不動(dòng)產(chǎn)投資中的法律與稅收問(wèn)題

1、第5章 不動(dòng)產(chǎn)投資中的法律與稅收問(wèn)題 5.1 不動(dòng)產(chǎn)投資中的法律問(wèn)題 5.2 不動(dòng)產(chǎn)投資稅收 下載！5.1 不動(dòng)產(chǎn)投資中的法律問(wèn)題 5.1.1 不動(dòng)產(chǎn)法律概述1. 不動(dòng)產(chǎn)法律的概念所謂不動(dòng)產(chǎn)法律，是指國(guó)家調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它是國(guó)家管理不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。具體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)法律是調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、管理以及與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，包括中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和與其相配套的行政法規(guī)、部門規(guī)章，以及相關(guān)法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定。 22. 不動(dòng)產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象是指不動(dòng)產(chǎn)法律所調(diào)整的特定領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)社會(huì)

2、經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系是指因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)人與土地所有權(quán)人之間及其他法人或經(jīng)濟(jì)組織之間所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 （2）房地產(chǎn)交易關(guān)系房地產(chǎn)交易關(guān)系是指房地產(chǎn)權(quán)利人與其他平等主體之間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 3（3）房地產(chǎn)管理關(guān)系房地產(chǎn)管理關(guān)系是指人民政府及其房地產(chǎn)管理部門與法人、公民或其他社會(huì)組織在房地產(chǎn)管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)管理關(guān)系又包括城市土地管理關(guān)系和城市房屋管理關(guān)系。城市土地管理關(guān)系是指用地單位或個(gè)人和已經(jīng)取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人與土地管理和城市規(guī)劃部門發(fā)生的管理與被管理的關(guān)系；城市房屋管理關(guān)系是指國(guó)家有關(guān)城市住房

3、及其他規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)和改造的管理和被管理的關(guān)系。 43. 1988年以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法概況 55.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度土地開發(fā)用地是指依法取得了土地使用權(quán)，進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、房屋建設(shè)用地和土地房屋一體化建設(shè)用地。 1. 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的概念土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，行使對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 6土地使用權(quán)是指土地使用者依法取得的，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)作為一種獨(dú)立的權(quán)利類型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)中

4、分離出來(lái)的一種權(quán)利。所謂“分離”是指土地所有人在不喪失土地所有權(quán)的情況下，將部分權(quán)能暫時(shí)或長(zhǎng)久地讓渡給他人享有；（2）物權(quán)性。指土地使用權(quán)是基于土地所有權(quán)而產(chǎn)生的，但并不從屬于土地所有權(quán)，具有很強(qiáng)的獨(dú)立性。土地使用人對(duì)土地享有獨(dú)立的支配權(quán)和排他性的占有、使用、收益權(quán)；（3）明確的期限性。指土地使用權(quán)最終要回歸到所有權(quán)中使土地所有權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。 72. 土地使用權(quán)出讓（1）土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。只有國(guó)有土地的使用權(quán)可以有償出讓。 （2）土地使用權(quán)的出讓方式根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)

5、讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。 8（3）土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓合同雙方當(dāng)事人的名稱、地址；出讓合同的標(biāo)的（包括出讓合同標(biāo)的要求的土地位置、面積、界線等土地自然狀況等）；土地用途；土地出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)出讓年限；建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件即使用條件；出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；出讓合同的變更和續(xù)期；違約責(zé)任；土地使用權(quán)的終止。 93. 土地使用權(quán)劃撥（1）土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指

6、縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（2）土地使用權(quán)劃撥的范圍根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 105.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度1. 房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)的原則根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其配套法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)

7、遵循以下基本原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 11（2）綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則 （3）鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則 （4）維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的原則 （5）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 （6）按照土地使用權(quán)出讓合同約定開發(fā)土地的原則 123. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立和資質(zhì)認(rèn)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立必須具備以下條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 13（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定 一級(jí)資質(zhì)： 二級(jí)資質(zhì)： 三級(jí)資質(zhì)： 四級(jí)資質(zhì)： 144. 房地產(chǎn)

8、開發(fā)建設(shè)法律責(zé)任 （1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的法律責(zé)任(2) 有關(guān)部門和人員的法律責(zé)任 155.1.4 房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)交易法律制度，是國(guó)家為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范各種交易行為，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的各種法律規(guī)范的統(tǒng)稱。 1. 房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。 162. 房地產(chǎn)交易的原則 （1）房地一體原則 （2）依法登記原則 （3）房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則 173. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣贈(zèng)與或

9、者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易的主要形式。 （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 184. 房地產(chǎn)抵押（1）房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 （2）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍 抵押人所有的房屋和其他地上定著物。抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)。這里的國(guó)有土地使用權(quán)主要是指以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及所占集體土地的使用權(quán)。 19（3）房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 原債權(quán)。即抵押房地產(chǎn)所擔(dān)保的主債權(quán)的

10、總額，它是抵押擔(dān)保的主要內(nèi)容。利息。指原債權(quán)產(chǎn)生的孳息，自然屬于抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)的范圍。違約金。抵押權(quán)所擔(dān)保的主合同中，約定了違約金的，違約金也屬于擔(dān)保的范圍。損害賠償金。指?jìng)鶆?wù)人在履行主合同中，給債權(quán)人造成損害而應(yīng)給予的賠償。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。指抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而支付的費(fèi)用，一般包括申請(qǐng)費(fèi)、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保全費(fèi)等。 20（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押的房地產(chǎn)，并就處分抵押房地產(chǎn)的所得優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。 215. 房屋租賃（1）房屋租賃的概念房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人

11、支付租金的行為。 22（2）房屋租賃的限制條件根據(jù)我國(guó)有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：依法未取得房屋所有權(quán)證的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；屬于違章建筑的；已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。 23（3）房屋租賃合同房屋租賃屬于要式法律行為，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 245.1.5 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬

12、管理法律制度 1. 土地使用權(quán)登記 2. 房屋所有權(quán)登記 3. 不動(dòng)產(chǎn)變更登記 4. 房地產(chǎn)抵押登記 255.2 不動(dòng)產(chǎn)投資稅收 5.2.1 不動(dòng)產(chǎn)投資稅收概述1. 不動(dòng)產(chǎn)稅的概念不動(dòng)產(chǎn)稅是指直接或間接以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象而征收的稅。 這里所講的不動(dòng)產(chǎn)稅，實(shí)際上就是土地稅收和房產(chǎn)稅收的總稱。目前，我國(guó)的土地稅收主要包括土地使用稅、土地增值稅等。房產(chǎn)稅收包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等。土地稅收和房產(chǎn)稅收有不同的征稅對(duì)象、不同的征稅目的，并適用不同的稅率。 262. 不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有以下幾種：（1）以土地的面積為計(jì)稅依據(jù) （2）以不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù) （

13、3）以不動(dòng)產(chǎn)收益為計(jì)稅依據(jù) 273. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的歷史沿革 285.2.2 土地稅收在我國(guó)現(xiàn)階段，土地稅收是不動(dòng)產(chǎn)稅收的主要內(nèi)容，主要包括耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等幾個(gè)稅種。1. 耕地占用稅耕地占用稅是依據(jù)耕地占用稅法征收的一種稅。耕地占用稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整耕地占用稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人及征稅范圍耕地占用稅的納稅義務(wù)人，是占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 29（2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）稅收優(yōu)惠根據(jù)中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例的規(guī)定，下列經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征

14、耕地占用稅：部隊(duì)軍事設(shè)施用地；鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地；炸藥庫(kù)用地；學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。 302. 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人和征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。 31（2）計(jì)稅依據(jù)和稅率城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。即稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，向納稅人征收土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅

15、額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。 （3）稅收優(yōu)惠 323. 土地增值稅土地增值稅是依據(jù)土地增值稅法征收的一種稅。土地增值稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整土地增值稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人和征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）稅收優(yōu)惠及懲罰 335.2.3 房產(chǎn)稅收房產(chǎn)稅收主要包括房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、印花稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等幾個(gè)稅種。1. 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)稅法征收的一種稅。房產(chǎn)稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整房產(chǎn)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人及征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)與稅率 （3）稅收優(yōu)惠

16、 342. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是依據(jù)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅法征收的一種稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人及征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)與稅率353. 契稅契稅是依據(jù)契稅法征收的一種稅。契稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整契稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）稅收優(yōu)惠 364. 印花稅印花稅是依據(jù)印花稅法征收的一種稅。印花稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整印花稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）稅收

17、優(yōu)惠 375. 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是依據(jù)營(yíng)業(yè)稅法征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）營(yíng)業(yè)稅的繳納 386. 城市建設(shè)維護(hù)稅城市建設(shè)維護(hù)稅是依據(jù)城市建設(shè)維護(hù)稅法征收的一種稅。城市建設(shè)維護(hù)稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整城市建設(shè)維護(hù)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 （1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 （2）計(jì)稅依據(jù)和稅率 （3）稅收優(yōu)惠 397. 教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是為了加快地方教育事業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源而開征的。教育費(fèi)附加收入納入預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)基金，主要用于各地改善教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。 應(yīng)納教育費(fèi)附加額實(shí)際繳納的（消費(fèi)稅+增值稅+營(yíng)業(yè)稅）稅額3% 405.2.4 不動(dòng)產(chǎn)“費(fèi)”不動(dòng)產(chǎn)“費(fèi)”是指在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的稅以外