常德丹陽路車站項目分析

1、.：.；常德丹陽路車站工程分析第二部分 項 目 分 析工程地塊及周邊分析地理位置及工程根本情況常德自古以來便川黔咽喉，湘西北門戶，北通湖北恩施、宜昌、荊州,南接本省益陽、長沙，是六條高速公路與207、306國道交匯的樞紐線，是湘西北地域的區(qū)域性中心城市。本工程地塊位于常德市武陵區(qū)北部，東鄰啟明路207國道、西接紫緣路、南抵柳葉路，距常德火車站僅3公里，距常德市中心7公里，交通便利。本工程于2002年立項，原來僅規(guī)劃興建常德市大中型物流中心，此前因資金投入和報答的風險而擱淺，2006年，長沙創(chuàng)普集團控股該工程后，進展了長時間的工程分析，為確保人氣，確定在本工程內增設客運中心，同時在該地塊劃分50

2、余畝土地進展商品房開發(fā)。本工程涵蓋了一級城市汽車客運站、物流信息、辦公、倉儲、停車、汽車維修、商業(yè)及商住樓等一系列功能，是政府經過政策性經濟調控，以投資建立單位經過市場化開發(fā)建立為途徑而進展建立的。工程建成后將成為“湘西北物流信息平臺、常德現代物流的意味。地塊主要技術經濟目的總占地面積 總建筑面積 建筑密度容積率綠地率客運中心物流中心住宅小區(qū)99580124432982680945.524.2%124198%123214.5三、城市規(guī)劃對本工程的影響確定：至2020年常德市人口將由如今的54萬增長至100萬，城區(qū)面積由目前的56平方公里擴展至100平方公里，界時常德將成為湘西北地域的區(qū)域性中心

3、城市，其城市形狀劃分為一城四片，即：江北主城區(qū)：為政治、經濟、文化中心；江南城區(qū)： 以專業(yè)零售市場為主的商業(yè)貿易區(qū)；德山開發(fā)區(qū)：丘崗山地特征的工業(yè)園區(qū)；柳葉湖開發(fā)區(qū)：具有旅游、休閑、渡假功能的城市風景園區(qū)；按照常德市的整體規(guī)劃思緒，常德市在未來的15年將建成一個人中達100萬，城區(qū)面積100平方公里的大城市，城市的外延在目前的根底上將擴展近一倍，對各類型房產的需求將進一步添加，房地產市場將有宏大的開展空間，同時會使目前處于城市邊緣的房地產工程價值上升。對本工程而言，隨著城市的擴容，其價值將會有很大的增長空間。工程地塊SWOT分析地塊優(yōu)勢S：地理位置：地段有很好的開發(fā)根底、未來升值潛力大；地形地

4、貌：工程地塊地勢平坦，地形較為規(guī)那么，便于規(guī)劃；交通要素：緊鄰207國道，處于紫緣路、柳葉路的交叉地，交通便利；施工要素：工程用地目前已根本完成七通一平任務，能確保建立施工的順利進展；地塊優(yōu)勢W：周邊配套：工程地周邊缺乏學校、醫(yī)院、銀行等配套工程，配套設備尚不完善；工程規(guī)模：工程占地面積不大，但需規(guī)劃的功能較多，無法構成大的商業(yè)規(guī)模效應；地塊時機點O：市場需求：常德市場對高性價比的商用物業(yè)的劇烈需求；城市規(guī)劃：城市外延的不斷擴展，地塊所處位置升值空間大；工程規(guī)劃：工程本身的汽車站將帶來大量人流，成為吸引投資者的亮點；地塊要挾點T：同類商鋪的競爭：目前常德開發(fā)的商用物業(yè)較多，如：常德汽車南站市場

5、、火車站附近的幸福街區(qū)等。以上工程均為在建工程，且物業(yè)類型類似，工程商業(yè)部分開發(fā)競爭壓力較大；工程進度：工程以車站為依托展開，但在車站尚未定型的情況下進展銷售，難以獲得客戶的信任，銷售會存在一定的難度；常德市商鋪分布與主要商鋪分析區(qū)域商鋪分布特點：常德商業(yè)經過多年的堆積，目前已構成了一些商業(yè)較為集中的地段，經過調查，我們將常德現階段的商鋪分為如下幾個區(qū)域：中心地段 中區(qū)商圈目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和時代特征的商業(yè)中心區(qū)。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關注的焦點。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、種類繁多，環(huán)境優(yōu)美。是目前常德市商業(yè)的中心區(qū)

6、域。中區(qū)商圈由步行街、朗州路、沿江路、建立西路組成。主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形狀：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城，沿街門店以人民路、建立路為主 ；中心區(qū)域橋南商圈 常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品買賣市場。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市如華聯超市組成。運營范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品。主要商業(yè)物業(yè)：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場，沿街門店：以常沅路、橋南大道為主次中心

7、區(qū)域火車站商圈火車站商圈主要有幾個規(guī)模較大的專業(yè)市場：家私產業(yè)城、副食城、五金交電汔汽配市場。以武陵路和207國道為紐帶，背靠地域汽車站、火車站?；疖囌镜母鞣N專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建立，分隔為獨立沿街鋪位，并以出讓產權、鋪位租賃為主要方式?？傮w而言，這些市場的運營管理、效力傳統(tǒng)，缺乏整體籠統(tǒng)，開展情況不容樂觀。主要商業(yè)物業(yè)：新世紀汽配城、曲美家具城、電器城、副食城、五金交電市場，沿街門店、：以武陵大道、南坪路為主 。邊緣城區(qū)新開發(fā)區(qū)域興隆裝飾城、常德汽車南站市場、鋼材市場等一些處于城市邊緣的專業(yè)市場，依托本身的商品特征進展專業(yè)運營，多為規(guī)模較大的專業(yè)市場，運營分散，沒有構成合力。同類型商鋪

8、分析：調查表一與本工程同類物業(yè)的車站商鋪及部分專業(yè)市場：市 場丹陽路車站商鋪常德汽車北站商鋪新世紀汽車城橋南市場地理位置丹陽路人民路及朝陽路交匯處南坪路、東風路交匯處鼎城路與玉霞路交匯處運營方式租賃租賃自營、租賃自營、租賃鋪位面積10 7530 110050 1208 30主力面積40306012鋪面形式樓層單層、兩層套鋪底商為主、部分鋪面為3層底商樓上為住宅分為3層層高366436租金元/月最低價111480最高價4518206均價2015150鋪面租賃率%836%89 %85%部分在建，建成的出租率為80%售價 元/不售不售約為5000元一層均價為7780調查表二部分競爭樓盤商鋪：競爭樓盤

9、位置商鋪規(guī)模價 格商鋪總面積總鋪面數主力鋪面面積 一樓二樓三樓幸福小區(qū)火車站商業(yè)街國道與朗州路交叉處505980美景食尚街區(qū)柳葉路與啟明路交匯處3000016630400025002000橋南財富廣場319與207國道交匯處2600045價約為3000元/競爭樓盤開發(fā)商代理商謀劃推行銷售情況聯絡幸福小區(qū)火車站商業(yè)街常德城市建立投資開發(fā)森雨興房地產營銷謀劃常德公司在售07367816811美景食尚街區(qū)常德美景房地產開發(fā)公司長沙添澤廣告文化在售0736268363607367763377橋南財富廣場長沙銀通房地產自銷已售70%0736737599907367375998三、常德市商鋪市場總結：經過

10、調查可以看出目前處于市區(qū)邊緣的商鋪及專業(yè)市場較市內成熟商圈的鋪面，在售價及租價都有一定的差距，目前常德商鋪價錢在25008000元之間，鋪面面積集中在30100平方米之間，對我工程確定鋪面面積及價錢有重要的參考意義。常德本地有商業(yè)運營的傳統(tǒng)，近半常德人在經商，這部分人大多有買鋪的潛在需求，只需資金答應，就會予以思索，因此，雖然常德市場商鋪供應量較大，競爭猛烈，但對有開展?jié)摿Φ纳啼伓?，同時也蘊藏了宏大的時機，現將常德商業(yè)地產市場的部分特性歸納如下：1常德商業(yè)分布較為集中，主要商鋪集中在步行街、橋南等區(qū)域，商圈浸透力、輻射力較強；2常德現有商業(yè)業(yè)態(tài)主要表達為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種方式，

11、其中新開發(fā)及邊緣地域以傳統(tǒng)商鋪及專業(yè)市場居多；3整個臨街鋪位中，集中商業(yè)街區(qū)租金程度遠高于自然商業(yè)街區(qū)租金；傳統(tǒng)商業(yè)老街租金程度遠高于新建商業(yè)街區(qū)租金；商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現狀以及商業(yè)運營管理直接影響街鋪的租金程度；4常德現有商業(yè)物業(yè)售價差別大，中心區(qū)域與新開發(fā)街區(qū)售價差距在3000元/以上；5從本錢的角度思索，運營戶較容易接受租賃的方式。6比較而言，面對如此宏大的消費市場，常德城市的消費潛力還遠遠沒有得到開發(fā)，其商業(yè)規(guī)劃的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、運營產品規(guī)模、檔次等等，遠遠不能滿足常德消費者日益增長的需求。運營情況分析及運營者調查運營業(yè)態(tài)調查同類型物業(yè)運營調查：運營業(yè)態(tài)調

12、查工程日用百貨餐飲住宿五金建材服飾、鞋類美容美發(fā)效力業(yè)汽配、汽修專業(yè)超市空置門面丹陽路車站臨街門面247%102%195%2%89%183%164%汽車北站臨街門面45%182%545%138%9%此次共調查了與本工程類似的兩處物業(yè)的運營業(yè)態(tài)及運營情況：丹陽路車站臨街門面及汽車北站臨街門面，從調查的結果來看，兩處商鋪以運營日用百貨及五金建材兩種行業(yè)的居多，分別為24.7% 及54.5%，另外餐飲業(yè)及效力業(yè)也占有較大的運營比例，同時這兩個地方的商鋪均為車站一切，不對外銷售，一切臨街門面均為租賃運營。其中汽車北站根本無空置門面，而丹陽路車站臨街門面那么空置的較多到達16.4%。運營者調查對丹陽路車

13、站臨街門面及新世紀汽車城、興隆裝飾城的運營者進展問卷調查：他現有鋪面是購買的還是租賃的：購買的6%租賃的94%他如今的租賃價位是多少：10-20元/月7520-40/月1740/月以上8%適宜他運營的鋪面面積為多大：20以下7%20-3016%30-4022%40-6039%60以上16%他希望運營的鋪面幾層為宜：一層28%二層50%三層5%沒關系15%他希望市場能有一致的管理部門嗎？希望能有部門一致管理39%統(tǒng)不一致沒關系61%他平常主要從哪幾方面了解商鋪房產信息：報紙63%電視185%宣傳單185%他目前有投資商鋪的計劃嗎？有6%沒有94%市調結論：常德商鋪市場購買力較為強勁，特別是地段較好及有開展?jié)摿Φ纳啼伖こ谈堑玫搅送顿Y者的追捧；常德當前商鋪分布較為集中，城市邊緣及開發(fā)新區(qū)新建商鋪及專業(yè)市場較多，價位差距較大；邊緣區(qū)域售價較低；目前常德商鋪產品同質化現像較為突出，商鋪以建筑底商及專業(yè)市場為