中庚城市花園策劃報告-產(chǎn)品篇

1、.：.； PAGE - 64 - 產(chǎn) 品 篇 第一章 工程整體定位假設(shè)說地產(chǎn)營銷是一場戰(zhàn)爭的話，那么定位那么是戰(zhàn)爭機器中的瞄準鏡。準確的定位是一切營銷行為的根底。有定位，才有能夠。一、定位背景綜述 要將市場內(nèi)的潛在需求達至最大化有效需求，是需求明晰明確工程所面對的市場范疇，充分了解目的客戶群的消費取向、心思特征、生活形狀，并以此作為工程的開發(fā)根底，才干準確尋覓到“密碼正確的定位。經(jīng)過明確具可識別性的物業(yè)各項定位后，才有能夠滿足不同類型的市場需求，加強消費者對本工程的歸屬感及滿足感，從而建立工程的競爭優(yōu)勢，樹立品牌效應(yīng)，博得良好的運營業(yè)績及社會效益。二、工程整體定位分析1、定位思索之一地段 新城

2、區(qū)中心地段物業(yè) 工程雖位于鹽都區(qū)，屬于房地產(chǎn)市場的城西南版塊，但根據(jù)鹽城市主城區(qū)開展方向“重點西南，適度向西，整合城北，啟動河東的方向，此版塊未來將是鹽城開展的中心。同時本工程毗鄰鹽城實驗小學、一中南校區(qū)，鹽都區(qū)政府，周圍環(huán)境優(yōu)美，不受噪音等污染，是人們居家的理想之地，本工程周邊的衡泰冠城、宏都花園等勝利開發(fā)先例為本案提供了一個絕好的居住環(huán)境與氣氛。2、定位思索之二檔次中高檔精品式生態(tài)住宅物業(yè)本工程因物業(yè)類型，景觀環(huán)境，完全具備做成高檔物業(yè)的條件，因此放大工程優(yōu)勢，建議檔次定位為中高檔次，符合市場接納的客觀要求。本工程開展商已具多年房地產(chǎn)開發(fā)閱歷，配合之強強聯(lián)手，引進名牌規(guī)劃設(shè)計院及其他相關(guān)同

3、伴公司，理應(yīng)做成精品式物業(yè)。工程引入高水準、嚴要求的智能化港式管理方式的物業(yè)管理公司為主業(yè)提供居家無憂、享用至上的貼心效力。3、定位思索之三功能“視野無限，回歸人本的自然生態(tài)安康居所回歸人本，視野無限，強調(diào)了本工程的規(guī)劃設(shè)計處處為住客著想，從每一處私有空間及公共設(shè)備，都表達了現(xiàn)代居家的先進理念。而緊貼大自然，崇尚安康的生活指向，那么在本工程的每一絲細節(jié)中充分得以表達。4、定位思索之四籠統(tǒng)獨有自然與安康的一線生態(tài)住宅物業(yè)現(xiàn)時消費者對住宅的要求已不再局限于單一性需求，而逐漸開場追求綜合的生活享用，諸如居住質(zhì)素、平安感、自在感、環(huán)境的美感、生命的感受及樓價保值等方面；尤其對一些擁有特別素質(zhì)物業(yè)的憧憬

4、及追求更甚。因此，有必要勾劃出一幅自然現(xiàn)實又具想像空間的籠統(tǒng)畫卷，是添加客戶消費自信心與促進其購買的重要條件?，F(xiàn)時環(huán)境景觀物業(yè)不外乎強調(diào)外在的景觀要素，而忽略了物業(yè)本身所具有的特質(zhì)。因此，提倡自然與安康的居住理念，是可以在物業(yè)軟硬設(shè)備的配合下，將大自然的美景與安康的生活形狀聯(lián)絡(luò)在一體，更加強化美景的內(nèi)涵與外延，樹立本工程的個性特征。消費者置業(yè)時，極強調(diào)環(huán)境質(zhì)素，在本工程中，環(huán)境質(zhì)素確實是重要之特征賣點，中庭有景觀島與自然交融的美景,故而在籠統(tǒng)定位中必需重點表達“一線生態(tài)家園的真實感受，以求突出本工程之優(yōu)良居住的內(nèi)外部環(huán)境。5、定位思索之五風格高貴典雅的新古典主義風格社區(qū) 鹽城現(xiàn)以現(xiàn)代歐式風格建

5、筑為主，思索到歐式風格建筑市場接受度較高，但我們的工程又要有別于其他工程，所以我們建議把歐式風格做的更加深化。 新古典主義風格，更像是一種多元化的思索方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，高雅而調(diào)和是新古典風格的代名詞。 覽盡一切設(shè)計思想、一切設(shè)計風格，無外乎是對生活的一種態(tài)度而已，敏銳地把握現(xiàn)代人的居住需求是在建筑上的高度要求，為業(yè)主設(shè)計適宜現(xiàn)代人居住，功能性強并且風景優(yōu)美的新古典主義風格。 6、定位思索之六生活享用多元化高雅浪漫生活集居家、文娛、度假、商業(yè)、投資多種功能于一體，給人們提供多樣的居家選擇。怡人的環(huán)境、優(yōu)美的建筑、濃重的文化氣氛、先進的智能化管理、高綠化率的規(guī)劃理念

6、、完善的文娛設(shè)備、人文的休閑街域 滿足人們對居住質(zhì)量的追求，讓人享有輕松休閑的心境；自然的生態(tài)環(huán)境，既有美麗的景觀和安康的空氣，還有可靜可動的生活選擇。7、定位思索之七建筑鹽城純板式小高層社區(qū)標桿樓盤 工程做成純板式小高層社區(qū)，一方面可以構(gòu)成工程的賣點，同時也符合工程整體籠統(tǒng)。 做成純小高層社區(qū)可以為開發(fā)公司實現(xiàn)利益最大化。 有利于工程景觀打造，更多的提高社區(qū)的綠化率，也是未來鹽城樓市的開展方向。三、本工程整體定位本工程定位的五個根本法：規(guī)模上：能直觀表達為成熟典雅社區(qū)內(nèi)涵上：能包容分期開發(fā)的不同組團時間上：不會隨著時間的推移而衰落特征上：在同區(qū)樓盤中堅持鮮明個性心思上：能讓目的消費群得到滿足

7、感 本工程整體定位 同一個城市 同一個追求 工程定位中心本案的中心籠統(tǒng)綠色、悠然、清新、安康、典雅尊貴典雅的生活城南中心地帶生態(tài)社區(qū) 全景社區(qū)、原生態(tài)水系打造鹽都新區(qū)新城中心地段原生態(tài)水景打造名校學府鹽城一中南校區(qū)政府重點開展、品牌開發(fā)公司大力打造。生活方式中心籠統(tǒng)支撐點自然安康休閑生活新城中央生活四、小戶型公寓部分定位1、公寓定位：LOFT2、名詞解釋：LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。3、LOFT歷史：LOFT誕生于紐約的“波西米亞Greenwich Village，生長紐約南部Tribeca，后迅速繁衍于芝加哥、舊金山、落杉機等地。 當LOFT

8、的居住理念在美國獲得宏大勝利后，立刻被其他國家所效仿。1970年，法國雕塑家Yues De La Tour DAuverngne將一間位于巴黎Boulevard St Germain 地域的鑰匙加工廠進展了改造，而英國建筑師Tony Goddard經(jīng)過改造奧利弗倉庫，發(fā)明出倫敦第一所LOFT住宅，LOFT最早出如今加拿大范庫弗峰的格斯鎮(zhèn)，迅速遍及蒙特利爾、多倫多等地，意大利緊隨其后，米蘭的Navigli是最著名的LOFT街區(qū)，接著，西班牙的LOFT異軍突起，巴塞羅納的Poble Nou成為經(jīng)典LOFT區(qū)。 今天，LOFT曾經(jīng)席卷整個西半球從悉尼到斯德哥爾摩，從芝加哥到布宜諾斯艾利斯全世界人們都

9、對這種先鋒的居住形狀充溢等待。 當現(xiàn)代藝術(shù)家們開場改造工業(yè)化時代的破舊廠房與倉庫，當開闊的空間讓他們隨心所欲，工業(yè)化社會的建筑觸發(fā)了自在個性的藝術(shù)光輝，LOFT立刻生動、活潑、自在的重生。4、LOFT定義要素：流動性戶型內(nèi)無妨礙； 透明性減少私密程度 開放性戶型間全方位組合 藝術(shù)性通常是業(yè)主自行決議一切風格和格局5、定位思索：一個階層需求一種獨特空間 一個空間可以培育一種氣質(zhì)6、消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的思索，LOFT公寓吸引了很多小規(guī)模的私有公司等；作為個性上的思索，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費群體。五、商業(yè)部分

10、定位定位背景：本工程商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)規(guī)模 工程周邊商業(yè)現(xiàn)狀及未來開展方向1、市場定位 打造鹽都新區(qū)消費新亮點，塑造區(qū)域食尚新生活中心2、產(chǎn)品定位鹽都新區(qū)囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設(shè)備的主題社區(qū)生活中心。以品牌餐飲的進入彌補區(qū)域商業(yè)構(gòu)造的失衡，提升工程整體氣質(zhì)，保證長期收益。 六、本工程目的客群定位1、本工程客戶群分析 本工程目的購房客戶大體分為兩種類型，即適用家庭型、二次置業(yè)型。他們在消費動機、人員構(gòu)成等方面各有偏重及特點，現(xiàn)分述如下：中高收入階層：指政府機構(gòu)及各類公司中高層管理及技術(shù)人員，這類客戶具以下特點和需求：特點：以初次置業(yè)為主；以中青年層面為主，年齡構(gòu)造在26-35歲之間；家庭構(gòu)造：2

11、-3人；文化素質(zhì)較高，月收入較高；任務(wù)年限較短，積存不多，普通采用銀行按揭付款；主要購買中小戶型2房或3房住宅，面積為80-110平方米；希望滿足心思需求，要求物業(yè)綜合素質(zhì)高；對物業(yè)景觀有劇烈的向往和追求。需求：希望物業(yè)有一定檔次；公共交通方便；要求物業(yè)具時代感；樓價不能太高；付款方式靈敏；小區(qū)內(nèi)住戶普遍文化的認同感；外觀設(shè)計及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理收費；各種康體配套設(shè)備。白領(lǐng)階層：指全市各類企業(yè)中高級管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族占相當比例。此類客戶以下特點及需求:特點：有一定經(jīng)濟實力的有車一族；年齡構(gòu)造在30-40歲之間；家庭構(gòu)造：3-5人；主要購買3房以上住宅，面積約110-16

12、0平方米；希望被人認同和尊重，喜歡與勝利人士為鄰；追求享用型的生活環(huán)境與設(shè)備；對物業(yè)景觀有劇烈的向往和追求。需求：追求個性、品味、檔次；追求安康的身體與時髦的生活方式；環(huán)境綠化程度；室外空間的大??；小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份位置的認同感；外觀設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計；物業(yè)的管理程度；會所設(shè)備。業(yè)主階層：指全市其他區(qū)縣勝利人士，由于他們較向往大城市綜合環(huán)境，對本區(qū)情有獨鐘。此類客戶具有以下特點與需求：特點：以二次置業(yè)為主，初次置業(yè)為輔；屬守業(yè)者一族，年齡構(gòu)造在35-45歲之間；家庭構(gòu)造：3-4人；經(jīng)過一番創(chuàng)業(yè)并獲得一定的成就；希望改善居住環(huán)境與質(zhì)素；主要購買中大戶型3房以上住宅，面積為110-160平方米。需求：

13、有品味的生活形狀；未來升值的期望；對外部景觀質(zhì)素的要求；外觀設(shè)計及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理程度；小區(qū)配套設(shè)備及保安措施。2、本工程目的客戶比例根據(jù)以上對客戶群體的分析，結(jié)合本工程的實踐區(qū)位條件，將目的客戶的比例大致定位如下：第二章 建筑風格及產(chǎn)品設(shè)計建議方式一、建筑風格1、整體工程建筑風格建議 個性鮮明，富有特征，外立面的顏色搭配和屋頂設(shè)計應(yīng)力求美觀、大方、新穎、協(xié)調(diào)，符合國家和鹽城市的規(guī)劃設(shè)計要求。根據(jù)鹽城市目前的房地產(chǎn)開展情況，可思索全面引入真正的歐式新古典主義住宅風格，建筑外觀顏色盡量多采用清新、淡雅之顏色為主，建筑單體設(shè)計在諧調(diào)下盡量尋求多樣化、可識別性。 建筑風格要在以下四個要素表達：

14、立面：墻體、陽臺、勒腳、門窗等構(gòu)件一致于同一風格細部處置：各部件的圖案及其銜接部件一致中求變化。顏色：建筑顏色多樣化，按組團或空間序列設(shè)計，加強識別性，美化樓體外觀。外部環(huán)境：建筑風格要與驟變相協(xié)調(diào)。2、整體建筑風格選擇理由探求主力目的客群的需求心思，可以發(fā)現(xiàn)：他們對開發(fā)商的品牌開場注重他們對交通能否便利很注重他們對配套能否成熟很注重他們對園林景觀的營造很注重他們對物業(yè)管理很注重他們對鄰里的素質(zhì)很在意他們對綜合性價比有一定鑒別形而下的方面他們向往居住是文明的聚落他們以為居住是優(yōu)質(zhì)生活的表達他們認同居住是個人品味的標簽形而上的方面 對主力目的客群形而下方面的需求的滿足，有的曾經(jīng)客觀存在，有的還有

15、待于規(guī)劃、建造、營銷去進一步完善。 對開發(fā)理念的討論，該當從主力目的客群形而上方面的需求著手，對此繼續(xù)深化，思想落腳點是：“文化，更確切地說，是“居住文化。在此補充一點 人們常說文化是一種力量，廣告人那么竭力鼓吹文化是可以拿來販賣的，但對于房地產(chǎn)行業(yè)的多數(shù)開發(fā)商來說，文化只是貼在工程外衣上的標簽，只需少數(shù)開發(fā)商能真正領(lǐng)會文化帶來的繼續(xù)推進力。 房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響輻射將越來越強，參與其中的人也將越來越多，有人的行為發(fā)生，也就會有相應(yīng)的文化產(chǎn)生；另一方面，房地產(chǎn)工程對于行業(yè)中的“原罪而言是無辜的，作為人類生活的場所，尤其是住宅社區(qū)，是需求相應(yīng)的文化特征，以讓居住于內(nèi)的人們有更濃郁的歸

16、屬感、認同感，無論是援用異域風情，抑或外鄉(xiāng)傳統(tǒng)，還是自創(chuàng)全新的社區(qū)文化。 本工程整體繼續(xù)開發(fā)所需求的時間將是3年或以上，要想在充溢變數(shù)的市場中保有耐久的熱度，就應(yīng)該讓她“有文化，早期用一種文化載體導(dǎo)入工程的開發(fā)理念，中期與社區(qū)人文相交融，構(gòu)成真正本身特征的居住文化，這樣本工程將擁有長期的生命力。本工程可援用的文化有哪些？看看以以下舉文藝復(fù)興培育了人類文明的一次顛峰。到今天，經(jīng)典與時髦完美結(jié)合，實現(xiàn)調(diào)和；個體自在與群體認識相互尊重，構(gòu)成公德；居住環(huán)境的代表城市是巴黎；在那里，藝術(shù)融進生活，享用無所不在。歐陸文化：有人說，美國是個沒有文化的城市。其實，這是停留在美國沒有歷史說法上的一種慣性思想，今

17、天，美國經(jīng)濟對世界的影響舉足輕重，正是基于美國現(xiàn)代文化的宏大影響：自在、民主、發(fā)明價值、享用生活。美國文化：從屈原的、到楚歌里的“陽春、“白雪、“下里、“巴人，均對后世產(chǎn)生極大影響，今天，中國文化好象間隔 現(xiàn)實已遙遠，但仍在中國人的集體潛認識里深種，在中國的湖泊山水間動搖。中華文化：那么，選擇哪種文化才適宜本工程？“中華文化短少時代氣味，但卻是一種非常有內(nèi)涵的文化，但這樣的文化就需求同樣有內(nèi)涵有一定社會歷練的客戶才可以接受。而作為鹽城這個城市，客群都是向往一種象上海那樣的大都市生活，需求的一種很現(xiàn)代的生活氣氛。植入“中華文化，違背現(xiàn)有市場規(guī)律。必需舍棄！“美國文化真正被國人接受，是從上個世紀8

18、0年代中國高校的師生中開場，從“自在、民主的思潮開場，直到今天，美國對人們的誘惑，不僅是高度興隆的物質(zhì)生活吸引，更是人們某種程度上對自在、民主生活的向往。但這樣的生活對于鹽城這樣的一個城市來說有點太超前了，還不能被市場所接受。植入“美國文化，不能引起目的客戶的共鳴，應(yīng)該舍棄！“歐陸文化對世人充溢著吸引，也正因此，全國各地房地產(chǎn)“歐陸風盛行，鹽城也不例外，歐陸風格建筑更容易被認可與接受，符合市場大環(huán)境。相比之下，“歐陸文化最為貼近本工程！在市場多為歐陸風格建筑的情況下，我們的工程如何突破市場？ 差別化 歐陸風格其實是一種很泛泛的概念，假設(shè)再進一步細分又可分為如古典復(fù)興主義、古羅馬主義、意大利巴洛

19、克、文藝復(fù)興主義、折衰主義等多種建筑風格。本工程就是要在歐陸風格的根底上，把歐陸風格做的更純粹，區(qū)別于市場上的其他工程。 新古典主義是一種建筑風格，同時也是一種充溢了法式浪漫尊貴典雅的生活情調(diào)、生活內(nèi)涵。 新古典主義來源于法國，然后在英、德、意等歐洲國家流行，美國步歐洲的后塵也開場流行起來。中國隨著房地產(chǎn)的急速開展，新古典主義從南向北也開場漸漸流行起來。 新古典浪漫主義在生活藝術(shù)上強調(diào)個性、提倡與自然相交融的主張。在建筑上表現(xiàn)為追求超塵脫俗的興趣和法式情調(diào)。二、產(chǎn)品設(shè)計定位原那么1、整體建筑規(guī)劃建議 建筑規(guī)劃以規(guī)劃、建筑、景觀三位一體的整體住宅小區(qū)設(shè)計為目的。住宅規(guī)劃強調(diào)空間塑造，強調(diào)單體的圍

20、合式規(guī)劃，經(jīng)過單體的外型和空間限定，并結(jié)合整體綠化景觀設(shè)計，力求使最多的用戶擁有最好的景觀，發(fā)明空間豐富、具有人情味的居住環(huán)境。 小區(qū)在沿南側(cè)開元路一線，布置了相互對稱、高低參差有致的兩棟單體，在強調(diào)小區(qū)維合性的同時，提供了豐富美麗的天際線。而在沿西側(cè)西環(huán)路一線，大間距的點式住宅，使外界可一覽小區(qū)的中心綠化景觀，成為25M寬城市綠化帶的 視覺延伸，實現(xiàn)了極大的城市友好度。東側(cè)規(guī)劃支路的 沿街商業(yè)那么是“一帶商業(yè)步行帶的延伸，其東西兩側(cè)呼應(yīng)的風格和對稱的 開口，成為雙居住組團“對景和“借景的窗口，使各居一側(cè)的 兩者交融為一個整體2、設(shè)計定位物業(yè)定位：鹽都新區(qū)中心之高檔生態(tài)尊貴府邸。充分表達出高尚

21、的建筑品味，從建筑外型，建筑顏色、小區(qū)環(huán)境和生活環(huán)境等方面進展塑造。充分利用現(xiàn)有的環(huán)境資源，最大限制得發(fā)揚景觀資源，經(jīng)過窗戶或陽臺把室外景觀導(dǎo)入室內(nèi)。整個規(guī)劃設(shè)計應(yīng)圍繞目的客戶的生活習慣和生活需求思索，突出環(huán)境設(shè)計和空間設(shè)計的獨特性，建造有個性的居住社區(qū)。建筑平面布置，構(gòu)造設(shè)計經(jīng)濟合理，適用率高。3、規(guī)劃規(guī)劃與空間環(huán)境規(guī)劃規(guī)劃應(yīng)思索路網(wǎng)構(gòu)造、公建與住宅規(guī)劃、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，構(gòu)成一個完善的有機整體。組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便運營、運用和社會化效力。合理組織人流、車流、平安防衛(wèi)。方便居民生活，有利組織管理。構(gòu)思新穎，表達地方特征，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)

22、調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共效力設(shè)備，防止煙、氣味、塵、噪聲對居民的污染和干擾。精心設(shè)置建筑小品，豐富和美化環(huán)境，應(yīng)與工程地勢規(guī)劃相交融，保證發(fā)揚其功能性、裝飾性及分隔空間的作用。注重景觀和空間的完好性。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處置好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品及其與人的活動之間的相互關(guān)系。4、豎向設(shè)計建議 本場地經(jīng)勘察設(shè)計確定地面標高在2.0M2.7M之間，本場地室外標高定在2.4M4.6M之間。三、產(chǎn)品設(shè)計建議1、外立面表現(xiàn) 新古典主義在藝術(shù)上強調(diào)個性，提倡自然主義，主張用中世紀的藝術(shù)風格與學院派的古典主義藝術(shù)相抗衡。這種思潮在建筑上表現(xiàn)為追求超塵脫俗的興趣和異國情調(diào)，成為獨具藝術(shù)

23、魅力的生態(tài)景觀建筑。外型設(shè)計及單體設(shè)計在建筑形體設(shè)計上，以嚴肅雅致的新古典風格為主調(diào)，暖色系外墻營造出溫馨的家園氣氛，淡色線條勾勒出豐富的形體與天際變化，花崗巖基座使建筑更具有穩(wěn)艱苦氣的特點，嚴肅而不失于親切。 商場裙房及住宅底層外墻采用干掛花崗巖。 住宅二層以上外墻采用通體磚貼面結(jié)合厚質(zhì)飾紋涂料。 空調(diào)位采用鋁百葉裝飾。 2、住宅平面與空間設(shè)計建議 住宅平面與空間布置，應(yīng)綜合思索用地條件、選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合和空間環(huán)境等要素。戶型南北通透，住宅間距滿足日照要求，綜合思索采光、通風，防止視野干擾等。因鹽城市民居住習慣于坐北朝南，住宅臥室盡能夠朝南布置。面街布置

24、的住宅，其出入口應(yīng)防止開向城市道路和居住區(qū)級道路。住宅空間布置合理緊湊，盡能夠思索房間能自在分隔。有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)。住宅平面空間組合住宅平面內(nèi)臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等空間齊備，科學布置公用空間與私密空間，防止相互關(guān)擾，空間交通流暢，臥室、起居室、廚房空間配置嚴密協(xié)調(diào)，入門思索設(shè)置玄關(guān)。室內(nèi)空間功能設(shè)計，各功能房尺度合理，適宜布置各種 家具，滿足各空間的功能運用。主臥室：運用面積20m2，布置朝南方向。其他臥室：運用面積12 m2起居室：運用面積15 m2，落地窗外連陽臺。餐廳：運用面積10 m2廚房：運用面積5 m2，布置于北向。衛(wèi)生間：運用面積5 m2任務(wù)陽臺：運用面積3

25、m2生活陽臺：運用面積5m2最短距高設(shè)計室內(nèi)交通空間，交通面積不超越運用面積的5%。窗臺設(shè)計，思索采用凸窗，以擴展視野空間，導(dǎo)入室外景觀。 臥室窗臺設(shè)計在保溫的條件下，可以思索低觀景窗臺。 客餐廳可設(shè)計落地窗臺。 住宅樓梯間，一至三層采用普通缸磚貼面，三層以上為水泥砂漿面層，欄桿均采用金屬欄桿及扶手。3、生活配套系統(tǒng)設(shè)計建議 煤氣 采用管道煤氣系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 采用先進、節(jié)能、平安、防銹的給水系統(tǒng) 衛(wèi)生間設(shè)置冷熱水系統(tǒng)，熱源為煤氣熱水器 電氣 電視：有線電視系統(tǒng) ：每戶設(shè)置一部 家庭智能管理系統(tǒng)：防盜、電子對講、網(wǎng)絡(luò)智能抄表系統(tǒng) 配電： 在每單元高層住宅大樓地下室或底層設(shè)低壓配電間。 本工程采

26、用電纜從小區(qū)配電所直埋引入住宅各單元配電間、各幢商鋪、地下汽車庫，進戶穿鋼管維護。 住宅單元每層設(shè)一電表箱，一戶一表。在底層住宅電度表箱內(nèi)加設(shè)一只公用單相電度表。商鋪也是一戶一表。 每層設(shè)置電氣垂直豎井，電氣垂直豎井內(nèi)設(shè)置樓層配電箱、電度表箱、安裝垂直電纜橋架和母線槽。 低壓配電間配出的主干線均采用交聯(lián)阻燃電纜在電纜橋架內(nèi)敷設(shè)，垂直主干線采用密集型銅母線。支線均采 用塑料銅芯絕緣導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。 干線采用放射式和樹干式相結(jié)合，干線均經(jīng)過垂直電氣井送至每一樓層電氣豎井，然后再經(jīng)配電箱送至各用電設(shè)備。 消防泵、消防電梯等消防設(shè)備及特別重要設(shè)備的供電均設(shè)置雙電源末端自動切換設(shè)備，消防設(shè)備配電安裝均設(shè)

27、置明顯的消防標志。 引至消防設(shè)備的配電線路采用耐火電纜，其它電纜根據(jù)規(guī)定相應(yīng)采用各級低囪、無煙、阻燃、耐火電力電纜。 照明、動力配電支線采用BV型塑料絕緣銅芯線穿管在墻、樓板或吊頂內(nèi)敷設(shè)。 通風 衛(wèi)生間預(yù)留排氣扇、抽風機，廚房設(shè)置排氣扇、抽油煙機。地下車庫設(shè)置機械排風系統(tǒng)廢除廢氣，車道自然進風，在地下車庫設(shè)置排風機，廢氣經(jīng)豎井至住宅屋頂排放。 家用電器 設(shè)計要布置好家用電器電源設(shè)備的位置，廳房、廚衛(wèi)開關(guān)及插座位置合理、平安、適用4、消防設(shè)計 地下車庫利用平常排氣系統(tǒng)作為排煙系統(tǒng)，各排風支管設(shè)防煙防火閥。 主樓全部為自然防排煙。5、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計建議 社區(qū)文化中心空調(diào)系統(tǒng)主機采用熱泵機組，熱泵機組

28、設(shè)在屋頂，室內(nèi)采用風機盤管。商場、居委、會社區(qū)中心及托兒所等的空調(diào)系統(tǒng)：面積較大的區(qū)域可采用小型VRV機組，面積較大的區(qū)域采用分體式空調(diào)主樓空調(diào)采用分體式空調(diào)。6、照明系統(tǒng)設(shè)計建議 照明光源設(shè)備優(yōu)先選用節(jié)能型燈具。走廊、機房、電梯前室，樓梯間采用節(jié)能型熒光光源燈或高反射率四、交通體系設(shè)計建議 基地西側(cè)西環(huán)路為城市主干道，路幅寬度70米。南側(cè)開元路為城市次干道，路幅寬度35米 ?；乜v向被路幅寬度12米的規(guī)劃支路分割為東西大小兩個地塊。1、設(shè)計原那么：整體性結(jié)合維合式總體規(guī)劃，采用沿小區(qū)環(huán)通的道路，并在西環(huán)路、開元路及規(guī)劃支路均設(shè)有出入口。景觀性將小區(qū)出入口交通組織與小區(qū)入口對景效果相結(jié)合，將道

29、路設(shè)計與廣場空間、綠地空間和建筑空間相結(jié) 合，共同塑造戶外空間景觀。合理性主導(dǎo)性道路盡量直達；步行道路與景觀相結(jié)合，對景生情，營造停留空間；加強者車交通分別。2、道路體系：小區(qū)環(huán)通道路車行寬度4.5M，人行道寬度1.5M。步行景觀道路寬度12M.第三章 小高層戶型面積配比建議一、面積配比建議戶型A型A1型B型C型C1型D1型D2型D3型Ea型Eb型F1a型F1b型F2型G1型G2型合計面積8884861131131231101271341311496144套型2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室

30、2廳2衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)公寓公寓一號樓24243684二號樓24243684三號樓3030五號樓151530六號樓151530七號樓151530八號號樓32283292十號樓3030161692十一號樓285684十二號樓187290合計7610472625875484518501717161872748二、戶型設(shè)計建議1、2室2廳1衛(wèi) 2、3室2廳2衛(wèi) 3、4室2廳2衛(wèi) 4、4室2廳3衛(wèi) 三、物業(yè)組合建議1號樓由2棟13層及2棟10層共4個單元組成的板式建筑；底層為沿街商鋪，2層以上均為90平米以下住宅，一梯二戶。2號樓由2棟10層、2棟13層共4個單元單元組成的板式建

31、筑；底層為沿街商鋪，2層以上均為90平米以下住宅，一梯二戶。3號樓為1棟16層的點式建筑；底層為沿街商鋪，2層以上均為90平米以上 住宅，一梯二戶。5、6、7號樓為3棟16層的點式建筑；底層為架空層，2層以上均為90平米以上 住宅，一梯二戶8號樓由3棟171層共3個單元組成的板式建筑；底層至16層為90平米以上 住宅，一梯二戶；17層及171層為復(fù)式住宅。9號樓由2棟171層及1棟15層共三個單元組成的板式建筑；西側(cè)的2個單元，底層至16層為90平米以上 住宅，一梯二戶；17層及171層為復(fù)式住宅。東側(cè)的1個單元，底層東端為沿街商鋪，西端為架空層，2層以上均為90平米以上 住宅，一梯二戶；10

32、號樓由2棟171層及1棟15層共三個單元組成的板式建筑；西側(cè)的2個單元，底層為架空層，2層至16層為90平米以上 住宅，一梯二戶；17層及171層為復(fù)式住宅。東側(cè)的1個單元，底層東端為沿街商鋪，西端為架空層，2層以上均為90平米以上 住宅，一梯二戶；11號樓由3棟16層共3個單元組成的板式建筑；底層為沿街商鋪及三班幼托；2層為物業(yè)管理、居委會及社區(qū)活動中心；3層以上均為90平米以下住宅，一梯二戶。12號樓為1棟12層板式建筑；底層至3層為沿街商鋪；4層以上均為90平米以下獨身公寓，每層10戶。第四章 景觀規(guī)劃建議 景觀設(shè)計總體采用新古典主義自然風格，寬廣的開放草坪，蜿蜒起伏的地形，結(jié)合豐富而有

33、特征的植物營造一個有生活情趣的小區(qū)空間。一、景觀規(guī)劃構(gòu)造分析一心中心景觀綠地為整個社區(qū)視野焦點。一軸自東向西貫穿基地，中心步行景觀為主要軸線，支撐整體規(guī)劃構(gòu)造。一帶小區(qū)外部沿道路商業(yè)步行帶整體構(gòu)造圍合式，特點主要構(gòu)成部分。雙組團東側(cè)小地塊半開放式組團，圍繞主景觀的大地塊居住組團。二、景觀功能分區(qū) 建議根據(jù)居民多樣的功能需求,以及結(jié)合整體規(guī)劃規(guī)劃，把景觀分為四個不同功能的區(qū)塊;人口廣場區(qū)、中心廣場區(qū)、商業(yè)廣場區(qū)及組團活動區(qū)。營造空間層次豐富功能構(gòu)造合理的人性化小區(qū)。如何把工程定位的新古典法式主義元素更多的交融進工程中來，我司以為主要可以在社區(qū)景觀組團中表現(xiàn)出來：中心景觀廣場協(xié)和廣場西南商業(yè)廣場羅

34、西歐廣場東北商業(yè)廣場香榭麗舍廣場社區(qū)主干道梧桐大道 三、景觀運用1、運用一條歐式景觀軸線把人流由小區(qū)人行主入口引導(dǎo)進入小區(qū)中心景觀區(qū)。2、中心景觀區(qū)以一個林蔭環(huán)道環(huán)繞,構(gòu)成簡約主要的人行系統(tǒng)有機聯(lián)絡(luò)各個景觀節(jié)點。3、經(jīng)過一個自然形狀的水系環(huán)繞貫穿在景觀軸與林蔭環(huán)道周圍,讓兩者有機結(jié)合,構(gòu)成多個親水.觀水.聽水的空間。 四、景觀細化分析運用五、社區(qū)兒童樂園建議六、中心水系的布置 水以靈動的氣韻貫穿了整個社區(qū)，構(gòu)成最浪漫、最自然的舒張蔓延。大型音樂噴泉和瀑布、法式風情的游憩和休閑空間打造出社區(qū)特有的流水景觀。七、小區(qū)景觀小品運用簡約的方式、室內(nèi)外直接的聯(lián)絡(luò)。表達出一種新古典浪漫的風情。八、小區(qū)道路

35、設(shè)計建議九、小區(qū)綠色植物運用建議 綠色植物的選用上充分思索新古典主義風情與生態(tài)的相結(jié)合。植物種植設(shè)計以鄉(xiāng)土樹種為主，適地適樹。從指物的季相、色相、林緣相、味相、群落，充分思索搭配與生態(tài)性。在重要地點及地段，經(jīng)過對樹池的處置，適當點植大樹，構(gòu)成點景。在中心綠化部分，采用庭蔭樹種。在各個小組團中，可以根據(jù)需求種植庭蔭樹種。點景部分，種植古怪樹種，外部綠蔭帶，可以分類種植。主要植物種類：紅楓、雪松、香樟、廣玉蘭、女貞、桂花，無患子、銀杏、合歡、櫻花、紫薇、丁香、臘梅、山茶、南天竹、美人蕉、木槿、玫瑰、梔子花等。第五章 智能化、物業(yè)及配套建議一、小區(qū)智能化整體方案建議 小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計要在合理的控

36、制工程造價和執(zhí)行國家規(guī)范的根底上，運用現(xiàn)代化信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，精心設(shè)計，做到平安可靠、運用溫馨、先進高效，實現(xiàn)住宅智能化。1、平安防備系統(tǒng)建議:周界防越報警系統(tǒng) 經(jīng)過在小區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測器構(gòu)成小區(qū)外圍防線，當非正常侵入穿越探測器防備區(qū)域即觸發(fā)報警。系統(tǒng)設(shè)計建議如下：a圍欄封鎖管理：除出入口外，小區(qū)周界經(jīng)過建立圍欄將周界封鎖，防備外來人員經(jīng)過周界直接進入小區(qū)。b探測器進展防護：設(shè)計采用自動式紅外入侵探測器，經(jīng)過在圍欄上安裝紅外探測器進展防護，當有非法翻越時，阻撓紅外光線，觸發(fā)探測器報警。c防區(qū)劃分：根據(jù)小區(qū)的地勢特點及選用的設(shè)備的性能參數(shù)，設(shè)計將周界劃分為多個防區(qū)，便于發(fā)生警

37、情時進展區(qū)域定位。d中心集中檢測、顯示：中心放置周界報警主機，擔任對前端警情接納，根據(jù)防備區(qū)域的數(shù)量選用多防區(qū)的報警主機。警情發(fā)生時，主機接納到報警信號，在控制鍵盤上防區(qū)燈將顯示發(fā)生警情的防區(qū)；同時為方便保安人員更直觀的掌握發(fā)生的警情的區(qū)域，經(jīng)過建立小區(qū)周界模擬屏在屏幕上直接顯示發(fā)生警情的區(qū)域。 e聯(lián)動報警：系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)間構(gòu)成聯(lián)動，周界系統(tǒng)探測到報警信號時，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動對警情區(qū)域進展監(jiān)視。 f現(xiàn)場語音威懾：當中心接納報警信號后，啟動語音芯片，前端喇叭發(fā)出留言警告。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)建議 小區(qū)內(nèi)一些重要區(qū)域和主要出入口及對周界防越報警后的現(xiàn)場情況燈圖象需實時掌握。因此建立閉路電視

38、監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)一些重要區(qū)域和主要出入口及輔助周界防越報警系統(tǒng)進展監(jiān)控。 根據(jù)規(guī)劃總平面圖，主要針對小區(qū)周界、商業(yè)裙樓及重要公建(如：小區(qū)出入口、地下車庫出入口、公共綠地等處)進展監(jiān)視。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計如下：a前端點的設(shè)置周界及商業(yè)裙樓處設(shè)置40個監(jiān)控點，對周界區(qū)域、圍欄上端及商鋪部分進展監(jiān)視。小區(qū)內(nèi)設(shè)置21個監(jiān)控點。主出入口設(shè)置6臺，對小區(qū)主出入口處的人員及車輛進展監(jiān)視。中心綠地的設(shè)置30臺，用于了解小區(qū)人員在公共區(qū)的情況。地下車庫出入口設(shè)置2臺。對出入車庫的車輛及人員進展察看。b報警聯(lián)動：周界防越報警系統(tǒng)中前端探測器與監(jiān)控系統(tǒng)的報警終端箱相連，經(jīng)過控制線接入矩陣控制器，構(gòu)成閉路電視監(jiān)控

39、系統(tǒng)與周界防越報警系統(tǒng)間的聯(lián)動，當警情發(fā)生時，計算機將自動彈出發(fā)生警情區(qū)域攝像點的畫面。2、家庭智能化系統(tǒng)建議 家庭智能化系統(tǒng)包括通訊、平安兩個方面，這里重點論述平安防衛(wèi)，詳細包含如下內(nèi)容：訪客對講、家庭三防兩個方面。這兩個系統(tǒng)是借助于小區(qū)單元對講系統(tǒng)的布線網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)的，各個系統(tǒng)均是獨立的完好模塊，因此可根據(jù)不同需求，方便、靈敏地設(shè)計和構(gòu)建各個家庭的智能化方案。系統(tǒng)設(shè)計方案、系統(tǒng)功能簡介：視頻對講功能：來訪者在門口主機拔通住戶分機，住戶分機振鈴，住戶摘機可與來訪者實現(xiàn)雙向?qū)χv并察看到來訪者樣貌。遙控開鎖：住戶確認讓來訪者進入大門，按開鎖鍵即可實現(xiàn)遙控開鎖。來訪者進入大樓后，大門即可自動封鎖，確

40、保大樓內(nèi)部平安。住戶與來訪者的雙向通話嚴密。求助報警功能：聯(lián)網(wǎng)后，住戶遇緊急情況或需求物業(yè)管理部門協(xié)助 時，可按報警求助鍵向管理中心求助，管理中心有事通知住戶，也可拔通住戶分機與其它住戶實現(xiàn)雙向?qū)χv。住戶室內(nèi)的安保措施：在每戶住戶室內(nèi)安裝緊急報警按鈕和煤氣體探測器；在底層、二層住戶室內(nèi)加裝門磁、窗磁。室內(nèi)渣滓清理措施：在每戶安裝室內(nèi)食物渣滓粉碎系統(tǒng)。3、信息管理系統(tǒng)建議:四表遠傳自動抄收系統(tǒng)經(jīng)過建立四表遠傳自動抄收系統(tǒng)減少人為要素，提高小區(qū)物業(yè)管理程度。a采集方式：水、煤氣、電表采集器采用點對點的采集方式，即每塊表對應(yīng)一個采集器。 b數(shù)據(jù)終端配置設(shè)計：一臺數(shù)據(jù)終端可帶不超越192塊表，思索工程

41、布線及數(shù)據(jù)抄收的準確性，每2棟樓配置1臺數(shù)據(jù)終端。c中心微機集中抄收、管理：小區(qū)管理中心設(shè)置抄收微機，擔任對整個小區(qū)住戶耗能表數(shù)據(jù)的抄收。主體經(jīng)過軟件實現(xiàn)對耗能數(shù)據(jù)錄入、數(shù)據(jù)查詢、數(shù)據(jù)修正、數(shù)據(jù)通訊、數(shù)據(jù)打印和系統(tǒng)維護功能，并最終產(chǎn)生得用戶耗費能費用帳單，可及時經(jīng)過工資單或銀行劃收耗能費。4、停車場自動管理系統(tǒng)建議系統(tǒng)包括住戶車輛進出管理、非小區(qū)居住人員的車輛進出及收費，加強對進出地下車庫車輛的有序管理。本小區(qū)有地下停車庫，系統(tǒng)設(shè)計如下：a采用一進一出停車場管理系統(tǒng)；b采用收費管理方式；c采用接近式讀卡技術(shù)；d配置自動停車管理設(shè)備，減少人為干涉。系統(tǒng)特點如下：系統(tǒng)為成套成熟的停車管理系統(tǒng)，管理

42、功能強大，網(wǎng)絡(luò)化。5、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)建議 當發(fā)生緊急事件時，背景音樂系統(tǒng)可作為緊急廣播強迫切入。 根據(jù)設(shè)計總平面圖，小區(qū)背景音樂系統(tǒng)主要在小區(qū)中心綠地、地下車庫、小區(qū)主要通道等處設(shè)置，系統(tǒng)設(shè)計如下：a控制中心：控制中心在中心機房內(nèi)。廣播控制臺用于日常背景音樂的播放及緊急事件的廣播。b. 回路劃分：系統(tǒng)共分2個回路, c. 音箱設(shè)計：根據(jù)總平面圖，共設(shè)置60個。d. 音源設(shè)計：音源由調(diào)諧器、CD、雙卡座放音卡座唱機、傳聲器組成。具有杜比降噪、自動增益控制等功能。供電方式：功率放大部分采用兩種供電方式，交流220V及直流24V供電方式，具有可靠性高、頻帶寬、失真小等特點，保證24小時滿功率

43、任務(wù)。6、樓宇自控系統(tǒng)建議 本小區(qū)的自控系統(tǒng)采用智能型集散控制系統(tǒng)，系統(tǒng)由中央級，就地級二部分組成。 中央級：為個人計算機圖形任務(wù)站，配置電腦、系統(tǒng)輸出/報警打印機，不延續(xù)電源(UPS)和一套圖形任務(wù)站軟件。 就地級：在設(shè)備間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)量的智能型單元控制器和數(shù)字輸入/輸出控制器，對電梯、小區(qū)公共照明及水系統(tǒng)進展監(jiān)控。7、火災(zāi)報警系統(tǒng)建議 本工程地下汽車庫火災(zāi)自動報警系統(tǒng)維護等級為二級。根據(jù)規(guī)范要求，設(shè)置一套火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)。在本車庫設(shè)置消防控制中心，消防控制中心內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動報警控制器、消防聯(lián)動控制屏及火災(zāi)應(yīng)急廣播和消防公用控制設(shè)備火災(zāi)探測報警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報警控制器、火災(zāi)探測器、

44、手動報警按鈕等組成。集中火災(zāi)報警控制器選用智能型控制器，能顯示各報警點的位置，并根據(jù)報警信號發(fā)出聯(lián)動控制指令。每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動報警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。消防聯(lián)動控制系統(tǒng)在消防控制室內(nèi)設(shè)置消防聯(lián)動控制屏，對消防設(shè)備進展聯(lián)動和監(jiān)視；消防泵的啟動、停頓及任務(wù)形狀顯示、手動/自動形狀顯示和缺點報警；各類防火門、防火閥、排煙閥的控制及形狀顯示；火災(zāi)區(qū)有關(guān)部位的非消防設(shè)備空調(diào)設(shè)備和風機等電源的切除；火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示燈的控制?；馂?zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)建議：本工程的火災(zāi)應(yīng)急廣播與公共廣播合用，在火災(zāi)時在消防控制室能將火災(zāi)疏散層的揚聲器和公共廣播擴音器強迫切換轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播形狀

45、。消防公用：本工程設(shè)置獨立的消防公用網(wǎng)絡(luò)，在消防控制室設(shè)置消防公用總機和直接報警的外線。在消防水泵房等處設(shè)置消防分機的插孔。8、集成管理系統(tǒng)建議 智能化住宅小區(qū)都多多少少包含了各種管理和效力子系統(tǒng)，其內(nèi)容包括小區(qū)平安防備系統(tǒng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)還停留在系統(tǒng)內(nèi)部完善的階段上，呵斥小區(qū)的整體管理存在許多缺乏之處，最大的缺乏就是管理人員投入多、設(shè)備分散，不利于對各種突發(fā)事件的處置，因此，我們提出智能小區(qū)總體的集成管理和各子系統(tǒng)分布控制的設(shè)計思想。a基于各子系統(tǒng)的集成基于各子系統(tǒng)的集成指各子系統(tǒng)之間的聯(lián)動，各子系統(tǒng)除完本錢系統(tǒng)設(shè)定的功能外，還與其它系統(tǒng)結(jié)合在一同聯(lián)開任務(wù)，加大了小區(qū)

46、管理的力度。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的矩陣主機與周界翻越報警系統(tǒng)中心接納主機相聯(lián)，其前端監(jiān)控攝像機與周界防備區(qū)域?qū)?yīng)，多媒體監(jiān)控主機上繪制有周界電子地圖；當周界發(fā)生警情時，顯示報警區(qū)域，同時驅(qū)動周界上警燈喇叭威懾非法入侵者。住宅報警接納主機接納到報警時，將警情傳送至物業(yè)管理中心，可啟動與報警區(qū)域相近的攝像像機進展監(jiān)控、攝像，便于中心控制人員了解報警區(qū)域動態(tài)，并通知保安人員進展處置。b基于管理系統(tǒng)的集成在以上系統(tǒng)集成的根底上，交融小區(qū)的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可實現(xiàn)整個小區(qū)信息效力管理的集成，這層意交上的集成是指各子系統(tǒng)管理上的集成和信息效力的集成。(a).主體思想：采用兩臺上位機集中監(jiān)控管理，其中一臺計算機用

47、于控制管理，一臺計算機用于信息管理，其他下位機子系統(tǒng)主控計算機分布管理的方式。上位機經(jīng)過開放式的數(shù)據(jù)庫對各子系統(tǒng)的信息進展分析、處置，最終到達有效管理的目的。(b).任務(wù)方式：上位機和下位機采用快速以太網(wǎng)接，下位機完成其系統(tǒng)管理的同時，將主要信息/缺點信息發(fā)送至上位機，便于管理人員處置。同時，在必要時，上位機可接納下位機的任務(wù)。(c).實現(xiàn)方式；控制系統(tǒng)：下位機管理其系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)，并將運轉(zhuǎn)形狀和結(jié)果寫入上位機中的公共數(shù)據(jù)庫中；上位機動性實時查詢公共數(shù)據(jù)庫中的各子系統(tǒng)數(shù)據(jù)，當查到有突發(fā)事件產(chǎn)后時，立刻激活下位機中相應(yīng)的子系統(tǒng)管理系統(tǒng)，查明發(fā)惹事件的地點，同時翻開對應(yīng)的子系統(tǒng)進展聯(lián)動處置。信息系統(tǒng)：

48、信息系統(tǒng)集成的根底是計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，它運用目前先進的網(wǎng)絡(luò)閱讀技術(shù)和數(shù)據(jù)庫開發(fā)技術(shù)，以網(wǎng)絡(luò)通訊的方式實現(xiàn)各項功能。二、工程物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理思索要素 物業(yè)管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產(chǎn)工程推行中，物業(yè)管理曾經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買物業(yè)又買效力的認識在迅速提高。因此，物業(yè)管理對物業(yè)推行的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業(yè)管理效力的重要性更加突出。 物業(yè)管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產(chǎn)工程推行中，物業(yè)管理曾經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買物業(yè)又買效力的認識在迅速提高。因此，物業(yè)管理對物業(yè)推行的促進作用正與日俱增，

49、尤其是寫字樓，物業(yè)管理效力的重要性更加突出。物業(yè)管理定位要與工程定位以及目的客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)，否那么就會幫倒忙。比如，工程定位是高級別墅，而物業(yè)管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式管理，那人家還敢買嗎？表達物業(yè)管理定位的無外乎三個內(nèi)容：一是收費規(guī)范；二是效力內(nèi)容；三是管理程度。收費規(guī)范是直接表達檔次的，這是第一覺得。但光有收費沒有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理程度，客戶在入住前是領(lǐng)會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看他怎樣去說。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來管理，該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績，

50、就根本上可以表示物業(yè)管理的程度。而像“酒店式管理這樣說法雖然是大致地代表了高管理程度，但高到什么程度就說不清楚了，不如詳細地闡明管理人員經(jīng)過了消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓練這樣更加詳細籠統(tǒng)，或者干脆將員工守那么和操作程序公之于眾，也可以大致反響管理程度?？偠灾?，只需將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了，才算是完善的物業(yè)管理定位。2、物業(yè)管理組織框架建議管理處 主任1名效力中心 (主任1名)護衛(wèi)部 (經(jīng)理1名)工程部 (經(jīng)理1名)清潔綠化部 (經(jīng)理1名)辦公室 (主任1名)運營部 (經(jīng)理1名)接待員(3名)收款員(1名)領(lǐng) 班(3名)領(lǐng) 班(1名)領(lǐng) 班(3名)文員(1名)人事(1名)后勤(1名)

51、炊事員(3人)接待員維修工清潔工花工護衛(wèi)員3、物業(yè)管理效力內(nèi)容建議 交通、車輛管理 消防平安監(jiān)控 治安次序管理 清 潔樓層清潔、地面衛(wèi)生、地庫衛(wèi)生、生活廢棄物處置 綠化園林綠化養(yǎng)護管理、園林綠化養(yǎng)護管理 公共維養(yǎng)房屋本體維養(yǎng)、電梯維涵養(yǎng)護、機電設(shè)備維養(yǎng)、消防設(shè)備維養(yǎng)、水電土暖維修效力、智能化系統(tǒng)維護 公用設(shè)備維養(yǎng) 日常管理效力裝修管理、贊揚處置、來放接待、物品搬運放行、多項特約及專項效力、開展各類社區(qū)文化活動4、物業(yè)管理方式建議管理方式：物業(yè)管理公司要實施一體化、專業(yè)化的物業(yè)管理；物業(yè)管理處要建立以辦公室為中心的內(nèi)部管理體系與效力中心為中心的外部效力體系相結(jié)合的管理體制，在開展的物業(yè)管理效力活

52、動中，將“酒店式物業(yè)管理效力方式和“安康主題生態(tài)社區(qū)貫穿其中，嚴厲按ISO9000質(zhì)量管理體系規(guī)范，努力為業(yè)主提供平安、清潔、優(yōu)美、溫馨、方便的生活任務(wù)環(huán)境。效力目的：“業(yè)主至上，效力第一5、管理效力分項目的及措施建議序號工程國家或省市目的承諾目的相關(guān)措施1、房屋完好率98%99%房屋外觀無破壞立面，整潔、無改動運用功能，無亂搭建，公用設(shè)備及通道無隨意占用。2、房屋零修及時率、合格率98%100%99%100%接到維修單，在承諾時間內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜。3、管理費收繳率98%98%按規(guī)定規(guī)范收取，在入住時辦理銀行托收，不擅自提高收費規(guī)范，不亂收費。4、綠化完好率95%98%區(qū)內(nèi)

53、綠化地規(guī)劃合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，專業(yè)人員管理。5、清潔、保潔率95%99%小區(qū)內(nèi)實行清潔責任包干，全天候保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，渣滓日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)備齊全、完好。6、道路完好率及運用率90%96%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改動運用功能。7、化糞池、雨水井、污水井完好率98%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，無堵塞。8、排水管、明暗溝完好率98%排水暢通無堵、無積水、無塌陷、無殘缺。9、路燈完好率95%98%路燈完好無損，夜間正常運用，定期檢查，維護保養(yǎng)，堅持干凈。10、公共文化文娛、休憩設(shè)備及小區(qū)雕塑完好率95%98%確保

54、文娛設(shè)備運用功能，定期維修，養(yǎng)護，完好無損。11、生活用水用電供應(yīng)率及水電費收繳率98%98%定期對供水配電設(shè)備進展檢查、保養(yǎng)、保證其完好，按規(guī)定規(guī)范收費，不擅自加價。12、住戶維修回訪率30%30%接聽住戶報修鈴聲不超越3響，到達維修現(xiàn)場不超越雙方商定時間，指定專人回訪，健全回訪紀錄。13、小區(qū)治安案件發(fā)生率22以下小區(qū)封鎖式管理，24小時守衛(wèi)巡查，力保住戶無被盜事件，年度無艱苦刑事案件發(fā)生。14、防火設(shè)備完好率100%100%定期檢查維護，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損。15、火災(zāi)發(fā)生率11以下加強消防宣傳，加強居民防火認識，建立義務(wù)消防隊，定期演練，勤檢查，及時消除火災(zāi)隱患。16、違章發(fā)生率1

55、%加強宣傳和巡視。跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處置，及時回訪紀錄。違章處置率95%98%17、住戶有效贊揚率85按政策規(guī)定做好各項任務(wù)，提高管理人員素質(zhì)，定期咨詢居民意見，自動改良任務(wù)，建立回訪制度。住戶贊揚處置率95%100%18、管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%注重崗前培訓，一切專業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參與相關(guān)崗位培訓，持證上崗。19、居民對物業(yè)管理稱心率95%96%教育員工樹立“業(yè)主至上，效力第一的效力認識，全心全意為業(yè)主效力，竭盡全力為居民排憂解難。20、檔案建立與完好率100%加強硬件投入，指定專人實行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。6、物業(yè)管理效力方式建議工程作為開展商開發(fā)的一個高檔次、高享用的高檔樓盤，在物業(yè)管理高起點，起步之初就要直接導(dǎo)入“酒店式物業(yè)管理效力方式，在ISO9000國際質(zhì)量管理體系規(guī)范的嚴厲要求下運作，為小區(qū)