購買日的資產(chǎn)價值作為原始賬面價值，每年對其計提折舊、攤銷及減值，因此，理論上基金凈

30、值將逐年減少?；A(chǔ)資產(chǎn)估值是基于第三方評估公司出具的基礎(chǔ)設(shè)施項目評估報告，采用收益法進行估價，每年評估一次，在基金年報中披露。二級市場市值即基于二級市場投資者實際交易的價格。謝添元首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基金凈值均采用成本法進行計量，可能出于兩方面考慮，一方面，封閉式基金具有折價風(fēng)險，判斷折溢價一般通過市價與基金凈值的比值，基金凈值采用成本法，一定程度降低了折價風(fēng)險。另一方面，是出于基金清算的考慮，如果基金凈值采用公允價值進行計量，而最終基金清算價值低于基金凈值，容易被投資者詬病；對于采用成本法的基金凈值，基金清算價值高于基金凈值的可能性較高。三個價值之間的關(guān)系：基金凈值不受基礎(chǔ)資產(chǎn)估值的影響

31、，且對二級市場價格的參考價值較弱?；A(chǔ)資產(chǎn)估值反映了基礎(chǔ)資產(chǎn)的公允價值變動，一定程度上影響二級市場交易價格。因此，判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs折價水平和買入時機，不再采用市凈率，而是市值與資產(chǎn)估值的比較。（三）上市初期流通盤較小，價格波動可能放大首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs，戰(zhàn)略配售比例較高，大多在60%-75%左右。由于原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方持有的20%需鎖定5年，其他戰(zhàn)略投資者需鎖定1年，因此，上市初期可自由流通的規(guī)模相對有限。而流動性最強的公眾投資者的配售比例相對較低，最高的是華安張江光大（13.4%），最低的是浙商杭徽（僅3.86%）。進一步觀察網(wǎng)下發(fā)售的投資者結(jié)構(gòu)，占比最高的是機構(gòu)自營投資賬戶，除了

32、中金普洛斯，其余REITs的機構(gòu)自營投資賬戶占比均超過50%。機構(gòu)自營投資賬戶主要是券商自營，一方面由于其投資較為靈活，另一方面是做市商建倉的需求。其次是保險資金投資賬戶，這部分可能主要出于長期配置的需求?；?、銀行理財和私募基金也占一定比重，其中私募基金數(shù)量較多且單筆認購金額不高，可能主要出于一二級套利的目的。上市初期由于流通盤較小，價格波動可能有所放大。長期來看，REITs收益相對穩(wěn)定且高分紅，不同于上市公司成長性的邏輯，炒作空間有限。而且，相比不動產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強，其價格彈性可能較小。上市之后，經(jīng)過一段時間的漲跌和換手，具有長期配置需求的投資者的比重可能上升，此后REITs換手率將下降至較低水平。表8：9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs價格及配售比例簡稱份額（億份