【房地產(chǎn)】誠投集團冉家壩項目應(yīng)標(biāo)書

1、.3722 (大量管理資料下載)：.；第 PAGE 63 頁 共 NUMPAGES 69 頁誠投集團冉家壩工程應(yīng)標(biāo)書目錄第一部分： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū)域及地塊房地產(chǎn)情況分析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第四部分 工程SWOT分析 28 第五部分 目的客戶群分析針對商品房 30 第六部分 住宅部分開展建議 33 第七部分 公司簡介 45 第八部分 協(xié)作建議書 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 北部新區(qū)根本概略地理位置：位于重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗

2、鄰。地域面積：130平方公里成立時間：2001年現(xiàn)有人口：9.9萬現(xiàn)有交通情況：210、319、212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布；曾經(jīng)開工建立的渝懷鐵路從該區(qū)穿過，重慶新火車客運站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。產(chǎn)業(yè)特點：重點開展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車及零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以及出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。北部新區(qū)實行一區(qū)多園，開發(fā)建立汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。良好的投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)快速開展。1明顯的區(qū)位優(yōu)勢：擁有優(yōu)越的地理位置和興隆便利的交通、通訊條件。2寬廣的開

3、展空間：擁有國家級開發(fā)區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園和北部新區(qū)高新園3良好的根底設(shè)備和生態(tài)環(huán)境：綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)備、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)根底設(shè)備等骨干工程建立將投資450億。一批表達重慶直轄市程度的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點根底設(shè)備工程正在興建，將逐漸展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，構(gòu)成“人.城.自然共諧共存的生態(tài)環(huán)境。4優(yōu)惠的扶持政策：北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦的政策，構(gòu)成明顯的“政策洼地，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)開展。5八年實現(xiàn)全面

4、改造三年打造根底：從2003年到2005年，根本完成7個組團的根底設(shè)備。五年構(gòu)建框架：到2007年，完成根底設(shè)備網(wǎng)絡(luò)和綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)建立，并構(gòu)成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為根底的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。八年根本建成新區(qū)：到2021年，7個組團根底設(shè)備建立全面完成，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代效力業(yè)全面開展的框架根本構(gòu)成，現(xiàn)代都市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)風(fēng)貌初步展現(xiàn)，對外開放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地根本構(gòu)成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭到達1500億元。6快捷的效力方式：政府采取了一系列能提供快捷效力的措施。7良好的開展前景根底設(shè)備投

5、資快速增長。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成根底設(shè)備建立投資49.7億元，比上年同期有較大幅度增長。落戶開發(fā)區(qū)的工程和投資增長較快。北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園近四年共引進工程122個，累計合同投資總額269.1億元，其中2003年引進工程87個，占歷年引進工程總數(shù)的71%；合同投資總額208.7億元，占歷年合同投資總額的77.6%。入駐開發(fā)區(qū)工程消費運營情況良好。2003年北部新區(qū)各項目的概略：區(qū)域經(jīng)開園和高新園目的GDP工業(yè)總產(chǎn)值金額1439.4同比增長53.9%230%二、交通概略1、交通設(shè)備公交客運主樞紐站：1處樞紐站場： 5處普通站場: 6處公交保養(yǎng)場: 1處 2、軌道交通軌道交

6、通線路三條：軌道三、四、六號線。軌道交通環(huán)線一級軌道交通樞紐站：2處；三級軌道交通樞紐站：4處。檢修站：1處童家院子占地30公頃。 六號線三號線軌道環(huán)線四號線3、區(qū)域交通情況總結(jié)：片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以及渝合、渝長、渝黔、機場四條高速公道路，對外交通非常便利。規(guī)劃中的輕軌三、四、六號線貫穿整個北部新區(qū)，使未來的北部新區(qū)與其它主城各區(qū)嚴密聯(lián)絡(luò)在一同。三、城市開展規(guī)劃1、規(guī)劃性質(zhì)：北部新區(qū)是以開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為根底的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市興隆經(jīng)濟圈中心增長極和都市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)。 規(guī)劃規(guī)模：用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積.60平方公里，規(guī)劃城市建立用地91.73平方公里，占總用地的67.15%。 人口

7、規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人。 區(qū)域規(guī)劃：用地形狀由七個組團構(gòu)成：人和組團(1號)、大竹林組團(2號) 、禮嘉組團(3號) 、黃茅坪組團(4號)、翠云組團(5號)、鴛鴦組團(6號) 、金山組團(7號) ，各組團之間由生態(tài)林地、市級公園等自然隔離。人和組團1號組團：本工程所在組團。規(guī)劃城市建立用地18.72平方公里，人口20萬人。 規(guī)劃主要職能：商務(wù)中心、客運樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)。 從城市功能規(guī)劃上看，本工程所在的人和組團，未來將成為城市居住的中心區(qū)。大竹林組團2號組團規(guī)劃城市建立用地18.31平方公里，人口10萬人 。 規(guī)劃主要職能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 禮嘉組團3號組

8、團規(guī)劃城市建立用地16.15平方公里，人口18萬人 。 規(guī)劃主要職能：高新技術(shù)研發(fā)，居住用地主要開展高檔社區(qū)。 黃茅坪組團4號組團規(guī)劃城市建立用地5.95平方公里，人口3.5萬人。 規(guī)劃主要職能：現(xiàn)代制造業(yè)。 翠云組團5號組團規(guī)劃城市建立用11.37平方公里，人口2萬人。 規(guī)劃主要職能：以汽車、摩托車配套產(chǎn)業(yè)為主的消費及研發(fā)。 鴛鴦組團6號組團規(guī)劃城市建立用地11.7平方公里，人口10萬人。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團和金山組團效力的第三產(chǎn)業(yè)。四、北部新區(qū)主要特征概括北部新區(qū)的人口在未來幾年內(nèi)快速增長。到2021年，北部新區(qū)規(guī)劃人口將到達65萬，而現(xiàn)有人口9.9萬，這意味著未來11年，北部新區(qū)人

9、口特別是就業(yè)人口將快速增長。北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟高速增長。北部新區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境。北部新區(qū)根底設(shè)備大大改善。區(qū)域?qū)ν饨煌ňW(wǎng)絡(luò)興隆。規(guī)劃中的三、四、六號輕軌線將大大改善北部新區(qū)與主城各區(qū)之間的交通。第二部分 區(qū)域及地塊房地產(chǎn)情況分析 一、重慶市住宅市場開展情況：一房地產(chǎn)市場供應(yīng)部分1、土地供應(yīng)現(xiàn)狀土地購置年份土地購置萬m2增幅%1999624.532000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%分析：房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長的態(tài)勢，遠遠高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度在后面的房地產(chǎn)開發(fā)投資分析中可見。19992002年，重慶市經(jīng)過各種方式完成土地購置

10、的總量到達了3434.34萬平方米，除2000年增長幅度出現(xiàn)負值以外，2001和2002年較上年的平均增幅達40%以上。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資年份完成投資億元增長率%1999112.5115.6%2000.6324.1%2001196.6740.9%2002245.9125.0%分析： 2002年以前，重慶房地產(chǎn)土地價錢以及商品房價錢與全國興隆城市相比，明顯偏低，加之土地供應(yīng)不夠市場化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了時機，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢，2002年重慶市政府公布了新的土地價錢且出讓金、配套費都成倍上調(diào)，還加強了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率。 住宅開發(fā)

11、投資年份完成投資(萬元)增長率(%)1999523357200072812539.13%2001110712652.05%2002130699818.05% 呈現(xiàn)的特點分析1截至目前，2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量是最大的，而每年都不同程度地呈現(xiàn)出遞增的趨勢；且每年的投資同比增長速度都有所增長，僅2002年的同比增長速度較2001年有所下降。2從不同類型物業(yè)占商品房投資總額上分析，1999年至2002年住宅投資所占份額從56%至71%逐年增大。3、開工面積 房地產(chǎn)開工面積年份開工面積萬m2增幅%19996203.5%200084936.9%2001102120.3%20020.7336.2

12、% 住宅開工面積 年份開工面積(萬m2)增長率(%) 1999438.562000622.0841.85%20011020.6364.07%20020.7336.26% 呈現(xiàn)的特點分析自1997年重慶直轄后，全市商品房開工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，2002年的開工面積到達0.73萬平方米，為歷年最高；而2000年和2002年的同比增長出現(xiàn)了一個頂峰，同比增長比例分別到達了36%左右，2001年的增長幅度相對較少。重慶市住宅開工面積同樣呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，2002年的開工面積到達0.73萬平方米，為歷年最高；從增長幅度來看，2001年的增幅最大，到達了64.07%。4、重慶市住宅物業(yè)市場供應(yīng)開展趨勢

13、預(yù)測1土地價錢上漲、土地供應(yīng)市場化，出讓金、配套費大幅上調(diào)，以及新的拆遷辦法出臺，使得近兩年商品房開發(fā)本錢大幅添加，從而導(dǎo)致住宅供應(yīng)價錢迅速上漲。2雖然國家建立部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們依然看見重慶市高檔住宅包括別墅的供應(yīng)只增不減，且大多為外來開展商投資興建，可見外地投資商對于重慶開展的期望值很高。3重慶住宅郊區(qū)化開展的進程加快，這從近兩年內(nèi)大宗土地買賣成交量大，這從重慶大量涌現(xiàn)規(guī)模化郊區(qū)大盤的現(xiàn)狀上可以看出。42003年土地放量宏大，并且吸引了大批外來投資商進入重慶圈地，這無疑將加大重慶未來幾年內(nèi)的住宅總體供應(yīng)量，并加劇競爭態(tài)勢，不排除部分會出現(xiàn)泡沫的能夠性。二房地

14、產(chǎn)市場需求部分1、商品房銷售情況 商品房銷售面積年份銷售面積萬m2200058020017462002101620031645分析：結(jié)合商品房銷售面積以及開工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可知銷售面積與開工面積根本堅持同步增長，且二者的比例根本堅持在 1：1.07，這闡明供應(yīng)與需求總體上是平衡的。這也一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中安康地開展著。 商品房銷售額年份商品房銷售額億元199959.20200078.372001107.652002158.15 商品房平均銷售價錢年份商品房銷售價錢元/ m2增幅%1999720001-1.9%200114436.8%200215567.8%分

15、析：2000年以前重慶房地產(chǎn)市場化、商品化程度都不高，總體成交均價也呈無規(guī)律的開展態(tài)勢，但從2000年至2003年總體成交均價呈大幅度的上漲趨勢。這不僅闡明市場化、商品化程度不斷提高，還與開發(fā)本錢添加以及大量拆遷刺激消費等要素有關(guān)。 住宅銷售價錢 年份銷售價錢(元/ m2)增長率(%)19991080-6.98%20001077-0.28%200111335.20%2002127712.71% 呈現(xiàn)的特點分析全市商品房平均銷售價錢總的來看增幅不明顯，而2003年上半年的平均銷售價錢為1690元/平方米，較去年同期上升了17.7%。住宅銷售價錢增幅不明顯，1999年和2000年都呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，

16、2001年有所上升，2002年那么增幅較大，到達了12.71%。住宅市場曾經(jīng)到達98.87%的幾乎完全商品化程度。今秋房交會統(tǒng)計數(shù)聽闡明，成交件數(shù)比去年同期增長52%，但成交金額只增長12%，成交均價比去年下降120元/平米左右。闡明低價房和二手房的需求傾向十清楚顯。今秋房交會統(tǒng)計數(shù)聽闡明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出33%左右，這與拆遷居民拉動現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時也闡明消費者更加理性。2、商品房空置情況 商品房空置面積年份空置面積萬m2增幅%空置一年以上萬m2增幅%1999353.0438.4%150.0893.4%2000421.9419.5%179.2919.5%2001484.4

17、814.8%223.5424.7%2002559.6115.5%266.2619.1% 住宅空置情況 年份空置面積(萬/ m2)增長率(%) 1999183.6029.27%2000223.1421.54%2001227.722.05%2002280.3623.12% 呈現(xiàn)的特點分析總體上看，隨著需求市場不斷擴展以及房地產(chǎn)開發(fā)商把握市場程度不斷提高，空置率逐年下降。由于住宅總體供應(yīng)量大，開發(fā)程度、綜合質(zhì)素差別較大等緣由，空置率程度呈現(xiàn)無規(guī)律的開展形狀，且在1999年和2002年空置率甚至超越總體空置程度。三重慶住宅市場總體需求開展趨勢預(yù)測隨著重慶加快主城區(qū)城市建立步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅

18、需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。未來2-3年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對中低價房的需求傾向。二手房對于消費者的心思妨礙逐漸消除，未來幾年內(nèi)二手房買賣總量還將繼續(xù)上升。消費者表現(xiàn)為對品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。中高價位住宅需求需求態(tài)勢不很明顯。二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及開展趨勢預(yù)測一重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀1、重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場時機較多。目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在350萬平米左右，以主城區(qū)常住人口500萬人計，人均商業(yè)面積約0.7平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積1平方米的規(guī)范，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。2、商業(yè)物業(yè)平均月租金在150200元/平米左右，租金有較大的上升

19、空間。據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機構(gòu)的調(diào)查，并結(jié)合重慶市未來五年的開展趨勢，平均月租金價錢應(yīng)在300400元/平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚空間。3、商圈未飽和，競爭尚未到達“白熱化。根據(jù)商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶體量、平均購買力等目的對各商圈進展飽和度計算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營業(yè)額普遍在2500035000元之間，離理想形狀的運營值尚有20000元35000元的差距，遠遠低于飽和指數(shù)。4、商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)造不合理，規(guī)模型實力運營者有較大的空間。1從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例見以下圖，我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，到達了35%，而連鎖倉儲中心

20、所占比例較低，只占5%，這闡明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)程度較低，業(yè)態(tài)構(gòu)造不是很合理。2從商家的構(gòu)成見以下圖看，品牌商家所占的比例較低。5、商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面根本構(gòu)成。解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈開展已較為成熟，并具有明確的開展方向。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。二重慶市商業(yè)物業(yè)市場開展情況1、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)部分商業(yè)物業(yè)投資年份完成投資(萬元)增長率(%)199930384020003117082.59%200136598717.41%200242003814.77%呈現(xiàn)特點分析：商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從33%減少至2

21、3%。商業(yè)物業(yè)供應(yīng)開展趨勢：從1999年至2002年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，由于遭到市場需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度緩慢。進入2003年，隨著政府加大城市建立速度，各區(qū)擴展商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將在未來的2-3年內(nèi)增長速度迅猛。另外，隨著重慶市主城區(qū)地價和相應(yīng)開發(fā)費用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)本錢大幅上漲，而消費者對商品住宅的價錢較為敏感，部分開發(fā)商也會由于住宅開發(fā)風(fēng)險不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。2、商業(yè)物業(yè)需求部分 商業(yè)物業(yè)銷售價錢年份銷售價錢(元/ m2)增長率(%)1999355042.97%20003275-7.75%200135488.34%200236532.96%

22、呈現(xiàn)的特點分析：商業(yè)物業(yè)銷售價錢增幅緩慢，2000年為負增長，2001年增幅較大，到達16.09%，為歷年最高，2002年那么有所回落，僅為2.96%。商業(yè)物業(yè)需求開展趨勢商業(yè)物業(yè)投資與運營將逐漸分別。便于投資的小型商業(yè)鋪面需求將逐漸上升。運營特征商業(yè)的物業(yè)以及高端消費市場的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質(zhì)化競爭顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會有明顯增長。商業(yè)物業(yè)的需求特點依然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。更多國內(nèi)知名以及國際化的專業(yè)市場將涌入重慶，一定程度上將促進專業(yè)市場類商業(yè)物業(yè)的開展。三、北部城區(qū)房地產(chǎn)開展情況1、土地供應(yīng)市場分析重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對比：土地總數(shù)個2002年1季度2

23、002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)01314143九龍坡區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)04052分析：北部新區(qū)土地買賣宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增，2003年1季度其土地買賣宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的11%，這闡明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。2、北部新區(qū)大盤放量序號工程稱號占地面積總建筑面積檔次建筑形狀物業(yè)類型1中體奧園1050畝104.9萬方中高檔多層為主綜合型住宅2保利集團工程3000畝150萬方高檔別墅為主住宅為主3重慶香江國際576畝72萬方高檔高層

24、、小高層商務(wù)為主含大型商業(yè)4棕櫚泉花園1280余畝127.9萬方高檔不詳住宅為主5建工集團工程800畝不詳不詳不詳不詳6藍湖郡1600畝70萬方高檔別墅為主住宅為主分析：未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量宏大，表中所列六個工程總量將到達約600萬方。大盤檔次定位較高，根本上為中高檔。大盤的容積率均較小。3、商品房銷售情況分析1成交件數(shù)2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交件數(shù)3816610868398#住宅2910161370#非住宅92777282成交面積2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交面積m2506

25、0.9421174.6623595.337528.8337935.57#住宅3674.5019037.8822912.715832.7033925.27#非住宅6.442.78682.621696.134010.30分析：從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對的比重，這闡明，北部新區(qū)目前的物業(yè)供應(yīng)主要以住宅物業(yè)為主。從長期趨勢看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢，這闡明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被消費者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類物業(yè)開展相對滯后。3成交金額2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交金額萬元1684.835957.5810988.291187.1

26、312100.91#住宅1036.955346.9010796.46938.4710154.74#非住宅647.88610.68191.83248.661964.17分析：從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所下降，這闡明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場需求量較大，導(dǎo)致價錢上漲較快。四北部新區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析1、北部新區(qū)作為一個全新的片區(qū)，開發(fā)本錢極低，在未來幾年內(nèi)其開發(fā)面積相當(dāng)大。2、由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，開展中高端市場具有較大的自然資源優(yōu)勢。3、該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場的局面初步構(gòu)成。4、住

27、宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。四、片區(qū)物業(yè)競爭情況分析1、能夠競爭工程羅列： 與本案能夠會產(chǎn)生競爭關(guān)系的工程主要有：東和春天、水晶酈城、小天鵝花園、南橋苑、光華南橋人家、新城麗都、時代綠苑、巨宇名居、自在港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。 備注：以上工程為兩公里半徑內(nèi)在售或預(yù)備出賣的工程。2、主要競爭工程列表見下頁附表3、區(qū)域在售工程對比分析：1區(qū)域在售工程對比分析 規(guī)模從規(guī)?？?，競爭工程規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在10萬平米以下，10萬平米以上的工程都較為少見。 價錢從價錢上看，競爭工程套內(nèi)均價根本上處于2400-2900元/平米范圍內(nèi)，均價最高的為水晶酈

28、城3300元/平米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價為2400元/平米。 檔次以上工程中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其他根本為中低檔定位。 銷售情況銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。 戶型定位以上工程根本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套內(nèi)面積7080平米范圍，三房主要集中在套內(nèi)面積100平米和120平米兩個檔次。 戶型亮點從戶型亮點分析，270度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)運用較多；另外，東和春天推出的情侶陽臺以及龍華苑為三代同堂預(yù)備的一房緊鄰三房設(shè)計是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計上比較獨特的亮點，值得本案關(guān)注。 消費者構(gòu)成從消費者構(gòu)成看

29、，競爭工程的消費者主要本區(qū)域，闡明該片區(qū)目前的對外輻射才干較差。 賣點從競爭對手的賣點分析，競爭對手所推的賣點以地塊本身所附屬的賣點為主，人為發(fā)掘的賣點較為少見。 2區(qū)域在售工程對比分析總結(jié)： 該片區(qū)的競爭工程規(guī)模普遍較小。 該片區(qū)消費者普遍能接受的價位在23002800元之間。 該片區(qū)目前供應(yīng)的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房根本在套內(nèi)7080平米左右，三房大都在套內(nèi)100平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏。 該片區(qū)競爭工程以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費者對小區(qū)配套有較高的要求，企圖經(jīng)過小區(qū)配套彌補周邊配套

30、的缺乏。 該片區(qū)對外區(qū)域消費者的吸引力有待進一步加強。 該片區(qū)競爭對手除了水晶酈城人為發(fā)掘的賣點較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。五、典型工程案例分析東和春天1、工程根本概略 工程規(guī)模：占地面積：130000平米；建筑面積：300000平米；總戶數(shù)：2000余戶。 樓盤廣告語：居家這邊獨好。 外立面顏色搭配：采用灰色與藍色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的覺得，從而表達該樓盤檔次定位的高檔性。 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，調(diào)和對稱規(guī)劃，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟18層及24層建筑圍合而成，分為

31、東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。80畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。 社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約1000平米，方案設(shè)4個班，并專設(shè)少兒才藝館。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋安康、自在、個性張揚的生長空間。中小學(xué)：占地30多畝，方案設(shè)30余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實驗中學(xué)的勝利閱歷，使孩子就近接受名校教育。 戶型定位：房型二房三房四房五房套內(nèi)面積平米100、105129、158153、233其中，三房、四房占絕對比重。 戶型特征：270度觀景飄窗、4.8米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺。 目的客戶定位：目的客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級人士、多次置業(yè)者等社

32、會上層人士，其目的客戶的選擇決議了其檔次定位的高檔次性。 物業(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理公司。2、工程勝利之處： 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 賣點發(fā)掘獨樹一幟情侶陽臺、會呼吸的窗戶等都是競爭對手所沒有的。 東和公司對樣板房的力打造，吸引了眾多消費者的目光。 教育先行的開發(fā)理念。 與競爭對手有差別化的目的客戶定位。 建筑外立面顏色搭配與樓盤檔次相結(jié)合。 推行東和品牌戰(zhàn)略。3、缺乏之處： 部分有些戶型私密性較差。 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖戰(zhàn)略。4、可自創(chuàng)之閱歷： 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 獨樹一幟的賣點發(fā)掘方法。 建筑外立面籠統(tǒng)與樓盤檔次相結(jié)合。新城麗都1、目根本概略： 工程規(guī)

33、模：總建筑面積：12萬平米。 籠統(tǒng)定位語：純粹大型園林生態(tài)社區(qū)。 外立面顏色搭配：以灰色為主顏色，給人以一種沉穩(wěn)的覺得。 建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結(jié)合，采用圍合式規(guī)劃，并將泛會所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計中。 社區(qū)配套：主要是泛會所。 戶型定位房型一房二房三房套內(nèi)面積平米42737885109 戶型特征：270度落地式園弧窗、跳高12米公共空中花園。 目的客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。 物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理。2、工程勝利之處： 外立面的顏色搭配與目的客戶的特征相吻合。 中小戶型定位戰(zhàn)略。 泛會所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。3、工程缺乏之處 對工程本身的籠統(tǒng)包裝不夠。 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)

34、管理連鎖。4、對本案可自創(chuàng)之閱歷或應(yīng)汲取的教訓(xùn)：泛會所的設(shè)計。水晶酈城1、目根本概略： 工程規(guī)模：總建筑面積：22萬平米。 籠統(tǒng)定位語：2003年重慶首家高層低密度大型社區(qū) 。建筑形狀：由6棟30層高層和9棟18層的小高層構(gòu)成。園林規(guī)劃：以“尊重自然為中心思念規(guī)劃設(shè)計，保管豐富的原生地貌，運用獨特的條形景觀設(shè)計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。經(jīng)過建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，發(fā)明新的都市景觀。 社區(qū)配套： 100畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。 戶型定位房型二房三房四房建筑面積平米87115143144160戶型特征：動靜分區(qū)明顯、L型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。目的客戶定位：以二次置業(yè)者為主

35、。+物業(yè)管理：龍湖物管。2、工程勝利之處：強強結(jié)合的品牌開發(fā)戰(zhàn)略；原始地貌與景觀設(shè)計相結(jié)合；前期經(jīng)過對龍湖本身的品牌宣傳積累潛在客戶；經(jīng)過對工程的獨特包裝樹立工程整體籠統(tǒng)；戶型特征的營造；經(jīng)過會員俱樂部積累前期客戶。3、對本案可自創(chuàng)之閱歷：前期積累客戶的方法；對戶型特征的營造；對工程整體籠統(tǒng)的包裝手法。第三部分 地塊環(huán)境分析 一、地形地貌概略本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團。地塊有一定的高差。地塊外形呈規(guī)那么的L形。地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。二、地塊周邊配套設(shè)備公園：體育公園，緊鄰本案。其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。三、地塊現(xiàn)有交通情況公交：本案有多路公交車可直達主城各區(qū)

36、，但公交站點離本案均有一定的間隔 ，出行很不方便；465路：龍湖-解放碑405路：龍湖解放碑113路：龍湖沙坪壩411路：龍湖-楊家坪133路：龍湖-沙坪壩125路：人和-南坪606路：人和-袁家崗四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)：地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，一切的公交道路均不能直達本案；工程周邊配套較為缺乏；工程周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園；工程地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域；良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速開展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力；本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的時機，發(fā)掘本案特征。第四部分 工程SWOT分析 一、工程SWOT分析一優(yōu)勢S1、緊鄰體育公園，具有一定的

37、景觀優(yōu)勢；2、地塊外形規(guī)整，便于規(guī)劃；3、開發(fā)商實力雄厚；4、規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的配套；5、小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務(wù)員為主，小區(qū)居民整體素質(zhì)較高。二優(yōu)勢W1、目前交通不方便；2、地塊內(nèi)部高差較大，平整本錢較高；3、容積率較高，居住溫馨度較差；4、短期內(nèi)無法構(gòu)成完善的周邊配套。三時機O1、本案所處區(qū)域推出的樓盤整體質(zhì)量較高，片區(qū)整體籠統(tǒng)較好；2、本案所處區(qū)域是重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注度較高；3、周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大；4、本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便利；5、北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺；6、北部新區(qū)未來人口的

38、快速增長，將大大提升本案的投資價值。四要挾T1、工程屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房質(zhì)量的提升；2、周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多；3、開發(fā)商大盤開發(fā)閱歷較為缺乏。二、SWOT矩陣戰(zhàn)略配對SO戰(zhàn)略：發(fā)揚優(yōu)勢，利用時機充分發(fā)揚景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動整個樓盤的銷售。充分發(fā)揚地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美。充分發(fā)揚規(guī)模優(yōu)勢，打造特征園林和特征商業(yè)。發(fā)揚本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氣氛。利用市民對本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的時機，借機提高本案的知名度。利用周邊大中型企業(yè)較多的時機，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目的客戶群。利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌

39、四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便利性。利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的時機，借機提升本案籠統(tǒng)。利用北部新區(qū)未來人口快速增長的時機，發(fā)掘潛在的投資客戶群。WT戰(zhàn)略：弱化優(yōu)勢，躲避要挾經(jīng)過對本案未來交通的便利性作有針對性的推行，來弱化目前交通不方便的不利影響。經(jīng)過工程本身的配套，部分彌補周邊配套的缺乏。經(jīng)過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作同伴的協(xié)作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)閱歷的缺乏。親密關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。第五部分 目的客戶群分析針對商品房 一、目的客戶選擇：1、江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者：1主要特征描畫： 年齡2535歲左右； 家庭月收入在3500元以上； 尚

40、沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為理處理居住； 他們主要江北區(qū)和渝北區(qū)。2目的客戶總量和購買力分析 總量分析：根據(jù)2002年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個主城區(qū)江北區(qū)和渝北區(qū)2535歲的年輕人約有22萬人。 購買力分析：這一部分人群的購買力普通，他們普遍能接受的價位在18002500元/平米范圍，總價款在1525萬左右。3購買動機：處理居住問題，或因房價飛漲，為未來居住提早購買；4需求特征： 需求房型主要以二房為主、三房為輔； 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； 交通要求較為便利；對教育配套有一定的要求。2、部分定向購買的公務(wù)員投資性購買為主：1主

41、要特征描畫： 年齡2545歲左右； 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入來源； 已在本工程內(nèi)集團購買了住宅； 任務(wù)規(guī)律很強，沒有時間進展投資理財；2目的客戶總量和購買力分析 總量分析：根據(jù)本工程的總體量計算，31.2萬平米的定向購買，將會有2600戶公務(wù)員成為本工程的業(yè)主。 購買力分析：這一部分人群的購買力較強，他們普遍能接受的價位在25003000元/平米范圍，總價款在2535萬左右。3購買動機： 作為投資，以求保值增值； 為父母購買，以便照顧，同時堅持一定的間隔 ，防止生活中的摩擦；4需求特征： 需求房型主要以二房、三房為主； 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高

42、的要求； 交通要求較為便利；對教育配套有一定的要求。北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員：1目的客戶群主要特征描畫；工業(yè)區(qū)主要集中本工程周圍3-4公里范圍內(nèi)；家庭月收入約3000-4000元/月；文化層次較高，對住宅的要求主要是處理居住問題；多為外地人員，任務(wù)比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；家庭成員普通3人以內(nèi)；每天的來往道路和生活習(xí)慣比較固定；2目的客戶群總量及購買力分析鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設(shè)立的16個出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積2.8平方公里，首期開發(fā)面積1平方公里，近期圍網(wǎng)封關(guān)運轉(zhuǎn)面積0.4平方公里。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件、日本獨資重慶風(fēng)琴針業(yè)、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn)代技術(shù)、中美合資

43、重慶貝斯特金屬制造、重慶貝特兒實業(yè)等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約1800人，明年預(yù)備擴招15002000名員工，使其年消費量到達10萬輛。一切這些員工，均需經(jīng)過租房和買房處理居住問題。而在現(xiàn)有員工中，有20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在2000元/m2(套內(nèi))范圍內(nèi)。本工程可思索經(jīng)過與周邊企業(yè)聯(lián)絡(luò)團購的方式，來吸引更多的客戶。3購買動機：處理居住問題；4目的客戶群的需求特征：在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套內(nèi)面積在70平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在40和90平米以內(nèi)；要求總價在15-20萬元左右；對教育配套有一定的要求；對

44、價錢普遍非常敏感；生活配套要求比較高；對公共交通的依賴度較高。二、目的客戶群特征概括1、對價錢普遍較敏感。2、戶型需求以二房、三房為主。3、對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高；4、對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活質(zhì)量有一定要求。5、客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化景象，即主要集中兩個年齡段：25-35歲之間和55-65歲之間。6、能接受的單價集中在套內(nèi)16002500元/m2、套內(nèi)，總價款在1530萬之間。7、對公共交通要求較高。第六部分 住宅部分開展建議 工程定位 功能定位：住宅檔次定位：中檔 本工程屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。但從工程整體開展的角度看，必需將工程的檔次進展一定的提升，以提高商品房部

45、分的價值。主題概念設(shè)計我司根據(jù)市場情況和對工程地塊分析研討，建議采用：山水庭院小高層親情社區(qū)1詮釋：庭院的開展史就是城市文明的開展史。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益冷淡，城市的面孔變得日益模糊。當(dāng)他站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，他怎能知道終究身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營造出這樣一個場所。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠收藏于記憶的相冊。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計引領(lǐng)。獨立主題的庭院園林

46、，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。庭院的設(shè)計能有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。根據(jù)本工程內(nèi)主要的居住者公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思想觀念，頭腦中非常劇烈的中國儒家文化認識。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本工程的主題概念，以表現(xiàn)本工程和主要的業(yè)主公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。2為何要引入庭院理念？庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精華，流露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心思，是未來城市居住開展的趨勢。作為住宅方式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)表達一種家居夢想。庭院具有親密而充溢鄰里親情的人性化關(guān)系方式以及充溢活力的空間場所，給人以領(lǐng)域感。

47、這種庭院式設(shè)計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它防止了鄰里間由于缺乏溝通空間而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來的非人性化設(shè)計。3庭院理念如何在建筑規(guī)劃中表達？庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時髦、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，表達了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交錯內(nèi)斂與張揚的設(shè)計，來表達該樓盤的一種生活夢想。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，構(gòu)成高低與前后變化的假設(shè)干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形狀充溢靈動的韻味。整個小區(qū)采用組團開發(fā)方式，由半圍合式庭院組

48、團組成。這樣既抑制了行列式規(guī)劃樓間距狹窄、方式單調(diào)的缺乏，又發(fā)揚了行列規(guī)劃保證戶型朝向的優(yōu)勢；即抑制了圍合式規(guī)劃內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揚了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的優(yōu)點。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經(jīng)過建筑設(shè)計成弧形，表達一種包容的內(nèi)斂形狀，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間體系構(gòu)成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高質(zhì)量居住實間與“新鄰居鄰里空間的雙重理念。在住宅的每層，設(shè)置1520平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。在大的建筑庭院之下，構(gòu)成更小的庭院。建筑形狀定位參考以下市場數(shù)據(jù)：從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，消費者對于建筑形狀的喜好，呈現(xiàn)隨樓層添加喜好度降低的情況

49、。但思索到工程容積率較高4以上，建議工程的建筑形狀主要以11+1和18+1的小高層為主要建筑形狀，輔以1-2棟33層的高層。園林風(fēng)格在園林營造上，按照中式園林的風(fēng)格，運用重慶本地植物和資料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精華，表達中國傳統(tǒng)居住文化的深沉內(nèi)涵。而且可在各個庭院組團內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。產(chǎn)品定位各類物業(yè)配比：商業(yè)、住宅1住宅總面積：根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約33.6萬平米。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，加之有31.2萬平米的集團購買，僅有2.4萬平米可供銷售，因此，住宅部分的總面積不需求調(diào)整。2商

50、業(yè)面積：本工程未來規(guī)劃戶數(shù)約2800戶，按照：3.5人/每戶、0.7平米/人的商業(yè)需求面積計算，本工程應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積：2800 X 3.5 X 0.7 =6860平米。本工程處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。周圍由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必需充分利用。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。本工程的商業(yè)面積在初步想象的15000平米左右。住宅戶型面積、平面配比、戶型特征：商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目的客戶群的定位，建議以下戶型配比如案：建筑面積在85平方米以內(nèi)的小兩房單位：規(guī)劃緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而博得客戶。建筑面積在100-12

51、0平方米的小三房單位。三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比博得客戶。少量建筑面積在130平米以內(nèi)的大三房單位。溫馨型大三房，以較高質(zhì)量博得客戶。戶型配比：見下表戶型建筑面積范圍平方米套內(nèi)面積范圍平方米客廳面寬米套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)8570-803.955%小三室兩廳雙衛(wèi)100-12090-1004.240%大三室兩廳雙衛(wèi)130以內(nèi)110-1204.55%戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本工程商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間規(guī)劃。定向購買的住宅部分的戶型配比：由于我司不明了購買方，未能進展深化調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給工程

52、整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。戶型特征建議：底樓私家花園：可從花園入戶，選擇自在，接近自然，表達生活的輕松自在。 空中露臺花園設(shè)計：在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓制感；明晰的功能規(guī)劃和戶型設(shè)計：公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。出來做個性化活動、舉行派對的場所。既是擴展運用面積，又是生活個性，生活檔次和生活樂趣的表達之處。超大陽臺空中花園、入戶花園設(shè)置：將普通的外陽臺晉級為10平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、

53、文娛、休憩的空間。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的時機，提升生活的質(zhì)量。 主臥室配置270度觀景窗：在溫馨型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗晉級為270度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住溫馨度。 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計：公共衛(wèi)生間分隔為廁含沐浴和洗漱二個功能區(qū)，可保證二人同時運用而互不干擾，分隔式的處置更符合生活習(xí)慣和運用上的便利性。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人運用都非常方便，而且又有一定的隱蔽性。直線型穿堂風(fēng)組織：針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng)設(shè)計，既可以引入新穎空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫

54、，在不需求一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費用，又提高運用的溫馨性。亮堂的采光環(huán)境：大量采用落地窗和凸窗，有效添加了室內(nèi)采光，使各個空間光線充沛，室內(nèi)亮堂，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。入口玄關(guān)設(shè)置：在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實踐運用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氣氛營造，更提高了主人的生活質(zhì)量。商業(yè)定位和規(guī)劃商業(yè)物業(yè)通常由于售價高開發(fā)本錢低，而成為開發(fā)工程盈利率最高的物業(yè)形狀。因此如何充分發(fā)掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利程度的主要目的。圍繞這個目的，我司以為可將商業(yè)按照其運營特征分為兩類

55、，即：配套型商業(yè)和運營型商業(yè)。其主要特征分別如下：配套型商業(yè)：以為業(yè)主提供必要的生活配套和效力為主。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。運營型商業(yè)：不僅效力于社區(qū)還可對外運營。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。按照其運營特征不同，其規(guī)劃規(guī)劃也可區(qū)別如下：商業(yè)類型規(guī)劃位置規(guī)劃形狀規(guī)模平米面積分隔平米闡明招商方案配套型商業(yè)小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè)社區(qū)商業(yè)內(nèi)街500-1000套內(nèi)：30-50可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且經(jīng)過社區(qū)景觀在其中的交叉，提升商業(yè)質(zhì)量感。確定運營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依托社區(qū)規(guī)模吸引客戶。運營型商業(yè)小區(qū)外圍臨主干道臨街商業(yè)門面15000-18000套內(nèi)

56、：50-80利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，防止對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可經(jīng)過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處置。分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他運營內(nèi)容不限。依托地段人流量吸引客戶。會所配套建議1配置原那么加強會所盈利程度，降低空置率2配置以下設(shè)備應(yīng)配置以下盈利性強的會所設(shè)備。書店及音像出租、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳可飲茶、打牌及提供便餐等。采用定向招商銷售的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活效力的目的，也到達會所盈利的目的。環(huán)境景觀、配套設(shè)備建議在園林中思索添加各種景觀的可“走入性，表達景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與、“文娛、“進入的功能。比如：可踐踏

57、的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進入嬉戲的淺水溪等。添加園林景觀中的“灰色空間半封鎖空間，如：廊和亭。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被100%的利用起來；景觀中重點思索“老人和兒童的特殊需求。根據(jù)公務(wù)員的生活特點，思索到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受害者，在社區(qū)環(huán)境中充分思索設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特征景點。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)備；設(shè)置不同形狀的戶外休閑桌椅；提高兒童發(fā)明力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氣氛。將具有“文化內(nèi)涵、“休閑和極富“情趣性的景觀小品交叉到社區(qū)環(huán)境中。合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高

58、差，思索設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層內(nèi)，可以降低整個小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境質(zhì)量；引入泛會所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、文娛設(shè)備，化整為零分散到小區(qū)各個角落。這樣可以方便業(yè)主的運用，同時可以防止會所集中運營而能夠?qū)е碌奶潛p問題。設(shè)置以下本錢低，參與性強的景觀或設(shè)備：樹陣由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成可踩踏的綠地、草坪兒童游樂沙地親子游泳池將成人泳池和兒童戲水池有機結(jié)合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、文娛兒童藝術(shù)彩繪墻墻上畫面由社區(qū)兒童本人繪制而成，可定期改換畫面假日文化廣場供社區(qū)居民會聚、交流名人雕塑淺水溪淺、緩的流

59、水為兒童在夏日嬉戲其中提供了平安保證按摩步道晨跑道其他戶外康體設(shè)備太空散步機、扭搖器等智能系統(tǒng)配套內(nèi)容：周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口自動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、停車場出入口、設(shè)備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進展全方位的監(jiān)視。非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可經(jīng)過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者的平安進出管理。智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進展信息發(fā)布通知和音樂播放。物業(yè)管理效力內(nèi)容：代收發(fā)信件、代訂書報、

60、上門維修、代繳費、保潔效力、鐘點工效力送餐效力、超市送貨上門效力等?；\統(tǒng)定位：籠統(tǒng)定位：傳統(tǒng)建筑的復(fù)興人文精神的復(fù)興建筑使人與人之間產(chǎn)生了隔絕、間隔 ，本工程那么用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友誼、親情的復(fù)興。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需求。所以本工程的社會籠統(tǒng)曾經(jīng)不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。工程鮮明的建筑特征，對中國傳統(tǒng)建筑文化的發(fā)掘和復(fù)興，是本工程給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本工程給人最有吸引力的籠統(tǒng)。稱號建議：稱號建議解 釋都市庭院表達在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。都市院景庭院景觀與高素質(zhì)知識精英所