綠城集團(tuán)開發(fā)項目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)附件：綠城集團(tuán)開發(fā)項目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)使用說明本標(biāo)準(zhǔn)對綠城集團(tuán)開發(fā)項目（含綠城代建項目）交付前物業(yè)服務(wù)和交付后前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（包括但不限于：前期咨詢費(fèi)、案場服務(wù)費(fèi)、前期介入費(fèi)、前期開辦費(fèi)、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)等）；交付后項目（以10萬平方米普通公寓為例）的基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等作了界定，屆時可在洽談過程中結(jié)合項目實(shí)際和項目公司對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不同要求進(jìn)行調(diào)整。（注：綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以下簡稱“綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)”）目 錄 TOC o 1

2、-3 h z u 第一部分 交付前物業(yè)服務(wù)交付前物業(yè)服務(wù)可分為前期咨詢服務(wù)、前期介入服務(wù)兩個階段。前期咨詢服務(wù)階段：從項目規(guī)劃設(shè)計評審開始到物業(yè)交付之日止；前期介入服務(wù)階段：從物業(yè)交付前六個月或三個月到物業(yè)交付之日止。一、前期咨詢服務(wù)該階段綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)、園區(qū)生活服務(wù)體系顧問咨詢服務(wù)、銷售案場物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)等。（一）物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的工作內(nèi)容1.審視建筑施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；2.審視給排水、電氣的施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出有利于日后物業(yè)管理

3、的優(yōu)化建議和意見；3.結(jié)合項目的整體定位及檔次，參與部分設(shè)施（信報箱、標(biāo)識系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；4.結(jié)合項目的實(shí)際情況，就物業(yè)公建配套用房（會所、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房等）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；5.審視景觀設(shè)計方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；6.根據(jù)項目公司要求，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；7.根據(jù)項目實(shí)際，為小區(qū)圍墻定位提供合理的意見和建議；8.對物業(yè)

4、公共區(qū)域包括但不限于公共設(shè)施、設(shè)備及場所（地）等的裝修設(shè)計提供合理化意見和建議；9.對物業(yè)管理用房等的布局、設(shè)計以及裝修標(biāo)準(zhǔn)提出相應(yīng)的意見和建議；10根據(jù)工程施工進(jìn)度情況，向項目公司及時提供有關(guān)樓宇材質(zhì)（鋁合金窗、單元門廳墻、地面、電梯等）保護(hù)的建議，以減少因施工對材質(zhì)造成的損傷而導(dǎo)致項目公司一次性投資成本提高；11通過跟進(jìn)項目不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，每兩個月一次對現(xiàn)場施工進(jìn)行巡視，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；12應(yīng)項目公司要求，參加相關(guān)工程聯(lián)席會議，并根據(jù)會議議題提供有關(guān)物業(yè)管理方面的建議，但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并提供相關(guān)資料；13應(yīng)項目公司

5、要求，派人參加項目有關(guān)客戶聯(lián)誼會、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組會議、產(chǎn)品說明會等重要活動，但項目公司需要于活動舉辦前五個工作日書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并提出相關(guān)要求。（二）園區(qū)生活服務(wù)體系顧問咨詢內(nèi)容1.根據(jù)項目公司園區(qū)生活服務(wù)體系的籌建思路，制訂相應(yīng)的“園區(qū)生活服務(wù)體系”顧問咨詢服務(wù)計劃，配合項目公司做好園區(qū)生活服務(wù)體系的建設(shè)工作；2.通過分析項目的物業(yè)類型、建筑規(guī)模、周邊配套、價值特點(diǎn)等，對園區(qū)生活服務(wù)項目的設(shè)置提出意見和要求；3.通過分析項目的規(guī)劃設(shè)計定位及功能布局，提出有利于日后園區(qū)生活服務(wù)體系實(shí)施的硬件配置的意見和要求；4.對園區(qū)生活服務(wù)用房的功能布局、裝修設(shè)計、物品配備提供合理化意見和要求；

6、5.對與行政主管部門的溝通工作提出意見和要求，協(xié)助項目公司就相關(guān)園區(qū)生活服務(wù)內(nèi)容做好與行政主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作；6.結(jié)合項目的銷售策略、路線及后期園區(qū)生活服務(wù)體系的構(gòu)建思路，對房屋銷售階段的園區(qū)生活服務(wù)活動進(jìn)行策劃，提出有利于項目銷售的活動方案；7.結(jié)合項目的銷售、宣傳的需要，配合甲方開展有利于項目銷售的園區(qū)生活服務(wù)體驗(yàn)活動；8.應(yīng)項目公司要求，提供園區(qū)生活服務(wù)相關(guān)的策劃及宣傳內(nèi)容，便于項目公司進(jìn)行銷售宣傳；9.應(yīng)項目公司要求，參加項目相關(guān)工程、銷售會議，并根據(jù)會議議題提供有關(guān)園區(qū)生活服務(wù)方面的建議，但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知乙方，并提供相關(guān)資料；11.對項目交付后“園區(qū)生活

7、服務(wù)體系”的實(shí)施內(nèi)容形成策劃，并與項目公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；12.根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)要求，向項目公司提供項目“園區(qū)生活服務(wù)體系”運(yùn)營方案，并接受項目公司的監(jiān)督。（三）銷售案場、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.客戶管家服務(wù):為客戶提供生活提醒、物業(yè)管理體系咨詢、服務(wù)亮點(diǎn)介紹 、客戶信息收集、VIP客戶接待等服務(wù);2.吧臺服務(wù):為項目客戶/潛在客戶提供茶水、茶歇服務(wù)以及各類協(xié)助銷售人員的助理工作等;3.樣板房服務(wù)：樣板房日常維護(hù)管理、客戶接待、提供樣板房體驗(yàn)式接待服務(wù)等；4.禮賓服務(wù):為項目客戶/潛在客戶提供引導(dǎo)服務(wù);5.保潔服務(wù):負(fù)責(zé)銷售案場、樣板區(qū)（房）室內(nèi)外衛(wèi)生的日常維護(hù)。（四）顧問

8、咨詢服務(wù)期限根據(jù)項目工程進(jìn)度約定前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的期限，一般從項目規(guī)劃方案設(shè)計階段起至物業(yè)交付之日止，服務(wù)期限最長不超過三年（單個項目），若超過三年的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。（五）根據(jù)項目類型及所處區(qū)域，物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1顧問咨詢服務(wù)費(fèi)浙江省內(nèi)項目按建筑面積每平方米2元；浙江省外項目按建筑面積每平方米2.50元（含差旅費(fèi)）。若服務(wù)內(nèi)容超過上述范圍的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。2銷售案場物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、管理費(fèi)及酬金（按人員成本總支出的13%計提）組成。根據(jù)房產(chǎn)品的檔次及各項目的實(shí)際需求，現(xiàn)從人員配置、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)方面提供A、B、C三檔方案。A：案場

9、、樣板區(qū)規(guī)模較大；房產(chǎn)品品質(zhì)高，要求預(yù)約制全程跟隨服務(wù)；要求提供體驗(yàn)式接待、茶歇服務(wù)等。如：西溪誠園、湖州御園、溪上玫瑰園等項目樣板區(qū)。B：案場、樣板區(qū)規(guī)模中等，如無錫玉蘭花園、明月江南銷售中心等。C：案場、樣板區(qū)規(guī)模較小，單純樣板房或案場的項目，如蘭園銷售中心、麗園樣板房等。具體人員配置、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下：銷售案場（樣板房）人員配置序號崗位崗位設(shè)置（不含替班）崗位說明ABC1案場經(jīng)理1102案場主管10-113樣板房客戶助理1111套1人4體驗(yàn)樣板房客戶助理1005吧員2216迎賓2007禮賓主管10-108停車場禮賓21-219門崗禮賓22110電瓶車駕駛21011中夜班秩序維護(hù)人員2-412

10、監(jiān)控人員313保潔2根據(jù)案場規(guī)模大小定14辦公區(qū)域保潔1-215外圍保潔若干根據(jù)案場規(guī)模大小定16樣板房保潔1套1人排屋別墅類則考慮庭院增加0.5-1人注： 帶的崗位可根據(jù)項目實(shí)際情況決定是否配備； 具體人員配備數(shù)量需根據(jù)項目公司的實(shí)際需要來決定； 以上服務(wù)人員實(shí)行單休制，替班人員按照1：6的比例配備。（2）服務(wù)費(fèi)用A人員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：費(fèi)用項目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/月人）月數(shù)備注ABC1、人員工資案場經(jīng)理85005000-6500/12案場主管38003800450012體驗(yàn)樣板房客戶助理38003800/12樣板房客戶助理27002400240012吧員、迎賓27002400240012禮賓主管3500

11、3500350012禮賓27002400240012中夜班秩序人員、監(jiān)控220012保潔主管30002700220012保潔1750155012人員工資合計2、雙休日加班費(fèi)樣板房客戶助理40640640612計算員工加班工資時，杭州地區(qū)按照1310元的工資基數(shù)，主管按照2000的工資基數(shù)。其他地區(qū)以當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)。保潔人員按照固定加班工資形式計算。吧員、迎賓40640640612案場主管、禮賓主管、保潔主管62062062012禮賓40640640612中夜班秩序人員監(jiān)控40640640612保潔20020020012小計3、年終獎 兩個月工資4、社會統(tǒng)籌保險 杭州地區(qū)為1、2、3項總

12、和的28.7%，根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行適時調(diào)整。其他地區(qū)的社保交納比例以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準(zhǔn)。5、公積金1項的12%，杭州地區(qū)最低工資基數(shù)1825元/月，根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行適時調(diào)整，其他地區(qū)以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準(zhǔn)。（保潔不計提公積金）6、福利費(fèi)過節(jié)費(fèi)、高溫費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、交通費(fèi)。 駐場經(jīng)理860860/12案場主管76066066012樣板房客戶助理41036036012吧員41036036012禮賓主管56046046012禮賓41036036012中夜班秩序人員監(jiān)控341036036012保潔主管40040040012保潔20020020012小計7、管理費(fèi) 1-6項13%，其中酬金5%，管理費(fèi)8%。8、服裝

13、費(fèi)用服務(wù)人員300300300工作服兩年折舊，保潔人員為一年折舊。保潔1001001009、殘疾人保障金38383812杭州計算公式：員工總?cè)藬?shù)（當(dāng)?shù)厣弦荒甓绕骄べY）1.5%，杭州上年度為30650元10、稅 1-9項的5.7%11、合計注：上述工資標(biāo)準(zhǔn)按每年10%上浮進(jìn)行計算。法定節(jié)假日加班工資根據(jù)考勤具實(shí)結(jié)算（根據(jù)工資調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整）：案場經(jīng)理 345元/天、客戶助理、吧員、禮賓、保潔 180元/天、禮賓主管、保潔主管276元/天。社險及公積金繳納比例與工資基數(shù)以當(dāng)?shù)氐恼邽闇?zhǔn)。B員工食宿住宿由項目公司為員工安排住宿（保潔除外），并配備必需的宿舍用品（空調(diào)、熱水器、電視、衣柜及床上用品等

14、）；若項目公司無法解決住宿，按照400元/月人的標(biāo)準(zhǔn)提供員工住宿補(bǔ)貼（保潔除外），由我司統(tǒng)一為員工安排住宿。用餐項目公司為外地員工提供工作餐（秩序維護(hù)員提供2餐）；外地項目提供兩餐或三餐。如項目公司條件限制無法提供工作餐，按照12元/餐的標(biāo)準(zhǔn)提供用餐補(bǔ)貼。（具體用餐標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項目當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平）C 協(xié)議簽訂相關(guān)約定酬金、管理費(fèi)計提說明及前提條件：項目公司需在銷售案場（樣板房）開放前兩個月書面告知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，便于進(jìn)行服務(wù)方案、人員編制的確定及相關(guān)前期準(zhǔn)備工作（包括招聘、培訓(xùn)等）。項目公司需在銷售案場（樣板房）開放前一個月與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議，并按約定開展服務(wù)工作。若項目公司銷售案

15、場（樣板房）提前或延后開放，項目公司應(yīng)按實(shí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。如案場（樣板房）項目服務(wù)期限不滿一年，管理費(fèi)將視情增加。如案場（樣板房）項目提前結(jié)束，需提前兩個月書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并需承擔(dān)員工解聘費(fèi)及產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)需選聘符合案場服務(wù)方案要求的人員。如項目公司要求調(diào)整人員編制，應(yīng)提前一個月的時間告之綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)。D 項目公司協(xié)作事宜案場服務(wù)所需物耗及易耗品（包括保潔用品、秩序維護(hù)裝備等）按需領(lǐng)用，或?qū)崍髮?shí)銷。為方便案場經(jīng)理辦公，項目公司提供辦公區(qū)域及電腦設(shè)備。 項目公司提供物業(yè)管理用房，用于存放保潔用具和員工休息、更衣等。案場、樣板房專業(yè)保養(yǎng)外請專業(yè)保潔公司，保養(yǎng)費(fèi)用按

16、實(shí)際結(jié)算。案場開放前如需保潔開荒，費(fèi)用另行結(jié)算。建議案場、樣板房購買保險（意外險、公眾責(zé)任險等）。3若該階段服務(wù)內(nèi)容超出上述范圍，涉及的相關(guān)事宜由項目公司和綠城綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)根據(jù)項目的區(qū)域、規(guī)模、性質(zhì)及開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行協(xié)商，并在服務(wù)合同中予以明確。同時涉及的服務(wù)合同參照綠城房產(chǎn)通（2008）200號文件規(guī)定執(zhí)行。二、前期介入服務(wù)1該階段綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的基本工作內(nèi)容：（1）成立物業(yè)服務(wù)中心，確定負(fù)責(zé)人；（2）根據(jù)前期介入人員配置方案及到崗計劃，招聘人員并實(shí)施培訓(xùn)（物業(yè)服務(wù)基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè)管理法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、各項操作規(guī)程、接管驗(yàn)收知識、質(zhì)量體系知識等）；（3）物業(yè)服務(wù)中心所有人

17、員的工作服制作（根據(jù)不同工種確定），在物業(yè)交付前三個月到位；（4）制訂物業(yè)服務(wù)方案，內(nèi)容包括物業(yè)接管驗(yàn)收方案、秩序維護(hù)方案、車輛管理及交通組織管理方案、清潔服務(wù)管理方案、綠化養(yǎng)護(hù)方案、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案、財務(wù)管理方案、人事管理方案、社區(qū)文化活動方案、物業(yè)裝修管理方案等；（5）編制業(yè)主手冊，經(jīng)評審定稿后并印刷；（6）協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書；（7）協(xié)助辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報批或備案手續(xù)；（8）完成項目標(biāo)識統(tǒng)計，提交項目公司，并對標(biāo)識系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核；（9）做好房屋公共部位接管驗(yàn)收準(zhǔn)備的各項工作，制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格；（10）

18、項目公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用30日前，與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。具體內(nèi)容包括但不限于：項目相關(guān)圖紙資料的移交，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)，確定現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，項目公司完成問題整改，承接查驗(yàn)問題的復(fù)驗(yàn)工作，辦理物業(yè)交接手續(xù)。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：A共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；B共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備

19、等；C共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、項目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由項目公司和綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。對物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)中存在問題的處理：綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)對項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收；整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料，報項目公司進(jìn)行整改，將驗(yàn)收資料進(jìn)行分類匯總，對不合

20、格項報項目公司整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，待項目公司整改完畢后，再進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，再匯總，如有問題再報項目公司整改至驗(yàn)收通過；（11）接管驗(yàn)收相關(guān)技術(shù)資料的移交，具體包括：A 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；B 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；C 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；D 物業(yè)管理所必須的其他資料。（12）參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收，對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進(jìn)行接管驗(yàn)收；（13）報警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備），消防聯(lián)動、消控調(diào)試、消防廣

21、播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周界報警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防盜報警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收；（14）建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價格、產(chǎn)權(quán)所屬等；（15）建立備品備件資料檔案，建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價格等資料和實(shí)樣的收集；（16）對秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)，掌握各設(shè)備系統(tǒng)的使用方法；（17）建立消防器材檔案，對各消防栓的具體位置、配置數(shù)量進(jìn)行登記；（18）根據(jù)交付計劃由項目公司以實(shí)物的形式提供各類辦公用品、辦公家具等（或由項目公司承擔(dān)費(fèi)用，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)自行采購）；（1

22、9）協(xié)助項目公司對物業(yè)管理用房裝修檢查并提供合理化建議；（20）辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè)管理軟件試運(yùn)行；（21）協(xié)助項目公司做好小區(qū)的開荒保潔工作（根據(jù)項目公司的需求來確定）；（22）建立業(yè)主檔案（業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況等）；（23）與項目公司協(xié)商確定交付場地，結(jié)合項目實(shí)際，對實(shí)地進(jìn)行勘察；（24）交付前各項物品采購，并協(xié)助項目公司布置交付現(xiàn)場；（25）與政府相關(guān)部門（如電話通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視或數(shù)字電視、燃?xì)夤镜龋┞?lián)系，爭取相關(guān)部門能在交付期間到交付現(xiàn)場設(shè)點(diǎn)，為業(yè)主提供方便；（26）交付現(xiàn)場人員安排（除服務(wù)中心全部人員到位，從公司總部將選派優(yōu)秀人員增援交付活動），

23、確保交付工作順利完成；（27）制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé)，準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭、注意事項等；（28）交付資料整理裝袋，確認(rèn)所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢（如業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等）；（29）編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問題能及時聯(lián)系；（30）與項目公司一起召開交付碰頭會，對交付中將有可能碰到的問題進(jìn)行討論；（31）組織交付預(yù)演，迎接交付；（32）總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備裝修管理，就交付中存在的問題進(jìn)行匯總與分析。2以上前期介入服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、管理費(fèi)（按物業(yè)服務(wù)人員成本總支出的5%計提）、稅金等組成。3.根據(jù)項目實(shí)際由項目公司選

24、用綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)提供服務(wù)的主要內(nèi)容有：一房一驗(yàn)、保潔開荒、交付領(lǐng)房、秩序維護(hù)人員進(jìn)駐等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。原則上為綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)實(shí)際提供服務(wù)人員的成本加人員成本支出5%的管理費(fèi)用。另，交付時公共區(qū)域成品保護(hù)等工作由項目公司完成。4.物業(yè)管理用房的裝修由項目公司負(fù)責(zé)，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)應(yīng)從方便使用的角度提出合理化建議。同時項目公司在物業(yè)管理用房中按合理比例設(shè)置相應(yīng)的員工宿舍、食堂用房。5物業(yè)管理服務(wù)所需的物業(yè)管理軟件、設(shè)施、設(shè)備、工具、用具及員工宿舍、食堂裝修、用具由項目公司按實(shí)承擔(dān)，若項目公司以實(shí)物形式提供的，物品均為新購。6交付現(xiàn)場除滿足政府相關(guān)規(guī)定外，需達(dá)到綠城物業(yè)

25、服務(wù)集團(tuán)交付接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，即完成室內(nèi)公共區(qū)域裝飾裝修、室外公共區(qū)域的景觀綠化施工、通水、通電、通氣、通訊等，若交付現(xiàn)場未能滿足綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，項目公司需在交付前一個月書面告知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，便于綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)相關(guān)工作的有序開展。7項目實(shí)際交付時間發(fā)生調(diào)整的，項目公司應(yīng)提前書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)（提前或延期交付的，至少應(yīng)提前3個月告知）。8項目分期交付，后續(xù)交付項目，項目公司只需承擔(dān)后續(xù)增加人員及相關(guān)費(fèi)用。9分月工作內(nèi)容及人員介入情況：介 入時 間序號工作內(nèi)容人員介入情況備 注交付前第三個月1物業(yè)服務(wù)中心籌建，確定主要負(fù)責(zé)人經(jīng)理1人工程人員2人秩序維護(hù)隊長1人秩序維護(hù)班長

26、3人2主要人員到崗（物業(yè)經(jīng)理、秩序維護(hù)隊長、班長、工程人員）3根據(jù)前期介入人員配置方案及到崗計劃，招聘人員4提供物業(yè)管理用房裝修意見（合理利用空間，符合物業(yè)服務(wù)中心日常辦公的實(shí)際需求，符合公司VI系統(tǒng)要求）5修訂物業(yè)管理方案（物業(yè)組織架構(gòu)、人員配備、各崗位職責(zé)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、制度前期介入方案以及項目管理方案）6編制交付前三個月工作計劃7協(xié)助項目公司制定會所經(jīng)營及管理方案8提交物業(yè)建議或報告（標(biāo)識系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)施、成品保護(hù)、現(xiàn)場施工跟進(jìn)）9房屋接管驗(yàn)收準(zhǔn)備（制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格）10配合項目公司進(jìn)行政府部門驗(yàn)收11資料移交（各類圖紙、竣工資料、電

27、梯等設(shè)備運(yùn)行記錄資料、管線圖等）交付前第二個月1制訂詳細(xì)分項服務(wù)方案（驗(yàn)收、秩序維護(hù)、車輛管理、消防管理、財務(wù)管理、環(huán)境維護(hù)、園區(qū)服務(wù)、人事管理等）經(jīng)理1人經(jīng)理助理1人客服人員1人工程人員2人秩序維護(hù)隊長1人秩序維護(hù)班長3人2實(shí)施培訓(xùn)（物業(yè)管理基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè)管理法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、各項操作規(guī)程、接管驗(yàn)收知識、公司管理體系知識等）3物業(yè)服務(wù)中心所有人員的工作服制作（根據(jù)不同工種確定）4編制業(yè)主手冊，經(jīng)評審定稿后完成印刷5協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書6辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報批或備案手續(xù)7完成項目標(biāo)識統(tǒng)計，提交項目公司，并對標(biāo)識系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核秩序維護(hù)隊員3人交付前第二個月8

28、對房屋公共部位進(jìn)行接管驗(yàn)收，對房屋進(jìn)行細(xì)致的檢查（土建、水電）等各方面初驗(yàn)（非一房一驗(yàn)）9整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料，報項目公司進(jìn)行整改，將驗(yàn)收資料進(jìn)行分類匯總，對不合格項報項目公司整改10做好成品保護(hù)方案，并完成有關(guān)費(fèi)用測算11工程、秩序維護(hù)、綜合管理等資料的建檔12聯(lián)系相關(guān)市政部門，商談有關(guān)事宜（電信、煤氣、電視、水、電、環(huán)衛(wèi)、郵電等部門）13物業(yè)保險（確定園區(qū)投保方案、確定投保的險種、招標(biāo)選擇合適的保險公司）14辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè)管理軟件試運(yùn)行15提交物業(yè)建議或報告（標(biāo)識系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)施、成品保護(hù)、現(xiàn)場施工跟進(jìn)）交付前第一個月1對房屋公共部位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，待項目公司整改完畢后，再

29、進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，再匯總，如有問題再報項目公司整改至驗(yàn)收通過經(jīng)理1人經(jīng)理助理1人客服人員2人管理員2人財務(wù)人員1人工程人員2人秩序維護(hù)隊長1人秩序維護(hù)班長3人秩序維護(hù)隊員11人復(fù)驗(yàn)（非一房一驗(yàn)）2竣工資料移交3參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收，對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進(jìn)行接管驗(yàn)收4報警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備），消防聯(lián)動、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周界報警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防盜報警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收5建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價格、產(chǎn)權(quán)所

30、屬等6建立備品備件資料檔案，建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價格等資料和實(shí)樣的收集7對秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)，掌握各設(shè)備系統(tǒng)的使用方法8建立消防器材檔案，對各消防栓的具體位置、配置數(shù)量進(jìn)行登記9根據(jù)交付計劃由項目公司以實(shí)物的形式提供各類辦公用品、辦公家具等（或由項目公司承擔(dān)費(fèi)用，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)自行采購）報警員3人保潔主管1人保潔技工1人保潔員11人10協(xié)助項目公司做好小區(qū)的開荒保潔工作（根據(jù)項目公司的需求來確定）11建立業(yè)主檔案（業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況等）交付前第一個月12與項目公司協(xié)商確定交付場地，結(jié)合項目實(shí)際，對實(shí)地進(jìn)行勘察13交付前各項物品采購，并協(xié)助項

31、目公司布置現(xiàn)場14交付現(xiàn)場人員安排（除服務(wù)中心全部人員到位，從公司總部將選派優(yōu)秀人員增援交付活動），確保交付工作順利完成15制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé)，準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭、注意事項等16交付資料整理裝袋，確認(rèn)所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢（如業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等）17編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問題能及時聯(lián)系18與項目公司一起召開交付碰頭會，對交付中將有可能碰到的問題進(jìn)行討論19組織交付預(yù)演，迎接交付20總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備裝修管理，就交付中存在的問題進(jìn)行匯總與分析注：1.以上前期介入分月介入人員數(shù)量安排參照以下前期物業(yè)服務(wù)設(shè)定的項目

32、硬件條件而定，設(shè)定的時間為2010年，前期介入時間為3個月（精裝修項目，前期介入時間為6個月）。2.如項目硬件條件、物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和要求等發(fā)生變化，此項人員安排作相應(yīng)變化。3.上述人員配置中秩序秩序隊員未包含替休隊員，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)全面實(shí)行做6休1，每6個隊員需增加1名替休隊員。10項目前期介入服務(wù)費(fèi)用測算標(biāo)準(zhǔn)：（1）各級人員工資標(biāo)準(zhǔn)各職級員工月工資標(biāo)準(zhǔn)項目規(guī)模工資上調(diào)浮度經(jīng)理660010-20萬方工資為1.1倍,20-30萬方工資為1.15倍,30-40萬方工資為1.2倍,40-50萬方工資為1.25倍,50萬方以上工資為1.4倍經(jīng)理助理350010-20萬方工資為1.1倍,20

33、-30萬方工資為1.15倍,30-40萬方工資為1.2倍,40-50萬方工資為1.25倍,50萬方以上工資為1.4倍園區(qū)服務(wù)專員（按助理級別）350010-20萬方工資為1.1倍,20-30萬方工資為1.15倍,30-40萬方工資為1.2倍,40-50萬方工資為1.25倍,50萬方以上工資為1.4倍客服人員2000管理員2000財務(wù)人員2000工程主管420010-20萬方工資為1.1倍,20-30萬方工資為1.15倍,30-40萬方工資為1.2倍,40-50萬方工資為1.25倍,50萬方以上工資為1.4倍工程人員2200秩序維護(hù)隊長310010-20萬方工資為1.1倍,20-30萬方工資為1

34、.15倍,30-40萬方工資為1.2倍,40-50萬方工資為1.25倍,50萬方以上工資為1.4倍秩序維護(hù)班長2000秩序維護(hù)隊員1650報警員1650保潔主管2650保潔技工2100保潔員1500綠化工1600注：1.上述工資標(biāo)準(zhǔn)為2012年的工資標(biāo)準(zhǔn)，并以杭州地區(qū)10萬方普通住宅項目為前提，其他項目、非杭州地區(qū)項目的人員工資標(biāo)準(zhǔn)需結(jié)合項目檔次、項目所在地政策規(guī)定等來確定。2.上述工資標(biāo)準(zhǔn)按每年10%上浮進(jìn)行計算,同時隨著項目管理成熟,正常期人員配置可減員10%。（2）每月前期介入服務(wù)測算方式序號費(fèi)用項目名稱計算方式備注1人員工資各級員工人數(shù)該級員工月工資標(biāo)準(zhǔn)1.167獎金是按2個月計算，故

35、折算至每月為1.1672雙休日加班費(fèi)管理人員、工程人員人數(shù)184元加班天數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定）基本工資按2000元計算，每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：2000元/21.75天*2倍=184元秩序維護(hù)班長、隊員人數(shù)124元4.3天基本工資按1350元計算，按每周加班1天計算，每月4.3天；每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1350元/21.75天*2倍=124元保潔技工、保潔員人數(shù)120元4.3天基本工資按1310元計算，按每周加班1天計算，每月4.3天；每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1310元/21.75天*2倍=120元3法定節(jié)假日加班費(fèi)管理人員、工程人員人數(shù)276元加班天數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定）基本工資按2000元計算，每天加班工

36、資標(biāo)準(zhǔn)：2000元/21.75天*3倍=276元秩序維護(hù)班長、隊員人數(shù)186元加班天數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定）基本工資按1350元計算，每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1350元/21.75天*3倍=186元保潔技工、保潔員人數(shù)181元加班天數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定）基本工資按1310元計算，每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1310元/21.75天*3倍=181元4工作餐費(fèi)管理人員、工程人員人數(shù)200元秩序維護(hù)班長、隊員人數(shù)240元5高溫費(fèi)介入人員總數(shù)200元介入時間為6、7、8、9月時有此費(fèi)用6交通補(bǔ)貼經(jīng)理：汽油費(fèi)600元管理人員、工程人員人數(shù)50元7社會統(tǒng)籌保險工資總額28.7%工資總額含獎金、餐費(fèi)、加班費(fèi)、高溫費(fèi)、交通補(bǔ)貼

37、8工會教育經(jīng)費(fèi)各級員工工資總額3.5%杭州規(guī)定成立工會的單位按工資總額8計提，未成立工會的2%計提9公積金各級員工工資（除保潔員外）12%10過節(jié)費(fèi)管理人員、工程人員、秩序維護(hù)班長、隊員人數(shù)300元/個節(jié)日逢五一、中秋、十一、元旦節(jié)時需計算此項費(fèi)用11辦公費(fèi)1500元12固定電話費(fèi)600元13相關(guān)人員手機(jī)費(fèi)經(jīng)理300元助理、主管級150元管理員、客服人員、財務(wù)人員、工程人員50元14交通費(fèi)用600元15工裝費(fèi)用管理人員、秩序維護(hù)員、報警員人數(shù)100元1200元/年工程、保潔班長、保潔員人數(shù)67元800元/年16秩序維護(hù)耗材秩序維護(hù)員、報警員人數(shù)100元17保潔耗費(fèi)800元18殘疾人保障金員工人

38、數(shù)30480元1.5%杭州計算公式：員工總?cè)藬?shù)（當(dāng)?shù)厣弦荒甓绕骄べY）1.5%，杭州上年度為30480元19不可預(yù)計費(fèi)前18項之和1%20管理費(fèi)前19項之和5%21稅費(fèi)前20項之和（1-0.057）5.7%22合計前21項之和注：上述社會統(tǒng)籌保險、工會教育經(jīng)費(fèi)、公積金、殘疾人保險金標(biāo)準(zhǔn)以杭州地區(qū)項目為參考，其他地區(qū)項目各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)需結(jié)合項目所在地政策規(guī)定執(zhí)行。第二部分 交付后前期物業(yè)服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)：從物業(yè)實(shí)際交付之日起至項目公司與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日止由物業(yè)服務(wù)單位提供的物業(yè)管理服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)按以下設(shè)置的項目硬件條件，確定了基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)

39、置和人員配備以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一、項目硬件配備條件1項目布局：總建筑面積10萬平方米，高層毛坯公寓，小區(qū)設(shè)有兩個出入口，其中一個為主出入口（主出入口都采取人車分流形式，人行入口采取刷卡進(jìn)入形式）。地下車庫出入口設(shè)置有道閘系統(tǒng)、不直接與市政道路相接，訪客停車在地面解決。2配套設(shè)施設(shè)備：地下車庫通向各單元入口處和地下自行車入口都采取門禁系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)置紅外周界報警系統(tǒng)、高清紅外攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)；消防與監(jiān)控中心合在一起。單元進(jìn)戶門設(shè)挑檐或擋雨板。高層配置清潔樓道所必須的清洗池。住戶電表、信報箱集中設(shè)置。路燈配置合理并采用耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)

40、能燈膽。公共部位不配備中央空調(diào)、未配備熱水系統(tǒng)等公共配套。3保修期限：園區(qū)設(shè)施設(shè)備、綠化要求為自交付之日（若項目交付時設(shè)施設(shè)備尚未通過驗(yàn)收合格的，則按驗(yàn)收合格之日）起不低于2年；電氣管線、給排水管理、設(shè)備安裝和裝修工程要求為自交付之日（若項目交付時尚未通過驗(yàn)收合格的，則按驗(yàn)收合格之日）起2年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；屋面防水工程不低于8年；房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。4其他：綠化植物配置大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。5交付：項目為一次性交付。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物

41、業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):不低于2.00元/平方米/月（不含公共能耗和園區(qū)生活服務(wù)體系費(fèi)用）。三、分項服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)杭州市甲級標(biāo)準(zhǔn)編制）1綜合管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化服務(wù)；配置較先進(jìn)完備的辦公設(shè)施設(shè)備；應(yīng)用計算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理；辦公場所整潔有序。管理人員要求中心主任（經(jīng)理）持有物業(yè)管理員上崗證和物業(yè)經(jīng)理上崗證；管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。合同管理與項目公司/業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同/協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確，并按照合同協(xié)議約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。檔案管理建全小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)檔案，包

42、括：物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；設(shè)備管理檔案；業(yè)主或使用人資料檔案；業(yè)主或使用人裝修檔案；物業(yè)租賃檔案；日常管理檔案等。管理、考核制度有完善的物業(yè)管理方案；制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；制定服務(wù)中心內(nèi)部管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和考核制度，并實(shí)施。標(biāo)識標(biāo)志小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。財務(wù)管理建立財務(wù)制度，收費(fèi)、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；至少每半年公開一次物業(yè)經(jīng)營收入收支情況。園區(qū)管理對違反業(yè)主規(guī)約（臨時管

43、理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。公眾制度房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主管理規(guī)約等各項公眾制度完善；提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費(fèi)價目；服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)。專項維修資金管理維修基金管理、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定，按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)維修資金。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。服務(wù)規(guī)范基本服務(wù)符合杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求；其它服務(wù)項目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)時間周一至周日業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)；每天接待時間不少于12小時；公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。

44、業(yè)主接待建立24小時值班制度，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。 業(yè)主溝通每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見；采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于小區(qū)住戶80%的業(yè)主或使用人溝通，進(jìn)行滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改。 裝修管理按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度；依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，制定裝修須知告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項；建立業(yè)主或使用人房屋

45、裝修檔案；監(jiān)督裝修過程，每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象及違規(guī)裝修、違章搭建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門；做好巡查記錄；裝修完畢將業(yè)主或使用人裝修資料檔案歸檔保管。2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)人員要求專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)；熟悉小區(qū)的環(huán)境，能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，按需求穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐

46、姿挺直，站崗時不倚不靠。文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)；配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。門崗服務(wù)時間主出入口24小時值班看守、16小時立崗，其中主入口高峰期雙人值勤。交接班有詳細(xì)完整的交接班記錄。外來人員對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理，對其他外來人員詢問登記，并通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。外來車輛對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證（卡）管理和登記，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。物品出門對大型物件搬出實(shí)行確認(rèn)制度，并進(jìn)行記錄。值班室、出入口清潔保持值班室、出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通。業(yè)主幫助在遇到業(yè)主需要幫助時，主動熱情。巡邏崗服務(wù)時間實(shí)行24小時巡邏。園區(qū)巡邏秩序維護(hù)

47、人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)區(qū)域每1小時巡邏一次。車庫巡邏車輛行駛安全、停放有序、無可見安全隱患。裝修巡查發(fā)現(xiàn)違章及時制止和報告。消防巡查消防設(shè)施完好無損，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。業(yè)主幫助在遇到業(yè)主需要幫助時，主動熱情；在遇到住戶緊急求助時，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。外來人員詢問在園區(qū)內(nèi)遇見外來人員進(jìn)行詢問，并通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行，排除隱患。對可疑人員及時勸離園區(qū)。應(yīng)急響應(yīng)接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并報告業(yè)委會與警方，協(xié)助采取有關(guān)措施。系統(tǒng)報警處理在遇到異常情況時，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。報警中心服務(wù)時間園區(qū)設(shè)有報警中心，

48、具備錄像監(jiān)控、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、門鎖智能卡等技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。緊急處理報警中心接到報警信號后，及時呼叫秩序維護(hù)員趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。業(yè)主幫助接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。應(yīng)急預(yù)案和演習(xí)報警中心控制室內(nèi)懸掛火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。車輛管理服務(wù)時間專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。停車引導(dǎo)機(jī)動車停放有序；非機(jī)動車按規(guī)定位置停放，管理有序。停車巡查檢查車輛門窗關(guān)閉；檢查車輛外觀；無易燃、易爆及危險物品存放。車輛停放記錄及時完整可追溯。交通標(biāo)識地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛

49、有規(guī)定路線。3共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)項目內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)設(shè)施房屋建筑每天巡視一次無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。園區(qū)設(shè)施門窗、樓內(nèi)、外墻面、頂面、地面、路燈、樓道燈、草坪燈、景觀燈、車庫燈等園區(qū)設(shè)施每天巡視一次玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響；房屋外觀完好、整潔、外墻面磚、涂料、頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚平整，無大面積

50、起殼、缺損、無污跡；路燈完好率不低于95%，樓道燈等公共照明設(shè)備完好。圍墻每周巡查一次圍墻完好，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕。 場地、道路、路面、側(cè)石、井蓋等每周二次巡查道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、護(hù)欄每日一次巡查 保持原有面貌，保證其安全使用。室外健身設(shè)施、兒童樂園等每日一次巡查發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用。安全標(biāo)志等每半月檢查一次保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。公共雨、污水管道每月檢查一次，視情況及時清掏暢通無堵。疏通每年一次化糞池每月檢查一次通暢無堵塞無滿溢。半年清掏一次景觀水池每日檢查無滲水、無破損、底部無嚴(yán)

51、重積塵。每季度清洗道閘每周檢查起動靈活，完好無損，正常使用。半年保養(yǎng)圍墻鐵質(zhì)護(hù)欄每年保養(yǎng)一次無明顯銹跡。景觀水池、水系不定期保養(yǎng)無滲水、無破損。標(biāo)識每年維護(hù)無破損無缺失。供電系統(tǒng)單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒每月檢查一次無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。每季清潔一次主要用電線路的絕緣狀況每半年測試一次絕緣良好。配電箱/柜每年保養(yǎng)無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。供水系統(tǒng)供水設(shè)備每周檢查三次以上運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染，保證二次供水正常。水泵每季對潤滑點(diǎn)加油泵房、管道每季一次除銹、油漆水箱、蓄水池每年定期二次清洗二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。減壓閥每年二次測壓并記錄無滲漏現(xiàn)象。供水系統(tǒng)水箱

52、、蓄水池蓋板，溢流管口金屬防護(hù)網(wǎng)每季檢查水箱、蓄水池蓋板保持完好并加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。暴露水管秋、冬季進(jìn)行防凍保養(yǎng)保證二次供水正常。每層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥每季檢查一次無滲漏現(xiàn)象。泵房每日清潔泵房整潔。管網(wǎng)及閘閥每年保養(yǎng)無明顯銹蝕無漏。生活水泵一級保養(yǎng)每年一次保證其運(yùn)行正常。排水系統(tǒng)污水泵、提升泵、排出泵每天二次檢查正常無漏水。每季1次潤滑加油一級保養(yǎng)每年一次保證其運(yùn)行正常。污水處理系統(tǒng)每年二次全面維護(hù)保養(yǎng)。污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。控制柜每月檢查一次控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。窨井、窨溝、排水溝、集水井每天二次

53、檢查管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。排污泵、排氣扇每月試運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)每年清洗二次無堵塞、無破損。升降系統(tǒng)轎廂內(nèi)按鈕、燈具每日檢查保證電梯24小時運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。井道保持清潔。電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)服務(wù)人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。機(jī)房每周清潔無積塵無污跡。弱電系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)每周檢查保證24小時運(yùn)行正常，能清楚顯示出入人員的面部特征和車

54、輛的車牌號，錄像功能正常。每季調(diào)試保養(yǎng)樓宇對講系統(tǒng)（可視）每周一次調(diào)試與保養(yǎng)保證24小時運(yùn)行正常，對講主機(jī)選呼功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。周界報警安防系統(tǒng)每周檢查24小時設(shè)防正常運(yùn)行，警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，中心控制室通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。弱電系統(tǒng)每季調(diào)試保養(yǎng)弱電系統(tǒng)電子巡更每周檢查正常運(yùn)行，保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。每季調(diào)試保養(yǎng)車輛管理系統(tǒng)每周一次檢查保養(yǎng)保證系統(tǒng)運(yùn)行正常。消防系統(tǒng)消防泵啟動每月一次并記錄運(yùn)

55、行正常，設(shè)施完好、無滲漏。消防栓每月巡查一次消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每年保養(yǎng)一次表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。火警、報警功能每天檢查功能正常。探測器控制裝置每年一次試驗(yàn)完好無損運(yùn)行正常。火災(zāi)探測器每年一次試驗(yàn)及時清洗或更換消防水帶每半年檢查一次完好無缺，無霉變。閥桿處每半年加注潤滑油啟動靈活運(yùn)行正常。每半年放水檢查滅火器每月檢查一次及時更新或充壓。消防箱噴淋管每年保養(yǎng)一次管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。消防儀表每周巡查壓力正常。消防水泵一級保養(yǎng)每年一次保證其運(yùn)行正常。風(fēng)機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施每年一次全面保養(yǎng)設(shè)備正常運(yùn)行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。其他泳池設(shè)備開放期每天巡查一次正常運(yùn)行，周邊基本無異

56、味和明顯噪聲，水質(zhì)符合要求。人防系統(tǒng)每周巡視一次，定期測試，每年年檢一次正常運(yùn)行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。防雷設(shè)施每年檢查一次接地良好，無明顯銹蝕。室外共用管線每天巡查統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。抄水總表每兩月及時完整無遺漏。抄電總表每月及時完整無遺漏。急修半小時到場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約的除外），零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄。小修半小時到場48小時內(nèi)完成（特殊情況除外）。大修半小時到場，一天內(nèi)有答復(fù)。備注：影響小區(qū)景觀品質(zhì)的水景和燈光：雙休日及法定假日每天開啟時間不少于10小時，日常每天開啟時間不少于1小時，定時開啟。4公共區(qū)域清潔衛(wèi)

57、生服務(wù)項目內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)樓道地面每日清掃、每周拖洗一次無積灰、污跡、垃圾。單元廳地面每日拖洗一次無灰塵、污跡、垃圾。開關(guān)盒、表箱蓋2米以下每日擦抹一次；2米以上每周清潔一次無灰塵、污跡。扶手、單元門、信報箱每日擦抹一次無灰塵、污跡。天花板、公共樓道燈、單元廳吊燈每月除塵一次無明顯積灰、蟲網(wǎng)。進(jìn)戶門每三天擦抹一次無明顯積灰、污跡。樓道玻璃每周清潔一次無明顯積灰、污跡。電梯轎廂每日擦、掃一次以上，循環(huán)保潔無灰塵、污跡。電梯轎廂保養(yǎng)每月上油一次無銹蝕無污跡。公共洗手間每日拖洗一次以上無雜物、灰塵、污跡、堵塞。單元廳玻璃2米以下每日擦抹一次；2米以上每周清潔一次無明顯積灰、水漬。單元門斗、天臺、屋頂

58、每月清潔一次無雜物、污跡、堵塞。地下車庫地庫、架空層、地面每日清掃一次無積灰、污跡、垃圾。地庫管線（架）每季擦拭一次目視無積灰。地面擋車欄桿每季擦拭一次目視無積灰、污跡。人防密閉門、地庫通道門每半年擦拭一次目視無積灰。地庫頂(汽車、自行車)每季撣塵一次目視無積灰、無蟲網(wǎng)。室外道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔無明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角。欄桿每天擦抹一次無積塵、無積水。宣傳欄、標(biāo)識、小品等每半月清潔一次無積灰、無蟲網(wǎng)、無污跡。高桿路燈2米以下部分、低桿燈、草坪燈、景觀燈、室外音箱每周擦抹一次，雨后及時擦抹；高桿路燈2米以上部分每月清潔一次無積塵、無積水。休閑椅、石桌凳、運(yùn)動健身設(shè)施每日擦抹一

59、次無灰塵、無積水、無污跡。室外高桿路燈、低桿燈、草坪燈、景觀燈罩內(nèi)每年10月清潔一次無蟲、無明顯積塵。果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次周邊地面無散落垃圾、無明顯污跡。少兒游樂、健身、休閑活動場每日清掃一次，并巡回保潔無垃圾、無污跡。水池水面每日清理打撈無明顯漂浮物?；▔刻觳聊ㄒ淮螣o積灰、無污跡。花架每月?lián)蹓m除蟲網(wǎng)一次無積灰、無蟲網(wǎng)。垃圾收集每日清理二次日產(chǎn)日清。垃圾房每天沖洗一次無異味、無污跡。鐵藝圍墻每半年擦拭一次無嚴(yán)重積灰。道閘每日擦抹一次無灰塵、無污跡。噴水池、水池內(nèi)每半年清洗一次無污染，清澈。窨井（含集水井）每半年清理一次內(nèi)壁無粘附物、井底無沉淀物。明溝每周清掃一次無明顯垃圾，無

60、堵塞。消毒滅害：窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8、9月每月噴灑一次），每年滅鼠三次無明顯蚊蠅滋生地、鼠跡。5公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容頻 次標(biāo)準(zhǔn)喬木修剪每年一次生長良好。抹芽6月10月每月1次無孽生芽。澆水7月9月每2天1次；10月6月每2周1次無枯死。排澇遇雨季積水每天排澇無積水。施肥春、秋各1次養(yǎng)分充足，生長健壯。病蟲害視病蟲害情況及時防治主要病蟲害發(fā)生率低于5。灌木修剪6月10月每月1次整潔、美觀、枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)、無枯枝。澆水7月9月每2天1次；10月6月每2周1次無枯死。排澇遇雨季積水每天排澇無積水。施肥春、秋各1次養(yǎng)分充足，生長