貸前調(diào)查培訓(xùn)講義PPT

1、成都農(nóng)村商業(yè)銀行信貸培訓(xùn)貸前調(diào)查一、序言 1、自我介紹2、公司類信貸的重要性3、審美疲勞VS信貸工作的樂趣：（1）不枯燥永遠(yuǎn)不會(huì)遇到兩個(gè)完全相同的項(xiàng)目；（2）學(xué)習(xí)和鍛煉的機(jī)會(huì)。 挑戰(zhàn)性方案設(shè)計(jì)“壞項(xiàng)目”“好項(xiàng)目”非直接核實(shí)情況的案例：某化工廠調(diào)查真實(shí)產(chǎn)能及銷售情況。2二、準(zhǔn)備階段知己知彼、百戰(zhàn)不殆。1、要想營(yíng)銷我們的潛在客戶，一定要先了解我們的客戶：了解他所處的行業(yè)特點(diǎn)、了解他可能存在的潛在資金需求；2、要想成為被客戶尊重的客戶經(jīng)理，我們一定要力爭(zhēng)少“開黃腔”，要少開黃腔，就一定要先“做功課”，把工作做在前面。 磨刀不誤砍材工，打有準(zhǔn)備的仗。 實(shí)例：調(diào)查鋼材貿(mào)易企業(yè)的功課。3二、準(zhǔn)備階段 利于

2、為客戶作合理的授信方案設(shè)計(jì)，為企業(yè)節(jié)約財(cái)務(wù)成本、創(chuàng)造價(jià)值，努力達(dá)到與客戶雙贏的結(jié)果，更能夠得到客戶的尊重。 建議：作貸前的信息收集，最好有針對(duì)性地作個(gè)調(diào)查提綱，到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的時(shí)候能夠有的放矢、收集到我們需要的信息，為調(diào)查報(bào)告的使用者各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作好決策參考。4二、準(zhǔn)備階段了解行業(yè)大政方針、國(guó)家政策導(dǎo)向。（1）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，不屬于國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的最新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄禁止類行業(yè)。（2）應(yīng)該了解“兩高一資”行業(yè)：高污染、高能耗、資源性，屬于重點(diǎn)限制的行業(yè)。通過項(xiàng)目資本金方面的約束：鋼鐵、電解鋁（最低項(xiàng)目資本金比例40%）；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭（最低項(xiàng)目資本金比例30%）。5二、準(zhǔn)備階段（

3、3）限制類項(xiàng)目通過嚴(yán)格審批程序加以限制. 污染較重的建設(shè)項(xiàng)目，其環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件應(yīng)由省級(jí)或地市級(jí)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)審批，不得簡(jiǎn)化手續(xù)，下放審批權(quán)限。 從政策上對(duì)其加以嚴(yán)格限制，我們應(yīng)該讀懂政策，對(duì)此類項(xiàng)目若須介入的，須嚴(yán)格打表，防范政策風(fēng)險(xiǎn)。6二、準(zhǔn)備階段（4）實(shí)際案例：鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍在盲目擴(kuò)張；風(fēng)電設(shè)備、多晶硅等新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重復(fù)建設(shè)傾向，一些地區(qū)違法、違規(guī)審批，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象又有所抬頭；電解鋁、造船、大豆壓榨等行業(yè)產(chǎn)能過剩矛盾也十分突出，一些地區(qū)和企業(yè)還在規(guī)劃新上項(xiàng)目。 像這類現(xiàn)行宏觀政策限制類的項(xiàng)目，我們介入更是要審慎。7三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集1、

4、基本要求貸前調(diào)查必須遵循雙人調(diào)查、實(shí)地查看和真實(shí)反映的原則。 建立在真實(shí)、客觀反映調(diào)查情況之上的調(diào)查報(bào)告，如果貸款最終出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，若盡了調(diào)查責(zé)任，是可以免除相應(yīng)的責(zé)任的。8三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集2、基礎(chǔ)信息的收集（1）確保申請(qǐng)人具備合法的承貸主體資格。（2）申請(qǐng)人、擔(dān)保人的驗(yàn)資報(bào)告，包括成立時(shí)的驗(yàn)資報(bào)告和變更股本后的驗(yàn)資報(bào)告，確保其出資真實(shí)、有效。（3）確保申請(qǐng)人申貸、擔(dān)保屬于真實(shí)意思表示，經(jīng)過其有權(quán)機(jī)構(gòu)許可。9三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集（4）申請(qǐng)人、擔(dān)保人及其法定代表人、股東的貸款卡、查詢密碼、查詢授權(quán)書及近期查詢記錄。核實(shí)有無不良信用記錄，若有應(yīng)了解形成原因并評(píng)估對(duì)本次向我行申貸有無

5、實(shí)質(zhì)性不利影響。案例 ：征信記錄查詢授權(quán)，前車之鑒 。（5）申請(qǐng)人、擔(dān)保人近三年企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及近一期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表。成立不足三年的企業(yè)，提供與其成立年限相當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（年報(bào)原則上要求經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，包括完整的審計(jì)報(bào)告及其附注）。10三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集解讀：說到財(cái)務(wù)報(bào)表，作為我們支持的最大的客戶群體中小企業(yè)，普遍存在財(cái)務(wù)報(bào)表失真的情況，一般情況下一戶企業(yè)可能有三套不同口徑的報(bào)表：對(duì)稅務(wù)、對(duì)銀行、對(duì)老板，即使是經(jīng)過審計(jì)的報(bào)表，一樣可能存在不實(shí)的情況，所以，我們?cè)趯?duì)企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析的時(shí)候，不應(yīng)該完全依賴于其提供的報(bào)表即使是經(jīng)審計(jì)的報(bào)表?？梢詮膸讉€(gè)方面去印證報(bào)表主要數(shù)據(jù)的真實(shí)性

6、：11三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集需重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及分析核對(duì)方法：對(duì)報(bào)表反映的單項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在以下情況的應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行關(guān)注并在調(diào)查報(bào)告中反映：縱比分別占總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益比例超過10%以上的科目須弄清楚該科目構(gòu)成明細(xì)、形成原因；橫比相對(duì)上年統(tǒng)一科目金額或比例變動(dòng)較大的因重點(diǎn)了解變動(dòng)原因，是否正常并在調(diào)查報(bào)告中反映。對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)與實(shí)際情況進(jìn)行核對(duì)后，對(duì)報(bào)表進(jìn)行還原，真實(shí)反映企業(yè)情況。12三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集A、貨幣資金。B、應(yīng)收賬款：。C、存貨：。D、固定資產(chǎn)。13三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集E、無形資產(chǎn) 。F、長(zhǎng)、短期借款 。G、其他應(yīng)付款。H、所有者權(quán)益 。14三、基本要求

7、及基礎(chǔ)信息的收集I、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn) 。（6）相關(guān)資質(zhì)證書，特殊行業(yè)還須提供有權(quán)機(jī)關(guān)核發(fā)的從業(yè)許可證和批準(zhǔn)文件。GMP 、GSP、安全生產(chǎn)許可證等，確保信貸資金介入的合法性、合規(guī)性。（7）15三、基本要求及基礎(chǔ)信息的收集（10）與貸款用途有關(guān)的資料，包括但不限于購(gòu)銷合同、合作協(xié)議等。解讀：“與貸款用途有關(guān)的購(gòu)銷合同、協(xié)議. 16四、信貸調(diào)查報(bào)告撰寫的方法和要點(diǎn)1、平實(shí)的表述忌諱帶過重的感情色彩的詞藻,如“非常、極其”“絕對(duì)”“壟斷地位”等 。報(bào)告使用者需要的是以數(shù)據(jù)說話、以事實(shí)說明，委員們都是很專業(yè)的，用信貸專業(yè)語(yǔ)言進(jìn)行描述，說授信方案設(shè)計(jì)、說風(fēng)險(xiǎn)控制措施等核心問題。17四、信貸調(diào)查報(bào)告撰寫

8、的方法和要點(diǎn)2、標(biāo)準(zhǔn)化的語(yǔ)言：“法人代表”、社會(huì)性職務(wù)：中共黨員、政協(xié)委員等身份勿濃墨重彩地反映；多反映對(duì)本筆貸款風(fēng)險(xiǎn)控制有實(shí)質(zhì)性作用的東西：第一還款來源、第二還款來源，行業(yè)景氣度及前景，有無重大的政策性障礙：水泥行業(yè)、電解鋁、危險(xiǎn)化工品生產(chǎn)、兩高一資等。18四、信貸調(diào)查報(bào)告撰寫的方法和要點(diǎn)3、如實(shí)地反映：不回避問題，關(guān)鍵是提出問題和解決問題的方案，讓一筆“壞貸款”經(jīng)過授信方案的設(shè)計(jì)后，風(fēng)險(xiǎn)能夠得到控制，變成一筆大家認(rèn)可的好貸款。案例解讀。19五、幾個(gè)重要問題1、項(xiàng)目資本金的問題所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比例 。項(xiàng)目資本金一直是監(jiān)管部門重點(diǎn)監(jiān)管的問題，項(xiàng)目資本金不實(shí)或與擬發(fā)放貸款同比例的項(xiàng)目

9、資本金未到位之前都是不允許發(fā)放固定資產(chǎn)貸款的，所以本行續(xù)作固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款時(shí)，須重點(diǎn)要求申請(qǐng)人提供資本金到位和使用情況的證明材料，包括注冊(cè)資本證明、存放資本金賬戶的流水、使用資本金的發(fā)票或交易合同+付款憑證，確保資本金足額到位。20五、幾個(gè)重要問題2、固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法：銀監(jiān)會(huì)于2009年7月發(fā)布了固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法和項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引，其核心就是發(fā)放與支付方式的變化貸款人受托支付或借款人自主支付的方式。貸款承諾費(fèi)：是指銀行對(duì)已承諾貸給客戶，客戶沒有使用的那部分資金收取的費(fèi)用。21五、幾個(gè)重要問題3、擔(dān)保方面摒棄那種“有擔(dān)保就萬事OK”的錯(cuò)誤理念 。（1）主要說說現(xiàn)在接受的最常用抵押

10、物房地產(chǎn)。具體規(guī)定請(qǐng)參考成都農(nóng)商銀行貸款擔(dān)保管理實(shí)施細(xì)則，將于近期發(fā)布正式文本。（2）抵押不足的，可以考慮追加采用賬戶質(zhì)押的辦法 22五、幾個(gè)重要問題（3）現(xiàn)在應(yīng)該摒棄過去那種只重貸不重管、不談綜合回報(bào)的思維，必須以資產(chǎn)業(yè)務(wù)拉動(dòng)負(fù)債業(yè)務(wù)，否則想靠純的存款增長(zhǎng)來完成本年艱巨的存款增長(zhǎng)基本是不可能的任務(wù)。23六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析（一）總論（二）流動(dòng)資金貸款以機(jī)械加工、食品加工等生產(chǎn)型企業(yè)為例：1、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地及生產(chǎn)設(shè)備基本情況調(diào)查與分析24六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析2. 實(shí)地查驗(yàn)申請(qǐng)人的主要生產(chǎn)設(shè)備組成3、新“三品、三表” ：人品、產(chǎn)品、抵質(zhì)押品，水表、電表、納稅申報(bào)表。4、生產(chǎn)過程中主要耗

11、費(fèi)的能源、原材料及其價(jià)格波動(dòng)情況 25六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析5、工人平均工資、是否存在拖欠工資的情況，是否存在有害身體健康的工作環(huán)境、是否給工人購(gòu)買了必要的保險(xiǎn)，確保產(chǎn)生影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重大生產(chǎn)事故的可能性較小。6、主要產(chǎn)品的生產(chǎn)流程介紹，以及生產(chǎn)環(huán)節(jié)平均耗時(shí)。26六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析7、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的構(gòu)成情況，產(chǎn)品銷售的主要市場(chǎng)分布、銷售渠道及主要客戶情況，通過查驗(yàn)應(yīng)收帳款明細(xì)和發(fā)貨單等銷售憑證，推斷其產(chǎn)品銷售對(duì)他人的依賴程度。若有可能、可以按照銷售區(qū)域和產(chǎn)品類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以分析其產(chǎn)品構(gòu)成和下游客戶構(gòu)成，是內(nèi)銷還是外銷。27六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析8、貨款結(jié)算情況9、銷售收入和利潤(rùn)

12、。10、了解申請(qǐng)人向上游客戶支付貨款的支付手段、時(shí)間，原材料運(yùn)輸時(shí)間、產(chǎn)品生產(chǎn)周期、平均銷售周期等。 11、分析第一還款來源，談判與本行結(jié)算比例、日均存款余額、簽發(fā)銀行承兌匯票等中間業(yè)務(wù)收入等綜合回報(bào)。28六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析（三）房地產(chǎn)開發(fā)貸款本行房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)遵循“足額授信、封閉核算、付款鑒證、專款專用、按銷售進(jìn)度回收”的基本原則。進(jìn)行一般調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)貸款應(yīng)就以下方面進(jìn)行調(diào)查：1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)的合法性與合規(guī)性。 29六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析2.資金預(yù)算、自有資金來源、資金缺口及解決方案的可行性和可操作性；3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售前景與盈虧平衡點(diǎn)及綜合效益測(cè)算；4.項(xiàng)目開

13、發(fā)運(yùn)作能力與經(jīng)驗(yàn)，在本行業(yè)和往來銀行中的信譽(yù)度；5.項(xiàng)目實(shí)施封閉運(yùn)行的可行性及方案；30六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析6.對(duì)擔(dān)保的調(diào)查。 7.按照貸款對(duì)象信用和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、貸款方式、貸款期限、擔(dān)保方式及還款安排等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 8.調(diào)查申請(qǐng)人是否存在大規(guī)模未開發(fā)土地、投資戰(zhàn)線過長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)企業(yè)相互占用嚴(yán)重的禁止支持。9.所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須堅(jiān)持包括但不限于以項(xiàng)目用地作抵押擔(dān)保，以“四證”齊全、項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）符合最低資本金比例、土地拆遷已完成、土地費(fèi)用繳清、施工已許可等要求為用信前提。31六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款指是本行向借款人發(fā)放的以其自身?yè)碛械慕?jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押擔(dān)保，主要以

14、該物業(yè)租金收入作為還本付息來源的貸款。 準(zhǔn)入及禁止性規(guī)定：六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析32六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途：1.歸還或置換建設(shè)該經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的銀行借款或股東已投入款項(xiàng)(含股東借款)；2.置換或支付該經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的購(gòu)置款；3.與該物業(yè)直接相關(guān)其他符合規(guī)定的用途。33六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度的確定依據(jù)：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的租金收入為測(cè)算貸款額度的首要依據(jù)。授信額度須控制在該物業(yè)年租金收入68倍內(nèi)；2、同時(shí)參考該物業(yè)修建及購(gòu)買價(jià)格；3、經(jīng)本行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值的70%以內(nèi)綜合確定。金額確定以三者孰低為準(zhǔn)。34六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析調(diào)查要點(diǎn)租金收入的

15、綜合稅率約18% ：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%、城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算、地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)算、房產(chǎn)稅按房屋出租收入的12%計(jì)算。35六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析（五）政府融資平臺(tái)政府融資平臺(tái)主要包括國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司貸款、政府主導(dǎo)的城市建設(shè)項(xiàng)目貸款、開發(fā)區(qū)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用業(yè)務(wù)。受監(jiān)管部門、政府宏觀政策影響，本年政府平臺(tái)貸款將從緊，不可能保持2009年的寬松政策。 36六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析隨著“受托支付”這一新用信方式在我行的落實(shí)到位，政府平臺(tái)公司貸款高存款回報(bào)水平的特性將逐步喪失，我們需要轉(zhuǎn)變過去主要依賴政府平臺(tái)公司做大業(yè)務(wù)的觀念，提早考慮政府平

16、臺(tái)公司貸款淡出后，本機(jī)構(gòu)信貸投放的著力點(diǎn)，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家規(guī)范地方政府平臺(tái)公司融資行為，確保信貸業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。貸款人受托支付:是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。(單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。)借款人自主支付:是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。37六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析今年做政府平臺(tái)項(xiàng)目基本思路：1、有真實(shí)的項(xiàng)目做支撐、項(xiàng)目資本金比例較高；2、貸款項(xiàng)目能夠落實(shí)具體可行的擔(dān)保措施；須密切注意土地

17、抵押手續(xù)合規(guī)、合法性，必須在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)，必須以取得土地使用權(quán)證為前提，并且，抵押的土地應(yīng)以出讓方式取得的商住用地為主，確保抵押物價(jià)值和變現(xiàn)能力。3、還款來源明確，項(xiàng)目本身能自身產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目，以明確土地抵押并以具體土地收入作為還款來源的項(xiàng)目?jī)?yōu)先予以考慮，在運(yùn)作上應(yīng)與政府各部門簽訂封閉運(yùn)作協(xié)議，開立專戶。38六、分行業(yè)貸前調(diào)查要點(diǎn)解析關(guān)于還款來源：項(xiàng)目本身可產(chǎn)生現(xiàn)金流還款的，原則上應(yīng)比照項(xiàng)目貸款設(shè)計(jì)監(jiān)管方案封閉運(yùn)作。政府安排土地等作為配套還款的，應(yīng)有政府文件明確指定一塊土地作為該項(xiàng)目的還款來源，應(yīng)詳細(xì)反映土地的權(quán)屬關(guān)系、面積、規(guī)劃、出讓計(jì)劃、周邊地價(jià)等，據(jù)此測(cè)算是否足以覆蓋我行貸款，并制

18、定監(jiān)控措施，確保該地塊的出讓收入及時(shí)回籠我行用于還款。政府承諾以財(cái)政預(yù)算內(nèi)外資金統(tǒng)籌還款的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)深入了解，爭(zhēng)取落實(shí)到政府的某一項(xiàng)具體的資金上，并反映該資金的運(yùn)作模式、以往撥付情況、現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)過程等，制定出具體的監(jiān)控措施。39七、主要參考的文件及政策商業(yè)銀行法、物權(quán)法、公司法、擔(dān)保法及其司法解釋、貸款通則、固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法、項(xiàng)目融資指引、土地儲(chǔ)備管理辦法、抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見的通知國(guó)發(fā)200938號(hào)、國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知、成都農(nóng)村商業(yè)銀行基礎(chǔ)信貸基本制度及產(chǎn)品制度：擔(dān)保貸款管理辦法、公司類授信業(yè)務(wù)貸前調(diào)查工作指引（試行）、固定資產(chǎn)貸款管理辦法、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法、流動(dòng)資金貸款管理辦法、房地產(chǎn)貸款管理辦法、土地儲(chǔ)備貸款實(shí)施意見等。40八、對(duì)信貸從業(yè)人員的建議介紹幾本財(cái)經(jīng)雜志：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、南方