綠色物業(yè)管理導(dǎo)則

1、ICSSZDB/Z深圳市標(biāo)準(zhǔn)化 指導(dǎo)性 技術(shù)文 件SZDB/Z XXXXXH 2017綠色物業(yè)管理導(dǎo)則The Guide principle of Green Property Management（征求意見稿）2017- XX- XX實(shí)施2017- XX- XX發(fā)布深圳市市場監(jiān)督管理局 TOC o 1-5 h z 前 言II1范圍12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義14總則45基本構(gòu)架及管理制度 56技術(shù)要求6 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 參考文獻(xiàn)12本指導(dǎo)性技術(shù)文件按 GB/T 1.1-2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市住房和建設(shè)局

2、提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：II綠色物業(yè)管理導(dǎo)則1范圍為實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，提高物業(yè)管理的科技含量和服務(wù)水平，在物業(yè)管理活動(dòng)中全面導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)理念，規(guī)范綠色物業(yè)管理項(xiàng)目星級評價(jià)工作，制定本導(dǎo)則。本導(dǎo)則規(guī)定了綠色物業(yè)管理的術(shù)語和定義、總則、內(nèi)容及技術(shù)要求。本導(dǎo)則適用于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的綠色物業(yè)管理工作。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。下列標(biāo)準(zhǔn)未注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T 16664企業(yè)供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法GB 17167用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則GB/T 16666泵類液體輸

3、送系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測GB/T 15913風(fēng)機(jī)機(jī)組與管網(wǎng)系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測GB/T 13470通風(fēng)機(jī)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行GB/T 17981空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行GB/T 29149公共機(jī)構(gòu)能源資源計(jì)量器具配備和管理要求GB/T 30256節(jié)能量測量和驗(yàn)證技術(shù)要求泵類液體輸送系統(tǒng)GB/T 30257節(jié)能量測量和驗(yàn)證技術(shù)要求通風(fēng)機(jī)系統(tǒng)GB/T 50378綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB 5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB/T 31436節(jié)水型衛(wèi)生潔具CJ164節(jié)水器具符合節(jié)水型生活用水器具標(biāo)準(zhǔn)ISO 14000環(huán)境管理系統(tǒng)應(yīng)用指南規(guī)范3術(shù)語和定義3.1綠色物業(yè)管理業(yè)主和物業(yè)管理單位在保證物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，通過科學(xué)管

4、理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，有效降低各類物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)?？稍偕茉词侵赋茉础?核能之外，可以再生產(chǎn)或可以較長期擁有的能源。具體是指風(fēng)能、太陽能、水能、 生物質(zhì)能、地?zé)崮?、海洋能等非化石能源?.2太陽能光熱系統(tǒng)將太陽輻射能收集起來，通過與物質(zhì)的相互作用轉(zhuǎn)換成熱能加以利用。垃圾分類指按一定規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)將垃圾分類儲(chǔ)存、分類投放和分類搬運(yùn)，從而轉(zhuǎn)變成公共資源的一系列活動(dòng)的總稱。分類的目的是提高垃圾的資源價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，力爭物盡其用。太陽能光伏系統(tǒng)利用太陽電池的光伏效應(yīng)將太陽輻射能直接轉(zhuǎn)換成電能的發(fā)電系統(tǒng)。簡稱光伏系統(tǒng)?？諝庠礋岜檬抢?/p>

5、用逆卡諾原理，以極少的電能，吸收空氣中大量的低溫?zé)崮埽ㄟ^壓縮機(jī)的壓縮變?yōu)楦邷責(zé)崮?來制取熱水的技術(shù)。其能耗低、效率高、速度快、安全性好、環(huán)保性強(qiáng)，節(jié)能效率是電熱水器的4倍以上，是目前世界上最為先進(jìn)的節(jié)能環(huán)保熱水系統(tǒng)。地源熱泵是一種利用淺層和深層的大地能量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作為冬季熱源和夏季冷源，然后再由熱泵機(jī)組向建筑物供冷供熱的系統(tǒng)，是一種利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空調(diào)系統(tǒng)。電梯有源能量回饋器裝置將電梯運(yùn)行中的部分位能轉(zhuǎn)換為電能，回饋至電梯供電系統(tǒng)的裝置。蓄冷空調(diào)是指在夜間電力低谷時(shí)段開啟制冷機(jī)系統(tǒng)，將電力以冷量的形式儲(chǔ)存在蓄冷設(shè)備內(nèi)，而在白天電力高峰時(shí)段再

6、將所儲(chǔ)存的冷量釋放到空調(diào)系統(tǒng)中去的技術(shù)。合同能源管理節(jié)能服務(wù)公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能項(xiàng)目的節(jié)能目標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司為實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)向用能單位提供必要的服務(wù)，用能單位依據(jù)節(jié)能效益支付節(jié)能服務(wù)公司的投入及其合理利潤的節(jié)能服務(wù)機(jī) 制。3.10冷凝水冷凝水是指熱（水）蒸汽受冷后凝結(jié)而成的水，以及空調(diào)在制冷過程中產(chǎn)生的凝結(jié)水。3.11中水是指各種排水經(jīng)處理后，達(dá)到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可在生活、市政、環(huán)境等范圍內(nèi)雜用的非飲用水。3.12梯級用水指在用水過程中采取的逐級利用同一水源的過程。比如用自來水洗衣服，然后再用洗完衣服的水洗墩布，然后再用洗墩布的上清液沖廁所。3.13循環(huán)用水對已用過的水經(jīng)處理后再用于

7、供水，是水在供-排-供過程中循環(huán)使用。3.14廚余垃圾是有機(jī)垃圾的一種，包括剩菜、剩飯、菜葉、果皮、蛋殼、茶渣、骨、貝殼等，泛指家庭生活飲食 中所需用的來源生料及成品（熟食）或殘留物。3.15中空玻璃兩片平板玻璃中間充以干燥空氣，四周用有機(jī)膠粘劑膠結(jié)等方法密封而制成的玻璃構(gòu)件。3.16二次污染一次污染物，在自然條件的作用下，發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，而產(chǎn)生新的污染物，即出現(xiàn)二次污染。3.17分項(xiàng)計(jì)量是指對建筑的機(jī)電系統(tǒng)安裝分類、 分項(xiàng)能耗計(jì)量儀表，從而得到建筑物的總能源消耗量和不同能源 種類、不同功能系統(tǒng)分項(xiàng)消耗量。分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)包含了數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和分析整理等若干子系統(tǒng)。分項(xiàng)計(jì)量是管理節(jié)能的

8、重要手段，也是節(jié)能量認(rèn)定的重要依據(jù)之一。3.18空氣質(zhì)量反映環(huán)境空氣受污染程度的指標(biāo)3.19通風(fēng)換氣次數(shù)通風(fēng)量與通風(fēng)空間體積的比值3.20噪聲污染是指所產(chǎn)生的環(huán)境噪聲超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)，并干擾他人正常生活、 工作和學(xué)習(xí)的現(xiàn)象。在物業(yè)管理范圍內(nèi)，主要關(guān)注物業(yè)裝修時(shí)產(chǎn)生的噪聲污染。3.22光污染指干擾光或過量的光輻射（含可見光、紫外和紅外光輻射）對人、生態(tài)環(huán)境和天文觀測等造成的負(fù)面影響的總稱。4總則綠色物業(yè)管理應(yīng)符合國家的法律、法規(guī)及相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境 效益的統(tǒng)新建建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段，宜充分考慮綠色物業(yè)管理的要求；業(yè)主和非業(yè)主使用人通過 對既有物業(yè)

9、的高耗能設(shè)施、設(shè)備實(shí)施節(jié)能技術(shù)等綠色化改造，為綠色物業(yè)管理提供基礎(chǔ)條件。專業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)宜運(yùn)用ISO14001等管理體系，將綠色物業(yè)管理有關(guān)內(nèi)容分解到管理體系目標(biāo)之中，使綠色物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。有關(guān)部門和行業(yè)組織應(yīng)根據(jù)具體情況，制定有針對性的統(tǒng)計(jì)、考核指標(biāo)體系和評價(jià)、認(rèn)證制度，制定引導(dǎo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人、物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施綠色物業(yè)管理的補(bǔ)貼政策和激勵(lì)措施，促進(jìn)綠色物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展。鼓勵(lì)綠色物業(yè)管理的理論研究和實(shí)踐探索。通過對不同類型物業(yè)能耗特點(diǎn)、水平和規(guī)律的把握， 在政策、技術(shù)、投融資方式、市場服務(wù)模式、宣傳推廣等方面，因地制宜地推行綠色物業(yè)管理新模式、 新方法，創(chuàng)新綠色物業(yè)管理制

10、度，積極推行和持續(xù)完善綠色物業(yè)管理項(xiàng)目星級評價(jià)體系。建立綠色物業(yè)管理技術(shù)、產(chǎn)品的推廣、限制、淘汰公布制度和管理辦法。發(fā)展和推廣適合綠色物 業(yè)管理的資源利用與環(huán)境保護(hù)的新設(shè)備、新技術(shù)和新工藝，推動(dòng)綠色物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步。通過有關(guān)綠色建筑與建筑節(jié)能、再生能源建筑應(yīng)用、垃圾減量分類等方面知識的宣傳普及，引導(dǎo) 業(yè)主和住戶樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣并積極支持和主動(dòng)參與綠色物業(yè)管 理活動(dòng)，共建低碳綠色家園。涉及到的單項(xiàng)認(rèn)證，如技術(shù)認(rèn)證或及節(jié)能量認(rèn)證，需第三方提供的報(bào)告為準(zhǔn)。5基本構(gòu)架及管理制度組織管理物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立綠色物業(yè)管理管理體系，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目用能及環(huán)境現(xiàn)狀制定相應(yīng)的管理制度與目

11、標(biāo)。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)指定綠色物業(yè)管理的專業(yè)管理人員和監(jiān)督人員。物業(yè)項(xiàng)目綠色物業(yè)管理第一責(zé)任人應(yīng)為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)綠色物業(yè)管理工作的組織實(shí)施和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃管理綠色物業(yè)管理應(yīng)覆蓋建筑物全壽命周期，應(yīng)根據(jù)不同類型、 不同壽命周期物業(yè)的特點(diǎn)，編制項(xiàng)目綠色物業(yè)管理工作方案，明確物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能和環(huán)保的重點(diǎn)對象及內(nèi)容、目標(biāo)。綠色物業(yè)管理方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：節(jié)能措施節(jié)水措施垃圾處理措施環(huán)境綠化措施污染防治措施綠色物業(yè)管理方案應(yīng)設(shè)定以下目標(biāo)：量化目標(biāo)。包括全年能耗量、單位面積能耗量、單位服務(wù)產(chǎn)品能耗量等絕對值目標(biāo)；系統(tǒng)效率、節(jié)能率等相對值目標(biāo)。以及重點(diǎn)耗能設(shè)備（照明、電氣、空調(diào)、水泵、鍋爐等）分項(xiàng)目標(biāo)，如 全年空調(diào)耗

12、電量、單位面積空調(diào)耗電量等。財(cái)務(wù)目標(biāo)。包括資源成本降低的百分比、節(jié)能減排和環(huán)保項(xiàng)目的投資回報(bào)率，以及實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)上限等。時(shí)間目標(biāo)。設(shè)置完成目標(biāo)的期限和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。外部目標(biāo)。特指和國內(nèi)、國際或行業(yè)內(nèi)某一評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，在同業(yè)中的排序位置等。根據(jù)綠色管理目標(biāo)進(jìn)行分解，按照上述五項(xiàng)技術(shù)措施設(shè)定綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施管理依照項(xiàng)目的綠色物業(yè)管理工作方案，針對其不同時(shí)期的用能情況和環(huán)境特點(diǎn)，實(shí)行全面控制。即在項(xiàng)目的前期介入、接管驗(yàn)收、裝修入伙、日常管理等全過程中實(shí)施全員工、全客戶、全過程、全方位控 制，最大限度覆蓋軟件和硬件兩個(gè)層面及所有要素。評價(jià)管理對照本導(dǎo)則的指標(biāo)體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，對綠色物

13、業(yè)管理的效果及采用的模式、方法、設(shè)備、技術(shù) 等進(jìn)行自評。成立專家評估小組， 結(jié)合能源統(tǒng)計(jì)、能源審計(jì)及能耗監(jiān)測，對綠色物業(yè)管理方案、實(shí)施過程及實(shí)施效果進(jìn)行綜合評估。培訓(xùn)宣傳管理定期對管理人員進(jìn)行綠色物業(yè)管理教育培訓(xùn)，增強(qiáng)綠色物業(yè)管理意識和能力。結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的類型特點(diǎn)和不同時(shí)點(diǎn)，及時(shí)開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業(yè)管理宣傳，為業(yè)主和使用人提供相關(guān)專業(yè)資訊，引導(dǎo)廣大業(yè)主和使用人主動(dòng)支持和參與綠色物業(yè)管理，共同營造低碳、綠色，文明、和諧的溫馨家園。定期向業(yè)主和使用人征集綠色物業(yè)管理的方案建議，提高業(yè)主、使用人參與綠色物業(yè)管理管理的積極性。6技術(shù)要求節(jié)能管理節(jié)能加強(qiáng)能源分類計(jì)量管理，主要包括以下內(nèi)

14、容：有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立能源管理系統(tǒng)（EMS Energy Management System ）,將物業(yè)的 用電、用水、蒸汽、燃料等能源用量進(jìn)行分類計(jì)量，集中處理，從而實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的優(yōu)化控制，最 大限度地提高能源利用效率。暫不具備條件的，應(yīng)通過分類計(jì)量表計(jì)，定時(shí)統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)能耗系統(tǒng)（電梯、照明、中央空調(diào)系統(tǒng) 等）的用電參數(shù)，及時(shí)分析和比較，制定合理有效的節(jié)能目標(biāo)。加強(qiáng)能源統(tǒng)計(jì)管理，主要包括以下內(nèi)容：認(rèn)真做好能源消耗的原始記錄、建立能源基礎(chǔ)和歷史數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和統(tǒng)計(jì)資料檔案，建立能耗臺賬。制成各種形式的統(tǒng)計(jì)報(bào)表和曲線圖。分析能耗的使用趨勢，進(jìn)行能耗的縱向和橫向比較。加強(qiáng)能源消耗定額管理，主要包括以下

15、內(nèi)容：制定合理的設(shè)備運(yùn)行方案，特別是三大能耗系統(tǒng)（中央空調(diào)系統(tǒng)、供水設(shè)備系統(tǒng)、公共照明系 統(tǒng)）的運(yùn)行方案，合理安排、科學(xué)調(diào)度、嚴(yán)格執(zhí)行。嚴(yán)格執(zhí)行巡回檢查制度。在辦公及公共場所通過文字提示和安裝感應(yīng)開關(guān)，做到人走燈滅，杜絕長明燈問題，檢查不再使用的電器設(shè)備電源是否關(guān)閉。根據(jù)天氣變化和業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整路燈、中央空調(diào)系統(tǒng)等公共用電設(shè)備設(shè)施的啟停。制定嚴(yán)格、規(guī)范、安全的用電節(jié)電管理制度。對臨時(shí)用電（如施工用電），實(shí)行申報(bào)審批制度。建立節(jié)能激勵(lì)機(jī)制。如獎(jiǎng)金激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)、賞識激勵(lì)和懲罰激勵(lì)等。在有條件的物業(yè)項(xiàng)目中，采用以“合同能源管理”的模式與業(yè)主建立能源服務(wù)關(guān)系。委托專業(yè)節(jié)能服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行節(jié)能診斷、設(shè)

16、計(jì)、融資、改造和運(yùn)行管理。加強(qiáng)能源管理系統(tǒng)化建設(shè)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可考慮通過建設(shè)能源管理體系，取得能源管理體系（GB/T 23331-2012或ISO50001-2011 ）認(rèn)證證書，來確保節(jié)能工作的科學(xué)性、系統(tǒng)性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。技術(shù)節(jié)能優(yōu)先采購列入國家節(jié)能產(chǎn)品目錄，或者政府采購名錄和環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品，不得采購列入國家發(fā)布的高耗能落后機(jī)電設(shè)備（產(chǎn)品）淘汰目錄中的用能產(chǎn)品、設(shè)備?？稍诖笮偷墓步ㄖ?、寫字樓安裝能耗在線監(jiān)測系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)測能源消耗情況，分析發(fā)現(xiàn)管理節(jié)能的空間。按照 GB-T16664-1996企業(yè)供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測辦法的要求，定期完成以下供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測項(xiàng)目：（1）日負(fù)荷率；（2）

17、變壓器負(fù)載系數(shù)；（3）線損率；（4）功率因數(shù)。對既有建筑進(jìn)行維修改造之時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)、施工、調(diào)試、竣工驗(yàn)收等方面的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。在節(jié)能改造之時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行能源審計(jì)和投資收益分析，明確節(jié)能指標(biāo)，并在節(jié)能改造后采用計(jì)量方式對節(jié)能指標(biāo)進(jìn)行考核和綜合評價(jià)。定期檢測和關(guān)注建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能指標(biāo)：傳熱系數(shù) K屋面、外墻（包括非透光幕墻）、底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板、單一立 面外窗（包括透光幕墻）、屋頂透光部分；推廣可再生能源技術(shù)，主要包括以下內(nèi)容：推廣家庭式太陽能熱水器和集中式太陽能集熱系統(tǒng)，用以供應(yīng)生活、生產(chǎn)用熱水。推廣使用光伏發(fā)電裝置。使用太陽能電池裝置提供路燈、庭院燈、地下

18、停車場等照明燈具和標(biāo)識燈箱的電力，以及解決部分園林水泵電力。充分使用自然采光。使用光傳導(dǎo)裝置提供停車場和樓道廳堂的日間照明。推廣空氣源熱泵技術(shù)。使用空氣源熱泵技術(shù)結(jié)合太陽能光熱技術(shù)提供生活、生產(chǎn)用熱水。利用風(fēng)能資源。有條件的可以使用小型風(fēng)力發(fā)電裝置提供電力補(bǔ)充。推廣節(jié)能技術(shù)，主要包括以下內(nèi)容：采用變頻變流量調(diào)節(jié)技術(shù)，根據(jù)實(shí)際所需冷（熱）量控制中央空調(diào)系統(tǒng)冷（熱）量的輸出，使輸送能耗隨流量的增減而增減。條件成熟的，可采用蓄冷空調(diào)技術(shù)，配合錯(cuò)峰用電政策，降低空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行能耗。采用冷凝水循環(huán)技術(shù)， 將用戶端風(fēng)機(jī)的熱交換盤管所產(chǎn)生的冷凝水通過回收管路重新泵入冷卻塔水循環(huán)管路，溫度較低的冷凝水可有效降低

19、冷卻塔水的溫度，從而降低冷卻塔熱交換機(jī)功率，減少電耗、節(jié)約水資源。采用冷水機(jī)組水冷管殼式冷凝器膠球自動(dòng)在線清洗裝置。使冷水機(jī)組冷凝器內(nèi)壁始終處于潔凈狀態(tài)，端差（冷媒的冷凝溫度與冷卻水的出水溫度差）接近新機(jī)值，降低冷水機(jī)組冷凝溫度， 保證冷水機(jī)組的運(yùn)行效率始終接近新機(jī)，節(jié)約能源，減少化學(xué)水處理藥劑使用量，保護(hù)環(huán)境。其他的節(jié)能技術(shù)可以參考綠色物業(yè)管理參考推薦產(chǎn)品目錄、綠色建筑新產(chǎn)品新技術(shù)推薦目錄、廣東省建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品推薦目錄、公共機(jī)構(gòu)綠色節(jié)能節(jié)水技術(shù)產(chǎn)品目錄。行為引導(dǎo)引導(dǎo)業(yè)主盡可能采用最節(jié)能環(huán)保的方式進(jìn)行房屋裝修，避免破環(huán)性和重復(fù)性裝修。建議業(yè)主使用節(jié)能燈具和2級以上能效比標(biāo)識的節(jié)能家電。節(jié)水管

20、理水循環(huán)利用建立中水系統(tǒng)。收集較潔凈的污水（如廚房排水、洗澡水、游泳池水等），經(jīng)過污水處理程序后形成的標(biāo)中水，用于沖廁所、沖洗路面、澆灌植物、洗車等用途。購買中水。向周邊有中水供應(yīng)的物業(yè)購買中水替代部分潔凈水。收集雨水。修建相關(guān)設(shè)施積攢雨水用于澆灌花木、沖洗路面污垢等，具體要求如下：項(xiàng)目中徑流能引入周邊低影響開發(fā)設(shè)施處理的不透水下墊面的面積與總不透水下墊面面積的比值應(yīng)大于40%項(xiàng)目屋面雨水罐與地下蓄水池容量應(yīng)足夠容納小區(qū)兩日（日均降雨量33mm的雨水下滲量?？照{(diào)冷凝水或其它蒸汽設(shè)施冷凝水進(jìn)行回收利用。用水設(shè)施運(yùn)用新型的管道材料， 如鋁塑復(fù)合管、鋼塑復(fù)合管、不銹鋼管等代替易損壞的鑄鐵水管及鍍鋅

21、鋼管產(chǎn)品。公共區(qū)域可使用感應(yīng)式水龍頭、感應(yīng)沖水系統(tǒng)等節(jié)水用具。對水景景觀采取節(jié)水措施，如限時(shí)開放噴泉，利用中水、雨水等措施。在日常的管道設(shè)施等維護(hù)過程中對輸水管道、閥門及各類附件進(jìn)行監(jiān)測和定期檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行維修、保養(yǎng)，盡量減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。如給水配件出現(xiàn)超壓出流現(xiàn)象，可對給水系統(tǒng)合理分區(qū)，或采用水箱、減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞等措施進(jìn)行改造。設(shè)法減少集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)在設(shè)備開啟后，因水溫不足而排棄的冷水，如設(shè)置回流裝置等合理的水循環(huán)方式。行為引導(dǎo)推廣使用節(jié)水器具，提倡業(yè)主安裝和使用節(jié)水馬桶、節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑等節(jié)水器具。應(yīng)建議業(yè)主對日常生活用水進(jìn)行多重利用，如采用梯級用水、循環(huán)用

22、水等方式，提高用水效率。垃圾處理管理要點(diǎn)與建設(shè)、城管、環(huán)保、衛(wèi)生、交通以及街道、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)工作站等相關(guān)部門協(xié)作，共同 做好垃圾處理相關(guān)工作。垃圾集中收集、轉(zhuǎn)運(yùn)、處理設(shè)施和場所建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備密閉、節(jié)能、 滲瀝液處理、防臭、防滲、防塵、防噪聲等污染防控措施，防止二次污染。對從事垃圾處理的作業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行勞動(dòng)安全保護(hù)專業(yè)培訓(xùn)；為作業(yè)人員配備必要的勞動(dòng)防護(hù)用品，制訂防塵、防毒、防輻射等防止職業(yè)危害的措施，保障工作人員的長期職業(yè)健康。技術(shù)要點(diǎn)逐步提高生活垃圾機(jī)械化收運(yùn)水平，鼓勵(lì)采用壓縮式方式收集和運(yùn)輸生活垃圾。垃圾收集分為室外容器內(nèi)垃圾的收集和室內(nèi)（各樓層內(nèi)）垃圾收集兩種方式。

23、 收集的時(shí)間和頻率應(yīng)依照項(xiàng)目及垃圾特性制定， 以避免影響客戶生產(chǎn)生活和感受。 避免隔夜垃圾發(fā)酵，室外收集一般一 日兩次，分類收集，分類存放。對丟棄的家具、電器、玻璃、塑料、紙材、衣物、被褥等物品分類存放、按特性進(jìn)入資源循 環(huán)系統(tǒng)。對醫(yī)療廢物、傳染性污染源、廢棄電器電子產(chǎn)品，以及廢電池、廢日光燈管、廢水銀溫度計(jì)、 過期藥品等有害危險(xiǎn)廢物的處理，應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)。倡導(dǎo)通過生物處理方式處理可降解有機(jī)垃圾，如分類收集的廚余垃圾和綠化垃圾等。采用生物 處理技術(shù)，應(yīng)嚴(yán)格控制生物處理過程中產(chǎn)生的臭氣，并妥善處置生物處理產(chǎn)生的污水和殘?jiān)?。對餐飲業(yè)經(jīng)營者或批量提供餐飲服務(wù)的單位未將廚余垃圾利用而

24、直接排放的行為，應(yīng)予以制 止，或向政府行政執(zhí)法部門報(bào)告。6.3.3行為引導(dǎo)垃圾投放容器應(yīng)有明確標(biāo)識，表明垃圾的類別。應(yīng)做好垃圾分類知識的宣傳和培訓(xùn)工作，促進(jìn)居民養(yǎng)成正確的垃圾處理習(xí)慣，按照規(guī)定分類投放垃圾。鼓勵(lì)、引導(dǎo)單位和個(gè)人在生產(chǎn)生活中，采購可以重復(fù)使用的商品，使用再生紙及其制品，使用環(huán)保可降解的垃圾袋，盡量杜絕使用一次性的餐盒、筷子、水杯等用品；倡導(dǎo)社會(huì)公眾在各類 餐飲服務(wù)單位就餐時(shí)，適量點(diǎn)餐、避免浪費(fèi)，減少廚余垃圾。環(huán)境綠化綠化管理物業(yè)管理在前期介入時(shí)，應(yīng)對綠化規(guī)劃提出建議。對項(xiàng)目綠化設(shè)施進(jìn)行改造，項(xiàng)目中下沉式綠化面積占項(xiàng)目露天綠化面積的比例應(yīng)不低于60%項(xiàng)目地面停車場、道路廣場透水鋪裝

25、的面積應(yīng)高于項(xiàng)目地面停車場、道路廣場總面積的90%應(yīng)收集物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化植物的完整資料，包括植物的種類、數(shù)量、習(xí)性、特征，了解土壤的成 份，以制定科學(xué)的綠化管養(yǎng)方案。應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，確保綠地內(nèi)無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘拴刻畫等現(xiàn)象，綠地內(nèi)無停放自行車、機(jī)動(dòng)車，沒有在草地上踢球等進(jìn)行損害花草樹木的行為。加強(qiáng)對綠化設(shè)施的維護(hù)， 設(shè)施如有損壞，要及時(shí)修補(bǔ)或更換。 對人為破壞設(shè)施的行為要加以制 止。合理安排綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)時(shí)間，盡量減輕對業(yè)主、住戶的影響。綠化養(yǎng)護(hù)干枯枝葉要及時(shí)剪除，避免脫落造成意外傷害。剪口要平，不能留有樹釘。緊靠窗戶或陽臺的粗壯樹木應(yīng)及時(shí)遷移，避免被用作攀爬物而增加偷盜風(fēng)險(xiǎn)。并要考慮住戶

26、對通風(fēng)、采光、日照的需求，對于茂盛的枝干要及時(shí)修剪。綠化灌溉盡量采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式。以生態(tài)肥為主，合理施肥，平衡土壤中各種礦質(zhì)營養(yǎng)元素，保持土壤肥力和合理結(jié)構(gòu)。保護(hù)圓木衛(wèi)生，不施用散發(fā)臭味的肥料。應(yīng)采取以下措施開展病蟲害防治：生物防治。盡量采用生物防治，減少對環(huán)境的污染。應(yīng)保護(hù)和利用害蟲的天敵，創(chuàng)造有利于其 生存發(fā)展的環(huán)境條件。物理防治。可采用餌料誘殺、燈光誘殺、人工捕捉、挖蛹或蟲、采摘卵塊蟲包、刷除蟲或卵、 刺殺蛀干害蟲、摘除病葉病梢、刮除病斑、結(jié)合修剪剪除病蟲枝等方法?；瘜W(xué)防治。應(yīng)選用高效、低毒、無污染、對天敵較安全的藥劑。 藥物、用量及對環(huán)境污染影響， 要符合環(huán)境保護(hù)相關(guān)法

27、規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。用化學(xué)方法防治時(shí)要考慮人流密度、小孩、寵物的接觸危險(xiǎn)、水源的污染和常規(guī)方案的可行性等，用藥時(shí)，可提前知會(huì)客戶，讓客戶回避。用化學(xué)方法防治時(shí)，作業(yè)人員應(yīng)注意自身和環(huán)境的安全，并嚴(yán)格按照安全使用農(nóng)藥的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行安全防護(hù)。人為原因在綠地踩出的路面，如因設(shè)計(jì)欠缺導(dǎo)致人行不便的，可在踩出的路面上鋪設(shè)石塊，形成園林路，既方便業(yè)主，又美化環(huán)境。歸堆后的垃圾雜物和夢筐等器具擺放在隱蔽的地方，垃圾做到日產(chǎn)日清，不過夜，不焚燒。臺風(fēng)前加強(qiáng)防御措施，合理修剪，加固護(hù)樹設(shè)施，以增強(qiáng)抵御臺風(fēng)的能力。行為引導(dǎo)在綠地內(nèi)安裝警示標(biāo)識，提示業(yè)主、住戶注意安全，愛護(hù)綠化植物和綠化設(shè)施。定期組織業(yè)主、住戶參加種樹

28、、澆水、除草等活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主、住戶愛護(hù)綠化的意識。污染防治管理要點(diǎn)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約時(shí)，應(yīng)寫入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)污染防治相關(guān)內(nèi)容。對服務(wù)區(qū)域進(jìn)行環(huán)境情況評估，對重大環(huán)境因素進(jìn)行識別并制定相應(yīng)管理方案。設(shè)置專人進(jìn)行環(huán)境監(jiān)測和評估，定期對服務(wù)區(qū)域內(nèi)重大環(huán)境因素進(jìn)行識別并制定相應(yīng)管理方案。與具備相應(yīng)資質(zhì)的公司簽訂固體廢棄物收集、清運(yùn)協(xié)議，對服務(wù)區(qū)域內(nèi)固體廢棄物進(jìn)行規(guī)范管理。詳細(xì)了解該物業(yè)附近的城市規(guī)劃，特別是城市地下污水管道的系統(tǒng)規(guī)劃。技術(shù)要點(diǎn)采取以下措施開展水污染防治：要求業(yè)主在裝修施工過程中不要將污水與雨水、空調(diào)冷凝水的排水管道混接。二次供水設(shè)施的蓄水池口應(yīng)加蓋加鎖，上面不得堆放雜物、栽種

29、花草、晾曬衣物，水池周圍30米內(nèi)不準(zhǔn)堆放有毒有害物品、修建廁所、飼養(yǎng)禽畜等，并要對二次供水的蓄水池定期的清洗、消毒，建立健全清洗、消毒檔案，保證水質(zhì)符合GB 5749-2006生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。建立健全泳池的管理操作規(guī)程，按照泳池的相關(guān)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)每天檢查泳池泵、過濾沙缸的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，定期進(jìn)行泳池水質(zhì)的PH值、余氯值檢測，以保證泳池的水質(zhì)符合要求。建議開發(fā)建設(shè)單位設(shè)計(jì)和使用污水與雨水、空調(diào)冷凝水分流系統(tǒng)。采用以下措施開展大氣污染防治：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑施工與裝修垃圾應(yīng)進(jìn)行集中堆放，并采取經(jīng)常灑水、篷布覆蓋等措施防止塵土飛揚(yáng)。定期對中央空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、管網(wǎng)進(jìn)行清洗。對管理區(qū)域內(nèi)餐飲場所進(jìn)行管理，餐廳

30、排放的油煙廢氣要通過吸油過濾后方可排放，禁止直接排放到空氣中。在維修、養(yǎng)護(hù)中央空調(diào)過程中，規(guī)范操作，減少消耗臭氧層物質(zhì)的泄漏。采取以下措施開展噪音污染防治：阻止在生活區(qū)域內(nèi)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目。對管理區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂場所開放時(shí)間進(jìn)行控制，嚴(yán)格按照規(guī)定的開放時(shí)間進(jìn)行。加強(qiáng)交通噪音的防治和停車場的管理，合理設(shè)置各類交通、提醒標(biāo)識，合理規(guī)劃停車位， 在停車場的周圍建立一定寬度的綠化帶，減少噪音對工作、生活區(qū)域的影響。限制管理區(qū)域內(nèi)施工使用的機(jī)械和施工的時(shí)間和周期，以減少噪音對所管區(qū)域居民生活和工作的影響。采取以下措施開展固體廢棄物污染防治：對各種垃圾進(jìn)行分類處理，并做到及時(shí)清運(yùn)，防止垃圾飛散與腐壞變質(zhì)造成氣體和液體污染。垃圾在外運(yùn)的途中應(yīng)采取有效地密閉和覆蓋措施，避免灑落在地面上，造成二次污染。污水處理設(shè)施產(chǎn)生的污泥經(jīng)濃縮、脫水后及時(shí)外運(yùn)，禁止在小區(qū)內(nèi)堆放，避免污水散發(fā)出的異10味及有害氣體造成小區(qū)環(huán)境的污染。采取以下措施開展光污染防治建立太陽能的安裝審批、監(jiān)督制度，合理的規(guī)劃太陽能的安裝位置，保證安裝后不會(huì)由于反光問題影響其他物業(yè)使用人正常的工作、學(xué)習(xí)和生活。對商業(yè)物業(yè)的燈箱廣告招牌進(jìn)行管理