上傳版小區(qū)物業(yè)管理投標書參考

1、.PAGE ：.；PAGE 105第一部分 招標方案公司簡介 總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理質(zhì)量部辦公室拓展部機電工程部財務部物業(yè)效力部信息中心二、榮譽清單XXXXX物業(yè)公司所獲榮譽清單第二章 擬采取的管理方式、任務方案和物資配備第一節(jié) 擬采取的管理方式現(xiàn)代化的商務辦公樓不僅提高了住戶的生活質(zhì)量、辦公環(huán)境。同時也改動了人們的生活觀念和生活方式，這必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，導致管理觀念、管理機構、管理方式、管理手段和管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。我們的根本思緒是：嚴厲資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)，提供全方位專業(yè)酒店式效力；嚴厲法規(guī)和規(guī)范；制約規(guī)范組織和個人的管理效力行為，運用現(xiàn)代管理手段，

2、實現(xiàn)辦公自動化。努力精神文明建立，實施品牌和籠統(tǒng)戰(zhàn)略。我們的管理方式分管理機制、信息反響機制、鼓勵機制、監(jiān)視與自我約束機制四部分論述。一、管理機制管理處完善的組織構造設計和合理任務目的：人得其事，人盡其才，事盡其功。1、組織架構建立闡明1機構設置遵照：精簡高效的原那么，采用直線職能制和扁平式構造，盡量減少管理的中間環(huán)節(jié)，以提高任務效率和保證信息傳輸渠道的暢通；2合理設置崗位，以崗定人，人員一專多能，擇優(yōu)派用，雙向選擇，實行管理處主任擔任制；3管理組織高效化，管理人員專業(yè)化，管理方式民主化。4捍衛(wèi)部擔任小區(qū)治安，交通與消防管理，工程部擔任設備維修、養(yǎng)護及便民效力，環(huán)境管理部擔任環(huán)保管理及衛(wèi)生綠化

3、效力，綜合部擔任后勤、人事、財務等事務。2、組織架構圖：安華廈物業(yè)公司業(yè)主委員會金通大廈管理處主任辦公室環(huán)境管理部工程部綜合部捍衛(wèi)部二、信息反響機制1、信息是我們重要的運營資源，信息源要全面。會聚與XXXXX物業(yè)管理有關的一切信息，使反響具有一定的范圍和頻度。信息采集真實、科學。2、保證信息反響通道暢通，信息處置集中，一切信息會聚到辦公室，經(jīng)過分析整理，并由辦公室發(fā)出指令，跟蹤檢查。3、堅持指令權、檢查權和處置權的高度一致，防止責權分別所導致的管理失控。4、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處置和利用信息。5、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)視等方式?？刂频拇?/p>

4、施有預先控制、現(xiàn)場控制、反響控制等方式。6、質(zhì)量控制上，對不合格的效力制定了糾正偏向的處置措施。三、鼓勵系統(tǒng)1、鼓勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。尊重個體權益，堅持團隊希望。效力業(yè)主和發(fā)明經(jīng)濟、社會雙重效益是權衡考核的獨一規(guī)范。2、思想任務機制重在激發(fā)潛能，構成共享的價值觀，充分發(fā)揚群眾效能和任務積極性。引導員工動機，尊重個人情感。并且針對個性心思做適時的思想任務。3、獎懲機制的實踐任務中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲清楚。經(jīng)過獎勵“引著員工往前走，經(jīng)過懲罰“打著員工朝前走。做到人人有動力，個個有壓力。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。4、培育提升機制在實踐任務中極具價值。我們將培訓放在

5、集體和個人開展的重要位置，培育的目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出發(fā)明良好環(huán)境。方式有培育、提升、培訓、進修等。5、工資福利系統(tǒng)重在考核，根據(jù)奉獻大小進展工資決策。既思索群體效能，更注重個人利益。充分一定努力任務所應得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，鼓勵員工獲得更好的任務成果。福利措施如調(diào)動戶口等。四、監(jiān)視與自我約束機制XXXXX管理處在開展物業(yè)管理活動的過程中，定期向XXXXX公司、XXXXX業(yè)主委員會報告任務，檢討物業(yè)管理任務事務，制定出日常任務方案，分解量化到部門及每個崗位，實行目的管理責任制，每年對管理目的進展考核。嚴厲按ISO9

6、001質(zhì)量體系運作，對每個工程的管理效力過程建立原始記錄，經(jīng)過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理任務的監(jiān)視機制有效運作。詳細作法是：1公開監(jiān)視制：公布管理處監(jiān)視贊揚，設立管理處主任信箱，24小時受理贊揚。一切員工佩帶任務牌上崗，以便于公開監(jiān)視。2業(yè)主評議制：管理處對各項管理活動實行監(jiān)視和跟蹤、反響，對業(yè)主或其它資源的信息做到有分析、有處置、有跟蹤、有反響。實行閉環(huán)管理，使業(yè)主的合法權益得到保證。3巡視檢查制：由管理處對各部門員工進展定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。對艱苦質(zhì)量問題或多次反復出現(xiàn)的問題，由相關管理層檢討并制定糾正和預防措施。自我約束機制：管理處建立決策實施過程中

7、的自我約束機制，以便各項物業(yè)管理任務得以順利進展。1經(jīng)濟利益引導自我約束機制，充分運用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象對利益的敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。2目的構造與責任相聯(lián)絡的機制，將管理目的層層分解到個人后由分層次的子目的之間相互聯(lián)絡而進展的自我約束機制。3權益鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權益鏈條，呵斥相關機構，相關員工相互制約的自我約束機制。第二節(jié) 任務方案根據(jù)管理方式和管理任務流程結合XXXXX的實踐情況，按照輕重有序、科學有效的原那么，擬定以下管理方案：略 第三節(jié) 物資配備 物質(zhì)配備按照必需、適用、節(jié)省的原那么，經(jīng)嚴密測算，前期興辦費做以下配備：略第三章 人員的配

8、備、培訓與管理第一節(jié) 管理處各類人員配備我們對管理人員的配備以有閱歷、有知識、有技藝、懂管理和具有高度效力認識為準繩，在此根底上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍，在人員配備中，遵照以下原那么：具有良好的職業(yè)品德觀念、愛崗敬業(yè)、老實守信、辦事公正、效力社區(qū)、奉獻社會。在尊重人才的根底上，即注重專業(yè)技藝，又注重思想品德，德才兼?zhèn)洌芾砣藛T在學歷上要求大專畢業(yè)。 3、一切管理人員需已參與物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓并獲得合格證書，保證100%持證上崗。 4、保安隊員采取招用復員或退伍軍人且要求年齡不超越30歲，身體安康，籠統(tǒng)良好。 根據(jù)XXXXX的實踐情況，參考深圳市物業(yè)管理有關文件中管理人員管理面積的指點規(guī)范

9、，及類似寫字樓的閱歷，確定各類人員。 1、XXXXX管理處員工總數(shù)定編為 人，管理處主任 人，綜合部 人，財務部 人，捍衛(wèi)部 人，工程部 人。 2、管理處主任任職條件及簡歷。物業(yè)管理有了較為全面的了解和認識，積累了豐富的管理閱歷。 3、各部門擔任人任職條件監(jiān)視施工。同年經(jīng)過鄂州市人社局專家評定獲得機電中級工程師職稱。人員配備及素質(zhì)要求第二節(jié) 人員培訓(一)培訓目的：培訓是對員工最好的獎勵和福利。不斷地對各級員工進展不同階段的在職培訓，將是管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目的的重要保證。培訓所要到達的目的，是在態(tài)度、知識、技藝三個方面改動、加強或改良員工的行為或表現(xiàn)，最終培育出一批優(yōu)秀的、既有

10、專業(yè)知識技藝、又有現(xiàn)代管理程度的職業(yè)管理人員，在一線員工中培育出一大批有才干、綜合素質(zhì)高、有現(xiàn)代認識的操作骨干，以優(yōu)秀的人才為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的效力。(二)培訓方案1.公司年度培訓方案：公司質(zhì)量培訓部根據(jù)各管理處實踐需求編制公司年度培訓方案，并擔任檢查，管理處將根據(jù)公司年度方案安排好內(nèi)部培訓任務，保證按時進展培訓。保質(zhì)、保量完成教學義務。2.管理處年度培訓方案：在公司方案之外，管理處可根據(jù)本部門任務性質(zhì)、人員構造等自行組織、實施培訓。3.培訓方案制定：公司年度培訓方案由質(zhì)量培訓部培訓主管擔任制定，報質(zhì)量培訓部經(jīng)理審核后，由管理者代表同意實施；管理處年度培訓方案由管理處綜合管理部長擔任制定，報管理處

11、主任審核后，由公司質(zhì)量培訓部經(jīng)理同意實施。管理處除年度培訓方案外，每月底還需根據(jù)管理效力中的實踐運作情況及任務需求安排下月培訓。(三)培訓方式在培訓方式上，管理處將以講授、演示、實習等方式為主，詳細的方式因培訓內(nèi)容的不同而有所區(qū)別。1.新員工入職培訓授課方式在試用期，為使員工盡快熟習環(huán)境和開展任務，新員工須參與管理處定期組織的入職培訓，以了解公司和管理處概略、企業(yè)理念、管理方式、物業(yè)人應有的職業(yè)品德和社會責任感，以及管理處的培訓制度、“積分考評、鼓勵機制等內(nèi)容。只需經(jīng)過入職培訓并考核合格者，員工才干到部門上崗。2.輪訓各崗位骨干人員講述+崗位實習管理人員還需先到公司各部門、管理處進展為期153

12、0天的輪訓，以全面了解和熟習公司和管理處的情況。3.上崗培訓實習為主，講授為輔根據(jù)員工所在崗位的性質(zhì)及職責，由員工所在部門對員工進展上崗培訓，只需經(jīng)過上崗培訓考核合格后，員工方能獲得轉(zhuǎn)正的時機。4.在職培訓講授+現(xiàn)場演示各部門根據(jù)部門及崗位性質(zhì)、特點及專業(yè)開展和變化情況，不定期地對員工進展在職的各類培訓，主要由各部門根據(jù)當年部門培訓方案進展。5.外送培訓參與課程培訓和考試，獲得證書管理處根據(jù)開展和需求，每年將選送部分人員到外面去進展專業(yè)資歷培訓和專題培訓，持證上崗是管理處對員工最根本的要求。6.平安教育培訓實際講授與案例分析為主，輔之與現(xiàn)場實習管理處把平安教育作為員工培訓的一個必不可少的內(nèi)容，

13、除新員工入職培訓中需接受平安知識教育外，管理處還將不定期舉行平安知識講座和平安必修課教育，努力提高員工對平安知識和平安技藝的掌握，以加強員工的自我平安防備認識和防備才干。(四)培訓內(nèi)容 序號培訓內(nèi)容培訓對象培訓目的1公司各項管理規(guī)章制度全體員工熟習公司情況，規(guī)范員工行為2全體員工強調(diào)任務紀律，明確考核規(guī)范3物業(yè)管理條例管理人員熟習、掌握及其實施細節(jié)4物業(yè)管理方案全體員工明確各組分工和任務要求5體系文件作業(yè)規(guī)范全體員工熟習崗位職責和作業(yè)規(guī)范6消防平安根本知識全體員工掌握義務消防員的消防平安知識7效力人員禮儀籠統(tǒng)規(guī)范全體員工提高管理效力籠統(tǒng)8房地產(chǎn)根底知識管理人員了解物業(yè)構造9客戶贊揚處置全體員工

14、提高管理效力技巧10人際溝通技巧全體員工提高人際溝通技藝程度11房屋修繕和設備管理管理人員熟習房屋修繕和設備管理的根本內(nèi)容12機電設備管理管理人員熟習機電設備管理的根本內(nèi)容13物業(yè)管理案例分析全體員工指點現(xiàn)實任務，提高管理效力程度14物業(yè)管理相關法規(guī)全體員工提高法制認識，規(guī)范作業(yè)行為15內(nèi)務管理和班組團結管理人員規(guī)范內(nèi)務管理，加強團隊凝聚力16物業(yè)管理根底業(yè)務知識全體員工豐富物業(yè)管理根底業(yè)務知識17突發(fā)事件處置及急救常識全體員工加強應變才干和自救才干18接納驗收專項培訓相關人員熟習大樓根本情況針對下一步的接納驗收任務提早預備19智能化設備的運用、維護設備工、安防員了解并熟習各類設備的操作和維護

15、常識(五)培訓考核培訓終了后將進展現(xiàn)場考核和評核任務。現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種方式，根據(jù)考核成果評分。每位員工必需在規(guī)定時間內(nèi)獲得月度、季度、年度的足夠“學分積分，一切的“必修課必需經(jīng)過考核。評核任務是在員工任務一段時間以后，由培訓組織者檢查和比較員工受訓前與受訓后的任務情況，并做好記錄，以便管理處主任及時了解和掌握員工的任務或思想情況，并作為評核培訓成果和員工晉級晉職、業(yè)績考評的根據(jù)。管理處培訓考核實行“培訓積分制，管理處根據(jù)年度培訓方案提出員工當年培訓積分的應達目的。每個員工培訓考核的結果直接影響該員工的浮開工資、季度獎、年終獎及晉級。 第三節(jié) 人員管理 管理創(chuàng)新是XXXXX公司快速

16、開展的原動力之一，人的管理是其中心部分。公司在員工錄用、考核淘汰機制等內(nèi)部管理上構成了一套有特征的完好體系。 一、錄用與考核 1、錄用 我們將以公司抽調(diào)和對外招聘相結合的方式配備XXXXX管理處管理人員，其人員選聘流程圖。內(nèi)部公開選聘組織內(nèi)部人員調(diào)整職位空缺的產(chǎn)生人事部門組織實施人員招聘任務申報需求人員懇求表甄選測試與面試發(fā)布征聘信息及廣告外部公開招聘試用期調(diào)查崗前培訓確定錄用人員報經(jīng)同意試用期滿進展轉(zhuǎn)正任職考核上崗任用錄用原那么：公開、平等、競爭、擇優(yōu) 2、考核 對小區(qū)的管理人員，除必需的入職培訓外，公司還將按崗位任務目的對其進展跟蹤考核，驗證其能否滿足所在崗位的條件，包括：思想品德、敬業(yè)精

17、神、效力認識、業(yè)務技藝、協(xié)調(diào)才干等方面，按月度、年度進展考核，并做好考核記錄，對不能滿足要求的，那么予以淘汰。 a、考核目的 保證高質(zhì)量完成任務，使分配機制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增進溝通、充分調(diào)發(fā)動工的積極性。b、考核內(nèi)容員工品行、任務表現(xiàn)、任務才干、任務業(yè)績。c、考核規(guī)范企業(yè)理念、崗位指點書是對員工品行、任務態(tài)度的衡量規(guī)范；月年度任務方案、暫時義務及目的是對員工任務才干、任務業(yè)績的考核規(guī)范。d、考核的種類從任務對象來分：有試用員工的考核、員工年度的考核、月度的考核以及干部年度的民主評議。從結果的運用來分：有轉(zhuǎn)正的考核、提升淘汰的考核、季年度獎金的考核等。 二、淘汰機制 我們將在XXX

18、XX管理處推行“末位淘汰制，真正表達XXXXX“能者上，平者讓，庸者下的用人思想，詳細做法是每年年底對全體員工分普通員工和部長級以上干部兩組進展民主綜合評議，凡每組內(nèi)分數(shù)排位于最后的1-3%的員工，實行強迫性淘汰包括解雇或職位、工資、其它的相應待遇的同步降級。 為充分地表達“共同提高“的原那么，被淘汰員工將會經(jīng)過待崗培訓、限期改良、解雇等階段。這種機制使員工任務既有約束也有鼓勵，使干部實真實在地感到任務的壓力。 三、協(xié)調(diào)關系 協(xié)調(diào)關系是一種內(nèi)求團結、外求開展的運營管理要求。我們將經(jīng)過有方案且耐久的努力，協(xié)調(diào)和改善組織機構的內(nèi)外關系，使本公司的各項政策和活動符合寬廣業(yè)主的需求，在業(yè)主中樹立起良好

19、的籠統(tǒng)，其主要內(nèi)容有以下幾個方面： 1、告誡員工，留意將任務做細，與業(yè)主住戶堅持良好的關系。 2、引導協(xié)調(diào)企業(yè)與員工之間的關系，發(fā)明一個上下左右關系融洽，個人才干得以充分發(fā)揚的任務環(huán)境。 3、引導員工留意及時排解糾紛，妥善處置業(yè)主住戶贊揚，維護企業(yè)聲譽。 四、效力認識 管理就是效力，把業(yè)主的利益等同于員工的利益，堅持善待員工“就是善待業(yè)主的主導思想，是提高員工效力認識的根本前提。效力認識，必需在員工的職業(yè)培訓中作為重點來抓，一是作為年年培訓主題內(nèi)容進展；二是結合任務中的平安，開展經(jīng)常性的效力認識專題討論活動。 五、量化管理及規(guī)范動作 物業(yè)管理同酒店管理一樣，在效力內(nèi)容上有些工種技術性較強，固定

20、方式較突出的完全可以實行規(guī)范化；操作性工種尤其是管理員卻難以完全規(guī)范化。因此，堅持被動式目的量化管理與自主式目的量化管理相結合，是非常重要的。鼓勵員工積極、自動地參與小區(qū)的建立和開展，自主地、發(fā)明性地干好每一項任務，是量化管理的規(guī)范提升的必然要求。員工任務年度考核表姓名： 部門： 填表須知：根據(jù)客觀實踐情況，在相應的考評分值欄中填入得分10-0分考核內(nèi)容考核要素考 核 標 準最高分會考評分值自我考評班組主管考評部門經(jīng)理考評任務態(tài)度20分敬業(yè)精神熱愛公司，熱愛崗位本職任務5積極性自動承當任務，不斷爭取提高5責任性責任認識較強，善如善終完本錢職任務5服從性遵守公司規(guī)章制度，服從上級的指點和安排5任

21、務才干30分協(xié)作力能與同事較好地共事，完成部門任務義務10了解力能迅速、準確地領會上級的命令和意圖5業(yè)務技術才干能充分利用本人的專業(yè)知識出色地完成任務義務10創(chuàng)新力有開辟創(chuàng)新精神，能不斷地改良、改善任務5任務績效50分年任務量年度任務量超額完成，無任何拖欠景象10年任務質(zhì)完成的任務量其質(zhì)量全達標，且優(yōu)秀較多10任務效率能在規(guī)定時間內(nèi)按期或提早完成，速度快10失誤度承當?shù)娜蝿樟x務根本上沒什么失誤10失職度承當?shù)娜蝿章氊?，從未有過失職行為10綜合得分各項合計100考評等級100-91分為A等；90-80分為B等；79-71分為C等；70-60分為D等；60分以下為E等。等等等管理處主任審核意見：簽

22、署：人事部門核對意見：簽署：部門主管簽署：第四章 管理目的的承諾及措施 參照，結合本公司管理目的及質(zhì)量方針，特制定如下管理目的及措施：序號目的稱號達標招標目的測算根據(jù)管理主要措施1房屋完好率98%100%完好房建筑面積+根本完好房建筑面積/總建筑面積*100%建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進展一次全面分項檢修；每三年對房屋外觀進展一次粉刷、修整；嚴厲裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率98%100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)*100%人力配備充足；崗位培訓、效力認識培訓到位；技術人員有過硬的技術程度；強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修

23、合格工程項次/維修工程項次*100%1、建立合理有效的任務質(zhì)量監(jiān)視機制和回訪制度；2、擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。4綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積*100%綠化制度、任務方案行之有效且有執(zhí)行力度；治安管理員擔任環(huán)境維護、日常監(jiān)視任務，經(jīng)常提示住戶維護環(huán)境；發(fā)動業(yè)主熱愛綠地，自動維護綠地，提合理建議，并參與管理。5清潔保潔率99%100%以任務計算，記錄及監(jiān)視抽查合格率及糾正合格記錄為根據(jù)1、保潔員責任區(qū)明確，任務質(zhì)量要求詳細、嚴厲，有考核、有獎罰；2、治安管理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；3、保潔監(jiān)視機制健全。6道路完好率及運用率95%100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積*1

24、00%1、嚴厲公共設備管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和引導；2、向業(yè)主住戶宣傳有關法規(guī)，培育熱愛家園認識，合理運用道路；3、及時整改修補損壞路面。7化糞池、雨水井、污水井、完好率95%100%完好化糞池、雨水井、污水井數(shù)量/化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量*100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立刻疏通處置；化糞池每半年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢修一次。8排水管、明暗溝完好率95%100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度*100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻設計施工方案，疏通處置；2、每半年進展一次全面檢修。9照明燈及疏散燈完好率95%99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈

25、、疏散燈總數(shù)量*100%每日記錄檢查情況及時改換檢修；每月全面檢查檢修一次；保潔員堅持照明干凈。10小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1%以下0以轄區(qū)公安部門記錄為根據(jù)除業(yè)主辦公區(qū)內(nèi)部緣由呵斥外實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域，并在小區(qū)重點部位，安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線報警安裝，以確保人身財富平安。11消防設備設備完好率100%100%完好的消防設備/小區(qū)管理處擔任的消防設備總數(shù)*100%指定機電設備及公用設備管理員維護，實行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)視執(zhí)行，以確保消防設備、設備完好無損、正常運用。12大型及重要機電設備完好率

26、99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計*100%建立嚴厲的設備管理及日常運轉(zhuǎn)操作規(guī)程；重要設備責任到人；仔細進展日運轉(zhuǎn)記錄和檢查；每月進展一次小保；每半年進展一次大保；加強技術人員專業(yè)技藝培訓，減少平安隱患。13智能化系統(tǒng)完好率99%完好智能化系統(tǒng)/智能化系統(tǒng)總計*100%有較強的技術力量和人力資源；管理人員熟習掌握系統(tǒng)性能，合理運用；深化進展住戶培訓指引，平安有效運用智能系統(tǒng)，減少人為損壞；定期進展一次全面檢修維護，排除不平安要素14公共場所、設備保潔率98%安排、實際保潔的公共場所、設備/公共場所、設備總計*100%保潔員崗位明確，責任質(zhì)量要求細致嚴厲；每日保潔、休憩日、休

27、憩時間為保潔重點區(qū)間；管理人員隨時引導運用人留意維護環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培訓良好情操，構成XXXXX重要特征之一。15火災發(fā)生率1%年0.5%年發(fā)生火災戶數(shù)/總戶數(shù)*100%采取多種途徑向住戶宣傳消防平安；培訓一批有較好素質(zhì)和閱歷的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災隱患；管理到位，合理運用土地、設備、設備等；組織部分住戶構成義務消防宣傳，分區(qū)分責任經(jīng)常性檢查消防平安，提示留意防火。16違章發(fā)生率1%0.5%違章工程/發(fā)生工程總計*100%1、建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處置力度；2、強化宣傳教育認識，把有關管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。違章處置率95%100%處置違章工程/違章工程總計*10

28、0%17管理人員專業(yè)培訓合格率90%100%培訓各人員/培訓員總計*100%人員培訓自學與培訓相結合，制度、方案落實；培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。18維修效力回訪率95%98%維修回訪次數(shù)/維修效力次數(shù)*100%建立健全回訪制度；做好維修、回訪記錄；加強維修隊伍效力認識。19業(yè)主對物業(yè)管理稱心率95%99%對管理稱心戶數(shù)+根本稱心戶數(shù)/參與業(yè)主評議戶數(shù)*100%高科技管理手段與溫馨效力相結合，編識無破綻的管理網(wǎng)絡；以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善任務，博得業(yè)主的支持。第五章 平安管理XXXXX接納后平安管理任務方案 一、平安管理的指點原那么； 1、三定：定人、定崗、定責 2、三防：人防、技

29、防、物防 3、三個機制：監(jiān)視機制、獎勵機制、競爭機制 4、多方參與原那么：管理處、業(yè)主、轄區(qū)平安部門參與原那么 二、平安效力承諾； 1、確?？刂坪蜏p少各種事故案件的發(fā)生率，把治安、消防、車輛管理等艱苦案件的發(fā)生率減縮為零，為業(yè)主營造一個溫馨、平安的任務環(huán)境。 2、確保XXXXX內(nèi)治安平安案件、違章刑事案件、責任火災事故的發(fā)生率為零。 3、確保大廈內(nèi)部平安設置、消防設置完好率為100%。 三、平安管理方案實施； 一崗位設置1、設置捍衛(wèi)部部長1名，班長3名，平安隊員 20 名，共 24 名。其中每班成立快速巡查應急小分隊，隊員 2 名，其它固定崗平安員分三班24小時值班，一切平安管理效力人員，經(jīng)過

30、培訓后，方可上崗，確保效力人員的程度高規(guī)范。2、定崗：車場崗、負1樓、大堂、控制中心4個固定崗，2個巡查崗外圍車場、樓上公共區(qū)域，巡查崗與固定崗每二小時進展一次互換，確保平安員的精神豐滿。3、定責：一切平安員要各負其責，按管理規(guī)定崗位任務流程嚴厲仔細執(zhí)勤。二智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理1、人防 人員監(jiān)控：結合平安管理指點原那么。重點監(jiān)控：在各個重點區(qū)域、重要通道、重點監(jiān)控。全天候平安管理人員實施24小時治安值班，24小時全天候巡查。結合監(jiān)控：大廈內(nèi)部、外部實施結合布控。 2、技防：智能化閉錄監(jiān)控系統(tǒng)，大廈全方位攝像頭防控。 3、物防：防盜圍欄、防盜門、拉閘門、電子對講等。 三平安效力管理機制 1、獎勵機

31、制：獎罰清楚，鼓勵見義勇為行為，塑造平安文明標兵，物質(zhì)獎勵與精神獎勵并用。 2、競爭機制：在堅持平安效力隊伍的根底上，建立競爭淘汰考評機制，設末位淘汰，鼓勵上進，創(chuàng)平安文明品牌。 3、監(jiān)視機制：全員工內(nèi)部相互監(jiān)視，讓全體業(yè)主對效力人員進展外部監(jiān)視，讓業(yè)主給員任務評分，選出最優(yōu)秀平安員樹標兵。 四、平安管理措施 成立快速應急分隊 目的：及時快速地處置各種突發(fā)事件。 適用范圍：XXXXX管理處全體員工。 快速應急分隊的建制分為兩組：一組為快速反響由23 名平安管理員組成，分三班全天候24小時執(zhí)勤；一組為快速援助組，由管理處全體員工組成。 義務1、確保全體業(yè)主人身財富平安，并結合人防、技防、物防；確

32、保防備重點，明哨與暗哨相結合，定時和不定時打伏擊，檢查可疑點，實施全天候巡查、監(jiān)視。 2、發(fā)生突發(fā)情況時，快速反響組成員要在第一時間到達現(xiàn)場按照分工，各負其責，機智、果斷、英勇、靈敏地處置各種平安事情，并做好實發(fā)情況的記錄任務。 3、防盜措施：根據(jù)我們的管理閱歷，盜竊常發(fā)生在人員上班頂峰及夜間，為此，對重點部位、重點時段、重要區(qū)域安排人員打伏擊。 五、建立多方參與的平安網(wǎng)絡 1、根據(jù)互動或物業(yè)管理的管理理念，與業(yè)主建立平安公約，全體業(yè)主效力單位參與平安管理群防群力，發(fā)生可疑情況時，可以及時處置。 2、管理處全體員工均參與抓平安；一旦發(fā)生可疑人員、可疑物品，立刻報警及時處置。 3、與物業(yè)所在轄區(qū)

33、派出所、巡查隊、消防隊經(jīng)過各種通訊工具和設備建立平安大網(wǎng)絡機制，以監(jiān)控中心為指揮中樞，做好物業(yè)平安防備任務，及時有效地控制各種事故案件的發(fā)生。 六、制定科學地平安內(nèi)部管理制度 1、嚴厲目的管理，一級抓一級，層層抓落實，嚴厲的質(zhì)量體系及任務崗位責任制，建立健全公司內(nèi)部各項規(guī)章管理制度。 2、嚴厲考核、獎罰、提升、解雇制度，確保物業(yè)治安的任務次序不遭到干擾和妨礙。 3、及時細致地抓好公司員工的思想教育任務，多樣化地鼓勵員工的任務熱情。 4、嚴厲按時培訓，嚴厲落實培訓制度，合格后方可上崗。實施24小時巡視巡查，確保平安任務高質(zhì)量。 5、嚴厲落實巡查規(guī)定，對公共區(qū)域進展層層巡查，分段分時對物業(yè)重點區(qū)域

34、、重點時段、白班、夜間、進展不間段巡視。 6、對人員值班情況采取多問、多看、多查的方式，不放過任何一個可疑點。 7、詳細巡查安排根據(jù)實地情況進展合理安排，合理分工。 8、加強平安管理效力人員的法律教育，重點加強的學習，加強其法律觀念，法律認識。 9、不定時對員工進展時事政治教育，使平安管理人員及時了解國內(nèi)、外的政治動態(tài)。 10、加強員工的憂患認識，“業(yè)主就是我們的衣食父母提高效力認識，使其自覺地按規(guī)章制度做好本人的本職任務。 七治安管理 實行24小時值班巡查，根據(jù)規(guī)章制度，崗位職責把責任層層落實，大堂門衛(wèi)對物業(yè)外來人員實施訊問，登記，并由班長、主管進展監(jiān)視管理，如：突發(fā)事故，巡查人員2分種內(nèi)必

35、需到達現(xiàn)場處置。 1、逐漸實現(xiàn)治安防備系統(tǒng)完好化 物業(yè)內(nèi)設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)，如有報警情況發(fā)生，保安員在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，按制度采取措施并做好以備查閱。消防報警系統(tǒng)由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡查人員即時趕到現(xiàn)場處置事故，查實處置后方能復位。物業(yè)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。大廈安裝全功能紅外線攝像式感應器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個物業(yè)的平安性，由監(jiān)控中心對其實施24小時監(jiān)控。物業(yè)車輛管理體系車輛的出入及收費采用感應式IC卡自動管理系統(tǒng)，對業(yè)主效力單位可用IC月卡，對外來辦公車輛可用暫時IC卡，一切IC卡讀/寫入場信息采集

36、，自動路閘的起落控制并堅持與收費主機的及時通訊。建立停車場信息采集系統(tǒng)，一切進出物業(yè)車輛，進出情況均有信息采集系統(tǒng)備份與交警大隊信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)及時發(fā)現(xiàn)可疑車輛、非法車輛進出物業(yè)，提高物業(yè)的平安性。2對物業(yè)業(yè)主的自行車、摩托車、汽車的管理方式對物業(yè)業(yè)主效力單位的自行車、摩托車進展導向存放，集中看管，發(fā)公用停車卡，出物業(yè)時收回，喪失停車卡待情況查實后，方可放行。汽車進、出物業(yè)時，出示IC卡，讀卡確認后方可放行，一卡一車，安管員一個月內(nèi)必需熟記業(yè)主車輛及相關情況。對自行車不收取車輛效力管理費，對機動車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費，對各種車輛喪失不承當任何賠償。3停車場管理車輛管理是一項重要任務，車輛管理員

37、實行24小時車輛管理任務，實行巡查、看護、登記記錄，并由管理處主任監(jiān)視管理，確保車輛平安，我公司自成立之日起至今未發(fā)生車輛喪失事故。4消防管理強化安管員的消防認識，貫徹“預防為主，防備相結合的方針，加強消防宣傳力度，防患于未然。堅持消防平安三不放過的原那么，即不查明事故緣由不放過，不去除火險隱患不放過，不接受消防知識教育不放過。管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司內(nèi)部的培訓，定期進展消防實地演練，設置專職消防員擔任日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處置并通知管理處以確保物業(yè)平安，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強監(jiān)視管理，并定期維護和檢修消防設備，以確保消防設備完好無損正

38、常運轉(zhuǎn)。消防平安責任艱苦，這是我們多年物業(yè)管理實際中得出的切身領會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于以下四個方面：1、宣傳教育 開展消防平安教育，樹立消防平安認識是以貫徹“預防為主，防消結合的任務方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳方式如：一年一度的“119消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳資料等向用戶宣傳消防知識。消防任務不只是少數(shù)人的事，而應是全體人員的共同職責，對于全體人員來說，必需了解并掌握如下幾個方面：1防火任務的各項有關規(guī)定；2手提式滅火器的放置位置及其運用方法；3消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：1在緊急情況時

39、自已的職責義務；2重要物資貨幣、文件等的轉(zhuǎn)移及方法。2、日常檢查1防火門：能否封鎖形狀，鉸鏈能否靈敏，整體有否損壞。2應急照明燈及指示燈：電源能否正常，整體有無損壞，外表能否有灰塵等；3各種消防標識：安裝能否結實，定位能否準確，整體有無損壞，清掃外表灰塵等。4滅火器：瓶體能否完好，固定能否牢靠，保險能否完好，氣體壓力能否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。5消防栓能否完好，水壓能否符合要求。3、讓業(yè)主參與的消防管理1組織人員開展消防演習。2請消防支隊做有關知識講座。3成立義務消防隊，對消防設備進展檢查。4、消防報警特殊處置程序往現(xiàn)場通知火 警 撲 救監(jiān) 控 中 心 值 班 人 員報警消防119義務消防隊員往現(xiàn)場

40、報告管理處主任掌握現(xiàn)場情況報告公司指點往現(xiàn)場通知出事用戶八、各類突發(fā)事件應急預案1.方案性停電、停水處置方案(1)接供水、供水部門關于停電、停水通知，及時通知業(yè)主及各部門，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的本卷須知和備用電源的供電范圍；(2)根據(jù)停水時間由管理處擔任做好蓄水任務；(3)在停電24小時前仔細檢查備用發(fā)電機的運轉(zhuǎn)情況能否良好等。向辦公室指點匯報預備情況，確保停電后備用發(fā)電機的正常運轉(zhuǎn)。(4)大樓各用電設備、設備提早做好應對措施，包括大門崗伸縮門開啟、封鎖的時間調(diào)理等。(5)隨時關注市政供電、供水情況，如來電、來水及時通知業(yè)主單位；(6)在停電、停水期間應急小

41、組的全體員工堅守崗位，手機24小時開通。2.突發(fā)性停電、停水處置方案(1)及時向業(yè)主通報停電、停水的緣由；(2)設備管理人員啟動備用發(fā)電機運轉(zhuǎn)和抽水泵，派專職人員24小時值班守護，確保供電和供水；(3)檢查其他因停電呵斥緣由的設備缺點。(4)應急小組非任務時間20分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)場；(5)大樓內(nèi)因線路或管道緣由呵斥停電、停水，查明緣由，組織設備人員及時搶修，做好相關事件記錄報業(yè)主和管理處主任。(6)其它相關措施見“方案停電、停水處置方案。3.臺風暴雨處置方案(1)關注天氣預告，臺風暴雨降臨前24小時：貼出警示通告，提示單位進出員工做好防備任務；通知食堂等用水部門做好蓄水任務；維修班組檢查地面排水

42、溝，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時予以疏通；對瀕危建筑、不結實道路標識牌、樹木等及時予以加固；檢查樓宇立面，通知聯(lián)絡業(yè)主關好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；搬離或固定地面易被臺風吹走的、吹倒的物品；檢查抽水泵能否正常；配備雨具、雨衣、雨鞋及戶外設備防水物資；對一些能夠會掉落的不平安物品，必要時用繩子拉開警戒線；對戶外渣滓池進展清理；安排管理處一切人員臺風降臨當天待命，直至臺風終了。(2)臺風降臨前4-6小時：將樓宇周圍?？康能囕v及時引導至車輛空闊地帶；通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；對講機、道閘開關等予以維護，以防淋雨損壞；通知一切當值人員留意平安，不要站在樓宇下；如需求戶外作業(yè)時戴好頭盔；

43、巡視檢查每層能否還有窗戶未關。(3)臺風暴雨降臨：提示過往的人員留意平安，勿在戶外及樓宇下逗留；組織搶險突擊隊，擔任裝填運送沙包、堵水、掃水嚴密監(jiān)視，嚴防不法分子趁火打劫；隨時察看路面能否有排水口被異物所堵塞；安排專人巡視能否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時安排人員蹲點處置，對嚴重滲水之處要用沙包進展圍堵。(4)臺風過后：組織人員檢查公共設備損毀情況；對大樓有滲水之處，安排做好維修任務；對發(fā)現(xiàn)排水不暢之處，及時會診做好改良方案；搬離一切沙包，清掃衛(wèi)生；將值班情況做好詳細記錄；組織召開總結會議，汲取閱歷總結缺乏；(5)如發(fā)生路面積水嚴重的景象時，需及時翻開雨水井井蓋進展排水，要留意安排人員值守，引導行人

44、，但要留意平安。4.跑水緊急處置方案(1)物業(yè)、設備、次序維護巡視人員在日常大樓巡視中時辰警惕和察看能否有跑水景象；(2)夜間巡視次序維護員對跑水景象的巡視除察看外，還要留意“聽，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有跑水景象，要及時通知班長、主管、主任；通知應急小組就位；利用沙袋圍堵，以防積水面積擴展；封鎖水閥，尋覓跑水處，如跑水周邊有電器設備、設備需立刻停電；維修人員及時進展維修；確認維修合格后，翻開水閥，察看能否還有跑水景象；如一切正常，安排人員對現(xiàn)場進展清理。(3)如遇跑水發(fā)生在業(yè)主單元內(nèi)，在獲得業(yè)主贊同的情況，采取緊急處置措施，留意財富平安問題。(4)做好事件處置記錄，有條件還需保管相關錄像，報管理處主任及業(yè)主

45、單位。5.火警火災的應急處置(1)消防控制中心接到火警信號接納到火警信號，利用對講機通知巡查次序維護員立刻前往現(xiàn)場。巡查隊員到達火警地點后立刻利用對講機、消防插孔與中心聯(lián)絡?；鹁`報通知中心消除火警信號?；鹁C明情況嚴重，通知中心啟動報警設備，并利用現(xiàn)有設備進展滅火。向管理處主任、捍衛(wèi)部部長報告。(2)火警信號被證明，情況嚴重，監(jiān)控中心應急事項成立指揮中心，管理處主任為總指揮，下達滅火、報警、救人等義務。立刻打“119火警報警，啟用報警設備通知相關人員到現(xiàn)場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向平安地點疏散。(3)消防平安責任人到現(xiàn)場指揮滅火一查火場能否有人被困，二查熄滅什么物質(zhì)，三查

46、從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì)，二看建筑定構造、定通路、三看環(huán)境，定重點、定戰(zhàn)力、定道路。(4)組織力量撲救火災組織義務消防隊，按消防組織的分工義務，進展滅火活動。封鎖防火分區(qū)的防火門。組織義務消防隊運用固定滅火安裝和滅火器滅火。放射干粉，對準熄滅物體火焰的根部平行放射，假設熄滅區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米間隔 的上風或側上風的位置，支配干粉向左右兩側略微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋熄滅區(qū)。向有遮蓋物質(zhì)的熄滅物體放射干粉，應居高臨下，否那么不易撲滅。放射水流，應把水流放射到火焰根部，即把水流射到熄滅物體上，不要放射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據(jù)火場

47、熄滅情況，及時變換射流。(5)斷電切斷電源，當電器設備發(fā)生火災或引燃附近可燃物時，應盡快封鎖總開關，斷絕電源，并及時用滅火器材干粉、二氧化碳進展撲救。帶電滅火，電氣發(fā)生火災時，在普通情況下應切斷電源后才干進展撲救，但是，在特殊情況下，如假設等切斷電源后才進展撲救，就會失去戰(zhàn)機，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的自動權，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有平安防護措施，絕對保證人身平安，并且由專業(yè)技術人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。(6)救人積極搶救受火災要挾的人員，是滅火任務的首要義務。當有人員遭到火勢要挾時，應根據(jù)救人義務的大小和現(xiàn)有的滅火力量，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時部署一定力量撲救火災，在力量缺乏的情

48、況下，應將主要力量投入救人任務。在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深化細致地進展察看判別，做到動作迅速，冷靜冷靜，留意平安。(7)搶救疏散被困火場人員采用緩和救人術，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到平安地帶，然后再設法轉(zhuǎn)移到地面。拉網(wǎng)救人術。可以張開救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設地面，以供被困人員跳樓逃生。明確分工，在滅火總指揮的詳細組織下，把責任落實到參與滅火的戰(zhàn)斗人員，擔任“引、送、查、接等任務。義務消防員行動時，應隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、平安繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。在危險的情況下救人，對被救人員應加強預防措施，防止由于任務忽

49、略而呵斥誤傷，救人必需經(jīng)過煙火彌漫區(qū)域時，要用噴霧水進展掩護。不能讓員工再回著火房間。在疏散道路口設立哨位向員工指定方向，堅持通道暢通無阻。對受傷人員，除在現(xiàn)場進展急救外，還應及時送往醫(yī)院進展搶救治療。(8)疏散與維護物資疏散和維護物資，對重要物資遭到火、煙、霧等直接要挾而無法維護時，要進展疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必需立刻疏散。易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設備，在火勢要挾下有發(fā)生熄滅爆炸或發(fā)散毒氣的危險時，要抓緊疏散或加強維護措施。當物資妨礙戰(zhàn)斗員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。對有助長火勢蔓延的物質(zhì)，要迅速轉(zhuǎn)移、隔離。(9)平安警戒為保證撲救火災疏

50、散與搶救人員的任務有次序地順利進展，必需對大樓內(nèi)外采取平安警戒措施。平安警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設置警戒區(qū)，設置警戒人員。在大樓外圍警戒義務是，消除路障，指點一切無關車輛分開現(xiàn)場，勸導過路行人撤離現(xiàn)場，維持好大樓外圍的次序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創(chuàng)有利條件。著火層下一層的警戒義務是：不準員工進入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機制造混亂，維護好消防配備器材，指點疏散人流向下一層有次序地撤離。 總之，我們有自信心、有決心、有才干，在實際任務中發(fā)明“優(yōu)質(zhì)、平安、高效、有序和“業(yè)主就是上帝，質(zhì)量就是生命的方式，以業(yè)主為中心，堅持一手抓平安及物業(yè)管理，

51、一手抓精神文明建立，樹立起深圳物業(yè)平安管理隊伍的“文明之師、“禮儀之師、“威武之師的良好籠統(tǒng)。最終實現(xiàn)業(yè)主稱心、社會稱心、政府稱心、企業(yè)稱心。第六章 綠化管理 一個怡心的任務環(huán)境離不開美麗的綠化環(huán)境，XXXXX管理處有才干、有自信心給我們的業(yè)主發(fā)明一個美麗舒心的任務環(huán)境，打理好物業(yè)范圍內(nèi)現(xiàn)有的綠化設置還方案在適當?shù)匚恢脭[放適宜的花卉品牌，規(guī)范大廈內(nèi)的綠化，擺花內(nèi)容，指點業(yè)主花草養(yǎng)護任務，并把打理花草作為管理處的主要任務內(nèi)容，讓物業(yè)內(nèi)的草常綠、花常開，讓我們的業(yè)主領會到任務環(huán)境的優(yōu)雅性。有一種回歸自然的享用。 一綠化任務流程表及質(zhì)量規(guī)范任務工程作業(yè)頻率質(zhì)量規(guī)范草地清潔養(yǎng)護每天清潔兩次，春夏秋每半

52、月修剪一次，冬季每45天修剪一次無枯萎、無落葉、無渣滓飲料罐、無石塊雜物、少見雜草綠籬花球修剪養(yǎng)護每15天修剪一次長勢良好，外型美觀，修剪整齊，無干旱缺水，無雜草，無枯枝無缺苗，無死亡喬灌木的整形修剪養(yǎng)護喬木每年修剪2次，灌木每年整形6次造形美觀形狀逼真長勢良好，無干枯枝條，無干旱缺水，無雜草花卉盆栽管理不定期剪枝修繕葉片茂盛，枝條均勻，花朵艷麗，枝葉無塵，無雜草植被管理巡視檢查澆水、施肥少見病蟲害病蟲害防治每周抽查、每月普查保證無病蟲害，一旦發(fā)生，十天內(nèi)得到控制防風、防暴風暴前加強預防，風暴后及時檢查處置及時清理被臺風暴雨吹倒的樹枝及時扶植倒伏的樹木施肥草地每月一次陰雨天施肥最易冬季施肥以有

53、機肥為主保證不因缺肥及營養(yǎng)缺乏而長勢不好、枯萎或死亡 二綠化養(yǎng)護任務制度 為了使物業(yè)范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護任務合理化、規(guī)范化，發(fā)明出怡人的綠化環(huán)境，特制定本制度。 1、任務內(nèi)容 1綠化管理員熟習綠化養(yǎng)護的要求，定期對所轄綠化區(qū)域和綠化工具設備、設備進展巡查記錄，分析綠化的根本現(xiàn)狀，要求規(guī)范、存在問題，做出方案對出現(xiàn)的養(yǎng)護任務疑問問題進展分析總結，做出處理方法，安排協(xié)調(diào)綠化任務人員的養(yǎng)護任務。 2綠化任務人員，消除綠地的雜草、石子、枯枝、澆水、施肥、修剪、除病蟲害；改換死苗花木、處置鼠洞，殺草地螞蟻，維護綠化設備完好。 2、任務要求 1管理要求 巡視綠化情況，任務要求細致全面。任務方案：因地制宜，提出

54、合理方案及安排。落實任務：協(xié)調(diào)安排任務人員開展任務，做好養(yǎng)護、施肥、澆水、修剪、消殺記錄。管理處主任針對有關單位、業(yè)主提出的合理化建議進展分析提出處理方案并及時落實結果。3、任務考核每月25號到次月5日前公司考核組不定期進展任務考評，根據(jù)考核規(guī)范進展考核，考核業(yè)績直接與工資、獎金掛鉤。綠化任務做到適用性與藝術性相結合，改善和美化物業(yè)辦公環(huán)境，給業(yè)主一個心怡的綠化環(huán)境。 第七章 環(huán)境管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)清潔效力可以有效地堅持環(huán)境干凈、美觀，同時，由于運用了恰當?shù)姆椒?、物料及設備，給物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)，從而延伸了物業(yè)的運用壽命。因此，現(xiàn)代意義上的清潔效力已不再是簡單的掃掃地、收倒渣滓，更多的是經(jīng)過專業(yè)的人

55、才和技術對建材進展科學的養(yǎng)護和打理，清潔效力已成為物業(yè)管理不可或缺的重要組成部分。針對XXXXX商務辦公大樓的物業(yè)特點，結合過去所掌握的一些任務中總結出的閱歷，我們整理出以下XXXXX物業(yè)清潔效力方面的幾點想象：一良好的員工籠統(tǒng)1.選用員工在對現(xiàn)場員工的選用中，我管理處將選用4050歲，任務仔細、勤懇、籠統(tǒng)素質(zhì)良好之員工擔任現(xiàn)場的清潔作業(yè)。2.員工籠統(tǒng)、禮儀禮貌在對現(xiàn)場員工的籠統(tǒng)要求中，我管理處將經(jīng)過嚴厲的管理和各項新穎的禮儀禮節(jié)的培訓來保證現(xiàn)場作業(yè)員工的籠統(tǒng)到達規(guī)范，并有一致規(guī)范化的效力方式。3.作業(yè)的美觀作業(yè)美觀同樣是我們非常關注的一個環(huán)節(jié)，在作業(yè)過程中均嚴厲要求員工按照規(guī)范、規(guī)范的作業(yè)方

56、式進展作業(yè)，確保美觀、整齊，來確保符合XXXXX物業(yè)之籠統(tǒng)。二隱性效力管理方式為了給客戶發(fā)明一個安靜溫馨的辦公環(huán)境，現(xiàn)場在作業(yè)中將結合大樓的實踐情況以及客戶的習慣制定相應的隱性效力方式，對此我們擬定了如下管理措施：1.日常作業(yè)避開頂峰期早上在8:00后是客戶進入大樓的頂峰期，為防止對客戶的出入呵斥影響，對此，我們安排員工在每日7：00前將各樓層、電梯、大堂、外圍區(qū)域全面清潔一遍，根本將各區(qū)域明顯污漬、渣滓全面處置一遍，以防止業(yè)主覺得清潔不及時。2.合理安排定期作業(yè)對于固定的定期清潔工程，我們也合理地調(diào)整清潔時間。如電梯廳的拋光、大堂晶面的處置等，都把時間安排在雙休日進展作業(yè)，以防止因作業(yè)給業(yè)主

57、和客戶帶來不便。3.合理安排渣滓清運時間夏天天氣炎熱，樓宇內(nèi)的渣滓假設停留時間太長容易發(fā)臭和繁殖蚊蟲等，且因白天全面清理極易呵斥對電梯等區(qū)域的異味。對此我們把渣滓全面清理的時間安排到下班后，一方面可防止運用電梯的頂峰期，且在清運的過程中不會因異味而對大樓的環(huán)境呵斥影響，另一方面可防止渣滓過夜。對于白天產(chǎn)生的部分較多量的渣滓，我們也安排員工在發(fā)現(xiàn)后馬上去除，以防止渣滓保管時間過久而產(chǎn)生異味。三作業(yè)質(zhì)量控制我管理處的環(huán)境質(zhì)量控制主要由外部監(jiān)控與內(nèi)部監(jiān)控來完成，經(jīng)過日檢、周檢、月檢、季檢、與客戶聯(lián)檢等方式來嚴厲的保證現(xiàn)場的作業(yè)質(zhì)量。并在效力過程中不斷加強與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益

58、求精的效力。四建材維護建材的維護是清潔作業(yè)中的一個重點。在大堂出入的人員較多，經(jīng)常會將泥沙帶入樓宇，對樓宇的建材呵斥磨損，我管理處將每天安排人員對地面建材進展全面細致的護理，并根據(jù)要求定期在一些主要出入口、通道定期做拋光處置如：大堂、電梯等候區(qū)、走廊等部位。來延伸石材的運用壽命，并堅持建材的長用長新。清潔管理質(zhì)量目的1.共用樓道保潔每日清掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每周拋光1次；清理1次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)渣滓和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設備；各梯

59、間墻面、天花板每周除塵1次；每周擦1次樓梯門窗玻璃。地面、梯間干凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用景象，無亂堆亂放；檢查1遍樓梯內(nèi)紙屑、煙頭不多于2處；鐵欄油漆完好無脫皮，扶手護攔干凈、光亮，清潔終了用干凈紙巾擦拭檢查50cm無顯著臟污；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜物、污跡；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要堅持亮堂、干凈。2.電梯及電梯廳保潔 堅持電梯轎廂清潔，每日用吸塵器洗塵1次；白天不停地循環(huán)對電梯廳的地坪進展清潔；每日夜間對電梯內(nèi)的墻面和地面進展全面的擦拭清洗1次；每半月對電梯門壁上光1次；燈飾及轎廂頂部每周清潔1次。

60、規(guī)范：玻璃鏡面堅持光亮、無手印、污跡，燈具、天花板無灰塵，轎廂房四壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭50cm無明顯污跡； 不銹鋼外表光亮，無灰塵、污跡。3. 共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，保潔時懸掛醒目的識；清潔內(nèi)容包括：通風換氣；沖洗大、小便潔具；清掃地面渣滓、清倒渣滓簍渣滓、換新的渣滓袋；擦洗洗手盆并沖洗干凈；擦拭墻面、臺面、開關、玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；補充卷紙、擦手紙、洗手液；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等；每周1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進展消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器