NIFD季報：房地產金融

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 一、房地產市場運行 1 HYPERLINK l _bookmark1 （一）政策環(huán)境 1 HYPERLINK l _bookmark2 （二）價格情況分析 1 HYPERLINK l _bookmark3 （三）數量走勢分析 5 HYPERLINK l _bookmark4 二、個人住房金融形勢 8 HYPERLINK l _bookmark5 （一）個人購房貸款總量情況 8 HYPERLINK l _bookmark6 （二）個人抵押貸款利率走勢 9 HYPERLINK l _bookmark8 （三）個人抵押貸款風險評估 10 HYPER

2、LINK l _bookmark9 三、房企融資形勢 11 HYPERLINK l _bookmark10 （一）房企貸款融資情況 11 HYPERLINK l _bookmark12 （二）房企信托融資情況 13 HYPERLINK l _bookmark14 （三）房企信用債融資情況 14 HYPERLINK l _bookmark15 四、小結與風險提示 15 HYPERLINK l _bookmark16 附件：相關指標說明 17一、房地產市場運行（一）政策環(huán)境2020 年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強調堅持“房住不炒”定位，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策，采取差異化調控措

3、施，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行和銀保監(jiān)會多次重申會保持房產金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，實施房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量、防范資金違規(guī)進入房地產市場仍是央行和銀保監(jiān)會監(jiān)管重點。地方政府層面，一季度一些城市從供給端和需求端出臺了一些針對房地產行業(yè)的支持性政策，但某些城市借疫情之機全面放松限貸限購政策，寄希望重回土地財政的老路，但這些政策很快被上級部門叫停。二季度以來，隨著疫情得到控制，房地產市場迅速復蘇至疫情前水平，部分城市房價泡沫再起。熱點城市的政策迅速反應：7 月 2 日，廣東省東莞市發(fā)布關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知，加大力度打擊捂盤惜售行為；7月 6

4、日，浙江省寧波市發(fā)布關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，提出調整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管等“十條”措施；7 月 15 日，深圳市發(fā)布關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，規(guī)定落戶滿 3 年且連續(xù)繳納 36 個月個稅或社保才具有購房資格，增值稅免征年限由 2 年提升至 5 年。（二）價格情況分析不同城市間住房價格分化加劇從國家統(tǒng)計局公布的 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，房地產市場與疫情在國內的形勢息息相關，自一季度的住房價格環(huán)比大幅下滑，再到 4 月以來的迅速回升，住房價格環(huán)比走勢呈現(xiàn)“深 V”型。2020 年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷

5、售價格分別累計上漲 1.94%和 0.90%（圖 1 左上圖）。分城市層級看，一線城市上升勢頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷售價格的穩(wěn)步上升，上半年累計漲幅分別為 1.55%和 4.09%（圖 1 右上圖）；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格上半年累計漲幅分別為 2.23%和 1.00%（圖 1 左下圖）；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為 1.71%和 0.37%（圖 1 右下圖）。從 6 月的房價指數來看，有 15 個城市新建住房價格和 6 個城市二手住房價格月度環(huán)比漲幅超過 1%；有 7 個城市新建住房價格和 19 個城市二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下跌；與去年同期相比，7

6、0 城中新建商品住宅價格同比上漲超過 10%的城市有 7 個，同比下降的城市有 7 個；二手住宅價格同比上漲超過 10%的城市有 4 個，同比下降的城市有 26 個。可以看出，疫情的暴發(fā)加劇了不同城市間住房價格的分化，部分一線和二線熱點城市后疫情時期房價迅速回升；但仍有不少城市未從疫情的影響中恢復過來，這部分城市房價未來走勢略顯悲觀。圖 170 個大中城市房價走勢（環(huán)比）資料來源：國家統(tǒng)計局，Wind。住房租賃市場量降價跌中原地產統(tǒng)計了四個一線城市和兩個二線城市的租金數據，整體來看，租賃價格恢復速度慢于住宅價格，各城市租金價格（除上海外）呈現(xiàn)持續(xù)小幅下降趨勢。北京住房租金水平延續(xù)了去年下半年的

7、下跌趨勢，2020 年上半年租金水平累計下降 3.61%；深圳 2020 年上半年租金水平累計下降 1.30%；上海 2020 年上半年租金水平累計上漲 1.25%；廣州 2020 年上半年租金水平累計下降 2.35%；成都 2020 年上半年租金水平累計下降 0.94%；天津 2020 年上半年租金水平累計下降 0.86%。從疫情恢復情況來看，僅上海、深圳兩城 5 月份租金水平高于疫情最為嚴重的 2 月份，分別上漲 0.29%和 1.13%，其余城市仍進一步下滑，住房租賃市場恢復較慢。總體來看，疫情沖擊是影響 2020 年上半年住房租金水平的主導因素，住房租賃市場消費需求被抑制，大部分城市表

8、現(xiàn)出租金水平下降的現(xiàn)象。其中，北京租金水平下降最為明顯，這一方面受到失業(yè)率上升、應屆畢業(yè)生畢業(yè)時間延后且就業(yè)狀況不理想的影響，住房租賃市場需求有所下降；另一方面與北京暴發(fā)第二輪疫情所引發(fā)的較為嚴格的人口流動控制有關。圖 2中原二手住宅租金指數（定基 2004 年 5 月=100）資料來源：中原地產，Wind。部分城市房價泡沫再起租金資本化率可以較好地刻畫房價泡沫程度，它是由每平米住宅價格除以每平米住宅年租金計算得到。2020 年上半年，四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢，平均租金資本化率為63.28 年，相比 2019 年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上

9、升，房價泡沫再起。主要原因是一線城市住房價格受疫情影響略有上升的同時，租金的絕對價格有所下降，帶來了租金資本化率的上升（圖 3 上圖）。值得注意的是，深圳的租金資本化率在 2020 年二季度仍在快速上升，但上升速度開始減緩，從 2019 年 12 月的 70.02 年快速上升至 2020 年 3 月的 79.77 年，又繼續(xù)上升至 2020 年 5 月的頂峰值83.24 年，最后逐漸下降至 2020 年 6 月的 81.00 年。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產抵押經營貸款違規(guī)流入房地產市場造成的。監(jiān)管部門在 4 月開始介入對房產抵押經營貸款

10、的資金流向調查，有效地控制了深圳房價的快速拉升，但深圳租金資本化率仍居全國高位。同期，二線城市的租金資本化率從疫情影響中逐漸恢復，租金資本化率開始回歸至 2019 年末水平。2020 年 6 月末，二線熱點城市租金資本化率為 53.03 年，與 2019 年末的 53.80 年相當；二線非熱點城市租金資本化率為 46.04 年（圖 3 左下圖）。三線城市方面，房價和租金都受到疫情影響，租金資本化率依然維持高位運行，2020 年6 月末三線城市的租金資本化率為36.59 年（圖 3 右下圖）。圖 3租金資本化率走勢資料來源：國家金融與發(fā)展實驗室監(jiān)測數據。注：本報告監(jiān)測的二線熱點城市包括杭州、南京

11、、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、蘇州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。（三）數量走勢分析住房銷售迅速復蘇從商品住宅銷售數據來看，2020 年上半年，商品住宅竣工面積為 2.07 億平方米，同比下降 9.81%；全國商品住宅銷售面積為 6.11 億平方米，同比下降 7.65%；全國商品住宅銷售額為 5.96萬億元人民幣，同比下降 2.79%（圖 4）。分季度來看，一季度受疫情影響，一月下旬至三月上旬線下售樓處基本處于關閉狀態(tài)，雖然部分房企進行了線上銷售，但商品住宅銷售同比出現(xiàn)大

12、幅下降，住宅銷售面積和銷售額分別同比下降 25.89%和 22.83%。這在一定程度上導致大部分對銷售回款依賴程度極高的房地產開發(fā)企業(yè)短期償債能力下降。二季度，隨著疫情控制及線下銷售的恢復，住房購買需求迅速釋放，商品住宅銷售復蘇至去年同期水平，住宅銷售面積和銷售額分別同比增加 4.12%和 9.43%。住房銷售市場量價齊升，房企銷售回款增加，資金壓力有所緩解。圖 4商品住宅銷售、竣工及同比情況資料來源：根據 Wind 數據計算。熱點城市土地交易市場持續(xù)火爆從市場傳導邏輯來看，土地市場的交易數據可以反映房地產開發(fā)企業(yè)對市場的預期。2020 年上半年，百城住宅類土地供應面積為 1.62 億平方米，

13、同比增加 15.97%；成交面積為 1.36 億平方米，同比上漲 13.97%；成交金額為 1.76 萬億元，同比上漲 14.93%，成交土地樓面均價同比上漲 0.85%（圖 5 左圖）。2020年上半年，百城土地流拍數量較 2019 年下半年有所下降，土地成交溢價率和成交土地樓面均價重回上升趨勢（圖 5 右圖）。一季度住宅用地市場受疫情影響較大，供需兩端均出現(xiàn)較大幅度下降，但二季度住宅用地市場呈現(xiàn)出快速反彈的走勢，熱點城市土地交易市場持續(xù)火爆。在疫情之下，土地成交溢價率和成交土地樓面均價逆勢回升，這背后的主要原因有三：一是隨著疫情逐漸得到控制，地方政府 為彌補“戰(zhàn)疫”中的財政支出，住宅用地供

14、給增量顯著，且部分城市放寬土地競買規(guī)則、推出更多優(yōu)質區(qū)位的土地，刺激了房企拿地積極性，土地市場逐漸升溫；二是在寬貨幣環(huán)境下，銀行間市場的流動性合理充裕，優(yōu)質房企融資環(huán)境超預期，使頭部房企積極增加土地儲備；三是后疫情時代，房企開始進行城市布局的調整，增加了在一二線城市拿地比例，一二線城市住宅類土地成交面積占比從 2019 年四季度的 40.72%上升至 2020 年二季度的 50.24%。這表明房地產開發(fā)企業(yè)對房地產市場的預期已經發(fā)生變化，后疫情時代更為看好核心城市以及都市圈房地產市場，可能會推動熱點城市房價進入新一輪上漲。圖 5100 大中城市土地交易情況資料來源：Wind。庫存去化壓力有所緩

15、解從去庫存的情況來看，我們統(tǒng)計的 18 個城市平均住宅庫存去化月數在 2020 年上半年經歷了先上升后迅速下降的走勢。一季度疫情導致 1 月下旬至 3 月上旬線下售樓基本處于關閉狀態(tài)，部分城市連續(xù)數周成交規(guī)模較小，18 城平均住宅庫存去化月數由2019 年12 月末的13.9 個月上升至2020 年3 月末的40.1 個月； 二季度隨著疫情得到控制，線下銷售迅速恢復至疫情前平均水平，平均住宅庫存去化月數逐漸下降至 6 月底的 14.4 個月。其中，6月底一線城市平均去化周期為 9.4 個月；二線城市平均去化周期為 10.1 個月；三線城市平均去化周期為 23.7 個月（見圖 6）。（月）一線城

16、市二線城市三線城市（月）9010070805060304010202014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-06-100圖 6 各城市房地產庫存去化情況（3 周移動平均）資料來源：根據 Wind 統(tǒng)計計算。注：本圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、

17、福州、南寧、青島，三線城市包括泉州、莆田、東營、東莞、舟山、寶雞。二、個人住房金融形勢（一）個人購房貸款總量情況房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動，個人購房貸款的增速與房價的上漲經常表現(xiàn)出互為因果的關系。2015 年下半年，房價開始快速上漲，與此同時個人購房貸款余額大幅上升。針對房地產市場擠泡沫的方法是從去杠桿開始的，自 2017 年二季度起，個人購房貸款余額同比增速呈下降趨勢，這產生了較好的調控效果。2020 年上半年，個人購房貸款余額同比增速延續(xù)了這一走勢，一季度同比增速為 15.9%，二季度同比增速為 15.7%（圖 7左圖），較去年同期 17.6%、17.3%的增速略有下降。從月度

18、增量數據來看，2020 年上半年居民新增中長期貸款月度平均增量為 4666.67 億元，較去年的月平均增量 4541.67 億元上漲了 2.75%（圖 7 右圖）。截至 2020 年二季度末，個人住房貸款余額為 32.36萬億元，占全部信貸余額的比例為 19.59%?？傮w而言，2020 年上半年我國金融機構個人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢，預計短期內個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢，個人住房貸款市場仍以數量調控為主。圖 7個人購房貸款余額及居民新增中長期貸款情況資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）個人抵押貸款利率走勢從全國首套、二套住房貸款平均利率趨勢來看，2020 年上半年

19、個人住房貸款利率再次開始小幅下降，主要原因是從 2019年 10 月開始個人住房貸款利率完全參考 LPR 定價并采取基點加成的方式，而 2020 年 1 月開始，5 年期 LPR 呈緩慢下行趨勢。截至二季度末，首套、二套住房貸款平均利率分別為 5.28%（約為貸款市場報價利率 LPR HYPERLINK l _bookmark7 1加 63 個基點）和 5.60%（約為貸款市場報價利率 LPR 加 95 個基點）（圖 8）。預計短期內 LPR 仍將延續(xù)目前緩慢下行趨勢，主要原因如下：其一，后疫情時期經濟形勢趨于下行，這內在地要求利率水平給予配合；其二，貨幣總量和社融等指標依然較為寬裕；其三，國

20、外利率水平較低，在開放1 為推動利率市場化改革進程，2019 年 8 月 17 日央行發(fā)布公告，提出改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，通過將 LPR 報價銀行數量增加到 18 家、報價頻率改為每月一次、報價銀行真正按照最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率報價、報價方式以公開市場操作利率加點形式報價、新增 5年期以上的期限品種、推進各商業(yè)銀行盡快以 LPR 作為新增貸款定價的基準利率等方式，促進貸款利率進一步市場化，提高利率傳導效率，進而降低我國貸款實際利率水平，降低實體經濟融資成本。2019 年 8 月 17 日央行發(fā)布公告，自 2019 年 10 月 8 日起商業(yè)銀行新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利

21、率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。其中，要求首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加 60 個基點。環(huán)境下利率有趨同趨勢。另外，為促進住房市場向“居住屬性”回歸，確保房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，對住房貸款執(zhí)行差別化信貸政策仍將是未來房地產金融調控的方向。因此，為更好地向居民首次置業(yè)購買住房的合理需求提供金融支持，隨著 LPR 定價機制的實施和 LPR 緩慢下行趨勢的延續(xù)，未來 12 年整個房貸市場利率可能會小幅下降。其中，首套住房貸款利率將會呈現(xiàn)下調態(tài)勢，這可以更加突出住房的居住屬性，也是對過

22、往調控“誤傷”的修正；但二套房貸款利率或將保持平穩(wěn)，至多小幅下降，這可以更好地通過差別化的信貸政策提高住房市場投資和投機成本，以此降低住房市場的投資需求。圖 820142020 年全國住房貸款平均利率走勢資料來源：融 360 房貸市場報告，中國人民銀行，Wind。（三）個人抵押貸款風險評估我們還估算了一線城市和部分二線城市的個人住房新增貸款價值比（Loan to Value，LTV），這一指標可以反映房價上升中銀行杠桿資金的作用。2020 年上半年，一線城市中北京的新增住房貸款價值比有所上升，平均新增住房貸款價值比為 67.35%，屬于較高水平；深圳的平均新增住房貸款價值比為 75.07%，是

23、四個一線城市中最高水平（圖 9 左上圖）；上海的風險相對較低，2020 上半年平均新增住房貸款價值比為 51.70%；廣州的新增住房貸款價值比在 2020 年上半年再次上升，平均新增住房貸款價值比為 69.85%，不過尚處于合理水平（圖 9 右上圖）。二線城市方面，2020 年上半年南京的平均新增住房貸款價值比為 88.39%，杠桿支撐作用較強，廈門的新增貸款價值比為 56.29%（圖 9 左下圖）；鄭州平均新增住房貸款價值比為 52.43%，武漢和天津的平均新增住房貸款價值比分別為 58.41%和 47.39%，應該說從信貸層面較好地控制住了房價上漲的因素（圖 9 右下圖）。圖 9一線和部分

24、二線城市新增貸款價值比（3 個月移動平均） HYPERLINK l _bookmark11 2資料來源：國家金融與發(fā)展實驗室估算。三、房企融資形勢（一）房企貸款融資情況房地產業(yè)屬于資金高度密集行業(yè)，無論是土地的購置還是住2 理論上講，貸款價值比（LTV）不應該超過 70%。導致計算結果存在差異的原因是：第一，我們使用月度余額之差表示新增量，兩者之間存在差異；第二，由于不能直接得到個貸數據，我們使用總貸款數據或居民中長期貸款數據再乘以某一系數得到個貸數據。但是，我們保持單個城市在時間上的系數一致，以及不同城市在方法上的一致，因此數據依然具有參考意義。該指標出現(xiàn)負值的原因來自第一條。房的開發(fā)和建設

25、均需要大量資金，加上住房項目建設周期和銷售 周期較長，使得資金成為房地產開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈。從央行公布的房地產企業(yè)貸款數據來看，截至 2020 年二季度末，房地產開發(fā)貸款余額為 11.97 萬億元，同比增長 8.5%，同比增速 連續(xù)七個季度下降；占全部信貸余額的比例為 7.25%，環(huán)比下降0.12 個百分點，金融機構信貸資金明顯更向實體經濟傾斜（圖 10）。從目前市場情況來看，對于受疫情影響導致還款困難的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行經協(xié)商后可能會允許其貸款延期償還。但出于風險管理和合規(guī)性要求，對新增房地產開發(fā)貸款的發(fā)放，商業(yè)銀行持更為審慎的態(tài)度，對于綜合實力較強、負債率較低的國有房地產開

26、發(fā)企業(yè)或民營上市房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行放貸意愿較高；相反，部分負債率較高或規(guī)模較小的民營房地產開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度較大。圖 10房地產開發(fā)貸余額情況（季度）資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）房企信托融資情況 HYPERLINK l _bookmark13 3新增房地產信托融資規(guī)模大幅下滑從投向房地產行業(yè)的信托資金余額來看，截至 2020 年一季度末，房地產信托余額為 2.58 萬億元，較 2019 年末下降 1249.87億元，較 2019 年一季度末下降 2271.67 億元，下降幅度分別為4.62%和 8.10%，占全部資金信托比重為 14.57%（圖 11 左圖）；2020

27、 年一季度新增房地產信托金額為 1349.23 億元（圖 11 右圖），規(guī)模和占比都較 2019 年末明顯收縮。為落實中央“房住不炒”政策，銀保監(jiān)會于 2019 年 5 月份之后加強對房地產信托業(yè)務的 監(jiān)管，并通過專項檢查和多次窗口指導不斷加碼監(jiān)管要求，嚴禁 信托資金違規(guī)或變相違規(guī)流入房地產領域，重點整治房地產項目 中的前端融資、明股實債等違規(guī)行為，以此遏制房地產信托規(guī)模 的過快增長和風險的過度積累。從 2020 年一季度房地產信托數 據來看，在監(jiān)管趨嚴及新冠疫情對房地產行業(yè)沖擊的雙重作用下，新增房地產信托環(huán)比下降 34.24%，新增信托融資規(guī)模出現(xiàn)較大 幅度回落。信托融資成本略有下降從融資成

28、本來看，2020 年一季度房地產信托發(fā)行預期收益率在 8.11%左右，加上 2%3%左右的信托公司報酬和信托計劃發(fā)行費用，房地產企業(yè)信托融資的平均成本在 10.11%11.11%之間，較上一年年末略有下降。2020 年一季度信托收益率下降的主要原因是新冠疫情的暴發(fā)直接抑制了房地產行業(yè)供給需求雙側力量，短期內影響了業(yè)務開展和落地：一方面，新增房地產信托合規(guī)程度較高，風險溢價較低；另一方面，疫情之下房地產信托融資需求也相對不足，在一定程度降低了預期收益率。3 由于信托數據滯后發(fā)布，當前最新數據更新至 2020 年一季度，本節(jié)分析基于此前的數據。圖 11房地產信托情況（季度）資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會

29、，用益信托網，Wind。（三）房企信用債融資情況從債券發(fā)行情況來看，2020 年上半年，房地產開發(fā)企業(yè)境內信用債發(fā)行總額為 3193.98 億元，同比上升 14.51%；分季度來看，一、二季度房地產開發(fā)企業(yè)境內信用債發(fā)行規(guī)模分別為 1697.77 億元和 1496.21 億元（見圖 12 左圖）。從存量來看，2020年上半年末，房地產開發(fā)企業(yè)境內信用債待還余額為 2.21 萬億元，同比上漲 6.55%。未來三年，房地產開發(fā)企業(yè)境內信用債將迎來集中償付期，隨著房地產開發(fā)企業(yè)進入還債高峰，債券發(fā)行募集的資金主要用于借新還舊，可用于拿地和房地產項目建設的資金規(guī)模有限（住房租賃項目例外），凈融資額規(guī)模

30、有所下降。境內債券融資政策收緊之后，更多房地產開發(fā)企業(yè)被迫轉向境外發(fā)債融資，以此緩解資金壓力。2020 年上半年，內地房地產開發(fā)企業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模達到 347.62 億美元（約為 2458.22億元人民幣），同比下降 25.08%，其中 27 家房地產開發(fā)企業(yè)的 38 支境外債名義利率已經超過 10%（見圖 12 右圖）。分季度來看，一、二季度內地房地產開發(fā)企業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模分別為272.23 億美元、75.39 億美元；4 月份，受境外疫情加重的影響，房企境外債融資暫停 40 余天，導致二季度融資規(guī)模同比下降了 60.39%。截至 2020 年二季度末，內地房地產開發(fā)企業(yè)境外債存量余額為 2

31、173.60 億美元（約為 1.54 萬億元人民幣）。圖 12房地產開發(fā)企業(yè)境內、境外信用債發(fā)行情況（季度）資料來源：Wind?？傮w而言，繼前兩年金融監(jiān)管機構對商業(yè)銀行表外業(yè)務、資管計劃等非標融資進行強監(jiān)管之后，2019 年二季度以來房地產企業(yè)最為倚重的開發(fā)貸、房地產信托、信用債等融資渠道全面收緊。一季度房地產市場銷售回款規(guī)模受疫情影響出現(xiàn)較大幅度下降，房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的高周轉模式難以持續(xù)，普遍出現(xiàn)資金壓力較大的情況。雖然部分商業(yè)銀行對還款困難的房地產開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持，二季度住房銷售也迅速復蘇，境內信用債發(fā)行規(guī)模略有上升，但部分資產負債率較高且資金周轉能力較弱的中小房企仍可能會出現(xiàn)較大的債務風險。與個人投資者不同，房企的生產活動涉及上下游各類企業(yè)，在這樣的背景下須關注房企的流動性風險，尤其是中小房企的資金鏈問題。四、小結與風險提示2020 年上半年，新冠肺炎疫情在國內的態(tài)勢成為影響房地產市場運行的主導因素，疫情暴發(fā)前期商品住房銷售同比增速明顯下滑，房價漲幅整體回落，租金價格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升；而隨著疫情在國內逐漸控制，國內形勢進入后疫情時代，因疫情而被壓制的商品住房需求開始逐漸復蘇，房價漲幅已經接近 2019 年末狀態(tài)，土地成交面積和成交金額大幅攀升，個別月份上升幅度高于第一季度累計漲幅；但租賃市場受到的疫情影響