房地產(chǎn)項目開發(fā)基礎(chǔ)知識

1、(1)住宅的開間(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)基礎(chǔ)知識2014-04-01 網(wǎng)絡(luò)綜合 豫發(fā)置業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)基礎(chǔ)知識住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為： “磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、 桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚 墻承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)

2、構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、 板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土 制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至 75%之間， 板樓在78%至 80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越

3、低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為 “地毯面積”。 它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。 而多層住宅基本不存在上述問題，即

4、便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層， 如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外， 建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？住宅的開間就住宅的寬度。在1987 年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1 米、 2.4 米、 2.7米、 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9 米、 4.2 米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。在1987 年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參

5、數(shù)：3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、 4.5米、 4.8米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在 1987 年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商

6、品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯， 住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24 到 28 戶。 所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居

7、住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房： 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期即開發(fā)商房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進(jìn)深：是指房屋的實際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板

8、上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價： 是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。低層房：是指1 至 3 層高的樓房。小高層房：是指9 至 11 層高以下的樓房。高層房：是指總高在12 層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面

9、積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它

10、是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮

11、層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的， 按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍

12、護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范

13、圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60 厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在 2.2 米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2 米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。十種情況

14、不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范， 10 種情況下建筑面積不計算。10 種情況包括：.層高小于2.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；.房屋之間無上蓋的架空通廊；.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；.活動簡易房屋；.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0

15、.26、0.6、 1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的 “建筑容積率、 建筑密度、綠化率” 等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括

16、建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。商品房的銷售面積如何計算？按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定(京房地權(quán)字1998第 1285 號 )：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共

17、用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建

18、筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？網(wǎng)友STIFF68問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？李律師答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或

19、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值， 將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋， 開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？李律師答：每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)

20、后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。律師釋疑：什么是樓盤均價？“均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。 “均價”到底是什么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價的平均值。 根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到

21、價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地

22、產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中， 對 “全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按

23、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于， “部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)， 但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、 由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點

24、。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13 類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、 分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅

25、憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時， 由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)， 采取開繳款書或完稅證繳納印

26、花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。什么是契稅？購房者如何納稅？契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。2、 稅率。1997 年 4 月 23 日， 我國頒布了新的契稅暫行條例， 規(guī)定契稅稅率為3%5%。具體契稅適用稅率，由省、 自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。什么是印花稅？購房者如何納稅？領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它

27、是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、 由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13 類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、 分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財

28、產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時， 由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。對有些憑證

29、應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)， 采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。1999 年購房的職工，購房人按每建筑平方米26 元、售房單位也按每建筑平方米26 元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000 年 4 月 1 日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購房人按成本價基價的2%

30、，售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。購房時應(yīng)要求開發(fā)商提供齊全的“五證、二書”不少買房人給本刊打電話，詢問在購房過程中，怎樣保證所購房屋是合法的，應(yīng)該要求開發(fā)商提供哪些文件？在此特請北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師予以解答。購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、 “二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C” 是指 國有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售（預(yù)售）許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅

31、使用說明書。1、國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬

32、證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重

33、影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。4、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996 年成立了北京市建筑工程交易管理

34、中心，負(fù)責(zé)開工審批等項工作。5、商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售 （預(yù)售 ）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)

35、任的法律文件和保證文件。1、住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。2、住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。置業(yè)前先要弄清的問題：你和房子有幾種關(guān)系？買房時首選要弄清楚的是以誰的名義購房。房屋是特殊的財產(chǎn)，所有權(quán)權(quán)屬的確定應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)，因此應(yīng)在購房以前對此就有清楚判斷。房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要有以下幾種，對此明確了解，有助于您確定以誰的名義買房。產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系夫婦在婚姻關(guān)系持續(xù)期間所購得的房地產(chǎn)，如無其他協(xié)議，則該房地產(chǎn)屬共有財產(chǎn)，也就是房產(chǎn)證上的名字不管是誰，效果都一樣，即夫妻雙方各有一半份額。贈送關(guān)系父

36、母或子女自愿將房地產(chǎn)贈送給子女或父母，屬于家庭間的無償財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必須辦理公證書，其過戶費用較正常買賣費用少。繼承關(guān)系根據(jù)我國繼承法規(guī)定： 房地產(chǎn)繼承從被繼承人死亡的時間開始。法定繼承順序分為兩種。第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母。繼承先由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承人繼承。法律還規(guī)定：房地產(chǎn)繼承應(yīng)是權(quán)利與義務(wù)的雙重繼承，即遺產(chǎn)在清償了債務(wù)后才能繼承。相互扶助關(guān)系在房改售房中，一些老人沒有經(jīng)濟(jì)能力購買成本價房改房屋，其子女中有經(jīng)濟(jì)能力、愿資助者可在購房協(xié)議中加以注明，并經(jīng)公證，這樣有利于房屋產(chǎn)權(quán)將來的分配。其他關(guān)系此外， 房地產(chǎn)在家庭中因糾紛而

37、提出分割份額時，可以相互協(xié)商、申請仲裁或到法院起訴。 再有就是未成年人購房問題?，F(xiàn)在許多父母為減少今后涉及的繼承、贈予、 分割等問題，購房時直接登記子女的姓名。如子女未成年，則登記時要指定一名監(jiān)護(hù)人（一般是父母親）列入產(chǎn)權(quán)登記檔案。指定監(jiān)護(hù)人需到公證處公證。買什么樣的房不后悔？首先關(guān)注房屋舒適度準(zhǔn)備在 2003 年買房的朋友很多，眼下可供買房人選擇的房子也不少。作為買房人，選擇什么樣的房子才比較明智，不至于像一些買房人那樣，在兩三年后就因房子落伍而后悔呢？專家給您的建議是：選房首要關(guān)注舒適度。中國建筑設(shè)計研究院原副總建筑師開彥在接受本報記者采訪時說，小戶型只是過渡性產(chǎn)品，二三十平方米或三四十平方米的房子只能叫準(zhǔn)住宅，是宿舍型的、不完全、不穩(wěn)定的住宅。 這樣的房子近期可能好賣，但如果對其發(fā)展不加以控制，幾年后想把買到手的這種房子賣出去，可能就困難了。所以還是品質(zhì)好、居住舒適的房子比較穩(wěn)定，是到位的房子。從目前情況來看，一家三口人，大約需要100 平方米左右的房子，才能滿足舒適度的要求。選擇住房需要關(guān)注的因素很多。開總認(rèn)為，從住宅本身發(fā)展的