q“潤(rùn)豐.格蘭印象”項(xiàng)目全程策劃報(bào)告(doc34)

1、.PAGE ：.；PAGE 35“潤(rùn)豐.格蘭印象工程全程謀劃報(bào)告中國(guó).遵義目 錄市場(chǎng)分析工程概略宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)背景區(qū)域樓市分析及周邊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析工程分析工程地塊解析工程開展SWOT分析工程綜合評(píng)價(jià)及開展戰(zhàn)略分析物業(yè)開展建議工程命名工程市場(chǎng)定位物業(yè)類型定位價(jià)錢定位建筑規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)建議戶型及面積設(shè)計(jì)的建議會(huì)所設(shè)置的設(shè)計(jì)建議 道路系統(tǒng)的規(guī)劃建議智能化系統(tǒng)與新技術(shù)的運(yùn)用建議物業(yè)管理、社區(qū)效力建議營(yíng)銷謀劃建議入市時(shí)機(jī)和銷售前提條件銷售戰(zhàn)略價(jià)錢戰(zhàn)略推行戰(zhàn)略營(yíng)銷過(guò)程控制營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算后記市場(chǎng)分析1、工程概略工程位于鳳凰山東南方向山腳下，東通中華北路城市廣場(chǎng)，西至鳳凰山腳，北鄰天安花園，地處城市中心

2、地段，地塊分為兩個(gè)大區(qū)，學(xué)校用地域與住宅用地域，兩區(qū)經(jīng)過(guò)地塊前的狹長(zhǎng)用地向中華路開口。工程總占地面積38857.1平方米，小區(qū)用地面積31857.1平方米，7000平米用地的新文小學(xué)，總建筑面積104665.6余平方米。工程住宅區(qū)又分為四個(gè)區(qū)域，A區(qū)為背靠鳳凰山的低層建筑，A區(qū)往南是住宅B區(qū)，全區(qū)根本為11+1層的小高層住宅，是小區(qū)的中心區(qū)域，總圖布置結(jié)合高差，分臺(tái)規(guī)劃，采用半圍合手法，將中心花園置于其間，更加大間距至39米，使住宅間相互無(wú)影響，且園林景觀區(qū)的面積增大，B區(qū)還利用場(chǎng)地高差設(shè)地下和半地下車庫(kù)，處理小區(qū)停車問題。C區(qū)主要沿街布置，下為二層商業(yè)裙房，將會(huì)所、商業(yè)、售樓部，輔助用房等納

3、入其中，上部為9+1層的小高層住宅， D區(qū)為8層的多層住宅區(qū)作為小區(qū)的還房安頓部分。2、宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)背景2000年2003年遵義市房地產(chǎn)行業(yè)不斷處于良性開展形狀，年開發(fā)量增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，商品房年銷售面積也堅(jiān)持在相對(duì)穩(wěn)定的層面上。由于近年來(lái)遵義市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理不夠，缺乏引導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)信譽(yù)逐漸下降。在開發(fā)與需求方面構(gòu)成差別，致使市場(chǎng)空置率明顯加大。根據(jù)遵義市“十五規(guī)劃，2002年度政府任務(wù)報(bào)告，隨著城市人口的不斷增長(zhǎng)，對(duì)居住條件和環(huán)境的不斷提高，遵義市未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)住宅的需求量將到達(dá)一定的面積，在近十年內(nèi)將有15%的家庭方案二次購(gòu)房，加上新添加的人口數(shù)量，遵義市區(qū)商品房需求量將堅(jiān)持在年均60

4、萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)潛力宏大，開展趨勢(shì)將向配套化、智能化、成熟化、規(guī)?；⒏邫n化，這一潛在需求市場(chǎng)也將給遵義市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣也發(fā)生了明顯的變化由感性向理性轉(zhuǎn)變，無(wú)形中加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的猛烈程度。2004年下半年數(shù)個(gè)大盤上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱征兆；2005年將是遵義市房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最猛烈的一年，將面臨全新的挑戰(zhàn)，會(huì)有重新洗牌的趨勢(shì)地段、環(huán)境、配套功能成為銷售的利器，缺一不可。購(gòu)房者對(duì)小區(qū)質(zhì)量有了更高的要求普遍以為目前的區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)是：海爾大道片區(qū)環(huán)境好、 開發(fā)區(qū)深圳路一帶市政府、區(qū)政府附近，未來(lái)升值潛力大業(yè)內(nèi)專家以為今年的整體住宅銷售不會(huì)特別理想，消費(fèi)者需求不正常

5、，估計(jì)積壓/空置房將大面積上升對(duì)于群眾市場(chǎng)，政府房公務(wù)員小區(qū)搶手，租金較低。未來(lái) 兩年內(nèi)二手房市場(chǎng)供應(yīng)量將添加30萬(wàn)平方米消費(fèi)者由原來(lái)的滿足居住需求，正逐漸向享用生活、尋求一種溫馨的生活方式轉(zhuǎn)變。遵義的房地產(chǎn)在開展變化過(guò)程中，建筑形狀出現(xiàn)了新的變化，逐漸出現(xiàn)了別墅、豪宅，但遵義的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以多層為主，小高層和高層為輔。從價(jià)錢方面來(lái)看，在過(guò)去兩年，多層均價(jià)到達(dá)1500元/，幾乎沒有什么變化；2003年小高層均價(jià)為1600元/，2004年到達(dá)了1750元/，房?jī)r(jià)上升了10.3%；2003年高層均價(jià)為1700元/，2004年為1750元/，房?jī)r(jià)上升了3.1%，房?jī)r(jià)升勢(shì)緩慢，這與遵義對(duì)高價(jià)房的吸收才

6、干有關(guān)。從市場(chǎng)的占有量來(lái)說(shuō)，遵義目前還是以多層住宅為主，2002年多層住宅的市場(chǎng)占有量高達(dá)95.9%，小高層占1.8%，高層占2.3%。從開發(fā)量來(lái)看，去年遵義的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量到達(dá)181.2萬(wàn)，比2001年升了20.4%，其中高層同比增長(zhǎng)14.3%，多層同比增長(zhǎng)16.8%，小高層同比增長(zhǎng)達(dá)30.3%，是建筑形狀中增長(zhǎng)速度最快的。從居民的拆遷房來(lái)看，比例占到1/4多。從小區(qū)規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，遵義市目前大部分樓盤無(wú)論是景觀環(huán)境還是內(nèi)部配套設(shè)備都不到位，小區(qū)概念不強(qiáng)，雖然有些樓盤相對(duì)于遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，具有一定的特征和優(yōu)勢(shì)，但同興隆地域相比存在著相當(dāng)大的差距。好像盛華庭雖做了一些景觀、文娛配套設(shè)備，但規(guī)

7、模較小，風(fēng)格單一，沒有構(gòu)成一個(gè)真正的小區(qū)。龍華山水家園在此方面確是有質(zhì)的提升，較其他工程提升了一大步。從開發(fā)思緒來(lái)看，目前遵義市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)久的開展規(guī)劃缺乏，企業(yè)品牌的塑造不夠注重，而房地產(chǎn)工程的成敗最終由產(chǎn)品差別性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如此，發(fā)掘工程的最大潛在值，獲取工程利益最大化的同時(shí)如何樹立企業(yè)的品牌將是企業(yè)開展、工程開發(fā)新的戰(zhàn)略目的。營(yíng)銷方式上來(lái)說(shuō)，目前遵義的房地產(chǎn)營(yíng)銷方式相對(duì)比較單一，雖然已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進(jìn)外地的房地產(chǎn)謀劃公司，但專業(yè)水準(zhǔn)參差不齊，而且大多為后期介入，前期介入、全程謀劃的工程非常少。從樓盤的宣傳推行來(lái)說(shuō)，遵義市的強(qiáng)勢(shì)媒體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)性不強(qiáng)，專業(yè)程度

8、明顯缺乏，使市民對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在傳播媒體上的宣傳推行有疑心態(tài)度，為樓盤的宣傳推行帶來(lái)了相當(dāng)大的困難。遵義市目前商品住宅主力戶型為三房?jī)蓮d一衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)；普通盤價(jià)錢約在800900元/平方米之間，優(yōu)質(zhì)中、高檔盤價(jià)錢到達(dá)13001500元/平方米之間；2004年上半年遵義市住宅總體平均單價(jià)約在950元/平方米，較2000年呈現(xiàn)逐年遞增50元/平方米的趨勢(shì)；3、區(qū)域樓市分析及周邊市場(chǎng)分析海爾大道片區(qū) 海爾大道片區(qū)屬于相對(duì)成熟的片區(qū)，市政配套設(shè)備不夠成熟，生活配套設(shè)備良好，交通便利，環(huán)境相對(duì)較好，是近幾年行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的開發(fā)熱點(diǎn)地域，最主要緣由是該片區(qū)房?jī)r(jià)較低。開發(fā)區(qū) 由于遵義市政府遷至開發(fā)區(qū)，使開發(fā)區(qū)成

9、為遵義市最近比較熱點(diǎn)的開發(fā)區(qū)域。開發(fā)區(qū)內(nèi)相關(guān)市政配套設(shè)備不夠完備、生活配套設(shè)備缺乏，要構(gòu)成成熟的居住氣氛需求35年的時(shí)間。開開發(fā)區(qū)也是未來(lái)幾年內(nèi)遵義市開發(fā)建立的重點(diǎn)區(qū)域，隨著招商引資等各個(gè)方面優(yōu)惠政策的出臺(tái)，開發(fā)區(qū)未來(lái)升值潛力宏大。老城區(qū) 老城區(qū)是遵義市成熟的大型區(qū)域之一，是遵義市政府原辦公地點(diǎn)所在區(qū)域，生活配套設(shè)備成熟，市政配套設(shè)備齊全、完備，交通良好。該區(qū)域由于受土地出讓的限制、開發(fā)本錢較高，最近幾年內(nèi)開發(fā)熱度呈緩慢上升趨勢(shì)。萬(wàn)里路一帶 萬(wàn)里路是遵義市老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶。生活配套設(shè)備成熟、市政配套設(shè)備齊全，交通非常便利。是遵義市政府未來(lái)改造的重點(diǎn)區(qū)域。隨著萬(wàn)里路搬遷改造任務(wù)的進(jìn)展，該

10、路段將是2004年2005年房地產(chǎn)最熱點(diǎn)的區(qū)域之一。行業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來(lái)萬(wàn)里路將是遵義市高檔樓盤比較集中的區(qū)域之一，估計(jì)升值潛力將是非常樂觀的。中華路一帶 中華路是遵義市老城區(qū)與新城區(qū)的交接地帶。生活配套設(shè)備成熟、市政配套設(shè)備齊全，交通非常便利，商業(yè)氣氛濃重。是遵義市政府未來(lái)改造的重點(diǎn)區(qū)域。由于遵義市政府北遷，構(gòu)成新的商圈。未來(lái)中華路將是遵義市商業(yè)最為繁華的區(qū)域，升值潛力將是非常樂觀的。4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析工程分析1、工程地塊解析“潤(rùn)豐.格蘭印象位于遵義市商業(yè)中心區(qū)域中華路中段，前臨中華路，背靠風(fēng)景秀麗的鳳凰山麓，對(duì)面是正在建立中的市民休閑廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。交通非常便利，有多條線路從此經(jīng)過(guò)。市政配套設(shè)

11、備齊全、完備，生活配套設(shè)備成熟。與開展中的超大型商業(yè)步行街，隔路相望，是投資和居住的首選之地。隨著遵義市政府的北遷，中華路將構(gòu)成一個(gè)全新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，將是未來(lái)遵義市最為繁華的商業(yè)中心地帶。風(fēng)景優(yōu)美的鳳凰山公園可說(shuō)是“潤(rùn)豐.格蘭印象的私家花園。近、凈、靜的自然條件，將使“潤(rùn)豐.格蘭印象成為遵義人繁華都市生活中風(fēng)景優(yōu)美的世外桃源。 相對(duì)而言， “潤(rùn)豐.格蘭印象占地面積相對(duì)較小，在建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及景觀方面都要求相對(duì)較高。尤其是環(huán)境景觀方面是重中之重，環(huán)境又是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)首要思索的要素之一。2、工程開展SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)STRENGTH地理位置優(yōu)越 交通便利城區(qū)規(guī)劃明晰未來(lái)開展升值潛力大周邊物業(yè)籠統(tǒng)

12、好大型市民休閑廣場(chǎng)教育配套有優(yōu)勢(shì)新文小學(xué) 環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，表達(dá)都市生活繁華中的安靜 市政、生活配套設(shè)備成熟 地塊周邊商業(yè)氣氛濃重，人流量大，商業(yè)環(huán)境比較好優(yōu)勢(shì)點(diǎn)WEAKNESS遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢相對(duì)較低，對(duì)開發(fā)高檔住宅有一定的限制潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈開展商本身實(shí)力相對(duì)較弱、閱歷不夠成熟，品牌影響力及項(xiàng)目謀劃管理才干有待加強(qiáng)銷售市場(chǎng)由期房逐漸向現(xiàn)房轉(zhuǎn)化，對(duì)開發(fā)資金呵斥更大壓力周邊商業(yè)氣氛濃重，相對(duì)較嘈雜，對(duì)開發(fā)純住宅有一定影響工程占地面積相對(duì)較小，對(duì)景觀設(shè)計(jì)具有一定的限制時(shí)機(jī)點(diǎn)OPPORTUNITY遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化城市擴(kuò)展，人口數(shù)量添加住宅市場(chǎng)需求量大，價(jià)錢呈上

13、升趨勢(shì)，尤其是商品房市場(chǎng)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)，有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)數(shù)個(gè)大盤啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高，市場(chǎng)活潑本區(qū)域內(nèi)沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程自然環(huán)境有一定優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，未來(lái)升值潛力大，可以吸引一定的投資客要挾點(diǎn)THREATEN市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈且競(jìng)爭(zhēng)方向發(fā)生顯著變化，由價(jià)錢戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為實(shí)力戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)、閱歷戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大消費(fèi)者的消費(fèi)行為日趨理性化隨著幾個(gè)大盤同時(shí)上市，很能夠出現(xiàn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量急劇飽和的景象品牌開發(fā)商的進(jìn)駐會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量有很大的拉升，消費(fèi)者需求也在不短升高，對(duì)本地開發(fā)商的開發(fā)呵斥更大的壓力3、工程綜合評(píng)價(jià)及開展戰(zhàn)略分析遵義市總體市場(chǎng)前景較好。工程優(yōu)勢(shì)多于優(yōu)勢(shì)，時(shí)機(jī)

14、大于要挾，消費(fèi)潛力較大，但競(jìng)爭(zhēng)將更趨猛烈，我們的競(jìng)爭(zhēng)者也在規(guī)模、戶型、園林、開發(fā)理念、籠統(tǒng)包裝、推行力度、資金實(shí)力方面加強(qiáng)了投入。因此我們要突破常規(guī)的操盤手法，走一條區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的路，即要突破常規(guī)，建立本人的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，并讓消費(fèi)者接受。如何運(yùn)用好的謀劃方法和操盤手段，導(dǎo)入先進(jìn)的開展及效力理念，將潛在資源充分發(fā)掘出來(lái)并有效傳送給目的客戶，從而在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中博得自動(dòng)，將成為本工程能否最終操作勝利的關(guān)鍵點(diǎn)。那我們的目的就是挖工程最大的價(jià)值，從工程產(chǎn)品本身開場(chǎng)到消費(fèi)者這邊來(lái)終結(jié)，找到一條最實(shí)效的途徑，以最迅速的時(shí)間實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)化。首先我們會(huì)在產(chǎn)品本身的素質(zhì)、附加的居住文化、生活方式的打造上結(jié)合工程

15、特點(diǎn)作足工夫，其次我們要把我們將要給消費(fèi)者的產(chǎn)品特征優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確到位的傳送給他們，最后運(yùn)用我們階段性的包裝推行、銷售戰(zhàn)略區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品效力和合算的付出博得購(gòu)買者的心，達(dá)成工程的銷售成交。物業(yè)開展建議1、工程命名根據(jù)工程地塊的自然、社會(huì)、人文特征，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境園林景觀主題形狀，市場(chǎng)樓盤類型及競(jìng)爭(zhēng)情況，遵義當(dāng)?shù)厝嗣竦南M(fèi)心思、消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)慣特征，綜合思索工程特性，遵照揚(yáng)長(zhǎng)避短，躲避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的原那么，在此建議：主案名：“潤(rùn)豐.格蘭印象輔助用名：新都市主義生活樣板 RunFeng Grand impression。備選案名為“潤(rùn)豐.格蘭風(fēng)情新都市主義生活樣板 RunFeng Gr

16、and wind regime“潤(rùn)豐.格蘭晴天新都市主義生活樣板RunFeng Grand sunshine“潤(rùn)豐.香檳谷 新都市主義生活樣板RunFeng Champagne Vale理由：A、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)研討顯示，遵義購(gòu)房消費(fèi)群的消費(fèi)心思、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)行為，是屬于追求時(shí)髦、前衛(wèi)的一族，對(duì)樓盤現(xiàn)實(shí)的硬件設(shè)備、內(nèi)外環(huán)境配套還處于比較模糊認(rèn)識(shí)的形狀，而對(duì)建筑主題、樓盤概念又是追求新穎、創(chuàng)新表現(xiàn)較劇烈的一族。B、在目前遵義市場(chǎng)上還沒有任何一家競(jìng)爭(zhēng)單位明確提出蘇格蘭風(fēng)情概念，在市場(chǎng)上有港式、澳式概念，但沒有對(duì)概念在工程開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)進(jìn)展全面展開、演繹。C、工程地處紅花崗商業(yè)中心區(qū)中華北路，面朝中

17、華北路，出那么繁華，背靠鳳凰山，入那么安靜，工程很能真實(shí)表現(xiàn)大隱隱于市的印象，因此要在這樣一塊周邊相對(duì)繁華，周邊商業(yè)休閑配套齊全的地塊，營(yíng)造出一個(gè)城市都心的以人為本的，代表一種閑適、優(yōu)雅、高尚而又積極開朗、奮進(jìn)的生活方式。D、新都市主義是由美國(guó)建筑界和規(guī)劃界提出的，目的是想提供更加完善、更加完好的生活質(zhì)量，重建社區(qū)和鄰里關(guān)系，逐漸擺脫過(guò)度依賴汽車的情況，替代過(guò)度的居住郊區(qū)化的浪潮，新都市生活主張是對(duì)舊城以及居住郊區(qū)化的反思。本工程就是要宣揚(yáng)這樣一種居住主張，將兩者兼容，也就是說(shuō)既不能脫離都市，還要回絕喧囂，回歸“自然，那就要再造一種新城市居住的新生活理念，這就是“新都市主義。潤(rùn)豐.格蘭印象就是

18、要經(jīng)過(guò)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、生活商業(yè)文化效力配套、生活方式的引導(dǎo)等打呵斥一個(gè)新都市主義的樣板小區(qū)。所以我們選擇了蘇格蘭風(fēng)情概念交融新都市主義的主張，經(jīng)過(guò)工程本身的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境園林景觀等硬件設(shè)備附加配套設(shè)備和蘇格蘭生活方式的導(dǎo)入和推行雙向展開全面的展開、演繹，不是簡(jiǎn)單的COPY和移植概念，而是引入和營(yíng)造一種高尚的生活方式，真正在這塊土地上把該工程作成一個(gè)遵義消費(fèi)者需求的、表達(dá)人文關(guān)懷的、最適宜人居住的都市風(fēng)情式、大隱隱于市的生活與任務(wù)協(xié)調(diào)共生開展的生活方式?！皾?rùn)豐.格蘭印象，濃縮了開展商公司品牌，工程風(fēng)格、主題概念，代表了一種高雅、休閑、溫情而又積極、開朗、奮進(jìn)的生活方式形狀。2、工程市

19、場(chǎng)定位作為房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)定位:“潤(rùn)豐.格蘭印象工程在遵義目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上根據(jù)其開發(fā)面積體量來(lái)看屬于中體量的商品住宅小區(qū)；根據(jù)地塊所屬地段背靠鳳凰山，面朝中華北路的相對(duì)都市繁華區(qū)。旨在全心打造一個(gè)出那么繁華，入那么安靜，盡享居家閑適，坐擁中心商務(wù)休閑繁華便利的稀有、稀有的富有異域風(fēng)情印象的高尚、精品住宅小區(qū)。對(duì)其市場(chǎng)定位概述為：遵義市區(qū)中的大型綠色生態(tài)社區(qū)潤(rùn)豐.格蘭印象，印象格蘭風(fēng)情鬧市中的異域風(fēng)情雅筑高效智能化小區(qū)工程宣傳主題“高效、便利、溫馨、生態(tài)、異域風(fēng)情、出那么繁華，入那么安靜、溫馨作為購(gòu)房者的定位： 一個(gè)滿足了消費(fèi)者對(duì)老城區(qū)抱有依戀情節(jié)，既情愿享用老城所具有的安靜、文化、地緣覺

20、得，又熱衷于都市繁華繁華的、帶有時(shí)髦、都市印象、對(duì)一種全心生活方式向往的新都市主義一族。3、物業(yè)類型定位 “潤(rùn)豐.格蘭印象是一個(gè)帶有蘇格蘭風(fēng)情印象的，將蘇格蘭的閑適、高雅、溫情而又積極、樂觀、奮進(jìn)生活方式揉入到建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及園林景觀、物業(yè)管理、小區(qū)居住氣氛營(yíng)造等各個(gè)方面的高尚、精致的生態(tài)性人文小區(qū)，新都市主義樣板居住區(qū)。4、價(jià)錢定位鑒于本工程高起點(diǎn)、高素質(zhì)的定位，又思索到產(chǎn)品本身配置及在遵義創(chuàng)企業(yè)和工程品牌的目的，工程采用“低開高走的定價(jià)方針，小高層均價(jià)定在1680元/平方米，多層定價(jià)在1880元/平方米，以高的性價(jià)比來(lái)博得市場(chǎng)信任和樹立品牌的效應(yīng)。5、建筑規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)建議目的：A、

21、設(shè)計(jì)整體表現(xiàn)堅(jiān)持一致原那么、以人為本原那么、文化原那么、簡(jiǎn)約原那么。B、以現(xiàn)代人居環(huán)境的功能要求與自然生態(tài)環(huán)境調(diào)和為目的，以高雅的文化底蘊(yùn)為內(nèi)容，以超前的景觀質(zhì)量為要求；堅(jiān)持“以人為本的設(shè)計(jì)原那么，營(yíng)造安康、溫馨的全新理念的生態(tài)型居住環(huán)境。工程地塊所處背靠鳳凰山、峽谷山泉水的自然生態(tài)，正對(duì)中華北路城市廣場(chǎng)的整體環(huán)境思索，工程小區(qū)內(nèi)的環(huán)境一定要同山景、水景，城市現(xiàn)代商務(wù)、休閑景觀相融為一個(gè)整體，尋求自然景觀同現(xiàn)代城市休閑景觀交融的焦點(diǎn)、回歸自然與現(xiàn)代都市文明的結(jié)合點(diǎn)，力求在小區(qū)內(nèi)構(gòu)成景觀序列豐富生動(dòng)，獨(dú)具特征的樂山親水綠地兼具表達(dá)現(xiàn)代歐洲蘇格蘭風(fēng)情式的閑適、高雅、安靜、祥和的人居生活，真正實(shí)如今

22、繁華的都市生活中鬧中取靜，出那么繁華，入那么安靜的現(xiàn)代的、都市的、有文化底蘊(yùn)的、自然調(diào)和的、適宜人居環(huán)境的景觀環(huán)境。 環(huán)境景觀的生態(tài)實(shí)際和整合一致工程環(huán)境景觀風(fēng)格原那么，著力營(yíng)造工程的蘇格蘭風(fēng)情環(huán)境景觀風(fēng)格，在景觀分區(qū)規(guī)劃，各個(gè)景區(qū)的循環(huán)銜接，各景區(qū)的細(xì)節(jié)、小品、道具的運(yùn)用，生物的多樣性選擇等方面著力表達(dá)建筑主題。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：原那么必需將確定的風(fēng)格貫徹到建筑、環(huán)境的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)細(xì)部，使之整體調(diào)和一致，并賦予工程濃郁的文化氣氛，以完善建筑設(shè)計(jì)，完成整體環(huán)境設(shè)計(jì)。在如今建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的根底上，建議將底層架空，以充分?jǐn)U展環(huán)境的面積，加大綠化率。同時(shí)建議將環(huán)境引入空中，借助大的露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)空中花

23、園，真正將環(huán)境融入建筑的每一個(gè)空間。景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)整體規(guī)劃的平面構(gòu)成及空間形狀，選擇四處主要景觀節(jié)點(diǎn)。一是中華北路方向小區(qū)主入口處，二是中心庭院，三是地形高差銜接處，四是山腳庭院，五次入口區(qū)。道路交通小區(qū)內(nèi)須完全實(shí)現(xiàn)人車分流，車輛進(jìn)地下車庫(kù)，庭院完全為休閑、步行空間。效力、文娛設(shè)備設(shè)置休閑椅、渣滓桶、健身區(qū)、泛會(huì)所、兒童文娛區(qū)等。景觀設(shè)備景觀設(shè)備包括綠化、雕塑、噴泉、標(biāo)識(shí)物等。照明設(shè)備照明設(shè)備包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)?、泛光燈等，其外型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、柔和、亮麗為原那么，使燈光豐富建筑和小區(qū)環(huán)境景觀?？罩谢▓@可安排立體空間綠化、親子樂園和休閑涼亭、休閑椅等。分區(qū)規(guī)劃A、主入口景觀區(qū)面向中華北路上

24、的工程主入口，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的以門頭組合商業(yè)設(shè)備，以自然路格限定的道路為界限，著力在門頭的外觀展現(xiàn)和商鋪的規(guī)劃格局上輔助蘇格蘭的建筑元素，并以針葉林，闊葉林，灌木，不知名的蕨類，一片片綠草，偶爾雜有朵朵野花的可以代表蘇格蘭風(fēng)格的植被組成流線型色帶訴諸人們對(duì)花木簇?fù)?、濃蔭環(huán)抱季象景觀的蘇格蘭風(fēng)情式的想象；既構(gòu)成與中華北路鬧市區(qū)的區(qū)隔，又以干道邊側(cè)陣列草地樹林作為景觀導(dǎo)向的序曲。面向中華北路的商業(yè)設(shè)備配合泛會(huì)所與架空層經(jīng)過(guò)綠化景觀銜接，并思索居民健身、休閑、文娛設(shè)備的配備，如：棋牌室、乒乓球室、健身館等，真正實(shí)現(xiàn)泛會(huì)所，滿足居民生活需求。B、中心庭院區(qū)經(jīng)過(guò)引入鳳凰山峽谷的山泉水構(gòu)成小區(qū)內(nèi)自然水體，作

25、為小區(qū)內(nèi)最重要的景區(qū)元素來(lái)做。設(shè)計(jì)中充分利用峽谷山泉水體的引入，并尋求蘇格蘭園林風(fēng)格的典型特征，在中心區(qū)營(yíng)造一個(gè)形狀豐富、布點(diǎn)合理、個(gè)性獨(dú)特的蘇格蘭式親水性主題景觀，使其成為工程整體的中心。并在主體景觀的根底之上，設(shè)置親水臺(tái)階花池、迭水親音、木繩花架、葡萄架、釣魚木平臺(tái)等諸景，突出水、景、人之間的結(jié)合，更以淙淙水聲，滿足居民“視、“聽上的享用。在主體的環(huán)境景觀小品、道具、細(xì)節(jié)的運(yùn)用上可做一個(gè)典型的蘇格蘭風(fēng)情式的城堡、籠統(tǒng)式風(fēng)笛雕塑，威士忌款式噴泉等，將建筑及周圍環(huán)境、一層架空層巧妙結(jié)合，構(gòu)成全景入戶或半入戶景觀，讓居住者感受生活處處是景，時(shí)時(shí)是景，流連忘返，以此發(fā)明出多位的景觀效果，并運(yùn)用蘇格

26、蘭式的柔性帶狀裝飾物，到達(dá)硬地與水、景觀小品的“剛?cè)嵯酀?jì)，如還可在其間設(shè)置親子樂園、兒童文娛場(chǎng)所等。C、地形高差銜接區(qū) 經(jīng)過(guò)水體和柔性的園林景觀小品進(jìn)展有機(jī)結(jié)合，上下左右有序銜接，自然過(guò)渡。D、山腳庭院區(qū)背靠鳳凰山，前接高低落差銜接區(qū)、遠(yuǎn)眺工程主入口區(qū)，充分發(fā)掘山體與工程內(nèi)園林景觀的呼應(yīng)、貫穿、協(xié)調(diào)、銜接，轉(zhuǎn)機(jī)傳承，既思索居民生活的相對(duì)私密性、物業(yè)管理的便利性，又思索生活居住的開放性與興趣性。在園林景觀方面適宜多層建筑的特點(diǎn)，做一些高度偏低的、輻射工程A區(qū)多層住宅的小型廣場(chǎng)，居民在此或坐或站，或憩或談，傳送著鄰里間的和睦、融洽居住氣氛。藤本植物攀援于廊架，為廣場(chǎng)提供適度遮蔭及減少熱輻射，居民既

27、獲得了更為溫馨的活動(dòng)文娛場(chǎng)所；然后再拉通鳳凰山體，自然銜接工程內(nèi)外，在通向山體的路上設(shè)置健步小徑、慢跑安康跑道、休閑亭等。實(shí)現(xiàn)工程內(nèi)外人工與自然的調(diào)和一致，讓居民生活出那么繁華，入那么安靜，生態(tài)自然調(diào)和享用。F、次入口區(qū)次入口以綠化道路引入工程內(nèi)，讓居住居民感受次入口的相對(duì)安靜、清閑。綠化景觀區(qū)內(nèi)綠化從整體環(huán)境，綠化功能要求出發(fā)運(yùn)用植物各自的生物學(xué)特性，有機(jī)的進(jìn)展組合配置，經(jīng)過(guò)植物群植的體塊，顏色，肌理的對(duì)比發(fā)明獨(dú)特鮮明的園區(qū)園林綠化景觀籠統(tǒng)。在綠化配置中，除表現(xiàn)四季季象的景觀要求外，重點(diǎn)突出區(qū)域主題概念綠化景觀。在建筑周邊、林蔭下，道路旁，草坪坡地，大塊面的種植花灌木。流線型的色帶沿著工程的

28、高低起伏，參差有致的貫穿整個(gè)工程，猶如彩色起伏的水浪，彰顯蘇格蘭風(fēng)情，流暢而奔放，富有動(dòng)態(tài)感，猶如水面漣漪的春天。在區(qū)內(nèi)綠化中除了種植骨干植物大樹外，隨著人們生活程度的不斷提高和植物藥用生物學(xué)特性的了解，科學(xué)的配置具有防病、強(qiáng)身、驅(qū)病等潛在價(jià)值和保健功能的植物。如芳香藥用植物、保健藥用植物等，以此構(gòu)成園林綠化的一大特征，表達(dá)對(duì)現(xiàn)代人居的關(guān)懷。6、戶型及面積設(shè)計(jì)的建議根據(jù)工程建筑施工圖，工程的戶型設(shè)計(jì)從二房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、五房三廳三衛(wèi)、六房三廳三衛(wèi)、七房三廳三衛(wèi)、九房三廳三衛(wèi)，戶型面積81282m2。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，約90 m2，300多套。另有較多的大戶型和復(fù)式大

29、戶型，本工程作為中體量樓盤，包容客戶數(shù)量有限，市場(chǎng)推出同體量或大于本工程體量的樓盤選擇更多，如何能讓客戶對(duì)比后落定，戶型設(shè)計(jì)尤為關(guān)鍵。下面就針對(duì)潤(rùn)豐、格蘭印象的戶型設(shè)計(jì)，我司提供如下意見：住宅： 陽(yáng)臺(tái)建議做方形或180度觀景陽(yáng)臺(tái)方式皆可，一那么方便居民的起居與衣物晾曬，二那么突出住戶的的觀景、休閑，構(gòu)成優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。三房二廳一衛(wèi)的主力戶型與目前客戶居住要求有脫離，能否能改成三房二廳二衛(wèi)，迎合居家潮流。 詳細(xì)戶型意見如下：A區(qū)：層高偏低2.6米，有壓制感，建議能否作到2.9-3.2米層高A-1型145平方米，戶內(nèi)構(gòu)造留意處置好公共空間客廳、餐廳與似密空間臥室間隔方式。A區(qū)處于小區(qū)最深處，前有社區(qū)園林

30、景觀，后有山坡植被，適宜大戶居住，可改一、二單層或復(fù)式配送小型私家花園，頂層送閣樓景觀、漏臺(tái)。B區(qū)：相對(duì)于內(nèi)地地級(jí)城市，小高層戶型明顯偏大，另外B區(qū)戶型緊鄰小學(xué)，較為吵鬧，故30-40以上的人群不宜居住，而年輕人積存少，多靠親屬幫扶，選擇中小戶型較多，建議接近小學(xué)一側(cè)改為兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)90平方米較適宜，面朝社區(qū)景觀改為100-130平方米左右，頂層復(fù)式可縱覽周邊景觀。 7、會(huì)所設(shè)置的設(shè)計(jì)建議 工程會(huì)所設(shè)置集中在C區(qū)的一、二層裙房，其建筑面積達(dá) 平方米以上，這里將建成一個(gè)既效力于工程內(nèi)居民生活、休閑、文娛，又對(duì)外運(yùn)營(yíng)開放的泛會(huì)所，一那么方便小區(qū)居民，又是工程對(duì)外展現(xiàn)、溝通交流的窗口。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，

31、中華北路還沒有一個(gè)規(guī)模大檔次高的會(huì)所，這和中華北路密集的人口和城市主干道上的生活文化、檔次極不相稱。因此本工程的建成，將為該地段添加了必要的會(huì)所效力設(shè)備，如建立：健身館、SPA、高檔保齡球館、跆拳道館、室內(nèi)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、影院等多項(xiàng)文娛休閑設(shè)備，與周邊相應(yīng)規(guī)劃的商業(yè)整合為一，不僅極大的方便這里的居民，而且將會(huì)有效促成“潤(rùn)豐.格蘭印象成為中華北路又一繁華地帶、最適宜人居住所在。8、道路系統(tǒng)的規(guī)劃建議1、小區(qū)入口由于本工程地塊背靠鳳凰山，面朝中華北路，其他兩面皆為已有住宅或商業(yè)單位，針對(duì)工程本身在C區(qū)安頓的新文小學(xué)學(xué)生上下課和居民上下班人流頂峰剛好重疊，思索到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入和減少

32、必要的平安隱患，建議設(shè)置設(shè)置兩個(gè)車入口和兩個(gè)人流入口：主東入口：位于地塊東面，直接連通城市主干道中華北路，在此設(shè)置一個(gè)單獨(dú)的主車入口，進(jìn)入地下和半地下停車場(chǎng)；設(shè)置一個(gè)單獨(dú)的主人行通道口，假設(shè)在特殊情況下搬家、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)車要進(jìn)入小區(qū)，普通情況作為獨(dú)立的人行通道。次南入口：位于地塊南面，與城市主干道中華北路斜向、間隔 較遠(yuǎn)銜接，估計(jì)住戶不會(huì)從該出口進(jìn)出，但該出口直接面向D區(qū)還房安頓戶，且有渣滓緊縮站和煤氣調(diào)壓站，故還有必要在此設(shè)置一個(gè)次車入口和一個(gè)次人入口，但不用獨(dú)立隔開。2、道路系統(tǒng)小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自在的、具有藝術(shù)特征的、切合工程蘇格蘭風(fēng)情印象的曲直相結(jié)合設(shè)計(jì)，在道路等級(jí)的總體劃分上表達(dá)

33、簡(jiǎn)約、明晰，在建筑、園林景觀與道路系統(tǒng)的細(xì)節(jié)處置上又細(xì)致、生動(dòng)。其設(shè)計(jì)注重對(duì)景的處置，力求到達(dá)移步換景，同時(shí)又思索方便住戶。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為四極路網(wǎng)：第一級(jí)是小區(qū)級(jí)道路，規(guī)劃紅線是12米寬，路面寬度為7米，雙車道，中間不設(shè)綠化分隔帶，該道路和小區(qū)主入口相連，與小區(qū)次干道相接。第二級(jí)是小區(qū)級(jí)次干道，分別伸向四個(gè)區(qū)，規(guī)劃控制紅線少于8米，路面寬5米。第三級(jí)是組團(tuán)級(jí)道路，分別進(jìn)入四個(gè)組團(tuán)，路面寬4.5米。第四級(jí)是宅間小路，分別進(jìn)入各住宅的小路，路面寬2.5米3、步行系統(tǒng) 居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化系統(tǒng)疊合，平均寬度為3米，有公用步行道與機(jī)動(dòng)車道旁的人行道共同構(gòu)成。智能化系統(tǒng)與新技術(shù)的運(yùn)用建議好的

34、住宅小區(qū)應(yīng)積極運(yùn)用科技，逐漸實(shí)施智能化建立。根據(jù)建立部1999年4月制定的對(duì)示范小區(qū)的要求，優(yōu)秀小區(qū)至少應(yīng)到達(dá)示范工程技術(shù)含量的普及型，進(jìn)而向先進(jìn)型、領(lǐng)先型開展。普及型的功能要求是：設(shè)立計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)；住宅小區(qū)封鎖，實(shí)行平安防備系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)、有害氣體走漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)備實(shí)行集中管理，對(duì)其運(yùn)轉(zhuǎn)形狀實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。先進(jìn)型的功能要求除了要到達(dá)普及型的全部功能外，還要做到：小區(qū)與城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)；住戶經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)施醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共效力與費(fèi)用結(jié)算；住戶經(jīng)過(guò)家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。因此建議工程

35、的智能化系統(tǒng)和新技術(shù)的運(yùn)用實(shí)現(xiàn)大綱對(duì)示范小區(qū)的普及型要求，并經(jīng)過(guò)規(guī)劃與實(shí)踐實(shí)施情況向國(guó)家懇求示范小區(qū)榮譽(yù)稱好，作為工程賣點(diǎn)在市場(chǎng)大力推行。物業(yè)管理、社區(qū)效力建議本小區(qū)的物業(yè)管理公司要為住戶提供周到的效力。首先應(yīng)該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)等根本效力，在此根底上，還要開展一些特征效力，如代購(gòu)車票、代送物品、代繳各項(xiàng)費(fèi)用、提供各式的鐘點(diǎn)工和保姆效力等。小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)實(shí)施全封鎖管理。由于工程所處中華北路繁華地段，而本小區(qū)的客戶都是收入較高的人群，所以，為更好的維護(hù)小區(qū)住戶的利益，潤(rùn)豐.格蘭印象實(shí)施全封鎖管理非常必要。小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)備，以利于更有效的進(jìn)展管

36、理。對(duì)于潤(rùn)豐.格蘭印象是要在遵義打造一個(gè)中高檔樓盤，住戶的收入教高，所以，本小區(qū)的設(shè)備也應(yīng)有一定的先進(jìn)性。詳細(xì)要求是：本小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)由物業(yè)管理公司開展24小時(shí)熱線效力，由專門的人員擔(dān)任。每個(gè)管理處設(shè)熱線尋呼，與值班連通，以保證不漏掉一個(gè)贊揚(yáng)，并且對(duì)相關(guān)人員進(jìn)展專門培訓(xùn)，要求對(duì)住戶水電方面的贊揚(yáng)兩小時(shí)內(nèi)予以處理。制定從接聽到信息反響，處置結(jié)果的規(guī)范化要求，從而規(guī)范了售后維修效力的任務(wù)程序及制度。本小區(qū)的物業(yè)管理，將更廣泛的接受住戶的監(jiān)視。物業(yè)管理公司和住戶雙方簽定協(xié)議，承諾各自的權(quán)益和義務(wù)，同時(shí)規(guī)定全體業(yè)主可以親身向物業(yè)管理公司提出各種意見或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司提出撤換的

37、要求。潤(rùn)豐.格蘭印象的物業(yè)管理，將更注重文化的交融和一種高尚、積極、樂觀生活方式的打造。如：有專門的物業(yè)管理人員擔(dān)任每一組團(tuán)的任務(wù)，經(jīng)常組織每一組團(tuán)內(nèi)的活動(dòng)，在豐富住戶的業(yè)余生活的同時(shí)，又加強(qiáng)住戶間的交流，使到大家和睦的相處。另一方面，小區(qū)物業(yè)管理公司會(huì)經(jīng)常性的開展小區(qū)性的活動(dòng)，加強(qiáng)整個(gè)小區(qū)住戶的聯(lián)絡(luò)。營(yíng)銷謀劃建議1、入市時(shí)機(jī)和銷售前提條件經(jīng)過(guò)我公司對(duì)遵義為期二十多天的市場(chǎng)調(diào)查研討，在今年的10月份左右將會(huì)是遵義住宅買賣體量集中發(fā)力的時(shí)期，思索到工程本身的建筑施工工期在九、十月份并不具有現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)力，而又為了躲避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的打壓風(fēng)險(xiǎn)，建議這個(gè)期間的工程市場(chǎng)運(yùn)做以開發(fā)商實(shí)力、品牌籠統(tǒng)、工程籠統(tǒng)、概念

38、主題的演繹、開展等，如在遵義首屆蘭花博覽會(huì)、遵義市房交會(huì)等社會(huì)關(guān)注度高的活動(dòng)中謀劃、借勢(shì)營(yíng)銷，展現(xiàn)工程高檔、罕有、開發(fā)商惜售的姿態(tài)。建議工程真正進(jìn)入向市場(chǎng)對(duì)外銷售的時(shí)機(jī)為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)疲憊和平和時(shí)十一月份左右，以實(shí)踐的工程展現(xiàn)力、整合有序、節(jié)拍性強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷手段高姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)切入市場(chǎng)。銷售的前提具備條件為：工程整體建立到達(dá)的頒發(fā)預(yù)售條件資歷或者工程區(qū)域組團(tuán)建立到達(dá)預(yù)售條件。，并獲得預(yù)售證。工程中心區(qū)域的環(huán)境景觀具備可展現(xiàn)性、部分具有可體驗(yàn)性。工地包裝、售樓部建立、售樓物料預(yù)備、售樓隊(duì)伍的組建培訓(xùn)、將近一個(gè)月的媒體營(yíng)造氣氛、展現(xiàn)籠統(tǒng)、傳播信息等相關(guān)任務(wù)的到位。最好是樣板房的建立到位。2、銷售戰(zhàn)略首先是

39、在市場(chǎng)上大力造勢(shì)，經(jīng)過(guò)蘭花博覽會(huì)、房地產(chǎn)買賣會(huì)等會(huì)展活動(dòng)；利用前期將近一個(gè)月的時(shí)間經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝和傳播推行向市場(chǎng)繼續(xù)推出潤(rùn)豐.格蘭印象的“高雅、成熟、閑適，一流生活方式。在此期間不賣房，純粹進(jìn)展工程質(zhì)量的塑造和傳送、工程品牌籠統(tǒng)的展現(xiàn)、深化人心的產(chǎn)品知識(shí)的講解，從而吸引更多的想買房的等待潤(rùn)豐.格蘭印象，聚集人氣，樹立品牌。如在廣告推行中建議在9月分開場(chǎng)在遵義市的主干道上樹立一個(gè)大型的戶外廣告：“潤(rùn)豐.格蘭印象，10萬(wàn)平方米的高檔風(fēng)情社區(qū)11月綻放中華北路，告知消費(fèi)者可以觀賞了解工程，但必需等到11月份才開場(chǎng)正式公開出賣，這一做法給市場(chǎng)呵斥懸念，構(gòu)成開發(fā)商惜售的市場(chǎng)籠統(tǒng)，積極配合活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)的人氣與

40、工程任務(wù)進(jìn)程留駐購(gòu)房者腳步，等待我們工程的對(duì)外出賣在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，約請(qǐng)研討人居環(huán)境的專家圍繞新都市主義人居環(huán)境展開論談交流，針對(duì)潤(rùn)豐.格蘭印象在城市都心的風(fēng)情生態(tài)住宅營(yíng)造，強(qiáng)化新都市主義要人們回城的情節(jié)。在公開出賣期，約請(qǐng)與工程氣質(zhì)配合的或者遵義當(dāng)?shù)氐拿恕⒚餍亲鳛楣こ痰幕\統(tǒng)代言人，為樓盤銷售助興，并主行免費(fèi)上網(wǎng)、看樓品咖啡、售樓部蘇格蘭印象生活方式體驗(yàn)，如書、音樂、高爾夫練習(xí)場(chǎng)試桿、威士忌酒的品鑒、方格裙的展現(xiàn)等，竭力傳送格蘭風(fēng)情生活方式、讓意向購(gòu)房者體驗(yàn)、心動(dòng)、向望、落定制造旺銷搶購(gòu)氣氛。這里涉及到一些銷控手法1、銷控表上的包裝，銷控表填充的滿一些，讓客戶覺得他的樓賣的好。2、找人冒充客戶，

41、偽造繁華局面。3、接時(shí)間長(zhǎng)一些或者盡量延伸到客戶到場(chǎng)的說(shuō)話時(shí)間，堅(jiān)持銷售人氣。4、在接待中心不斷的播放廣告錄象，請(qǐng)來(lái)合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛變得更繁華。5、樣板房的設(shè)置一定要溫馨、別致、代表格蘭風(fēng)情式的生活方式，給人以溫馨象回到家的覺得。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要留意設(shè)計(jì)風(fēng)格表達(dá)“智能化、潮流化、國(guó)際化，符合工程的整體主題概念。在促銷的過(guò)程中，給出一些噱頭來(lái)吸引消費(fèi)者，例如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期低起價(jià)、高折扣，公開出賣期漸提價(jià)錢，高折扣，“前30名買家，免收5年物業(yè)管理費(fèi)等促銷優(yōu)惠政策。3、銷售方式前期利用公關(guān)活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)全力推介產(chǎn)品，把產(chǎn)品吃透，傳播開來(lái)、讓產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)良的觀念

42、深化市場(chǎng)上、消費(fèi)者群體中，塑造優(yōu)良的產(chǎn)品品牌和傳播口碑效應(yīng)；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和正式出賣時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)展銷推會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷推介時(shí)再配以盤外展銷會(huì)，如在丁子口、老城步行街、科技廣場(chǎng)等人流量大的地點(diǎn)設(shè)看樓專車上落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)觀賞鑒賞。4、付款方式一次性特惠按揭輕松按揭免息分期折扣95%96%98%原價(jià)定金10000元簽約下定10天內(nèi)20%10%10%和另外70同時(shí)辦理銀行按揭10%簽約后一個(gè)月內(nèi)40%20%和其他70%同時(shí)辦理銀行按揭85%分二十個(gè)月，每月付4.25%簽約后兩個(gè)月內(nèi)30%發(fā)出收樓通知書后三天內(nèi)5%20%辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)5%5%5、推行及媒體戰(zhàn)略 廣告原那么以會(huì)展活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、大型

43、的懸念式戶外廣告啟動(dòng)市場(chǎng)，輔助工程軟文經(jīng)過(guò)不同階級(jí)層次、不同行業(yè)類型的人運(yùn)用不同的傳播媒介全面演繹潤(rùn)豐.格蘭印象的產(chǎn)品素質(zhì)特點(diǎn)、高尚生活方式等優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。經(jīng)過(guò)工程現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告媒體運(yùn)用繼續(xù)營(yíng)造氣氛、傳播信息，經(jīng)過(guò)售樓部的建立營(yíng)造部分演繹潤(rùn)豐.格蘭印象所要打造的生活方式，作到盡精微，致寬廣的效果，引導(dǎo)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。再經(jīng)過(guò)電視、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體合理、集中、整合各種媒體資源，合力推行傳播，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)傳播效益最大化。1廣告推行制造一系列的電視廣告短片。力求其廣告在籠統(tǒng)上逼真、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出工程的優(yōu)勢(shì)，反映工程主題。 在遵義電臺(tái)、遵義一套播出系列廣告、訪談、系列跟蹤報(bào)道。采用理性壓服，感性

44、訴求，設(shè)計(jì)廣告語(yǔ)或廣告歌，突出工程的“高效、便利、溫馨、生態(tài)、異域風(fēng)情、出那么繁華，入那么安靜、溫馨的生活方式主題。 為擴(kuò)展宣傳效果，在會(huì)展活動(dòng)期間和公關(guān)活動(dòng)期間安排人員在遵義市的幾條忙碌路段派發(fā)精巧的日歷宣傳單張。 選擇作為主要的報(bào)紙媒介，配合為輔助的報(bào)紙媒介。廣告畫面力求簡(jiǎn)約吸引，展現(xiàn)工程新都市主義的籠統(tǒng)：既展現(xiàn)工程的異域風(fēng)情、大自然氣味，又盡得都市的繁華、生活便利。廣告文案要籠統(tǒng)生動(dòng)，言語(yǔ)輕松活潑，直擊消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)新都市主義生活方式的需求，使人看后心動(dòng)、向往，難以忘懷。制造一些戶外廣告。如車身、燈箱、站牌，廣告牌均以醒目的工程優(yōu)勢(shì)廣告語(yǔ)、代表工程生活方式的美麗圖案向消費(fèi)者展現(xiàn)工程。2售樓

45、書 售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的引見資料。在工程未完成前，買家假設(shè)了解物業(yè)情況，很大程度上需求依托售樓書，而售樓書本身亦是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)素很重要，并且是未來(lái)工程生活方式的有效傳送；但樓書用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注重其壓服力，精致而完善，對(duì)于書中各戶型的平面圖注重籠統(tǒng)傳送。3展銷會(huì) 工程首先在工程C區(qū)設(shè)立一個(gè)有氣勢(shì)、準(zhǔn)確傳送工程主題風(fēng)格、生活方式的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，在售樓部?jī)?nèi)部布置著力營(yíng)造一種潤(rùn)豐.格蘭印象未來(lái)生活情趣的的體驗(yàn)過(guò)程，如：描敘蘇格蘭風(fēng)情的書籍、格蘭音樂、小型室內(nèi)蘇格蘭練習(xí)場(chǎng)、威士忌品酒吧臺(tái)、蘇格蘭生活方式用品器具的陳列等，也可以作為未來(lái)會(huì)所運(yùn)營(yíng)的素材和場(chǎng)地；并且可以在

46、遵義市內(nèi)一些人流繁華地段如：丁子口、步行街出入口、科技廣場(chǎng)等設(shè)立外場(chǎng)展銷會(huì)，并開通多條看樓專車，從而方便全市各區(qū)的目的客戶來(lái)看樓，這樣也可加深人們對(duì)本工程的印象，并且拍攝一段高素質(zhì)的工程宣傳片在展銷會(huì)場(chǎng)循環(huán)播放，讓看房客邊體驗(yàn)未來(lái)的生活方式邊接受樓盤信息，加深對(duì)工程的認(rèn)識(shí)，一那么添加現(xiàn)場(chǎng)的繁華氣氛，二那么加快銷售人員的講解過(guò)程。4樓盤正式推出儀式開盤 工程可借某個(gè)慶典儀式向外界宣布樓盤正式推出市場(chǎng)的信息，這也可以借助大規(guī)模的慶典活動(dòng)來(lái)吸引大量電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙等眾多傳播媒介的記者，還可約請(qǐng)一些政府部門人士和社會(huì)知名人士參與，從而給目的受眾留下深化的印象，并獲得良好的宣傳效果。 工程的正式推出儀式要主辦的盛大、驚動(dòng)、給目的客戶留下深化的印象，并在儀式的同時(shí)配以實(shí)踐、實(shí)效、更大范圍的促銷和展現(xiàn)等促銷活動(dòng)。5樣板房展現(xiàn) 樣板房是顧客對(duì)擬購(gòu)置房屋情況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起客戶購(gòu)買愿望關(guān)系艱苦，樣板房的優(yōu)劣對(duì)樓盤的銷售起著關(guān)鍵作用。因此樣板房的設(shè)置要非常慎重，要仔細(xì)研討客戶心思、規(guī)劃、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至顏色、氣氛都要仔細(xì)研討，反復(fù)比較，還要特別留意周圍環(huán)境的引見和描畫。 樣板房的裝飾應(yīng)以中高檔為規(guī)范，家具的擺設(shè)應(yīng)有現(xiàn)代家具檔次，突出其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，還應(yīng)盡力粉飾其構(gòu)造上的一些缺乏之處。6促銷方式A、按揭促銷，原那么上推行7成20年按揭，建議針對(duì)工程提取一部分