加強楚雄市房地產(chǎn)稅收管理

1、 . . 13/13加強市房地產(chǎn)稅收管理 日期： HYPERLINK :/ 市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收一體化管理工作調(diào)查情況表（單位：元）稅 種 稅 款2005年2006年2007年2008年16月營業(yè)稅920375276394128169251832307城建稅64426193476197185128261教育費附加27611829188450854969地方教育附加1973276392816918323個人所得稅530252640223243824183207企業(yè)所得稅7334517330419669319221印花稅166250198429263570241911土地增值稅444904601

2、0627034291194契稅4243687111143941735002017188998耕地占用稅114818183697355010977868合計7220591160773082730902519966260二、 房地產(chǎn)稅收一體化征管中存在的問題通過多年在市地稅局稅政科從事房地產(chǎn)稅收一體化政策研究和執(zhí)行情況分析的工作實踐，我認為目前我局一體化工作還存在以下幾個方面的問題：（一）社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴重。由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務(wù)管理混亂，一味地追求利益的最大化，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。首先是財務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不

3、熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務(wù)制度形同虛設(shè)，設(shè)置帳外帳，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅，如物業(yè)費、收視費、綠化費等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。（二）宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不到位。目前，在土地使用權(quán)的出

4、讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅與城市維護建設(shè)稅和教育費附加、所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉與的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策在不斷的修訂完善中。因此，相對于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能與時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。但由于房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負責人往往是只將帳記在心中，根本不注重財務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，如應(yīng)付款中的押金、定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識不一。同時，房地

5、產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度。（三）部門配合缺乏合力，數(shù)據(jù)資源無法共享。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以與沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能與時解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決。另外由于地稅、房管、國土部門三方信息化建設(shè)水平不同步，還無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源網(wǎng)絡(luò)共享，目前還停留在計算機與人工采集結(jié)合的階段，使房地產(chǎn)稅收“一體化”工作量加大、信息傳遞速度慢，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的與時控制。三、實施房地產(chǎn)一

6、體化征管的對策和建議針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項稅收政策的同時，通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進一步加強房地產(chǎn)稅收管理，實施一體化管理。（一）把握房地產(chǎn)稅收一體化環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)源泉控管。 要進一步加強部門配合，健全信息傳遞制度，以房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證這兩證為關(guān)鍵點，通過實施四個環(huán)節(jié)(開發(fā)環(huán)節(jié)、建安環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié))、兩個關(guān)口(土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)的過程控制，嚴格先稅后證，對房地產(chǎn)業(yè)涉與稅種實行統(tǒng)一管理，把好產(chǎn)權(quán)辦理關(guān)。1、征地環(huán)節(jié)。國土部門在對土地進行招、拍、掛時，向地稅部門與時提供地籍資

7、料和相關(guān)地價資料，包括土地權(quán)屬現(xiàn)狀、等級、價格等，地稅部門根據(jù)資料建立健全土地稅收稅源登記檔案和稅源信息庫。國土部門在辦理土地使用權(quán)屬登記時，將納稅人的完稅(減免稅)憑證作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查；未出具完稅(減免稅)憑證的，一律不予辦理相關(guān)手續(xù)，把好土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)。2、建安環(huán)節(jié)。地稅部門根據(jù)發(fā)改委的建設(shè)項目審批信息或建設(shè)單位的報備信息，與建設(shè)局的施工許可信息，對建設(shè)工程項目信息進行規(guī)的登記。建筑環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)，有決算的，以經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認可的決算數(shù)為計稅依據(jù)，未進行決算的，按主管稅務(wù)機關(guān)核定的單位計稅價格和房產(chǎn)部門的測繪面積作為計稅依據(jù)。3、銷售環(huán)節(jié)。稅務(wù)部門介入房地產(chǎn)交

8、易過程，房管、土地部門嚴格按照先稅后證規(guī)定對納稅情況進行把關(guān)，納稅人必須憑稅務(wù)機關(guān)出具的銷售不動產(chǎn)（包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）完（免）稅憑證與發(fā)票（稅票、發(fā)票上還必須詳細注明是房地產(chǎn)各相關(guān)信息，如房產(chǎn)屬哪個小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時設(shè)立臺賬，進行跟蹤管理），才能給予辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，嚴格把好房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)。4、保有環(huán)節(jié)。房管、土地部門應(yīng)當將房地產(chǎn)持有信息資料與時傳遞給稅務(wù)部門，稅務(wù)部門根據(jù)房地產(chǎn)持有信息建立房產(chǎn)稅、土地使用稅稅源信息資料，以便加強房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收征管。（二）革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。具體來講，從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導(dǎo)。針對當前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍

9、存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅收管理員根據(jù)崗位職責，經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。如幫助企業(yè)掌握有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策；幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系；幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以與納稅申報是否正確等。二是完善“以票控稅、棟號管理”辦法，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉與的耕地占用稅、契稅、建安和房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控。三是加強發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票

10、使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴格進行處罰。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅行為。與時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以與納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)與時處理或移送稽查部門處理，加大對偷逃稅等行為的處罰力度。（三）依靠現(xiàn)代化信息條件、建立信息數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。利用一體化管理中各相關(guān)部門獲取的各種數(shù)據(jù)信息，將房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管聯(lián)成一體，建立健全一個房地產(chǎn)稅收信息數(shù)據(jù)庫，通過多方采集錄入房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息，形成信息化的管理臺賬。對多方采集信息與時傳遞、比對、整理、歸集，統(tǒng)一錄入數(shù)據(jù)庫，建成一個集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)、信息共享的綜

11、合信息管理系統(tǒng)，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。在日常管理中可以綜合利用該系統(tǒng)的數(shù)據(jù)信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享，實施精細化管理。（四）加強聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先，加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售與銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤

12、管理，與時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方與其承受土地使用權(quán)的交易信息，與時傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與其房地產(chǎn)交易信息，與時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務(wù)機關(guān)或部門也要將實施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，與時傳遞給契稅征收機關(guān)。其次，以契稅征管為契機，全面掌握稅源信息。實施一體化管理，主要是以契稅征管為把手，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，

13、把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過征收機關(guān)間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，對有關(guān)稅收實施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。第三，要利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以當前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對從房地產(chǎn)管理部門以與納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區(qū)）為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、

14、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況，進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，與時采取有效措施解決，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅收的稅收管理。又如，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，與時進行追繳，切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。（五）簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實際情況，采取有效措施，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。首先，要本著“就近”和“方便

15、納稅人”的原則，采取與土地、房管、銀行等聯(lián)合辦公的方式，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔。其次，全面推行“一窗式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅與附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。另外，為了方便納稅人，與時掌握二手房交易價格情況，可在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭取將金融機構(gòu)引入征收場所，以節(jié)省納稅人的納稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率，樹立起良好的稅務(wù)執(zhí)法形象。（六）堅持以人為本觀念，提高干部隊伍素質(zhì)。房地