中原精品-國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案

1、.PAGE ：.；PAGE 70中原國(guó)際商貿(mào)城工程謀劃全案工程總論一、中原國(guó)際商貿(mào)城工程根本情況中原國(guó)際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)西界：輕工一路，東界;大慶路，南界;建立路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)經(jīng)過正式掛牌所得，總地價(jià)約人民幣8000萬元。周口市規(guī)劃局曾經(jīng)同意了該工程的建立用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無拆遷義務(wù)。周口市有關(guān)部門在市長(zhǎng)辦公室會(huì)上已根本滿足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長(zhǎng)擔(dān)任制的

2、工程指揮部，工程列入周口市2004年一號(hào)工程，并預(yù)備申報(bào)河南省重點(diǎn)工程工程。二、工程方式與協(xié)作方式本工程由周口市天華置業(yè)獨(dú)資開發(fā)。工程運(yùn)營(yíng)方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構(gòu)構(gòu)造大棚、大型倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營(yíng)。自營(yíng)部分在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)按租賃方式列算。三、工程可行性報(bào)告的結(jié)論工程總投資人民幣132189.5萬元(含貸款利息)，啟動(dòng)資金2 000萬元，向銀行借款8 000萬元。經(jīng)分析研討，工程主要經(jīng)濟(jì)目的如下:1、本錢目的1買賣展銷區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架：1294.76元/2配套住宅區(qū) 多層半框架：1194.36元/3商務(wù)休閑

3、區(qū) 小高層框架：4.35元/4倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)構(gòu)造：1064.76元/2、銷售與租價(jià)錢目的：1買賣展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價(jià)為1900元/2配套住宅區(qū)：多層住宅售價(jià)為0元/3商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價(jià)為2100元/4倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21元/月3、收入規(guī)范(靜態(tài)目的)1銷售收入：149940萬元2租賃收入：5619.6萬元可租賃部分年靜態(tài)目的4、財(cái)務(wù)目的(靜態(tài)目的)1所得稅前利潤(rùn)：32765.9萬元不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入2投資利潤(rùn)率：45.5%3投資利稅率：55.6%4稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：62 447.9萬元5內(nèi)部收益率：48.36%6投資回收期靜態(tài) 稅前：4.15年 稅后：4.57年7投資回收期

4、動(dòng)態(tài) 稅前：4.93年 稅后：5.30年8稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：49 971萬元9內(nèi)部收益率：41.04%第一部分 市場(chǎng)研討與方案構(gòu)思第一章 工程市場(chǎng)研討1.1周口專業(yè)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)分析周口市是一個(gè)有著一千多萬人口的大市，正閱歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市開展的歷程。開展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建立勢(shì)在必行。 建立大周口的大都市目的，就需求有一個(gè)與市情相順應(yīng)相配套的城市開展戰(zhàn)略，在周口城市開展戰(zhàn)略五年方案中，其重要一項(xiàng)為哪一項(xiàng)：規(guī)范市場(chǎng)行為，建立、引領(lǐng)地域大流通、大商貿(mào)的大型綜合類零售市場(chǎng)，曾經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)開展的客觀要求。1.1.1周口市住宅商品房情況周口市住宅商品房正由住居時(shí)代開

5、場(chǎng)向人性化、智能化方向開展；開場(chǎng)走出“火柴盒式的建筑，向多樣化、綠化、園林、安康的人居時(shí)代邁進(jìn)。在層高上開場(chǎng)向小高層開展；在戶型上開場(chǎng)向大套居開展；在設(shè)計(jì)上開場(chǎng)有飄窗，分干、濕區(qū)，動(dòng)、靜區(qū)，留意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。周口住宅商品房整個(gè)價(jià)位走勢(shì)偏低。從市場(chǎng)調(diào)查來看，最為普遍的價(jià)位在13001100元每平方米之間；在個(gè)案中，最高售價(jià)達(dá)每平方米1960元，最低售價(jià)頂樓在每平方米850元左右。1、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積周口城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為29.4平方米，已根本到達(dá)小康居住程度；鄉(xiāng)村人均居住建筑面積：19.76平方米。

6、2、周口市住宅平均價(jià)錢中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米3、周口2003年前已完成開發(fā)面積城鎮(zhèn)：982萬平方米其中：住宅面積：692萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：290萬平方米4、周口2003年后估計(jì)新開發(fā)面積含在建：200余萬平方米。其中：住宅面積：120萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：80余萬平方米5、周口房地產(chǎn)銷售根本特征周口房地產(chǎn)銷售主要表現(xiàn)為：售價(jià)順該當(dāng)?shù)叵M(fèi)程度，房產(chǎn)整體情勢(shì)良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊(yùn)藏著較強(qiáng)的購(gòu)買力。周口住宅地產(chǎn)銷售價(jià)錢差距較大，從每平方米1950元到每平方米850元，表現(xiàn)出開展中城市的不平衡性。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場(chǎng)開場(chǎng)有產(chǎn)

7、權(quán)提高，但價(jià)錢差距太大，從極少數(shù)每平方米到達(dá)15000元到最低2000元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定，具有明顯的初級(jí)特征。1.1.2 周口寫字樓情況周口尚未構(gòu)成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，表達(dá)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的根本特征。1、多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶型構(gòu)造、單間面積20平方米為主，其他有二室、三室戶型，面積在40-50平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只需車輛看管。2、多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶

8、型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對(duì)外出租。3、開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對(duì)面的永安商務(wù)樓，屬對(duì)外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與根本物管效力，但出租率不甚理想，約在50%多一點(diǎn)，戶型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。1.1.3 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況1、項(xiàng)城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會(huì)經(jīng)濟(jì)目的的絕對(duì)值根本與周口相持平，年人均可支配收入在40005000元之間。主要商業(yè)

9、區(qū)在以項(xiàng)城商場(chǎng)和項(xiàng)城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場(chǎng)有項(xiàng)城建材市場(chǎng)，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。項(xiàng)城交通興隆。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以構(gòu)成省級(jí)公路網(wǎng)。2、鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總?cè)丝?20萬，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場(chǎng)為中心的人民路中段，專業(yè)市場(chǎng)不興隆，主要依托馬路帶經(jīng)濟(jì)。鄲城交通不興隆。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級(jí)公路網(wǎng)已構(gòu)成。3、淮陽(yáng)縣位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬人，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓?yáng)經(jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個(gè)占地約30畝的陳州商城，商業(yè)

10、非常蕭條，沒有構(gòu)成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右?；搓?yáng)城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不興隆，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國(guó)道穿城而過，省級(jí)公路網(wǎng)已構(gòu)成。4、西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在3000元以下。西華交通不興隆，沒有鐵路，主要依托省級(jí)公路網(wǎng)。5、沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個(gè)較有規(guī)模的綜合零售市

11、場(chǎng)。沈丘交通不興隆，沙潁河盤城而過，交通主要依托省級(jí)公路網(wǎng)。6、鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依托省級(jí)公路網(wǎng)。7、扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總?cè)丝?8萬，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上程度，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級(jí)公路網(wǎng)聯(lián)動(dòng)才干。8、太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總?cè)丝?30萬，轄2

12、3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中屬上流程度，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已構(gòu)成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場(chǎng)。許鄲地方鐵路與106國(guó)道交城而過，省級(jí)公路網(wǎng)興隆。9、商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總?cè)丝?07萬，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)。商水距周口僅8公里，周口未來城市開展將實(shí)現(xiàn)“周商一體，商水是周口向南開展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟(jì)落后，是八縣中較落后的一個(gè)，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依托省級(jí)公路網(wǎng)。10、川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)程度整體高于周口市，人口35萬人，年人均可支配收入在5000元左右。11、八縣主要經(jīng)濟(jì)特征1商業(yè)

13、工業(yè)品來源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙；2房地產(chǎn)開展較慢，統(tǒng)屬于較落后地域；3以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機(jī)械廠和買賣場(chǎng)所；4商業(yè)開展較慢，表達(dá)農(nóng)業(yè)大市的根本特征；5人均住房面積19；6城區(qū)商品房?jī)r(jià)錢在8001100元/之間。1.2 周口市專業(yè)化市場(chǎng)中觀走勢(shì)分析1.2.1周口專業(yè)化商品化市場(chǎng)情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場(chǎng)，全部停留在商品化市場(chǎng)這一面向終端消費(fèi)者運(yùn)營(yíng)方式，其特點(diǎn)是：運(yùn)營(yíng)本錢高，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)薄，開展方式單一，缺乏本身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制形狀，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)市場(chǎng)，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的根本特征。1、建材裝飾市場(chǎng) 周口鐵路建材零售市場(chǎng)位于農(nóng)工路，為新建中的專業(yè)建材零售市場(chǎng)，主要運(yùn)

14、營(yíng)：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑構(gòu)造為兩層復(fù)式磚混房，市場(chǎng)運(yùn)作方式為出租。 周口精細(xì)建材零售市場(chǎng)位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材零售市場(chǎng)。主要運(yùn)營(yíng)：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑構(gòu)造為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在100畝左右，市場(chǎng)運(yùn)作方式以出租為主，單體租金平均為10000元/平方米/年。 周口鋼材世界位于建立路，占地約6畝的露天鋼材買賣廣場(chǎng)，主要運(yùn)營(yíng)各類鋼材，運(yùn)營(yíng)年史約10年以上。 豫東大世界由宋慶齡基金會(huì)投資，擬在周口興建一個(gè)大型建材零售市場(chǎng)，該工程正在論證階段。2、集貿(mào)市場(chǎng)周口農(nóng)資大市場(chǎng)位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積450畝，建筑構(gòu)造為二、三層磚混構(gòu)造，屬新建市場(chǎng)，方案

15、今年5月1日或6月1日開業(yè)。主要運(yùn)營(yíng)內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)消費(fèi)資料等。市場(chǎng)運(yùn)作方式以出租為主。 高莊集貿(mào)市場(chǎng)位于莊東路，建筑構(gòu)造以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要運(yùn)營(yíng)蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。 北花園集貿(mào)市場(chǎng)位于建立路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑構(gòu)造主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，運(yùn)營(yíng)時(shí)間約3年多，運(yùn)營(yíng)內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。 文昌街集貿(mào)市場(chǎng)位于文昌街，占地約8畝，建筑構(gòu)造為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要運(yùn)營(yíng)蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，運(yùn)營(yíng)時(shí)間約4年。 迎水寺集貿(mào)市場(chǎng)位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，運(yùn)營(yíng)內(nèi)容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，運(yùn)營(yíng)時(shí)間約5年。 八一

16、路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，占地約20畝，建筑構(gòu)造為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場(chǎng)，主要運(yùn)營(yíng)蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。3、家具市場(chǎng) 華威家具城位于工農(nóng)路南段，運(yùn)營(yíng)實(shí)木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉(cāng)庫(kù)改建而成，運(yùn)營(yíng)時(shí)間約4年。 家美家具城位于工農(nóng)路南段，建筑構(gòu)造為二層大框架大廳，主要運(yùn)營(yíng)內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。 龍江家具廣場(chǎng)建筑構(gòu)造為三層大框架大廳，目前正在裝修待營(yíng)業(yè)階段。 浙江家具城位于大閘路，面積12000平方米，框架式構(gòu)造，主要運(yùn)營(yíng)實(shí)木家具、套房家具、辦公家具等。 易發(fā)家具廣場(chǎng)位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑構(gòu)造二層

17、磚混，面積2500平方米，為獨(dú)家運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，主要運(yùn)營(yíng)辦公家具、套房家具等。4、其他類市場(chǎng) 周口古玩城位于八一路，建筑構(gòu)造單層磚混，主要運(yùn)營(yíng)古玩、字畫、玉器等。 北京亞飛周口汽貿(mào)城位于建立路，占地約10畝，屬獨(dú)家自建自營(yíng)性質(zhì)，主要運(yùn)營(yíng)整車銷售，運(yùn)營(yíng)時(shí)間約4年。 周口億星零售市場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟(jì)，運(yùn)營(yíng)主要集中一層商業(yè)鋪面。5、專業(yè)化商業(yè)化市場(chǎng)調(diào)查分析 分析數(shù)據(jù)：市場(chǎng)個(gè)數(shù)：21個(gè)業(yè)主戶數(shù)：3510戶市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。市場(chǎng)總面積：150萬平方米。 建筑構(gòu)造：?jiǎn)螌哟u混 31.5萬平方米 占21%二層復(fù)式 45萬平方米 占30%鋼架石棉瓦大棚

18、 64.5萬平方米 占43%舊倉(cāng)庫(kù)等舊房改造 9萬平方米 占6%如以下圖所示：運(yùn)營(yíng)業(yè)主來源本地： 3018戶 占86%；外地： 492戶 占14% 租金價(jià)錢10元/平方米月以下： 占6%11-15元/平方米月： 占38%16-25元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá)60-100元/平方米以上如以下圖所示： 市場(chǎng)流統(tǒng)統(tǒng)路零售業(yè)： 占89%；零售業(yè)： 占11%如以下圖所示：1.2.2荷花市場(chǎng)荷花市場(chǎng)位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長(zhǎng)青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬平方米，主要構(gòu)造為二層和部分鋼架大棚，市場(chǎng)內(nèi)共有商戶2350戶

19、，運(yùn)營(yíng)工程涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。1、交通不暢制約了市場(chǎng)開展荷花市場(chǎng)位于市中心，車輛出入不方便，加上市場(chǎng)內(nèi)各種添置物的妨礙，市場(chǎng)出入貨不暢，已不符合交通作為市場(chǎng)的根本要求。2、亂收費(fèi)壓制了市場(chǎng)開展荷花市場(chǎng)由于缺乏有效管理，亂收費(fèi)景象非常嚴(yán)重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費(fèi)在30100元不等，工商、國(guó)地稅每月每戶在780元以上，嚴(yán)重挫傷了運(yùn)營(yíng)戶的積極性。3、消防隱患?jí)涸谌藗冃念^荷花市場(chǎng)由于歷史緣由，消防不斷未能按市場(chǎng)規(guī)范建立，而荷花市場(chǎng)現(xiàn)狀已無法改動(dòng)消防隱患的現(xiàn)實(shí)。從全國(guó)各大市場(chǎng)的火災(zāi)來看如安徽合肥城隍廟市場(chǎng)2000年大火，沈陽(yáng)2001

20、年大火，安慶光彩市場(chǎng)2003年大火等等，一旦荷花市場(chǎng)出現(xiàn)火情，后果將不堪想象，不僅是房、貨的損失，更有能夠傷及人民生命平安。1.2.2.1 荷花市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)內(nèi)容分析1、棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品 1戶 占59%2、小百貨、日雜品 306戶 占13%3、糖、煙、酒、副食品 270戶 占11%4、電子、電器、電工、電料、五金 200戶 占9%5、其他化裝品、廚具、建材 183戶 占8%1.2.2.2 荷花市場(chǎng)鋪型構(gòu)造分析1、單間 2060戶 占87.6%2、兩間 247戶 占10.50%3、三間 28戶 占1.2%4、四間 16戶 占0.7%5、鋼架大棚 1座1.2.2.3荷花市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)主類別分析1、購(gòu)房運(yùn)

21、營(yíng)業(yè)主 214戶 占9%2、租房運(yùn)營(yíng)業(yè)主 2戶 占91%3、本地業(yè)主 2021戶 占86%4、外地業(yè)主 329戶 占14%1.2.2.4 荷花市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析1、市場(chǎng)租售價(jià)錢情況市場(chǎng)最高售價(jià)在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米15000元，市場(chǎng)最低售價(jià)每平方米僅2000多元，構(gòu)成宏大的距差，從售出價(jià)錢平均分析，售價(jià)應(yīng)在每平方米40008000元之間。2、市場(chǎng)營(yíng)業(yè)情況荷花市場(chǎng)最鼎盛時(shí)為5000多戶，如今為2350戶，正開門營(yíng)業(yè)的1881占總運(yùn)營(yíng)戶的80%，關(guān)門未營(yíng)業(yè)的469占總運(yùn)營(yíng)戶的20%。1.3 中原國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)微觀走勢(shì)分析1.3.1 區(qū)位特點(diǎn)中原國(guó)際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城

22、市新一輪經(jīng)濟(jì)開展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價(jià)值。市政府投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來了更多的機(jī)遇。川匯新區(qū)的建立使各項(xiàng)配套得到完善，居民人口增長(zhǎng)，生活設(shè)備進(jìn)一步齊全，對(duì)外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來開發(fā)投資，同時(shí)城市根底配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的開展，提高新區(qū)的知名度，直接添加投資物業(yè)的價(jià)值。1.3.2 購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心思分析對(duì)購(gòu)買對(duì)象心思分析采用市場(chǎng)調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問卷200份，向具有一定運(yùn)營(yíng)規(guī)模的業(yè)主做了詳細(xì)而深化的訪查。1.3.2.1業(yè)主運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析1、運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所及種類1運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所的樣本分布2運(yùn)營(yíng)種類的樣本分布棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三

23、個(gè)種類是此次調(diào)查重點(diǎn)，占比達(dá)57.5%，“其他項(xiàng)中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。3運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 運(yùn)營(yíng)種類 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的零售市場(chǎng)中所占的比例較重，也顯示出這四個(gè)運(yùn)營(yíng)種類在周口市各零售市場(chǎng)中的成活率較高。2、鋪面構(gòu)造及面積1鋪面構(gòu)造在調(diào)查的運(yùn)營(yíng)戶中，其鋪面構(gòu)造以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。2鋪面面積面積在3080的鋪面所占比例為56%，這個(gè)面積區(qū)間在調(diào)查的運(yùn)營(yíng)戶中占的比例較高。3鋪面構(gòu)造 BY 鋪面面積大棚構(gòu)造的面積集中在1030，單層構(gòu)造的面積那么集中在3080，二層復(fù)式的面積在80100，二層構(gòu)造的單間

24、面積集中在1030以內(nèi)，三層構(gòu)造面積在100200，框架構(gòu)造的面積在200以上。4運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 鋪面構(gòu)造在調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的鋪面構(gòu)造最多，以大棚加磚混構(gòu)造為主，兩個(gè)家具城均為框架構(gòu)造，單層構(gòu)造在一切調(diào)查的市場(chǎng)占據(jù)著主導(dǎo)位置。5運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 運(yùn)營(yíng)面積 以荷花市場(chǎng)為代表的綜合性市場(chǎng)，主要面積在1080之間，運(yùn)營(yíng)建材的鐵路精細(xì)建材零售市局面積集中在30100之間，兩個(gè)家具城的面積均在80以上，主干道的沿街商鋪的面積那么以3080的居多。6運(yùn)營(yíng)種類 BY 運(yùn)營(yíng)面積 在所調(diào)查市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在3080，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的運(yùn)營(yíng)面積集中在10

25、30，家具行業(yè)的運(yùn)營(yíng)面積在100200之間。3、購(gòu)買價(jià)錢和租賃價(jià)錢1鋪面擁有方式在調(diào)查的運(yùn)營(yíng)戶中，有94.5%的鋪面擁有方式為租賃。2購(gòu)買價(jià)錢在購(gòu)買的運(yùn)營(yíng)業(yè)主中，有超越60%業(yè)主購(gòu)房單價(jià)在20003000元/。3租賃價(jià)錢有超越50%的運(yùn)營(yíng)業(yè)主的租金在1020元/月。4鋪面擁有方式 BY 運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 所調(diào)查的各零售市場(chǎng)鋪面均以租賃為主。5鋪面擁有方式 BY 運(yùn)營(yíng)種類 調(diào)查的各運(yùn)營(yíng)種類的鋪面均以租賃為主。6鋪面擁有方式 BY 鋪面構(gòu)造 調(diào)查顯示，大部分鋪面構(gòu)造所對(duì)應(yīng)的鋪面擁有方式為租賃。7運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 購(gòu)買價(jià)錢所調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的購(gòu)買價(jià)錢的區(qū)間最多，其中20003000元/為主要的售出價(jià)錢，

26、鐵路建材市場(chǎng)的售出價(jià)錢在23003800元/，兩個(gè)家具城和億星零售市場(chǎng)內(nèi)只租不售。8運(yùn)營(yíng)種類 BY 購(gòu)買價(jià)錢在調(diào)查的運(yùn)營(yíng)種類中，棉紡針織、服裝鞋帽購(gòu)買的價(jià)錢區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有方式均為租賃，購(gòu)買者較少。9鋪面構(gòu)造 BY 購(gòu)買價(jià)錢調(diào)查的單層價(jià)錢均集中在20003000元/之間，二層復(fù)式均為租賃。10運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 租賃價(jià)錢 1020元/月是各零售市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)戶的主導(dǎo)租金價(jià)錢。11運(yùn)營(yíng)種類 BY 租賃價(jià)錢運(yùn)營(yíng)五金、家電、電工、電料、日用小百貨的運(yùn)營(yíng)戶租金價(jià)錢在2050元/月，超越80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的運(yùn)營(yíng)戶租金價(jià)錢為1030。12鋪面構(gòu)造

27、 BY 租賃價(jià)錢有近50%租金價(jià)錢在1020元/月運(yùn)營(yíng)戶的構(gòu)造為大棚、單層。4、供貨來源及運(yùn)營(yíng)方式1上游供貨來源所調(diào)查的運(yùn)營(yíng)戶的進(jìn)貨來源的地域主要：鄭州、江浙、武漢和上海，占比達(dá)75%。2運(yùn)營(yíng)方式 56%的被調(diào)查業(yè)主的運(yùn)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。3運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 供貨來源 調(diào)查的各零售市場(chǎng)的主要進(jìn)貨區(qū)域?yàn)椋亨嵵?、江浙和上?！?運(yùn)營(yíng)種類 BY 供貨渠道 所調(diào)查各行業(yè)的進(jìn)貨地域主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。5運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所 BY 運(yùn)營(yíng)方式 以上數(shù)據(jù)顯示，各零售市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)戶以批零兼營(yíng)為主。6運(yùn)營(yíng)種類 BY 運(yùn)營(yíng)方式在調(diào)查的類別中，批零兼營(yíng)在三種運(yùn)營(yíng)方式中占據(jù)首位。5、現(xiàn)有市場(chǎng)的問題點(diǎn)現(xiàn)有市場(chǎng)的問題點(diǎn)主

28、要反映為三大點(diǎn)：市場(chǎng)管理不好；租金太高；競(jìng)爭(zhēng)猛烈。1.3.2.2客戶需求分析1、一期專業(yè)市場(chǎng)的咨詢被調(diào)查的運(yùn)營(yíng)業(yè)主希望未來市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置開發(fā)建立的專業(yè)市場(chǎng)集中在以下三個(gè)：服裝；日用小百貨；糖酒食品。2、商貿(mào)城鋪面面積有超越54%的被調(diào)查運(yùn)營(yíng)業(yè)主以為鋪面面積應(yīng)在70以下。3、單位售價(jià)的接受力對(duì)售價(jià)的接受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價(jià)錢越低越好，這就呵斥了調(diào)查結(jié)果偏向，從上圖可以看出59.5%的被調(diào)查業(yè)主選擇2000元/這個(gè)價(jià)位，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全采信。有33%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了20003000元/單位售價(jià)區(qū)間，這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考根據(jù)。4、單位租金價(jià)錢有近50%的運(yùn)營(yíng)業(yè)主選擇的單位租金價(jià)

29、錢為1518元/月。5、配套內(nèi)容占絕對(duì)比例的運(yùn)營(yíng)業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉(cāng)庫(kù)、餐飲和運(yùn)輸。6、商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調(diào)查運(yùn)營(yíng)業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。7、商貿(mào)城的規(guī)劃有58.4%的運(yùn)營(yíng)業(yè)主希望商貿(mào)城的規(guī)劃要同行業(yè)集中。8、商鋪構(gòu)造的接受度對(duì)商鋪構(gòu)造接受度的結(jié)果為：1近50%業(yè)主不接受大棚；2超越70%的業(yè)主接受單層；3近50%業(yè)主情愿接受二層復(fù)式；442%的業(yè)主接受二層構(gòu)造；571%的運(yùn)營(yíng)業(yè)主不情愿接受三層構(gòu)造。9、配套功能重要程度評(píng)價(jià)被調(diào)查運(yùn)營(yíng)業(yè)主以為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安情況、運(yùn)輸效力和倉(cāng)儲(chǔ)效力。1.3.2.

30、3運(yùn)營(yíng)業(yè)主對(duì)中原國(guó)際商貿(mào)城愿望分析1、購(gòu)租意向有超越85%的被調(diào)查業(yè)主對(duì)到商貿(mào)城購(gòu)買和租賃都選擇了“很可能去或“不確定，這反映出了運(yùn)營(yíng)業(yè)主們的張望心思。2、加盟商貿(mào)城的方式被調(diào)查運(yùn)營(yíng)業(yè)主加盟商貿(mào)城的方式為租賃運(yùn)營(yíng)，占比達(dá)85.5%。3、購(gòu)房付款方式有56%的被調(diào)查業(yè)主情愿購(gòu)房時(shí)分期付款。1.3.2.4媒介資訊接受情況1、了解廣告信息的渠道被調(diào)查業(yè)主主要經(jīng)過報(bào)紙雜志和當(dāng)?shù)仉娨暳私鈴V告信息。2、報(bào)紙雜志的選擇被調(diào)查業(yè)主平?？吹膱?bào)紙主要為：大河報(bào)和周口日?qǐng)?bào)。3、電視頻道的選擇運(yùn)營(yíng)業(yè)主平常收看的頻道主要為：CCTV-1、河南衛(wèi)視和周口1、2、3套。4、收看電視的時(shí)間段 運(yùn)營(yíng)業(yè)主收看電視的時(shí)間段主要在晚

31、上七點(diǎn)至十點(diǎn)。5、廣播電臺(tái)的選擇收聽周口廣播電臺(tái)的運(yùn)營(yíng)業(yè)主占到了33%。6、廣播電臺(tái)的時(shí)間段運(yùn)營(yíng)業(yè)主收聽廣播電臺(tái)的時(shí)間段主要集中在12：0014：00和19：0021：00兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)。7、對(duì)戶外廣告的興趣能引起運(yùn)營(yíng)業(yè)主興趣的戶外廣告主要為：車身廣告和路牌燈箱。8、街上分發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和親友引見的接受情況親友引見、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和街上分發(fā)傳單三種宣傳上“情愿和“不確定所占的比例均達(dá)60%以上，可知運(yùn)營(yíng)業(yè)主對(duì)此三種宣傳方式在心思是可以接受的。9、喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)被調(diào)查的運(yùn)營(yíng)業(yè)主所喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)主要為：文藝扮演、有獎(jiǎng)游戲和親身參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，其占比例均達(dá)60%以上。1.3.3 競(jìng)爭(zhēng)方式

32、分析周口屬于開展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場(chǎng)規(guī)模尚未構(gòu)成，周口是人口大市，其消費(fèi)潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商開展的目的。目前正是搶占先機(jī)的最正確時(shí)機(jī)。雖然競(jìng)爭(zhēng)方式不是很猛烈。但已有一些投資商開場(chǎng)瞄向周口，2004年在方案中有七大市場(chǎng)開發(fā)建立，只需在他們尚未付諸行動(dòng)前，加快商貿(mào)城的開發(fā)步伐，占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。2004年將方案開發(fā)的七大市場(chǎng)有：1投資7億元的豫東南商品零售大世界2投資1.5億元的汽車配件城3投資1.2億元的李莊汽配城4投資1億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5投資5000萬元的中州商城三期工程6投資2500萬元的東方家具城三期工程7投資5000萬元的精細(xì)建材二

33、期工程第二章 工程環(huán)境分析2.1 地塊環(huán)境條件2.1.1 土地性質(zhì)綜述工程面積2200畝(其中凈用地面積2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，運(yùn)用年限為50年。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建立路，北面為北環(huán)路。地塊東面長(zhǎng)約1600米，西面長(zhǎng)約1340米，北面長(zhǎng)約920米，南面長(zhǎng)約1300米。2.1.2 地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建立路交匯處有面粉廠、汽車修繕廠和短途客運(yùn)站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其他為大片桃園與耕地。地塊地面情況整體較為平坦，中部與周圍有土丘起伏，地表根本為沙化土質(zhì)，具有較強(qiáng)的粘性土壤，根本無塊石。2.1

34、.3 地塊周圍交通條件工程地塊周圍交通條件良好，東面大慶路為80米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建立路為銜接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫穿，往輕工一路西面約40米，為市區(qū)80米寬的八一路，是周口是主要貫穿南北的大道。地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯(cuò)，不存在亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此，該地塊該當(dāng)充分利用交通極為便利的優(yōu)勢(shì)。2.1.4 工程地塊周圍生活配套設(shè)備工程地塊周圍生活配套設(shè)備不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對(duì)工程生活配套的影響，所以在本工程的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購(gòu)物超市，以滿足市場(chǎng)消費(fèi)的要求。2.2 工程地塊SWOT分析2.2.1

35、 優(yōu)勢(shì)分析1用地規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本工程用地面積達(dá)2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低工程單位開發(fā)本錢；另一方面有利于專業(yè)市場(chǎng)群構(gòu)成自我的獨(dú)立環(huán)境。假設(shè)配以完善的生活配套設(shè)備，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造商貿(mào)城的商業(yè)生活氣氛，必能加強(qiáng)工程的市場(chǎng)中心競(jìng)爭(zhēng)力。2交通條件優(yōu)勢(shì)：本工程四界為市主要干道環(huán)境,距市中心間隔 較近，與周口八縣方便大貨車出入,在市內(nèi)與市外交通上將為本工程的一大賣點(diǎn)。2.2.2 優(yōu)勢(shì)分析1周圍城市配套：地塊為周口城市開展帶，周口城市生活配套不興隆，本身生活配套的完善，加強(qiáng)開發(fā)商投資壓力。2商業(yè)環(huán)境：地塊間隔 市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未構(gòu)成，

36、添加開發(fā)商宣傳營(yíng)銷本錢。2.2.3 工程時(shí)機(jī)分析1蘊(yùn)藏宏大的市場(chǎng)潛力，周口是一個(gè)人口大市，在加速城市化進(jìn)程中，市場(chǎng)潛力宏大，本工程蘊(yùn)藏宏大的目的消費(fèi)群。2上升開展期的市場(chǎng)需求，周口是一個(gè)上升開展期的城市，目前周口專業(yè)化市場(chǎng)程度不高，遠(yuǎn)不能滿足周口開展的需求，為本工程發(fā)明一個(gè)獨(dú)有的先機(jī)條件。3工程本身的時(shí)機(jī):特別是用地規(guī)模，市場(chǎng)多元化建立，無疑是周口目前各類小型市場(chǎng)所無法比較的，因此，只需堅(jiān)持走高質(zhì)量、大、新、全的市場(chǎng)道路，充分發(fā)揚(yáng)本工程優(yōu)勢(shì)，然后經(jīng)過“全新的概念導(dǎo)入，找準(zhǔn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。2.2.4 工程的要挾分析1已構(gòu)成市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買目的的去化要挾：周口已構(gòu)成一些有一定運(yùn)營(yíng)年史

37、的各類專業(yè)市場(chǎng)，如荷花市場(chǎng)、精細(xì)建材城等，對(duì)本工程的去化目的能夠呵斥妨礙要挾；22004年方案的七大市場(chǎng)的要挾，尤其是預(yù)備投資7億元的豫東南商品大世界。2.3 結(jié)論從工程環(huán)境來看，地塊是比較理想的專業(yè)化市場(chǎng)群的工程用地。根據(jù)SWOT實(shí)際分析，一要加快工程建立的步伐，提高投資商投資周口專業(yè)化市場(chǎng)的門檻；二要導(dǎo)入“全新市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)理念，成為“引八方富商，富一方百姓的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財(cái)氣并在周口確立商業(yè)航母級(jí)位置。第三章 工程的市場(chǎng)定位3.1 商貿(mào)城概念導(dǎo)入商貿(mào)城定位在一個(gè)大型綜合性、專業(yè)化細(xì)分程度高的市場(chǎng)群，大規(guī)模、高品味、國(guó)際理念、世紀(jì)財(cái)富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實(shí)

38、現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：1信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時(shí)代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺(tái)，打造“信息化市場(chǎng)的品牌。2生態(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項(xiàng)生態(tài)內(nèi)容，在廢物處置，渣滓，污水等排放、搜集、打包、清運(yùn)都要表達(dá)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場(chǎng)管理行為主張生態(tài)，同時(shí)要引領(lǐng)運(yùn)營(yíng)者與消費(fèi)者感受和服從生態(tài)認(rèn)識(shí)。3財(cái)富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，經(jīng)過規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)發(fā)明財(cái)富的認(rèn)識(shí)和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)者快速致富，永久致富的步伐。4人文導(dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場(chǎng)，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本的效力理念從認(rèn)識(shí)形狀轉(zhuǎn)化落實(shí)到社會(huì)實(shí)際。同

39、時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本；在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效力上，更要表達(dá)“以人為本。3.2 商貿(mào)城市場(chǎng)定位3.2.1 商貿(mào)城市場(chǎng)定位以商品流通為主渠道，開展零售、零售、開發(fā)第三方物流集買賣，加工、儲(chǔ)運(yùn)信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對(duì)封鎖獨(dú)立才干的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。3.2.2 資本運(yùn)作方式定位總的資本運(yùn)作方式：短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建立。充分利用資源和現(xiàn)代化工程運(yùn)作手段，以最小的投資、最快的時(shí)間，為開發(fā)商獲得最高的收益。3.2.3 市場(chǎng)管理方式定位商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、大營(yíng)銷效力。商場(chǎng)化管理：運(yùn)用現(xiàn)代大商場(chǎng)集約化管理，實(shí)行六個(gè)一致，即：一致效力規(guī)范、一致票據(jù)管理、一致明碼示價(jià)、

40、一致服裝系列、一致售后效力、一致廣告宣傳，表達(dá)大市場(chǎng)的、集約化程度高的管理方式，為消費(fèi)者提供最好的效力。市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)：表達(dá)現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)大規(guī)模運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，充分讓市場(chǎng)各運(yùn)營(yíng)業(yè)主發(fā)揚(yáng)各自運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，利用商貿(mào)城大市場(chǎng)輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，添加運(yùn)營(yíng)活力。大營(yíng)銷效力：表達(dá)商貿(mào)城大市場(chǎng)群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢(shì)宣傳，運(yùn)用專業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動(dòng)，打造商貿(mào)城大品牌位置。3.3 商貿(mào)城市場(chǎng)細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需求有一個(gè)可以開展的專業(yè)化大市場(chǎng)群，從運(yùn)營(yíng)者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、運(yùn)營(yíng)有方的市場(chǎng)。從消費(fèi)者角度希望有一個(gè)滿足“一次購(gòu)齊。質(zhì)量有保證、效力有保證的市場(chǎng)群，商貿(mào)城的建

41、立刻可以滿足運(yùn)營(yíng)與消費(fèi)的需求。3.3.1從市場(chǎng)功能上的細(xì)分1商品展銷買賣區(qū)2物流配送中心3大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)4區(qū)域貨場(chǎng)5無污染加工區(qū)6配套住宅區(qū)7商務(wù)休閑區(qū)8辦公園區(qū)3.3.2 從開發(fā)進(jìn)度上細(xì)分分三期開發(fā)完成總體目的第一期分為二階段 每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場(chǎng)為主第二階段開發(fā)主力市場(chǎng)及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能3.3.3 從商貿(mào)城運(yùn)營(yíng)主體上細(xì)分1運(yùn)營(yíng)業(yè)主(購(gòu)房自營(yíng))占70%2投資業(yè)主(購(gòu)房投資)占30%3本地塊運(yùn)營(yíng)業(yè)主占60%4對(duì)外引入運(yùn)營(yíng)業(yè)主占40%3.4 商貿(mào)城目的市場(chǎng)商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟(jì)行為，

42、需求寬廣運(yùn)營(yíng)業(yè)主共同營(yíng)造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目的市場(chǎng)應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。1第一期第一階段的目的市場(chǎng)，以周口荷花市場(chǎng)，周口精細(xì)建材市場(chǎng)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的40%左右。2商貿(mào)城總體各市場(chǎng)的目的，以周口其他市場(chǎng)與商業(yè)街面運(yùn)營(yíng)戶為主。3根據(jù)對(duì)市場(chǎng)各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目的主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。4由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目的市場(chǎng)是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。第二部分 中原國(guó)際商貿(mào)城工程方案謀劃第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)目的商貿(mào)城占地2000畝1 334 000平方

43、米，總建筑面積1 056 000平方米其中二層半框架復(fù)式商鋪600 000平方米，多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米。工程建成將成為周口地域規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)展商貿(mào)城規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的開展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)閱歷，吸收其它類比專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)良閱歷，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。 規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要表達(dá)時(shí)代特征，符合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的資料選用，要大量

44、運(yùn)用環(huán)保型，推行國(guó)家鼓勵(lì)的新型資料。第三、效力認(rèn)識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能表達(dá)商貿(mào)城的超前認(rèn)識(shí)。 商鋪、住宅戶型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分思索目的市場(chǎng)的接受才干與接受程度，二層復(fù)式的面積既能順應(yīng)運(yùn)營(yíng)需求又能滿足總價(jià)控制和才干。住宅部分要結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)戶的特點(diǎn)，以中型戶型為主力戶型為宜。 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目的是中產(chǎn)階層的運(yùn)營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活程度己到達(dá)小康，具有一定的藝術(shù)審視才干；另一方面，商貿(mào)城須表達(dá)出時(shí)代潮流特征。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。 質(zhì)量規(guī)范化。對(duì)于質(zhì)量規(guī)范

45、，商貿(mào)城要到達(dá)國(guó)家的優(yōu)良程度，要有明顯可量化的規(guī)范。 建材環(huán)?；Ｒ肷藤Q(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需求；另一方面，運(yùn)用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑本錢，而且可以有效延伸建筑的運(yùn)用壽命。 配套完善化。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計(jì)時(shí)要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分添加超市、會(huì)所等，方便園區(qū)運(yùn)營(yíng)者與消費(fèi)者。 效力星級(jí)化。對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其商業(yè)地房，效力營(yíng)銷從實(shí)際到實(shí)際做得越來越好，曾經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到效力星級(jí)化，把星級(jí)酒店效力運(yùn)用到商貿(mào)城營(yíng)銷效力上。 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是

46、商貿(mào)城推行銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。 流通訊息化。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。 營(yíng)銷人文化。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營(yíng)銷著手，從宣傳出發(fā)，營(yíng)造人文營(yíng)銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商、管理者與消費(fèi)者之間的文化橋梁。4.2 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、容積率：總?cè)莘e率：0.8以占地2000畝計(jì)算 其中：大型展銷買賣區(qū)：0.9 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：0.7 物流配送中心：0.7 區(qū)域貨場(chǎng)：0.7 無污染加工區(qū)：0.7 辦公園區(qū)：1.6 配套住宅：1.3 商務(wù)休閑區(qū)：1.82、建筑密度：45%3、綠化率：20%4、建筑紅線退讓道路邊線60米5、建筑物間距14-3

47、8米6、規(guī)劃道路：主干道路30米加兩側(cè)各3米人行道， 內(nèi)街道路12米加兩側(cè)各2米分流道。7、商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。8、商貿(mào)城主入口方向：東面大慶路上9、區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每分市場(chǎng)中心，面積在10畝左右。10、商貿(mào)城中心主題廣場(chǎng)要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場(chǎng)。11、商貿(mào)城主入口廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)不銹鋼旗桿，桿高20米，分兩側(cè)，每側(cè)18根，共36根。4.3 規(guī)劃構(gòu)思4.3.1 功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成： 大型展銷買賣區(qū)：由專業(yè)市場(chǎng)組成，構(gòu)造為二層半框復(fù)式，主要功能為相對(duì)可分割根據(jù)運(yùn)營(yíng)戶需求商業(yè)單元。 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：為買賣區(qū)商業(yè)單元作配套倉(cāng)儲(chǔ)效力，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 物

48、流配送中心：作為市場(chǎng)第三方物流配送配套場(chǎng)地，構(gòu)造為單層大跨鋼架大棚。 區(qū)域貨場(chǎng)：為專業(yè)市場(chǎng)暫時(shí)停車，裝卸物資效力，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 無污染加工區(qū)：按規(guī)范加工廠房設(shè)計(jì)，主要為市場(chǎng)配套加工效力，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與運(yùn)營(yíng)辦公區(qū)，構(gòu)造為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。 配套住宅：為商貿(mào)城運(yùn)營(yíng)業(yè)主配套生活住宅，為多層六-七層半框架構(gòu)造。 商務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計(jì)超市、會(huì)所、酒店等，為小高層框架構(gòu)造。4.3.2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點(diǎn)應(yīng)在配套住宅部分，構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到

49、商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分思索周口北方地域的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)規(guī)劃而又重點(diǎn)突出，從而構(gòu)成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次清楚，全方位的綠化系統(tǒng)。其詳細(xì)層劃分為：住宅小區(qū)綠地園區(qū)組團(tuán)綠地道路綠化。4.3.3 公建立施規(guī)劃為構(gòu)成商貿(mào)城商業(yè)買賣場(chǎng)所流動(dòng)要求和住宅小區(qū)的人居要求：1、休閑文化設(shè)備: 露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品味酒店，悠閑康樂文化等。2、大型商業(yè)購(gòu)物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。3、商業(yè)效力機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。4、物業(yè)管理設(shè)備：環(huán)境、保潔、保安等平安效力機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。5、生活效力設(shè)備：公廁、渣滓處置、公共事業(yè)效力等。

50、4.4 商鋪設(shè)計(jì)與分期開發(fā)4.4.1 分期開發(fā)方案用地平衡表工程內(nèi)容占地面積構(gòu)造層數(shù)開發(fā)時(shí)段大型展銷買賣區(qū)1000畝半框架二層復(fù)式123期大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝鋼架單層23期物流配送中心50畝鋼架單層23期區(qū)域貨場(chǎng)80畝鋼架單層23期無污染加工區(qū)150畝鋼架單層23期辦公園區(qū)10畝框架多層123期配套住宅200畝半框架多層23期商務(wù)休閑區(qū)40畝框架小高層23期道路及公建270畝123期合計(jì)2000畝4.4.2 工程總體建筑規(guī)模建筑面積規(guī)模平衡表工程內(nèi)容占地面積建筑面積容積率構(gòu)造層數(shù)大型展銷買賣區(qū)1000畝60萬0.9半框架二層復(fù)式大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝93萬0.7鋼架單層物流配送中心50畝23萬0.7

51、鋼架單層區(qū)域貨場(chǎng)80畝37萬0.7鋼架單層無污染加工區(qū)150畝7萬0.7鋼架單層辦公園區(qū)10畝11萬1.6框架多層配套住宅200畝174萬1.3半框架多層商務(wù)休閑區(qū)40畝48萬1.8框架小高層道路及公建270畝合計(jì)2000畝1056萬0.84.5 建筑風(fēng)格4.5.1 工程總體建筑風(fēng)格及顏色方案 風(fēng)格構(gòu)思： 表達(dá)時(shí)代特征，采用大線條構(gòu)造，表現(xiàn)力強(qiáng)，大手筆，大氣勢(shì)。 顏色方案：主色以單色為主，配相間、對(duì)比色等。4.5.2 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 買賣展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計(jì)飛檐或者坡檐，二樓向外伸出1.1米作為一樓雨檐。 多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。 小高層外立面設(shè)計(jì)半弧外飄窗臺(tái)，斜塔式屋頂。4.6

52、 主力戶型4.6.1 大型展銷買賣區(qū)主力戶型設(shè)計(jì) 柱網(wǎng)：7.89m 標(biāo)高：一層4m，二層2.9m 單體二層復(fù)式面積：74.1一層35.1,二層39 一層內(nèi)梯寬1.5m水、電分戶入室，獨(dú)立水衛(wèi)4.6.2 住宅主力戶型設(shè)計(jì) 面積：80-90占30% 100-120占50% 120以上占20% 標(biāo)高：2.8m 一梯二戶、一梯三戶 獨(dú)立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理4.6.3 商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進(jìn)展設(shè)計(jì)4.7 室內(nèi)空間規(guī)劃提示4.7.1 室內(nèi)空間規(guī)劃裝修提示 大型展銷買賣區(qū)一層為彩鋼卷閘門 塑鋼窗，住宅，小高層飄窗 墻面：白色內(nèi)墻涂料 地面：水泥毛平4.7.2 水泥空間主題選擇 主入口入廣場(chǎng)

53、兩側(cè)各設(shè)計(jì)18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座 中心主題廣場(chǎng)，中心配有旱噴廣場(chǎng)按順序設(shè)計(jì)，按功能分區(qū)，樓標(biāo)，樓序4.7.3 燈光設(shè)計(jì) 中心主干道兩側(cè)大型節(jié)能路燈 中心主題廣場(chǎng)設(shè)計(jì)地?zé)?綠化帶設(shè)計(jì)草坪燈 各功能分區(qū)設(shè)計(jì)指示燈箱第五章 商貿(mào)城投資運(yùn)營(yíng)方案5.1 工程投資方案5.1.1 投資組合方式商貿(mào)城工程開發(fā)投資的資金有四個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程資料墊資，四是預(yù)售收入用于投資部分。詳見投資方案與資金籌措表。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使工程順利開發(fā)。本工程總投資132189.5萬元，其中第一期

54、第一階段總投資35539.4萬元，自有資金6000萬元，占總投資的16.88%,占用社會(huì)資源資金8 000萬元，使得自有可利用資金加大，可變?yōu)?4000萬元，占總投資的39.39%，銷售收入投資合計(jì)9 413.4萬元，另需貸款8 000萬元詳見可行性分析研討。5.1.2 資金運(yùn)作方式在商貿(mào)城工程的前期，將聚集的自有資金用于支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)，在獲得土地運(yùn)用權(quán)后，可一方面向銀行懇求授售貸款，一方面議標(biāo)工程隊(duì)墊資進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)工程進(jìn)入總工程第一期第一階段量的25%時(shí)，此時(shí)實(shí)踐發(fā)生資金用量大約在6 853萬元，除自有資金6000萬元資金運(yùn)用外，可動(dòng)用銀行授售2000萬元即可完成。到此階段可進(jìn)

55、入預(yù)售房時(shí)期，資金運(yùn)作進(jìn)入良性無風(fēng)險(xiǎn)，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤(rùn)和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。5.2 工程運(yùn)營(yíng)方案5.2.1 銷售、租賃比例商貿(mào)城工程開發(fā)運(yùn)營(yíng)中采用部分銷售、部分租賃戰(zhàn)略，即，對(duì)大型展銷買賣區(qū)的商鋪，配套住宅區(qū)的住宅采用全部銷售戰(zhàn)略；對(duì)大型倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送中心、無污染加工區(qū)采用全部租賃戰(zhàn)略；對(duì)辦公園區(qū)和商務(wù)休閑中心采用部分銷售、部分租賃、部分自營(yíng)戰(zhàn)略。采取這樣運(yùn)營(yíng)方式的主要緣由是：第一，商貿(mào)城作為專業(yè)市場(chǎng)群開發(fā)，不同與普通的地產(chǎn)工程，商貿(mào)城工程必需作為一個(gè)長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)工程，作為天華置業(yè)公司長(zhǎng)期開展戰(zhàn)略來做；第二，商貿(mào)城開發(fā)運(yùn)營(yíng)運(yùn)作的主旨是短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建立，

56、所以要將可銷售的產(chǎn)權(quán)在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后構(gòu)成開發(fā)利潤(rùn)，到達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。5.2.2 銷售、租賃比例靜態(tài)分析表一總面積銷售租賃自營(yíng)萬面積萬占比例%面積萬占比例%面積萬占比例%105.679.475.219.418.46.86.45.2.3 銷售、租賃靜態(tài)分析表二物業(yè)內(nèi)容可銷售目的萬可租賃目的萬自營(yíng)目的萬大型展銷買賣區(qū)60大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)9.3物流配送中心2.3區(qū)域貨場(chǎng)3.7無污染加工區(qū)7配套住宅17.4商務(wù)休閑區(qū)220.8辦公園區(qū)1.1合計(jì)79.419.46.8第六章 商貿(mào)城工程開發(fā)建議方案6.1 建立方式商貿(mào)城工程采用議標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程

57、監(jiān)理，有效控制工程的工期、本錢、質(zhì)量，使商貿(mào)城整個(gè)工程盡能夠到達(dá)質(zhì)量?jī)?yōu)良，降低本錢到最合理范圍。6.2 開發(fā)方案想象與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)構(gòu)造第一期第二期 (萬)第三期 (萬)第一階段(萬)第二階段(萬)半框架2415.8 21.8 15.8 框架12.9 2 0鋼構(gòu)310 09.3 合計(jì)2828.6 23.8 25.2 大型展銷買賣區(qū)開發(fā)進(jìn)度模擬買賣區(qū)稱號(hào)第一期第二期(萬)第三期(萬)第一階段(萬)第二階段(萬)糖酒副食品零售市場(chǎng)6服裝、針織、布匹零售市場(chǎng)6 小商品零售市場(chǎng)6 建材、裝飾資料市場(chǎng)6 家具市場(chǎng)5 農(nóng)資買賣市場(chǎng)5 汽車配件零售市場(chǎng)6 農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)5 農(nóng)機(jī)配件零售市場(chǎng)5

58、圖書音像零售市場(chǎng)2 電子電器零售市場(chǎng)3 汽車貿(mào)易市場(chǎng)3 美食休閑文娛廣場(chǎng)2 合計(jì)24 10 16 10 住宅、物流配送中心、貨場(chǎng)等開發(fā)進(jìn)度模擬物業(yè)稱號(hào)第一期第二期(萬)第三期(萬)第一階段(萬)第二階段(萬)辦公園區(qū)11 商務(wù)休閑區(qū)28 2區(qū)域貨場(chǎng)217 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)33 33無污染加工區(qū)27 43配套住宅858 36物流配送中心23合計(jì)4.1 18.57.8 15.26.3工程建立進(jìn)度有關(guān)商貿(mào)城工程進(jìn)度方案闡明：工程方案從2004年3月開場(chǎng)工程調(diào)研，2004年6月進(jìn)入前期工程，總工程完成時(shí)期為68個(gè)月，約6年，整個(gè)工程分三期四個(gè)階段開發(fā)。 前期開發(fā)。時(shí)間：2004年3月2004年6月，約4個(gè)月

59、。主要任務(wù)包括：市場(chǎng)調(diào)查、工程研討、營(yíng)銷方案謀劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑施工設(shè)計(jì)、工程報(bào)建、辦理土地出讓、土地運(yùn)用證等。 第一期第一階段開發(fā)時(shí)間2004年6月2005年12月，約20個(gè)月，一期一階段開發(fā)在大慶路中段，開發(fā)用地500畝。 第一期第二階段開發(fā)，時(shí)間2005年12月2007年4月，約16個(gè)月。 第二期開發(fā)，時(shí)間2007年4月2021年8月，約16個(gè)月 第三期開發(fā)，時(shí)間2021年8月2021年12月，約16個(gè)月。6.4 商貿(mào)城工程工程進(jìn)圖網(wǎng)絡(luò)圖本章主要描畫第一期第一階段工程進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖，其他第一期第二階段與第二期、第三期網(wǎng)絡(luò)圖在本章暫不描畫，在今后工程中補(bǔ)述。前期任務(wù)階段主要工序表序

60、號(hào)代號(hào)工序稱號(hào)工期緊前工序緊后工序11-2市場(chǎng)調(diào)查2-322-3投資研討與方案構(gòu)思1-23-433-4規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建2-34-5、4-6、4-744-5投資運(yùn)營(yíng)方案謀劃3-46-854-6工程開發(fā)方案謀劃3-46-864-7工程營(yíng)銷方案謀劃3-46-876-8工程可行性分析4-5、4-6、4-78-9、8-10、8-1188-9方案優(yōu)化6-812-1498-10建筑設(shè)計(jì)6-810-12108-11土地出讓4-814-15、14-161110-12建筑施工圖8-1012-13、14-161212-14工程報(bào)建8-9、10-1214-15、14-161314-15交納各種稅費(fèi)8-11、12-13、