2021房地產(chǎn)行業(yè)年度策略：政策延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)物管公司密集上市

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250022 行業(yè)表現(xiàn)回顧 4 HYPERLINK l _TOC_250021 走勢回顧 4 HYPERLINK l _TOC_250020 估值回顧 5 HYPERLINK l _TOC_250019 政策走勢：“房住不炒”主基調(diào)下的“因城施策” 7 HYPERLINK l _TOC_250018 中央：堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不變 7 HYPERLINK l _TOC_250017 “因城施策”兩階段分化 8 HYPERLINK l _TOC_250016 第一階段邊際寬松 8 HYPERLINK l _TOC_250015 第二階段政策收緊 11

2、 HYPERLINK l _TOC_250014 融資端：“三條紅線”壓頂，融資壓力增大 13 HYPERLINK l _TOC_250013 行業(yè)基本面 14 HYPERLINK l _TOC_250012 資金流向：到位資金回暖 14 HYPERLINK l _TOC_250011 商品房銷售恢復(fù) 16 HYPERLINK l _TOC_250010 開發(fā)投資恢復(fù) 18 HYPERLINK l _TOC_250009 土地市場火熱 19 HYPERLINK l _TOC_250008 新開工回暖，竣工增速回落 20 HYPERLINK l _TOC_250007 物管行業(yè)上市熱情不減 21

3、 HYPERLINK l _TOC_250006 潛在市場巨大 21 HYPERLINK l _TOC_250005 房企分拆物業(yè)上市熱情不減 23 HYPERLINK l _TOC_250004 行業(yè)投資策略 25 HYPERLINK l _TOC_250003 萬科 A 25 HYPERLINK l _TOC_250002 招商積余 26 HYPERLINK l _TOC_250001 中南建設(shè) 26 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 27圖表目錄圖 1房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢（2020/1/1-2020/11/2） 4圖 2申萬一級(jí)行業(yè)漲跌幅對(duì)比（2020 年初至 20

4、20/11/02） 4圖 3子行業(yè) PE 估值（截至 2020/11/02） 5圖 4子行業(yè)漲跌幅（2020 年初至 2020/11/02） 5圖 5申萬 28 個(gè)行業(yè) PE TTM 排名（至 2020/11/02） 6圖 6房地產(chǎn)及子版塊 PE 走向（至 2020/11/02） 6圖 7房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)值及同比 億元/% 15圖 82020 年 1-9 月各項(xiàng)資金來源累計(jì)同比 % 15圖 9國內(nèi)貸款累計(jì)值及同比 億元/% 15圖 10利用外資累計(jì)值及同比 億元/% 15圖 11自籌資金累計(jì)值及同比 億元/% 15圖 12其他資金累計(jì)值及同比 億元/% 15圖 13商品房銷售面積及增速

5、萬平方米/% 16圖 14商品房銷售額及增速 億元/% 16圖 1530 大中城市成交面積占比 % 17圖 1630 大中城市成交面積同比增速 % 17圖 1730 大中城市成交面積環(huán)比增速 % 17圖 18分區(qū)域銷售額增速 % 18年度策略圖 19分區(qū)域銷售面積增速 % 18圖 20開發(fā)投資完成額及增速 億元/% 18圖 21地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重 億元/% 18圖 22住宅開發(fā)投資完成額及增速 億元/% 19圖 23房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比按業(yè)態(tài)分% 19圖 24百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面 萬平方米/% 19圖 25按能級(jí)百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面 萬平方米/% 19圖 26百城成交土地規(guī)劃建面 萬平方

6、米/% 20圖 27按能級(jí)百城成交土地規(guī)劃建面 萬平方米/% 20圖 28百城土地成交量 宗/% 20圖 29成交土地溢價(jià)率% 20圖 30累計(jì)新開工面積及同比 萬平方米/% 21圖 31累計(jì)住宅新開工面積及同比 萬平方米/% 21圖 32累計(jì)房屋竣工面積及同比 萬平方米/% 21圖 33累計(jì)房屋施工面積及同比 萬平方米/% 21圖 34 我國商品房銷售面積 萬平方米/% 22圖 35 我國竣工房屋面積 萬平方米/% 22圖 36 我國總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化率 萬人/% 22圖 37 日本城鎮(zhèn)化率% 22圖 38營業(yè)總收入及增速 億元/% 25圖 39凈利潤及增速 億元/% 25圖 40營業(yè)總收入及增

7、速 億元/% 26圖 41凈利潤及增速 億元/% 26圖 42營業(yè)總收入及增速 億元/% 27圖 43凈利潤及增速 億元/% 27表 12020 年年初至 2020/11/02 房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股累計(jì)漲跌幅排行 % 5表 2 近年來中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào) 8表 32020 年部分城市的供給端政策調(diào)控 9表 42020 年部分城市的需求端政策調(diào)控 10表 5部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)的收緊性調(diào)控政策 12表 612 家試點(diǎn)企業(yè) 13表 7政府部分阻止違規(guī)資金流入地產(chǎn)市場的措施 14表 82014 年至今物業(yè)管理行業(yè)上市公司 24 年度策略行業(yè)表現(xiàn)回顧走勢回顧2020 年 1 月至 9 月房地產(chǎn)板塊整體走勢不佳。截

8、至 11 月 2 日，滬深 300 指數(shù)報(bào)收4720.83 點(diǎn)，較年初累計(jì)上漲 15.24%；申萬房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)收 3886.41 點(diǎn)，較年初累計(jì)下跌 9.46%，在 28 個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第二，跑輸大盤 24.7 個(gè)百分點(diǎn)。圖 1 房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢（ 2020/1/1-2020/11/2）20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%70000.0060000.0050000.0040000.0030000.0020000.0010000.000.0020-0120-0220-0320-0420-0520-

9、0620-0720-0820-0920-1020-11成交金額房地產(chǎn)(申萬)滬深300資料來源： wind，東海證券研究所圖 2 申萬一級(jí)行業(yè)漲跌幅對(duì)比（2020 年初至 2020/11/02）706050403020100-10-20資料來源： wind，東海證券研究所 年度策略房地產(chǎn)子行業(yè)方面，園區(qū)開發(fā)漲跌幅和估值分別為-4.77%、15.97，房地產(chǎn)開發(fā)則分別為-9.75%、8.47。圖 3 子行業(yè) PE 估值（截至 2020/11/02）圖 4 子行業(yè)漲跌幅（2020 年初至 2020/11/02）181614121086420房地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)開發(fā)0-2-4-6-8-10-12房地產(chǎn)開發(fā)

10、園區(qū)開發(fā)資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所截至 11 月 2 日，房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股漲幅前十分別為愛旭股份、格力地產(chǎn)、深物業(yè) A、海航基礎(chǔ)、合肥城建、世聯(lián)行、世茂股份、美好置業(yè)、天健集團(tuán)、招商積余。同期，跌幅前十分別為*ST 松江、*ST 新光、泰禾集團(tuán)、華夏幸福、皇庭 B、大悅城、藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、中國國貿(mào)、嘉凱城。表 1 2020 年年初至 2020/11/02 房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股累計(jì)漲跌幅排行 %序號(hào)代碼簡稱漲幅（ %）序號(hào)代碼簡稱跌幅（ %）1600732.SH愛旭股份94.611600225.SH*ST 松江-46.622600185.SH格力地產(chǎn)89.8

11、72002147.SZ*ST 新光-41.513000011.SZ深物業(yè) A55.423000732.SZ泰禾集團(tuán)-38.374600515.SH海航基礎(chǔ)50.904600340.SH華夏幸福-35.725002208.SZ合肥城建50.355200056.SZ皇庭 B-35.026002285.SZ世聯(lián)行50.136000031.SZ大悅城-34.737600823.SH世茂股份37.727600466.SH藍(lán)光發(fā)展-28.588000667.SZ美好置業(yè)36.268001979.SZ招商蛇口-27.599000090.SZ天健集團(tuán)34.069600007.SH中國國貿(mào)-27.1810001

12、914.SZ招商積余26.8510000918.SZ嘉凱城-25.96資料來源：wind，東海證券研究所估值回顧從橫向?qū)Ρ葋砜?，截?11 月 2 日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的 PE TTM 為 8.73 倍，在 28 個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第二，估值水平排名較低。從縱向?qū)Ρ葋砜?，? 年房地產(chǎn)板塊以及兩個(gè)子版塊市盈率大方向都呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，較 2015 年最高點(diǎn)已有明顯回落，絕對(duì)估值處于歷史較低水平。6050403020100資料來源： wind，東海證券研究所 HYPERLINK http:/WWW.LONGONE.COM.CN/ HTTP:/WWW.LONGONE.COM.CN2015-11

13、-032016-01-032016-03-032016-05-032016-07-032016-09-032016-11-032017-01-032017-03-03房地產(chǎn)2017-05-032017-07-032017-09-032017-11-03房地產(chǎn)開發(fā)2018-01-032018-03-0362018-05-032018-07-032018-09-032018-11-03園區(qū)開發(fā)2019-01-032019-03-032019-05-032019-07-032019-09-032019-11-032020-01-032020-03-032020-05-03市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎202

14、0-07-032020-09-03140120100806040200休閑服務(wù)計(jì)算機(jī) 國防軍工圖 5 申萬 28 個(gè)行業(yè) PE TTM 排名（至 2020/11/02）資料來源： wind，東海證券研究所圖 6 房地產(chǎn)及子版塊 PE 走向（至 2020/11/02）電子食品飲料醫(yī)藥生物電氣設(shè)備有色金屬通信紡織服務(wù)綜合傳媒商業(yè)貿(mào)易汽車機(jī)械設(shè)備化工輕工制造家用電器交通運(yùn)輸公用事業(yè)非銀金融農(nóng)林牧漁建筑材料采掘鋼鐵年度策略建筑裝飾房地產(chǎn)銀行政策走勢：“房住不炒”主基調(diào)下的“因城施策”中央：堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不變房地產(chǎn)行業(yè)作為政策導(dǎo)向型行業(yè)，政策走向是判斷房地產(chǎn)行業(yè)未來周期和走勢的關(guān)鍵所在。自 20

15、17 年以來，中央逐步確立“房住不炒，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”的核心調(diào)控思想，保證“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。2020 年上半年受疫情影響，中央、地方政府大多保持寬松的房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)地產(chǎn)恢復(fù)。下半年來，隨著疫情逐步受到控制，地產(chǎn)行業(yè)整體逐步回暖，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，住建部連續(xù)兩次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，深圳、杭州等 14 城參會(huì)，重申堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期目標(biāo)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，措辭更加嚴(yán)厲，并從多個(gè)方面部署調(diào)控舉措。11 月 3 日，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第

16、十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議發(fā)布，文中再次提及堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！胺孔〔怀础蹦壳皝砜匆呀?jīng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。地方層面上，熱點(diǎn)城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州也圍繞限購、限貸和限售加碼調(diào)控政策。表 2 近年來中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)時(shí)間來源表述2018 年 4 月中央政治局會(huì)議要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。2018 年 7 月中央政治局會(huì)議下決心解決房地產(chǎn)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供需平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲

17、，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。2018 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。2019 年 4 月中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。2019 年 7 月中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2019 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做

18、好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020 年 4 月中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020 年 5 月十三界全國人大三次會(huì)議未來的政策取向在于在“房住不炒”的框架之下精準(zhǔn)化精細(xì)化維護(hù)行業(yè)秩序2020 年 7 月住建部房地產(chǎn)工作座談會(huì)中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)座談會(huì)，明確表示： “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、

19、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”2020 年 7 月中央政治局會(huì)議中央政治局會(huì)議中提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020 年 8 月房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)重申“房住不炒”2020 年 8 月部分城市房地產(chǎn)工作商會(huì)堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展資料來源：wind，東海證券研究所“因城施策”兩階段分化第一階段邊際寬松2020 年上半年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，疫情初期各地政府積極出臺(tái)了紓困政策幫助地產(chǎn)恢復(fù)，同時(shí)通過人才引進(jìn)、放寬落戶限制及

20、購房補(bǔ)貼等從需求端促進(jìn)房企恢復(fù)信心。表 3 2020 年部分城市的供給端政策調(diào)控時(shí)間地點(diǎn)政策類型政策內(nèi)容2020.01.27多地-全面停止商品房銷售案場、房產(chǎn)中介門店的經(jīng)營開放活動(dòng)2020.02.07嘉興土地土地出讓金可延期繳納，用地單位可延期開工或竣工，疫情期間違約不計(jì)入違約責(zé)任。2020.02.11杭州土地土地出讓金可延期繳納，用地單位可延期開工或竣工，疫情期間違約不計(jì)入違約責(zé)任；減免土地相關(guān)費(fèi)用。2020.02.15福州預(yù)售、土地調(diào)整商品房預(yù)售條件，促進(jìn)商品房銷售；順延項(xiàng)目開竣工期限、預(yù)售期限。2020.02.21河馬預(yù)售、土地調(diào)低新出讓土地競買保證金，允許延期繳納；放寬預(yù)售條件；部分企

21、業(yè)可申請(qǐng)延期繳納稅款；疫情輕微地區(qū)售樓部、施工現(xiàn)場可全面復(fù)工。2020.03.06山東預(yù)售、土地允許適當(dāng)降低申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件；允許項(xiàng)目竣工延期。2020.03.26大理預(yù)售、土地取消商品房預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，加快預(yù)售資金使用申請(qǐng)審核速度；推行土地出讓金分期繳納。2020.04.02岳陽預(yù)售放寬預(yù)售條件；允許延期繳納土地出讓款。2020.04.03北京預(yù)售新建商品房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可由一次調(diào)整為兩次；預(yù)售許可截止日期調(diào)整為房屋交付日期。2020.05.07深圳土地落實(shí)住房制度改革，加快住房用地供應(yīng)資料來源：各政府官網(wǎng)，東海證券研究所2 月以來，全國各地積極從供給端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政

22、策，可以分為三類，第一是通過項(xiàng)目開竣工延期來降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的違約風(fēng)險(xiǎn)，第二是通過允許延期或分期繳納土地出讓金來減緩房企的剛性支出，第三是通過放寬預(yù)售限制條件來促進(jìn)房企回籠資金。總的來說，需求面政策的出臺(tái)能一定程度上緩解房企的壓力，提振企業(yè)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。表 4 2020 年部分城市的需求端政策調(diào)控時(shí)間城市政策類型政策內(nèi)容2020.01.06蘇州人才政策發(fā)布人才落戶草案，放寬人才落戶限制2020.02.10成都公積金受疫情影響的企業(yè)公積金可延期補(bǔ)繳，逾期償還住房公積金貸款免收罰息。2020.02.14衡陽購房補(bǔ)貼衡陽市住建局出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策（試行。對(duì)購買新

23、建商品房和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為 1%的，由市財(cái)政按所交契稅對(duì)購房人予以全額補(bǔ)貼，所繳契稅稅率為 1.5%的，由市財(cái)政按所交契稅的2/3 對(duì)購房人予以補(bǔ)貼等。2020.02.20蘇州人才引進(jìn)蘇州相城區(qū)印發(fā)相城區(qū)保障企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)關(guān)愛人才六條措施通知，降低人才落戶門檻，協(xié)調(diào)解決一線專家人才子女就讀區(qū)內(nèi)公辦學(xué)校。2020.02.21佛山公積金調(diào)整住房公積金還款安排，允許公積金補(bǔ)繳，允許延遲公積金還貸時(shí)間、調(diào)整公積金存繳比例。2020.03.03溫州人才引進(jìn)市縣兩級(jí)已籌集 1700 多套房源（其中市本級(jí) 300 套左右），共計(jì) 18 萬平方米左右，將于 3 月 15 日啟動(dòng)申

24、領(lǐng)。2020.03.03上海公積金2020 年 6 月 30 日前，住房公積金繳存企業(yè)因受疫情影響，無法按時(shí)足額繳存住房公積金的，可以申請(qǐng)緩繳。2020.03.17青島人才引進(jìn)畢業(yè)學(xué)年大學(xué)生可在青島羅湖領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，研究生及以上學(xué)歷人才在青島購買首套房可獲得一次性安家費(fèi)。2020.03.19惠州公積金個(gè)人自愿繳存者可以以個(gè)人名義開戶繳存住房公積金，繳存基數(shù)不低于惠州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，繳存比例按照最低不低于 10%，最高不高于 24%。2020.03.24益陽購房補(bǔ)貼購房給予契稅補(bǔ)貼。2020.04.05杭州公積金受疫情影響的職工，6 月 30 日前可按月提取本人住房公積金賬戶余額；住房公積金可補(bǔ)

25、繳；住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理。2020.04.08南京人才引進(jìn)放寬落戶門檻。研究生及以上學(xué)歷、45 周歲以下本科學(xué)歷人員憑學(xué)歷證書即可落戶；符合申領(lǐng)條件的博士、碩士、學(xué)士按每人每月 2000 元、800 元、600 元享受最長 36 個(gè)月的租賃補(bǔ)貼。2020.04.14南昌落戶全面取消在南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。2020.04.15佛山公積金繳存職工個(gè)人可申請(qǐng)兩次住房公積金貸款；首次貸款還清前，不得再次申請(qǐng)。不得向已有兩次住房公積金貸款使用記錄的職工發(fā)放貸款。202

26、0.04.20濟(jì)南人才引進(jìn)全面放開戶口遷移條件限制，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他有意愿的常駐人口落戶。調(diào)整住房公積金提取制度，租房定額提取額度提高至每年每人 12000 元。2020.05.08山東人才引進(jìn)全面放開高校生落戶限制，16 市均可先落戶后就業(yè)2020.05.25南寧人才引進(jìn)全面放開本市城鎮(zhèn)落戶條件，對(duì)新落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村籍大學(xué)生實(shí)行“來去自由”的落戶政策，設(shè)立集體戶提供落戶便利資料來源：住建部官網(wǎng)，各政府官網(wǎng)，東海證券研究所從需求端來看，2020 年疫情初期各地均積極出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定。各地政策主要聚焦于購房補(bǔ)貼、住房公積金貸款、降低人才引進(jìn)門檻等多個(gè)方面。購房補(bǔ)貼作為促進(jìn)部分剛

27、性需求提前釋放的有利政策，更多的是促進(jìn)市場重新振作，是各地房地產(chǎn)政策放松的信號(hào)。人才引進(jìn)作為重要的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，多地密集出臺(tái)人才政策，引導(dǎo)剛需力量推動(dòng)購房需求釋放，對(duì)房地產(chǎn)起到一定的提振作用。預(yù)計(jì)未來放寬落戶的整體政策上仍將以人才為核心決策因素。進(jìn)一步拓寬落戶通道，突出引進(jìn)人才入戶在落戶政策中主體地位。第二階段政策收緊進(jìn)入 2020 年下半年，國內(nèi)疫情逐步受到控制，房地產(chǎn)市場密集調(diào)控，因城施策、房住不炒的基調(diào)更為明確。在 7、8 月，中央多次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等熱點(diǎn)城市參會(huì)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在中

28、央傳遞的信號(hào)下，熱點(diǎn)城市積極從“限購、限售、限貸、限價(jià)”多個(gè)方面出臺(tái)政策調(diào)控地產(chǎn)市場，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策，采取差異化和針對(duì)性的調(diào)控政策。同時(shí)，也有部分城市出臺(tái)公積金、人才引進(jìn)和戶籍政策，提高要素流動(dòng)效率、加強(qiáng)城市人才吸引力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。表 5 部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)的收緊性調(diào)控政策政策舉措實(shí)施城市限購限制假離婚炒房深圳嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策要求，建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善個(gè)人住房貸款管理南京夫妻離異的，任何一方自離異之日起 2 年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算無錫規(guī)定夫妻離異后 2 年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住

29、房套數(shù)計(jì)算杭州30 周歲以上未婚單身且在杭州限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿 3 年且在杭州限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿 3 年的購房人，可認(rèn)定為無房家庭。增加購房條件，擴(kuò)大限購區(qū)域杭州自 2017 年 3 月 29 日起，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。非本市戶籍居民購買首套住房需提供自購房之日起前 3 年內(nèi)在本市連續(xù)繳納 2 年個(gè)人所得稅或社保證明。寧波寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無住房且符合三項(xiàng)條件之一的家庭，可以按照本通知要求優(yōu)先認(rèn)購 1套商

30、品住房。東莞非東莞市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱，能提供東莞工作單位勞動(dòng)合同，在今年 7 月 25 日前兩年內(nèi)已逐月連續(xù)繳納半年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明，可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房限售調(diào)整限售年限常州新購買常州市區(qū)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿 4 年方可上市交易。東莞2017 年 4 月 11 日零時(shí)以前完成網(wǎng)簽的商品住房（含新建商品住房和二手商品住房），無限轉(zhuǎn)讓年限要求； 2017 年 4 月 11 日零時(shí)至 2020年 7月 24 日 24 時(shí)期間完成網(wǎng)簽的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 2 年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈(zèng)與）； 2020 年 7 月

31、 25 日零時(shí)以后完成網(wǎng)簽的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 3 年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈(zèng)與）。調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅沈陽個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由 2 年調(diào)整到 5 年。成都個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由 2 年調(diào)整到 5 年。個(gè)人將購買不足 5年的住房對(duì)外銷售的，按照 5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買 5 年以上（含 5 年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。限貸提高二套房以上首付比例常州市區(qū)新購商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后 4 年方可交易，已擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付 60%。長春購買二套商品住房最低首付比例不得低于 40%。不予發(fā)放第三套及以上商品住房貸款。無錫對(duì)已擁有一

32、套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于 60%。增加公積金貸款限制內(nèi)蒙古取消借款人“同戶籍”家庭成員購房也可使用公積金貸款的政策，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。阜陽停止向購買第三套及以上住房的職工受理和發(fā)放住房公積金貸款。限價(jià)限制銷售均價(jià)漲幅咸陽2020 年2022 年期間，咸陽市主城區(qū)新建商品住房均價(jià)年度漲跌幅不超 10%，各縣市新建商品住房均價(jià)年度漲跌幅控制在 25%以內(nèi)，新建商品住房價(jià)格保持在合理區(qū)間。資料來源：住建部官網(wǎng)，各政府官網(wǎng)，東海證券研究所融資端：“三條紅線”壓頂，融資壓力增

33、大受疫情影響，2020 年上半年中央財(cái)政政策和貨幣政策持續(xù)發(fā)力，貨幣政策方面，中國人民銀行先后下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、一年期 LPR，五年期 LPR 以及中級(jí)借貸便利的操作利率。通過降息、降準(zhǔn)等手段釋放貨幣資金，提高資金利用效率，提升資金流動(dòng)性，有助于房企改善資金壓力。財(cái)政政策方面，4 月 17 日中央政治局會(huì)議中提到中國將實(shí)施更加積極有為的財(cái)政政策，包括提高赤字率、發(fā)行抗疫特別國債，增加地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模等舉措，以寬松的財(cái)政性政策拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。而寬松的經(jīng)濟(jì)政策所帶來的經(jīng)濟(jì)增長以及穩(wěn)定居民收入也將間接為房地產(chǎn)提供良好的外部環(huán)境。受國內(nèi)資金流動(dòng)性寬松政策及融資成本下降的影響，房地產(chǎn)融資規(guī)模上半年維持

34、在了較高水平。進(jìn)入 8 月，央行、住建部等監(jiān)管部門提出三條紅線，根據(jù)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于 100%、現(xiàn)金短債比小于 1 倍這三條紅線將房企分為四類。假如三道紅線全部命中，開發(fā)商就不能再借錢；踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。目前，央行針對(duì) 12 家重點(diǎn)房企試行資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，并明確表示未來“穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍”。三條紅線政策的出臺(tái)使得房企融資進(jìn)一步收緊。從短期來看，“三道紅線”對(duì)房企不會(huì)造成太大的沖擊，但從中長期來看，房地產(chǎn)降負(fù)債仍是大勢所趨，對(duì)于那些踩線的房企來說，仍然需要積極的促回款、

35、降負(fù)債，使得自己的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿足三條紅線的要求。表 6 12 家試點(diǎn)企業(yè)序號(hào)企業(yè)名稱代碼1中國海外發(fā)展00688.HK2華潤置地01109.HK3保利發(fā)展600048.HK4綠城中國03900.HK5萬科 A000002.HK6新城控股601155.SH7中梁控股02772.HK8碧桂園02007.HK9華僑城 A000069.SZ10陽光城000671.SZ11融創(chuàng)中國01918.HK12中國恒大03333.HK資料來源：wind，東海證券研究所同時(shí)，政府積極出臺(tái)政策從多維度監(jiān)管資金，通過收緊政策，禁止政府專項(xiàng)債、小額公司貸款等資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)。表 7 政府部分阻止違規(guī)資金流入地產(chǎn)市場的措

36、施時(shí)間部門具體措施2020.04.03財(cái)政部政府專項(xiàng)債不用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目2020.04.22國新辦違規(guī)把貸款流入房地產(chǎn)的行為要堅(jiān)決予以糾正2020.05.09銀保監(jiān)互聯(lián)網(wǎng)貸款資金用途應(yīng)當(dāng)明確、合法，不得用于購房等2020.07.20銀保監(jiān)堅(jiān)決防止房地產(chǎn)貸款亂象回潮2020.07.29財(cái)政部新增專項(xiàng)債券資金堅(jiān)持不安排土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、不安排產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目2020.09.10金交所不得與房地產(chǎn)企業(yè)等國家限制行業(yè)違規(guī)開展業(yè)務(wù)2020.09.16銀保監(jiān)小額貸款公司貸款不得用于房地產(chǎn)市場違規(guī)融資等資料來源：各政府官網(wǎng)，東海證券研究所我們認(rèn)為，融資環(huán)境的收緊為房企融資帶來了極大

37、的壓力，資金的規(guī)范具有積極的意義，傳遞出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向，即不允許違規(guī)資金進(jìn)入市場。在這種情況下，擁有較高償債能力及信用評(píng)級(jí)的大中房企在資本市場上能夠更容易獲得籌資，而相比之下，中小房企因?yàn)樽陨硪?guī)模較小，融資門檻較高，融資壓力較大。政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理，一方面有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，避免市場過熱；一方面則有助于行業(yè)整合，馬太效應(yīng)顯著，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)。后續(xù)政策總的來說還是在“房住不炒”下的“因城施策”，中央強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，各地結(jié)合自身情況出臺(tái)落戶、人才引進(jìn)、購房補(bǔ)貼等政策，在政策端松緊并舉的情況下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場總的來說應(yīng)該能夠保持穩(wěn)定增長，不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，平穩(wěn)健康發(fā)展。行業(yè)

38、基本面資金流向：到位資金回暖2020 年 1-9 月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 136376 億元，同比增長 4.4%。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金累計(jì)值分別為 20484、94、44485 和 71313億元，占總資金來源比重為 15.02%、0.07%、32.62%和 52.29%，同比增速分別為 4.0%、-9.5%、5.9%和 3.7%。其他資金中，來源中個(gè)人按揭貸款同比增長 9.5%，定金及預(yù)收款受到銷售金額同比下降的影響，同比增長 2.9%。受“三條紅線”等政策影響，我們認(rèn)為房企銷售回款對(duì)于房企到位資金的作用將進(jìn)一步凸顯，企業(yè)或?qū)⒓涌熹N售回款來應(yīng)對(duì)三條紅線對(duì)自

39、身的影響。圖 7 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)值及同比 億元/%圖 8 2020 年 1-9 月各項(xiàng)資金來源累計(jì)同比 %20000015000010000050000020151050-5-10-152015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-20個(gè)人按揭貸款定金及預(yù)收款自籌資金利用外資-9.509.502.905.904.00累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)同比國內(nèi)貸款-15.00 -10.00 -5.000.005.00 10.00 15.00資料來源：wind，東海

40、證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖 9 國內(nèi)貸款累計(jì)值及同比 億元/%圖 10利用外資累計(jì)值及同比 億元/%3000025000200001500010000500002520151050-5-102015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-153503002502001501005004003002001000-1002015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-12

41、2019-052019-102020-032020-08-200國內(nèi)貸款累計(jì)值累計(jì)同比利用外資累計(jì)值累計(jì)同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖 11自籌資金累計(jì)值及同比 億元/%圖 12其他資金累計(jì)值及同比 億元/%700006000050000400003000020000100000151050-5-10-152015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-20100000800006000040000200000504

42、03020100-10-202015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-30自籌資金累計(jì)值累計(jì)同比其他資金累計(jì)值累計(jì)同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所商品房銷售恢復(fù)商品房銷售持續(xù)恢復(fù)，需求復(fù)蘇持續(xù)向好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2020 年 1-9 月全國商品房銷售面積累計(jì) 11.7 億平方米，同比下降了 1.8%，降幅較 1-8 月收窄了 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為 10.4 億平，累計(jì)同比下降 1.0%

43、，降幅較 1-8 月收窄 1.5個(gè)百分點(diǎn)。1-9 月累計(jì)商品房銷售金額 11.6 萬億元，同比上升 3.7%，增幅較 1-8 月增加 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售金額為 10.3 萬億元，累計(jì)同比上升 6.2%。9 月單月全國商品房銷售金額達(dá)到 1.9 萬億元，環(huán)比上升 20.5%，同比上升了 16.0%，同比增速雖然較 8 月回落 11.1 個(gè)百分點(diǎn)，但推盤積極疊加去化平穩(wěn)，單月成交金額絕對(duì)值依然為年內(nèi)次高點(diǎn)（僅低于 6 月），景氣度保持復(fù)蘇以來高位；其中，商品住宅銷售金額為 1.7 萬億元，環(huán)比上升 18.8%，同比上升 18.0%。進(jìn)入下半年以來，眾多熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購限貸調(diào)控政策

44、穩(wěn)定地產(chǎn)市場，9 月單月銷售增速略有放緩，但伴隨四季度房企將持續(xù)加大推盤力度，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積增速或回正，銷售金額保持穩(wěn)定增長。圖 13商品房銷售面積及增速 萬平方米/%圖 14商品房銷售額及增速 億元/%2000001500001000005000006040200-20-402015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-60200000150000100000500000806040200-20-402015-082016-012016-06201

45、6-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-60累計(jì)值住宅:累計(jì)值累計(jì)同比住宅:累計(jì)同比累計(jì)值住宅:累計(jì)值累計(jì)同比住宅:累計(jì)同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所一二三線同步回升，一線城市表現(xiàn)優(yōu)越。一線城市具體到不同級(jí)別城市來看，進(jìn)入 2020年，上半年受到疫情影響，商品住宅成交大幅下降，一二三線城市都受到劇烈沖擊。隨著房地產(chǎn)交易市場逐漸恢復(fù)正常，各地成交面積也開始逐步回升。從同比情況來看，一二三線城市商品房成交面積同步回升后，二三線城市增速回落，一線城市保持了繼續(xù)上漲

46、，9月同比漲幅達(dá) 27.95%。圖 1530 大中城市成交面積占比 %圖 1630 大中城市成交面積同比增速 %100150.0080100.006050.00400.0020-50.002015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-08201

47、9-122020-042020-080-100.00一線二線三線一線城市二線城市三線城市資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖 1730 大中城市成交面積環(huán)比增速 %6005004003002001000-1002015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-08-200一線城市二線城市三線城市資料來源：wind，東海證券研究所東部地區(qū)表現(xiàn)最強(qiáng)，增速領(lǐng)跑全國。從不同區(qū)域來看，2020 年上半年

48、受疫情影響，所有地區(qū)銷售面積及銷售額都同比大幅度下滑，但總體來看，東部與西部復(fù)蘇較快，截至 2020 年 9 月底，東部累計(jì)銷售額同比增速為 8.9%，累計(jì)銷售面積同比增速為 2.2%，其余中部、西部、東北部的累計(jì)銷售額增速分別-5.7%、2.1%、-5.0%，累計(jì)銷售面積增速分別為-7.0%、-1.0%及-8.9%。6040200-20-40-603020100-10-20-30-402017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09

49、2017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09-50東部中部西部東北東部中部西部東北資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所開發(fā)投資恢復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速修復(fù)，漲幅或?qū)⑹照?020 年 1-9 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額為 10.4 萬億元，累計(jì)同比上升 5.6%，較 1-8 月上升 1.0 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資累計(jì)完成額為 7.7 萬億元，累計(jì)同比增速 6.1%，較 1-8 月上升 0.8

50、個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來看，住宅、辦公樓 及商業(yè)營業(yè)用房投資增速分別為 6.1%、0.5%及-2.5%，住宅表現(xiàn)強(qiáng)于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拉動(dòng)點(diǎn)。受融資政策影響，房企投資或?qū)⒏鼮樯髦?，但目前市場銷售預(yù)計(jì)仍將保持增長，地產(chǎn)投資仍然巨有韌性，但全年新開工增速有限，同時(shí)土地市場熱度預(yù)計(jì)將有一定的下行，投資漲幅預(yù)計(jì)將收窄。相較于前幾年，2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重處于較高位，截至 2020 年 9 月，房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為 23.71%，作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在疫情的影響下，房地產(chǎn)投資對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈上下游，上至煤炭、有色、鋼鐵、建材、建筑，下至

51、消費(fèi)端的家電、裝飾、服務(wù)等，整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不容小覷。圖 20開發(fā)投資完成額及增速 億元/%圖 21地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重 億元/%140000120000100000800006000040000200000151050-5-10-152015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-20800000406000003040000020 200000102015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018

52、-072018-122019-052019-102020-032020-0800房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額累計(jì)同比累計(jì)固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)比重資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖 22住宅開發(fā)投資完成額及增速 億元/%圖 23房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比按業(yè)態(tài)分 %12000010000080000600004000020000020151050-5-10-152015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-0320

53、20-08-2030.0020.0010.000.00-10.00-20.002015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-08-30.00累計(jì)住宅開發(fā)投資完成額累計(jì)同比住宅辦公室商業(yè)營業(yè)用房其他資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所土地市場火熱土地供應(yīng)整體處于放量狀態(tài)。2020 年上半年受疫情影響，各地積極出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)政策，土地市場供給放量增加，其中三月單月供應(yīng)土地規(guī)劃建面達(dá)到 1.4

54、9 億平方米，同比上升 51.42%。7 月以來，隨著國內(nèi)疫情受到控制，房地產(chǎn)市場逐步回溫，市場政策趨緊，8 月、9 月百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面分別同比下跌 11.41%、5.03%。分能級(jí)來看，一線城市今年與去年相比一直保持較大的土地供給力度，二三線城市在經(jīng)歷了上半年的放量后下半年同比增速下滑。圖 24百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面 萬平方米/%圖 25按能級(jí)百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面 萬平方米/%300002500020000150001000050000100806040200-202015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-12

55、2019-052019-102020-032020-08-40200001500010000500006005004003002001000-1002015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-200百城供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積同比一線二線三線一線同比二線同比三線同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所土地成交市場保持穩(wěn)中有升。相較于二三線城市，從土地成交規(guī)模來看，一線城市回暖較快，六月單月成交土地規(guī)劃建面同比增速甚至達(dá)到了 10

56、0.98%。從成交量上來看，同樣一線城市也保持較高增速，一線城市土地成交市場回溫明顯。圖 26百城成交土地規(guī)劃建面 萬平方米/%圖 27按能級(jí)百城成交土地規(guī)劃建面 萬平方米/%2500020000150001000050000806040200-20-402015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-601500010000500001500100050002015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-0220

57、18-072018-122019-052019-102020-032020-08-500成交土地規(guī)劃建筑面積同比一線二線三線一線同比二線同比三線同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖 28百城土地成交量 宗/%圖 29成交土地溢價(jià)率 %15001000500060050040030020010002015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08-100140120100806040202015-082015-122016-04

58、2016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-080一線二線三線一線同比二線同比三線同比百城一線二線三線資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所百城成交土地溢價(jià)率維持兩位數(shù)，三線城市溢價(jià)率高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，百城土地溢價(jià)率今年一直維持在 10%以上，從 18、19 年數(shù)據(jù)來看，通常下半年土地溢價(jià)率會(huì)有一定下滑，今年 8、9 月溢價(jià)率則維持在了 13%左右。從能級(jí)上看，三線城市土地溢價(jià)率明顯高于一、二線城市，9 月當(dāng)月，一線、二線、三線城市

59、的土地溢價(jià)率分別為 4.14%、10.06%、 24.58%。今年以來，土地市場整體景氣度較高，一方面由于商品房銷售逐步修復(fù)，另一方面則是上半年融資端邊際寬松。8 月下旬，房地產(chǎn)融資政策的收緊，融資出臺(tái)“三條紅線“，房企未來的資金來源或?qū)⑹艿揭欢ǔ潭鹊挠绊?，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間土地市場的熱度或?qū)⒂兴陆?。新開工回暖，竣工增速回落新開工面積逐步回暖，開工面積或?qū)⒎啪彙?020 年 1-9 月，房屋新開工面積為 16.0億平，累計(jì)同比下降 3.4%，增速較 1-8 月上升了 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅新開工面積為11.7 億平，累計(jì)同比下降 4.2%，降幅較 1-8 月收窄了 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。隨著復(fù)

60、工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)行以及需求復(fù)蘇帶來的補(bǔ)貨意愿，新開工數(shù)據(jù)延續(xù)回暖態(tài)勢。但是受中央融資“三條紅線”限制，房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流，或?qū)?dǎo)致房企對(duì)項(xiàng)目新開工與建安投資的放緩施行，使得全國房屋新開工面積同比增速放緩。竣工端增速短期或?qū)⑹苋谫Y新規(guī)影響走低。2020 年 1-9 月全國房屋施工面積為 86.0億平，累計(jì)同比增長 3.1%，增速較 1-8 月下降了 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。1-9 月全國房屋竣工面積為 4.1 億平，累計(jì)同比下降 11.6%，降幅較 1-8 月擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。8 月融資新規(guī)的出臺(tái)使得房企現(xiàn)金流相對(duì)緊張，開發(fā)商需要優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，可能會(huì)選擇延長竣工周期來緩解竣工壓力，竣工增速或