岳陽市XX商業(yè)廣場(西地塊)項目投資建設可行性研究報告

1、5.1 地形、地貌及工程地質(zhì)條件 2.5.5.1 地形、地貌及工程地質(zhì)條件 2.5.岳陽市 XX 商業(yè)廣場（西地塊）項目投資建設可行性研究報告目錄第1 章 總 論 TOC o 1-5 h z 基本情況 1業(yè)主簡介 2編制依據(jù)及研究范圍 2主要技術(shù)經(jīng)濟指標 4可行性研究結(jié)論 6第2 章 項目建設的背景及必要性 8項目建設背景 8項目建設的必要性 1.1.第3章 項目市場分析 1.4 岳陽商業(yè)市場分析 1.4.項目周圍商圈分析 1.5.項目營銷方案 2.0銷售計劃及目標 2.2第4 章 工程概況與建設內(nèi)容 2.3.工程概況 2.3建設內(nèi)容和建設規(guī)模 2.3.第5章 項目場址條件 2.5自然地理條件

2、 2.6氣候與氣象 2.7水資源 2.7公共設施條件 2.8建設條件的結(jié)論與建議 2.9.第6章 建設方案 3.1 規(guī)劃依據(jù)與原則及定位 3.1.設計構(gòu)思 3.2規(guī)劃布局 3.3建筑風格 3.4結(jié)構(gòu)設計 3.6無障礙設計 3.8智能化設計 3.9綠化景觀規(guī)劃 3.9間距與日照 3.9第7章 公共工程方案 4.1 給排水工程 4.1供電工程 4.6采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計 4.9.消防設計與安全疏散 5.2.防雷安全設計 5.8弱電工程 5.9燃氣設計 6.1電梯工程 6.2環(huán)衛(wèi)工程 6.2第8章 節(jié)能、綠化 6.3節(jié)能 6.3節(jié)能措施 6.8綠化 7.0第9章 環(huán)保 7.1建設場地環(huán)境現(xiàn)狀 7.

3、1.施工期和營運期的主要污染 7.1.環(huán)境保護措施 7.3環(huán)境影響評價 7.5第 10 章 機構(gòu)設置與人力資源配置 7.6.項目建設管理機構(gòu) 7.6.項目人員配置 7.7第 11 章 項目建設進度 7.8.建設工期 7.8建設進度計劃 7.8項目實施進度表 7.8.第 12 章 工程招投標方案 7.9.招標形式 7.9資質(zhì)要求 7.9招投標工作組織 8.0.第 13 章 投資估算與資金籌措 8.1.投資估算 8.1投資估算結(jié)果 8.2資金籌措及使用計劃 8.8.第 14 章 經(jīng)濟評價 8.9經(jīng)濟分析的依據(jù)、原則和方法 8.9.基礎數(shù)據(jù)及其測算 8.9.財務分析 9.0償債能力分析 9.2財務評

4、價結(jié)果 9.2第 15 章 風險分析 9.3項目主要風險因素識別 9.3.風險程度分析 9.4防范和降低方向?qū)Σ?9.6.第 16 章 社會評價 9.7社會影響分析 9.7項目互適性分析 9.8.社會風險分析 9.8 TOC o 1-5 h z 第 17 章 結(jié)論與建議 9.9 結(jié)論 9.9 建議 100附圖 1 項目位置圖 102附圖 2 項目用地現(xiàn)狀圖 108附圖 3 項目用地規(guī)劃圖 109附圖 4 項目總體規(guī)劃圖 110附圖 5 項目效果圖 111附表 1 建筑工程費用估算表 112附表 2 工程建設其他費用估算表 112附表 3 總投資估算表 113附表 4：項目總投資使用計劃與資金籌

5、措表 114附表 5:公共配套設施費用估算表 116附表 6：工程建設投資分年用款計劃表 115附表 7 固定資產(chǎn)折舊費估算表 117附表 8：項目投資現(xiàn)金流量表 119附表 9：利潤與利潤分配表 124附表 10 ：財務計劃現(xiàn)金流量表 129附表 11 ：借款還本付息計劃表 134附表 12:主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標表 124附表 13:出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算 126附表 14：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 127附表 15:敏感性分析表 128附表 16:敏感度系數(shù)和臨界點分析表 128第1 章 總 論基本情況項目名稱* 商業(yè)廣場（西地塊）項目性質(zhì)新建建設地址湖南省岳陽市岳陽大道和白

6、石嶺路交叉口項目業(yè)主業(yè)主名稱：岳陽 * 置業(yè)有限公司業(yè)主地址：法人代表 :注冊資本 :建設規(guī)模及內(nèi)容總項目規(guī)劃凈用地面積32954.4卅平方米（約49.43畝），建設項目由1棟 6 層的大賣場， 4 棟 4 層的商鋪構(gòu)成，總建筑面積為： 116322.49 平方米，商業(yè)及配套用房建筑面積為 96329.89 平方米，車庫及設備房建筑面積為19992.6 平方米，建筑密度為 52%，容積率為 3.6項目建設工期計算期： 18 年其中建設期： 2 年( 2015.01 2016.12 )營運期： 15 年(2017.01 2032.12 )總投資項目開發(fā)建設總投入 36405.29 萬元，其中：工

7、程費用 40266.09 萬元 (包括 基礎設施建設費用 1328.36 萬元，建筑安裝工程費用 20702.03 萬元，公共配套 設施建設費用 72 萬元 )，其他費用 1593.86 萬元，土地出讓金 2901.65 萬元， 前期費用 120.00 萬元，管理費用 268.87 萬元、財務費用 6878.87 萬元、銷售 費用 133.59 萬元，開發(fā)期稅費 312.00 萬元，預備費 1356 萬元，詳情請見項 目投入總資金估算匯總表。資金籌措資金來源：企業(yè)自籌資金 15685.30 萬元，占總投資的 43.09% ；銀行貸款 20720 萬元，占總投資 56.91% 。業(yè)主簡介編制依據(jù)

8、及研究范圍編制依據(jù)、民用建筑設計通則 GB 50352-2005 ；、建筑設計防火規(guī)范 GB 50016-2006 ；3、高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB 50045-95 （2005 年版）；、人民防空地下室設計規(guī)范 GB50038-2005、人民防空工程設計防火規(guī)范 GB50098-2009、商店建筑設計規(guī)范 JGJ 48-201x ；7、辦公建筑設計規(guī)范 JGJ 67 2006 ；8、汽車庫建筑設計規(guī)范 JGJ 100-98 ；9、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 GB 50067-97 ；、湖南省公共建筑節(jié)能設計標準 DBJ43/003-2010;、中華人民共和國公安部公消 20123

9、50 號文件、湘公消 2012240 號文件、湘公消 201050 號文件、岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2009 年修訂）；、岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定補充規(guī)定（ 20120306 ）；、岳陽市居住建筑間距和日照管理規(guī)定（ 2010 年）；、湖南省實施中華人民共和國人民防空法辦法；、岳陽市人民防空辦公室關(guān)于貫徹湖南省人民防空工程建設與管理規(guī) 定配套建設人防工程的意見；、建設單位提供的電子土地紅線圖及項目規(guī)劃依據(jù)圖；、國家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。1.3.2研究范圍根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術(shù)及經(jīng)濟方面的研究和論 證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設方案、投資

10、估算與資金 籌措、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目效益評價等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表1-1。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表總平面規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積（m2）36469.44 （合 54.70 畝）道路代征用地面積（m2）3515.04 （合 5.27 畝）凈用地面積（m2）32954.4 （合 49.43 畝）總建筑面積（m2）116322.49經(jīng)其/、商業(yè)（m2）96329.89濟中地下車庫及設備用房（m2）19992.6技計容積率建筑面積（m2）96329.89術(shù)不計容積率建筑面積（m2）19992.6指建筑密度50.69%標綠地率5.78%容

11、積率3.56停車位（輛）670其/、地上（輛）90中地下（輛）580項目投入總資金估算匯總表單位：萬元項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設投資35666.87100.00%1.1土地費用2901.658.14%1.2前期工程費120.000.34%1.3基礎設施建設費1328.363.72%1.4建筑安裝工程費20702.0358.04%1.5公共配套設施建設費72.000.20%1.6開發(fā)間接費0.000.00%1.7管理費用268.510.75%1.8財務費用6878.8719.29%1.9銷售費用133.590.37%1.10開發(fā)期稅費312

12、.000.87%1.11其他費用1593.864.47%1.12不可預見費1356.003.80%2經(jīng)營資金0.000.00%3項目投入總資金35666.87100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本4683.0613.13%3.2自營資產(chǎn)投資30983.8186.87%形成：房屋、建筑物30983.8186.87%機器設備0.000.00%無形資產(chǎn)0.000.00%遞延資產(chǎn)0.000.00%3.4經(jīng)營資金0.000.00%銷售費用計提比率0.50%管理費用計提比率1.00%不可預見費計提比率5.00%房屋開發(fā)中形成固定86.87%資產(chǎn)比率1.5可行性研究結(jié)論*商業(yè)廣場是岳陽*置業(yè)有限公司和湖南和立東升

13、置業(yè)投資有限公司在岳陽市區(qū)黃金地段擁有稀缺的土地資源基礎上新建集大型家居賣場、精品購物中心、為一體的現(xiàn)代建筑，并以大型家居賣場（一期工程）為中心，建設成為具 有較強市場輻射力和集聚力的新型城市綜合體。通過對岳陽現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的分析和未來市場的預測，岳陽市對大型購物商場還存在大量的剛性需求；岳陽市民的收入水平不斷提高提升了市民的購買力。 因此本項目的市場前景好，具備良好的可行性。項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及岳 陽市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。本項目具備良好的可行性。建設工期為 36 個月，建

14、設計劃科學合理，在正常的施工進度下能準時完成 建設。項目總投資總投入 36405.29 萬元（企業(yè)自籌資金 15685.30 萬元，銀行貸 款 20720 萬元），資金雄厚，各項財務指標良好，在預計的銷售價格、銷售率 條件下，預計稅后財務凈現(xiàn)值 3769.32 萬元，有一定的經(jīng)濟效益，在財務上是 可行的。綜上所述，本項目的開發(fā)在市場銷售、建設方案、建設工資、資金籌措、經(jīng) 濟評價上均具有良好的可行性。本項目建設規(guī)模大， 基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求， 功能定位準確。項目建設的前置條件已具備， 建設地交通便利， 具有較好的建設 條件。項目建成后，將向市場供應大型的購物中心，大幅

15、度改善、提高市區(qū)居民 的購物環(huán)境、改善岳陽市的購物條件； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施， 為和諧社會 的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障， 為進一步提升岳陽市的城市形象做出一 定貢獻。因此本項目具有較好的社會效益第2 章 項目建設的背景及必要性項目建設背景岳陽市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況初步核算， 2013 年全市生產(chǎn)總值僅次于省會長沙；發(fā)展動力進一步增強。 特別是投資保持高位增長，全年完成固定資產(chǎn)投資 1485.35 億元，同比增長 27.2% ，總量繼續(xù)穩(wěn)居全省第二 ，僅次于省會長沙。其中，城鎮(zhèn)投資 1347.9 億元，增長 25.7% ；農(nóng)村投資 137.4 億元，增長 43.7% 。國有投資 332

16、.9 億元， 增長 23.8% ；非國有投資 1152.4 億元，增長 28.2% 。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完 成固定資產(chǎn)投資 40.1 億元、872.8 億元、572.4 億元，分別增長 -1.6% 、26.1% 、 31.6% 。民間投資 804.5 億元，增長 23.8% ，占全市投資的比重達 54.2% 。岳陽市全市地區(qū)生產(chǎn)總值 2430.52 億元，比上年增長 10.2% 。其中，第一 產(chǎn)業(yè)增加值 265.9 億元，增長 2.1% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1338.94 億元，增長 11.0% ； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 825.68 億元，增長 11.8% 。預計人均地區(qū)生產(chǎn)總值 43864 元，

17、 增長 9.4% 。圖T： 200&2043年全市GDP岳陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.9:55.1:34.0，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為2.4%、61.5%和36.1%。其中，工業(yè)增加值對經(jīng)濟增長的貢獻率為57.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為16.7%，比上年提高1.1個百分點。非公有制經(jīng)濟增加值 1484.01億元，增長13%，占地區(qū)生產(chǎn)總 值的比重為61.1% 。亂:2012年媲牛.柑債覦比Bl：201S年嵐邑空產(chǎn)直怔構(gòu)船隨著岳陽市經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù) 增長，民生不斷改善，社會更加和諧。年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（新口徑）211

18、93 元，增長9.8% ;農(nóng)村居民人均可支配收入（新口徑） 9930元，增長13.4%。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額858.63億元，比年初增加112.32億元，增長15.1% 。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟循環(huán)中的重要組成部分。近年來，岳陽市 經(jīng)濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激， 極大地推動社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。 GDP 、規(guī)模工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、社會 消費品零售總額、財政總收入等主要經(jīng)濟指標總量繼續(xù)穩(wěn)居全市第2 位。因此基于岳陽市歷年社會經(jīng)濟發(fā)展良好的基礎積累，可以樂觀預計在 201

19、3 之后一段時期，岳陽乃至全省范圍內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水 平。岳陽城市規(guī)劃發(fā)展必然趨勢岳陽位于湖南省東北部，處洞庭湖與長江匯合口東岸，其東鄰江西省宜春、 九江和湖北省咸寧市，南抵湖南省長沙市，西接湖南省益陽、常德市，北連湖北 省咸寧、荊州市。岳陽市位于“長三角”和“珠三角”經(jīng)濟區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖 南省以長株潭為中心的 “ 3+5 ”城市群的次中心和首位門戶城市 ,地處“武漢 1+8 城市圈”和“長株潭城市群” 的雙重輻射區(qū)， 具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈 （帶）” 的地理區(qū)位優(yōu)勢，將建成武漢、長沙之間的區(qū)域性經(jīng)濟次中心。在“一化三基” 和“兩型社會”建設的指導下，堅持走新型工

20、業(yè)化道路，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建 立以信息化和高新技術(shù)為先導， 以新型工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為基礎， 觀光農(nóng)業(yè)和旅 游業(yè)高度發(fā)達、笫三產(chǎn)業(yè)全面繁榮、 城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系； 實施科教興市 和可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，大力提高對外開放水平， 加速經(jīng)濟國際化進程， 加強人居 環(huán)境整治和建設。本項目位于岳陽市岳陽大道和白石嶺路的交叉口。 近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟迅速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是岳陽國民經(jīng)濟的重要組成部分， 是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快岳 陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。 現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng) 濟是岳陽新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟， 可以拉動一系列行業(yè)

21、發(fā)展。 隨著房 地產(chǎn)業(yè)政策的日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費， 加大宏觀調(diào)控力 度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下， 岳陽市的房地 產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。項目建設的必要性2.2.1 項目的建設，利于提升城市形象1、項目實施是滿足市場需求的需要城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在公共屬性較強的領域， 必然誕生城市綜合體， 城 市綜合體改變的是城市肌理， 有利于改善岳陽市的城市功能， 盤活城市發(fā)展滯后 區(qū)域。岳陽是一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、 富有生機和活力的新興綜合性城市。 岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化升級，第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值比由 2008 年的 17.2:51.7:31.

22、1 ，發(fā)展為 2013 年的 10.9:55.1:34.0 ，第一產(chǎn)業(yè)的比重不斷下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷 增加； 2013 年，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 2.4% 、61.5% 和 36.1% 。其中，工業(yè)增加值對經(jīng)濟增長的貢獻率為 57.7% 。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增 加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 16.7% ，比上年提高 1.1 個百分點。非公有制經(jīng)濟 增加值 1484.01 億元，增長 13% ，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 61.1% 。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 572.4 億元，比 2012 年增長 31.6% 第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 速度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻度不斷增大在岳陽

23、樓區(qū)所以打造商業(yè)中心和智能環(huán)保公寓樓， 有利于提升產(chǎn)業(yè)水準， 發(fā) 揮產(chǎn)業(yè)聚集效應和規(guī)模效應，完善產(chǎn)業(yè)鏈，更重要的是， 為岳陽及周邊縣市的產(chǎn) 品產(chǎn)品走向更高端的市場， 打響品牌奠定了堅實的基礎。 所以說，本項目的建設， 是發(fā)展岳陽經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的需要。2、項目實施是提高城市總體品位和促進城市經(jīng)濟繁榮的需要 岳陽隸屬湖南省。東倚幕阜山，西臨洞庭湖，北接萬里長江，遠眺湖北，南 連湘、資、沅、澧四水，區(qū)位優(yōu)越，風景秀麗，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“魚 米之鄉(xiāng)”的美譽；不僅是中國南北東西交通要道，國務院首批沿江開放之重地； 且是長江中游重要的區(qū)域中心城市，是湖南省域副中心城市，也是湖南的政治、 文化、經(jīng)貿(mào)

24、、交通次中心城市，湖南省第二大城市。經(jīng)濟互動性強，一體化的城 市間互相帶動，商務活動頻繁，需求旺盛。如能將本地塊的土地以現(xiàn)代意識進行規(guī)劃，配套城市休閑、購物、娛樂、辦 公、酒店等設施， 按高標準要求設計， 建成后必然會成為岳陽市岳陽樓區(qū)區(qū)域內(nèi) 新的亮點工程，無疑能夠提高城市的總體品味和城市總體建設水平。同時， * 商業(yè)廣場的建設能夠促進人流、 商品流、信息流向岳陽樓區(qū)的更大集中，從而帶 動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎設施的發(fā)展，提高人口規(guī)模和經(jīng)濟實力，繁榮城市經(jīng)濟， 使 岳陽樓區(qū)發(fā)展成為帶動岳陽經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)位。本地塊各方面綜合發(fā)展?jié)摿o限。 隨著中南批發(fā)交易大市場在本地塊的站點 建成使用， 其周邊有多

25、個成熟商業(yè)圈。 太陽城物流園以及西萊頓國際酒店現(xiàn)正在 積極開工建設，又一個全新的城市中心正在興起。 本項目正是抓住這輪發(fā)展機遇， 砥礪前行，重點建設該區(qū)域標志性的城市綜合體。項目實施企業(yè)本身發(fā)展的需要*商業(yè)廣場（湖南岳陽）項目是由岳陽*置業(yè)有限公司與湖南和立東升 置業(yè)投資有限公司聯(lián)合開發(fā)的，岳陽 * 置業(yè)有限公司負責該項目的西地塊。該 項目現(xiàn)已立項為市級重點招商引資建設項目。 對公司進入重點區(qū)域市場、 項目合 理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響 力有著重大影響。 項目建成將會給公司帶來巨大的利潤， 為公司的可持續(xù)經(jīng)營奠 定了基礎。綜上所述，* 商業(yè)廣場項目的

26、推進實施，對于加快岳陽武廣高鐵新城商圈 健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升人民生活品質(zhì)，拉動地方經(jīng)濟、 促進地塊增值、 推進基礎設施建設、 完善城市功能等方面都具有重要的推動作用 和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析以及其所處 背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設具有較大的必要性。第3 章 項目市場分析3.1 岳陽商業(yè)市場分析2012 年二季度以來，岳陽新房銷量日漸向好，各月份銷售環(huán)比逐步攀升。 隨著“金九銀十”的到來，國家暫時不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，降息調(diào)準等 信貸政策環(huán)境也趨向?qū)捤?，抑制已久的剛需置業(yè)亟待井噴。除剛性需求之外， 改 善型需求和部分投資需求

27、也將加速進場。岳陽 2013 年新建商品房成交 11638 套，這個數(shù)字相比 2012 年的 12268 套減少了 630 套，下降了 5.14% 。成交面積達到 1366321.65 平米，每月日均 成交則達到了 31 套。其中商業(yè)地產(chǎn)成交 912 套，成交面積達 79597.08 平米， 目前整體市場價格依然有所微漲，后期市場同樣存在著溫和上漲的可能性。 2013 年年初的“國五條”橫空出世，被稱為史上最嚴厲的調(diào)控機制。國五條對 岳陽的新房銷售并沒有帶來大的沖擊，而 20% 的個稅政策也并未影響到岳陽樓 市的銷售量。全市商品房銷售面積持續(xù)增長， 2013 年 1-5 月，岳陽市區(qū)尾盤為 主

28、，成交以縣區(qū)為主，拉低全市均價 3173元/仍銷售93萬需求旺盛。2013 年商業(yè)成交總面積 79597.08 平方米，商業(yè)成交 912 套；其中 10 月 份成交面積為全年成交面積最大（ 17087.36 平方米）， 6 月份為全年成交面積 最少（573.48 平方米）。從成交套數(shù)看， 12 月為全年成交套數(shù)之最（ 200 套）， 11 月為成交套數(shù)最少的月份（ 20 套）。皿輛1!翻月曲3.2項目周圍商圈分析岳陽市包含岳陽樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)三個區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在岳 陽樓區(qū)，君山區(qū)共計樓盤6個，云溪區(qū)沒有商品房。商圈商業(yè)布局如右圖所示。 為成熟商圈：東茅嶺商圈，發(fā)展型商圈：花板橋天

29、倫商圈、在建商圈：高鐵站商 圈、洛王商圈社區(qū)或主題商圈：太陽橋商圈、保利西街商圈洛王商T面鯛 rtf元/卅-月入駐率 （m缶典蔑業(yè)中電2E-160SOQ10CQ （ 曲縮nIOC在建商囲君崎國際鯨贈、岳仙 天地整障檔沁氐辭 有盍爭*分崇窘戸451300 （可5H儀）21-24暫未開售亦金三掛現(xiàn)代商蚯粋?cè)?0100 二斟 80035-70mo美良街美歸20-30020-5Q90h業(yè)奩單磁碗4Q-20025 &0釣盹ww時n4Q 2QQra j. l a其也壹戛呈事怛基丈多計縫觸一.呂夭倫金二筆空弍投入坯營，左枚時寧峑匕在逹設.夬耒半主趕戛邃譽衣碧. 索莽餐雄下涉行世鴕至m諄土運管厚有唐主應雯：宴

30、零沖斬直*拇咨詢售錢蠢迪下涉獰音運曹不景氣準備改追 霽級*步行歩蘇寧電龍應非常少.対E檯護乏廈甘夭險窘JL亠場.人綢虞小語雀肅分蘭樂忙來逼JL.3.2.1東茅嶺-步行街（重點商圈）分析東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋購物+休閑+娛樂+餐飲等行業(yè)。以步行街為中心百貨 商圈，商業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%，是目前岳陽人氣最旺的商圈。該商圈聚合了追求時尚和品牌效應的中高端消費群體，主要以25-35歲之間的實力購買群體為主，實力購買群體中女性群體占到60%。步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%。其中服裝專賣占10%，百貨業(yè)態(tài)（服裝為主）占70%，

31、餐飲占10%，其它配套 占 10%。東茅嶺-步行街商圈主要商業(yè)分布1、租金水平東茅嶺沿街商鋪租金低、經(jīng)營狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪租金貴，人氣卻不 足，導致經(jīng)營狀況不佳。步行街：1樓步行街臨街租金在800-1000元/卅之間。東茅嶺路沿街鋪150-300元/卅之間。東茅嶺地下：租金在150-260元/川之間。2、經(jīng)營情況簡介步行街內(nèi)：步行街內(nèi)部主要為百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次普遍偏低，人氣不旺。東茅嶺：東茅嶺沿線及地下有大量的商鋪，主要為精品女裝。且岳陽最大最好的百貨一一百盛也在東茅嶺，因此整體經(jīng)營檔次稍高，經(jīng)營狀況較好。商圈內(nèi)商家密集，商業(yè)氛圍濃厚，岳陽的大型商場全都集中在這一帶，是目 前岳陽市最大最

32、繁華的商圈。但步行街內(nèi)部人氣不足，且商品檔次過低；東茅嶺中高檔商品消費難成氣候以及周邊物業(yè)無法與中高檔商品消費購物環(huán)境相匹配 成為了該商圈發(fā)展的幾大阻礙因素3.2.2天倫金三角購物公園分析項目位于岳陽市政府與岳陽樓區(qū)政府之間。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北 臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中。項目位處市中心黃金地段， 14 萬 m2大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)及國際影院入駐， 為岳陽目前標桿商業(yè)地產(chǎn) 項目。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂、 休閑、購物、餐飲于一體， 打造岳陽唯一 “一站式” 購物中心。該商圈將吸引了追求時尚和品牌效應的高端消費群體，主要以 25-35 歲之 間的實力購買群體為主，實力購

33、買群體中女性群體占到 60% 。國內(nèi)外一線男裝 女裝、男鞋女鞋，名牌箱包、休閑運動龍頭品牌集聚。項目 12 年9月28 日開園，目前人流量較少，公寓出租率低，部分店面仍 在招商招租。 岳陽習慣性消費商圏仍為東茅嶺步行街商圏， 新興集中商業(yè)人氣不 足。其他商業(yè)項目分析1、土橋商業(yè)街 該商業(yè)街位于南湖大道和巴陵中路交匯處，商鋪規(guī)模小，租金低， 主營業(yè)態(tài) 以服飾、煙酒、銀行、婚紗攝影、箱包皮具、美容養(yǎng)生、小型超市、床上用品、 酒店、商務中心等。消費人群以 20-45 歲左右女性為主，中低等收入人群體。 優(yōu)點就是業(yè)態(tài)齊全、人流量大；缺點就是檔次低、環(huán)境臟亂、業(yè)態(tài)分布不合理。2 、八字門市場岳陽早期的家

34、居建材城， 業(yè)態(tài)單一的邊緣建材集散地， 位于巴陵東路與白石 嶺北路交匯處，商鋪一小規(guī)模私營為主，出租率約 90% ，主營業(yè)態(tài)以家裝建材、小超市等。消費人群有家裝需要的群體。有點家居建材集中大市場；缺點車流人 流少、管理較差、環(huán)境臟亂。3、中南大市場岳陽家居建材批發(fā)市場，屬于尚未見起色的模仿品，位于岳陽大道與白石嶺 南路交匯處，主營業(yè)態(tài)、消費人群、消費水平和八字門市場相似。本項目建設地 點位于中南大市場，項目的定位彌補了中南大市場和八字門市場的管理較差、環(huán)境混亂等缺點。324、本項目的商業(yè)分析項目位于城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心區(qū)的岳陽大道與白石嶺路交界處，北靠城市快速干道一一岳陽大道，連接京珠、隨岳高速

35、。由于項目是經(jīng)開區(qū)項目，目前區(qū) 域內(nèi)成熟商業(yè)群暫無，項目的地段價值為消費者所認可，目前規(guī)劃中時即有考慮 區(qū)位遠離中心區(qū)，同時又著重目的性消費的著力點定位。從開發(fā)的功能定位來看，本項目包括建材家居、超市、購物中心、餐飲等多種功能，有居然之家和步步高等大型連鎖品牌家居超市和生活超市，屬于大型城市綜合體開發(fā)項目項目地處城市主干道， 在人流量車流量通行數(shù)量上可以得到很好的保證， 這 為項目的商業(yè)未來經(jīng)營提供了最大的利好。岳陽市重點商業(yè)項目分析小結(jié)1、岳陽商業(yè)檔次基本為中低端，商業(yè)發(fā)展不匹配岳陽城市發(fā)展速度及消費 水平，亟待突破。2、主營業(yè)態(tài)：大型超市、百貨店、專業(yè)店、購物中心等零售業(yè)態(tài)和餐飲、 休閑娛

36、樂的服務業(yè)態(tài)。3、消費人群：中低端消費人群為主，高收入人群無處消費。4、 商鋪面積以30-60川最多，市中心一樓商鋪租金大部分在 250元/ m2 月 以上，經(jīng)開區(qū)一樓商鋪租金在 60元/ m 月以下。5、經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有商圈檔次低、業(yè)態(tài)單一，區(qū)域內(nèi)中高端消費需求需前往市中 心才能滿足（最近需到花板橋）。6、在建商業(yè)項目體量不大，較為分散，但是給項目造成的客群分流危機不 得不重視。項目營銷方案項目定位主題本項目擬打造打造家居建材一級集散地， 一站式家居建材采購中心， 明確項 目非凡價值因素， 最大化突現(xiàn)項目魅力與競爭優(yōu)勢， 通過資源有效配置整合和市 場有力渲染，確立項目在區(qū)域內(nèi)標桿地位項目營銷推廣的

37、總體思路前期以吸引自營客進駐為主， 通過策略引導，使客戶產(chǎn)生強烈認同感。對投 資客戶采用 3 年年 8% 的返租，充抵總價，降低投資門檻，刺激客戶投資。借助 媒體效用，演繹市場品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應，成功引爆項目銷售。1、利用傳媒為銷售造勢 房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍︿N售而展開的傳播行為， 其他的廣告目標都要服從這個核心目標。 針對目標消費群的特性， 從市場心理出 發(fā)，整合項目優(yōu)勢資源， 通過各種途徑把項目獨特的定位、 美好的經(jīng)營前景以及 優(yōu)越的投資價值等元素傳播出去， 向廣大受眾傳達項目的產(chǎn)品力， 通過廣告的訴 求，達到大眾的共識， 突現(xiàn)項目獨特的商業(yè)形象和競爭優(yōu)勢，

38、在市場建立項目的 形象力，最終達到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。2、開展推廣活動單純的廣告僅有告知的作用， 對于提升項目知名度作用重大， 但對于項目持 續(xù)旺銷并缺乏更大推動意義，推廣傳播必須融入到項目操作的每一個環(huán)節(jié)中去， 利用各種深具“殺傷力” 的推廣渠道， 并且要求每一個環(huán)節(jié)必須緊密地配合營銷 運動，開展相應的廣告及推廣活動， 不斷將項目的產(chǎn)品力和形象力在市場上傳播 出去。3、為目標客戶造夢 項目策劃推廣首先要根據(jù)項目的核心優(yōu)勢發(fā)展出項目推廣概念， 并以此為基 礎，抓住目標消費群的購買心理， 為買家創(chuàng)造一個美好置業(yè)夢想， 造一個理想的 投資升值之夢。造勢計劃要保證有足夠的力度， 對目

39、標買家實行一網(wǎng)打盡， 使項目成為這一階段房地產(chǎn)市場最受注目、 最有名氣的項目，給買家一個勢不可擋的 感覺，成就一個強勢項目的形象3.4銷售計劃及目標銷售線推廣線 I1、銷售地點：岳陽市岳陽大道與白石嶺路交界處的交匯處2、 銷售節(jié)奏控制根據(jù)合理的銷售準備期安排，合理開盤期在14年4月上 旬，銷售期內(nèi)的銷售目標為90%。3、 通過市場調(diào)查暫時將項目家居租金每平定為22.75元/月，多層商業(yè)銷售 價格為12380元/m 2。第4 章 工程概況與建設內(nèi)容工程概況岳陽 * 商業(yè)廣場由岳陽 * 置業(yè)有限公司和湖南和立東升置業(yè)投資有限 公司開發(fā)建設，基地位于岳陽大道與 107 國道互通式立交橋的西南角，中南

40、建 材市場的北側(cè)， 岳陽大道與白石嶺路交匯的東南角， 系由京港澳高速連接線進入 岳陽城區(qū)的門戶地段，是區(qū)域內(nèi)極為稀缺的土地資源。項目由高層家居賣場、 高 層公寓、商業(yè)、地下車庫和其他配套設施組成，區(qū)內(nèi)用地由東、西兩地塊組成， 西地塊位于白石嶺路東側(cè)，形狀為矩形，凈用地面積為 32954.4 平方米，東西 長為 216 米，南北長約 196 米，總建筑面積為 116322.49 平方米（含地下室） 。 東地塊位于西地塊東側(cè)，東臨互通立交橋鋪道， 場地呈三角形不規(guī)則用地。 地形 基本平坦，北高南低，高度大約 2-3 米?；刂苓吔煌ū憬?，地理位置極佳， 具有岳陽大道及 107 國道快速道路沿線的良

41、好景觀視線，周邊交通便捷，作為 商業(yè)布局城市綜合體，公共配套設施應有盡有，如學校、市場、劇院、銀行、公 園等。西地塊項目規(guī)劃用地地形平整，占地面積 32954.4 平方米。項目規(guī)劃布局 遵循以人為本，追求自然， 最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)來滿足消費者的需要。 同時 擁有得天獨厚的自然位置、 完善的基礎設施和方便快捷的交通條件使它具有無可 比擬的巨大優(yōu)勢。建設內(nèi)容和建設規(guī)模* 商業(yè)廣場西地塊布置集中家居賣場和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。本項目規(guī)劃總用地面積 36469.44 平方米（約 54.70 畝），共建設 5 棟建筑， 其中一棟 6 層大賣場（ 3# ），兩棟 4 層商鋪（ 1# 、2# ），兩棟

42、4 層商鋪（ 4# 、 5# ），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂等。地下室共兩層，地下一層為 家電超市、家電賣場及設備用房；西地塊的地下一層為汽車庫和設備用房。1# 、2# （1+3F ）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為 16m ，二層局部考慮露臺。4# 、5# （1+3F ）：兩棟商鋪樓屋頂高度為 16m 。3# （ 1+5F ）：家居大賣場的屋頂高度為 27m 。負二層設有地下車庫；負一 層設有家電超市、家居賣場，超市出入口設在西南角；一層設有家居賣場門廳、 家居賣場，賣場內(nèi)設計三個中庭， 家居賣場出入口設在北邊， 物流出入口設在南 邊；二至五層為家居賣場，賣場屋頂設置為種植屋面。規(guī)劃總建筑面

43、積為：116322.49川，其中商業(yè)建筑面積：96329.89川，地下車庫及設備房建筑面積為19992.6 m2。綠化面積為4491卅。共設計停車位670 個（含地上 90 個，地下 580 個）。第5章項目場址條件5.1地形、地貌及工程地質(zhì)條件地理位置：本項目位于岳陽市岳陽樓區(qū)，岳陽大道與白石嶺路交匯的東南角?；刂虚g一條規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊（A、B兩塊）。此次規(guī)劃的為西地其位置見下圖5-1”r岳闊北站H?洞JOI汽軍站盧貳沖立肓區(qū)酚岳用站昆 PS 文血- -f ” 逐j荊我鼻(T_:曰肆圖5-1項目的位置圖周邊地貌及地形： 東面緊鄰太陽坡路，東側(cè)有東風汽車銷售點；南面臨近太陽坡北路，

44、南側(cè)有較為密集的生活超市等基礎設施；西面臨白石嶺路， 道路沿線 有華冠東郡首府小區(qū)、農(nóng)業(yè)銀行等；北面臨岳陽大道，為城市主干道，車流量較 大，分布有紅墅灣等住宅小區(qū)及圭塘村委會。 地塊內(nèi)部略低于周邊道路， 地塊內(nèi) 部較為平整，南高北低，南北地塊高差大約為2-3M ，地塊較平整，呈矩形分布，利于規(guī)劃設計。本項目基底巖性為泥質(zhì)粉砂巖。各巖層容許承載力均大于 20 噸/ 平方米， 可作地基持力層。基巖裂隙水極為貧乏， pH 值為 6.68 ，滲透系數(shù) 0.92 米/ 日， 對混凝土無侵蝕性。(3)地震設防根據(jù)全國地震帶劃分。 岳陽市位于新華夏系巨型第二沉降帶， 具有發(fā)生中強 破壞性地震的地質(zhì)構(gòu)造背景。

45、 其中有兩條活動斷裂在岳陽市交匯。 西邊有北西西 走向的常德益陽長沙的活動斷裂從岳陽市區(qū)通過；東邊有北東走向的平江 瀏陽長沙市區(qū)的第四紀隱伏斷裂。這兩條斷裂的存在，是岳陽地區(qū)發(fā)生地 震災害的隱患。核定本區(qū)地震烈度為 7 區(qū)域。按國標 GB50011-2001 規(guī)范要 求，按 7 級抗震設防。本工程擬建建筑物按建筑工程抗震設防分類標準 ( GB50223-2008 )第 3.0.2 條，本工程抗震設防標準劃分為標準設防類(簡稱 丙類)。自然地理條件岳陽市位于湖南東北部，素稱“湘北門戶”。岳陽地處北緯28 5 33-29 1 00 ，東經(jīng)112 8 3T714 906 之間。東鄰江西省 銅鼓、修水

46、縣和湖北省通城縣；南抵湖南省瀏陽市、長沙市、望城縣；西接湖南 省沅江縣、南縣、安鄉(xiāng)縣；北界湖北省赤壁、洪湖、監(jiān)利、石首縣（市）。市東 西橫跨 177.84 公里，南北縱長 157.87 公里。土地總面積 15087 平方公里，占 全省總面積的 7.05% 。城市規(guī)劃區(qū)面積 845 平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積 78 平方公里。氣候與氣象岳陽市處在東亞季風氣候區(qū)中，氣候帶上具有中亞熱帶向北亞熱帶過渡性 質(zhì)，屬濕潤的大陸性季風氣候。 其主要特征： 其主要特征：溫暖濕潤，四季分明， 季節(jié)性強；熱量豐富，嚴寒期短、無霜期長，春溫多變，盛夏酷熱；雨水充沛， 雨季明顯，降水集中；“湖陸風”盛行，“洞庭秋月

47、”明；湖區(qū)氣候均一，山地 氣候懸殊。年平均降水量為1289.81556.2mm，呈春夏多、秋冬少，東部多、 西部少的格局，春夏雨量占全年的 70%73%，降雨年際分布不均，最多達 2336.5mm，降雨少的年份只有 750.9mm。年平均氣溫在16.517.2 C之間， 極端最高氣溫為39.340.8 C,極端最低氣溫為-11.4-18.1 C。城區(qū)年平均氣 溫偏高，為17.0 C。年日照時數(shù)為1590.21722.3小時，呈北部比南部多、西 部比東部多的格局。 年無霜期 256285 天。市境主導風向為北風和東北偏北風， 年平均風速為 2.02.7m/s ?！昂戯L”盛行， “洞庭秋月”朗；

48、湖區(qū)氣候均一， 山地氣候差異大；生長季中光熱水充足，農(nóng)業(yè)氣候條件較好。水資源岳陽市水系發(fā)達，湖泊星羅棋布，河流網(wǎng)織，有大小湖泊 165 個， 280 多 條大小河流直接流入洞庭湖和長江。 洞庭湖是長江中游最重要的調(diào)蓄湖泊， 湖泊 面積2691km2，總?cè)莘e170億m3，分為東、西、南洞庭湖。岳陽市境內(nèi)洞庭 湖面積約 1328km2 。東洞庭湖是洞庭湖泊群落中最大、保存最完好的天然季節(jié) 性湖泊，占洞庭湖總水面的 49.35% ，其水面大部分位于岳陽境內(nèi)。在洞庭湖周 邊，沿東、南、西、北 4 個方向，分別有新墻河、汨羅江、湘江、資江、沅江、 澧水、松滋河、虎渡河、藕池河等九條大中江河入湖，形成以洞

49、庭湖為中心的輻 射狀水系，亦被稱“九龍鬧洞庭”。其中前六條統(tǒng)稱為“南水”，后三條統(tǒng)稱為 “北水”，南、北兩水在洞庭湖“九九歸一”于城陵磯匯入長江。全市長 5 公里 以上河流有 273 條，流域面積 100 km2 的河流有 27 條，流域面積 2000 km2 以上的河流有兩條：汨羅江發(fā)源于通城、修水、平江交界的黃龍山脈，長 253 公里，流域面積 5543 km2 ；新墻河長 108km ，流域面積 2370 km2 。黃蓋湖 位于湘鄂交界處，全流域面積 1552.8 平方公里，在岳陽市境內(nèi)有 1377.8 平方 公里。公共設施條件本項目位于岳陽樓區(qū)政府輻射范圍內(nèi)，分享市政策配套設施建設的速

50、度較 快。目前項目周邊主要配套有：商業(yè)配套：南翔萬商國際商貿(mào)城、湘北大市場、鴻源購物廣場、北門集貿(mào)商 場、南正街百貨商場等。教育配套：岳陽市鷹山小學、啟源外語實驗小學、岳陽中學、洛王中學、北 港中學、梅溪中學、岳陽市第十五中學、岳陽市技工學校、岳陽市交通學校。交通配套：岳陽東站、岳陽站、岳陽北站。 市政公園：金鶚公園、靈霧山風景區(qū)、岳陽樓風景區(qū)、九華山風景區(qū)、岳陽 市博物館、圣西羅足球公園等。醫(yī)療配套： 岳陽市一人民醫(yī)院、岳陽市中醫(yī)院、岳陽市腫瘤醫(yī)院岳陽市三醫(yī) 院。銀行郵局：工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政。 其他：洞庭湖沿湖路。建設條件的結(jié)論與建議結(jié)論1、項目區(qū)地形平坦，地貌

51、類型單一，區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文地質(zhì)條件較 好，工程地質(zhì)條件好，地質(zhì)災害發(fā)育較弱，地震設防烈度為 7 度，地質(zhì)環(huán)境條件 復雜程度中等；擬建工程屬一般建設項目，地質(zhì)災害危險性評估級別為三級。2、項目區(qū)地質(zhì)災害類型主要為地面沉降及特殊類巖土 （軟土 ）災害，現(xiàn)狀評 估認為其危險性小。預測評估認為工程建設引發(fā)或加劇地面沉降及特殊類巖土 軟土）災害的危險性小， 遭受特殊類巖土 （軟土 ）災害危險性中等， 遭受地面沉降災 害危險性小。3、綜合評估認為：項目區(qū)地質(zhì)災害危險性中等適宜。建議1、工程建設前應加強場地工程地質(zhì)勘察，了解軟土層的分布發(fā)育情況，設 計合理的基礎結(jié)構(gòu)，并對淺部存在的砂性土進行液化判別。

52、2、建議重要建筑物采用樁基施工，一般建筑物要對軟土進行必要的工程處 理，滿足：工程建設對地基承載力的要求。3、如進行基坑開挖時，必須采取護壁和防滲等有效工程措施，以免發(fā)生基 坑壁坍塌災害。4、工程施工中須加強環(huán)保意識；商業(yè)、居住區(qū)建成后須做好生活廢水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染環(huán)境。第6 章 建設方案規(guī)劃依據(jù)與原則及定位規(guī)劃依據(jù)及要求、民用建筑設計通則 GB 50352-2005 ；、建筑設計防火規(guī)范 GB 50016-2006 ；3、高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB 50045-95 （2005 年版）；、人民防空地下室設計規(guī)范 GB50038-2005、人民防空工程設計防火規(guī)范

53、GB50098-2009、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50180-93）、汽車庫建筑設計規(guī)范 JGJ 100-98 ；8、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 GB 50067-97 ；、湖南省公共建筑節(jié)能設計標準 DBJ43/003-2010;、中華人民共和國公安部公消 2012350 號文件、湖南省實施中華人民共和國人民防空法辦法；、建設單位提供的電子土地紅線圖及項目規(guī)劃依據(jù)圖；、國家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。規(guī)劃設計原則1）區(qū)域協(xié)調(diào)原則：規(guī)劃力求從區(qū)域的角度充分考慮區(qū)內(nèi)功能、用地、交通等與周邊地區(qū)的銜接，以保證規(guī)劃在更多區(qū)域內(nèi)的科學性和合理性。2）可持續(xù)發(fā)展原則：基于本片區(qū)的自然條件

54、，規(guī)劃堅持循序漸進、逐步提 高和可持續(xù)發(fā)展的理念，爭取做到現(xiàn)狀與未來的良好結(jié)合。3）整體效益優(yōu)先原則：注重技術(shù)上的可行性和社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng) 一，達到整體效益最優(yōu)的原則。4 ）對單體建筑的環(huán)保、衛(wèi)生、安 全、節(jié)能、抗震、消防等進行統(tǒng)一設計。 在節(jié)省投資，降低造價，滿足使用要求的前提下，盡量使用新技術(shù)、新材料。5）設計中堅決貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、防火安全、交通組織、用地分 配、安全和消防等規(guī)定， 要求相關(guān)的設備、 設施與主體工程同時設計， 同時施工， 并符合有關(guān)規(guī)范和規(guī)定的要求。規(guī)劃定位項目將建設成為， 一座富有現(xiàn)代感的城市建筑將矗立在未來的岳陽岳陽樓區(qū) 城市中心；一座由大型精品家居購

55、物中心、精品酒店公寓、多元餐飲、高檔休閑 娛樂等多種商業(yè)形態(tài)組成的新型城市綜合體將崛起； 它代表的是一種全新的城市 生活方式，將使人們充分體驗美食、居住、辦公、購物、娛樂、休閑一站式的服 務，享受繁華、便捷的都市生活，深刻體驗城市讓生活更美好，最終提升整個城 市的生活價值！6.2 設計構(gòu)思主要關(guān)注自然、文化、人的相互關(guān)系：“自然”就是指與山、湖、城的關(guān)系，建筑本身低調(diào)， 按規(guī)劃要求層層退臺，“顯山露水透綠”，與已有的環(huán)境和諧共生，相得益彰。“文化”就是透過建筑體現(xiàn) 岳陽 深厚悠久的文化底蘊，尤其是 山、湖、城的 文化特質(zhì)，同時體現(xiàn)建筑地域性特征?！叭恕笔墙ㄖc環(huán)境的主體，不僅要在功能上滿足他們

56、的需求，更應在精神層面上傳達美好的信息。提供一個品味高雅，溫馨，舒適的購物環(huán)境6.3規(guī)劃布局根據(jù)現(xiàn)場的地形條件，采用的是周邊式布局，建筑沿城市道路展開，設計注 重與用地協(xié)調(diào)，構(gòu)圖均衡，合理處理場地高差關(guān)系。西地塊由1#、2#棟、4#、5#棟4 F多層商業(yè)，3#棟1+5F高層家居賣場。均衡布 置的配套設施、臨街便利的商業(yè)街鋪、連貫順暢的地下車庫共同形成了一個分區(qū) 明確、完善舒適的商業(yè)區(qū)根據(jù)現(xiàn)有條件，合理布置各樓的位置，具體分布下圖：色4：石I建筑風格整個建筑呈現(xiàn)代主義風格，整體立面選用玻璃 + 鋁板幕墻體系，局部輔以石 材裝飾，造型現(xiàn)代簡潔，但又不失細部。商業(yè)樓部分以強調(diào)橫向線條，結(jié)合大型 廣告

57、燈箱，烘托出炫目宜人的商業(yè)氣氛。平面設計* 商業(yè)廣場西地塊布置集中家居賣場和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。 本項目規(guī) 劃總用地面積 36469.44 平方米（約 54.70 畝），共建設 6 棟建筑，其中一棟 6 層大賣場（ 3# ），兩棟 4層商鋪（ 1# 、2# ），兩棟 5 層商鋪（ 4# 、 5# ），主 要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂等。地下室共兩層，地下一層為家電超市、 家電賣場及設備用房；西地塊的地下二層為汽車庫和設備用房。1# 、2# （1+3F ）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為 16m ，二層局部考慮露臺。4# 、5# （1+4F ）：兩棟商鋪樓屋頂高度為 21.6m 。3# （ 1+5

58、F ）：家居大賣場的屋頂高度為 27m 。負二層設有地下車庫；負一 層設有家電超市、家居賣場，超市出入口設在西南角；一層設有家居賣場門廳、 家居賣場，賣場內(nèi)設計三個中庭， 家居賣場出入口設在北邊， 物流出入口設在南 邊；二至五層為家居賣場，賣場屋頂設置為種植屋面。立體設計項目位于岳陽市的門戶地段， 里面涉及要求既要體現(xiàn)國際先進的設計理念和 創(chuàng)新精神，又要具有鮮明的地方文化特色。 在裙房外立面設計中， 將洞庭湖的浩 瀚氣勢， 運用曲線的形態(tài)抽象語言融匯到平面設計中， 凹凸退臺的商業(yè)立面配合 變幻無窮的燈光效果，似幻的 LED 商業(yè)廣告找他，恰如在微博漣漪的水面上搖 曳生姿的片片波鱗。西邊面臨城市

59、生活街區(qū)， 外立面設計融進了更多的生活和商業(yè)氣息， 以廣告 牌、霓虹燈、招貼、燈具等，構(gòu)成一幅生機盎然的盛世畫卷。外墻材料選用玻璃 + 鋁板幕墻體系，局部輔以石材裝飾，幕墻中運用折疊角 度的金屬外墻格柵， 能反射陽光有效的減少熱量吸收， 在注重建筑外觀的同時充 分考慮道可持續(xù)環(huán)保的功能。剖面設計建筑體量通過處理， 減少了建筑對周邊城市的壓迫感，增加了親和感。通過 建筑的高低變化形成多層退臺空間， 帶來多種露天休閑場所， 建筑屋面采用綠化 屋面較好地隱藏了建筑的實際體量， 結(jié)合建筑退臺形成立體的休閑場所， 營造景 觀、建筑一體的空間特質(zhì)。西地塊1# 、2# 、4# 、5# 1+3F 棟多層商業(yè)。

60、負一層層高 5.1 米，一三層層高 5.4 米，3# 棟 1+5F 高層家居賣場，負二層層高 4.2 米，負一層層高 5.1 米，一層 五層層高 5.4 西地塊：家居大賣場部分（ 3# ）商業(yè)層高均為 5.4m ，3#大賣場總建筑高度為 27m 。商業(yè)裙樓部分（ 1# 、2# 、4# 、5# ）商業(yè)層高 5.4 m 。1#、2#商業(yè)樓總建 筑高度 16 m,4# 、5# 商業(yè)樓總建筑高度 21.6m 。地下室：地下室共二層，地下一層為家電超市、家具賣場及設備用房，層高5.1 m ；地下二層為汽車庫和設備用房，建筑層高 4.2 m ，地下室停車位共 580 個。建筑體量通過處理， 減少了建筑對周