有關(guān)土地抵押登記等相關(guān)問(wèn)題

1、土地登記相關(guān)問(wèn)題解答 土地登記辦法實(shí)施后，原土地登記規(guī)則是否還有效？答：土地登記辦法自2008年2月1日實(shí)施后，原土地登記規(guī)則自動(dòng)失效。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)土資源部規(guī)章制定程序規(guī)定（國(guó)土資源部1號(hào)令）第十九條 “規(guī)章有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)予以廢止：(一)規(guī)定的事項(xiàng)已經(jīng)執(zhí)行完畢，或者因情勢(shì)變更，不必繼續(xù)施行的；(二)因有關(guān)法律、行政法規(guī)的廢止或者修正，沒(méi)有立法依據(jù)的；(三)同一事項(xiàng)已由新規(guī)章規(guī)定，并發(fā)布施行的”，以及第二十條 “修改或者廢止規(guī)章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)部務(wù)會(huì)議或者部長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，由部長(zhǎng)簽署國(guó)土資源部令予以公布。但因第十九條第三項(xiàng)原因廢止的除外”的規(guī)定，土地登記規(guī)則已經(jīng)廢止。如何適用土地登記辦法和地方關(guān)于

2、土地登記的地方性法規(guī)？土地登記辦法實(shí)施后，地方人大出臺(tái)的關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)如*省土地登記條例以及地方政府出臺(tái)的關(guān)于土地登記的地方政府規(guī)章如*省土地登記辦法是否還有效？實(shí)踐中如果與土地登記辦法存在沖突，應(yīng)當(dāng)如何處理？答：土地登記辦法實(shí)施后，地方人大出臺(tái)的*省土地登記條例以及地方政府出臺(tái)的*省土地登記辦法并不當(dāng)然失效。我國(guó)立法法第八十六條規(guī)定，地方性法規(guī)與部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門(mén)規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決。而部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同

3、一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。但目前在實(shí)踐中，如果地方人大出臺(tái)的*省土地登記條例以及地方政府出臺(tái)的*省土地登記辦法與土地登記辦法產(chǎn)生沖突，應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè)規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)因情況而異：如果在物權(quán)法出臺(tái)后，地方還沒(méi)有根據(jù)物權(quán)法對(duì)其已有的關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)或者規(guī)定加以修改，則應(yīng)當(dāng)適用土地登記辦法，因?yàn)橥恋氐怯涋k法是根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，在對(duì)土地登記規(guī)則修改完善的基礎(chǔ)上起草而成。如土地登記辦法根據(jù)物權(quán)法關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理”的規(guī)定，明確規(guī)定了屬地登記原則，那么即使現(xiàn)在有的地方性法規(guī)還規(guī)定進(jìn)行分級(jí)登記，也應(yīng)當(dāng)按照土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)物權(quán)法盡快修改相關(guān)規(guī)定。如果地方性

4、法規(guī)或者政府規(guī)章已經(jīng)根據(jù)物權(quán)法進(jìn)行了修改，則根據(jù)立法法第八十六條規(guī)定進(jìn)行處理。但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，物權(quán)法授權(quán)地方性法規(guī)在法律、行政法規(guī)作出規(guī)定前可以作出規(guī)定，地方性法規(guī)如對(duì)此有規(guī)定的，則應(yīng)適用地方性法規(guī)的規(guī)定?？偟膩?lái)說(shuō)，地方性法規(guī)或規(guī)章與土地登記辦法沖突時(shí)，哪個(gè)規(guī)定更符合物權(quán)法的規(guī)定或立法精神，則應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè)規(guī)定。代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記如何辦理公證？土地登記辦法第十一條“代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的，授權(quán)委托書(shū)和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。”請(qǐng)問(wèn)，公證，境外公證部門(mén)和境內(nèi)公證部門(mén)進(jìn)行的公證都行嗎；認(rèn)證，需哪個(gè)部門(mén)來(lái)認(rèn)證，安全部門(mén)還是公安部門(mén)或者其他部門(mén)

5、，應(yīng)出具什么手續(xù)？答：根據(jù)民法通則第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為，土地登記當(dāng)然也可以委托代理人進(jìn)行，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和代理人身份證明。但是對(duì)代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的，授權(quán)委托書(shū)和代理人身份證明不易查明，因此需要經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。具體可以參照民事訴訟法第二百四十二條的規(guī)定辦理，即“在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有住所的外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)企業(yè)和組織委托中華人民共和國(guó)律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外寄交或者托交的授權(quán)委托書(shū)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)證明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證，或者履行中華人民共和國(guó)與該所在國(guó)訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明

6、手續(xù)后，才具有效力”。土地登記辦法規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？土地登記辦法第二章第九條第六項(xiàng)規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”，具體包括哪些稅種？答：主要指的是土地增值稅和契稅。我國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院 1993138號(hào)令）第十二條明確規(guī)定“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)”；我國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院 1997224號(hào)令）第十一條也明確規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門(mén)

7、、房產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”；除此之外，2005年7月國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知（國(guó)稅發(fā)2005111 號(hào)）還特別強(qiáng)調(diào)各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照契稅暫行條例、土地增值稅暫行條例的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。辦理土地登記后，應(yīng)將完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查，再次強(qiáng)調(diào)須提交相關(guān)完稅憑證后才能辦理過(guò)戶登記。土地登記辦法為什么沒(méi)有規(guī)定承租權(quán)的登記土地登記辦法第二條第一款規(guī)定“本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使

8、用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為”?！捌渌恋貦?quán)利”包括承租權(quán)嗎？為什么土地登記規(guī)則對(duì)出租登記進(jìn)行了規(guī)定而土地登記辦法沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定？答：根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。承租人取得的土地權(quán)利一般被稱為承租權(quán)，以前被當(dāng)作一種土地他項(xiàng)權(quán)利，土地登記規(guī)則的第三十條、第四十四條、第五十七條，曾對(duì)土地承租權(quán)的設(shè)定、變更、消滅登記進(jìn)行了規(guī)定。但土地登記辦法沒(méi)有再對(duì)土地承租權(quán)登記

9、進(jìn)行規(guī)定，主要是因?yàn)橥恋爻凶鈾?quán)是一種債權(quán)，而不是物權(quán)。這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)通過(guò)出租合同去調(diào)整規(guī)范，不需要進(jìn)行物權(quán)意義上的登記。其他不動(dòng)產(chǎn)的出租也沒(méi)有要求登記，如房屋登記辦法對(duì)房屋出租沒(méi)有加以規(guī)定，在實(shí)踐中，有的地方為加強(qiáng)房屋出租管理，要求房屋出租合同備案，不屬于物權(quán)意義上的登記。另外，需要注意的是，土地登記辦法沒(méi)有再沿用土地登記規(guī)則中“土地他項(xiàng)權(quán)利” 這樣一個(gè)名詞。土地他項(xiàng)權(quán)利，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，指的是所有權(quán)之外的其他一切土地權(quán)利。而在我國(guó)，所有權(quán)和使用權(quán)之外的土地權(quán)利以前都被統(tǒng)稱為土地他項(xiàng)權(quán)利。在實(shí)踐中，土地抵押權(quán)、地役權(quán)、承租權(quán)因此都被稱為土地他項(xiàng)權(quán)利。但土地登記辦法沒(méi)有再使用一個(gè)名詞，主要原因是：

10、一是物權(quán)法明確規(guī)定了物權(quán)法定原則。土地他項(xiàng)權(quán)利并不是法定權(quán)利，也不是嚴(yán)格意義上的法律用語(yǔ)（我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣一個(gè)名詞）；二是物權(quán)法將物權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中，地役權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)都屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)則是最重要的擔(dān)保物權(quán)。地役權(quán)、抵押權(quán)都屬于物權(quán)法明確規(guī)定的物權(quán)種類，不宜再將之統(tǒng)稱為土地他項(xiàng)權(quán)利。最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？什么是最高額抵押權(quán)？最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)有什么區(qū)別？最高額抵押權(quán)登記相對(duì)于一般抵押權(quán)登記有什么區(qū)別？答：根據(jù)物權(quán)法第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)是指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連

11、續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如債務(wù)人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為1億元的最高額抵押合同并辦理登記后，債務(wù)人可以第一個(gè)月向銀行借款一千萬(wàn)元，第二次借款五千萬(wàn)元，將來(lái)還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內(nèi)，無(wú)論發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)總額不超過(guò)1億元，銀行都可以就該土地優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)相對(duì)于一般抵押權(quán)，主要具有以下區(qū)別：一是擔(dān)保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個(gè)債權(quán)，也可能是多個(gè)債權(quán)，但一般是

12、多個(gè)債權(quán)。二、所擔(dān)保債權(quán)發(fā)生時(shí)間不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的為一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。三是在設(shè)立時(shí)，確定的擔(dān)保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，因此擔(dān)保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的是將來(lái)發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，因此其所擔(dān)保的債權(quán)的實(shí)際金額、債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都尚未確定，確定的只是所擔(dān)保債權(quán)的最高限額。四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，根據(jù)物權(quán)法第二百零四條的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。五是在消滅上，一般

13、抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。六是最高額抵押與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，甲向銀行連續(xù)多次借款，如果采用一般抵押的辦法，那么每次借款都要設(shè)定一個(gè)抵押擔(dān)保，簽訂一次抵押合同，進(jìn)行一次抵押登記，手續(xù)十分繁瑣，而在借款之前設(shè)定一個(gè)最高額抵押，無(wú)論將來(lái)債權(quán)發(fā)生幾次，只要簽訂一個(gè)抵押合同、作一次抵押登記就可以了，這樣做既省時(shí)、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；谝陨蠀^(qū)別，在辦理最高額抵押登記應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是申請(qǐng)時(shí)，當(dāng)事人有可能無(wú)法提供主債權(quán)債務(wù)合同，因?yàn)樗枰獡?dān)保的

14、債權(quán)尚未發(fā)生，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供最高額抵押合同。二是審查時(shí)，注意審查當(dāng)事人提交的最高額抵押合同是否對(duì)所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔(dān)保的最高債權(quán)額是否超過(guò)所抵押的土地價(jià)值，最高額抵押的期間是否超過(guò)所抵押土地的剩余使用年限等（但筆者認(rèn)為，如果所擔(dān)保的最高債權(quán)額超過(guò)所抵押土地價(jià)值，則抵押權(quán)人只能就所抵押土地的價(jià)值優(yōu)先受償，如果最高額抵押的期間超過(guò)所抵押土地的剩余使用年限，抵押權(quán)在所抵押土地的剩余使用年限屆滿后就自動(dòng)消滅，但都不影響抵押登記，這些是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)）。三是注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利證書(shū)（包括當(dāng)事人提交的土地使用證以及將要發(fā)放給當(dāng)事人的他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)）和土地

15、登記簿上應(yīng)當(dāng)記載權(quán)利類型為最高額抵押權(quán)，并記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押期間。由于所擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，無(wú)法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)書(shū)上的“存續(xù)期限”一欄可以不填寫(xiě)。四是注冊(cè)登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)不得自行注銷最高額抵押登記。五是注冊(cè)登記后，當(dāng)事人就所抵押的土地價(jià)值高于所擔(dān)保最高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請(qǐng)登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，只不過(guò)應(yīng)當(dāng)在“權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。什么是地役權(quán)？如何辦理地役權(quán)登記？答：在2007年3月16日物權(quán)法頒布之前，雖然我國(guó)在實(shí)踐中存在著地役權(quán)，但是在我國(guó)正式頒布的法律法規(guī)

16、中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)“地役權(quán)”這個(gè)名詞。地役權(quán)被當(dāng)作一種他項(xiàng)權(quán)利對(duì)待。物權(quán)法將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，將這個(gè)名詞以基本法的形式予以確定下來(lái)，并且專門(mén)用一章16條加以規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法第一百五十六條的規(guī)定，地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地，需役地的權(quán)利人為地役權(quán)人。關(guān)于地役權(quán)的登記，土地登記辦法第三十七條進(jìn)行了明確的規(guī)定，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是地役權(quán)登記實(shí)行的登記對(duì)抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效之時(shí)設(shè)立，而不是登記之時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。地役權(quán)登記需要雙方自愿申請(qǐng)，并需要提供地

17、役權(quán)合同。二是當(dāng)事人申請(qǐng)辦理地役權(quán)登記時(shí)，供役地和需役地的權(quán)屬狀況特別是供役地的權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)清楚無(wú)爭(zhēng)議，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供需役地和供役地的土地權(quán)利證書(shū)。三是地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的期限。四是地役權(quán)登記直接由國(guó)土資源行政主管部門(mén)辦理即可，不需要報(bào)政府審批。五是符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。六是供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)

18、責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。七是地役權(quán)登記后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，將地役權(quán)情況在土地證書(shū)上的記事欄上加以記載。八是雖然地役權(quán)的初始登記實(shí)行的是登記對(duì)抗主義，但是已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記？物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以分層出讓，請(qǐng)問(wèn)地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記？答：地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)是隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權(quán)利。早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家

19、就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土地的立體利用。由此而產(chǎn)生的土地權(quán)利，我國(guó)以前稱為空間權(quán)。但是去年10月1日實(shí)施的物權(quán)法并沒(méi)有采用空間權(quán)的概念，而是統(tǒng)稱為建設(shè)用地使用權(quán)。如物權(quán)法第一百三十六條中規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。但這種權(quán)利具體如何設(shè)定和登記，物權(quán)法中沒(méi)有作出明確的規(guī)定，只是規(guī)定“新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，另外規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）明確要求：“國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，

20、抓緊研究制訂土地空間權(quán)利設(shè)定和登記的具體辦法”。土地登記辦法沒(méi)有對(duì)地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記作出明確的規(guī)定，而是通過(guò)明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。土地登記辦法根據(jù)物權(quán)法第一百三十六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個(gè)平面的概念，而且還是一個(gè)立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利的登記問(wèn)題。2008年4月29日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本（GF-2008-2601）明確指出出讓宗地

21、空間范圍是以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫(xiě)；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高+60米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為上界限，以標(biāo)高10米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)的通知也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實(shí)踐中，碰到此類地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書(shū)約定的內(nèi)容加以登記即可?？偟?/p>

22、記遺漏的土地如何登記？在對(duì)轄區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行總登記后，對(duì)當(dāng)時(shí)遺漏或因各種原因未能進(jìn)行登記的土地，幾年后再進(jìn)行登記時(shí)，是按總登記還是初始登記辦理？是否還需要進(jìn)行通告和公告？20081211答：這類登記，應(yīng)當(dāng)按照初始登記辦理。按照土地登記辦法第二十一條的規(guī)定，土地總登記指的是在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。除了在一些特殊情形下如因?yàn)榈卣馂?zāi)害造成所有的登記資料滅失等可以再次進(jìn)行總登記外，一般來(lái)說(shuō)在一個(gè)行政轄區(qū)內(nèi)只開(kāi)展一次總登記。對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進(jìn)行的登記不再屬于總登記。根據(jù)土地登記辦法第二十五條的規(guī)定，初始登記指的是土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的

23、登記。土地初始登記是土地權(quán)利的第一次登記。土地初始登記可能發(fā)生在土地總登記之前（實(shí)踐中存在著不少地方在沒(méi)有開(kāi)展全面的總登記之前就已經(jīng)開(kāi)展了土地登記），也有可能發(fā)生在土地總登記之后。對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進(jìn)行的第一次登記發(fā)生在總登記之后，應(yīng)當(dāng)屬于初始登記。這類登記，不需要進(jìn)行通告，但是一般應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告。土地總登記相對(duì)于其他登記的不同是土地總登記必須發(fā)布通告和進(jìn)行公告。因?yàn)榭偟怯浘哂须A段性、全域性以及集中性等特點(diǎn)，因此需要發(fā)布通告以使行政相對(duì)人知曉何時(shí)、何地向哪一個(gè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記等。而對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地，可以隨時(shí)直接向土地所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，所以不需要進(jìn)

24、行通告。土地總登記公告的目的在于使權(quán)利人及利害關(guān)系人及時(shí)對(duì)準(zhǔn)予登記的結(jié)果提出異議，防止出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，提高登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和公信力。雖然土地登記辦法對(duì)初始登記是否需要公告沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，但對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能進(jìn)行登記的土地進(jìn)行初始登記時(shí)，有必要對(duì)準(zhǔn)予登記的結(jié)果進(jìn)行公告，以提高登記結(jié)果的權(quán)威性，防止出現(xiàn)不必要的糾紛。因法院裁決或者繼承等取得的土地權(quán)利是否可以不需要辦理登記？如果再轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，能否直接變更到第三人名下？根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因法院裁決、繼承等取得的土地權(quán)利就屬于例外情形，不

25、登記也產(chǎn)生效力。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法第二十八條規(guī)定，因人民法院的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力；根據(jù)物權(quán)法第二十九條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。但對(duì)這類土地權(quán)利再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先將土地登記到法院裁決的當(dāng)事人或者繼承名下之后，再過(guò)戶登記給第三人。因?yàn)槲餀?quán)法第三十一條明確規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，土地登記辦法第四十五條第二款也規(guī)定：“權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到

26、其名下后，再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記”。如此登記，一方面可以維護(hù)正常的交易程序，保證交易安全，另外也能使登記檔案資料保持連續(xù)性。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，能否將土地使用權(quán)直接變更登記到股東名下？某有限責(zé)任公司的股東為甲、乙二人。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被工商部門(mén)吊銷后，甲乙申請(qǐng)將土地使用權(quán)按照出資份額由公司變更登記到二人名下，請(qǐng)問(wèn)能否辦理？如何辦理？在該公司沒(méi)有進(jìn)行清算并在工商部門(mén)辦理注銷登記之前土地登記機(jī)構(gòu)不宜辦理土地使用權(quán)的變更登記。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)公司法的規(guī)定，公司因營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷解散，并不意味著公司的消滅或終止。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷而解散的，應(yīng)當(dāng)在被吊銷之日起十五日內(nèi)成立清算組，開(kāi)始清算（有限責(zé)任公司的清算

27、組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會(huì)確定的人員組成。逾期不成立清算組進(jìn)行清算的，債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算）。清算組就公司的債權(quán)債務(wù)等的事項(xiàng)形成清算報(bào)告，報(bào)股東會(huì)或者人民法院確認(rèn)，報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷公司登記，并進(jìn)行公告后，公司才終止。公司經(jīng)過(guò)清算，并按照合法程序終止之后，才能辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記。之所以這樣，主要是為了避免公司存在沒(méi)有依法處理的事項(xiàng)（債務(wù)等）而產(chǎn)生糾紛。因此在辦理這類登記時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況要求當(dāng)事人提供清算報(bào)告、工商登記部門(mén)的注銷登記證明，以及經(jīng)過(guò)公告的證明材料，重點(diǎn)審查其對(duì)外的債務(wù)是否得到有效的處理后，才能作出是否進(jìn)行

28、變更登記的決定。為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當(dāng)持證上崗？土地登記辦法第四條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當(dāng)持證上崗？答：為了有效地提高土地登記人員的業(yè)務(wù)技術(shù)水平，保障土地登記文件的法律權(quán)威性，提高行政效能，原國(guó)家土地管理局1996年10月30日就印發(fā)了關(guān)于實(shí)施土地登記持證上崗制度的通知（(1996)國(guó)土(籍)字第190號(hào)），并出臺(tái)了土地登記持證上崗管理暫行辦法，要求土地登記人員必須具備土地管理的法律法規(guī)、土地登記的理論與方法、土地管理基礎(chǔ)知識(shí)等方面的知識(shí)，同時(shí)規(guī)定土地登記上崗資格證是土地登記人員上崗資格的憑證，

29、凡參加土地登記上崗資格考試合格，并取得土地登記上崗資格證的人員方可從事土地登記工作。2003年，國(guó)土資源部又印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知（ 國(guó)土資發(fā)200344號(hào)），進(jìn)一步完善了土地登記人員持證上崗制度。辦法作為部門(mén)規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度，要求從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)頒發(fā)的土地登記上崗證書(shū)。之所以要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度，主要是基于以下原因：一是土地登記工作的實(shí)際需要。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，土地交易日益活躍，土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值屬性不斷顯現(xiàn)，土地登記的數(shù)量也與日俱增，同

30、時(shí)隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，因土地登記產(chǎn)生的糾紛和訴訟越來(lái)越多。2007年10月1日正式實(shí)施的物權(quán)法第二十一條也明確的規(guī)定“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”。如果出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)將承擔(dān)賠償責(zé)任。為了減少因登記產(chǎn)生的糾紛，減少登記錯(cuò)誤，保證登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，就需要不斷的提高土地登記從業(yè)人員的素質(zhì)和水平。因此實(shí)行土地登記人員持證上崗制度成為必然。二是順應(yīng)國(guó)際通行做法。世界上其他國(guó)家和地區(qū)，對(duì)土地登記人員都有很高的要求。土地登記人員都必須具備相應(yīng)的專業(yè)技能，

31、并通過(guò)相關(guān)的資格考試才能從事土地登記工作。如德國(guó)登記的主管部門(mén)是地方法院的土地登記局。工作人員主要由法律工作者、行政管理人員和仲裁法官組成。土地登記的具體審查、批準(zhǔn)核實(shí)工作，主要由法律工作者承擔(dān)。日本登記官是在法務(wù)局、地方法務(wù)局或其支局、派出所服務(wù)的且經(jīng)法務(wù)局長(zhǎng)或地方法務(wù)局長(zhǎng)指定的法務(wù)事務(wù)官。登記官經(jīng)考試后由法務(wù)大臣任命，為國(guó)家公務(wù)員。韓國(guó)登記人員，由地方法院院長(zhǎng)從地方法院及其分院以及登記所的法院書(shū)記官、法院事務(wù)官、法院主事或者法院主事補(bǔ)中指定而產(chǎn)生。澳大利亞法律對(duì)注冊(cè)登記官資格有嚴(yán)格的要求，一般要有5年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。俄羅斯登記法第15條則要求受過(guò)高等法律教育或者有在國(guó)家權(quán)利登記機(jī)關(guān)不少于

32、兩年的工作經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)過(guò)專門(mén)培訓(xùn)并通過(guò)符合規(guī)定要求之職業(yè)技能考試者可被任命為登記官職位?？紤]到實(shí)際情況，辦法僅規(guī)定“從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)頒發(fā)的土地登記上崗證書(shū)”，應(yīng)當(dāng)持證上崗。具體來(lái)說(shuō)，就是在土地登記簿上簽署審查意見(jiàn)的人員應(yīng)當(dāng)持證上崗（根據(jù)2008年7月15日國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)土地登記表格（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)2008153號(hào)），在土地登記簿上簽署審查意見(jiàn)的“審查人”與“負(fù)責(zé)人”應(yīng)當(dāng)在簽字的同時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)土地登記上崗資格證號(hào)）。而對(duì)其他從事土地登記輔助工作的人員，如對(duì)在窗口收件人員、具體制證發(fā)證人員等，目前都沒(méi)有要求必須持證上崗。哪些土地允許抵押

33、，可以辦理抵押登記？答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，利用土地抵押進(jìn)行融資的現(xiàn)象越來(lái)越多。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，首先總體上應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標(biāo)的是土地權(quán)利而不是土地本身。二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國(guó)法律對(duì)轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規(guī)定是最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（法釋200044號(hào)）第五條：“以法律、法

34、規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。以法律、法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理”）。三是進(jìn)行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對(duì)抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭(zhēng)議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。至于具體哪些土地權(quán)利能夠進(jìn)行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當(dāng)受到限制？筆者根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法以及城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見(jiàn)：一、關(guān)于土地所有權(quán)土地所有權(quán)不得抵押。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有

35、制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國(guó)家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國(guó)物權(quán)法第一百八十四條第一項(xiàng)、擔(dān)保法第三十七條第一項(xiàng)均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。二、關(guān)于土地用益物權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一是一般的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，雖然物權(quán)法、農(nóng)村承包法以及中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但都沒(méi)有對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國(guó)目前的法律法規(guī)以及國(guó)家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一般不得抵押。二是四荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，擔(dān)保法第三十四條第五項(xiàng)

36、規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，物權(quán)法第一百八十條第三項(xiàng)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。因此，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得并經(jīng)過(guò)集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行抵押。但抵押實(shí)現(xiàn)后，物權(quán)法第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。（二）建設(shè)用地使用權(quán)1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一是通過(guò)出讓、國(guó)家租賃、作價(jià)出資或者入股等有償方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有禁止性或者限制性的規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第四十七條第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對(duì)于這

37、類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費(fèi)用，具有土地權(quán)利證書(shū)，一般應(yīng)當(dāng)給予辦理抵押登記。二是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)的法律進(jìn)行了限制。辦理抵押登記時(shí)，抵押的土地應(yīng)當(dāng)滿足城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。三是通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定。國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得

38、的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金。四是政府儲(chǔ)備土地的抵押，主要是在土地儲(chǔ)備管理辦法進(jìn)行了規(guī)定。按照辦法的規(guī)定，政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。2、集體建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。擔(dān)保法第三十六條和物權(quán)法第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。物權(quán)法第二百零一條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)

39、的性質(zhì)和土地用途。需要注意的是，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國(guó)有的，還是集體的，都不得進(jìn)行抵押。（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會(huì)各方面都存在不同的意見(jiàn)，爭(zhēng)議較大。但綜合我國(guó)的現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。（四）關(guān)于地

40、役權(quán)地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？答：國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)具有無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng) “三無(wú)”特點(diǎn)，即國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不需要支付土地出讓金，基本上屬于無(wú)償取得，沒(méi)有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權(quán)利處分也受到限制，主要表現(xiàn)為不能自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。關(guān)于國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，最直接的規(guī)定是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條第一款。根據(jù)此規(guī)定

41、，辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，應(yīng)當(dāng)注意下列幾點(diǎn)：一、抵押人應(yīng)當(dāng)是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，國(guó)家機(jī)關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等一般不得成為抵押人。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（法釋200044號(hào)）第三條明確規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二是抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進(jìn)行抵押的前提。另外國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得單獨(dú)抵押，而是應(yīng)當(dāng)與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押

42、。三是應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實(shí)踐中以國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)一般要求當(dāng)事人提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門(mén)在辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)的金額補(bǔ)交，還是按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交？由于土地的市場(chǎng)價(jià)格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格是不一樣的，因此需要補(bǔ)交的土地出讓金也不一樣。實(shí)踐中對(duì)此存在不同的的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交。四是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)市縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。劃撥土地已經(jīng)辦理抵押登記的還需要再

43、另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實(shí)踐中，以前曾對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批但已經(jīng)登記的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押是否效存在爭(zhēng)議。2003年4月18日起施行的最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)曾規(guī)定，“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效”。由于我國(guó)基本上實(shí)行的實(shí)質(zhì)審查主義，登記具有很強(qiáng)的公信力，土地管理法第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，國(guó)土資源部2004年1月15日發(fā)布了關(guān)于國(guó)有劃撥土地使

44、用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā)20049號(hào)），規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認(rèn)可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？答：我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得及主體等有較為嚴(yán)格的限制。集體建設(shè)用地使用權(quán)一般只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人（如集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)）取得，因此集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到嚴(yán)

45、格的限制。土地登記機(jī)構(gòu)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是所抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)登記。抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為前提。二是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體范圍存在限制。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)才能進(jìn)行抵押，其他的如集體舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押。三是集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。擔(dān)保法第三十六條和物權(quán)法第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。四是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)集體土地所有權(quán)人同意

46、。抵押人應(yīng)當(dāng)提供集體土地所有權(quán)人出具同意抵押的書(shū)面證明。證明的具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)集體同意按法律規(guī)定的土地征收標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；征地費(fèi)是否作為清償資金等。集體土地所有權(quán)人在出具同意抵押的書(shū)面證明前還應(yīng)當(dāng)將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)，征得農(nóng)民集體成員的同意。五是當(dāng)事人提供的抵押合同應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。物權(quán)法二百零一條明確規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押之前，對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行約定，以便于抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押儲(chǔ)備土地的，如何辦理抵押登記？（在平時(shí)工作中，經(jīng)常遇到土地儲(chǔ)備

47、機(jī)構(gòu)將儲(chǔ)備土地用于抵押貸款并申請(qǐng)登記發(fā)證，但其不是土地的完全的使用權(quán)人，如何登記發(fā)證）？答：根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行2007年11月19日頒布的土地儲(chǔ)備管理辦法，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地登記機(jī)構(gòu)辦理儲(chǔ)備土地抵押登記，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是申請(qǐng)抵押的儲(chǔ)備土地必須產(chǎn)權(quán)清晰，具有合法的土地使用證。二是

48、申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。三是政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定四是政府儲(chǔ)備土地抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？企業(yè)在買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為擔(dān)保合同能夠得到順利履行，債權(quán)人可以要求債務(wù)人以土地使用權(quán)作為債務(wù)履行的擔(dān)保并申請(qǐng)抵押登記，如賣方在交貨之后，買方還沒(méi)有支付貨款之前，或者在買方暫時(shí)無(wú)法支付貨款時(shí)，賣方會(huì)要求買方

49、以其不動(dòng)產(chǎn)作為抵押并辦理登記，從而使賣方的債權(quán)能夠得到優(yōu)先受償。對(duì)于這種抵押登記，能否辦理？實(shí)踐中，土地登記機(jī)構(gòu)存在疑問(wèn)。筆者認(rèn)為這種抵押登記可以辦理，因?yàn)椋阂皇瞧髽I(yè)之間為保障其債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，以土地使用權(quán)設(shè)定擔(dān)保的做法符合擔(dān)保法和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)閾?dān)保法第二條規(guī)定，在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依法設(shè)定擔(dān)保；物權(quán)法第一百七十一條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依法設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。二是目前國(guó)家和地方都已經(jīng)有文件允許企業(yè)之間土地使用權(quán)進(jìn)行依法抵押并對(duì)抵押登記的辦理作出了規(guī)定，如國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土

50、地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（國(guó)土資函2000582號(hào)）、北京市房屋土地管理局關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)抵押管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知（京房地權(quán)字（1998）281號(hào)）等。但是，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)之間的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是抵押的土地使用權(quán)必須已經(jīng)辦理登記。二是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)。三是企業(yè)之間訂立的主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)方企業(yè)可以依法取得的出讓國(guó)有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)抵押。如果設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該

51、房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，除了擔(dān)保之外，反擔(dān)保也是經(jīng)常使用的方法。在第三人為債務(wù)人向債權(quán)人作擔(dān)保的情況下，反擔(dān)保是保證擔(dān)保人利益不受損害的有效方式。物權(quán)法第一百七十一條和擔(dān)保法第四條都對(duì)反擔(dān)保加以規(guī)定，即“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保”，反擔(dān)保適用于關(guān)于擔(dān)保的法律規(guī)定。什么是反擔(dān)保呢？反擔(dān)保是指為債務(wù)人提供擔(dān)保的第三人，為保證其追償權(quán)實(shí)現(xiàn)而要求債務(wù)人提供的擔(dān)保。在債務(wù)清償期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，由第三人承擔(dān)擔(dān)保

52、責(zé)任后，第三人即成為債務(wù)人的債權(quán)人，第三人對(duì)其代債務(wù)人清償?shù)膫鶆?wù)，有權(quán)向債務(wù)人追償。當(dāng)?shù)谌诵惺棺穬敊?quán)時(shí)，有可能因債務(wù)人無(wú)力償還而使其追償權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，為了保證追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，第三人在為債務(wù)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人以土地或其他財(cái)產(chǎn)為其提供擔(dān)保，這種債務(wù)人反過(guò)來(lái)又為擔(dān)保人提供的擔(dān)保叫反擔(dān)保。舉例來(lái)說(shuō)，A為貸款人B向銀行提供了擔(dān)保，同時(shí)可以要求B以土地或其他財(cái)產(chǎn)為其提供反擔(dān)保。銀行是債權(quán)人，A為擔(dān)保人，B不僅是債務(wù)人，而且是反擔(dān)保人。反擔(dān)保是否必須由債務(wù)人自己提供呢？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（法釋200044號(hào)）第二條的規(guī)定，反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之

53、外的其他人。在上述案例中，如果B請(qǐng)求C為其向A提供擔(dān)保， C就成了反擔(dān)保人。就上述案例來(lái)說(shuō)，如果反擔(dān)保人B以土地向擔(dān)保人A提供擔(dān)保申請(qǐng)土地登記，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押登記辦理。在辦理登記時(shí)，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是申請(qǐng)人為反擔(dān)保人B和擔(dān)保人A，其中反擔(dān)保人B是抵押人，擔(dān)保人A是抵押權(quán)人。需要注意的是，在反擔(dān)保土地抵押登記時(shí)，銀行不是抵押權(quán)人，也不是申請(qǐng)人。二是擔(dān)保人所擔(dān)保的應(yīng)當(dāng)是合法的債權(quán)債務(wù)，從而保證其反擔(dān)保的合法性。至于擔(dān)保人提供的是抵押或是保證等，則無(wú)須審查。三是申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交資料包括B用于反擔(dān)保的土地的權(quán)利證書(shū)以及A、B簽訂的反擔(dān)保合同等。土地登記機(jī)構(gòu)為了查明事實(shí)，也可以要

54、求提供B與銀行簽訂的主合同以及A、B、銀行之間簽訂的擔(dān)保合同。四是經(jīng)過(guò)審查，符合登記條件的，土地登記機(jī)構(gòu)在反擔(dān)保人B的土地權(quán)利證書(shū)上記載反擔(dān)保事項(xiàng)，并為擔(dān)保人A填制發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？答：實(shí)踐中，不少私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位欲以其取得的出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資并申請(qǐng)抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機(jī)構(gòu)存在疑問(wèn)。我國(guó)擔(dān)保法第三十七條第三項(xiàng)和物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)都明確禁止“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施”抵押。對(duì)此規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于公立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵

55、押沒(méi)有什么異議，但是對(duì)私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的土地一般是通過(guò)出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應(yīng)當(dāng)受到限制；除此之外，他們認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院一般是依法設(shè)立并在工商登記部門(mén)登記注冊(cè)的企業(yè)法人，執(zhí)行企業(yè)稅收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，是營(yíng)利性企業(yè)法人，不是以公益性為經(jīng)營(yíng)目的事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體，因此不屬于擔(dān)保法第三十七條第三項(xiàng)和物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)調(diào)整的對(duì)象。筆者認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，不論這些單位注冊(cè)的是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，還是公司，都不得抵押。根據(jù)我國(guó)民辦教育

56、促進(jìn)法第三條第一款的規(guī)定“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”，私立的學(xué)校也屬于公益性事業(yè)單位。根據(jù)我國(guó)醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例第三條規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，醫(yī)院無(wú)論是公立還是私立，也都應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益為目的。根據(jù)全國(guó)人大法工委編寫(xiě)的中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義可知，物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在于保障學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)的安全、穩(wěn)定，從而保障公眾的利益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。但是對(duì)私立的學(xué)校、醫(yī)院以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益設(shè)施用地以外的土地進(jìn)行抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)可以辦理抵押登記。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華

57、人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第五十三條規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。根據(jù)這一司法解釋，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意抵押的土地范圍只能限定在教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益設(shè)施占地以外的土地，而且學(xué)校、醫(yī)院只能利用這些土地為自身債務(wù)設(shè)定抵押，而不能為其他人提供擔(dān)保。宅基地使用權(quán)登記宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬(wàn)戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集

58、體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過(guò)開(kāi)展宅基地使用權(quán)登記，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定（以下簡(jiǎn)稱決定）將包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地登記發(fā)證工作提到十分重要的位置。決定除明確指出要“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作”外，還在以下兩方面涉及到宅基地登記發(fā)證工作：一是“產(chǎn)權(quán)明晰”為決定“進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度”所要堅(jiān)持的首要原則。如何做到產(chǎn)權(quán)明晰，必須將包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地登記發(fā)證到戶，以定分止?fàn)帲瑸檫M(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度夯實(shí)基礎(chǔ)。二是決定明確規(guī)定“完善農(nóng)村宅基

59、地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，如何保障農(nóng)戶的宅基地用益物權(quán)，除了在規(guī)劃、計(jì)劃上保障宅基地的供應(yīng)外，最關(guān)鍵的是要對(duì)農(nóng)民已經(jīng)合法取得的宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，對(duì)其權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，使之不受侵犯。在決定出臺(tái)之前，國(guó)土資源部就意識(shí)到宅基地登記發(fā)證工作的重要性。為深入貫徹實(shí)施物權(quán)法，依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)宅基地管理，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，國(guó)土資源部決定大力推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，特下發(fā)了國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（以下簡(jiǎn)稱通知），要求各地進(jìn)一步加大工作力度，力爭(zhēng)在2009年底前，基本完成全國(guó)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決

60、，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。根據(jù)決定和通知精神，宅基地登記發(fā)證工作是國(guó)土資源系統(tǒng)當(dāng)前的一項(xiàng)重要工作。下面，就國(guó)土資源報(bào).鄉(xiāng)鎮(zhèn)周刊“業(yè)務(wù)探討”欄目所提出的地方在日常工作中經(jīng)常碰到的幾個(gè)宅基地登記發(fā)證問(wèn)題，筆者在此進(jìn)行匯總分析，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，供大家在實(shí)踐中參考：農(nóng)村村民宅基地超面積的，應(yīng)當(dāng)如何登記發(fā)證？實(shí)踐中，由于種種原因，農(nóng)村村民超占宅基地的現(xiàn)象很普遍。如何進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，通知根據(jù)三個(gè)不同的時(shí)間段分別規(guī)定了處理方法，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照通知的要求進(jìn)行登記。即：1、1982年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)