某公司項目總結(jié)報告模板

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word工程(gngchng)總結(jié)(zngji)報告(bogo)200X年X月X日目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc205110071 第一(dy)局部(jb)工程(gngchng)定位(dngwi)籌劃(chuhu)管理部編寫 PAGEREF _Toc205110071 h 5 HYPERLINK l _Toc205110072 一、市場定位評估 PAGEREF _Toc205110072 h 5 HYPERLINK l _Toc205110073 二、產(chǎn)品籌劃

2、定位評估 PAGEREF _Toc205110073 h 6 HYPERLINK l _Toc205110074 三、產(chǎn)品深化定位細節(jié)定位評估 PAGEREF _Toc205110074 h 6 HYPERLINK l _Toc205110075 四、中小企業(yè)選取寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)客戶訪談?wù)?PAGEREF _Toc205110075 h 8 HYPERLINK l _Toc205110076 第二局部工程開發(fā)方案運營管理部編寫 PAGEREF _Toc205110076 h 9 HYPERLINK l _Toc205110077 一、工程開發(fā)方案執(zhí)行情況概述 PAGEREF _Toc205

3、110077 h 9 HYPERLINK l _Toc205110078 二、方案管理工作經(jīng)驗總結(jié) PAGEREF _Toc205110078 h 9 HYPERLINK l _Toc205110079 三、教訓(xùn)及改良建議 PAGEREF _Toc205110079 h 10 HYPERLINK l _Toc205110080 四、工程操作流程總結(jié) PAGEREF _Toc205110080 h 11 HYPERLINK l _Toc205110081 第三局部產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部編寫 PAGEREF _Toc205110081 h 12 HYPERLINK l _Toc205110082 一、

4、設(shè)計工作總結(jié) PAGEREF _Toc205110082 h 12 HYPERLINK l _Toc205110083 二、產(chǎn)品設(shè)計問題及客戶反響意見 PAGEREF _Toc205110083 h 13 HYPERLINK l _Toc205110084 三、材料問題 PAGEREF _Toc205110084 h 14 HYPERLINK l _Toc205110085 第四局部本錢控制本錢合約部編寫 PAGEREF _Toc205110085 h 15 HYPERLINK l _Toc205110086 一、本錢分析 PAGEREF _Toc205110086 h 15 HYPERLIN

5、K l _Toc205110087 二、現(xiàn)場簽證費用分析 PAGEREF _Toc205110087 h 15 HYPERLINK l _Toc205110088 三、.經(jīng)驗教訓(xùn)： PAGEREF _Toc205110088 h 16 HYPERLINK l _Toc205110089 第五局部財務(wù)管理財務(wù)管理中心編寫 PAGEREF _Toc205110089 h 17 HYPERLINK l _Toc205110090 一、資金管理分析 PAGEREF _Toc205110090 h 17 HYPERLINK l _Toc205110091 二、工程運作過程潛在問題分析 PAGEREF _

6、Toc205110091 h 19 HYPERLINK l _Toc205110092 三、工程財務(wù)管理流程的改良 PAGEREF _Toc205110092 h 20 HYPERLINK l _Toc205110093 第六局部工程施工工程管理中心編寫 PAGEREF _Toc205110093 h 22 HYPERLINK l _Toc205110094 一、施工過程綜述 PAGEREF _Toc205110094 h 22 HYPERLINK l _Toc205110095 二、施工情況評價 PAGEREF _Toc205110095 h 22 HYPERLINK l _Toc20511

7、0096 三、合作單位評價 PAGEREF _Toc205110096 h 23 HYPERLINK l _Toc205110097 四、工程擔(dān)保評價 PAGEREF _Toc205110097 h 23 HYPERLINK l _Toc205110098 五、施工管理建議 PAGEREF _Toc205110098 h 23 HYPERLINK l _Toc205110099 第七局部銷售營銷中心編寫 PAGEREF _Toc205110099 h 25 HYPERLINK l _Toc205110100 一、工程推廣策略分析總結(jié) PAGEREF _Toc205110100 h 25 HYP

8、ERLINK l _Toc205110101 二、工程推廣費用情況 PAGEREF _Toc205110101 h 30 HYPERLINK l _Toc205110102 三、關(guān)于沃爾瑪談判 PAGEREF _Toc205110102 h 31 HYPERLINK l _Toc205110103 四、關(guān)于銷售合同的管理 PAGEREF _Toc205110103 h 32 HYPERLINK l _Toc205110104 第八局部客戶效勞客戶關(guān)系部編寫 PAGEREF _Toc205110104 h 34 HYPERLINK l _Toc205110105 一、客戶的日常維護工作 PAGE

9、REF _Toc205110105 h 34 HYPERLINK l _Toc205110106 二、客戶工程洽商工作 PAGEREF _Toc205110106 h 34 HYPERLINK l _Toc205110107 三、客戶入住工作 PAGEREF _Toc205110107 h 34 HYPERLINK l _Toc205110108 四、售后維保問題 PAGEREF _Toc205110108 h 35 HYPERLINK l _Toc205110109 五、處理客戶投訴 PAGEREF _Toc205110109 h 36 HYPERLINK l _Toc205110110 六

10、、客戶對“業(yè)權(quán)和“工程保證擔(dān)保的看法 PAGEREF _Toc205110110 h 36 HYPERLINK l _Toc205110111 第九局部(jb)物業(yè)(w y)交接物業(yè)公司編寫(binxi) PAGEREF _Toc205110111 h 38 HYPERLINK l _Toc205110112 一、接管(jigun)驗收工作 PAGEREF _Toc205110112 h 38 HYPERLINK l _Toc205110113 二、入住配合(pih)工作 PAGEREF _Toc205110113 h 40 HYPERLINK l _Toc205110114 第十局部物業(yè)管理

11、物業(yè)公司編寫 PAGEREF _Toc205110114 h 42 HYPERLINK l _Toc205110115 一、物業(yè)公司對工程評價 PAGEREF _Toc205110115 h 42 HYPERLINK l _Toc205110116 二、物業(yè)公司對工程后評估附表 PAGEREF _Toc205110116 h 43 HYPERLINK l _Toc205110117 三、工程保修合同及保修保函附表 PAGEREF _Toc205110117 h 44工程概況介紹：包括工程來源、工程名稱、工程開發(fā)策略、啟動時間和結(jié)案時間等。工程(gngchng)后評估的工作(gngzu)成果從工

12、程(gngchng)的銷售(xioshu)情況、工程(gngchng)建成后的使用情況及客戶反映驗證工程市場定位及客戶定位的準(zhǔn)確程度，總結(jié)成敗經(jīng)驗和教訓(xùn)，為公司工程運作積累經(jīng)驗，為新工程的定位提供支持；從客戶角度了解客戶對產(chǎn)品的需求情況，了解市場動態(tài)的變化，積累客戶需求信息資料及其他客戶資源；為公司建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系積累信息和素材；對工程開發(fā)的流程改良提出思考和建議。工程后評估綜述包括工程開發(fā)過程的總體經(jīng)驗和教訓(xùn)總述 2、 對工程成果的自評意見工程定位市場(shchng)定位評估工程(gngchng)定位(dngwi)的形成：工程(gngchng)接手(jishu)時，工程已開工挖土方，研發(fā)部和

13、經(jīng)紀公司在較短的時間內(nèi)對原工程市場定位、產(chǎn)品定位進行了論證，并認可其大的方向，但在產(chǎn)品籌劃上提出了一些調(diào)整意見如修改外立面等，在客戶細分市場上做了一些深化調(diào)研和論證工作。從銷售反響情況，工程總體定位是準(zhǔn)確、成功的。成功之處：功能定位。從工程規(guī)劃條件、所處位置及區(qū)域開展情況看，將工程的公寓局部定位成70年產(chǎn)權(quán)的“商務(wù)公寓是最適宜的選擇，而且提升了工程價值。目標(biāo)客戶定位。公寓的目標(biāo)客戶定位為中小企業(yè)以小型企業(yè)為主也相對準(zhǔn)確；寫字樓的目標(biāo)客戶定位那么隨市場的變化作了及時的調(diào)整：最早定位為“小戶型商務(wù)辦公，目標(biāo)客戶為中小型、成長型企業(yè)。但后來隨著市場情況的變化，經(jīng)紀公司最終將目標(biāo)客戶調(diào)整為具有一定規(guī)模

14、和實力的較大型的客戶，于是推出了“層商務(wù)的概念，這樣產(chǎn)品的競爭力、沖擊力更強。研發(fā)部在營銷跟蹤報告中也認同了此種調(diào)整。目前寫字樓的客戶有半數(shù)是“層商務(wù)的購置者，雖然其數(shù)量與“零買的客戶數(shù)量相當(dāng)，但前者的購置的面積那么大大超過后者。缺乏點【現(xiàn)象】：公寓的售價定價偏低。公寓賣的很快，這從另一個側(cè)面可以說明價格定的偏低。在公司沒有快速回收現(xiàn)金的需求下，以相對高些的價格，普通的銷售速度就可以了，這樣工程利潤可以更高一些。【總結(jié)】：為防止定價偏低，可以通過銷控來解決，即分多個價格階段推出，銷售速度過快時可以暫時“封盤，重新定價?；剡^頭看，當(dāng)時研發(fā)部曾提出的較高的售價預(yù)期是可以實現(xiàn)的?！粳F(xiàn)象】：戶型定位的

15、后期調(diào)整反復(fù)較多。本工程定位的后期調(diào)整主要以經(jīng)紀公司為主，定位調(diào)整根本服從于經(jīng)紀公司的營銷籌劃。但由于我司過去的工程幾乎都是住宅工程，經(jīng)紀公司對寫字樓產(chǎn)品經(jīng)驗及客戶積累均缺乏，對目標(biāo)客戶難以較準(zhǔn)確預(yù)測和把握，戶型的面積大小來回調(diào)整了幾次，對工程施工有一定影響。而此調(diào)整過程研發(fā)部幾乎沒有參與。【總結(jié)(zngji)】：一方面經(jīng)紀(jngj)公司及研發(fā)部要加強對寫字樓市場包括(boku)客戶需求的了解及積累；另一方面，雖然后期定位根據(jù)市場情況的調(diào)整(tiozhng)很正常，但即使是局部調(diào)整或微調(diào)，也需要做充分的調(diào)研，且需要研發(fā)部深度參與。產(chǎn)品(chnpn)籌劃定位評估 產(chǎn)品籌劃定位在大的方面比擬成功

16、：功能分區(qū)清晰，組合也比擬合理，寫字樓和商務(wù)公寓產(chǎn)品層次很清楚；商場內(nèi)部空間根本按沃爾瑪?shù)囊笤O(shè)計，空間結(jié)構(gòu)上滿足要求；商場、辦公人流能較好分流。客戶擔(dān)憂沃爾瑪帶來的人流會影響交通或帶來喧鬧因規(guī)劃合理，本工程屬我司所有的A座寫字樓及公寓幾乎受不到影響。產(chǎn)品深化定位細節(jié)定位評估公共空間廣場、園林、外立面客戶對建筑風(fēng)格及外立面使用玻璃幕墻比擬認可，認為有現(xiàn)代感，且采光較好。有幾個雨水的排水口正對寫字樓主出入口，嚴重影響形象，下雨時更不雅觀；冬天下雨后還要結(jié)冰，對行人造成很大不便，增加物業(yè)管理難度?？蛻魧@林沒有太多關(guān)注。大堂寫字樓客戶認為大堂面積平米太小，沒有“形象，但高度凈高4米還可以接受；公寓

17、客戶對首層的大走廊比擬欣賞。大多寫字樓客戶認為大堂裝修檔次偏低：大堂的石材檔次低，電梯廳的石材一看就檔次不高。樓層公共走廊大多寫字樓客戶認為走廊寬度尚可。但由于走廊墻大多是輕質(zhì)隔墻，很多墻與墻拼縫處的涂料明顯不平整，故客戶認為走廊墻的裝修較差。電梯廳被訪的公寓客戶認為，公寓的電梯廳不如直接朝向走廊設(shè)計。走廊給人的感覺很氣派，但電梯廳太小氣，反差太大。公共衛(wèi)生間?？蛻?k h)普遍反響(fnxing)裝修檔次低。目前(mqin)貼的面磚有較多空鼓，主要是由于墻體為輕質(zhì)隔斷墻，不易貼好瓷磚。一位有較多涉外業(yè)務(wù)的客戶認為，公共廁所是辦公樓形象的重要局部(jb)，西方人很重視。他現(xiàn)在為廁所(c su)

18、改造問題大為煩惱。地下車庫使用時將原設(shè)計的車庫出入口進行了對調(diào)。說明原來對交通動線的考慮尚不周全。由于現(xiàn)在的出口是原設(shè)計的入口，停車場收費處目前暫設(shè)在一個急拐彎的地方，車技一般的需倒一次車才能靠近繳費處，十分不便。出入口的坡道防滑效果很差。由于局部露天，雨雪天氣比擬危險。現(xiàn)在加頂棚又擔(dān)憂影響景觀。如何在車庫出入口的設(shè)計中解決觀瞻及使用效果的問題，值得進一步研究。其他空間寫字樓客戶認為應(yīng)設(shè)開水間，因為有的員工愿意喝滾開的水，認為桶裝水的質(zhì)量不可靠。客戶對每層擁有一個公共的休閑交流空間有需求，不需要很大，但可以稍作休息、吸煙，特別是一些員工的吸煙場所可以得到解決。其實這些空間都可以分攤，開發(fā)商完全

19、可以安排。室內(nèi)空間凈高?？蛻粽J為室內(nèi)吊完頂后的凈高最好2.5米以上。目前寫字樓凈高近2.6米，公寓凈高近2.5米，根本到達要求。開間和進深?？蛻舾緵]有意見。精裝修。寫字樓客戶入住后，由于需對辦公區(qū)域進行內(nèi)局部割等原因，根本都將原“精裝修撤除除了很少量的客戶外。此類工程的精裝修本錢可“省，而且減少了垃圾的清運量。寫字樓被訪客戶稱贊樓內(nèi)指示牌比擬清楚。但提出車庫指示電梯的牌子不夠多。公寓的下水管偏細，導(dǎo)致下水慢，且小的雜質(zhì)也沖不下去。有的客戶認為還不如普通住宅樓的下水好用。機電設(shè)備系統(tǒng)電梯客戶認為電梯轎廂的高度感不錯。公寓客戶普遍認為電梯太慢注：經(jīng)初步了解可能主要是電梯智能化問題，如往往不是最靠

20、近的電梯先啟動到達?？蛻魧Υ艘庖姾艽?，4層的客戶說經(jīng)常等5-6分鐘。定位時應(yīng)明確對電梯智能化甚至是等候時間的要求，這樣設(shè)備訂貨時會更明晰?？照{(diào)(kn dio)寫字樓及公寓的被訪客戶均不認可戶式中央空調(diào)的質(zhì)量，有的客戶過去使用過此種空調(diào)，覺得其性能(xngnng)比不上中央空調(diào)。被訪中他們表示，如果是中央空調(diào)，他們不太在乎(zi hu)加班而支出的空調(diào)費用。有的客戶認為戶式空調(diào)的后期(huq)維護還得自己操心，比擬(bn)麻煩。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)高科技公司對上網(wǎng)速度等要求較高，而中國電信提供的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常堵塞或掉線。需要對北京市幾家網(wǎng)絡(luò)運營商的情況進行調(diào)研。 容量被訪客戶認為沒有問題。門禁系統(tǒng)地下車庫的門禁系

21、統(tǒng)無可視對講功能。作為辦公樓，門禁應(yīng)配上可視對講系統(tǒng)，否那么造訪業(yè)主的客人因為沒磁卡，還得讓業(yè)主下來開門，或者客人繞到首層大堂才能乘電梯。配套設(shè)施員工餐廳。目前物業(yè)公司將局部地下面積約150平米出租給某員工餐廳經(jīng)營，生意很好，物業(yè)公司說租金可到3元/平米/天。說明員工餐廳不僅能解決客戶需求，還能帶來較豐厚的回報。開發(fā)商假設(shè)持有經(jīng)營，工程測算時那么要注意扣除一定的銷售面積。物業(yè)效勞 被訪客戶根本認可。中小企業(yè)選取(xunq)寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)客戶訪談(fn tn)整理交通要好，包括地上及地下交通，中小企業(yè)員工(yungng)有時辦事是坐地鐵的。交通對客戶和員工都很重要。注：被訪客戶(k h)認為

22、工程(gngchng)離中關(guān)村核心區(qū)近，且交通好于核心區(qū)，客戶看重的公路及軌道交通均較理想。被訪客戶有的就是因上述優(yōu)勢從最初選擇中關(guān)村西區(qū)樓盤改而選擇工程的位置離過去辦公的地方不要太遠，這樣跟老客戶的聯(lián)系較方便。適宜的面積很重要，中小企業(yè)的規(guī)模一般在30-40人左右，面積500平米左右較適宜。注：某被訪客戶認為的半層面積正好符合其企業(yè)要求離上下游客戶或是要經(jīng)常去的政府部門近是很重要的。對物業(yè)管理較重視。工程開發(fā)方案工程開發(fā)方案執(zhí)行情況概述大廈工程自2002年9月與X公司簽訂合作協(xié)議，03年7月完成施工圖設(shè)計， 02年11月取得開工證，02年9月開工，03年12月封頂，04年11月竣工，12月開

23、始集中辦理入住。與節(jié)點方案相比，關(guān)鍵任務(wù)執(zhí)行情況：方案任務(wù)運營目標(biāo)書要求實際完成時間方案執(zhí)行情況開工2002年9月2002年9月按方案開始開盤2003年5月下旬2003年10月延期開始結(jié)構(gòu)封頂2003年12月2003年12月按方案完成幕墻工程2004年7月2004年10月延期完成精裝工程2004年10月2004年9月提前完成市政工程2004年10月底2004年10月按方案完成竣工備案2004年12月2004年11月29日提前完成集中入住2005年1月開始2004年12月19日開始 提前開始辦理總體(zngt)來看：工程(gngchng)在公司全體人員的共同努力下，開工(ki gng)后施工進度

24、控制總體較好，順利完成了公司最初確定的方案(fng n)任務(wù)(rn wu)目標(biāo)。方案管理工作經(jīng)驗總結(jié)工程的方案管理工作主要分為：方案制定、方案跟蹤、方案的報告和考核、協(xié)調(diào)、預(yù)警五方面。方案制定工程開發(fā)方案是運營目標(biāo)書的重要附件之一，是指導(dǎo)和考核工程工作的重要依據(jù)根據(jù)公司要求，工程實施初期雖有使用Project軟件制定的開發(fā)方案，但月度工作方案采用Excel軟件編制和考核，沒有表現(xiàn)出各關(guān)聯(lián)任務(wù)的相互關(guān)系。2004年3月份，方案部開始使用Project軟件將開發(fā)方案和月度方案合一。根據(jù)的實際情況，用Project細化了施工階段的各項任務(wù)。在Project工程列表中可以清楚的展現(xiàn)各項任務(wù)的鏈接關(guān)系，

25、方便任務(wù)的跟蹤、匯總、并可及時發(fā)現(xiàn)延期任務(wù)對后續(xù)工作的影響。在編制月度方案時，能夠有意識的對有條件開始的工作提前安排并列入方案，如：工程的面積實測提前在9份列入工程方案，并于10月底提前完成。實測報告的提前完成，及時為規(guī)劃驗收及銷售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項關(guān)鍵任務(wù)的完成。方案跟蹤工程的方案跟蹤主要由方案主管向工程經(jīng)理和各業(yè)務(wù)部門了解，溝通方式主要是 、當(dāng)面了解、現(xiàn)場查勘等，總體來說能夠掌握關(guān)鍵任務(wù)的進展情況，并及時將問題上報部門領(lǐng)導(dǎo)及工程經(jīng)理。如：在施工階段方案主管每周一次參加監(jiān)理例會，同時了解工程形象進度，及時將工程進展情況拍攝成照片，反響給部門經(jīng)理及工程經(jīng)理。方案的報告和考核方案部

26、每月月中完成方案月中通報，月底完成方案執(zhí)行綜述并在公司調(diào)度會匯報，使公司領(lǐng)導(dǎo)及時掌握工程進展情況。依據(jù)方案跟蹤記錄對工程和各部門進行考核。方案的報告和考核，使公司領(lǐng)導(dǎo)較全面的掌握工程進展情況，對各部門和員工工作也到達了一定的催促作用。協(xié)調(diào)、預(yù)警方案部在監(jiān)督考核方案執(zhí)行的同時，也對各部門工作起到了協(xié)調(diào)和預(yù)警作用，如：在工程驗收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項工作，制定相關(guān)方案并催促完成；遇到關(guān)鍵任務(wù)可能延期的情況，及時向部門領(lǐng)導(dǎo)、工程經(jīng)理反映，并發(fā)預(yù)警通知到相關(guān)部門。教訓(xùn)(jio xun)及改良(giling)建議(jiny)方案(fng n)部的經(jīng)驗(jngyn)和水平還缺乏，對工程

27、管理流程及相關(guān)政策的掌握還有欠缺，造成方案任務(wù)存在遺漏和方案工期不合理現(xiàn)象，沒有完全實現(xiàn)前后置任務(wù)合理鏈接，方案的動態(tài)跟蹤缺乏，對工程總經(jīng)理的支持和提醒還有限。方案管理的認識高度還不夠，缺乏全局觀，反映在方案管理中不能深入體會方案節(jié)點的重要性和各方案之間的關(guān)系，也未能有效傳達給各部門。需要重點培養(yǎng)和提高方案管理人員的水平，統(tǒng)一思想。方案管理使用的軟件是單機版的Project，方案的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的 或面談，效率低、反響速度慢，工程組成員溝通協(xié)作困難。建議使用Project網(wǎng)絡(luò)版軟件管理工程方案，使工程組成員可以利用軟件及時反響方案執(zhí)行情況，實現(xiàn)工程方案管理自動化。要深入研究招標(biāo)、合同的管理技巧

28、和方法，如：在工程后期，物業(yè)的資料移交、培訓(xùn)方案執(zhí)行是一個難點。這些方案沒能順利執(zhí)行的主要原因是施工單位不主動配合，建議將培訓(xùn)、資料交接內(nèi)容列為合同條款，對施工單位的配合要求更加明確。嚴格的方案考核起到一定的催促作用，但存在一些問題。例如公司領(lǐng)導(dǎo)視察對工程進展起了較大的促進作用，說明有些事情不是不能做好，但為什么要在領(lǐng)導(dǎo)的直接過問下才能進步呢？說明我們的方案管理的監(jiān)督壓力缺乏，壓力的傳遞偏失，轉(zhuǎn)化成動力的成分缺乏，另外也說明我們的方案管理在鼓勵方面不夠。我們的同事們總體上說工作是努力的，但對方案的嚴肅性和科學(xué)性認識還不夠，有多少人方案“不離手，仔細對照方案完成工作？部門或小組其他同時在做什么了

29、解嗎?一方面需要加強宣貫和培訓(xùn)，另一方面工程經(jīng)理和部門經(jīng)理要加強對方案執(zhí)行的催促檢查。工程操作流程總結(jié)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分重要。合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可防止很多錯誤不會再犯。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還可彌補部門工作銜接、相互溝通配合缺乏以及員工經(jīng)驗參差不齊帶來的問題。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還未完全建立起來之前，建議在方案圖紙及初步設(shè)計圖紙會審時籌劃定位部門必須參加，且要簽字確認。在工程操作過程中，研發(fā)部要更主動地了解圖紙設(shè)計情況，設(shè)計部那么也需更及時地將設(shè)計中需要市場信息支持的情況向研發(fā)部反映。目前研發(fā)部除安排每個工程設(shè)一個工程主管持續(xù)跟進外，還增加人員對工程后期操作進行跟進、溝通，應(yīng)能起到較好的作用。

30、經(jīng)紀公司(n s)的營銷籌劃(chuhu)與最初(zuch)的產(chǎn)品籌劃(chuhu)定位有極大的關(guān)聯(lián)(gunlin)關(guān)系，經(jīng)紀公司的后期營銷要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，那么更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機制。對客戶進行深入訪談，從客戶使用過程中出現(xiàn)的問題找出我們定位、設(shè)計、材料設(shè)備選擇、施工建造、物業(yè)效勞工作中的缺乏。產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計工作總結(jié)設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計調(diào)整在本工程中問題較多，漏項較多、材料選擇問題、圖紙相互配合問題等等反映我們的關(guān)注的焦點不夠，圖紙系統(tǒng)化問題很多。冷凝水管與地漏的關(guān)系問題：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面沒有找坡，夏天會造成較嚴重的積水問題

31、，如果戶式中央空調(diào)在以后工程中使用，應(yīng)該統(tǒng)一解決。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題沃爾瑪?shù)耐饬⒚嫜b修問題費用過高：包括輕軌連廊、局部立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國所有店的裝修檔次。電梯廳的照明采用48盞節(jié)能燈的問題：對以后的物業(yè)管理產(chǎn)生較大的影響。如果電梯廳的設(shè)計考慮了節(jié)能燈因素，不但能夠節(jié)省運行費用，而且會節(jié)省燈具和安裝投資費用。防火門的質(zhì)量(zhling)問題：防火門本身存在著較嚴重的質(zhì)量問題，在設(shè)計時沒有考慮這個細節(jié)，造成防火門的閉門器、五金配件存在著嚴重的使用問題門不能全部(qunb)翻開。廣場直接排水造成的廣場積水問題：要求我們在以后的屋面排水方案中不能直接排到地面廣場，夏天問題容易解決(jiju)，

32、而冬天問題造成積冰。寫字樓照明電氣系統(tǒng)：由于在施工圖設(shè)計階段未確定精裝修方案及天花燈位布置(bzh)圖，所以北建院的電氣設(shè)計圖中只考慮了照明的照度滿足要求，在結(jié)構(gòu)施工時按照北建院的圖紙進行了電氣照明管線的預(yù)留和預(yù)埋，但在寫字樓精裝修電氣出圖時由于綜合考慮了天花燈位的布置及煙感、噴淋的布置等因素，致使精裝修電氣施工圖紙與原北建院圖紙嚴重不符，造成原有預(yù)留預(yù)埋的管線幾乎全部作廢，照明電氣管線需要在吊頂中全部重新走明管施工，作廢的管線(gunxin)加上重新施工的管線費用近80萬元，單純增加的費用約50多萬元。此類問題如在施工圖設(shè)計階段就確定精裝方案或有吊頂?shù)恼彰麟娖鞴芫€做結(jié)構(gòu)時不做預(yù)留預(yù)埋，也許就

33、可防止此類問題的發(fā)生。消防報警系統(tǒng)：由于原北建院設(shè)計圖紙與消防深化設(shè)計圖紙不交圈，造成設(shè)計漏項，后期施工時補管及增加線槽增加很多費用。寫字樓戶式空調(diào)容量的設(shè)計：由于原北建院設(shè)計圖紙未考慮后期戶式空調(diào)室外機的實際擺放數(shù)量及位置，造成寫字樓東西兩側(cè)戶式空調(diào)電容量不均衡，不得已只好對已施工完畢的寫字樓吊頂進行拆改，重新布置電纜，配電箱也因此作了很多大調(diào)整，增加很多費用。精裝設(shè)計：無與幕墻連接節(jié)點，無分格圖對縫原那么考慮損耗率，無專業(yè)綜合圖空調(diào)、消防、水、強電、弱電，導(dǎo)致吊頂高度確定倉促未考慮周全，工程完畢才發(fā)現(xiàn)空調(diào)檢修口問題。精裝圖紙與建筑圖不符，專業(yè)圖紙與土建圖紙不符。設(shè)計綜合問題：幕墻與泛光照明

34、，幕墻與精裝、幕墻與外墻涂料未考慮相互結(jié)合，泛光照明走線問題無細部節(jié)點。設(shè)計人員對空間、顏色、尺寸大小等效果的判斷失誤。外墻分格、顏色由于圖紙的出圖進度不能滿足工程施工進度需要，增加現(xiàn)場簽證，工程于2003年7月底前一直按施工準(zhǔn)備圖紙進行施工，現(xiàn)場根本屬于邊設(shè)計邊施工狀態(tài)，設(shè)備專業(yè)的定位與標(biāo)準(zhǔn)不能及時確定，各專業(yè)與土建配合的預(yù)留與預(yù)埋圖紙只能以現(xiàn)場簽證的形式來指導(dǎo)施工，土建圖紙也只能以施工準(zhǔn)備圖的形式發(fā)放，所以造成現(xiàn)場簽證較多，剔鑿和返工也比擬多。由于設(shè)計前期考慮不周造成后期拆改量、增加量較多：寫字樓首層廊柱吊頂、寫字樓東西兩側(cè)的凹槽問題。由于設(shè)計原因增加的費用和變更、拆改的費用占一定的比例，

35、而且不考慮因為改動而帶來的工期延誤損失。因此(ync)我們需要解決如何控制如何挑選設(shè)計院，如何控制設(shè)計院的設(shè)計水平，如何與設(shè)計院進行溝通，建議由于設(shè)計自身責(zé)任出現(xiàn)的現(xiàn)場(xinchng)簽證,如：少、漏設(shè)計：設(shè)計方案不能滿足要求；重大的設(shè)計失誤(shw)等，應(yīng)扣除此局部(jb)設(shè)計費。并向設(shè)計院索賠(su pi)因此給我司造成的損失。這項工作不太容易做到，。這些問題頻繁發(fā)生說明我們對設(shè)計院的要求和控制力度還不夠，施工有總包，設(shè)計也應(yīng)實施總包負責(zé)制，對各專業(yè)深化設(shè)計，進行匯總協(xié)調(diào)，以防止設(shè)計不交圈，造成設(shè)計漏項及設(shè)計不合理。而設(shè)計圖紙的質(zhì)量與本錢的控制密切相關(guān)，設(shè)計的經(jīng)濟合理性對本錢至關(guān)重要，建

36、議加強公司技術(shù)力量，對設(shè)計方案、施工方案進行審核，從方案及設(shè)計階段對本錢進行控制。加強設(shè)計圖紙的審核力度，力爭在施工前把圖紙中存在的問題解決，防止施工完成后再進行修改，減少實施過程中的本錢預(yù)測外費用的發(fā)生。所以公司應(yīng)采取措施加強對設(shè)計質(zhì)量及經(jīng)濟合理性的監(jiān)控力度，加重設(shè)計責(zé)任，從源頭作起，才能有效控制造價，保證工程質(zhì)量。產(chǎn)品設(shè)計問題及客戶反響意見園林的灌溉水源在設(shè)計時沒有考慮。目前物業(yè)公司挪用消防水灌溉，假設(shè)被消防部門發(fā)現(xiàn)那么要受重罰。大堂冬天溫度太低。暖風(fēng)從大堂頂部傳送，由于熱氣向上升的特點，加上樓梯間等空間的“抽風(fēng)效果，大堂冬天的溫度很低；而且大堂也是自動平開門，保溫效果較差。綜合X工程，考

37、慮大堂用地板熱水采暖方式較好，大門那么選用轉(zhuǎn)門。防火門目前在每層公共走廊比擬顯眼的地方，很不美觀。設(shè)計時應(yīng)盡量防止防火門出現(xiàn)在顯眼的公共區(qū)域?？蛻舯г构珟娣e太小男女廁面積各約10平米。公廁的面積應(yīng)根據(jù)樓層面積且結(jié)合估計的客戶員工人數(shù)進行合理安排，使用空間不能太局促。公廁面積既然可以分攤，增加公廁面積不會影響開發(fā)商利潤。單個車位使用面積偏小，停捷達檔次以下的車問題不很大，但車身稍大就影響車門開啟。現(xiàn)在寫字樓入住率不高，一些車主還可以挑好停的位置停車，將來肯定是比擬麻煩的問題。車位及車庫面積具體何種尺寸合理，需要結(jié)合目標(biāo)客戶用車的尺寸等情況對車庫的平面設(shè)計再細加研究。另，車庫高度不夠，稍高的商務(wù)

38、車進出時需十分小心。公寓的電表鎖在管井里，業(yè)主看不到用電量的情況。目前靠物業(yè)公司經(jīng)常提醒，很不方便。物業(yè)用房的安排未提前考慮(kol)好，原設(shè)計“無熱力，無空調(diào)，無新風(fēng)，保安宿舍的公廁只有一個馬桶，也沒有浴室。后進行了改造，但物業(yè)辦公用房還是沒有通風(fēng)(tng fng)系統(tǒng)，存在隱患。物業(yè)公司認為經(jīng)理室和客戶關(guān)系管理中心的形象(xngxing)比擬(bn)重要，最好安排在地上，裝修要稍好些(hoxi)。方案設(shè)計時應(yīng)與物業(yè)提前溝通。材料問題客戶普遍反映廣場地面磚及工程用的石材檔次不夠高。廣場磚目前破損面積較大因該種磚的承重力較差。將來沃爾瑪開業(yè)后，因有較大型的運貨車，破損面積一定會進一步加大。定位

39、時已有大型商業(yè)，選材時應(yīng)考慮到運貨車的載重情況。另，地面石材的防水沒做好，導(dǎo)致石材上的水漬總不能消除，十分影響美觀，但現(xiàn)在幾乎無法改造物業(yè)公司曾想了很多方法吸水，效果也不理想，客戶對此反映的意見較多。本錢控制 與前期運營目標(biāo)書比照，本工程產(chǎn)品變化主要有以下幾點：原運營目標(biāo)書中工程的公寓四單元為X公司所有，現(xiàn)為我公司回購后銷售，雖增加了土地前期費用，但也增加了銷售收入。原運營目標(biāo)書中會所是以健身休閑功能為主，后根據(jù)銷售及市場需求改為帶餐飲功能銷售，增加了煤氣及污水管道，并及時取消了會所內(nèi)的隔墻和與健身房配套的風(fēng)機房等設(shè)施及管道，會所在未造成本錢增加的前提下增加了銷售面積并按照較高的售價已經(jīng)售出。

40、原運營(ynyng)目標(biāo)書中寫字樓按照(nzho)每層3-6單元(dnyun)的戶型分割銷售，后又改變?yōu)榘凑照麑愉N售，造成設(shè)計院工作重復(fù)、出圖進度滯后，造成各專業(yè)管線(gunxin)的拆改、電氣系統(tǒng)層盤調(diào)整、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整、消防系統(tǒng)調(diào)整等共增加現(xiàn)場(xinchng)簽證費用約27萬元。改為整層后銷售又存在一些困難，局部樓層為滿足客戶要求又改為半層銷售，增加隔墻、增加改造配電箱、改造弱電系統(tǒng)等每層又要增加改造費用2.5萬元。本錢分析從測算角度，進行工程前期和結(jié)算后本錢及利潤比照分析，本錢預(yù)估節(jié)約3866萬元以結(jié)算為準(zhǔn)，節(jié)余較多的有以下幾項：弱電工程：節(jié)余1069萬元，主要由于實施中降低或取消原弱電

41、系統(tǒng)的配置及功能，也存在本錢指標(biāo)估算不準(zhǔn)的因素。精裝修工程：節(jié)余495萬元，主要由于寫字樓A座精裝標(biāo)準(zhǔn)改變節(jié)省了費用。但也有局部工程超出本錢指標(biāo)，主要有如下幾項：通風(fēng)空調(diào)工程費：超指標(biāo)605萬元，主要因沃爾瑪對空調(diào)系統(tǒng)進行修改、調(diào)整增加費用所致。財務(wù)費用：預(yù)估增加約1080萬元，主要為銷售延后回款及沃爾瑪不能按期銷售增加貸款時間所致。其它分析詳見工程總結(jié)?，F(xiàn)場簽證費用分析工程現(xiàn)場簽證增加總費用估約為3881萬元占總合同額的10%，詳細原因分析見工程總結(jié)。.經(jīng)驗教訓(xùn)(jn yn jio xn)：主要有以下經(jīng)驗教訓(xùn)(jn yn jio xn)需在今后工程(gngchng)中注意(zh y)防止(f

42、ngzh)再犯：對本錢控制管理，不能從方案及設(shè)計圖過程中深入了解，進行本錢控制及管理。審圖不夠，對本錢的事前控制做的不好，不能從圖紙及施工方案上提前發(fā)現(xiàn)問題，提出合理化建議。對現(xiàn)場發(fā)生的局部現(xiàn)場簽證，跟進不及時，往往是上報洽商后才去核實，對現(xiàn)場發(fā)生的局部現(xiàn)場簽證不能提前預(yù)警。局部材料認價由于技術(shù)支持及自身經(jīng)驗缺乏，出現(xiàn)所認材料不符合現(xiàn)場使用要求的情況，造成認價工作反復(fù)，認價的合理性有一定的難度，增加不必要的工作量。另外，全員本錢意識有待提高，從工程前期定位、設(shè)計、施工、結(jié)算等各個環(huán)節(jié)都應(yīng)將本錢節(jié)約放在首位，各部門在涉及費用發(fā)生時應(yīng)及時與本錢中心協(xié)調(diào)、溝通，盡量做到產(chǎn)品與本錢的合理匹配，公司管理

43、制度應(yīng)貫徹執(zhí)行。財務(wù)管理資金管理(gunl)分析資金(zjn)籌措及資金本錢(bn qin)管理(gunl)目前(mqin)公司的資金管理模式是我司集團或下屬分公司統(tǒng)一融資，集團統(tǒng)一安排工程資金使用，按各工程需要進行支付，財務(wù)費用全部由貸款公司承當(dāng)。從單一工程管理的角度沒有直接反映出資金的財務(wù)費用情況及籌措和安排的壓力。在2022年4月-2022年11月濰坊恒信建設(shè)集團房子分公司貸款5500萬，用于在建的各個工程的支出。工程到達預(yù)售節(jié)點后，陸續(xù)的歸還貸款公司的款項。因為麗都苑工程公司每個月的收入支出凈額有時有結(jié)余，有時還是負值，為了簡化計算利息，我們計算工程開始支出到預(yù)售節(jié)點的總支出額占用資金

44、的利息。從工程開始投入到預(yù)售節(jié)點的資金利息表投入款項土地款前期工程費、根底設(shè)施、公共配套建安費開發(fā)間接費期間費用合計投入金額4075930836107435991同期貸款利率=基準(zhǔn)利率5.4%*上浮20%=6.48%6.48%達預(yù)售節(jié)點的投入額的資金時間價值2022.5-2022.5388恒信坊子分公司實際貸款額產(chǎn)生的利息=5500*6.48%356.4從該表可以看出，在2022年5月至2022年5月期間，恒信坊子分公司的貸款額陸續(xù)投入到麗都苑工程，可以把產(chǎn)生的財務(wù)費用356.4萬全局部配到麗都苑工程。本工程投資及回款進度情況如下表所示：工程(gngchng)應(yīng)收房款明細(mn x)序號工程金

45、額萬元 備注1應(yīng)收貸款額406 全部為5-7號樓的貸款額 2應(yīng)收首付款252 全部為5-7號樓的首付款 3應(yīng)收未銷售房款-預(yù)計400 6號樓有2套商鋪沒有銷售，面積為236.6、239.6 4合計1058可以(ky)看出，本工程(gngchng)的資金周轉(zhuǎn)情況良好(lingho)，其主要原因在于：工程支出土地款后收到政府返還款1080萬，增加了工程流動資金額；在支付完土地本錢工程開盤后，資金支付比擬平穩(wěn)，總體支付時間偏晚，同時前期銷售回款及時，減少了工程的資金占用，降低了財務(wù)費用。2工程的稅金測算麗都苑工程土地增值稅測算單位：元工程工程 金額 備注1收入預(yù)計總額 249,083,309.60

46、2本錢預(yù)計總額 168,816,032.08 預(yù)計未開票本錢1000萬，6014186.9是接收工程前的發(fā)票-剔除，土地返還款與接收前的土地價值9986645.15的差額814254.85剔除3稅金預(yù)計總額 19,179,414.84 4加計扣除金額 50,644,809.62 5可扣除金額 238,640,256.54 6預(yù)計增值額 10,443,053.05 7增值率4.38%8增值稅率0%9應(yīng)交增值稅總額 - 10已交增值稅額 4,981,666.19 11欠繳增值稅額 -4,981,666.19 麗都苑工程所得稅測算單位：萬元序號工程 金額 備注1收入預(yù)計總額 249,083,309.

47、60 2本錢預(yù)計總額 178,644,473.83 包含預(yù)計未開票本錢1300萬3稅金預(yù)計總額 19,179,414.84 4三費金額 5,468,459.00 5利潤總額 45,790,961.93 6應(yīng)交所得稅額 11,447,740.48 7已交所得稅額 1,417,217.05 8欠繳所得稅額 10,030,523.43 從以上兩個(lin )表可以看出，本工程(gngchng)的土地(td)增值率是10%左右，沒到達(dod)20%，不用(byng)補交土地增值稅；本工程的利潤總額測算為4579萬元，所得稅需要補交1003萬元。麗都苑工程實際凈利潤測算單位：萬元序號工程 金額 備注1

48、收入預(yù)計總額 249,083,309.60 2本錢預(yù)計總額 178,644,473.83 包含預(yù)計未開票本錢1300萬3稅金預(yù)計總額 19,179,414.84 4三費金額 5,468,459.00 5利潤總額 45,790,961.93 6不能取得發(fā)票的本錢 8,485,813.10 =6985813.1+15000007應(yīng)交所得稅額 11,447,740.48 8凈利潤 25,857,408.34 因為收購工程初期有8485813.1元的發(fā)票未取得，該工程的實際凈利潤額為2586萬元。稅收籌劃收益分析稅收籌劃收益分析：公司2022年5開盤后，2022年度收到房款 ，其中2391萬元沒有轉(zhuǎn)入

49、預(yù)收賬款，應(yīng)計提稅金184萬，時間價值為12萬，2022年收到房款萬元，其中8672萬元沒有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計提稅金668萬，時間價值43萬，2022年收到房款，其中月平均1000萬沒有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計提稅金77萬，時間價值6萬，合計籌劃資金時間價值61萬元。工程運作過程潛在問題分析發(fā)票取得時間與稅金繳納問題稅法規(guī)定除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合以下條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅本錢核算的終止日，不得滯后。

50、 截止到現(xiàn)在麗都苑的7樓座已經(jīng)交付使用，到達了所得稅的清算條件，如果不按時清算會產(chǎn)生征收處分，所以本年度結(jié)束，麗都苑工程必須按照實際本錢繳納所得稅。但麗都苑1#-7#的還有約1100萬發(fā)票沒有取得。稅法規(guī)定企業(yè)在結(jié)算計稅本錢時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅本錢。這樣會導(dǎo)致公司提前支出所得稅275萬元。對銷售(xioshu)管理流程需加強的問題工程(gngchng)的銷售(xioshu)是比擬(bn)成功(chnggng)的，但公司整體的工程銷售管理環(huán)節(jié)有待進一步優(yōu)化，建議通過修訂相關(guān)制度明確各部門的責(zé)任，優(yōu)化審批流程、進一步提高效率，加強促銷方式審批、合同及補充協(xié)議簽

51、訂、退房手續(xù)、客戶欠款追繳等方面的管理，并關(guān)注各項制度的執(zhí)行和落實，及時反響相關(guān)問題，盡量防止后期操作中的風(fēng)險。比方截止到2022年11月，還有252萬元的首付款未收到，其中五戶涉及的緩繳違約金就7.5萬元，該局部違約金按照常規(guī)，很難回收，間接給公司造成損失。工程財務(wù)管理流程的改良完整的工程財務(wù)管理流程包括：事前籌劃、事中控制和事后總結(jié)分析。優(yōu)化工程財務(wù)管理管理必須從事前管理入手，在相關(guān)事項發(fā)生前充分考慮相關(guān)因素統(tǒng)籌安排。本工程前期簽訂合同階段，財務(wù)介入少，導(dǎo)致應(yīng)該取得的發(fā)票沒有取得，局部費用沒能進入本錢，多繳納所得稅。因此與財務(wù)處理相關(guān)的合同及事項應(yīng)有財務(wù)部出具意見和建議，以控制財務(wù)風(fēng)險、節(jié)

52、約本錢、合法避稅?？傊?，工程財務(wù)管理反響的是整個工程經(jīng)營管理的綜合成果，不僅僅是財務(wù)部門的任務(wù)，更需要各部門的支持和配合。工程施工施工過程(guchng)綜述大廈由公寓樓、商場(shngchng)、寫字樓、城鐵連廊構(gòu)成，地下局部(jb)為人防、車庫、商場(shngchng)。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。建筑面積：138377。工程(gngchng)于2002年9月3日開工，2003年11月15日結(jié)構(gòu)封頂，2004年9月30日完成四方驗收，2004年11月29日取得竣工備案表，總工期757日歷天?？偘鼏挝?中鐵建設(shè)集團，甲方分包：精裝單位三家、消防單位、弱電總包、渤海鋁幕墻等。施工情況評價施工進

53、度：按公司進度方案總體完成。主要原因是在工程的各階段抓住了重點目標(biāo)并帶動整體進度。如結(jié)構(gòu)施工階段主抓結(jié)構(gòu)封頂；裝修階段要花一定時間完成樣板間、樣板層再大面積展開施工；驗收階段主抓消防驗收帶動其他工序的驗收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。今后工作中要注意以下方面：施工進度方案(fng n)要工序清楚、形式統(tǒng)一、關(guān)鍵點明確。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系(tx)和考核方法(fngf)并貫徹工程施工的整個(zhngg)過程。向總包要進度，確立總包在進度管理過程中的主導(dǎo)地位，少干預(yù)(gny)總包單位對分包單位的管理。工作的重點是協(xié)調(diào)影響進度的總包難以控制因素

54、，如甲方直接分包單位的進場；甲供材料、設(shè)備按時進場；對一些壟斷部門施工單位的管理配電室、熱力站等。對施工過程中一些的變更和意想不到的事件要快速決策，提高辦事效率以免影響進度。如變更、洽商確實認，要在施工現(xiàn)場明確確認程序和時限使之成為一個程式化的工作。工程質(zhì)量：本工程結(jié)構(gòu)獲得長城杯，裝修長城杯正在申報中，整體質(zhì)量良好。但是在一些細節(jié)上質(zhì)量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：設(shè)計細節(jié)考慮不周，如防火門閉門器的開啟不能滿足開啟角度要求；雨排水排至地面后無組織；沃爾瑪進貨通道地面應(yīng)采用瀝青面層施工細節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料外保溫應(yīng)考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調(diào)設(shè)施的檢修

55、等。質(zhì)量管理體系不完善，必須由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核方法并貫徹工程施工的整個過程。施工過程中由于監(jiān)督不嚴，引起的質(zhì)量問題如大堂地面石材反水；因為粘接點少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。施工單位的協(xié)調(diào)：大廈分包單位多，協(xié)調(diào)工作量很大，工作中主要采取工程例會、碰頭會、工作聯(lián)系單、口頭通知等方式協(xié)調(diào)各施工單位，根本上保證了工程的順利進行。但有時過多的參與協(xié)調(diào)未充分利用總包管理資源，浪費了不少精力效果卻并不理想。因此讓總包成為協(xié)調(diào)管理工作的主要負責(zé)人，甲方在監(jiān)理的協(xié)助下檢查、催促各施工單位的履約情況是現(xiàn)場管理的一種理想狀態(tài)，這應(yīng)該是今后工作的主要思路。工程實施過程中的其他問題：合同標(biāo)的不明確，如到達竣工

56、驗收的條件是以四方驗收為準(zhǔn)還是以竣工備案為準(zhǔn)；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實際進度;物業(yè)公司的介入時間以及工作職責(zé)不十分清楚；何種狀況下物業(yè)接受并管理工程成品，成品保護責(zé)任如何劃分必須明確；物業(yè)公司要求提供的資料要實用、標(biāo)準(zhǔn)化以便施工過程中收集；要明確需物業(yè)辦理的證件如：飲用水衛(wèi)生許可證等合作單位評價監(jiān)理單位京精大房：具備合同履約能力，能夠配合甲方完成監(jiān)督任務(wù)，人員配備齊全，但需提高工作主動性，改善工作思路?？偘鼏挝恢需F建設(shè)(jinsh)：具備合同履約能力，對承當(dāng)(chngdng)的施工任務(wù)能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識，欠缺對施工現(xiàn)場的整體管理能力，需增強施工技術(shù)

57、能力，主體結(jié)構(gòu)施工能力較強，裝修施工質(zhì)量(zhling)一般。 精裝單位：筑維公司(n s)管理能力較強人員配備整齊，施工進度、質(zhì)量施工進度、質(zhì)量能夠得到保證，配合意識需加強及對工程質(zhì)量的責(zé)任心；萬廈公司與甲方的配合意識強，需加強管理能力，人員配備需加強，施工進度、質(zhì)量根本(gnbn)能夠保證。新科公司管理能力較差，管理人員流動性大導(dǎo)致施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量問題。弱電總包歐斯達：具備合同履約能力，配合意識強，施工進度、質(zhì)量能夠得到保證，技術(shù)管理力量需加強。航空港空調(diào)安裝、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識強，施工進度能夠得到保證，施工質(zhì)量需加強，技術(shù)管理力量需加強。渤海鋁幕墻安裝：具備合同履約

58、能力，管理能力一般引起進度滯后。設(shè)備、材料供給商：進貨周期能夠滿足現(xiàn)場進度，產(chǎn)品質(zhì)量需使用一段時間后評價。供給商滿意度評價補充工程擔(dān)保評價整體情況良好，對施工進度有很大的促進作用，此項工作應(yīng)程式化。施工管理建議施工合同與施工管理過程中常出現(xiàn)的問題要結(jié)合在一起。例如：總包對甲方分包單位的管理責(zé)任和權(quán)限要明確。 要加強甲方?jīng)Q策的能力和效率。如工程現(xiàn)場簽證的決策和辦理效率；工程進度款的辦理速度；工程合同的審批速度。施工現(xiàn)場要建立起一套制度并應(yīng)堅決貫徹執(zhí)行。銷售(xioshu)工程(gngchng)推廣策略分析(fnx)總結(jié) 工程(gngchng)與公司(n s)以前操作的工程相比擬，具有比擬明顯的特

59、征；一是該工程商務(wù)公寓局部定位比擬清晰、明確，這樣使在推廣過程中目標(biāo)客戶能夠準(zhǔn)確地鎖定；二是工程推廣費用較低，這意味著在推廣過程中無法使用比擬立體的推廣手段，而這與目前多數(shù)工程采用的“立體推廣手段是相違背的。在這樣(zhyng)的工程(gngchng)條件與前提(qint)下，我們在工程(gngchng)銷售(xioshu)籌備期，就形成了“低本錢營銷這一共識，即由于費用的約束，本工程的推廣過程將是一個緊緊圍繞解決銷售問題的過程，而非常規(guī)的先樹立工程形象，再積累客戶，最后客戶成交的過程。在工程操作的過程中，在工程前期，推廣的目的核心就是解決現(xiàn)場來訪量的問題，在工程銷售中期，目的核心就是促進客戶

60、成交的問題，而到工程后期，核心就是解決價格的上漲以及寫字樓整層銷售而產(chǎn)生的成交周期加長，客戶來訪量下降的問題。這是一個相當(dāng)實際的過程，也是一個需要提高推廣手段準(zhǔn)確率的過程。推廣主題的定位商務(wù)公寓局部根據(jù)工程的區(qū)位、客戶及產(chǎn)品特征，我們將工程商務(wù)公寓局部推廣的核心定位為中關(guān)村精裝商務(wù)公寓。這一定位主要從兩個方面的原因考慮：1、商務(wù)辦公客戶群體與住宅相比擬，明顯地具有更加商業(yè)化、消費更加理性的特征，因此在定位中需要直接、明確地傳遞核心產(chǎn)品信息。而工程原定行銷策略核心為“優(yōu)勢集合，夢想無邊界，我們認為，這樣的核心策略與工程的產(chǎn)品性質(zhì)是相違背的，因此，將原有的“無邊界OFFCE這一推廣主題改變使用為商