碧桂園房地產(chǎn)SWOT分析

1、碧 桂 園 房 地 產(chǎn) 的SWOT一、公司簡介碧桂園是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、 教育等行業(yè)的國內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團，中國房地產(chǎn)十強企業(yè)。下轄國家一級資質(zhì)建筑公 司、國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級資質(zhì)設(shè)計院等專業(yè)公司；涉及酒店、教育、等多個 行業(yè)。碧桂園創(chuàng)建于1992年，沐浴改革開放陽光雨露，持續(xù)發(fā)展壯大； 2006年，獲中國工 商行政管理局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”，為最早獲評的兩個房地產(chǎn)行業(yè)馳名商標(biāo)之一。2007 年，碧桂園在香港聯(lián)交所主板上市；同年 9月，成為摩根士丹利資本國際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)成 分股、恒生綜合指數(shù)及恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)成分股。以“希望社會

2、因我們的存在而變得更加美好”為企業(yè)使命，二十年來，碧桂園矢志耕 耘于房地產(chǎn)業(yè)，開創(chuàng)出獨具特色與核心競爭力的碧桂園開發(fā)模式。碧桂園項目選址多位于 城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，實行設(shè)計、建筑、物業(yè)等一體化開發(fā)模式，力求降低成本；高品質(zhì)產(chǎn)品、 優(yōu)質(zhì)園林環(huán)境、完善配套、國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)等因素構(gòu)成的碧桂園家園模式為各區(qū)域 市場提供了大量物超所值的高品質(zhì)人居產(chǎn)品。正如碧桂園董事局主席楊國強在各類場合多 次提到：“碧桂園的利潤主要來自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能 力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴的讓利。碧桂園要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品 民生住宅。”截止2012年6月30日，集團已經(jīng)擁有11

3、0個項目（其中109個在中國，一個在馬來 西亞）。在國內(nèi)的項目中，64個位于廣東省，45個位于其他省份。作為國內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，碧桂園下轄國家一級資質(zhì)建筑公司、國家一 級資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級資質(zhì)設(shè)計院等專業(yè)公司；涉及酒店、教育、等多個行業(yè)，旗下 已有三十余家掛牌五星級或五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店開業(yè)。20年來，碧桂園直接提供就業(yè)崗位 5萬多個，間接創(chuàng)造就業(yè)崗位逾20萬個；本著人才本土化戰(zhàn)略，碧桂園項目優(yōu)先考慮當(dāng)?shù)貏趧?力就業(yè)；對“40/50年齡段人員給予特別關(guān)注。碧桂園矢志成為“有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)”；同時，碧桂園及其創(chuàng)始人熱 心于社會公益慈善事業(yè)，集團建立了完善的社會責(zé)任體系，包

4、括定點扶貧、公益教育、醫(yī) 療衛(wèi)生、志愿服務(wù)等系列公益項目，歷年捐贈約 17億元。核心競爭力：精品質(zhì)、低成本、高速度是碧桂園的核心競爭力?強調(diào)前期策劃，精確產(chǎn)品定位?制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進行質(zhì)量巡檢考核，樹立樣板工程?提升客戶服務(wù)品質(zhì)?開發(fā)項目順應(yīng)城市化發(fā)展趨勢?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)鏈整合?建立成本管理體系及成本考核標(biāo)準(zhǔn)?策劃、設(shè)計、報批報建等工作前置，爭取較快開工?建立集團計劃管理體系及計劃考核標(biāo)準(zhǔn)?合理定價，精準(zhǔn)營銷選址理念碧桂園董事局主席楊國強先生的夢想：15年前，看到城市中心的房子越來越貴，我就有一 個夢想，希望找到這樣一個地方：有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達市中心，風(fēng)景優(yōu)美，空氣又好，

5、建造一個配套齊全、自成體系的大社區(qū)，房價遠(yuǎn)低于市中心，讓每個 人都能在這里享受幸福生活。合理利用荒地近年來碧桂園模式不斷深化清晰，首創(chuàng)“荒地造城”，合理利用荒地、城鎮(zhèn)化建設(shè)的寶貴 探索；打破房地產(chǎn)一線城市高燒困局，率先開創(chuàng)二三四線城市商業(yè)藍海，拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟， 改善區(qū)域品質(zhì)，推動了當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)；對一線城市而言，提供了高品質(zhì)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，拉 低房價和居民生活成本，提升幸福感。城市級配套碧桂園一直用超前規(guī)劃的理念建設(shè)和運作地產(chǎn)項目，大部分新項目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、 大型商業(yè) 中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在最短時間內(nèi)給業(yè)主提供完整的居住生活解決方 案。建老百姓買得起的好房子“我們的責(zé)任就是希望在中國

6、的城市化的前提下，提供更多物美價廉的房子給老百姓”楊 國強這句簡單的話，將碧桂園在企業(yè)社會責(zé)任的內(nèi)涵顯露無遺，也使得碧桂園的開發(fā)模式 與國家的樓市調(diào)控政策更趨一致。碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產(chǎn)品的居 住價值，另一方面通過在建設(shè)過程中規(guī)?；⑾到y(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的探索與實踐，最大程度的 讓利于消費者，回報于社會，讓更多人實現(xiàn)五星級的居住夢想。二、行業(yè)分析.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況2006年我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長。 GDP增長率已經(jīng)連續(xù)10個季度保持 在9%以上。國民經(jīng)濟 的快速發(fā)展是保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)與前提；國民經(jīng)濟各行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了全社

7、會對住房、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房和工業(yè)用房等物業(yè)的投資與消費。國務(wù)院總理溫家寶 5月17日主持召開國務(wù) 院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè) 健康發(fā)展措施，并針對存在的問題提 出了關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國六條” ；隨 后，作為“國六條”的實施細(xì)則，涉及稅收、信貸、土地政策等15項措施開始正式實施， 有關(guān)部門近日也相繼出臺了更具針對性的調(diào)控舉措。這一階段的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的指導(dǎo)思想，已由“調(diào)控過熱”轉(zhuǎn)向“調(diào)控結(jié)構(gòu)”；基于兩個深層次的原因，未來房地產(chǎn)業(yè)將長期處于宏觀調(diào)控的視野之中。房 地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成額同比增長 24.2% ,比去年同期提升 了 0.7個百 分點，開發(fā)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款大幅提升；土地

8、開發(fā)規(guī)模以及商品房供應(yīng)量有所回升；全國70個大中城市各類房屋銷售價格漲幅均 呈穩(wěn)步下降態(tài)勢，但仍然存 在部分地區(qū)商品住宅銷售價格偏高，經(jīng)濟適用住房數(shù)量持續(xù)下降，以及新建商品房空置面 積居高不下等問題，也說明國家在控制房價過快上漲以及改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面的宏 觀調(diào)控措施還需要進一步加強和完善。在此背景下， 房地產(chǎn)業(yè)將融入整個國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的軌 道中，行業(yè)發(fā)展將步入良性循環(huán)，市場供求形勢將進一步得到改善；地方政府將繼續(xù)增加普通住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)用地，規(guī)范房地產(chǎn)市 場，抑制投資炒房，房屋的供給結(jié)構(gòu)將進一步合理；房地產(chǎn)開發(fā)投資 增幅將穩(wěn)步回落， 預(yù)計全年增速將在20% 左右合理的區(qū)間內(nèi)上下浮

9、動；房價漲幅趨緩，但也有出現(xiàn)大幅反彈上漲的可能。房地產(chǎn)發(fā)展前景：我認(rèn)為雖然政府現(xiàn)在開始關(guān)注房地產(chǎn)市場了，但是很可能在短時期內(nèi)不可能出現(xiàn)老百姓所想的房價下降的情 況，所以中國的房地產(chǎn)仍然是個暴利行業(yè)，以后 的房地產(chǎn)會在穩(wěn)步的 前進，但是漲幅不會像2003-2006 那樣迅猛，房地產(chǎn)仍然會是中國 經(jīng)濟發(fā)展的一個熱點和焦點，也必將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個助推器，可是這個助推器有一定的危險性，弄不好不僅傷了自己，也會成為中國的經(jīng)濟的阻礙， 最可怕的是可能出現(xiàn)20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡 沫破碎，使的日本那驕橫一時的經(jīng)濟現(xiàn)在也沒有復(fù) 蘇，沒有走出經(jīng) 濟大蕭條的陰影。中國的房地產(chǎn)，中國的經(jīng)濟可是沒有能力去承

10、受這 種 人為的災(zāi)難。所以我認(rèn)為政府會進一步加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的有關(guān)法律，使的房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。還有一 點需要關(guān)注的就是外資的進入和加大投資力 度，2006上半年中國房 地產(chǎn)業(yè)企業(yè)利用外資167億元，增長32.5%。，這是一個多 么可怕的數(shù)字啊，國六條雖然規(guī)定了限制了外資炒房，但是那些精明的外國投資者會放棄中國那么大的市場嗎？我想答案很明顯，那是一定不會的。外資一定會通過更多的渠道來分享中國房地產(chǎn)市場。所以以后的 房地產(chǎn)會越來越激烈的，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注。.房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢：需求旺盛大量的數(shù)據(jù)表明在未來的 20年中，房地產(chǎn)行業(yè)將會是 一個充滿發(fā)展前景的行業(yè)。從我

11、國 實行住房改革的七年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到 31%,銷售面積平均 每年增長26.5% o特別是人們對于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會給這個行業(yè)帶來不計其數(shù)的利潤，也將給國家財政帶來無數(shù)的稅收。中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農(nóng)民涌進城市， 我國城市化水平將會保持長期的高速發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)舊住 宅拆遷帶 來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率見，這部分 人將是中國 房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的不竭動力。如果按 13億人來算，那么每年增加的人口就達 1600 萬之多。以上因素綜合起來

12、，房地產(chǎn) 行業(yè)將擁有巨大的市場。政策支持政府出臺了國六條可能會對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊。可是政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場而不是去打擊房地產(chǎn)市場，政府會一如 既往的去支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)可以說是中國經(jīng) 濟的火車頭，支柱。不可能，也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)停滯不前。與房地產(chǎn)相關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)和與其有關(guān)的法律法規(guī)的建立和健全必將使房地產(chǎn)發(fā)展更健康，更迅速。如 物業(yè)的發(fā)展壯大和有關(guān)物業(yè)的法律的建立.房地產(chǎn)行業(yè)的劣勢相關(guān)文件的出臺政府國六條的出臺和有關(guān)部門的文件，必將會使得競爭更加激烈，尤其是出臺了相關(guān)的稅收，其中有營業(yè)稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個稅。這些稅大部分是有關(guān)二手房 市場但是會在一定程度沖擊

13、房 地產(chǎn)市場，國家規(guī)定要建小戶型住宅，更多建經(jīng)濟適用房， 壓縮房地產(chǎn)商的盈利空間。出臺的有關(guān)文件規(guī)定了銀行關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)買賣的政策更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)商不會像以往那樣從銀行輕易貸款了，現(xiàn)在局出現(xiàn)部分投資客拒絕還貸、甚至放棄房子的現(xiàn)象，因為首付 20%,但房價跌幅已超過20% ,也即說房子總價還抵不 上貸款。如此一來， 銀行只能認(rèn)倒霉，形成不良資產(chǎn)。其實個貸方面的違約風(fēng)險還算是低 的，如果開發(fā)貸款出現(xiàn)問題，銀行可就慘了。而宏觀調(diào)控一波強似一波的情況下，大批開發(fā)商或者主動退出或者被迫破產(chǎn)將勢不可免。房地產(chǎn)業(yè)躥得越高，銀行業(yè)可能就摔得越重， 因為兩個行業(yè)都非常依賴對方?？梢娿y行是不會再容忍這種不良資產(chǎn)

14、的進一步擴大最后造 成經(jīng)濟泡沫的破碎的。外資的進入我國的房地產(chǎn)商雖然很多，但是沒有形成規(guī)模的企業(yè)， 沒有行業(yè)中的大鱷，沒有旗艦，這一點是很可怕的，我國最大的北京 首都開發(fā)控股公司，僅占中國房地產(chǎn)業(yè)的百分之 五點二，可是香港的 和黃集團卻占了香港房地產(chǎn)業(yè)百分之六十多，這是多么可悲的現(xiàn)實對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，沒有航母就沒有與外資對抗的成本。也不可能形成規(guī)模經(jīng)濟，規(guī)模效應(yīng)。人才的缺乏雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少缺乏合格的物業(yè)管理隊伍物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān) 的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能 有效的發(fā)展。市場不規(guī)范與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的

15、交易市場、中介機構(gòu)等還遠(yuǎn)沒有達到健全和令人滿意的程度。 目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有 發(fā)生4機會商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的黃金期2010年歲初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，關(guān)于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需 求”的調(diào)控政策 密集發(fā)布，受此影響，住宅市場觀望情緒明顯加重。而受新政影響較小的 商鋪投資人群，卻有明顯增多的 趨勢。相比高位運行的住宅市場，尚處在起步階段的商鋪 地產(chǎn)迎來了絕佳的發(fā)展契機。未來我國商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃 金十年”即將來臨。而我國城市化的不 斷推進和國民消費能力的不斷提高，零售業(yè)將穩(wěn)步 增長，從而將持續(xù)推動我

16、國商鋪地產(chǎn)的穩(wěn)健增長，預(yù)計 未來五年（2011-2015 年）商業(yè) 營業(yè)用房投資額將維持快速增長勢頭。保障住房受政策影響開始蓬勃發(fā)展2008年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求， 提出2009年至2011年三年間，通過投資9000億元，將增力口 200多萬套的廉租住房、 400多萬套的經(jīng)濟適用住房。這對參與保障房建設(shè)的地產(chǎn)公司及上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言都是一 個良好的契機。一方面，參與保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得部分利潤，另一方面也可以通過保障房的建設(shè)來提高自己的社會聲譽和影響力。大量保障性住房計劃將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機遇。創(chuàng)新融資為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新

17、血液面對銀行信貸、股市融資、債券融資等傳統(tǒng)融資渠道受限，房地產(chǎn)上市公司積極爭取 拓展融資渠道， 通過不同融資方式緩解資金壓力，維持企業(yè)的資金水平，房地產(chǎn)上市企業(yè) 融資創(chuàng)新成為新趨勢。例如房地產(chǎn)投資信托基金，一般是以股份公司的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或收益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。中小投 資者通過房地產(chǎn)投資信托基金的方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。這些新型融資方式為房地產(chǎn)打開了新的大門，有效防止了房地產(chǎn)行業(yè)資金 鏈斷裂。5威脅機遇是與挑戰(zhàn)共存，也是與威脅相伴的。上面提過以后的幾年將是 我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，自我整合的時期，比將會形成

18、行業(yè) 的旗艦，同時也會淘汰一些在競爭中處于劣勢的企業(yè)，這應(yīng)該是整個行業(yè)的正 常優(yōu)化重組，對那些剛進入房地產(chǎn)的企業(yè)和那些小規(guī)模的企業(yè)來說都是一種嚴(yán)重的威脅。失去行業(yè)保護中國進入 WTO已經(jīng)快五年了， 一些行業(yè)保護已經(jīng)要過去了，可能以前房地產(chǎn)行業(yè)沒有 真正感受到入世對行業(yè)的影響，可是現(xiàn)在真正的狼來了，我們是要與狼共舞還是被狼吃掉， 這些都是很現(xiàn)實的問題，需要整個房地產(chǎn)商去面對。法律法規(guī)不完善雖然說現(xiàn)在可以說是需求旺盛的時候，可是由于現(xiàn)在國家出臺了有關(guān)的房地產(chǎn)的文件和法規(guī)，大量的居民都持幣觀望，甚至有些認(rèn)為明天的房價會大幅度的降下，我想這些都 是房地產(chǎn)商們需要考慮的。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破碎我想最大的危

19、險是會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破碎，可以說這是任何人都不想發(fā)生的，包括普通的老百姓，因為那將意味著中國這艘巨型經(jīng)濟航母將會失去一個發(fā)動機，同時會發(fā)生觸礁，后果是可想而知，銀行的貸款將不會收回，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種行業(yè)都面臨著危機，如 鋼鐵，礦業(yè)，水泥等行業(yè)都會發(fā)生可怕的災(zāi)難。中國現(xiàn)在已經(jīng)進入一個相當(dāng)重要的時期，因為我們國家的人均 GDP已經(jīng)超過1300美元，根據(jù)其他國家的經(jīng)驗 1300 美元是個坎，如 果能順利邁過，那么將會快速的向發(fā)達國家邁進，可是如果不能順利的邁過的話，那么將會影響國內(nèi)的社會穩(wěn)定，尤其中國應(yīng)該注意，因為現(xiàn)在的中國社會財富分配已經(jīng)相當(dāng)?shù)牟还搅耍椅覀兊膰沂?社會主義國家，這點

20、就更重要的了。應(yīng)該說房子不是一般的產(chǎn)品，大 部分人是需要用自己一生的財富來換取一所房子，所以政府也應(yīng)該更 加關(guān)注老百姓的需求，畢竟這個國家富人只占很小的部分，雖然他們占據(jù)了財富的絕大部分。房地產(chǎn)商們也應(yīng)該關(guān)注老百姓的需求，不要忘記房子不僅僅是為富人建的奢侈品，更是一種安神立所的地方，只 有關(guān)注百姓的需求，才能更好的發(fā)展企業(yè)，發(fā)展自 身，才能避免泡沫的破碎。三、碧桂園swot分析優(yōu)勢1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū) 具備較強競爭力，并創(chuàng)造行業(yè)諸多第一。1994年9月4日，成功引進北京景山學(xué)校，開創(chuàng)了 “名盤 +名?！钡娜掳l(fā)展模式，成為 中國“教育

21、地產(chǎn)”的締造者。1994年，第一個將“五星級的酒店式服務(wù)”引進樓盤小區(qū)管理中。1999年，廣州碧桂園在春節(jié)期間開盤，打破了 “春節(jié)不開盤”的先例，也掀開了中國“假 日地產(chǎn)營銷”序幕；并在國內(nèi)首創(chuàng)全裝修賣房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。2000年，華南碧桂園開盤，奠定華南板塊“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”這一業(yè)界 地位。2002年，碧桂園鳳凰城（廣州）開盤，憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一營銷理念，掀起了 別墅搶購的風(fēng)潮，當(dāng)天熱銷7.5億元，創(chuàng)造當(dāng)時中國房地產(chǎn)界銷售神話。2003年11月，白金“五星級酒店”一一廣州鳳凰城酒店開業(yè)，此舉標(biāo)志著“星級酒店連 鎖體系”成為碧桂園繼成功構(gòu)建了 “碧桂園家園模式”和“五星級的家”的生活方式，以 及“全國領(lǐng)先的教育連鎖體系”后又一連鎖品牌。2005年，碧桂園史上又一超級巨作碧桂園假日半島開盤，首次提出“4+3 ”度假生活模式,集休閑、旅游、度假、居住多種功能于一體。2006年，碧桂園獲中國工商管理總局授予“中國馳名商標(biāo)”稱號，成為當(dāng)時國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè) 僅有的兩家中國馳名商標(biāo)之一。20