房地產(chǎn)估價(jià)方法初探

1、房地產(chǎn)估價(jià)方法初探 由于全球經(jīng)濟(jì)一體化和信息高速公路的發(fā)展，在全球市場占有 一席之地的房地產(chǎn)業(yè)，國際化趨勢日益明顯。入世后，中國經(jīng)濟(jì)與世 界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加密切， 而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例 關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變化的影響也會 越來越明顯。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)作為我國的一個(gè)新興行業(yè)，無論在制度、 政策、法規(guī)等方面，還是理論方法研究方面，與國外一些發(fā)達(dá)國家相 比還不夠完善。摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 , 也是我國當(dāng)前 一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè) , 對發(fā)展我國國民經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平有 著舉足輕重的作用 ,同時(shí), 房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān) ,是

2、社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。 本文提出了就房地產(chǎn)的估價(jià)方 法進(jìn)行了初步的探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ; 估價(jià)方法 ; 探討 隨著中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 房地產(chǎn)業(yè)由于對其他行業(yè) 經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng) ,已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱 , 但與此同時(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響 , 房地產(chǎn)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益 突出.XX年，由于部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲 過快, 出現(xiàn)了不同程度的 過熱、 虛熱和結(jié)構(gòu)性問題 , 存在較嚴(yán)重的 市場風(fēng)險(xiǎn) , 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價(jià)的主要原因。這些都給房地 產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來很大的壓力。 所以要求房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估 價(jià)方法綜合分析影響

3、房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素。1. 市場比較法市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房 地產(chǎn)進(jìn)行比較 ,對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?, 以此 推算估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn) , 如房地產(chǎn)開發(fā) 用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。該方法是不適用 很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、 教堂、寺廟等。2. 收益法 收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化 率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 收益法按 資本化的方式不同， 分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。 直接資本化

4、 法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或 者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法即 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法， 是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和， 具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益， 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算 到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 運(yùn)用收益法估價(jià)， 需 要預(yù)測估價(jià)對象的未來收益。 可用于收益法中轉(zhuǎn)換為未來收益主要有 如下幾種：1 潛在毛收入 ;2 有效毛收入 3 凈運(yùn)營收益 4 稅前現(xiàn)金流量 5期末轉(zhuǎn)售收益。運(yùn)用收益法估價(jià)，核心是預(yù)測凈收益。收益性房地 產(chǎn)獲取收益的方式， 主要有出租和營業(yè)兩種。 一是基于租賃收入測算 凈收益，

5、例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn) ; 二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅 館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評估往往是假設(shè) 收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn) ,實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差 , 這樣 才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末 , 費(fèi)用在期 間均勻發(fā)生 , 而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末 , 這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā) 生費(fèi)用的貸款利息 ;租金收入發(fā)生在期初 , 費(fèi)用在期間均勻發(fā)生 ,而評 估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初 , 這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。 收益法實(shí)際上是一種動態(tài)法 ,而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法 , 將兩種 方法混

6、在一起 ,顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。 因此,運(yùn)用收益法要盡量將收入、 費(fèi)用發(fā) 生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致 , 而不必再考慮利息費(fèi)用。3. 成本法 成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折 舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 成本 法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格 =重新購建 價(jià)格- 折舊。上述公式根據(jù)下列三類估價(jià)對象而具體化： 1新開發(fā)的土地 ;2 新建的房地產(chǎn) ;舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是 : 舊房地價(jià) 格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新購建價(jià)格 - 建 筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題 , 現(xiàn)在土地出讓是有期限的 , 缺少剩余使用年限修

7、正 ; 并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是 土地開發(fā)完成后的價(jià)值 , 而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值 , 包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā) 利潤。所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格二土地的重置成本X剩余使用年限修正系數(shù)+ 建筑物的重置成本X成新率=（土地取得價(jià)+附屬 費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）X剩余使用年限修正系 數(shù)+（前期工程費(fèi) +工程造價(jià) +工程附加支出 +配套費(fèi) +建設(shè)期貸款利息 + 建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）X成新率。4. 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)對象是 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)， 可 分為待開發(fā)的土地、 在建工程、可裝飾修

8、改或可改變用途的舊房三大 類。未來開發(fā)完成后的價(jià)值可以用用市場法或長期趨勢法求取， 也可 以用收益法求取。 根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同， 假設(shè)開發(fā)法分 為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。 運(yùn)用該方法要注意一個(gè)問題， 房地產(chǎn) 開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。 資本化率是將房地產(chǎn)的凈收 益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。 而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn) 率?？茖W(xué)實(shí)用的估價(jià)方法 , 必須具備兩個(gè)條件 ： 既有科學(xué)的理論依據(jù) 又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。 房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。 從實(shí)物形態(tài) 上來看 , 房地產(chǎn)存在三種形態(tài) , 即單純的土地、單純的建筑物以及房地 合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外 , 房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益 的價(jià)格 , 因此, 估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。 依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特 點(diǎn), 這里將按用途將評估對象劃分為