金苑閣住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)

1、第一部分提高物業(yè)經(jīng)管服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃第二部分采取的經(jīng)管方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備情況第一節(jié)擬采取的經(jīng)管方式經(jīng)管處內(nèi)經(jīng)管架構(gòu)各部門工作任務(wù)及職責(zé)范圍經(jīng)管處經(jīng)管機(jī)制第二節(jié)工作計(jì)劃前期經(jīng)管工作計(jì)劃常規(guī)經(jīng)管工作計(jì)劃經(jīng)管處工作流程及工作規(guī)范第三節(jié)物質(zhì)裝備計(jì)劃第三部分經(jīng)管人員的配備、培訓(xùn)和經(jīng)管第一節(jié)經(jīng)管人員的配備第二節(jié)經(jīng)管人員的培訓(xùn)培訓(xùn)系統(tǒng)的構(gòu)成圖培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)的評(píng)估考核第三節(jié)經(jīng)管人員的經(jīng)管確定規(guī)范、嚴(yán)格招聘量才適用、合理配置規(guī)范經(jīng)管、分層實(shí)施素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核激勵(lì)驅(qū)動(dòng)、留住人才第四部分經(jīng)管規(guī)章制度和檔案經(jīng)管 TOC o 1-5 h z 第一節(jié)經(jīng)管規(guī)章制度7公眾制度24 個(gè)內(nèi)部崗

2、位職責(zé)12 個(gè)經(jīng)管運(yùn)作制度34 個(gè)考核制度14 個(gè)第二節(jié)經(jīng)管處檔案經(jīng)管檔案的建立檔案的經(jīng)管檔案的運(yùn)程第五部分各項(xiàng)經(jīng)管指標(biāo)的承諾指標(biāo)采取的措施第六部分節(jié)約資金降低能耗的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行技術(shù)方案第七部分經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算和經(jīng)管規(guī)范第一節(jié)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)測(cè)算的依據(jù)及說(shuō)明（小區(qū)人員工資支出統(tǒng)計(jì)表、小 區(qū)上學(xué)經(jīng)管費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表）物業(yè)經(jīng)管服務(wù)費(fèi)第八部分豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施第一節(jié) 社區(qū)文化三項(xiàng)主題三項(xiàng)特征社區(qū)文化特點(diǎn)和場(chǎng)地安排社區(qū)文化活動(dòng)安排社區(qū)文化人員配備情況環(huán)境社區(qū)文化第二節(jié)便民服務(wù)無(wú)償服務(wù)有償服務(wù)第九部分物業(yè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施第一節(jié)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃公共設(shè)施日常維修計(jì)劃公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施技

3、術(shù)方案第二節(jié)房屋本體維修護(hù)計(jì)劃屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施技術(shù)方案屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施技術(shù)方案第一部分提高物業(yè)經(jīng)管服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃郴州市郴州百仕達(dá)物業(yè)經(jīng)管有限責(zé)任公司注冊(cè)資本50 萬(wàn)人民幣，物業(yè)經(jīng)管資質(zhì)為三級(jí)。我公司看好郴州的物業(yè)經(jīng)管行業(yè)前景，并有信心在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。“金苑閣”住宅小區(qū)位于郴州五嶺大道 81 號(hào)，規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)高，硬件設(shè)施條件好。我公司好能獲得該物業(yè)經(jīng)管權(quán)，增加我公司在郴州的物業(yè)經(jīng)管面積和行業(yè)知名度，提高我公司的物管水平，好處不言而喻。因此， 我公司放棄常規(guī)的要價(jià)條件，不圖短期回報(bào)，與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)退，共同發(fā)展。我公司希望以真誠(chéng)和實(shí)力來(lái)獲得開(kāi)發(fā)高和

4、用戶的信任和支持。我公司開(kāi)展經(jīng)管工作的思路如下：住宅交樓時(shí)，我方抓緊時(shí)間作進(jìn)駐前的各項(xiàng)準(zhǔn)備，如住房入住時(shí)的物業(yè)經(jīng)管合同、裝修須知、入住手冊(cè)、培訓(xùn)所需物業(yè)經(jīng)管人員等等工作。做好經(jīng)管人員的培訓(xùn)工作。物管人員根據(jù)情況的需要分批進(jìn)入，盡可能減少人力成本和其他經(jīng)管成本的支出。3、在實(shí)施經(jīng)管過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化其外觀整體視覺(jué)效果。在住戶裝修階段，應(yīng)加強(qiáng)宣傳和經(jīng)管，防范未然、杜絕違章搭建及裝置不規(guī)范防盜網(wǎng)的現(xiàn)象；垃圾實(shí)行分類收集，提高小區(qū)環(huán)保意識(shí)。4、積極參與本物業(yè)的市場(chǎng)培育。根據(jù)物業(yè)經(jīng)管的特征，協(xié)助開(kāi)發(fā)商開(kāi)展招商策劃和市場(chǎng)推廣活動(dòng)。5、將本物業(yè)定位為郴州市區(qū)內(nèi)高檔住宅小區(qū)。因此，我們?cè)谥贫ń?jīng)管技術(shù)方案和人員配備時(shí)

5、將以提供與其定位相應(yīng)的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)。并有信心實(shí)現(xiàn)我們作出的目標(biāo)和承諾，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商雙贏的局面。第二部分 采取的經(jīng)管方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備情況現(xiàn)代化的物業(yè)經(jīng)管必須采取高效、準(zhǔn)確、快捷、精簡(jiǎn)的經(jīng)管模式。 針對(duì)“金苑閣”小區(qū)的物業(yè)待征及特點(diǎn)，我們制定了規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué) 的經(jīng)管模式，以及嚴(yán)密的工作計(jì)劃和精良的辦公裝備。第一節(jié)擬采取的經(jīng)管方式一、經(jīng)管處內(nèi)經(jīng)管架構(gòu)圖一內(nèi)部經(jīng)管架構(gòu)圖二、各部門工作任務(wù)及職責(zé)范圍（一）主任工作任務(wù)及服務(wù)內(nèi)容經(jīng)管處主任主要工作任務(wù)是協(xié)調(diào)、溝通、公關(guān)、服務(wù)等，是經(jīng)管處 對(duì)區(qū)域內(nèi)所有服務(wù)的執(zhí)行與反饋提供多各直接服務(wù)，是經(jīng)管處與服務(wù)對(duì)象之間的橋梁，是經(jīng)管公司的窗口。主要

6、服務(wù)內(nèi)容有：提供經(jīng)管區(qū)域內(nèi)的經(jīng)管咨詢服務(wù)：經(jīng)管處日常財(cái)務(wù)工作；受理經(jīng)管區(qū)域內(nèi)所有投訴；受理設(shè)備設(shè)施報(bào)修；辦理大件物品放行手續(xù)；辦理經(jīng)管區(qū)域出入證（臨時(shí)出入證、施工人沒(méi)出放證等）；辦理電話開(kāi)通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；辦理臨時(shí)用電、動(dòng)火專用手續(xù)；辦理商務(wù)事務(wù)。（二）辦公室、文化專干的工作任務(wù)及職責(zé)范圍辦公室、文化專干是負(fù)責(zé)經(jīng)管處辦公室工作，負(fù)責(zé)經(jīng)管處日常財(cái)務(wù) 工作，檔案經(jīng)管，監(jiān)督各部門工作情況，負(fù)責(zé)社區(qū)文化服務(wù)。辦公室、文化專干主要職責(zé)如下：經(jīng)管處辦公室日常工作安排。負(fù)責(zé)檔案經(jīng)管工作。對(duì)秩序維護(hù)、保潔綠化、工程維修組的工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)房屋使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查，防止房屋受損。組織經(jīng)管區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)。

7、（三）工程維修組工作任務(wù)及職責(zé)范圍工程維修組的主要工作任務(wù)是實(shí)施經(jīng)管區(qū)域內(nèi)工程經(jīng)管，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行。具工程維修給的經(jīng)管具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性。它是反映服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。工程部的職責(zé)范圍如下：負(fù)責(zé)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)電力系統(tǒng)、 電訊系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行經(jīng)管，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。負(fù)責(zé)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。負(fù)責(zé)對(duì)室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修組服務(wù)。對(duì)經(jīng)管區(qū)域所有房屋進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)。（四）保潔綠化組的工作任務(wù)和工作職責(zé)保潔、綠化組的工作任務(wù)主要是保證經(jīng)管區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、對(duì)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)花草樹(shù)木進(jìn)行維護(hù)，是物來(lái)經(jīng)管對(duì)外的窗口，搞好該項(xiàng)工作對(duì)體現(xiàn)我公司的形象具有重要的意義

8、。保潔、綠化組的工作職責(zé)：負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和保潔服務(wù)。保護(hù)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)的綠化不被踐踏，并對(duì)其進(jìn)行精心修剪和專業(yè)養(yǎng)護(hù)。（五）秩序維護(hù)組的工作任務(wù)和工作職責(zé)秩序維護(hù)組的工作任務(wù)主要是維護(hù)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)的治安秩序工作，消防經(jīng)管及宣傳工作，配合公安部門打擊各類違法犯罪活動(dòng)等。由于“金苑閣 ”是高尚住宅小區(qū)，對(duì)秩序維護(hù)工作要求較高，所以我公司對(duì)該項(xiàng)工作給予特別重視。秩序維護(hù)組的工作職責(zé)：負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四項(xiàng)工作，維護(hù)治安秩序。嚴(yán)格治安經(jīng)管，做好來(lái)訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天 24 小時(shí)巡查、進(jìn)出貨物檢查等治安防范工作。嚴(yán)格消防經(jīng)管，落實(shí)消防責(zé)任制，及時(shí)消除水險(xiǎn)隱患。積極配合公安部門

9、，打擊經(jīng)管區(qū)域內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動(dòng)O負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)管區(qū)域內(nèi)各住戶治安、消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。抓緊好秩序維護(hù)隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)O三、經(jīng)管處經(jīng)管機(jī)制我公司為充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，提高服務(wù)質(zhì)量，增加自覺(jué)性,變被動(dòng)為主動(dòng),采取有效的激勵(lì)機(jī)制，全員質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，信息反饋機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制:（見(jiàn)圖）業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)周次個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)月評(píng)優(yōu)秀員工年評(píng)量化規(guī)范3漏淤標(biāo)撤友所長(zhǎng)、達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)次數(shù)最多組團(tuán)獎(jiǎng)勵(lì)季評(píng)1、讓員工體現(xiàn) 自我價(jià)值； 2、讓員工充實(shí) 自己，提升自 己；3、讓員工倍感 團(tuán)他溫暖； 4、營(yíng)造強(qiáng)制分 配式目標(biāo)經(jīng)管 邁向自主目標(biāo) 式經(jīng)管氛圍； 5、年評(píng)獲得優(yōu) 的個(gè)別組團(tuán)， 將予以獎(jiǎng)勵(lì)， 發(fā)給榮譽(yù)證 書(shū)。i ；實(shí)行目標(biāo)

10、經(jīng)紿業(yè)務(wù)能手年次季次每小項(xiàng)f承設(shè)定流化目標(biāo),達(dá)標(biāo)者將受到獎(jiǎng)勵(lì)，超目莎雷，根據(jù)量化次數(shù),予以鼓勵(lì)。全年獲得先進(jìn)榮譽(yù)次數(shù)最多的將評(píng)為優(yōu)秀標(biāo)兵，給予獎(jiǎng)勵(lì)；每周組織進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和提高，每月舉行一次歸納總結(jié)會(huì)，選最佳 團(tuán)隊(duì)，營(yíng)造人人愛(ài)崗位、愛(ài)專業(yè)、愛(ài)社區(qū)的精神氛圍，讓員工感到平凡 的工作中有學(xué)不完的知識(shí)，只要努力工作就可得到提升，從而得到人們 的尊敬、贊賞，體現(xiàn)人生價(jià)值，實(shí)現(xiàn)人生的理想；3、對(duì)個(gè)人進(jìn)行量化考評(píng)，連續(xù)二個(gè)月考評(píng)分未達(dá)標(biāo)員工，可解聘。全員全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)督：（見(jiàn)下圖）經(jīng)管處實(shí)行全員、全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)督，由經(jīng)管處組成質(zhì)量監(jiān)督小組，對(duì)員工每天量化考核評(píng)分制。以經(jīng)管處主任為為組長(zhǎng)，各組長(zhǎng)為成員組 成的質(zhì)量

11、監(jiān)督組對(duì)各部門目標(biāo)實(shí)施效果每周評(píng)分，并予以公布，對(duì)最后一名者利用工作業(yè)余時(shí)間對(duì)其培訓(xùn)，連續(xù)二次接受培訓(xùn)的，將予以解聘現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)主任經(jīng)管處質(zhì)檢組部門持檢小組月評(píng)周杳 每考每抽 量化規(guī)范 不定期抽檢圖三質(zhì)檢督導(dǎo)流程圖信息反饋機(jī)制給各類信息設(shè)定反饋時(shí)間表，并納入量化考核范圍，不論何種原因, 凡書(shū)面涉及住戶之資料，都應(yīng)在 48小時(shí)之內(nèi)送達(dá)物管員處進(jìn)行篩選清 理，統(tǒng)一處理。凡設(shè)備故障排除、治安問(wèn)題處理、社區(qū)文化活動(dòng)、住戶投訴處理， 完成反都應(yīng)填寫(xiě)歸納總結(jié)和分析報(bào)告（其中包括敘述情況發(fā)生原因、處 理結(jié)果和相關(guān)改進(jìn)建議），三天之內(nèi)送達(dá)物管員處歸檔。第二節(jié) 工作計(jì)劃依據(jù)經(jīng)管方式和經(jīng)管運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為

12、前期準(zhǔn)備和常規(guī)經(jīng)管兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下經(jīng)管工作計(jì)劃一、前期經(jīng)管工作計(jì)劃前期經(jīng)管工作計(jì)劃表廳P工程內(nèi)容時(shí)間備注一組建物業(yè) 經(jīng)管隊(duì)伍1、人員的選拔； 2、人員的培訓(xùn)； 3人員的上崗。5天二完善經(jīng)管及 辦公條件1、安排經(jīng)管用房；2、安排員工宿舍；3、經(jīng)管用物質(zhì)裝備。5天與同 時(shí)進(jìn)行三制定經(jīng)管 規(guī)章制度1、制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；2、引入ISO9002質(zhì)量保證體系。5天與同 時(shí)進(jìn)行四物業(yè)的驗(yàn) 收與接管1、依據(jù)規(guī)范，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改； 2、辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。3天五檔案的建 立和經(jīng)管1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。15天、常規(guī)經(jīng)管工

13、作計(jì)劃常規(guī)經(jīng)管工作計(jì)劃表廳P工程內(nèi)容時(shí)間備注一房屋及公共設(shè) 施維護(hù)保養(yǎng)1、制定房屋保養(yǎng)和維護(hù) 計(jì)劃技術(shù)方案;2、對(duì)房屋作全面檢查；3、對(duì)房屋進(jìn)行全面維護(hù)； 4、房屋的正常保養(yǎng)服務(wù)。接管之日起二機(jī)電設(shè)備的維 修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料經(jīng)管；2、設(shè)備的運(yùn)行經(jīng)管；3、設(shè)備的保養(yǎng)維修經(jīng)管； 4、設(shè)備能源和安全經(jīng)管。接管之日起三秩序維護(hù)經(jīng)管1、治安經(jīng)管；2、交通、車輛經(jīng)管；3、消防經(jīng)管。接管之日起四智能化設(shè)施 經(jīng)管1、智能化設(shè)施的維護(hù)；2、智能化系統(tǒng)的完善。接管之日起五小區(qū)環(huán)境經(jīng)管1、園林綠化經(jīng)管；2、清潔衛(wèi)生經(jīng)管。接管之日起六財(cái)務(wù)經(jīng)管1、財(cái)務(wù)帳務(wù)。接管之日起七社區(qū)文化 活動(dòng)開(kāi)展1、社區(qū)宣傳；2、舉辦社區(qū)

14、活動(dòng)；3、提供社區(qū)服務(wù)。接管之日起八便民服務(wù)1、為住戶提供便民服務(wù)。接管之日起三、經(jīng)管處工作流程及工作規(guī)范1、工作流程“金苑閣”物業(yè)經(jīng)管處整體動(dòng)作流程物業(yè)接收與接管程序房屋室內(nèi)維修程序辦理業(yè)主入住程序治安交通經(jīng)管程序檔案建立程序消防應(yīng)急處理程序業(yè)主、住戶、經(jīng)營(yíng)戶投訴處理程序機(jī)電設(shè)備維修程序(10)住宅裝修經(jīng)管程序(11)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序保潔經(jīng)管程序 (13)綠化經(jīng)管程序I 機(jī)構(gòu)組建擬制經(jīng)管技術(shù)準(zhǔn)備入住資料熟悉物業(yè)情況、匯總遺留隊(duì)伍組織培訓(xùn)聯(lián)系協(xié)助單位，督促時(shí)制定規(guī)章制度物業(yè)驗(yàn)收接管辦理入住手續(xù)裝修審批監(jiān)督違章裝修裝修驗(yàn)收搬遷入住/經(jīng)營(yíng)搬遷入住/經(jīng)營(yíng)建立各類檔案日常經(jīng)管內(nèi)部經(jīng)管與監(jiān)小 區(qū) 事

15、 務(wù)房屋及公共設(shè)施維修保交通停車場(chǎng)經(jīng)管消防設(shè)備機(jī) 電 設(shè) 備 養(yǎng) 護(hù)家 政 服 務(wù)清潔衛(wèi)生圖二物業(yè)接收與接管程序流程圖圖三房屋室內(nèi)維修程序流程圖圖六 檔案建立程序流程圖圖四辦理業(yè)主入住程序流程圖圖五治安交通經(jīng)管程序流程圖圖七消防應(yīng)急處理程序流程圖圖八 業(yè)主、住戶投訴處理程序流程圖圖九公共設(shè)備維修程序流程圖圖九公共設(shè)備維修程序流程圖圖十住宅裝修經(jīng)管程序流程圖圖公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序流程圖圖公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序流程圖圖十二保潔經(jīng)管流程圖綠化流程制定年度綠化工作計(jì)劃1 F計(jì)劃批準(zhǔn)記錄責(zé)任人年度綠化工作計(jì)劃綠化組制定綠化考核規(guī)范圖十三綠化經(jīng)管程序流程圖圖十三綠化經(jīng)管程序流程圖工作規(guī)范：( 1 物 業(yè)部經(jīng)

16、管工作規(guī)范( 2 督 察調(diào)度工作規(guī)范( 3 房 屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作規(guī)范( 4 機(jī) 電設(shè)備經(jīng)管工作規(guī)范( 5 治 安交通經(jīng)管工作規(guī)范( 6 清 掃保潔經(jīng)管工作規(guī)范( 7 消 防經(jīng)管工作規(guī)范( 8 綠 化工作規(guī)范第三節(jié)物質(zhì)裝備計(jì)劃物質(zhì)裝備按照必須實(shí)用、節(jié)儉的原則，經(jīng)預(yù)算做如下計(jì)劃：經(jīng)管用房計(jì)劃：一套（含辦公室、秩序維護(hù)宿舍、保潔宿舍） ，由開(kāi)發(fā)商交物業(yè)經(jīng)管公司無(wú)償使用。器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃單位：元類別編號(hào)名稱數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)備注多具 維工175型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)1800.001800.002沖擊鉆1臺(tái)1400.001400.003手槍電鉆1臺(tái)400.00400.004鋁合金梯1把

17、500.00500.005管鉗2把30.0060.006扳手1套120.00120.007電工工具1套100.00100.00小計(jì)4380.00綠化 工具8鋤、鏟、鎬、刀、剪1批100.00100.00小計(jì)100.00清潔 工具9垃圾周轉(zhuǎn)車1臺(tái)600.00600.00小計(jì)600.00通訊 器材10對(duì)講機(jī)3臺(tái)1000.003000.00小計(jì)3000.00辦公 用品11辦公桌椅2套400.00800.0012文件柜、保險(xiǎn)柜1批1600.00400.0013辦公電腦1臺(tái)4500.004000.00小計(jì)5200.00其它 費(fèi)用14食堂開(kāi)辦費(fèi)用1000.00小計(jì)1000.00總計(jì)14280.00第三部分

18、經(jīng)管人員的配備、培訓(xùn)和經(jīng)管第一節(jié)經(jīng)管人員的配置我公司在“金苑閣”物業(yè)經(jīng)管處人員的配置上，按照“人盡其用”“學(xué)歷+經(jīng)驗(yàn)”的相結(jié)合原則。錄用員工時(shí)，必須先培訓(xùn)，后上崗，經(jīng)管人員 100%執(zhí)證上崗，另 外，必須有足夠的人才儲(chǔ)備，在自有人員中，高層領(lǐng)導(dǎo)及主要技術(shù)骨干 從郴州百仕達(dá)物業(yè)經(jīng)管有限責(zé)任公司調(diào)用。經(jīng)管處內(nèi)部人員配置圖人員配置說(shuō)明：經(jīng)管處擬配備各類人員14名，其中經(jīng)管人員2名, 各部工作人員10名。第二節(jié)經(jīng)管人員的培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大 限度地開(kāi)發(fā)人力資源。要求實(shí)現(xiàn)經(jīng)管人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè) 的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。我們確定了

19、極具針 對(duì)性的物業(yè)經(jīng)管人員培訓(xùn)目標(biāo)。嚴(yán)格按照 ISO9002規(guī)范，確立了全員 終身培訓(xùn)計(jì)劃。公司劃撥專項(xiàng)培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，用于購(gòu)買培訓(xùn)所需設(shè)備、落實(shí) 培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場(chǎng)地等。采用先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位，多層次地 傳輸新理論，傳授新技術(shù)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)智能化培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)和物業(yè)經(jīng)管 培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)，為物業(yè)經(jīng)管培養(yǎng)復(fù)合型人才。同時(shí)，我們 確立了 “全員培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。一、培訓(xùn)系統(tǒng)的構(gòu)成圖崗位應(yīng)用四 考核一組織安排目標(biāo)計(jì)劃構(gòu)成圖說(shuō)明：1 、我們根據(jù)“金苑閣”物業(yè)小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的特點(diǎn)，確定目標(biāo)，并擬訂計(jì)劃 ,根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得

20、預(yù)期的效果。2、培訓(xùn)的考核與評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。3、最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。并把理論運(yùn)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。4、培訓(xùn)的組織形式公司憑借物業(yè)經(jīng)管技術(shù)指導(dǎo)培訓(xùn)中心的優(yōu)勢(shì)，在培訓(xùn)中心的調(diào)控監(jiān)督下，由“金苑閣 ”經(jīng)管處具體落實(shí)執(zhí)行。二、培訓(xùn)目標(biāo)我們的培訓(xùn)目標(biāo)是：通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和經(jīng)管服務(wù)水平，為“金苑閣 ”培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的物業(yè)經(jīng)管隊(duì)伍，使其物業(yè)經(jīng)管更加富有成效。三、培訓(xùn)內(nèi)容1 、新員工入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及

21、經(jīng)管目標(biāo)等。B、員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守冊(cè)、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。C、小區(qū)經(jīng)管處簡(jiǎn)況培訓(xùn)：“金苑閣”簡(jiǎn)況、物業(yè)經(jīng)管目標(biāo)、經(jīng)管規(guī)章制度、經(jīng)管架構(gòu)等。D 、物業(yè)經(jīng)管基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)。E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。2、崗位專業(yè)技能培訓(xùn)：A、基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、質(zhì)量執(zhí)行規(guī)范、質(zhì)量考 核規(guī)范等。B、新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與經(jīng)管技術(shù)等。3、素質(zhì)提高培訓(xùn)：A、經(jīng)管人員實(shí)行常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫(xiě)一篇體會(huì)，讀一本專業(yè) 的好書(shū)，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽。B、操作層自我開(kāi)發(fā)培訓(xùn)：利用社會(huì)辦學(xué)條件，進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的4、新政策、新理論培訓(xùn)：新的全國(guó) 物

22、業(yè)經(jīng)管條例及相關(guān)法律法規(guī)文件、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)新動(dòng)向等。5、培訓(xùn)者培訓(xùn)：培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸納新理念，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。四、培訓(xùn)方式1 、在職進(jìn)修：主要形式有專題研討、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場(chǎng)參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。這種培訓(xùn)以公司出資自培為主。2、脫產(chǎn)進(jìn)修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)。公司出資，派人參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)3、自我培訓(xùn)：主要是電大、夜大、函大等形式。五、培訓(xùn)計(jì)劃1、第一階段：入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃公司將集中組織入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容分為 4個(gè)方面：封閉培訓(xùn)、集中培訓(xùn)、上崗實(shí)習(xí)、接管準(zhǔn)備期培訓(xùn)。具體計(jì)劃如下：“金苑閣”小區(qū)物業(yè)經(jīng)管員工入職及崗前培訓(xùn)計(jì)劃

23、階段天數(shù)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象一1天軍訓(xùn)武警部隊(duì)全體員工二企業(yè)簡(jiǎn)況及經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神總經(jīng)理全體員工“龍泉名都”小區(qū)簡(jiǎn)況、經(jīng)管目標(biāo)及經(jīng)管規(guī)章 制度副總經(jīng)理全體員工標(biāo)書(shū)內(nèi)容講解討論主任全體員工三員工守冊(cè)、理論行為規(guī)范守冊(cè)、物業(yè)經(jīng)管知識(shí)主任全體員工1天崗位與各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：崗位職責(zé)、工作流程、 質(zhì)量規(guī)范各部門主 管全體員工四1天各部門、崗位人員互相應(yīng)崗位學(xué)習(xí)ISO9002的工作質(zhì)量規(guī)范培訓(xùn)副總經(jīng)理全體員工五房屋驗(yàn)收移交程序保密知識(shí)培訓(xùn)六消防安全、應(yīng)急常識(shí)考試培訓(xùn)地點(diǎn)根據(jù)實(shí)際情況另定。2、第二階段：經(jīng)管期培訓(xùn)“金苑閣”接管后，隨著各項(xiàng)工作的不斷深入，為確保經(jīng)管人員嚴(yán)格按程序操作，規(guī)范服務(wù)，提

24、高水平，我們將在入職培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn) 一步開(kāi)展，具體計(jì)劃如下：經(jīng)管處員工培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)主題培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象備注智能化設(shè)施簡(jiǎn)易維修知識(shí)操作層員工物業(yè)經(jīng)管現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)管人員崗前培訓(xùn)歸納總結(jié)表彰操作層員工企業(yè)文化建設(shè)初探經(jīng)管人員條例、細(xì)則及啟美法則操作層員工公共關(guān)系原理經(jīng)管人員怎樣接待住戶及處理投訴的藝術(shù)操作層員工企業(yè)經(jīng)管學(xué)經(jīng)管人員優(yōu)秀大廈的評(píng)比規(guī)范操作層員工怎樣杜絕違章操作層員工如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)操作層員工人事經(jīng)管技巧經(jīng)管人員怎樣肩效調(diào)動(dòng)工作的積極性操作層員工房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)經(jīng)管人員怎樣作好上門服務(wù)工作操作層員工機(jī)電設(shè)備的原理與維護(hù)經(jīng)管人員怎樣開(kāi)展班組建設(shè)、增強(qiáng)凝聚力操作層員工怎樣當(dāng)好部門主管經(jīng)管

25、人員內(nèi)務(wù)經(jīng)管操作層員工六、培訓(xùn)的評(píng)估考核1、培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方面。2、培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況，邊培 訓(xùn)、邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和規(guī)范 指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。3、培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效， 把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。第三節(jié) 經(jīng)管人員的經(jīng)管經(jīng)管人員是我們最寶貴的資產(chǎn)。我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)于財(cái) 務(wù)資產(chǎn)增值的目標(biāo)。我們認(rèn)為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。所以從 這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。而做人的工作

26、，應(yīng)在 自我培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)的同時(shí)，積極外部招聘引進(jìn)，為引進(jìn)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員 工隊(duì)伍。我們的人員經(jīng)管的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范經(jīng)管，人 盡其才。在“金苑閣”物業(yè)經(jīng)管工作中，我們創(chuàng)立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造 力進(jìn)行經(jīng)管和對(duì)人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人才資源經(jīng)管體系，啟動(dòng)“四優(yōu)” 工程，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。我們將秉持郴州百仕達(dá)公司的人才觀。運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培 養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間。最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。我們的人員經(jīng)管體系由五部分組成：（見(jiàn)下圖）一、確定規(guī)范、嚴(yán)格招聘我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)管工作實(shí)踐中形成了自己的用人規(guī)范，比較突出的做法是： 重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)

27、經(jīng)管行業(yè)，講奉獻(xiàn)、 能吃苦； 重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用經(jīng)管人員。經(jīng)管隊(duì)伍年齡因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿銳氣?！敖鹪烽w ”小區(qū)經(jīng)管處遵循上述用人規(guī)范，確定了以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：1 、知識(shí)層次：為了符合該市場(chǎng)物業(yè)經(jīng)管的要求，經(jīng)管層人員除要求 100% 的大專以上文化程度以外，部分崗位高學(xué)歷專業(yè)技術(shù)人才。操作層人員全部要求高中以上文化；維修崗要求全部持證上崗。2、錄用考核：所有經(jīng)管人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)物業(yè)專業(yè)知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用。作業(yè)層人員要通過(guò)技能考試。3、人員配置比率：加大經(jīng)管人員的配置比率，

28、符合高科技、高智能化物業(yè)經(jīng)管的要求，使物業(yè)經(jīng)管隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。4、年齡結(jié)構(gòu)：主任級(jí)決策人員為30-45 歲、經(jīng)管層員工為25-40歲、秩序維護(hù)員為22-40 歲，其他操作層員工可放寬到達(dá)40-45 歲。5、工作經(jīng)驗(yàn)：所有經(jīng)管層員工除必須具有物業(yè)經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)經(jīng)管工作經(jīng)歷。二、量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分發(fā)掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) “會(huì)用人、用好人”的思路，我們規(guī)定新員工錄用后，需由有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)管人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)

29、習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其他專長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。尤其是在一專多能、何者為專的問(wèn)題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。三、規(guī)范經(jīng)管，分層實(shí)施1 、組織落實(shí)，制度規(guī)范：我們的人員組織經(jīng)管靠的是可見(jiàn)的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂經(jīng)管規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)利；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。同規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。2、分工協(xié)作，層級(jí)經(jīng)管：由于物業(yè)經(jīng)管中，存在著許多不確定因素， 所以在經(jīng)管中我們對(duì)經(jīng)管層及操作層員工采取不同的經(jīng)管方法。如：對(duì)經(jīng)管層員工實(shí)施授權(quán)經(jīng)管，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己經(jīng)管

30、自己，增強(qiáng)經(jīng)管人員的責(zé)任意識(shí)。操作層員工如秩序維護(hù)、綠化等崗位實(shí)行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作造成工作惰性。3、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施BI 形象戰(zhàn)略。BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化經(jīng)管范疇，使員工自我約束，自我控制，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)經(jīng)管行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作長(zhǎng)抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和形象。同時(shí)我們還擬訂了每一個(gè)崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、 服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行規(guī)范，規(guī)范企業(yè)和員工的運(yùn)作，確保經(jīng)管和服務(wù)質(zhì)量。四、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核1 、量化考核，客觀評(píng)

31、價(jià)：人員經(jīng)管中的線性效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。我們考核的原則就是：不讓雷鋒吃虧。對(duì)考核出的佼佼者，我們采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)” 。通過(guò)實(shí)踐我們歸納總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專項(xiàng)考試等三種評(píng)價(jià)方法在內(nèi)部經(jīng)管人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒。制定科學(xué)合理的工和服務(wù)規(guī)范和量化考核規(guī)范，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施技術(shù)方案?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不走形式。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)優(yōu)劣均可通過(guò)量化在 “二維” 分析圖上反映出來(lái)，每個(gè)被考核者都會(huì)在“二維”圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在“二

32、維”圖中位置，就決定了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。2、末位淘汰，吐故納新：為使“金苑閣 ”物業(yè)經(jīng)管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，淘汰率在10% 左右，這樣既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)有吸納了新生力量。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造郴州百仕達(dá)內(nèi)部凝聚力“秘密武器”。五、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才近幾年， 物業(yè)經(jīng)管行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。我們歸納總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 逐漸探所出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。實(shí)踐證明，企業(yè)要保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，

33、鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的經(jīng)管是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為郴州百仕達(dá)贏得了人才和人心。團(tuán)結(jié)拼搏奮斗，建立利益共同體、尊重與溝通是根植于郴州百仕達(dá)人精神的“三大支柱”。我們的做法是：1 、樹(shù)立員工也是顧客的經(jīng)管理念，郴州百仕達(dá)不僅給與員工提供工作場(chǎng)所，更要給員工營(yíng)造精神家園。我們多角度、多層次滿足員工的要求。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范經(jīng)管中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度經(jīng)管中， 關(guān)心

34、員工，尊重員， 使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。我們的總經(jīng)理部門經(jīng)理接待日活動(dòng)、春節(jié)慰問(wèn)親屬活動(dòng)、員工座談等活動(dòng)充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。2、給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才我們講精神、講奉獻(xiàn)，鼓勵(lì)員工做無(wú)名英雄，但是“決不讓雷鋒吃虧”堅(jiān)持以物質(zhì)文明確保精神文明的政策，促使千萬(wàn)個(gè)雷鋒不斷成長(zhǎng)。我們的人員經(jīng)管中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客員工， 鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各自崗位上的專家里手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員經(jīng)管的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。3、

35、創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才我們?cè)谟萌藛?wèn)題上堅(jiān)持唯才是舉、任人為賢的原則。經(jīng)管人員工能上能下，不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒(méi)人才。為此，我們堅(jiān)持員工建議制度，設(shè)置員工建議接待機(jī)構(gòu)，在廣大員工中，下期開(kāi)展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽(tīng)取、分析、處理員工反映的意見(jiàn)和建議。4、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。為此，我們除了給人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)。這種采取高薪、 重獎(jiǎng)等形式讓他們充分意識(shí)到自身的價(jià)值和自己的企業(yè)中舉足輕重的位置，使企業(yè)的人才形成主人翁意識(shí)，培

36、養(yǎng)情感關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)以公司為家的歸屬意識(shí)。5、營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流問(wèn)題我們提倡“尊重每一員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的問(wèn)題與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。如我們開(kāi)展談心、家訪等思想工作，以及周末假日同度家庭的，給家人獻(xiàn)愛(ài)心等活動(dòng) 在實(shí)際工作中取得了很好的效果。第四部分經(jīng)管規(guī)章制度和檔案經(jīng)管第一節(jié) 經(jīng)管規(guī)章制度在建立“金苑閣 ”的經(jīng)管規(guī)章制度時(shí)，力求完善健全，可操作性強(qiáng)，做到科學(xué)化、規(guī)范化經(jīng)管，依據(jù)ISO9002 質(zhì)量保斑點(diǎn)體系，確保服務(wù)高水準(zhǔn)，以及把最先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)管、企業(yè)經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家、省市的物業(yè)經(jīng)管要求融于各

37、項(xiàng)制度之中。共計(jì)劃擬規(guī)章制度84 個(gè)， 其中： 公眾制度24 個(gè)， 內(nèi)部崗位責(zé)任制12 個(gè)，經(jīng)管運(yùn)作制度34 個(gè)，考核制度14 個(gè)。一、公眾制度24 個(gè)1 、業(yè)主委員會(huì)章程2、業(yè)主公約3、精神文明建設(shè)公約4、鄉(xiāng)規(guī)民約5、保潔衛(wèi)生公約6、樓宇經(jīng)管規(guī)定7、住宅裝修經(jīng)管規(guī)定8、住宅裝修經(jīng)管公約9、裝修工程人員經(jīng)管規(guī)定、裝修驗(yàn)收及違章處理規(guī)定、停水停電及違章罰金收繳規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建經(jīng)管規(guī)定、消防及安全經(jīng)管規(guī)定、治安經(jīng)管規(guī)定、文化娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)管規(guī)定、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)管規(guī)定、停車場(chǎng)經(jīng)管規(guī)定、單車、摩托車保管規(guī)定、交通經(jīng)管規(guī)定20、清潔衛(wèi)生經(jīng)管規(guī)定21 、園林綠化經(jīng)管規(guī)定22、出租房及暫住人員經(jīng)管規(guī)定

38、23、安全用電、用水經(jīng)管規(guī)定24、配電房經(jīng)管規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)12 個(gè)經(jīng)管處1 、經(jīng)管處主任崗位職責(zé)辦公室2、經(jīng)管處電腦信息員崗位職責(zé)3、經(jīng)管處物管人員崗位職責(zé)4、經(jīng)管處保潔組組長(zhǎng)崗位職責(zé)5、經(jīng)管處保潔組崗位職責(zé)工程部6、經(jīng)管處工程部工程師崗位職責(zé)秩序維護(hù)部7、經(jīng)管處執(zhí)勤巡邏員崗位職責(zé)8、經(jīng)管處交通經(jīng)管員崗位職責(zé)9、經(jīng)管處秩序維護(hù)員經(jīng)管職責(zé)、經(jīng)管處應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員崗位職責(zé)、經(jīng)管處義務(wù)消防員崗位職責(zé)、經(jīng)管處汽車（摩托車）保管員崗位職責(zé)三、經(jīng)管運(yùn)作制度34 個(gè)1 、經(jīng)管處工作制度2、經(jīng)管處員工職業(yè)道德規(guī)范 3、經(jīng)管處廉潔制度 4、經(jīng)管處回訪制度 5、經(jīng)管處接待來(lái)訪投訴工作制度 6、經(jīng)管處有償服務(wù)收費(fèi)

39、制度 7、經(jīng)管處員工守則 8、經(jīng)管處辦公制度 9、經(jīng)管處值班經(jīng)管規(guī)定10 、經(jīng)管處員工培訓(xùn)制度 11 、經(jīng)管處對(duì)外服務(wù)工作制度 12 、經(jīng)管處器械設(shè)備維修保養(yǎng)制度 13 、經(jīng)管處房管員工作規(guī)范規(guī)定 14 、經(jīng)管處檔案資料經(jīng)管制度15 、經(jīng)管處行政工作制度 16 、經(jīng)管處物業(yè)部工作制度 17 、經(jīng)管處辦公室工作制度 18 、經(jīng)管處工程部工作制度 19 、經(jīng)管處保潔組工作制度 20、經(jīng)管處綠化組工作制度 21 、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)員工工作制度 22、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)紀(jì)律暫行規(guī)定 23、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)執(zhí)勤程序 24、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)情況處置辦法 25、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)獎(jiǎng)罰暫行規(guī)定 26、經(jīng)

40、管處交通經(jīng)管員上崗守則 27、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)工作制度28、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)學(xué)習(xí)與訓(xùn)練制度29、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)執(zhí)勤制度30、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)儀容儀表及內(nèi)務(wù)衛(wèi)生制度31 、經(jīng)管處員工宿舍經(jīng)管制度32、經(jīng)管處洗車服務(wù)員工工作制度33、經(jīng)管處房屋維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定規(guī)范34、經(jīng)管處全面質(zhì)量經(jīng)管實(shí)施辦法四、考核制度14 個(gè)1 、經(jīng)管處員工工作績(jī)效考核表2、經(jīng)管處干部工作績(jī)效考核表3、經(jīng)管處行政人員考核規(guī)范4、經(jīng)管處房管員考證辦法5、經(jīng)管處房管員工作質(zhì)量考核規(guī)范6、經(jīng)管處房管員工作考評(píng)表7、經(jīng)管處房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量規(guī)范8、經(jīng)管處機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量規(guī)范9、經(jīng)管處維修工考核規(guī)范、經(jīng)管處綠

41、化管養(yǎng)考評(píng)規(guī)范、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)考核規(guī)范、經(jīng)管處治安員執(zhí)勤考評(píng)表、經(jīng)管處秩序維護(hù)大隊(duì)訓(xùn)練考核表、經(jīng)管處保潔員工考核規(guī)范“金苑閣 ”物業(yè)經(jīng)管制度的具體內(nèi)容（略）第二節(jié) 經(jīng)管處檔案經(jīng)管檔案的建立與經(jīng)管要做到（1 ）檔案資料規(guī)范化；（ 2）檔案經(jīng)管員專業(yè)化； （ 3） 檔案經(jīng)管科學(xué)化；（ 4） 實(shí)行計(jì)算機(jī)貯存與原始資料雙檔制。檔案的建立與經(jīng)管是物業(yè)經(jīng)管的重要內(nèi)容。科學(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案經(jīng)管將更有力地促進(jìn)物業(yè)經(jīng)管工作，提高物業(yè)經(jīng)管水平，最終達(dá)到更好地為住戶服務(wù)的目的。一、檔案的建立、辦公室設(shè)專人負(fù)責(zé)“金苑閣 ”檔案的建立與經(jīng)管工作。按照各種檔案對(duì)溫度、濕度和照明的要求，建立規(guī)范的檔案資料室；檔

42、案經(jīng)管員必須經(jīng)培訓(xùn)并合格后才能上崗。2、制度檔案建立與經(jīng)管的工作流程，檔案資料經(jīng)管規(guī)章制度，檔案經(jīng)管員崗位責(zé)任制。3、系統(tǒng)地收集“金苑閣 ”工程檔案資料，住戶資料、經(jīng)管檔案及其他檔案，具體內(nèi)容見(jiàn)附表。二、檔案的經(jīng)管、充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)經(jīng)管在現(xiàn)代信息社會(huì)，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化經(jīng)管的重要手段，在檔案經(jīng)管上，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)具有的數(shù)據(jù)處理功能，貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)檔案經(jīng)管的科學(xué)化和現(xiàn)代化。計(jì)算機(jī)的應(yīng)用主要體現(xiàn)在：運(yùn)用計(jì)算機(jī)查詢住戶資料。采用目前最先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)管軟件，經(jīng)錄入住戶資料后可以很方便地查詢有關(guān)住戶資料。我們可以清楚地查到樓房名稱

43、、業(yè)主姓名、住戶人數(shù)、面積、房屋類型、結(jié)構(gòu)、家庭成員。如果想知道家庭成員的情況?？蛇M(jìn)一步查詢其姓名、性別、出生年月、籍貫、關(guān)系、工作單位、職務(wù)、戶籍等情況，這將為我們的工作帶來(lái)極大的方便。2、采用計(jì)算貯存與原始檔案雙檔制，實(shí)現(xiàn)檔案資料貯存方式多元 化，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、 查找和利用。3、做到檔案組卷分類科學(xué)化編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說(shuō)明書(shū)，規(guī)定應(yīng)按部分類，以內(nèi)容分類、 按同一年度、同一保存期限，同一保存程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號(hào)、 登記造冊(cè)、編緝目錄、分柜保存。住戶檔案資料分類原則，每組按柜、 每棟按位、每單位按盒、每戶按冊(cè)建檔。4、加強(qiáng)檔案的安全、保密

44、工作在設(shè)計(jì)建立規(guī)范化檔案室之前，考慮了加強(qiáng)檔案的安全經(jīng)管，配置 消防器材和防盜門、網(wǎng)、檔案柜，符合防盜、防火、防蟲(chóng)、鼠、防潮的 要求。貫徹執(zhí)行國(guó)家保密法，經(jīng)管處部分檔案按其保存程度有重要之分， 并以其泄露、遺失會(huì)使住戶、經(jīng)管處利益受到重大、較大損失和不良影 響分為絕密、機(jī)密、秘密三級(jí)，其他資料檔案，不同密級(jí)的檔案在保管 和運(yùn)用方面將會(huì)區(qū)別對(duì)待。三、檔案的運(yùn)程1、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由一臺(tái)主機(jī)網(wǎng)上聯(lián)系多臺(tái)終端機(jī)，分布在 各個(gè)辦公室中，常用的檔案應(yīng)用編制計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件并將檔案資料輸入 計(jì)算機(jī)，方便于查閱，密級(jí)檔案設(shè)置密碼口令，經(jīng)主任授予口令后方能 使用。2、員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)

45、，并規(guī)定借閱期限。3、檔案的銷毀，應(yīng)填寫(xiě)銷毀單，并經(jīng)經(jīng)管處主任批準(zhǔn)后方可執(zhí)行， 銷毀單由檔案員保存。附表工程內(nèi)容1、社區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖 TOC o 1-5 h z 2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖-3、地下經(jīng)管網(wǎng)竣工圖一4、地質(zhì)勘察報(bào)告一5、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告6、工程預(yù)結(jié)算7、圖紙會(huì)審記錄8、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單9、竣工驗(yàn)收書(shū)10、主要材料、質(zhì)量保證書(shū)11、水電、氣等設(shè)備的檢驗(yàn)合格書(shū)12、綠化工程竣工圖13、社區(qū)各類房屋清單14、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍15、社區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)所地清單16、社區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期1、購(gòu)房合同書(shū)2、入伙通知書(shū)3、夫

46、妻雙方身份證、工作證復(fù)印件4、商、住戶詳細(xì)資料登記表5、前期物業(yè)經(jīng)管服務(wù)協(xié)議6、家庭人員登記表7、經(jīng)管費(fèi)銀行托收檔案裝1、裝修申報(bào)表修2、裝修經(jīng)管協(xié)議檔3、裝修人員登記表案4、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)圖1、經(jīng)管規(guī)章制度管2、經(jīng)管處文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄理3、部長(zhǎng)值班工作記錄資4、商、住戶投訴與回訪記錄料5、員工培訓(xùn)與考核記錄6、員工個(gè)人檔案7、治安、交通經(jīng)管記錄8、綠化管養(yǎng)記錄9、財(cái)務(wù)表及其公布技術(shù)方案10、業(yè)行會(huì)的文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄11、其它有關(guān)經(jīng)管資料維修檔案1、機(jī)電設(shè)備經(jīng)管維修記錄2、維修申報(bào)、派工記錄3、維修回訪記錄4、重大完善、配套工程記錄第五部分各項(xiàng)經(jīng)管指標(biāo)的承諾指標(biāo)采取的

47、措施為郴州百仕達(dá) 物業(yè)“金苑閣”的經(jīng)管以達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī) 定的指標(biāo)為各項(xiàng)經(jīng)管工作的要求，嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量計(jì)證體系規(guī)范化運(yùn)作，確保一年半內(nèi)過(guò)到郴州市優(yōu)秀小區(qū)，力爭(zhēng)三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)城 市經(jīng)管優(yōu)秀小區(qū)。廳P指標(biāo)名稱國(guó)家指標(biāo)達(dá)標(biāo)指標(biāo)經(jīng)管指標(biāo)具體內(nèi)容1房屋完好 率95%95%房屋外觀無(wú)破損，立面整潔、一，房屋無(wú)改變使用功 能，無(wú)搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)占用。2房屋零修 急修及時(shí) 率98%以 上98%建立嚴(yán)格的修繕制度，接到維修單三分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜，建立回訪制度和回訪 實(shí)行24小時(shí)值班制度，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本。3維修工程 質(zhì)量合格 率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部分嚴(yán)

48、格把關(guān)，按照工序一步 到位，杜絕二次返工。4經(jīng)管費(fèi) 收繳率98%以 上98%按規(guī)定收取各種費(fèi)用，堅(jiān)持用銀行托收，杜絕擅自 提高收費(fèi)規(guī)范和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，每季張榜 公布一次。5綠化完好 率95%95%區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)化，花草樹(shù)木與建筑小品配置 得當(dāng)，綠化率30%以上，綠地覆蓋率不低于占地面 積 35% o6清潔保潔 率98%98%區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生、空氣新鮮、垃圾日產(chǎn)日清，樓梯每 周清掃兩次，清片次，垃圾箱桶，每周清洗兩次。7道路完好 率及使用 率95%95%道路暢通無(wú)損壞，路向平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨 意占道，無(wú)改變使用功能。8化糞池、雨 水井、污水 井完好率95%95%排放暢通無(wú)堵、無(wú)塌陷

49、，井蓋完好無(wú)損，化糞池、 雨、污水井及時(shí)清理，沙井每周清理一次，有記錄、 有檢查。9排水管、明 暗溝完好 率95%95%排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺。10路燈完好 率95%95%路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，并定期檢查、維修 保養(yǎng)，保持潔凈。11停車場(chǎng)、單車棚完好率98%98%車輛行駛停泊有序，車場(chǎng)無(wú)損壞，無(wú)積水，平坦整潔，改變使用功能，設(shè)施完好無(wú)損，利用率 100%。12公共文體 設(shè)施、休 息設(shè)施以 及小品雕 塑完好率95%95%確保設(shè)施使用功能，定期維修養(yǎng)護(hù)，保持雕塑色彩、 造型完好無(wú)損。13小區(qū)內(nèi)治 安重大案 件發(fā)生率1 %0（年）1 %0（年）實(shí)行24小時(shí)上班巡邏制度，文

50、明執(zhí)勤，年度無(wú)重大 刑事案件發(fā)生，一年內(nèi)創(chuàng)市安全標(biāo)兵小區(qū)。14消防設(shè)施98%98%消防系統(tǒng)完好無(wú)損，保持正常狀態(tài)，定期檢查保、 潤(rùn)滑、起動(dòng)，做好運(yùn)行記錄。15火災(zāi) 發(fā)生率0.5%年以下0.5%年以下加強(qiáng)消防宣傳教育和防范措施，配齊消防器具，勤 檢查，及時(shí)消除隱患，配備強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍。16違章發(fā)生 率1 %00.5%建立巡視制度，跟蹤經(jīng)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，把 違章杜絕在事發(fā)前，強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，依法經(jīng)管。違章處理 率95%100%17住戶后效 力投訴率2%年2%年 以下按政策規(guī)定做好、做細(xì)各項(xiàng)，作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)， 提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。投訴處理有 結(jié)果、有記錄和回訪。住戶投訴

51、 處理率95%100%18經(jīng)管人員 專業(yè)培訓(xùn) 合格率90%95%經(jīng)管人員持證上崗100% ,培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有 培訓(xùn)制度、培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，其他 人員持證上崗達(dá)95%以上。19維修服務(wù) 回訪率95%100%建立嚴(yán)格的修繕制度，回訪制度，做好回訪記錄， 上門回訪為主，電話回訪為輔，業(yè)主至上文明服務(wù)。20居民對(duì)物 業(yè)經(jīng)管滿 意率95%95%采取現(xiàn)代化的科學(xué)經(jīng)管手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)親情服 務(wù)，助殘服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)，發(fā)優(yōu)質(zhì)服務(wù)感化居 民。21檔案建立 與完好率98%98%建立計(jì)算機(jī)資料庫(kù)，各種檔案資料齊全，經(jīng)管完善， 分類合理、檢索方便。第六部分節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行技術(shù)方案我們有

52、以儉為榮，財(cái)盡其效的優(yōu)充傳統(tǒng)。 “金苑閣 ”為高檔市場(chǎng)，需要極為周全的服務(wù)，還要重視技術(shù)先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備的操作和維護(hù)，整個(gè)小區(qū)既要保持良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，又要切實(shí)落實(shí)降低能耗，節(jié)約資金的措施。我們根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用情況制定節(jié)約資金降低能耗的方法，概括為一大目標(biāo)，六大措施。制定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和節(jié)約能耗的一大目標(biāo)為：在市場(chǎng)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，盡可能節(jié)約能源。六大措施為：、經(jīng)常組織節(jié)約資金，降低能耗的各種宣傳活動(dòng)，提高經(jīng)管區(qū)域業(yè)主的節(jié)能意識(shí)，掌握節(jié)能措施。、杜絕長(zhǎng)明燈，長(zhǎng)流水，實(shí)行區(qū)域責(zé)任制，保證無(wú)長(zhǎng)明燈，長(zhǎng)流水，在保持正常使用的前提下，減少用水量。、切實(shí)執(zhí)行各種設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，最大限

53、度減少故障停機(jī)率，設(shè)施、設(shè)備的完好率達(dá)95% 以上。4、搞好技改工作，在不影響使用的情況下盡量使用節(jié)能器材，如使用節(jié)能燈等。對(duì)水電使用不當(dāng)?shù)牡胤?，隨時(shí)進(jìn)行改造。、亮化工程及庭院燈、草坪燈，我們將采取平時(shí)和節(jié)日期不同，前半夜與后半夜的時(shí)間不同，隨時(shí)調(diào)整使用頻率和開(kāi)啟燈具數(shù)量，并按時(shí)開(kāi)關(guān)的原則進(jìn)行經(jīng)管，每天清潔各種燈具的記罩，以保證其使用壽命和透光度。、對(duì)提出合理化節(jié)能建議并被采納的，和取得顯著節(jié)能成績(jī)的個(gè)人和團(tuán)隊(duì)，給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)、倡導(dǎo)全員節(jié)能、科學(xué)節(jié)能。第七部分經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算和經(jīng)管規(guī)范第一節(jié)收支預(yù)算一、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的依據(jù)及說(shuō)明依據(jù)：1、二OO三年六月八日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第 379號(hào)令頒布, 并于二

54、OO三年九月一日施行的物業(yè)經(jīng)管條例及市物價(jià)局有關(guān)文件精 神；2、湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳湘價(jià)服2004178號(hào)文件。3、郴州市物價(jià)局郴價(jià)20058號(hào)文件。4、我公司有關(guān)專業(yè)人員對(duì)“金苑閣 ”小區(qū)進(jìn)行實(shí)地查看后掌握的 第一手資料；5、沒(méi)有文件規(guī)定和參照規(guī)范的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定；6、參照我公司在本市其它小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的成功經(jīng)驗(yàn)。（一）小區(qū)人工費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表:工程類別數(shù)量綜合測(cè)算依據(jù)月支出（元）年支出（元）一人員工資1、經(jīng)管處經(jīng)理1人1500元/月1500180002、經(jīng)管人員1人1100元/月1100132004、維修人員1人900元900108005、秩序維護(hù)人 員7人隊(duì)長(zhǎng)1人1000元+800元義

55、6人5800696006、綠化保潔工4人600元/月X4人240028800小計(jì)10人11700140400二 社保和 福禾1、員工社保工資總額的35.5%3920470402、員工福利工資總額的14%163819656合二）小區(qū)日常經(jīng)管費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表序收費(fèi) 類別支出工程計(jì)算式年支出 （元）備注k政公用 行辦費(fèi)1交通費(fèi)用100元/月X12月12002通訊費(fèi)1部X200（元/部臚12月24003辦公用低值易耗300元/月X12月36004秩序維護(hù)器具損耗綜合測(cè)算13005書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算4006社區(qū)文化費(fèi)用綜合測(cè)算4000小計(jì)12900二綠化 保潔 費(fèi)用1綠化養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)植120

56、02綠化保潔工具費(fèi)用200元/月24003除四害消殺費(fèi)用50元/月X12月600小計(jì)4200二常護(hù)用 日維費(fèi)房屋道路等維護(hù)保養(yǎng)綜合測(cè)算1000化糞池清理維護(hù)4000室內(nèi)、外燈具維護(hù)綜合測(cè)算1200低壓配電設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算1000消防系統(tǒng)清洗保養(yǎng)維護(hù)綜合測(cè)算600對(duì)講設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算2000日常維護(hù)工具費(fèi)綜合測(cè)算800小計(jì)10600公共耗費(fèi)綜合測(cè)算12000五前期費(fèi)用分?jǐn)偩C合測(cè)算7140、八一至五項(xiàng)合計(jì)（-）+（二）+ +（五）46840經(jīng)管傭金（利潤(rùn)）人工費(fèi)+（五）X8%20315稅金（五）+（六）X5.56%15258總計(jì)（五）+（六）+（七）82413注:人員工資207096+日常經(jīng)

57、管開(kāi)支費(fèi)用82413=289509 元二、物業(yè)經(jīng)管服務(wù)費(fèi) TOC o 1-5 h z 1 、住宅：每平方M0.60元/月2、車庫(kù)：每平方M0.40元/月3、門面：每平方M1.00元/月月合計(jì)收入：22846 X0.6 元/月+1065 X0.4 元/月+12229 X+0.9 元/月=24140 元全年合計(jì)：24140 X12=289680 元注：從以上數(shù)據(jù)分析該工程全年的經(jīng)管收入要略高于實(shí)際經(jīng)管成本+171 元。第八部分豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施第一節(jié)社區(qū)文化社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)經(jīng)管行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)經(jīng)管工作的潤(rùn)滑劑。改

58、革開(kāi)放十幾年來(lái)，郴州物業(yè)文明碩果累累，相對(duì)于物質(zhì)文化而言，郴州的精神文明建設(shè)面臨著一系列緊迫的任務(wù)，如何有效地防止拜金主義、享樂(lè)主義和極端個(gè)人思想傾向的滋長(zhǎng)，如何在全社會(huì)形成有利于現(xiàn)代化建設(shè)的共同理想和道德規(guī)范，這些重要的社會(huì)職現(xiàn)、使命，理所當(dāng)然地?cái)[在物業(yè)企業(yè)面前，物業(yè)經(jīng)管企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)管轄區(qū)精神文明建設(shè)中擔(dān)任主要角色。百仕達(dá)公司有豐富的文化經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)，深諳社區(qū)文化策劃要領(lǐng)和實(shí)施程序直到于各工程活動(dòng)細(xì)節(jié)。相信能夠在“金苑閣 ”譜寫(xiě)出社區(qū)文化特色鮮明的新篇章。作為物業(yè)經(jīng)管公司，應(yīng)該和環(huán)繞在周圍的住宅小區(qū)聯(lián)系起來(lái)，我們利用其優(yōu)越的位置，一方面全力配合自身開(kāi)展的文化活動(dòng)，另一方面，還準(zhǔn)備圍繞三項(xiàng)主題，體

59、現(xiàn)三個(gè)特征，使該小區(qū)成為社區(qū)文化的典范。一、三項(xiàng)主題1 、創(chuàng)造生活全新理念進(jìn)入場(chǎng) 21 世紀(jì)的公民應(yīng)該提倡創(chuàng)造生活，而不是跟從生活，創(chuàng)造生活這一主題又為社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)辟了嶄新的舞臺(tái)：1 ）增值符合時(shí)代發(fā)展的價(jià)值觀。2）為業(yè)主們提供更多的欣賞文學(xué)、藝術(shù)、電影和體育的機(jī)會(huì)。3）科教興國(guó)、科教興院。4）防治“第三狀態(tài)”亞健康。5）設(shè)立健康服務(wù)中心和心理咨詢中心，滿足業(yè)主們對(duì)生理、心理健康的關(guān)注和需求。、熱愛(ài)地球，保護(hù)環(huán)境環(huán)境社區(qū)文化是現(xiàn)代化社區(qū)經(jīng)管的重要特征，是社區(qū)文化中的關(guān)鍵內(nèi)容。人類賴以生存的地球只有一個(gè)。凈化人類的生存空間，確保地球的生態(tài)平衡，保護(hù)人們的綠色環(huán)境，是每一位“地球村”村民的歷史責(zé)

60、任。1 ）從“服務(wù)指南”、宣傳欄，全方位宣傳環(huán)保概念和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2）全面實(shí)施垃圾分類處理，實(shí)現(xiàn)垃圾減量化、無(wú)害化、資源化。3） 每年 3 月的世界水日，開(kāi)展保護(hù)水資源和節(jié)約用水系列活動(dòng)。4） 充分發(fā)揮現(xiàn)有綠化的特色，并配合一系列文化活動(dòng)，使其 “擁有綠色”5）每年六月的世界環(huán)境日，組織使用者參加環(huán)境系列活動(dòng)。、做新世紀(jì)文明使者做文明的使者不僅要有良好的文明習(xí)慣，還體現(xiàn)在懂得關(guān)心他人、幫助他人、關(guān)注社會(huì)。圍繞這一主題的文化活動(dòng)豐富多彩。1 ）大家都來(lái)遵守郴州市民“十不準(zhǔn)”爭(zhēng)做文明郴州人。2）重陽(yáng)節(jié)、教師節(jié)、兒童節(jié)等開(kāi)展尊老愛(ài)幼、助殘扶貧系列活動(dòng)。二、三項(xiàng)特征、人性化的經(jīng)管概念社區(qū)文化應(yīng)以人