土地增值稅稅額計(jì)算與申報(bào)案例分析

1、.：.；土地增值稅稅額計(jì)算與申報(bào)案例分析案例一【案情闡明】2021年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入1.4億元，知該公司支付與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)本錢合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房交納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)交納的土地增值稅?！景咐治觥扛鶕?jù)土地增值稅的計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算扣除金額=4800480010%770480020%=7010萬(wàn)元；計(jì)算土地增值額=140007010=6990萬(wàn)元；計(jì)算增值額占扣除工程金額的比例

2、=69907010100%=99.7%；適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅=699040%70105%=2445.5萬(wàn)元。 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例二【案情闡明】位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2021年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：1按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，交納相關(guān)費(fèi)160萬(wàn)元；2寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)本錢3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；3寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元不能提供金融機(jī)構(gòu)證明；4寫(xiě)字樓開(kāi)工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽署銷售合同，獲

3、得銷售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年獲得租金收入15萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。要求：根據(jù)上述資料，按以下序號(hào)計(jì)算回答以下問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。1企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額；2企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)本錢的金額；3企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額；4企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；5企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅；6企業(yè)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加；7企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅?！景咐治觥?獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額4000+16050%2080萬(wàn)元2應(yīng)扣除

4、的開(kāi)發(fā)本錢的金額300050%1500萬(wàn)元3應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額2080+150010%358萬(wàn)元4應(yīng)扣除的有關(guān)稅金65005%1+7%+3%+65000.05%360.75萬(wàn)元5扣除工程合計(jì)2080+1500+358+360.754298.75萬(wàn)元 增值稅率65004298.75/4298.75100%51.20% 應(yīng)交納的土地增值稅65004298.7540%4298.755%665.56萬(wàn)元6營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅= 6500+155%=325.75 萬(wàn)元 應(yīng)納城建稅=325.757%=22.80萬(wàn)元 應(yīng)納教育費(fèi)附加=325.753%=9.77萬(wàn)元7應(yīng)交納的房產(chǎn)

5、稅1512%1.8萬(wàn)元 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例三【案情闡明】某中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2021年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：11月通競(jìng)拍獲得市區(qū)一處土地的運(yùn)用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬(wàn)元，交納相關(guān)稅費(fèi)240萬(wàn)元；2以上述土地開(kāi)發(fā)建立普通規(guī)范住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為1/3；3住宅樓開(kāi)發(fā)本錢3 000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超越貸款期限的利息40萬(wàn)元；4寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)本錢4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出詳細(xì)數(shù)額；5與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)本錢480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，?/p>

6、據(jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主一切；69月份全部開(kāi)工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出賣，獲得收入15000萬(wàn)元；將寫(xiě)字樓作價(jià)9000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。要求：根據(jù)上述資料，按以下序號(hào)回答以下問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：1計(jì)算公司應(yīng)交納的房產(chǎn)稅；2計(jì)算公司應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅：3計(jì)算公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地運(yùn)用權(quán)的金額；4計(jì)算公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)本錢的金額；5計(jì)算公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除工程；6計(jì)算公司交納土地增值稅時(shí)

7、應(yīng)扣除的稅金；7計(jì)算公司應(yīng)交納的土地增值稅。【案例分析】1外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)交納的房產(chǎn)稅02應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅150005%+2505%762.5萬(wàn)元3公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地運(yùn)用權(quán)的金額6000+2402/362402/34160萬(wàn)元4公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)本錢的金額3000+4803480萬(wàn)元5公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除工程300-40+3000+624035%+480+6240310%+3480+416020%=2298萬(wàn)元6公司交納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金150005%750萬(wàn)元7增值額15000-4160+3480+2298+75015

8、000-106884312萬(wàn)元 增值率431210688100%40.34%，適用30%的稅率 應(yīng)納土地增值稅=431230%1293.60萬(wàn)元 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例四【案情闡明】某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2021年有關(guān)運(yùn)營(yíng)情況如下：12月1日與當(dāng)?shù)亟y行簽署借款合同一份，合同記載借款金額2 000萬(wàn)元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。 22月中旬用借款2000萬(wàn)元和自有資金800萬(wàn)元，購(gòu)得非耕地40000平方米的運(yùn)用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房，合同記載土地運(yùn)用權(quán)為60年，2

9、月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。3第一期工程“三通一平和第一棟寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)于11月30日開(kāi)工，按合同商定支付建筑承包商全部土地的“三通一平費(fèi)用400萬(wàn)元和寫(xiě)字樓建造費(fèi)用7 200萬(wàn)元。寫(xiě)字樓占地面積12 000平方米，建筑面積60 000平方米。4到12月31日為止對(duì)外銷售寫(xiě)字樓50000平方米，全部簽署了售房合同，每平方米售價(jià)0.32萬(wàn)元，合計(jì)收入16000萬(wàn)元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其他的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽署租賃合同商定出租時(shí)間先定一年，租金從12月1日起計(jì)算，每月收租金21萬(wàn)元，合同共記載租金25

10、2萬(wàn)元，租金每月收一次；另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月1日起運(yùn)用。5在售房、租房等過(guò)程中發(fā)生銷售費(fèi)用1 500萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用不含印花稅900萬(wàn)元其中交際應(yīng)付費(fèi)80萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅?！景咐治觥?征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額280012000400005000060000700萬(wàn)元2征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)本錢金額400(1200040000)(5000060000)+7200(5000060000)6100萬(wàn)元3征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他工程金額700+610010%+20%2040萬(wàn)元4收入合計(jì)16000萬(wàn)元 扣除工程合計(jì)700+6100+2040+800銷售