長安國際廣場融資商業(yè)計劃書

1、長安國際廣場融資商業(yè)計劃書PAGE PAGE 27目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc91053889 第一篇 長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)背景 PAGEREF _Toc91053889 h 3 HYPERLINK l _Toc91053890 1.1、適應(yīng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開發(fā)積累資金。 PAGEREF _Toc91053890 h 4 HYPERLINK l _Toc91053891 1.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 PAGEREF _Toc91053891 h 4 HYPERLINK l _Toc91053892 1.3、適應(yīng)我國入世后外資進(jìn)入西

2、部地區(qū)的需要 PAGEREF _Toc91053892 h 5 HYPERLINK l _Toc91053893 第二篇 西安市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc91053893 h 5 HYPERLINK l _Toc91053894 2.1西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 PAGEREF _Toc91053894 h 5 HYPERLINK l _Toc91053895 2.1.1、西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc91053895 h 5 HYPERLINK l _Toc91053896 2.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況 PAGEREF _Toc91053896 h 6 HYPERL

3、INK l _Toc91053897 2.2、西安房地產(chǎn)概況 PAGEREF _Toc91053897 h 6 HYPERLINK l _Toc91053898 2.2.1、西安地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn) PAGEREF _Toc91053898 h 7 HYPERLINK l _Toc91053899 2.2.2、土地市場交易中的各類用途 PAGEREF _Toc91053899 h 7 HYPERLINK l _Toc91053900 2.3、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc91053900 h 7 HYPERLINK l _Toc91053901 2.4、項(xiàng)目比較分析 PAGEREF _Toc9

4、1053901 h 8 HYPERLINK l _Toc91053902 2.4.1、周邊項(xiàng)目競爭趨勢資料 PAGEREF _Toc91053902 h 8 HYPERLINK l _Toc91053903 2.4.2、西安市高檔寫字樓競爭分析 PAGEREF _Toc91053903 h 9 HYPERLINK l _Toc91053904 2.4.3、西安市辦公空間資料分析 PAGEREF _Toc91053904 h 10 HYPERLINK l _Toc91053905 2.4.4、項(xiàng)目高檔住宅比較分析 PAGEREF _Toc91053905 h 10 HYPERLINK l _To

5、c91053906 2.4.5、項(xiàng)目地價分析 PAGEREF _Toc91053906 h 11 HYPERLINK l _Toc91053907 第三篇 長安國際廣場項(xiàng)目規(guī)劃與進(jìn)展 PAGEREF _Toc91053907 h 12 HYPERLINK l _Toc91053908 3.1長安國際廣場規(guī)劃理念 PAGEREF _Toc91053908 h 12 HYPERLINK l _Toc91053909 3.2長安國際廣場建筑工程指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc91053909 h 13 HYPERLINK l _Toc91053910 3.3長安國際廣場建筑總指標(biāo) PAGEREF

6、_Toc91053910 h 13 HYPERLINK l _Toc91053911 3.4長安國際廣場建筑設(shè)計 PAGEREF _Toc91053911 h 14 HYPERLINK l _Toc91053912 3.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級酒店 PAGEREF _Toc91053912 h 14 HYPERLINK l _Toc91053913 3.4.2、85米高酒店式公寓 PAGEREF _Toc91053913 h 14 HYPERLINK l _Toc91053914 3.4.3、四棟十層40米高寫字樓 PAGEREF _Toc91053914 h 14 HYPERLINK

7、 l _Toc91053915 3.4.4、開發(fā)步驟 PAGEREF _Toc91053915 h 15 HYPERLINK l _Toc91053916 3.4.5、目前工程進(jìn)度 PAGEREF _Toc91053916 h 15 HYPERLINK l _Toc91053917 3.5長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案的設(shè)想與分析 PAGEREF _Toc91053917 h 15 HYPERLINK l _Toc91053918 第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc91053918 h 15 HYPERLINK l _Toc91053919 4.1、選擇并采用具有

8、現(xiàn)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計方案。 PAGEREF _Toc91053919 h 15 HYPERLINK l _Toc91053920 4.2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見下表） PAGEREF _Toc91053920 h 16 HYPERLINK l _Toc91053921 第五篇 長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)主體介紹 PAGEREF _Toc91053921 h 16 HYPERLINK l _Toc91053922 5.1、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)簡介 PAGEREF _Toc91053922 h 16 HYPERLINK l _Toc91053923 5.2、陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司簡介

9、 PAGEREF _Toc91053923 h 17 HYPERLINK l _Toc91053924 5.3、長安國際廣場項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略團(tuán)隊及分工 PAGEREF _Toc91053924 h 18 HYPERLINK l _Toc91053925 5.4、長安國際廣場品牌塑造聯(lián)盟 PAGEREF _Toc91053925 h 19 HYPERLINK l _Toc91053926 第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措說明 PAGEREF _Toc91053926 h 20 HYPERLINK l _Toc91053927 6.1、項(xiàng)目投資成本估算 PAGEREF _Toc91053927 h 20

10、 HYPERLINK l _Toc91053928 6.2、投資人與資金籌措 PAGEREF _Toc91053928 h 20 HYPERLINK l _Toc91053929 6.3、貸款擔(dān)保人 PAGEREF _Toc91053929 h 20 HYPERLINK l _Toc91053930 第七篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析 PAGEREF _Toc91053930 h 20 HYPERLINK l _Toc91053931 7.1、盈利能力分析 PAGEREF _Toc91053931 h 20 HYPERLINK l _Toc91053932 7.2、資金來源與運(yùn)用表的款項(xiàng)分析 PA

11、GEREF _Toc91053932 h 24 HYPERLINK l _Toc91053933 7.3、資產(chǎn)負(fù)債分析 PAGEREF _Toc91053933 h 24 HYPERLINK l _Toc91053934 第八篇 項(xiàng)目招商計劃 PAGEREF _Toc91053934 h 26 HYPERLINK l _Toc91053935 8.1、目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc91053935 h 26 HYPERLINK l _Toc91053936 8.2、投資者保值增值的保障和預(yù)期 PAGEREF _Toc91053936 h 26 HYPERLINK l _Toc91053

12、937 8.3、項(xiàng)目品牌推廣與招商實(shí)施進(jìn)度計劃 PAGEREF _Toc91053937 h 26 HYPERLINK l _Toc91053938 8.4、投資建議 PAGEREF _Toc91053938 h 26 HYPERLINK l _Toc91053939 8.5、長安國際廣場相關(guān)物業(yè)投資建議 PAGEREF _Toc91053939 h 26 HYPERLINK l _Toc91053940 8.6、投資機(jī)構(gòu)投資建議 PAGEREF _Toc91053940 h 26 HYPERLINK l _Toc91053941 8.7、投資風(fēng)險保障 PAGEREF _Toc91053941

13、 h 26第一篇 長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)背景西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平及規(guī)模還處于國內(nèi)的中流水平，與北京、上海及沿海發(fā)達(dá)城市相比還存在不少的差距，但其市場發(fā)展的潛力卻很大。目前西安市缺乏代表西安這個國際化都市的建筑群體，而長安國際廣場的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這方面缺憾，他將代表西安的現(xiàn)代形象，反映西安五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。西部大開發(fā)，國際知名大公司的辦事機(jī)構(gòu)及外資金融行業(yè)均需要大量高檔次具有影響力的寫字樓群（猶如北京的新東方廣場一樣），而長安國際廣場項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng)了形勢的需要。該項(xiàng)目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是西安規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無以倫比的寫字樓群，

14、也必將成為西安城市建設(shè)中一個里程碑的建筑、成為西安現(xiàn)代化城市的標(biāo)志。西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)及其決策者審時度勢，以敏銳的目光和超前的意識充分認(rèn)識到一個地區(qū)的振興，必須以金融事業(yè)的發(fā)展為前提，本著回報社會的良好愿望，依托集團(tuán)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)良資信，把建設(shè)長安國際廣場作為公司拓展多元化投資領(lǐng)域，再造新優(yōu)勢的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，更作為支持我市、我省乃至整個西部地區(qū)金融事業(yè)發(fā)展的平臺，為促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。隨著中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略的制度和實(shí)施，隨著中國加入WTO后各種承諾義務(wù)的逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目開發(fā)的遠(yuǎn)見和必要性更加得到表現(xiàn)，社會意義更加明顯。它主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.1、適應(yīng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開

15、發(fā)積累資金。長期以來，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后東部地區(qū)，其原因雖然是多方面的，但金融后仰情況嚴(yán)重促成的資金的短缺也是一個重要方面。據(jù)統(tǒng)計資料表明，中西部地區(qū)的GDP占全國18.4%（1996年），國家銀行現(xiàn)金收入只占全國13.4%，進(jìn)出口和實(shí)際利用外資額分別僅占3.9%，3.6%，這種現(xiàn)象反映出中西部地區(qū)引進(jìn)外部資金、吸引地區(qū)資金能力較差，資金利用效率較低。甚至在資金緊張的情況下，還出現(xiàn)了資金外流。如90年代初西北地區(qū)的銀行資金，就有20%左右通過各種方式流到了東部地區(qū)。即使在中央開發(fā)西部的戰(zhàn)略確定之后，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)。它制約了西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，急待解決。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因之一，在于地區(qū)金融中心

16、沒有形成，金融機(jī)構(gòu)布局不合理、結(jié)構(gòu)不完善、金融工具手段創(chuàng)新不足。為了解決這一問題，專家學(xué)者建議以西安為支點(diǎn)，建立“五點(diǎn)四線”模式的西北金融合作區(qū)。中央為適應(yīng)西部開發(fā)、促進(jìn)金融發(fā)展的需要，進(jìn)行國家金融的改組，已將國家央行的西北區(qū)域支行建在西安，并將出臺進(jìn)一步的措施。長安國際廣場作為金融布局的基礎(chǔ)設(shè)施，必將為這一戰(zhàn)略的實(shí)施提供支撐作用。1.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個城市要成為區(qū)域性金融中心，必須把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。應(yīng)建設(shè)一個品牌響亮、規(guī)模宏大、功能齊全、輻射海內(nèi)外的金融中心區(qū)。例如，美國有華爾街、東京有銀座，這些城市都是通過建設(shè)一個有巨大影響的金融中心區(qū)，而成為國際性或

17、區(qū)域性金融中心城市的，這種集聚效應(yīng)，是金融業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。按照這一規(guī)律，我國許多城市為形成、或強(qiáng)化金融中心城市的地位，正在緊鑼密鼓動地加強(qiáng)城市金融中心的建設(shè)。例如，北京作為北方金融中心，斥資150億元的金融街中心區(qū)；上海陸家咀集聚了中外金融機(jī)構(gòu)200余家；天津、石家莊等城市的金融中心正在進(jìn)行。西安要確保西部地區(qū)的金融中心地位，必須有作為基礎(chǔ)設(shè)施硬件的金融中心作為支撐。長安國際廣場建在西安金融氣息最旺的黃金地段，并以規(guī)模宏大、技術(shù)高新為特色，適應(yīng)了這一需要，必將成為金融產(chǎn)業(yè)集聚的熱點(diǎn)。1.3、適應(yīng)我國入世后外資進(jìn)入西部地區(qū)的需要隨著改革開放的不斷深入，尤其是正式加入WTO以后，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈

18、來愈納入全球經(jīng)濟(jì)化的范疇。在落實(shí)中央開發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改善，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強(qiáng)的趨勢。隨著我國入世承諾兌現(xiàn)時間表的確定，國外金融資本、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入西部已排上了日程。專家論斷，今后三至五年將是外資、外國金融機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入西部的高峰時期，這與長安國際廣場的建設(shè)期相吻合?？陀^上印證了項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和預(yù)見性。第二篇 西安市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2.1西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2.1.1、西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財政政策，擴(kuò)

19、大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。西安市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位,西安房地產(chǎn)市場

20、將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。2.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況就去年對中國增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國增長的直接貢獻(xiàn)率為個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為到個百分點(diǎn)，兩者相加共計到個百分點(diǎn)。這表明，中國增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長期以來，中國經(jīng)濟(jì)增長一直依賴于固定投資的快速增長，而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動了固定投資增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對增長的貢獻(xiàn)率。中國房地產(chǎn)業(yè)之所以會出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融依賴

21、度的不斷增強(qiáng)，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。2.2、西安房地產(chǎn)概況近年西安市地產(chǎn)市場最顯著的特點(diǎn)是土地市場交易量激劇增長，主要原因，一是自2001年以來，國家出臺了一系列政策措施，如國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）以及國土資源部第11號令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)了對土地市場的規(guī)范管理，促使土地公開交易量上升。特別是2002年以來陜西省、西安市關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺，如西安市國有土地儲備暫行規(guī)定、西安市人民政府關(guān)于實(shí)施國有土地儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知以及西安市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)

22、問題的通知，使大批過去用地手續(xù)尚未完善的開發(fā)用地紛紛在新政策施行前補(bǔ)辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。二是國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，西安市近年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改造力度加大，國有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。2.2.1、西安地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn)從土地市場區(qū)域分布看，西安市南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好的首選區(qū)域，城南區(qū)自南二環(huán)開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價上漲很快，加之西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改

23、造開發(fā)區(qū)。由于近幾年來國家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。東郊地區(qū)受2000年動物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣的影響，逐漸成為開發(fā)商投資的熱點(diǎn)。北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場較為活躍，交易量較大。2.2.2、土地市場交易中的各類用途從土地市場交易中的各類用途看，住宅用地仍是土地市場交易的重點(diǎn)，占一級市場全部交易量的39；其次是商業(yè)用地，占到23；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到14、11和14。從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施

24、的開發(fā)建設(shè)，北郊成為西安市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開發(fā)為主。商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受西安市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。2.3、項(xiàng)目概況長安國際廣場是由西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)陜西長安投資開發(fā)有限責(zé)任公司興建的一座規(guī)模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。長安國際廣場占地31913平方米，總建筑面積26.65萬平方米，建筑容積率達(dá)到6.9，地上建筑分別為11層、23層、28層， 建筑高度達(dá)到100米，總投資20億人民幣以上，是一座集金融、商貿(mào)、高級公寓

25、、智能化辦公、五星級酒店等為一體的多功能綜合建筑群。該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部的西側(cè)，與西安大南門及禮賓廣場共同構(gòu)成了西安市的整體城市形象，是西安舉行迎接國內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是西安舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動場所，是對外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國慶典，2001年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國總統(tǒng)克林頓來訪禮賓儀式等均在此舉行。因而，長安國際廣場的投資興建受到了來自省、市等各級領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和大力支持，為此，我公司下定決心、花大力氣，從設(shè)計機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)工作做起，一定要將長安國際廣場建設(shè)成為陜西省西安市，乃至中國西北的標(biāo)志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計、環(huán)境營造、裝修工

26、藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項(xiàng)軟性服務(wù)方面都成為國家級優(yōu)秀工程的典范。長安國際廣場東臨長安路主干道，西依長安城堡大酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓1公里內(nèi)有大小銀行、金融機(jī)構(gòu)50多家。因此長安國際廣場所處的位置，是古城西安實(shí)際上的金融中心，其地價已經(jīng)達(dá)到了國外城市規(guī)劃理論所提到的100%黃金地價。長安國際廣場將經(jīng)過三年的開發(fā)建設(shè)，在古城西安的南大門迎賓廣場旁聳立起一群宏偉的高檔建筑。長安國際廣場建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟(jì)及文化氛圍濃厚的名副其實(shí)的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動的理想場所，也將是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。由于大廈金融業(yè)雄厚，必然成為西安地區(qū)的金融中心，是

27、西部開發(fā)的良好基礎(chǔ)工程，因而必將促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。2.4、項(xiàng)目比較分析2.4.1、周邊項(xiàng)目競爭趨勢資料項(xiàng)目名稱價格情況價 格付款方式物業(yè)管理車位租金備注時代廣場(北大街)起價6600 /；最高價7200 /按揭13.9元/月/300元/月租12萬買斷80120元/月/已銷售96%中天國際（北大街）均價6400/；最高價6580/6樓6400元/5樓6310元/4樓6280元/按揭9.87元/月/空調(diào)費(fèi)冬8.6元，夏8.26元150元/月租12萬買斷6070元/月/已銷售93%世嘉商務(wù)（南門外）起價4880 /；最高價5280 /曾差100/按揭3.16元/月/地上100元/租金地下290

28、元/租金45元/月/已銷售95.5%天幕闊景（高新）起價10000均價 12000按揭六成十年未定15萬買斷500元/租已登記99%志誠大廈（桃園湖）按揭10元/月街面停車70元已售完華融大廈（體育場）起價4300最高價 6500按揭六成十年12.5元/月未定只售不租已銷售93.6%旅游大廈（長安路）5700/4層5800/5層按揭未定未定6570元/月/已銷售95%世紀(jì)星大廈（南二環(huán)）起價4900/；最高價7000左右首付20%，30年按揭未定350450左右5580元/月/已銷售96.5%藍(lán)溪大廈（南二環(huán)）4500按揭4.1元/月90元/租金5075元/月/已銷售92.5%2.4.2、西安

29、市高檔寫字樓競爭分析西安市寫字樓就目前的開發(fā)現(xiàn)狀來說，在項(xiàng)目的數(shù)量和開發(fā)面積上已經(jīng)初具規(guī)模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物業(yè)管理上領(lǐng)先的高檔寫字樓項(xiàng)目，隨著世貿(mào)的加入以及西部大開發(fā)的實(shí)施，國內(nèi)外很多知名企業(yè)甚至世界500強(qiáng)企業(yè)會在西安落戶，他們對辦公場所的選擇將會更加“苛刻”，所以怎樣打造出集高智能化與高科技為一體的高檔寫字樓將是西安寫字樓市場急待解決的問題。由周邊項(xiàng)目競爭分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在西安市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如長安國際廣場的更是絕無僅有，與同類型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處西安大南門，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級省市領(lǐng)導(dǎo)的高

30、度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計手法，博采古城西安數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精神及氣節(jié)的建筑語言符號，使其成為陜西省西安市21世紀(jì)的CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的發(fā)展勢態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。商場類物業(yè)由于其價格昂貴，開發(fā)數(shù)量也有限，所以交易一直不是很活躍，目前主要以租賃形式為主。西安住宅市場交易持續(xù)增長，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場有效需求的推動下，西安房地產(chǎn)市場開發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。同時，在政策指導(dǎo)和刺激下，市民對住宅的潛在消費(fèi)需求繼續(xù)得以釋放。2.4.3、西安市辦公空間資料分析本項(xiàng)目地處西安市真正的CBD中心，因而其商業(yè)價值是無可比擬的，更因?yàn)槠涞乩砦恢?/p>

31、的優(yōu)越，天然展示了一種大家的氣魄，標(biāo)榜了一種上流階層的頂級生活品質(zhì)，因此，可以從以下幾個方面發(fā)現(xiàn)它的價值：首先是CBD的居住滿足感與投資回報的比例，這是決定CBD面貌的根本因素之一。一個在CBD購房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報的誘惑；另外一個與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。居住在CBD的相對便利性和滿足感很大程度上取決于通往CBD的交通成本和目標(biāo)項(xiàng)目周邊的配套發(fā)達(dá)程度，而南門在這一點(diǎn)上有著良好的基礎(chǔ)，更不用說其建筑群內(nèi)部便利的環(huán)繞交通體系，將回味業(yè)主帶來更為方便、快捷、高品質(zhì)的生活之感。2.4.4、項(xiàng)目高檔住宅比較分析樓盤名稱起價均價最高價地理位置天幕闊景835088

32、809260高新十字御 城430050606250小南門楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，西安房地產(chǎn)市場住宅類的高端產(chǎn)品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現(xiàn)相映層次的樓盤的價值；第二，與本項(xiàng)目臨近御城依據(jù)環(huán)城公園的綠色景觀抬高房價為5060元/，而本項(xiàng)目俯視大南門的氣魄更能提升樓盤價值，僅此一點(diǎn)，長安國際廣場的高檔住宅的價值不僅僅是5060元/。所以，長安國際廣場的高檔住宅的推出，不僅是價值的體現(xiàn)，更是身份和地位象征。2.4.5、項(xiàng)目地價分析隨著經(jīng)營城市的理念不斷落實(shí)，西安市土地市場也日益成熟、正規(guī)。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園

33、到2002年9月28日拍賣的南二環(huán)群賢莊附近用地(總用地81.218畝，規(guī)劃總建筑面積106232M2)，最終拍出23800萬元的價格被陜西均利集團(tuán)購得，折合樓面地價2240元/m2。與之對比，長安國際廣場所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟(jì)位置，樓面地價僅1331元/m2，其價值潛力毋庸置疑。第三篇 長安國際廣場項(xiàng)目規(guī)劃與進(jìn)展3.1長安國際廣場規(guī)劃理念由于本項(xiàng)目特殊的地理位置及其特殊的社會經(jīng)濟(jì)意義，要求本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計理念具有一定的時代意義及代表意義，達(dá)到與時俱進(jìn)的社會現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計構(gòu)思：“傳承千年人文思想，融匯現(xiàn)代建筑理念，十三朝古都的標(biāo)志西安的、中國的、世界的”正因?yàn)?/p>

34、其特殊的歷史價值及社會價值，本著對歷史負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們針對本項(xiàng)目的設(shè)計，作了大量的論證考察工作，先后聘請了包括美國KPF建筑設(shè)計事務(wù)所、美國著名建筑師蓋斯勒、法國著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設(shè)計事務(wù)所、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計事務(wù)所以及中國著名建筑設(shè)計專家張錦秋大師等在內(nèi)十余家事務(wù)所參與方案修改，經(jīng)過國內(nèi)四家專業(yè)的大型設(shè)計院設(shè)計方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局的相關(guān)部門邀請國內(nèi)著名的建筑、規(guī)劃專家作了20余次方案評審，對十八套設(shè)計方案作認(rèn)真切實(shí)的研討，最終確定了由北京市建筑設(shè)計研究院設(shè)計的方案作為施工的依據(jù)。北京市建筑設(shè)計研究院的方案設(shè)計充分考慮了作為西安標(biāo)志性建筑的項(xiàng)目特色，因而在本

35、項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計中切實(shí)可行的注意到：適應(yīng)性：為建筑使用用途可能發(fā)生的改變而作出的智力上的考慮；低能耗：半數(shù)的能源由建筑物消耗，而對建筑設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期的投資，建筑師所面臨的挑戰(zhàn)是發(fā)展利用可持續(xù)性的建筑從而減少能源消耗和環(huán)境污染；低造價高質(zhì)量：滿足當(dāng)前的需要而又不妨礙后代的需要的發(fā)展方式；仿生墻：能夠?qū)ν饨鐪囟?、光照條件和用戶需要作出反映的建筑物外墻；程序化建筑：能夠容易地改變其功能以適應(yīng)新需要的建筑；服務(wù)空間/主體空間：作用區(qū)與服務(wù)區(qū)的清晰分隔，例如租售的辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機(jī)和其它機(jī)械系統(tǒng)）的清晰分隔；大眾空間：滿足人的基本需要的公共空間；建筑精神：對待鄰里和環(huán)境的

36、積極態(tài)度；靈活性：可變化性能夠適應(yīng)不同的需要。但是，長安國際廣場與西安明城墻隔路相望，因而必須考慮到本建筑群與周邊建筑及環(huán)境的相互關(guān)聯(lián)及意義，所以我們同時考慮到中國古典傳統(tǒng)的建筑語言符號的應(yīng)用，融合現(xiàn)代建筑的表達(dá)手法達(dá)到完美的結(jié)合。站在時代的角度看，城市往往可以比喻為一個精通發(fā)展策略的企業(yè)組織。一個城市，為了確保自己的“標(biāo)牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點(diǎn)的現(xiàn)代氣質(zhì)，象征時代，能在人們心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。這也是我們設(shè)計長安國際廣場的基本出發(fā)點(diǎn)。3.2長安國際廣場建筑工程指導(dǎo)思想從建筑工程的角度講，項(xiàng)目在建設(shè)上力求新穎、先進(jìn)，并著重在智能化和環(huán)境建設(shè)方面體現(xiàn)時代精神。長安國際廣

37、場運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，將結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住、用戶需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運(yùn)行管理）四個基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提供一個既投資合理，又擁有高效率的優(yōu)雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。項(xiàng)目通過設(shè)計和建設(shè)，將OAS辦公自動化系統(tǒng)、BAS樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)以及SCS結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)緊密集成，全面體現(xiàn)在長安國際廣場的各個空間層次，充分滿足金融、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)對提高工作效率，激發(fā)創(chuàng)造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環(huán)境的要求，將完美展現(xiàn)建設(shè)智能化這一科技時代的象征。環(huán)境是智能建筑的支持平臺。該項(xiàng)目設(shè)計把長安國際廣場建筑的綠色環(huán)保體系看作城市總體綠化環(huán)境

38、的組成部分，給予了充分的重視，并力求形成自己獨(dú)有的特色。3.3長安國際廣場建筑總指標(biāo)總用地面積總建筑面積總建筑密度道路停車場面積綠化面積319132587435476909573容積率綠化率地上建筑面積地下建筑面積停車數(shù)6.0429.41927656597810003.4長安國際廣場建筑設(shè)計3.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級酒店1#樓是下部連體的酒店式管理的商住樓，總建筑面積9萬平方米。下部包括國際名品店和國際連鎖俱樂部，十四層以下可作為現(xiàn)代化智能辦公3A級寫字樓，十五層以上為設(shè)立私人衛(wèi)生間的商住房，可以為高級管理人員提供便利的生活工作條件。1-2#樓頂層還可以根據(jù)需要改為躍層套型。地下室除

39、統(tǒng)一車庫機(jī)房外另留有內(nèi)部餐廳、廚房及物業(yè)管理用房。3.4.2、85米高酒店式公寓3樓是矩形板樓結(jié)構(gòu)，建筑面積約4.4萬平方米。定位為公寓式酒店。3#樓平面矩形，體型為板樓，每層面積15002000平方米。地下三層為機(jī)房車庫；地下一層為內(nèi)部用房，首至二層空間形成入口二層大堂，三至二十三層為標(biāo)準(zhǔn)層，設(shè)兩組垂直交通信道，電梯共8部，分高區(qū)3部、低區(qū)3部，還設(shè)兩部消防電梯。核心筒內(nèi)還有公用廁所、服務(wù)間和機(jī)房等。3.4.3、四棟十層40米高寫字樓4#-1、4#-2、4#-3、4#-4為銀行辦公樓，每層近1200平方米，每幢面積約1.2萬平方米，高度在40米以下。地下一層和地上一層為大型城市商業(yè)購物中心。

40、十層四棟銀行辦公樓（4#-1、4#-2、4#-3、4#-4）的建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模、功能、面積、高度相同，體量、外形又對稱式的方墩辦公建筑。作為銀行的辦公樓，各樓使用和出口完全獨(dú)立。為了建筑群體形象完整，各樓與大商場毗連（使用可分開）。各建筑從地下到地上十層使用又能完全獨(dú)立分開，地下二層作為統(tǒng)一的機(jī)電用房；地下一層為各獨(dú)立的內(nèi)部辦公、金庫等；每棟設(shè)三部電梯，其中一部兼消防電梯。核心筒內(nèi)還有衛(wèi)生間、開水間、機(jī)房及輔助用房。3.4.4、開發(fā)步驟項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期為2#、3，二期為1樓。3.4.5、目前工程進(jìn)度項(xiàng)目2002年12動工，目前正進(jìn)行一期土方工程，預(yù)計2003年8月正負(fù)零，2003年12月底

41、封頂。3.5長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案的設(shè)想與分析充分考慮到“長安國際廣場”項(xiàng)目的市場推廣計劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險能力，擬將整個項(xiàng)目建設(shè)分為兩期開發(fā)運(yùn)作。第一期首先開工建設(shè)西邊的高檔公寓樓及北面的綜合寫字樓。主要是面向市場開發(fā)營銷，使其成為各家金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)及眾多公司的主要辦公場所，配套設(shè)施相對完善，匯集“人氣、財氣、商機(jī)”于一體。占總建筑面積的55%，將實(shí)現(xiàn)銷售收入180000萬元，利用銀行按揭回籠資金解決項(xiàng)目融資壓力，且回籠的資金用于商務(wù)樓及五星級酒店的建設(shè)。為二期工程建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。第二期開發(fā)項(xiàng)目為隨后的物業(yè)管理可形成高檔次的管理體系，此時，可有較大利潤空間和經(jīng)濟(jì)效益待為收獲。第四

42、篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1、選擇并采用具有現(xiàn)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計方案。長安國際廣場的方案設(shè)計在省市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與指導(dǎo)下，采取了面對全國各大知名設(shè)計院實(shí)施公開招標(biāo)，方案入圍者再經(jīng)組織知名的專家進(jìn)行論篩選。篩選上的方案經(jīng)專家論評定位后，再邀請業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行論證修改，報經(jīng)省市主管領(lǐng)導(dǎo)評審并符合西安市城市整體規(guī)劃的要求，使該項(xiàng)目的總體布局設(shè)計和整體建筑外形設(shè)計既體現(xiàn)西安古城風(fēng)貌的特點(diǎn)，又能達(dá)到國際先進(jìn)的水準(zhǔn)。使其與古城遙相呼應(yīng)又相互襯托，又特別能體現(xiàn)金融高大、宏偉、壯觀的氣勢。根據(jù)西安古城風(fēng)貌的特點(diǎn)對該設(shè)計方案的特殊要求與指標(biāo)控制，最后選定北京市建筑設(shè)計研究院的招標(biāo)設(shè)計方案。4.2

43、、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見下表）序號項(xiàng) 目建筑面積（平方米）比 例1總用地面積31913100%2建筑密度1465046%3廣場、道路、停車場769024%4綠化覆蓋率957330%5高架綠化廣場35206總建筑面積2665206-1產(chǎn)權(quán)式酒店420006-2住宅780006-3辦公980006-4商業(yè)320006-5停車場100006-6其它65007建筑容積率（地上）6.98建筑高度40米；85米；100米9機(jī)動車停放數(shù)量（銷售部分）汽車計算停放量1000輛實(shí)際設(shè)計停放量（地上）48輛（臨）（地下）960輛10機(jī)動車停放數(shù)量（預(yù)留部分）汽車計算停放量150輛實(shí)際設(shè)計停放量（地上）50輛（地下）

44、100輛第五篇 長安國際廣場項(xiàng)目開發(fā)主體介紹5.1、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)簡介2003年10月20日，經(jīng)西安市體改委、西安市工商局批準(zhǔn)，西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)組建成立。西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)注冊資本總和為80，090萬元。核心企業(yè)為西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司，注冊資本21，800萬元?？毓晒荆ňo密層）為陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司和西房物業(yè)管理有限公司，參股公司為陜西嘉欣裝飾工程有限公司、陜西裕華金屬機(jī)電有限公司、陜西銀基中小企業(yè)擔(dān)保有限公司、西安華未杰電子新技術(shù)公司、陜西世紀(jì)聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司和陜西寶秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工270人，其中研究生15人，本科生 133

45、人，大專生110人。各類專業(yè)技術(shù)人員154人，占總?cè)藬?shù)的57%，其中高級工程師18人，工程師50人，助理工程師35人，會計師15人，助理會計師20人，經(jīng)濟(jì)師14人，政工師2人。這支結(jié)構(gòu)合理、充滿朝氣的隊伍將推動集團(tuán)公司事業(yè)不斷向前發(fā)展。作為西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)的前身，西安房地產(chǎn)開發(fā)總公司曾開發(fā)建設(shè)的代表項(xiàng)目有南門廣場（1996年始建），明德門小區(qū)（1995年始建），鐘鼓樓廣場（1995年始建），世家星苑（1996年始建）等項(xiàng)目，集團(tuán)自成立以來，本著跨越式超常規(guī)發(fā)展的經(jīng)營理念，在不到2年的時間里，迅速推出了兩個重量級大盤：占地827畝、總建75萬平方米的西安首個星級精品住宅社區(qū)項(xiàng)目“世家星城”

46、和總建26萬平方米、集金融寫字樓、五星級酒店、國際化商住公寓、高檔購物中心為一體的高端商業(yè)綜合項(xiàng)目“長安國際廣場”，創(chuàng)造了讓業(yè)界驚嘆的超凡業(yè)績！“世家星城”項(xiàng)目一經(jīng)推出，即贏得好評如潮，廣大市民爭相訂購，在業(yè)界引起轟動！該項(xiàng)目先后榮獲“大眾精品住宅項(xiàng)目”、“西安市民喜愛的小康住宅”、“2003年度最有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的樓盤”以及“人氣指數(shù)最旺的西安地標(biāo)建筑”等榮譽(yù)；而“長安國際廣場”項(xiàng)目，也在西安日報社舉辦的“2003年西安十大地標(biāo)建筑”評選活動中，被評為“新西安十大地標(biāo)建筑”之首?！耙粯I(yè)為主，多業(yè)并舉”是西房企業(yè)集團(tuán)立足做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，并以主業(yè)帶動物業(yè)管理、建筑材料供應(yīng)、廣告裝飾工程、餐飲

47、娛樂等多種產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的戰(zhàn)略經(jīng)營方針。西房企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)將發(fā)展的目標(biāo)鎖定在打造國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一流品牌，而躋身西安地產(chǎn)業(yè)第一方陣是其首要目標(biāo)。西房企業(yè)集團(tuán)必將為西安房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，為西部經(jīng)濟(jì)的騰飛做出更大的貢獻(xiàn)。5.2、陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司簡介陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2003年11月1日成立， HYPERLINK 注冊資本21290萬元，是直屬于西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)的全資子公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的城市綜合開發(fā)企業(yè)。公司以西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)為后盾，憑借其雄厚的資金、人才和技術(shù)優(yōu)勢，積極拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司以工程建設(shè)總承包、土地開發(fā)

48、與商品房屋建設(shè)為主，公司成立以來，注重以市場為導(dǎo)向，在強(qiáng)化企業(yè)的科學(xué)化和規(guī)范化管理的基礎(chǔ)上建立了良好的運(yùn)營機(jī)制，并逐步推行企業(yè)品牌戰(zhàn)略，近期推出的國際化、智能化現(xiàn)代建筑群長安國際廣場，該項(xiàng)目以其獨(dú)特的地理位置及超強(qiáng)的功能組合榮登“西安十大地標(biāo)建筑”之首，其別具一格的設(shè)計、合理的布局、高質(zhì)量的內(nèi)外裝飾，是長安建設(shè)追求卓越，力臻完美的體現(xiàn)。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來，注重公司各項(xiàng)行政管理制度的建立與完善，使公司日常管理更加規(guī)范化、程序化。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)大的技術(shù)力量，超前的市場意識，敏捷的科學(xué)決策，是長安建設(shè)在激烈競爭中得以穩(wěn)步發(fā)展的根本所在。公司將積極進(jìn)取，不斷發(fā)展，為市場提供

49、精品，為客戶創(chuàng)造價值。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司前身為陜西長安信息房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開發(fā)項(xiàng)目有位于西安東郊韓森路，北鄰動物園，西接?xùn)|二環(huán)，占地近30畝，建筑面積為5萬平米的高尚社區(qū)長信世紀(jì)花園及位于西安市豐登南路北口南100米，占地面積 15畝，建筑面積為2萬平米的現(xiàn)代化大型住宅小區(qū)長信豐登公寓等。5.3、長安國際廣場項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略團(tuán)隊及分工長安國際廣場項(xiàng)目建設(shè)決策層：姜世豪：西房集團(tuán)董事局主席劉文星：西房集團(tuán)總裁楊虎：西房集團(tuán)董事局副主席劉珀：西房集團(tuán)副總裁長安國際廣場項(xiàng)目建設(shè)管理團(tuán)隊：馬永平：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李燕：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)總監(jiān)王永

50、輝：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理任帆：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理5.4、長安國際廣場品牌塑造聯(lián)盟投資商：西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)開發(fā)商：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計：美國GENSLER 北京市建筑設(shè)計研究院 中國建筑西北研究院 創(chuàng)城國際（香港）建筑設(shè)計有限公司建筑工程：浙江中天建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理：美國仲聯(lián)量行景觀設(shè)計：澳洲CTV景觀設(shè)計顧問公司 深圳深港工程建設(shè)發(fā)展有限公司法律顧問：陜西明倉律師事物所電梯安裝：德國帝森克虜伯電梯公司空調(diào)安裝：中國長沙遠(yuǎn)大中央空調(diào)玻璃幕墻：中國中山盛興電器安裝：德國西門子電器消防系統(tǒng)：美國諾帝菲爾泊車系統(tǒng)：德國速賓第六篇 項(xiàng)目投

51、資估算和資金籌措說明6.1、項(xiàng)目投資成本估算 6.2、投資人與資金籌措6.3、貸款擔(dān)保人第七篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析對長安國際廣場實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法，建標(biāo)2000205號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計算了全部投資和資本金的現(xiàn)金流量，從而計算項(xiàng)目的財務(wù)評價指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。7.1、盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評價指標(biāo)的

52、計算過程詳見以下兩表（表1、表2）：1財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基礎(chǔ)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表1）及（表2）的計算可得：（全部投資及資本金）： 全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：31.1%；所得稅前：42.7%。 資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率為：43.3 %?；鶞?zhǔn)收益率Ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險程度以經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為5.49

53、%，故基準(zhǔn)收益表Ic取為10%。由表1及表2計算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）表1 單位：萬元序號年份項(xiàng)目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入12012.012012.0176176.01.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收經(jīng)營資金1.5凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出151812.366800.841180.043831.52.1固定資產(chǎn)投資0.02.2開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費(fèi)用)120143.166078.740457.813606.62.3經(jīng)營資金0.02.4經(jīng)營稅

54、金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得稅20658.261.561.520535.22.6土地增值稅0.00.00.00.03凈現(xiàn)金流量48387.7-54788.8-29168.0132344.54累計凈現(xiàn)金流量-54788.8-83956.848387.75所得稅前凈現(xiàn)金流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-54727.4-83833.869045.9所得稅后 所得稅前計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率 31.1% 42.65% 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25518.59萬元 41053.74萬元 投資回收期 2.

55、63年 2.55年 財務(wù)內(nèi)部收益率31.1% 動態(tài)計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25518.6（萬元） 靜態(tài)全部投資利潤率=（凈現(xiàn)金流量/建設(shè)投資）= =48387.7/126588.3*100 38.22%現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號年份項(xiàng)目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入200200.012012.012012.0176176.01.2租房收入0.01.3其他收入0.00.01.4回收固定資產(chǎn)余值0.01.5回收經(jīng)營資金0.01.6凈轉(zhuǎn)銷收入0.00.00.00.02現(xiàn)金流出158257.647142.823419.987694.92.1資本金46788.335255.611532.70.02.2預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資24000.01