廣州金沙灣廣場(chǎng)前期招商與后期運(yùn)營(yíng)策劃

1、.PAGE ：.；PAGE 10 HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于商業(yè)工程的文章 t _blank 金沙灣廣場(chǎng)前期招商與后期運(yùn)營(yíng) HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于謀劃的文章 t _blank 謀劃方案中國(guó)廣東廣州PAGE 36前 言經(jīng)與閣下就 HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于商業(yè)工程的文章 t _blank 金沙灣廣場(chǎng)工程的前期招商和后期運(yùn)營(yíng)管理的全程效力內(nèi)容進(jìn)展了初步接觸。就此，敝司對(duì)閣下能給予時(shí)機(jī)讓敝司發(fā)揚(yáng)深表謝意，并誠(chéng)實(shí)地預(yù)祝協(xié)作愉快。勝利地將工程推出市場(chǎng)，為閣下獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。就 HYPERLINK o 點(diǎn)擊搜索一切關(guān)于商業(yè)工程的文章 t _bla

2、nk 金沙灣廣場(chǎng)工程的定位分析、二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、招商戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)效益分析、協(xié)作方案等涉及到工程的前期招商和后期運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容的事宜，敝司成立專(zhuān)項(xiàng)小組，以專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為根底，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，以購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)實(shí)踐操作為依托，開(kāi)掘工程的優(yōu)點(diǎn)加以專(zhuān)業(yè)發(fā)揚(yáng)，配合閣下盡快完成工程的前期招商和著手預(yù)備后期運(yùn)營(yíng)管理。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc309656004 目 錄 PAGEREF _Toc309656004 h 3 HYPERLINK l _Toc309656005 第一部分 效力團(tuán)隊(duì)引見(jiàn)以及勝利案例 PAGEREF _T

3、oc309656005 h 5 HYPERLINK l _Toc309656006 一、專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) PAGEREF _Toc309656006 h 5 HYPERLINK l _Toc309656007 二、團(tuán)隊(duì)中心成員專(zhuān)項(xiàng)概要 PAGEREF _Toc309656007 h 5 HYPERLINK l _Toc309656008 三、效力勝利案例 PAGEREF _Toc309656008 h 6 HYPERLINK l _Toc309656009 第二部分 市場(chǎng)調(diào)研分析 PAGEREF _Toc309656009 h 8 HYPERLINK l _Toc309656010 一、廣州宏

4、觀經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc309656010 h 8 HYPERLINK l _Toc309656011 一整體經(jīng)濟(jì)安康開(kāi)展充溢活力 PAGEREF _Toc309656011 h 8 HYPERLINK l _Toc309656012 二固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升 PAGEREF _Toc309656012 h 9 HYPERLINK l _Toc309656013 三城建投入大手筆 PAGEREF _Toc309656013 h 9 HYPERLINK l _Toc309656014 四可支配收入增長(zhǎng)平穩(wěn) PAGEREF _Toc309656014 h 10 HYPE

5、RLINK l _Toc309656015 五社會(huì)零售消費(fèi)總額提速較快 PAGEREF _Toc309656015 h 10 HYPERLINK l _Toc309656016 六分析結(jié)論 PAGEREF _Toc309656016 h 10 HYPERLINK l _Toc309656017 二、金沙洲區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc309656017 h 11 HYPERLINK l _Toc309656018 一定位與整合目的 PAGEREF _Toc309656018 h 11 HYPERLINK l _Toc309656019 二 交通設(shè)備的協(xié)調(diào)對(duì)接 PAGEREF _Toc3

6、09656019 h 11 HYPERLINK l _Toc309656020 (三)功能規(guī)劃的整合優(yōu)化 PAGEREF _Toc309656020 h 12 HYPERLINK l _Toc309656021 四廣州金沙洲板塊區(qū)位及規(guī)劃 PAGEREF _Toc309656021 h 12 HYPERLINK l _Toc309656022 三、金沙洲板塊商業(yè)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc309656022 h 13 HYPERLINK l _Toc309656023 一金沙洲商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc309656023 h 13 HYPERLINK l _Toc309656

7、024 二綜合商業(yè)大樓現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc309656024 h 17 HYPERLINK l _Toc309656025 三超市現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc309656025 h 19 HYPERLINK l _Toc309656026 四其他行業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc309656026 h 21 HYPERLINK l _Toc309656027 四、金沙洲未來(lái)商業(yè)開(kāi)展情況 PAGEREF _Toc309656027 h 22 HYPERLINK l _Toc309656028 五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費(fèi)群體 PAGEREF _Toc309656028 h 23 HYP

8、ERLINK l _Toc309656029 一金沙洲房地產(chǎn)特征 PAGEREF _Toc309656029 h 23 HYPERLINK l _Toc309656030 二金沙洲主要消費(fèi)群體 PAGEREF _Toc309656030 h 24 HYPERLINK l _Toc309656031 三大型社區(qū)情況表 PAGEREF _Toc309656031 h 24 HYPERLINK l _Toc309656032 四金沙洲未來(lái)人口容量估計(jì) PAGEREF _Toc309656032 h 25 HYPERLINK l _Toc309656033 六、工程主要競(jìng)爭(zhēng)者及本身分析 PAGEREF

9、 _Toc309656033 h 26 HYPERLINK l _Toc309656034 一主要競(jìng)爭(zhēng)工程國(guó)昌城市廣場(chǎng) PAGEREF _Toc309656034 h 26 HYPERLINK l _Toc309656035 二本工程SWOT分析 PAGEREF _Toc309656035 h 26 HYPERLINK l _Toc309656036 第三部分 定位分析 PAGEREF _Toc309656036 h 27 HYPERLINK l _Toc309656037 一、業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc309656037 h 27 HYPERLINK l _Toc309656038

10、二、功能定位 PAGEREF _Toc309656038 h 27 HYPERLINK l _Toc309656039 三、籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc309656039 h 27 HYPERLINK l _Toc309656040 四、檔次定位 PAGEREF _Toc309656040 h 27 HYPERLINK l _Toc309656041 五、價(jià)錢(qián)定位 PAGEREF _Toc309656041 h 28 HYPERLINK l _Toc309656042 六、運(yùn)營(yíng)方式與營(yíng)運(yùn)管理方式定位 PAGEREF _Toc309656042 h 28 HYPERLINK l _Toc3

11、09656043 第四部分 二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc309656043 h 29 HYPERLINK l _Toc309656044 第五部分 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃與招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc309656044 h 29 HYPERLINK l _Toc309656045 一、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 PAGEREF _Toc309656045 h 29 HYPERLINK l _Toc309656046 二、招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc309656046 h 30 HYPERLINK l _Toc309656047 第六部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc30965604

12、7 h 32 HYPERLINK l _Toc309656048 一、工程二次規(guī)劃建立投入預(yù)算 PAGEREF _Toc309656048 h 32 HYPERLINK l _Toc309656049 二、工程管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算 PAGEREF _Toc309656049 h 33 HYPERLINK l _Toc309656050 三、工程保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算 PAGEREF _Toc309656050 h 34 HYPERLINK l _Toc309656051 四、工程運(yùn)營(yíng)收益預(yù)算 PAGEREF _Toc309656051 h 35 HYPERLINK l _

13、Toc309656052 第七部分 招商營(yíng)運(yùn)協(xié)作方案 PAGEREF _Toc309656052 h 37 HYPERLINK l _Toc309656053 一、工程協(xié)作階段 PAGEREF _Toc309656053 h 37 HYPERLINK l _Toc309656054 一第一階段提交實(shí)操招商方案 PAGEREF _Toc309656054 h 37 HYPERLINK l _Toc309656055 二第二階段招商代理實(shí)施 PAGEREF _Toc309656055 h 37 HYPERLINK l _Toc309656056 三第三階段團(tuán)隊(duì)受聘運(yùn)作 PAGEREF _Toc30

14、9656056 h 37 HYPERLINK l _Toc309656057 二、工程協(xié)作方式 PAGEREF _Toc309656057 h 38 HYPERLINK l _Toc309656058 一方式一：分階段協(xié)作 PAGEREF _Toc309656058 h 38 HYPERLINK l _Toc309656059 二方式二：全程深度運(yùn)營(yíng)協(xié)作 PAGEREF _Toc309656059 h 39第一部分 效力團(tuán)隊(duì)引見(jiàn)以及勝利案例一、專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)二、團(tuán)隊(duì)中心成員專(zhuān)項(xiàng)概要三、效力勝利案例第二部分 HYPERLINK 市場(chǎng)調(diào)研分析一、廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析一整體經(jīng)濟(jì)安康開(kāi)展充溢活力2021

15、年，廣州市地域消費(fèi)總值突破萬(wàn)億元大關(guān)，到達(dá)lO，604 48億元，同比增長(zhǎng)13.O%，實(shí)現(xiàn)歷史性大跨越，成為繼上海、北京之后第三個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億元的城市，也是首個(gè)經(jīng)濟(jì)總量過(guò)萬(wàn)億的省會(huì)城市，廣州作為華南中心城市的位置提高穩(wěn)定。2021年三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為1.8：37 2：61.0。其中、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成添加值189.05億元、3，950 64億元和6，464 79億元，分別增長(zhǎng)3 2%、13.Oo和1 3.20。第三產(chǎn)業(yè)占比居全國(guó)第一。雄厚的經(jīng)濟(jì)根底為城市可繼續(xù)開(kāi)展注入了活力，也為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開(kāi)展奠定根底。二固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升2021年，在亞運(yùn)城及亞運(yùn)場(chǎng)館工程、西江飲水

16、工程、地鐵工程、新廣州站及相關(guān)工程、南方航空公司購(gòu)置飛機(jī)工程等重點(diǎn)工程的帶動(dòng)下，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資堅(jiān)持快速增長(zhǎng)。2021年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3，263 57億元，同比增長(zhǎng)22770。亞運(yùn)會(huì)空氣質(zhì)量保證方案要求第網(wǎng)季度一切揚(yáng)塵性建立工地停工，受此影響，各項(xiàng)建立工程都向前趕工，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度呈前高后低的特點(diǎn)。三城建投入大手筆2004至2021年廣州城建投入已逾，900億元。其中，2021年達(dá)424億元，創(chuàng)歷年新高。官方數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)總投資額1，226億元。其中，用于城市容顏和環(huán)境改善1090億元，包括地鐵建立、城市道路、橋梁和根底設(shè)備，環(huán)境綜合整治等。2021、2

17、021年高額的城建投入極大改動(dòng)了城市容顏，提升了城市的價(jià)值。四可支配收入增長(zhǎng)平穩(wěn)廣州市居民可支配收入近幾年增長(zhǎng)平穩(wěn)，2021年同比漲幅僅為11%，到達(dá)30，658元，全國(guó)排名第三。2021年，全國(guó)、深圳、上海居民人均可支配收入分別是19，109元，32，300元、31，838元。五社會(huì)零售消費(fèi)總額提速較快廣州市社會(huì)商品零售總額自2004年起至2021年，每年均堅(jiān)持2%以上的高增長(zhǎng)率，特別是2021年，到達(dá)22 770的高增長(zhǎng)率，呈現(xiàn)不斷提速的良好態(tài)勢(shì)，反映了商業(yè)市場(chǎng)的活潑。六分析結(jié)論從廣州市的宏觀經(jīng)濟(jì)目的來(lái)看，大多數(shù)目的其絕對(duì)值與相對(duì)值都居于全國(guó)前列。近幾年最為明顯的是城建、固定資產(chǎn)投資的投入

18、較大，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，社會(huì)消費(fèi)力強(qiáng)勁，系列要素闡明廣州市一個(gè)經(jīng)濟(jì)力量雄厚、“藏富于民的城市。深沉的工業(yè)根底，較為興隆的第三產(chǎn)業(yè)，加之近幾年大手筆投入城市建立，廣州在修煉內(nèi)力方面低調(diào)而務(wù)虛。未來(lái)隨著珠三角城市群建立的深化、城際及市區(qū)地鐵等軌道建立的全面完成，廣州作為國(guó)際中心城市的位置會(huì)逐漸穩(wěn)定。城市價(jià)值的彰顯，將直接推進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)安康開(kāi)展。二、金沙洲區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃一定位與整合目的1.潯峰洲全島開(kāi)展定位“潯峰新城：宜居樂(lè)活示范新城摒棄臥城賦予活力與造血功能，山水特征都市綠洲條件導(dǎo)向下的地域個(gè)性與特征，文化休閑創(chuàng)意之島產(chǎn)業(yè)注重休閑旅游與創(chuàng)意設(shè)計(jì)。2.整合目的近期目的至2021年，以問(wèn)題導(dǎo)向

19、為主，重點(diǎn)消除功能用地規(guī)劃的彼此干擾，打通緊急的島外聯(lián)絡(luò)通道，加強(qiáng)島內(nèi)銜接道路交通對(duì)接，并逐漸完善公共效力設(shè)備和節(jié)點(diǎn)地域環(huán)境同治，共同打造調(diào)和的濱水型宜居示范區(qū)。遠(yuǎn)期目的至2020年，強(qiáng)調(diào)目的導(dǎo)向，構(gòu)筑內(nèi)暢外通、島內(nèi)多式聯(lián)運(yùn)的交通格局 ；營(yíng)造山水特征鮮明、宜居宜游的生態(tài)綠洲；打造配套時(shí)髦齊全“廣佛樂(lè)活中心；培育地域活力，建立功能綜合、規(guī)劃合理的現(xiàn)代化示范新城。二 交通設(shè)備的協(xié)調(diào)對(duì)接 規(guī)劃總體路網(wǎng)骨架大致為“三環(huán)+三橫+放射的構(gòu)造。另外，在被山體或水域分隔的各自片區(qū)內(nèi)，路網(wǎng)結(jié)合實(shí)踐，各成系統(tǒng)，采用棋盤(pán)式和自在放射式的構(gòu)造。1.三環(huán)：外圍快速環(huán)：佛山一環(huán)鴉崗大道廣和公路廣清高速及其銜接線增槎路廣州

20、內(nèi)環(huán)路芳村大道廣佛公路，對(duì)外快速聯(lián)絡(luò)，疏解過(guò)境交通。中部濱水環(huán)路：廣州彩繽路大瀝沿江路基圍大道，濱水景觀道路，也是環(huán)島路，可以更好控制和利用濱江的景觀資源，突出濱江自然環(huán)境的公共開(kāi)敞性，防止地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈作私家岸線。內(nèi)部環(huán)山路：廣州潯峰山路大沙路潯峰洲路工業(yè)大道，可起交通環(huán)島作用，進(jìn)展交通轉(zhuǎn)換，主要是部分路段適當(dāng)拓寬，堅(jiān)持紅線寬度一致?？煞派錉钋杞饨煌?。另外，環(huán)繞中心山野公園，可有效界定中心山野公園范圍，最大顯露山景，突出中心公共開(kāi)敞空間。2.三橫：建立大道大坦沙路里橫路里廣路沉香沙大橋碧江大橋規(guī)劃路黃石路3.放射：島內(nèi)向外的放射狀道路，與廣佛區(qū)域路網(wǎng)廣泛對(duì)接協(xié)調(diào)。另外也是“顯山露水的景觀視野

21、走廊。4.建立重點(diǎn)：向東聯(lián)通廣州的重要交統(tǒng)統(tǒng)道沉香沙大橋和大坦沙路；向西聯(lián)通佛山的重要交統(tǒng)統(tǒng)道建立大道西延，建立黃岐三橋；接一環(huán)東線至桂合路；向南加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)黃岐的通道興聯(lián)北路南延，建立黃岐二橋；向西北加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)里水的通道環(huán)鎮(zhèn)西路東延，接環(huán)山路；拓寬道路，疏通環(huán)山路；深化方案確定的對(duì)接道路包括高速路2條、快速路2條、主次干道10條，其中現(xiàn)狀有8條道路對(duì)接。另外新增預(yù)留2條東西向通道。規(guī)劃地域軌道網(wǎng)銜接方面，除佛山5號(hào)線已規(guī)劃與廣州5號(hào)線在滘口站對(duì)接外，規(guī)劃思索預(yù)留一條東西向廣州12號(hào)線原規(guī)劃鴉崗站至官湖站長(zhǎng)度30.66公里西延通道，并銜接到佛山南海包抄環(huán)線。建議廣州6號(hào)線北延一站與12號(hào)線西延線銜接

22、，使斷頭成網(wǎng)，利于系統(tǒng)性，方便換乘。建議廣州13號(hào)線北延至廣州白云湖地域，詳細(xì)線路和站點(diǎn)安排后期由廣州另行深化。注重軌道交通與城市構(gòu)造的互動(dòng)，站點(diǎn)規(guī)劃與土地開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)，規(guī)劃結(jié)合土地開(kāi)發(fā)帶動(dòng)和客流交通需求等要素合理規(guī)劃站點(diǎn)意向，站點(diǎn)間距總體控制在11.5公里。(三)功能規(guī)劃的整合優(yōu)化1.規(guī)劃構(gòu)造：中心引擎，七極合力。點(diǎn)軸推進(jìn)，多片開(kāi)展。一心一環(huán)，多廊多點(diǎn)。2.一主兩副：兩帶多點(diǎn)：一主思索土地存量、建立根底和輻射效力便利，規(guī)劃在海北片區(qū)打造廣佛同城金沙洲地域的“廣佛樂(lè)活中心，集中布置效力金沙洲地塊的艱苦公共設(shè)備，構(gòu)成綜合性的地域中心。兩副兩個(gè)區(qū)級(jí)中心，即廣州金沙洲片區(qū)“田地商貿(mào)文娛中心；里水金草洲

23、“里廣時(shí)髦休閑水城。兩帶依托著里廣路里橫路與建立大道，布置兩條東西向的商業(yè)帶。多點(diǎn)結(jié)合周邊片區(qū)劃分，依托地理區(qū)位、道路交通及軌道站點(diǎn)等綜合要素，布置片區(qū)效力中心。四廣州金沙洲板塊區(qū)位及規(guī)劃金沙洲居住新城位于廣州市白云區(qū)金沙街，廣佛都市區(qū)的中心位置，東臨白沙河，北部、西部及南部與南海的里水、洲村、白沙村接壤，臨可岸線長(zhǎng)約4.63公里。金沙洲地域是未來(lái)廣州市西部重要的大型居住新城，也是廣州來(lái)往佛山、南海的重要出入口。規(guī)劃調(diào)整后總面積為8 26平方公里，定位為“廣佛都市圈中心的居住新城，居住區(qū)人口規(guī)模為16萬(wàn)人，用地布置規(guī)劃為“一心、二帶、三片六區(qū)的構(gòu)造，并盡量留現(xiàn)狀河涌和“嶺南水鄉(xiāng)的特征，維護(hù)優(yōu)美

24、的山水環(huán)境。1.一心：現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、行政辦公中心、文化文娛中心綜合構(gòu)成金沙洲居住新城的中心，布置規(guī)劃區(qū)級(jí)的公建配套設(shè)備。2.二帶：其為沿江南北向綠化帶，充分利用沿江岸線，精心組織沿江綠化空間，使沿江綠化與區(qū)內(nèi)綠化相互浸透，其二為高速公路兩側(cè)綠化帶，即在貫穿規(guī)劃區(qū)的環(huán)城高速公路和廠佛高速公路兩側(cè)設(shè)50 80米寬綠化帶，構(gòu)成居住新域中部的綠色走廊。3.三片六區(qū)：A區(qū)定位為：高質(zhì)量山水生態(tài)公寓住宅區(qū)。主要建立多層、小高層公寓。B區(qū)定位為：高質(zhì)量山水生態(tài)別墅區(qū)。主要建立低密度別墅區(qū)。C區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建立生態(tài)型城市化居住區(qū)+現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。D區(qū)定位為：濱水生態(tài)綜合社區(qū)。主要建立生態(tài)型

25、城市化居住區(qū)+多層、小高層。E區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建立生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。F區(qū)定位為：生態(tài)公寓式住宅。主要建立多層、小高層公寓。三、金沙洲板塊商業(yè)市場(chǎng)分析一金沙洲商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀金沙洲目前商業(yè)氣氛缺乏、配套滯后，以簡(jiǎn)單的社區(qū)商業(yè)配套為主；商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散，整體檔次不高，未能滿(mǎn)足入住居民的需求，呵斥消費(fèi)外流景象。1.主要商業(yè)帶2.臨街商鋪現(xiàn)狀 中海金沙馨園 環(huán)州二路 時(shí)代糖果 保利西子灣 環(huán)州二路南端 中海金沙灣序號(hào)位置租金程度管理費(fèi)主要業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)情況1金域藍(lán)灣140160元/ 5元/服裝、發(fā)廊、日用品、煙酒、便利店、中介、家政、裝修等人流較大、整體出租率非常高；B區(qū)有部分一手

26、鋪位定價(jià)和入場(chǎng)費(fèi)過(guò)高未能租出。2金滿(mǎn)家園向環(huán)州三路4555元/無(wú)裝飾建材、雜貨鋪、小型餐飲等人流較少，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓3城西花園90110元/1.5元/小型餐飲、雜貨鋪、煙酒、發(fā)廊、家政、裝修等外街鋪人流大，較少鋪位轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌?nèi)街鋪人流較少，較多鋪位轉(zhuǎn)讓?zhuān)嫦蚪鹩蛩{(lán)灣，能分享到部分中高端消費(fèi)群。4金沙馨園向沙鳳一路100110元/4元/裝建筑材等人流少，多數(shù)鋪位未租出。5中海金沙灣商業(yè)街110120元/5元/服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、中介、家政、裝修等人流普通，商業(yè)街西面出租率非常高，東面出租率普通，有部分鋪位轉(zhuǎn)租。6保利西子灣150元/5元/鋪位只需十多間，目前全部未開(kāi)業(yè)，只需一家裝修中7四季

27、花城假日廣場(chǎng)1F60元/小區(qū)內(nèi)40元/3元/服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、家政等人流普通，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓。8時(shí)代糖果一期6065元/4元/發(fā)廊、小型超市、小型餐飲、便利店、中介、裝修等人流普通，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢谏啼佄撮_(kāi)業(yè)9沙鳳小區(qū)向沙鳳一路6065元/無(wú)人流普通，消費(fèi)力多城中村。10環(huán)州二路南端5055元/無(wú)以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流普通，出租率較高，較少鋪位轉(zhuǎn)讓?zhuān)幌M(fèi)人群主要周邊城中村和廠區(qū)。11橫沙村內(nèi)街5060元/無(wú)以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流較大，消費(fèi)力多城中村。3.調(diào)查結(jié)論即使是小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街如中海金沙灣等，也無(wú)一致規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較混亂；金域藍(lán)灣、城西花園一帶

28、，居住人口較稠密，消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)最為集中的位置，因此租金程度相對(duì)較高；各城中村內(nèi)街道商鋪視人流情況租金有所差別，但大體都在5060元/的幅度內(nèi)；租金的定制規(guī)律性不強(qiáng)，較大的依賴(lài)于業(yè)主本身對(duì)其物業(yè)的評(píng)價(jià)，導(dǎo)致兩間相鄰商鋪的租金都能夠會(huì)有較大差別，租金遞增方式的制定也較為隨意，通常為5%8%/年；新建樓盤(pán)的裙樓商鋪如時(shí)代糖果、中海金沙灣、金沙馨園等層高均達(dá)56米，可間閣樓作兩層運(yùn)用；社區(qū)配套商業(yè)較興隆的樓盤(pán)有四季花城和中海金沙灣，均是較早期開(kāi)發(fā)的工程。二綜合商業(yè)大樓現(xiàn)狀金悅廣場(chǎng)膳待人生美食匯沙鳳廣場(chǎng) 金悅廣場(chǎng) 沙鳳廣場(chǎng) 膳待人生美食匯序號(hào)稱(chēng)號(hào)規(guī)模主要業(yè)態(tài)主力商家租金管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)情況1金

29、悅廣場(chǎng)八層，約4000/層1F：服裝、珠寶玉器、化裝品等2F：超市3F：服飾、電腦城4F：餐飲5F、6F：健身、桑拿7F：酒店8F：辦公寫(xiě)字樓佳和購(gòu)物廣場(chǎng)13F、金沙囍宴、湘村館、月都城桑拿、力運(yùn)健、198連鎖酒店等商鋪1F：110元/，一年一簽；50元/人；節(jié)慶費(fèi)50063000元/年商場(chǎng)位于金沙洲商業(yè)氣氛最濃重的區(qū)域，超市、餐飲及桑拿等運(yùn)營(yíng)情況都較理想。1F作為散鋪出租，無(wú)同一規(guī)劃，人流較少，有部分鋪位未租出。2膳待人生美食匯總建面約3萬(wàn)，六層，約5000/層；300個(gè)停車(chē)位以中型、大型餐飲為主，另有棋牌、酒店、ktv、健身、美容美發(fā)等商家星光大道KTV、湘苑、闖關(guān)東海鮮酒樓、瀚庭商務(wù)酒店

30、等3F：40元/包管理費(fèi)900；毛坯；遞增8%/年；最長(zhǎng)簽8年運(yùn)營(yíng)情況良好，飯市期間餐廳的上座率都不錯(cuò)；但出租情況較理想，目前只剩3F一間900鋪位未租出。3沙鳳廣場(chǎng)三層， 4700/層1F：超市、服裝、珠寶玉器、化裝品等2F：超市占1/2未租鋪位可做餐飲3F：未租出可做餐飲好又多超市2F：70元/3F：35元/以上均需2月租金作入場(chǎng)費(fèi)，毛坯，租金包含管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)情況普通，2F一半面積及3F全層均未租出。1F散鋪全部租出，但人流量較少。調(diào)查結(jié)論：金悅廣場(chǎng)和膳待人生美食匯的出租情況都比較理想，商廈內(nèi)單元根本全部出租；沙鳳廣場(chǎng)情況相對(duì)較差，只租出一半面積；運(yùn)營(yíng)情況方面，位于金域藍(lán)灣-城西花園商圈的金

31、悅廣場(chǎng)人氣相對(duì)最旺。三超市現(xiàn)狀佳和超市好又多宏城宏城宏城宏城金永喜超市美城超市華潤(rùn)萬(wàn)家序號(hào)稱(chēng)號(hào)位置類(lèi)型檔次面積運(yùn)營(yíng)情況1佳和超市金悅廣場(chǎng)綜合型超市中約30004000良好，人流較多2好又多超市沙鳳廣場(chǎng)綜合型超市中約40005000普通，人流較少3宏城超市中海金沙灣四季花城時(shí)代糖果城西花園社區(qū)型超市中低約300600良好4金永喜超市金悅廣場(chǎng)旁社區(qū)型超市中低約6001000普通5美城超市金悅廣場(chǎng)旁社區(qū)型超市中低約6001000普通6華潤(rùn)萬(wàn)家金域藍(lán)灣社區(qū)型超市中高良好7陽(yáng)揚(yáng)超市恒大御景半島社區(qū)型超市結(jié)業(yè)8沃爾瑪惠選四季花城社區(qū)型超市未開(kāi)業(yè)9百佳超市中海金沙灣社區(qū)型超市未開(kāi)業(yè)調(diào)查結(jié)論：區(qū)域內(nèi)尚未有大型

32、綜合超市進(jìn)駐，目前只需兩家30005000的中型綜合超市，其他均為社區(qū)型超市；宏城超市是區(qū)域內(nèi)數(shù)量最多的連鎖超市，但因其加盟店的方式，管理方面有一定難度，檔次與市區(qū)內(nèi)的宏城超市有一定差距；中高端的社區(qū)型超市目前只需位于金域藍(lán)灣的華潤(rùn)萬(wàn)家便利超市，沃爾瑪旗下的“惠選社區(qū)店也將落子四季花城；少量檔次較低的雜貨鋪式超市無(wú)納入調(diào)查范圍。四其他行業(yè)現(xiàn)狀序號(hào)業(yè)態(tài)商家檔次運(yùn)營(yíng)情況1大型餐飲金沙囍宴、湘村館、金匯景、闖關(guān)東、湘苑、肯德基等菜價(jià)普遍約3050元/碟，人均消費(fèi)約40元/人主要分布在金域藍(lán)灣-城西花園商圈和膳待人生美食匯，位于金域藍(lán)灣、城西花園一帶的商家運(yùn)營(yíng)情況較理想。2休閑文娛月都城桑拿、力運(yùn)健、

33、星光大道KTV未開(kāi)業(yè)等沐足約50元/人桑拿約140190元/人桑拿商家運(yùn)營(yíng)情況良好。遭到亞運(yùn)影響，建立大道一帶數(shù)家休閑文娛中心均停業(yè)。3零售百貨佳和購(gòu)物廣場(chǎng)等中低端位于金域藍(lán)灣-城西花園商圈，人流密集，且有超市帶動(dòng)，運(yùn)營(yíng)情況較理想。4辦公金悅廣場(chǎng)8F40元/出租情況較為理想調(diào)查結(jié)論：百貨零售、休閑文娛、餐飲等行業(yè)主要是面對(duì)周邊住戶(hù)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)，輻射性較弱；本地目前中高端消費(fèi)群體數(shù)量仍較少，消費(fèi)才干及地理位置遠(yuǎn)離市中心限制著各行各業(yè)向高端開(kāi)展；四、金沙洲未來(lái)商業(yè)開(kāi)展情況歷經(jīng)多年開(kāi)發(fā)，金沙洲房地產(chǎn)大盤(pán)的成熟及人口的聚集，眾多開(kāi)展商紛紛看好金沙洲未來(lái)的商業(yè)開(kāi)展?jié)摿?，紛紛?guī)劃及開(kāi)工建立；未來(lái)數(shù)年內(nèi)，

34、金沙洲將迎來(lái)商業(yè)工程的井噴；社區(qū)商業(yè)體的完善和成熟中海金沙灣社區(qū)商業(yè)、金域藍(lán)灣廣場(chǎng)、四季花城假日廣場(chǎng)，以及眾多商業(yè)綜合體的建立，可以預(yù)見(jiàn)，金沙洲的商業(yè)工程競(jìng)爭(zhēng)將異常猛烈。1.金沙洲北區(qū)未來(lái)主要商業(yè)體廣百金沙洲工程概略：2021年初，南海拍出編號(hào)為佛南(拍)2021-001的春節(jié)后第一宗地，由廣百集團(tuán)結(jié)合廣百地產(chǎn)以5.36億勝利競(jìng)得。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的住宅用房計(jì)算容積率總面積須不高于11.27萬(wàn)平方米；商業(yè)用房(零售零售用途)計(jì)算容積率面積不低于5萬(wàn)平方米、不高于7萬(wàn)平方米。2.金沙洲南區(qū)商業(yè)工程：海北廣場(chǎng)10萬(wàn)金凱旋5.4萬(wàn)金沙商業(yè)廣場(chǎng)7.5萬(wàn)沙鳳綜合商貿(mào)城18萬(wàn)國(guó)昌新城市廣場(chǎng)8萬(wàn)膳待人生

35、2.5萬(wàn)金沙灣廣場(chǎng)4萬(wàn)沙鳳廣場(chǎng)1.5萬(wàn)金悅廣場(chǎng)4萬(wàn)?；１鄙藤Q(mào)城6萬(wàn)廣州正佳5萬(wàn)金沙洲南部大型商業(yè)工程3、金沙洲未來(lái)商業(yè)工程競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金沙洲在建和未來(lái)規(guī)劃的大型商業(yè)工程達(dá)10個(gè)，總面積將達(dá)78萬(wàn)平方米不計(jì)各樓盤(pán)的社區(qū)商業(yè)面積居住人口最密集的廣州金沙洲地域規(guī)劃人口為16萬(wàn)人目前常住人口約10萬(wàn)人，整個(gè)板塊可包容人口量30-40萬(wàn)人。城市人均零售商業(yè)面積國(guó)際規(guī)范約為1-1.2平方米，按相關(guān)金沙洲地域商業(yè)開(kāi)展環(huán)境將非常嚴(yán)峻。五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費(fèi)群體一金沙洲房地產(chǎn)特征金沙洲作為個(gè)城區(qū)邊緣的新板塊，并沒(méi)有像其它新區(qū)樣規(guī)劃先行，而是市場(chǎng)將其推至目前沿，規(guī)劃隨后。而其規(guī)劃也由于市民的廣泛

36、參與，幾易其稿。由于未有前瞻的規(guī)劃及根底設(shè)備的建立在自前金沙洲目前各項(xiàng)生活配套依然缺乏。金沙洲住宅產(chǎn)品極其豐富，不僅有農(nóng)建房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，也有滿(mǎn)足初次置業(yè)者的中小戶(hù)型住宅，還有線江景的豪宅高層、別墅等產(chǎn)品，幾乎包含住宅產(chǎn)品的一切類(lèi)型。也正是該特征，使得金沙洲板塊無(wú)突出個(gè)性。二金沙洲主要消費(fèi)群體目前來(lái)金沙洲置業(yè)的客戶(hù)群中，客戶(hù)主要來(lái)源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南?？蛻?hù)主要為四 季花城客戶(hù)，另外外省的客戶(hù)比例也較大。大型樓盤(pán)入住成交客戶(hù)主要都是私企業(yè)主，其次多為企事業(yè)單位管理層和公務(wù)員；入住客戶(hù)客戶(hù)普遍集中在30-40歲的年齡段，注重小孩的教育，同時(shí)30歲以下的客戶(hù)置業(yè)比例也較大，追

37、求任務(wù)便利與生活質(zhì)量。入住客戶(hù)主要以初次置業(yè)和多次置業(yè)的自住型客戶(hù)為主，二次以上購(gòu)房客戶(hù)比例較大，大部分為換房需求追求更好的環(huán)境。 三大型社區(qū)情況表序號(hào)稱(chēng)號(hào)規(guī)模商業(yè)配套包容人口估計(jì)開(kāi)發(fā)情況1恒大御景半島53棟高層住宅，253棟，總戶(hù)數(shù)約5650戶(hù)8500風(fēng)情商業(yè)街約1.7萬(wàn)高層已封頂32棟，其他地基施工中2四季花城總戶(hù)數(shù)約5400戶(hù)假日廣場(chǎng)8500，加上組團(tuán)內(nèi)商鋪合計(jì)面積共萬(wàn)余約1.6萬(wàn)開(kāi)發(fā)終了3金域藍(lán)灣總戶(hù)數(shù)約4000多戶(hù)裙樓商鋪；規(guī)劃有一個(gè)占地約5000的商業(yè)廣場(chǎng)，與對(duì)面政府規(guī)劃中的金沙洲商業(yè)中心相連。約1.3萬(wàn)A區(qū)全部交樓，在售區(qū)4保利西海岸總建筑面積84萬(wàn)“領(lǐng)海組團(tuán)3448商業(yè)街“星海

38、組團(tuán)2219的商業(yè)街及商業(yè)綜合樓約2萬(wàn)2021年中第一期開(kāi)售5中海金沙灣總規(guī)劃戶(hù)數(shù)近萬(wàn)戶(hù)商業(yè)酒樓6000，以及800米風(fēng)情商業(yè)街約3萬(wàn)在售三期6中海金沙馨園總建面24萬(wàn)，規(guī)劃2千多戶(hù)規(guī)劃建立金沙洲F區(qū)獨(dú)一的商業(yè)配套用地，將配置社區(qū)商業(yè)萬(wàn)余平米約0.8萬(wàn)住宅售罄7時(shí)代糖果總戶(hù)數(shù)1776戶(hù)裙樓商鋪約0.4萬(wàn)在售二期8城西花園總建面23萬(wàn)裙樓商鋪約1萬(wàn)開(kāi)發(fā)終了9金滿(mǎn)家園總戶(hù)數(shù)近千戶(hù)裙樓商鋪約0.3萬(wàn)開(kāi)發(fā)終了10保利西子灣總建面16萬(wàn)，總戶(hù)數(shù)月約2000戶(hù)少量商鋪約0.6萬(wàn)11恒大綠洲35幢高層，總戶(hù)數(shù)1666戶(hù)獨(dú)立大型商業(yè)中心約0.4萬(wàn)3期目前開(kāi)發(fā)第一期12御金沙規(guī)劃約3000規(guī)劃有商業(yè)中心約0.9

39、萬(wàn)未售13金沙洲新社區(qū)總戶(hù)數(shù)約6288戶(hù)未知約2萬(wàn)部分入住14富力限價(jià)房工程總戶(hù)數(shù)約2200戶(hù)未知約0.7萬(wàn)15保利春天里總建面4萬(wàn)，總戶(hù)數(shù)約300戶(hù)未知約0.1萬(wàn)售罄16萬(wàn)科四季公寓總建面36萬(wàn)，總戶(hù)數(shù)約3000戶(hù)未知約0.9萬(wàn)在售一期idea愛(ài)地住區(qū)17星匯金沙總建面30萬(wàn)未知約1萬(wàn)2021年推出市場(chǎng)根本上3000戶(hù)以上的大型樓盤(pán)都配套有商業(yè)街或商業(yè)廣場(chǎng)，規(guī)模相對(duì)較小的樓盤(pán)都會(huì)配套一定量的裙樓商鋪以滿(mǎn)足住戶(hù)日常消費(fèi)；四金沙洲未來(lái)人口容量估計(jì)僅統(tǒng)計(jì)以上知新建或已建大型樓盤(pán)的規(guī)劃人口數(shù)，已接近20萬(wàn)人。還未統(tǒng)計(jì)人口基數(shù)已非常龐大的城中村、部分已建成的小型商品房和集資房、土地已被拍下但未開(kāi)工的工

40、程規(guī)模以及未拍賣(mài)的政府貯藏土地?cái)?shù)量；廣佛同城背景下，大金沙洲地域?qū)⒚媾R5070萬(wàn)人口的集聚廣州金沙洲居住新城占地8.26平方公里，規(guī)劃人口16萬(wàn)人，多為購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)的白領(lǐng)人士。而海北占地11.78平方公里，加上里水金草洲地域，整個(gè)潯峰洲島未來(lái)居住人口規(guī)模將到達(dá)30-40萬(wàn)。另外據(jù)黃岐各社區(qū)提供的戶(hù)數(shù)初步估算，黃岐62個(gè)大小樓盤(pán)共4.33萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝诠烙?jì)13.86萬(wàn)人，再加上常住人口69164人2021年和流動(dòng)人口56118人2021年1月，那么黃岐現(xiàn)狀總?cè)丝跀?shù)已到達(dá)26.4萬(wàn)人。大金沙洲地域的開(kāi)發(fā)將構(gòu)成宏大的人口規(guī)模。六、工程主要競(jìng)爭(zhēng)者及本身分析一主要競(jìng)爭(zhēng)工程國(guó)昌城市廣場(chǎng)1、國(guó)昌城市廣場(chǎng)工程概述

41、：國(guó)昌新城市廣場(chǎng)由佛山市南海國(guó)昌投資投資。該廣場(chǎng)規(guī)劃總面積達(dá)80000平方米的商業(yè)綜合Mall。打造一站式購(gòu)物享用，國(guó)際餐飲巨頭、流行服飾、名表珠寶、運(yùn)動(dòng)品牌、電器城、電影院會(huì)聚國(guó)際潮流。該廣場(chǎng)建筑整體呈圍合式陳列，分為A、B、C、D四區(qū)。建筑物為四層的建筑群，融步行街、購(gòu)物、休閑等多種商業(yè)物業(yè)、運(yùn)營(yíng)空間為一體，以合理空間規(guī)劃聚攏人流。規(guī)劃建立的商業(yè)步行街，三層建筑逾20000平方米，與購(gòu)物中心相銜接，將打呵斥一個(gè)年輕時(shí)髦的基地與美食一條街。2、國(guó)昌城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式初步了解：一層：對(duì)外銷(xiāo)售20年運(yùn)營(yíng)權(quán)，街鋪2.5-3萬(wàn)元/，每間60平方左右，150萬(wàn)-200萬(wàn)左右；內(nèi)鋪約1.5-2萬(wàn)元/，每間

42、100-150萬(wàn)左右；付款方式：三個(gè)月內(nèi)三次付清；招租運(yùn)營(yíng)：自行投資運(yùn)營(yíng)或?qū)ν庹凶鈨?nèi)鋪要服從商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。物業(yè)管理費(fèi)：30元/含空調(diào)、水電公攤等二層及以上：暫不對(duì)外銷(xiāo)售，視情況再招租運(yùn)營(yíng)。目前進(jìn)駐：卜蜂蓮花2.3萬(wàn)超市+生活館、中影集團(tuán)；蘇寧電器3、國(guó)昌城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃按相關(guān)資料：首層：杰出精品品牌服裝、皮具鞋、化裝品、鐘表首飾、銀行、知名連鎖快餐。二層：時(shí)髦前沿超市、潮流用品、數(shù)碼產(chǎn)品。三層：七彩都市超市、婦嬰兒童用品、電器。四層：筑夢(mèng)空間電影院、餐飲、休閑文娛。二本工程SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)：交通位置較佳。周邊大型社區(qū)密集。商業(yè)建筑構(gòu)造較合理方正適用、地下停車(chē)、廣場(chǎng)空間寬闊 。2.優(yōu)勢(shì)：商業(yè)

43、工程面積偏少，工程中等規(guī)模。與國(guó)昌對(duì)比，規(guī)模缺乏。金沙洲大型樓盤(pán)均配有中小性社區(qū)商業(yè)配套。3.時(shí)機(jī)：工程周邊商業(yè)配套未完善。金沙洲開(kāi)展?jié)摿Υ?。大坦沙大橋建成后影響和輻射力加?qiáng)。與廣州交接，廣州人商業(yè)及消費(fèi)認(rèn)識(shí)強(qiáng)。建立大道的商業(yè)氣氛已逐漸構(gòu)成。4.要挾：國(guó)昌新城市廣場(chǎng)商業(yè)的直接要挾；未來(lái)金沙洲的商業(yè)體將大量涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將非常嚴(yán)峻和異常猛烈。第三部分 定位分析一、業(yè)態(tài)定位經(jīng)過(guò)以上第二部分分析內(nèi)容，我們將金沙灣廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位為：集購(gòu)物、餐飲、文娛和休閑為一體的中高端休閑購(gòu)物中心，理由如下：1、從金沙灣廣場(chǎng)囊括的消費(fèi)群需求上分析工程周邊的大型樓盤(pán)密集，居民主要是私營(yíng)企業(yè)主、生意群體、政府公務(wù)人員、主管級(jí)

44、白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人等，具有極大的消費(fèi)才干。2、從金沙灣廣場(chǎng)所處商圈的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)上分析金沙灣廣場(chǎng)所在的建立大道逐漸構(gòu)成了金沙洲的新商業(yè)中心帶，工程旁的大型商業(yè)綜合體國(guó)昌城市廣場(chǎng)8萬(wàn)平方米，走大而全的規(guī)模道路，那么我工程應(yīng)與其差別化開(kāi)展道路。由于我方工程目前僅有2萬(wàn)多平方米，因此建議走“小而精的商業(yè)開(kāi)展道路。二、功能定位1.購(gòu)物功能：表達(dá)于金沙灣廣場(chǎng)商品種類(lèi)、檔次上，走中高檔道路；2.休閑功能：在金沙灣廣場(chǎng)中，休閑功能定位被當(dāng)作金沙灣廣場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；3.文娛功能：表達(dá)于各類(lèi)玩?；顒?dòng)，如電玩、電影城、兒童玩耍區(qū)等等，作為工程配套；4.餐飲功能：符合中高檔商業(yè)體的品牌餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、高端西餐

45、、特征連鎖餐飲等三、籠統(tǒng)定位金沙灣廣場(chǎng)的籠統(tǒng)定位，實(shí)踐上是金沙灣廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的籠統(tǒng)定位，因此，它隨著金沙灣廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作而繼續(xù)存在并發(fā)揚(yáng)作用。金沙灣廣場(chǎng)籠統(tǒng)可以經(jīng)過(guò)CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。建議采取如下三種方式表現(xiàn)商場(chǎng)籠統(tǒng)：1.經(jīng)過(guò)商場(chǎng)建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑外形、構(gòu)造、顏色等；2.經(jīng)過(guò)顧客對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、籠統(tǒng)展現(xiàn)、POP廣告等；3.經(jīng)過(guò)產(chǎn)品價(jià)錢(qián)、質(zhì)量、效力、促銷(xiāo)戰(zhàn)略等方式表現(xiàn)；四、檔次定位走中高端商業(yè)購(gòu)物中心，定位為金沙洲地域最為高端、最為精致的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。五、 HYPERLINK t _blank 價(jià)錢(qián)定位金沙灣廣場(chǎng)在商圈中的租賃的價(jià)錢(qián)，對(duì)于

46、不同的地域、不同的樓層、不同的運(yùn)營(yíng)者其價(jià)錢(qián)都有所區(qū)別?；诒景感Яf(xié)作團(tuán)隊(duì)的商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)閱歷與科學(xué)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)比分析，建議如下：按建筑面積計(jì)算，整體1-5層的月均價(jià)不含稅：55元到80元/元按建筑面積計(jì)算按市場(chǎng)規(guī)律，普通情況下，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念不斷都是以方便為主，一樓可以最大限制地滿(mǎn)足他們。二、三樓的租金要相差1.3倍左右。按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，普通商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為規(guī)范而對(duì)二、三樓進(jìn)展制定。六、運(yùn)營(yíng)方式與營(yíng)運(yùn)管

47、理方式定位對(duì)于新推物業(yè)來(lái)講，確定本身運(yùn)營(yíng)定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿(mǎn)足商圈消費(fèi)習(xí)慣，并引導(dǎo)消費(fèi)者構(gòu)成安康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是運(yùn)營(yíng)定位要處理的問(wèn)題。根據(jù)金沙灣廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值、運(yùn)營(yíng)目的、接受鳳險(xiǎn)才干等要素的思索，根據(jù)我們公司營(yíng)運(yùn)專(zhuān)家的實(shí)操閱歷，建議采用以下三類(lèi)運(yùn)營(yíng)方式：序號(hào)運(yùn)營(yíng)方式內(nèi)容概述營(yíng)運(yùn)中心點(diǎn)評(píng)1保底抽傭金沙灣廣場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積交由租戶(hù)運(yùn)營(yíng)，雙方商定最低銷(xiāo)售保底額，金沙灣廣場(chǎng)按該租戶(hù)的零售額的一定比例抽取傭金。集中收銀+一致物管+一致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推行+一致規(guī)劃適宜于開(kāi)業(yè)前期，在銷(xiāo)售不是非常穩(wěn)定的情況下，利于保全公司利益和穩(wěn)定中層商戶(hù)。工程商業(yè)價(jià)值提升快，租金增長(zhǎng)率高。利于掌控營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流

48、等2純分成金沙灣廣場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積交由租戶(hù)運(yùn)營(yíng)，商場(chǎng)按該租戶(hù)零售額一定比例定期抽取傭金，雙方不商定最低銷(xiāo)售保底額。集中收銀+一致物管+一致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推行+一致規(guī)劃適宜于引進(jìn)高端大客戶(hù)，共同運(yùn)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。工程商業(yè)價(jià)值提升快，租金增長(zhǎng)率高。利于掌控營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流等3純招租金沙灣廣場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位，按設(shè)定的租金單價(jià)和遞增率，出租給租戶(hù)，商場(chǎng)獲租金收益，租戶(hù)擔(dān)任運(yùn)營(yíng)，獲取運(yùn)營(yíng)收益，自行承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一致物管利于減少公司整體人工費(fèi)用投入。假設(shè)大比例地采用這個(gè)運(yùn)營(yíng)協(xié)作方式，那么會(huì)減弱工程商業(yè)品牌價(jià)值，租金增長(zhǎng)緩慢，在前期招商只適宜別個(gè)客戶(hù)。如要運(yùn)用該方式，那么易于在工程整體運(yùn)營(yíng)成熟后方可，否那么容易呵斥難盤(pán)。

49、備注以上三種方式的運(yùn)用，可以評(píng)價(jià)客戶(hù)的價(jià)值和品牌影響力后而靈敏采用不同的運(yùn)營(yíng)方式，這需求有商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐從業(yè)操盤(pán)人員運(yùn)作、指點(diǎn)。第四部分 二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議金沙灣廣場(chǎng)的招商與營(yíng)運(yùn)，最終都是回到運(yùn)營(yíng)物業(yè)與商家的直接對(duì)話上來(lái)，因此，好的運(yùn)營(yíng)物業(yè)才是最具有市場(chǎng)壓服力的。正是由于運(yùn)營(yíng)物業(yè)是依賴(lài)于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的規(guī)劃后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)踐的操作中，才是一個(gè)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的責(zé)任與專(zhuān)業(yè)精神的表達(dá)。由于工程物業(yè)運(yùn)營(yíng)受害方的物業(yè)來(lái)源于整體租賃，而物業(yè)的一次土建規(guī)劃曾經(jīng)完成，詳細(xì)待完成雙方協(xié)作協(xié)議后，進(jìn)展詳細(xì)二次施工規(guī)劃：一、從市場(chǎng)的角度給予專(zhuān)業(yè)的、符合各級(jí)運(yùn)營(yíng)商家要求的建議；二、從消費(fèi)

50、角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；三、從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面廣告位設(shè)計(jì)建議；四、從運(yùn)營(yíng)的角度提出堅(jiān)持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；五、從本錢(qián)角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；六、從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物道路設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等， 第五部分 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃與招商戰(zhàn)略一、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容，也是專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司給客戶(hù)帶來(lái)高質(zhì)量效力和產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)力表現(xiàn)。待完成雙方協(xié)作協(xié)議后，我公司將著手對(duì)金沙灣廣場(chǎng)的業(yè)種選擇、業(yè)種組合、業(yè)種功能分布、業(yè)種品牌規(guī)劃等開(kāi)展詳

51、細(xì)的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，下面僅是根據(jù)我公司對(duì)金沙灣廣場(chǎng)的消費(fèi)和競(jìng)爭(zhēng)商圈初步伐查后，擬定的樓層分層初步規(guī)劃建議：一、二層：主力百貨商家、專(zhuān)業(yè)超市、各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、鐘表、珠寶、香水化裝品等商家：精品超市屈臣氏、萬(wàn)寧；世界名牌餐飲百勝、麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克；珠寶首飾卡地亞、周大福、周生生、謝瑞麟、戴夢(mèng)得、金至尊；鐘表帝舵、歐米茄、萬(wàn)國(guó)、浪琴、梅花、天梭、西鐵城、卡西歐、精工；香水化裝品珀萊雅、雅詩(shī)蘭黛、自然堂、SK-、美素、卡姿蘭、薇姿、OLAY、迪奧、佰草集、羽西；休閑運(yùn)動(dòng)Lee、LEVIS 、蘋(píng)果、JEEP、CK、阿迪達(dá)斯、耐克、彪馬、銳步、Kappa、李寧、安踏、匡威、特步；男裝、男鞋BOSS、C

52、alvin Klein、華斯度、POLO、萬(wàn)寶路、金利來(lái)、鱷魚(yú)、G2000、PLAY BOY、七匹狼、勁霸、雅戈?duì)?、杉杉、華倫天奴、虎都、利郎、報(bào)喜鳥(niǎo)、九牧王、賓奴、雅樂(lè)士圣伽步、木林森、駱駝、愛(ài)步；女包、女鞋GUESS、巴黎世家、芬迪、百麗、她他、星期六、思加圖、卡斯高、索菲婭；女裝、內(nèi)衣伊夫圣羅蘭、FENDI(芬迪)、ELLE、ELLE、淑女屋、歌莉婭、妙麗、心吻時(shí)裝、優(yōu)美世界、皚如、古川崎、芭迪、哥弟、自然元素、jessica、Theme、衣本性、犁人坊、黛安芬、DG、安莉芳、華歌爾、娜圣莎、Hello Kitty；箱包皮具袋鼠、Elle、花花公子、華倫天奴、卡丹路、皮爾卡丹、稻草人、夢(mèng)

53、特嬌、Polo三層：數(shù)碼城、名品打折專(zhuān)區(qū)、折扣商品區(qū)或家居城商家：數(shù)碼城 SONY、佳能、尼康、柯達(dá)、奧林巴斯、Apple蘋(píng)果、Nokia諾基亞、MOTO摩托羅拉、索尼愛(ài)立信、HTC、三星、松下家居世界、床上用品黛富妮、夢(mèng)潔、富安娜、雅芳婷、艾莎；家居服羅絲美、秋鹿、可可兒童裝童服米奇、迪斯尼、史努比、小熊維尼；四層：影城、文娛城、連鎖俱樂(lè)部 商家：大地影城、時(shí)代今典、活力無(wú)限、錢(qián)柜、歡樂(lè)迪、加州紅、99金柜；蘇荷酒吧、格萊美匯酒吧、八號(hào)公館、新天馬俱樂(lè)部、御城會(huì)；伊麗莎白美容連鎖機(jī)構(gòu)、藍(lán)安琪美容連鎖機(jī)構(gòu)、力帝國(guó)外型、蘇豪LK、魔法師salon、美健健身俱樂(lè)部、活力健身俱樂(lè)部、美聯(lián)英語(yǔ)、英孚教

54、育、中大培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、蘇蘇級(jí)發(fā)型機(jī)構(gòu)、佐登妮絲美容SPA生活館五層：美食城商家：連鎖餐飲小肥羊、真功夫、味千拉面、大家樂(lè)、大快活、六千館、萊茵閣西餐、百草堂、仙蹤林、禾綠壽司、鯉魚(yú)門(mén)酒樓、東豪海鮮酒樓二、招商戰(zhàn)略1.招商先行以最快速度領(lǐng)先對(duì)手，利用地段優(yōu)勢(shì)展開(kāi)一線品牌商戶(hù)第一性、階段獨(dú)一性爭(zhēng)奪戰(zhàn)，壓倒競(jìng)爭(zhēng)工程。商業(yè)驅(qū)動(dòng)商家意向招商啟動(dòng)簽約儀式投資前景投入運(yùn)用客戶(hù)調(diào)整火爆運(yùn)營(yíng)商鋪銷(xiāo)售住宅銷(xiāo)售構(gòu)成人氣2.總體招商戰(zhàn)略品牌先行提早進(jìn)展品牌客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)；招商思緒超市、高端商業(yè)雙管齊下、多層次互補(bǔ)；借助外力立足本地資源，現(xiàn)場(chǎng)加佛山、廣州外場(chǎng)協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)；招商操作批量招商、嚴(yán)控品牌；招商推行利用政府支撐，結(jié)合政府高調(diào)

55、招商、壓倒本地市場(chǎng)；3.招商思緒雙管齊下根底商業(yè)決議上層高端業(yè)態(tài)高度，上層高端業(yè)態(tài)影響根底商業(yè)高度。建議根據(jù)：1百貨作為工程主力店，成為工程商業(yè)根底，根底的高低決議工程整體的檔次和商業(yè)高度，影響其他零售的品牌、檔次和籠統(tǒng)高度；2高端零售品牌的存在價(jià)值為提升工程的高度和籠統(tǒng)，同時(shí)又可以反過(guò)來(lái)影響百貨的進(jìn)駐品牌高度；3高端零售品牌成為工程籠統(tǒng)和檔次制高點(diǎn)，能否引進(jìn)一線知名品牌，成為能否與工程商圈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)檔次的重要要素；由于結(jié)論：百貨、高端代表業(yè)態(tài)的相互促進(jìn)和影響，建議雙管齊下。4.招商思緒多應(yīng)變方案互補(bǔ)，三線互動(dòng)層次分析：情況一：品牌百貨、高端零售品牌同步啟動(dòng)、同時(shí)表達(dá)較大意向，最有利方案；

56、情況二：品牌百貨意向較大，高端零售品牌意向張望，那么引入主力店后，再跟進(jìn)品牌零售，在高根底上進(jìn)展檔次和籠統(tǒng)拔高；情況三：品牌百貨、高端零售品牌同時(shí)意向張望，那么重點(diǎn)突破其中一個(gè)，利用較大優(yōu)惠措施促使進(jìn)駐，然后再各個(gè)擊破；5. 撬動(dòng)一切商業(yè)資源，為了工程勝利工程商業(yè)高度注重本地商圈市場(chǎng)需求、又部分高于本地市場(chǎng)，最終勝利招商，必需撬動(dòng)一切商業(yè)資源！第六部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、工程二次規(guī)劃建立投入預(yù)算表一： 序號(hào)科目?jī)?nèi)容單價(jià)/元數(shù)量單位小計(jì)/萬(wàn)元闡明1 物業(yè)裝修地下停車(chē)場(chǎng)和外廣場(chǎng)100 7269 73 2處并賬折算1-3層900 14001 1260 每層46674-5層0 作為大工程協(xié)作方投入2 電

57、梯手扶梯+觀光梯270000 6 臺(tái)162 3 中央空調(diào)1-5層208 23335 485 分層安裝中央空調(diào)4 收銀系統(tǒng)硬件+軟件20000 15 臺(tái)30 軟件+硬件+綜合布線等5 監(jiān)控系統(tǒng)室內(nèi)外公共防盜400000 1 套40 6 語(yǔ)音廣播系統(tǒng)150000 1 套15 7 車(chē)輛管理系統(tǒng)100000 1 套10 合計(jì)2075 8 前期興辦費(fèi)已含工程推行費(fèi)4000000 1 項(xiàng)400 總計(jì)2475 二、工程管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算表二： 序號(hào)部門(mén)崗位人數(shù)月薪年度計(jì)薪月小計(jì)/元闡明1 保安部保安員21 1900 12 478800 詳見(jiàn)領(lǐng)班3 2300 82800 主管1 3500 42000 2

58、物業(yè)維修部電工3 2100 75600 泥水工1 2000 24000 主管1 3500 42000 3 保潔部保潔員6 1300 93600 主管1 3000 36000 4 客服部客服員3 2000 72000 主管1 3500 42000 5 財(cái)務(wù)部收銀員26 1800 561600 12臺(tái)收銀機(jī)收銀領(lǐng)班2 2300 55200 會(huì)計(jì)1 3000 36000 出納2 2500 60000 結(jié)算員2 2300 55200 主管1 5000 60000 6 運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)1 0 0 物業(yè)總監(jiān)1 0 0 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)1 0 0 客服總監(jiān)1 0 0 文員1 2000 24000 合計(jì)80 18408

59、00 7 社保+福利8%147264 實(shí)踐開(kāi)支1988064 三、工程保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算表三： 表四：保安編制樓層定員班次小計(jì)合計(jì)樓層定員白班08:00-24:005 1 2 2 18 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 車(chē)庫(kù)和外場(chǎng)2 4 車(chē)庫(kù)和外場(chǎng)2 白班00:00-08:005 0 1 0 6 領(lǐng)班1 4 0 0 合計(jì)7 3 0 0 表五：2 0 0 1-2樓共6臺(tái)1 0 0 3-5樓共6臺(tái)車(chē)庫(kù)和外場(chǎng)6 6 合計(jì)共12臺(tái)總計(jì)人數(shù)24 備注：與客商協(xié)作方式的影響收銀機(jī)數(shù)量四、工程運(yùn)營(yíng)收益預(yù)算表八：金沙廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)測(cè)算單位：萬(wàn)元年份2102202120212021202120212021201920202021出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%收入租金收入882 1134 1260 1323 1455 1601 1761 1937 2131 2344 管理費(fèi)392 504 560 616 678 745 820 902 992 1091 廣告收入10 10 11 11 15 15 20 20 25 25 停車(chē)場(chǎng)收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其他收入5 5 10 10 12 12 15 15 20 20 合計(jì)1289 1653 1841 19