紫光華庭項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、天津紫光華庭項目定位報告及物業(yè)發(fā)展建議謹呈: 天津千宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第二部分：119 項目界定3 客戶目標13 項目目標界定15 模型、案例借鑒17 機會分析21 項目發(fā)展戰(zhàn)略45 案例研究47 客戶分析54 項目定位60 項目物業(yè)發(fā)展建議62確定研究范圍119區(qū)域商業(yè)市場分析122區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析128本項目商鋪物業(yè)發(fā)展建議1312客戶分析研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒3項目位置位于天津市河西區(qū)圍堤道北側，屬于城市中環(huán)線以內項目屬于南樓片區(qū)，距天

2、津市小白樓商務中心區(qū)2.5公里本項目內環(huán)線中環(huán)線海河河西區(qū)政府小白樓商務區(qū)南樓商圈1234512345664項目界定區(qū)位屬性項目屬性5河西區(qū)：天津三大具有高認知度的行政區(qū)之一 南開區(qū)和平區(qū)河西區(qū)和平區(qū)位于天津市中心，是市黨政機關所在地，也是全市的政治、商貿、金融和信息中心南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)河西區(qū)是天津市商貿、商務、政務集中區(qū)6南樓片區(qū)傳統(tǒng)居民、政務集中、商業(yè)商務居住功能融合南樓為天津傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，以南樓商場為標志，目前區(qū)域除保持具有民俗特色的商鋪外，又新增了家世界、新澳購物等新型商業(yè)；政府部門云集，周邊分布有天津市人民檢察院等政府部門； 金融機構眾多，包括華夏證券、國信

3、證券等區(qū)域各項功能融合，相互協(xié)調，均衡發(fā)展 7項目界定區(qū)位屬性項目屬性8項目地塊分析區(qū)域位置分析城市感強：南臨圍堤道（城市中環(huán)），東西各臨城市主干道：解放南路和大沽南路，對面為天津的標志性建筑天津日報社；交通便利：多條城市主干道交匯，快速、公共交通極其便利；配套豐富成熟：區(qū)域不僅具備生活必備配套，而且還有層次豐富的精神文化類配套。 展現(xiàn)出城市中心區(qū)的獨特魅力11.商業(yè)配套13四十二中、天津師大分校3.醫(yī)療配套444津河紀念廣場、天津博物館、天津科技館、河西少年宮21家樂超市、家世界超市、蘇寧電器、新澳百貨、桂發(fā)祥總店、韓餐一條街、家居超市2.教育配套天津醫(yī)院、天津醫(yī)大第二附屬醫(yī)院4.文化娛樂配

4、套329項目地塊分析地塊四至及內部情況地塊內部：未拆遷廠房東邊界東邊界旁的韓餐東邊界待拆遷的房屋南邊界南邊界：圍堤道地塊南邊界的圍墻西邊界西邊界北部西邊界南部四十二中10地塊的經(jīng)濟技術指標及規(guī)劃限制條件規(guī)劃總用地2.779萬平米總建筑面積7.604 萬平米住宅建筑面積5.04萬平米公建建筑面積0.7萬平米代征用地0.8萬平米容積率3地塊面積小，除南面為城市道路外，其余三面均是原有建筑；地塊形狀規(guī)則；容積率3.0；住宅比例：85%，為典型的以住宅為主的項目； 11項目界定認知度較高的城市中心區(qū)域以居住為主的 小規(guī)模項目開發(fā)12客戶分析研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展

5、建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒13實現(xiàn)單價7000元/平米，向上探討更高價格的可能性，獲取盡可能高的利潤；不過分追求銷售速度?？蛻裟繕?4客戶分析研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒15項目目標界定 在本項目的熱銷期（2005年底）本區(qū)域的平臺價格均將在6500元/平米左右。本項目的目標價格將超出區(qū)域價格上限，站在本區(qū)域市場的高端。 我們對近三年來本區(qū)域的價格走勢與天津整體市場的走勢進行綜合對比分析； 在較為保守的預計下，假設各區(qū)域2005年的增長率保持在15%的情況，計算出本區(qū)域2005年的價格平臺為6300元/平米

6、16客戶分析研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒17房地產(chǎn)價值構成房地產(chǎn)價格除了營銷價值外，價值構成包括實體價值和精神價值兩部分。實體價值是由在地段價值的基礎上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價值實現(xiàn)的。房地產(chǎn)價格不斷提升！通過各種價值的累加，地段價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值人文、品牌價值實體價值精神價值18案例1：充分挖掘地段價值，以產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)價格的提升麗水嘉園和棕櫚泉同處于朝陽公園區(qū)域，與朝陽公園均一路之隔，地段價值幾乎相同。麗水嘉園產(chǎn)品品質差，最高價僅售7000元/平米，僅實現(xiàn)地段價值棕櫚泉國際公寓在充分挖掘地段價值的情況下以高品質產(chǎn)品實現(xiàn)了價格的提

7、升，最終實現(xiàn)19000元/平米的高價實體價值地段價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值價格提升棕櫚泉國際公寓麗水嘉園19案例2：豐富的人文價值賦予項目巨大的價格想象空間深圳華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場所， 聚集深圳三大主題旅游公園規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽度和配套優(yōu)勢，加強社區(qū)的環(huán)境和人文價值營造，最終成為城市高端居住區(qū)的中心。住宅區(qū)波托菲諾一期均價8800，二期均價9500-9800。而位于同區(qū)位的“假日灣”僅售7800，雖然有一定的產(chǎn)品價值，但缺乏人文價值的提升。地段價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值人文、品牌價值實體價值精神價值價格提升世界之窗中國民俗文化村錦繡中華高爾夫球場歡樂谷20客戶

8、分析研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒21機會分析區(qū)域市場機會分析外部機會分析內部機會分析市域市場機會分析22天津城市經(jīng)濟近年加速增長將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展天津市近三年的人均GDP增長率在11左右，2004年增長率超過20%，經(jīng)濟高速增長2003年人均GDP超過3000美元，標志城市人民生活總體進入富裕階段GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式天津歷年人均GDP增長值（美元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計年鑒和市場調研23天津城市住房需求釋放強勁，近期將保持對

9、房地產(chǎn)市場剛性拉動城市拆遷速度開始放緩，拆遷安置住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場帶來剛性需求1998年至2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅為7,7。而同期房價上漲35，收入與房價漲幅相比較為合理 年份 拆遷量（萬平米）住房安置需求（萬平米）20043009002003450135020021504502000-2001200600天津市往2000年以來拆遷量及安置需求量統(tǒng)計按以往天津市危改“拆：購(建)比率13” 計算天津歷年人均可支配收入（元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計年鑒和市場調研24天津房地產(chǎn)市場供需和價格處于高速增長時期需求擴大拉動了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，受海河開發(fā)和路橋

10、建設帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。價格逐年上漲的同時，銷售量也穩(wěn)步增長。天津近年商品房竣工&銷售量統(tǒng)計天津近年商品房平均單價統(tǒng)計注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計年鑒和市場訪談25城市發(fā)展速度加快，都市特征日益明顯自2002年起天津市基礎建設力度大幅增強：固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)飛躍、路橋建設增速驚人，城市面貌發(fā)生巨大改變。26河西區(qū)政府大力投入，區(qū)域發(fā)展速度快，區(qū)域形象迅速改變加快“八橫八縱”路網(wǎng)規(guī)劃建設，帶動城市環(huán)境總體上水平 進一步完善24路、6河、8橋網(wǎng)絡景觀建設 全面推進“三區(qū)”建設實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展和社會全面進步 27南樓地區(qū)是河西區(qū)三區(qū)規(guī)劃建設的“商貿商務區(qū)”中的重點區(qū)域搭建大沽南路商業(yè)

11、街構架，并擴展海河服務型經(jīng)濟帶和解放南路物流帶建設，完善區(qū)域內商業(yè)設施布局 規(guī)劃建設大沽南路立交橋、解放南路立交橋均在本項目區(qū)域內恒華大廈、恒華商廈、龍云商廈和麥格里商廈等標志性建筑已初步形成28外部機會分析小結天津近兩年來城市發(fā)展迅速，都市特征日益明顯，城市中心區(qū)的稀缺價值將逐步顯現(xiàn)南樓區(qū)域作為河西的重點規(guī)劃區(qū)，城市中心的地位得到強化天津市經(jīng)濟的高速發(fā)展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求強勁本項目具有成為高端物業(yè)的外部條件和機會。29機會分析區(qū)域市場機會分析外部機會分析內部機會分析市域市場機會分析30區(qū)域土地稀缺，供給量小序號項目名稱總規(guī)模（萬平米）開盤時間1名仕達花園二期62004年2

12、海景假日5.82004年3水岸旺角1.32004年4富裕廣場12.42004年5中豪世紀花園二期17.22003年6白樓仕嘉112004年項目數(shù)量少，區(qū)域內在售新項目僅有6個；項目規(guī)模小，多數(shù)在10萬平米左右；市場整體供應量小，2004年度上市量僅為20萬平方米。31產(chǎn)品建筑形式單一，戶型區(qū)間相近產(chǎn)品形式以多層、小高層板式住宅為主。主流戶型兩居：100-110、 110-120三居：130-140、 150平米左右項目名稱建筑形式主力戶型名仕達花園二期高層、小高層板樓三居海景假日多層、小高層板樓兩居水岸旺角多層板樓、高層塔樓兩居富裕廣場蝶式塔樓兩居、三居中豪世紀花園二期高層板樓兩居、三居白樓仕

13、嘉高層板樓三居32區(qū)域項目性價比較低：較差的產(chǎn)品素質與較高的價格不相匹配區(qū)域市場價格平臺約為5500-6000元/平米，在天津市處于較高水平；價格較為平均，高低端之分不明顯；區(qū)域項目目前均還處于關注戶型的開發(fā)階段，項目的整體品質還處于相對較低的水平項目名稱均價（元/平米）名仕達二期5500海景假日6000水岸旺角5500富裕廣場5200中豪世紀二期6400白樓仕嘉700033客戶均來自于河西區(qū)，并以本區(qū)域內的地緣性客戶為主，有較強的經(jīng)濟實力客戶以本地的地緣性客戶為主；客戶主要由權力公務員、公職人員、生意人三大類組成；客戶目前總價承受能力兩居為60-70萬，三居為80-90萬/套。是具有穩(wěn)定收入

14、的殷實人家。項目名稱主流面積總價名仕達花園二期兩居110-120、三居140-150兩居60-70萬三居80-90萬海景假日兩居100-110、三居130-140水岸旺角兩居110-120、三居130-140中豪世紀花園二期兩居100-110、三居130-14034區(qū)域客戶較強的支付力保證了各項目較好的銷售速度區(qū)域內正常的銷售速度為30-40套/月。項目名稱銷售速度名仕達花園二期40套/月海景假日35套/月水岸旺角25套/月富裕廣場-中豪世紀花園二期30套/月白樓仕嘉30套/月35內部機會分析結論隨著城市的擴張和發(fā)展，本區(qū)域城市中心感愈強，土地供應日益緊缺，導致區(qū)域市場價格位居整個城市中上游；

15、土地的稀缺造成的高價格，以及本地發(fā)展商還未顯著提高的開發(fā)水平，致使區(qū)域項目目前產(chǎn)品素質普遍差；土地的短缺和區(qū)域客戶較強的支付力之間的差距，使得區(qū)域市場項目銷售狀況良好；本區(qū)域各項目還處在僅依靠地段價值實現(xiàn)較高的價格的階段，產(chǎn)品價值還未體現(xiàn)。本區(qū)域具備依靠產(chǎn)品創(chuàng)新來提升價值的機會。36機會分析區(qū)域市場機會分析外部機會分析內部機會分析市域市場機會分析37成熟市場：不同區(qū)域的獨特價值形成多種物業(yè)價值體系 城市的發(fā)展歷史和規(guī)劃建設形成多個承擔不同城市功能的區(qū)域 根據(jù)不同的資源條件各區(qū)域具有各自不同的區(qū)域地段價值 在成熟的市場條件下，各種物業(yè)形成各自的價值體系以實現(xiàn)最大的收益12341234城市商務核心

16、區(qū)城市核心的景觀區(qū)城市純居住區(qū)生態(tài)景觀區(qū)38區(qū)域屬性地段特征客戶價值物業(yè)價值體系價值體系要素城市核心區(qū)用地稀缺、建筑密度高、設施完善、人口密度高、城市節(jié)奏快滿足便利的社交、商務活動，核心的身份標志城市核心物業(yè)價值體系體現(xiàn)地段的緊張和價值的高昂：身份、集約、緊湊、交流、人工環(huán)境等生態(tài)景觀區(qū)大面積自然景觀資源、節(jié)奏舒緩休閑、享受自然景觀生態(tài)景觀物業(yè)價值體系盡可能多的與自然親近：與外部環(huán)境的融合、低密度、短進深大面寬、觀景陽臺等城市普通居住區(qū)與核心密切聯(lián)系、以居住為主普通居住，交往、適度放松城市普通住宅價值體系體現(xiàn)工作的延續(xù)和居住的復雜需求：設施多樣、完備不同物業(yè)類型滿足不同的客戶需求，自成價值體系

17、，相互之間不形成直接的比較和競爭。不同的區(qū)域價值形成不同物業(yè)價值體系39天津高端項目分布格局掃描其他能夠實現(xiàn)高價格的區(qū)域梅江南片區(qū)水上片區(qū)傳統(tǒng)城市核心區(qū)（包括和平區(qū)、南開區(qū)東北部、河西區(qū)西北部）天津的高端項目分布在海河以南，并均存在于認知度較高的城市中心行政區(qū)：和平、南開、河西三區(qū)各個板塊依托的資源條件各不相同40傳統(tǒng)城市核心區(qū)板塊關鍵詞城市核心稀缺土地資源代表項目富頓廣場天江格調 核心區(qū)土地的稀缺性所體現(xiàn)的高價值是該區(qū)域的最大特征，成熟的商務、人文和配套資源，仍然是天津市場的持續(xù)關注熱點區(qū)域。 城市核心土地極其稀缺，以商業(yè)、商務等物業(yè)形式居多，住宅的供應量小。 價格均在5500元/平米以上。

18、 傳統(tǒng)城市核心區(qū)是天津人向往和追逐的稀缺地段，購買人群除地緣情節(jié)濃厚的當?shù)乜蛻敉?，還包括其他區(qū)域的高端客戶，購買用途分為兩類：一為對城市稀缺土地的占有，實現(xiàn)物業(yè)價值的保值增值；二為享受高度集中的城市設施帶來的繁華和便利。 區(qū)域價值體系沒有形成，各項目產(chǎn)品品質差，單純依靠土地價值實現(xiàn)高售價41梅江南片區(qū)區(qū)域稀缺的生態(tài)水景資源近幾年逐漸被認可和接受，進而迅速成熟并受到市場的追捧，稀缺生態(tài)資源是實現(xiàn)區(qū)域高價值的最大資源條件。 城市邊緣的大片土地為區(qū)域提供了大量可開發(fā)用地，區(qū)域內項目數(shù)量多、規(guī)模大，近年來一直是天津市的供應熱點區(qū)域。 該區(qū)域為天津近年開發(fā)的新興區(qū)域，在統(tǒng)一規(guī)劃下實現(xiàn)了區(qū)域的統(tǒng)一、整齊的

19、發(fā)展，目前已形成天津高尚純粹居住區(qū)，土地價值進一步提升，逐步出現(xiàn)“海逸長洲”等高層高端項目實現(xiàn)對稀缺自然資源的最大占有。 區(qū)域價格均在5600以上，并有單價8000元/平米以上的天津頂級豪宅 。 區(qū)域已形成生態(tài)高端住宅的價值體系，多數(shù)項目是低密度建筑，各項目在該價值體系下已達到較高的產(chǎn)品品質，引領天津市高端住宅。 區(qū)域為天津市民廣泛認知的“生態(tài)富人區(qū)”，吸納了全市范圍內各類富人，已形成明顯的“身份標示”。地理上與河西的便利聯(lián)系，吸引了較多河西客戶。購買原因有兩類：一作為生態(tài)第二居所，滿足休閑度假的功能，二是客戶看重區(qū)域物業(yè)的高品質。板塊關鍵詞大面積的稀缺生態(tài)資源與城市中心的便利交通低密度代表項

20、目萬科水晶城汐岸國際半島豪庭42水上公園片區(qū)板塊關鍵詞水上公園奧運投資概念高校云集代表項目時代奧城浩天天嬌源左岸蘭亭 在高等教育與奧運概念帶動下迅速升值的高尚水景資源居住區(qū)。 近兩年來隨著奧運場館的修建才被認知的高檔居住區(qū)域，大面積的水面和高度的人文價值使區(qū)域價值得以實現(xiàn)高價。購買人群主要為南開區(qū)的高校教師和部分河西客戶，客戶多為看重區(qū)域的教育氛圍和水景資源。 產(chǎn)品價值一般，實現(xiàn)高價格的項目遵循了生態(tài)物業(yè)的價值體系。43市域市場機會分析結論天津高端住宅分布在兩類區(qū)域：土地資源稀缺的地段和生態(tài)景觀資源稀缺的地段城市高端住宅的價值體系還未形成，目前城市核心區(qū)的項目僅靠稀缺的地段實現(xiàn)較高的價格生態(tài)高

21、端住宅的產(chǎn)品價值體系已經(jīng)建立，并幾乎成為天津市場高端物業(yè)遵循的唯一價值標準天津市高端物業(yè)的價值體系不完整，本項目的區(qū)域及本體條件均支持建立城市中心物業(yè)價值體系，與競爭區(qū)域的生態(tài)物業(yè)價值形成不可比優(yōu)勢。44案例借鑒研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位客戶研究45項目發(fā)展戰(zhàn)略通過產(chǎn)品創(chuàng)新建立城市物業(yè)價值體系，實現(xiàn)客戶目標！超越區(qū)域價格上限與其他區(qū)域取得競爭優(yōu)勢通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品價值，提升價格建立城市物業(yè)價值體系，形成區(qū)域間不可比優(yōu)勢46客戶研究研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案

22、例借鑒47實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值的三種方式 依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值 憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產(chǎn)品價值 通過高配置的社區(qū)配套設施提升項目價值48案例1：棕櫚泉國際公寓依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值朝陽公園旁，新一代城市豪宅代表作，容積率3.5，11棟23-33層的板、塔樓組成陳世民建筑師事務所，整個建筑設計現(xiàn)代感強，外立面線條簡單清晰摩登豪華配套會所，面積超過1萬平米，由G.I.L藝術設計顧問公司設計，功能超五星級面積100-380，房型有2居、3居、超大型等，三居占50%環(huán)境設計香港貝爾高林，園林覆蓋率50%，圍合式中庭主題花園，面積3.8萬平

23、米，歐洲古典特色，移植美國棕櫚樹香港地鐵物業(yè)管理有限公司 豪華會所現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條氣派大堂棕櫚泉規(guī)劃49案例2：鋒尚國際公寓憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產(chǎn)品價值海淀區(qū)萬柳居住區(qū)南部北京西北三四環(huán)之間的經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成顛覆 板與塔的比較體系歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)建筑設計：新加坡雅思柏建筑設計事務所，北京威斯頓設計公司(德國)環(huán)境設計：瑞典阿肯設計事務所；會所3600平方米,德國wwa建筑事務所設計整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間50案例3：珠江帝景通過高配置的社區(qū)配套設施提升項

24、目價值精裝修公寓，塔樓均價9300，板樓均價11000，實現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價格平臺的價值。2.5公里長，10萬平米歐陸風情商業(yè)街五星級酒店會所5A級寫字樓星級酒店式商務公寓51三種創(chuàng)新方式依托的外部條件創(chuàng)新方式采用該種方式的原因產(chǎn)品指標影響關鍵點規(guī)劃建筑1、最容易被感知， 提升產(chǎn)品價值2、新增成本最少園林、建筑立面、規(guī)劃平面、大堂等客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值學校、幼兒園、會所、商業(yè)、醫(yī)院等周邊配套狀況建材設備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實現(xiàn)足夠高的溢價2、開發(fā)商追求長期品牌效應保溫隔熱圍護結構，新風系統(tǒng)、混

25、凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等 客戶感知范圍內52本項目選擇的產(chǎn)品創(chuàng)新方式創(chuàng)新方式采用該種方式的原因影響關鍵點規(guī)劃建筑1、最容易被感知， 提升產(chǎn)品價值2、新增成本最少客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值周邊配套狀況建材設備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實現(xiàn)足夠高的溢價2、開發(fā)商追求長期品牌效應客戶感知范圍內本體條件 項目周邊符合目標客戶需求的配套設施成熟； 本項目規(guī)模有限，難以實現(xiàn)足夠檔次的商業(yè)配套； 市場中對建材設備的認知度有限； 區(qū)域市場其他項目規(guī)劃建筑設計水平較低采用在規(guī)劃建筑方面創(chuàng)新的方式53客戶研究研

26、究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒54項目自身條件的局限和外部條件的不成熟，使本項目不能成為城市頂級物業(yè)，目標客戶非豪宅客戶 項目規(guī)模小，用于建立城市頂級物業(yè)的發(fā)揮空間小，后期樹立形象的營銷推廣費用受限； 區(qū)域目前不是城市核心地段，不符合頂級物業(yè)的地段價值認知。55河西改善型客戶分布區(qū)域客戶均來自于河西，本項目的目標客戶應是河西購買各改善型項目的客戶，主要分布在梅江南和本區(qū)域。根據(jù)市場中高端項目的總價范圍，結合價格的自然上漲和客戶敏感度，判斷目標客戶總價承受范圍為：三居：100-120萬，兩居： 60-70萬河西客戶梅江南本區(qū)域

27、56各類客戶分析客戶選擇購買區(qū)域客戶類型購買項目總價范圍項目特征客戶特征本區(qū)域實力相對較弱的改善型客戶名仕達花園、海景假日、中豪世紀兩居60-70萬三居80-90萬社區(qū)整體品質普通，但戶型尺度較大追求生活品質的提高；實力相對較弱，只能購買中檔項目；購買產(chǎn)品的戶型尺度較為舒適是他們追求生活品質的反映。地緣情結客戶白樓仕嘉、名仕達花園、海景假日、中豪世紀其中部分客戶能夠承受更高的總價同上習慣于本區(qū)域，不愿離開區(qū)域購房，可以在一定范圍內接受單價的上漲；看重城市價值，注重物業(yè)的保值。梅江南區(qū)域實力相對較強的改善型客戶汐岸國際、水晶城、半島豪庭兩居70-80 萬三居100-120萬注意社區(qū)整體品質，產(chǎn)品

28、優(yōu)良，與外部生態(tài)環(huán)境結合實力較強；購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重安靜、社區(qū)感、物業(yè)自身品質等高舒適度和高品質指標；在滿足基本戶型尺度的基礎上，可以為項目的高品質支付相當溢價。57 年齡： 30-40歲之間； 職業(yè)：權力公務員、高尚公職人員、私營業(yè)主，也有部分具有海外生活經(jīng)歷的、從事港口、高科技行業(yè)人士。 家庭特點：三口之家客戶實力：有一定的經(jīng)濟積累，以前至少有一套房產(chǎn)，本次置業(yè)為滿足換房需求?？蛻艄餐卣鳎鹤非笪飿I(yè)品質，通過高品質的物業(yè)帶來的生活質量的改變。購買城市住宅的驅動因素： 愿意花一定的溢價購買城市住宅體現(xiàn)的高品質； 需要城市中心物業(yè)帶來的身份感； 喜歡城市的繁華和便利，利用城市高度集中的

29、設施解決商務、社交需要； 離不開城市，需要每日通勤； 對區(qū)域有感情，為了不離開區(qū)域愿意承受一定的高價。客戶特征58客戶定位關注點排序：物業(yè)總體品質：通過品質感強的物業(yè)形象體現(xiàn)高檔身份；地段：城市中心區(qū)的增值空間；總價：客戶雖然有一定經(jīng)濟實力，但單價較高，因此需適度控制總價；戶型：滿足換房的舒適度要求。客戶來源：區(qū)域內地緣性客戶目前購買區(qū)域內同等總價項目，由于看重本項目品質而愿意承受較高單價的客戶注重物業(yè)品質、目前夠著買梅江南項目的客戶59客戶研究研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒60項目定位城市景觀精品住宅關鍵點：物業(yè)形象非常

30、好、造價不太昂貴城市：突出項目的城市核心地段，強化都市意象，項目以強烈的都市物業(yè)形象，擊中客戶都市情節(jié)；景觀：一方面以圍合的中央大園林與區(qū)域內其他項目低品質的樓間綠地建立強大的競爭優(yōu)勢，另一方面以高層物業(yè)獨特的城市景觀與其他區(qū)域的生態(tài)景觀形成強烈的差異。精品住宅：針對客戶有上限的經(jīng)濟實力但又需要高品質產(chǎn)品的特征，以精品住宅突出項目的高性價比。釋義：61客戶研究研究思路項目界定客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項目物業(yè)發(fā)展建議機會分析項目目標界定項目定位案例借鑒62物業(yè)發(fā)展建議原則 以具有強烈城市感的高檔物業(yè)形象，樹立高端定位 適度控制面積區(qū)間，限制總價上限 產(chǎn)品在滿足舒適度的基礎上，做出情趣策

31、略：突出項目都市形象，建立醒目的都市意向，打造高性價比的都市精品社區(qū)63城市中心物業(yè)規(guī)劃建筑創(chuàng)新價值的產(chǎn)品指標體系構成建筑立面園林戶型平面通過抬高入口地坪、設置入口廣場等方式表現(xiàn)城市物業(yè)的大氣社區(qū)邊界通過較大尺度的、高檔裝修的底層大堂，滿足城市高端客戶會客、交流、休憩和彰顯身份的要求規(guī)劃平面采用疊瀑、噴泉、硬質鋪裝結合水渠、泳池等人工水景采用圖案化、裝飾化、層次感強的人工園林，在有限的面積內制造盡可能強的視覺沖擊以中心園林、景觀帶、圍合建筑、立體空間等手段形成規(guī)劃核心，產(chǎn)生規(guī)劃向心力，具備豪宅相綠植采用相同的樹種、相同的、盡量規(guī)則的修剪方式；道路多用與外界在色彩和材料上有明顯反差的圖案化硬質鋪

32、裝建筑形象統(tǒng)一，與周邊形成明顯差異和對比；反復運用統(tǒng)一體系的建筑、小品符號通過建筑高度或建筑群體突出體量帶來的都市氣勢避免立面風格的繁復和累贅，多體現(xiàn)現(xiàn)代感和國際感，可在局部以夸張的方式體現(xiàn)氣勢面積緊湊、功能完善主臥、客廳、陽臺等局部奢華，（通常采用大尺度、空間系列、弧形平面等方式）其他空間64物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套65規(guī)劃布局要點中軸對稱的群體平面布局，體現(xiàn)儀式感具有審美品位、文化情趣的開放空間建立領地感和邊界感產(chǎn)品檔次社區(qū)氣質競爭要求原則規(guī)劃布局要點高檔項目，片區(qū)形象領導者穩(wěn)重大氣具有文化底蘊的都市社區(qū)形象與其他區(qū)域生態(tài)概念形成差異化競爭以規(guī)劃平面的氣勢、序列、邊界感等充分體

33、現(xiàn)豪宅相66地塊四至及物業(yè)類型分布地塊四至：南部：南側通達性、昭示性較好，商業(yè)價值高，居住價值較弱 西部：鄰近重華路、42中,有昭示價值，也有商業(yè)價值 東、北部：東側、北側為多層住宅區(qū)，無城市道路，居住環(huán)境較好 物業(yè)價值判斷：東西側居住價值相對較高；商業(yè)價值南側最高，其次西側67區(qū)域內規(guī)劃方案評價 平面布局多采用行列式，設計粗糙、平淡、缺少變化 入口設置簡單，缺少儀式感 景觀多為組團式 缺少標志性開放空間,領地感不強白樓仕嘉名仕達花園整體設計手法粗糙，缺少高檔項目氣質，城市屬性表現(xiàn)不足68總體規(guī)劃方案意見建議：建議規(guī)劃布局選用第五次設計方案方案描述主入口放在西側群體布置成規(guī)則的的半圓形商業(yè)布置

34、在南側中環(huán)路及西側重華路上建筑單體為五棟方正的塔樓形態(tài)方案的評價以中軸對稱的半圓形排列群體組合，體現(xiàn)了莊嚴和尊貴，符合目標客戶對宏偉氣勢普遍關注的心理。地塊東北側無城市道路，南側商業(yè)價值高，主入口放在西側能提高土地的收益改進建議在原方案基礎上適當調整各樓座間距，以保證戶型舒適度69邊界感與領地感通過項目內部識別系統(tǒng) DIS（district identifications system）建立邊界感和領地感，體現(xiàn)城市住宅特征:建筑符號道路綠植小品入口70社區(qū)入口通過集中、具有一定規(guī)模的入口廣場為項目營造城市住宅的氣勢；以社區(qū)內外地坪的高差形成儀式感，體現(xiàn)客戶身份。 商業(yè)社區(qū)入口建筑物建筑物商業(yè)商

35、業(yè)社區(qū)入口示意71領地 道路、植被道路與周邊區(qū)別的彩色鋪裝鋪裝帶有規(guī)律性和標志性線條或圖案植被同樣的修剪方式同樣的樹種以規(guī)則、圖案化的人工裝飾痕跡，體現(xiàn)城市住宅意象。72邊界 統(tǒng)一的建筑形象運用特色的符號語言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)形成明顯區(qū)隔。不同建筑形式采用同一種風格，保證統(tǒng)一的物業(yè)形象。視覺符號的反復運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感73邊界街鋪對外接觸的前沿，是最易形成項目邊界的地方。應保持商業(yè)街風格的一致性和獨特性景觀小品建筑小品風格的一致或延續(xù)便于形成統(tǒng)一的視覺感受植被、路燈、鋪地、路牌、指示系統(tǒng)、小品、室外家私74物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套立面設計平面設

36、計75本項目的立面設計原則高端客戶有較強的貼標簽的消費心理，外立面是所有塑造高檔物業(yè)形象的手段中投入產(chǎn)出比很高的手段 立面設計作為投入的重點，是展示高檔形象的主要手段原則1原則 2立面應著重著力表現(xiàn)產(chǎn)品質感，以帶有歷史傳承的現(xiàn)代感樹立城市豪宅形象整體的氣質既要體現(xiàn)都市生活氣息，又要傳承天津地方特色，具有文化情趣。76競爭項目的立面設計評價區(qū)域內主流產(chǎn)品風格落伍，缺乏城市感和時代特征 缺少細節(jié)設計，品質感欠缺缺少立面變化，單調平板其他區(qū)域高端產(chǎn)品立面通過變化和細節(jié)上的雕琢體現(xiàn)品質和氣勢，價值感強海景假日名仕達花園海逸長洲時代奧城77建筑立面要點建議立面風格根據(jù)競爭對手的特點和本項目的市場定位，建

37、議：1、立面風格既要大氣又要富于變化，表現(xiàn)出明確的人工雕琢感和純居住物業(yè)的生活情趣建議用新古典風格 高端客戶一方面有著濃厚的地域情結，一方面又向往現(xiàn)代化的城市環(huán)境，具有審美情趣，建議建筑定位為新古典風格，整體挺拔穩(wěn)重，注重細部的雕琢 78大氣并富于變化的立面風格新古典風格： 體量穩(wěn)重大氣，挺拔高貴 細部雕琢,具有生活氣息79建筑細部波浪狀的橫向線條豐富了建筑立面造型,具有生活情趣.精致的玻璃陽臺欄桿, 體現(xiàn)了建筑的高品質考究的建筑細部，體現(xiàn)了精工細作的品質.80建筑立面要點建議立面色彩2、色調穩(wěn)重柔和，充滿生活氣息 建議采用明亮的暖色調，符合客戶心理偏好又具有生活氣息81建筑立面要點建議外立面

38、材料3、外墻材料以面磚為主，體現(xiàn)價值感 外墻底部用石材烘托氣勢，上部用面磚表現(xiàn)質感82物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套立面設計平面設計83戶型面積確定原則盡量保持目前規(guī)劃平面布局保證挺拔的建筑形式為保證80%的實用率標準層面積必須做足400平米建筑形體與戶型舒適性沖突時，優(yōu)先保證建筑形體的“豪宅相”；保證三居室的足夠比例，適當放大三居面積，符合項目高端定位；適度控制面積區(qū)間，限制總價；保證多居室、大戶型足夠的舒適性，兩居室緊湊經(jīng)濟適用。技術條件限制確定原則84戶型面積及比例建議居室類型二居三居大三居大戶型居室面積（平米）100左右130-140160180戶型面積戶型比例根據(jù)市場狀況、本體

39、建筑形式、項目定位等條件，建議戶型以三居為主，配合一定量的兩居，但結合規(guī)劃限定條件并保證城市物業(yè)形象，最終確定的具體戶型比例為：兩居：三居：大三居：大戶型=65%：18%：12%：5%85戶型組合建議 標準層戶數(shù)盡量3戶，并保證層面積400平米； 采用板樓的形式使三居室的戶型南北通透； 將優(yōu)勢資源分配給高總價戶型。 一梯三戶或四戶； 三居布置在東西兩側，二居布置在中間； 最頂層可設置躍層戶型。單元組合原則：單元組合方案要點：86大三居樓座西單元（m2）南向（m2）東單位（m2）東單位西單位1#90-10085-9085-9090-1002#90-10085-9085-9090-1003#180

40、90-100130-1404#150-16090-100130-1405#130-14090-100150-160戶型分布三居室二居室1#2#3#4#5#87戶型功能布局 代表性戶型評價 戶型方正，通透 均能保證兩個以上的南向采光面 功能分區(qū)及布局均較為陳舊和老套區(qū)域內目前產(chǎn)品區(qū)域外可借鑒高端項目 戶型方正通透，短進深、大面寬 功能空間豐富，層次分明 均能保證基本舒適度，缺少城市高檔住宅體現(xiàn)品質的元素。有較好的產(chǎn)品形式及更加寬裕的戶型面積作保障，空間層次豐富，但依然缺乏細節(jié)帶來的品質和戶型特色。88戶型功能設計原則目標客戶總價較為敏感，戶型的實惠性能夠對客戶有較大吸引力 實惠性表現(xiàn)為兩個方面：

41、一方面，贈送面積；另一方面：比以前居所更舒適的性能 針對目標客戶的知性特征，富有情趣的空間設計可成為打動他們的重要因素 以細節(jié)的人性化設計引領高端市場，增強項目競爭力 89戶型功能的基本要求 戶型方正實用； 價值高的戶型（三居、有景觀的兩居）必須保證通透； 大三居盡量縮短進深，加大面寬； 保證廳或主臥南向采光90戶型功能的競爭性要求 分區(qū)明確，各分區(qū)內的空間設置相對靈活；如：客廳空間便于靈活布置會客、餐廳、娛樂空間等 功能空間更加完善，層次分明；如：主臥室套房 設置入戶玄 利用邊角空間設置儲藏間 精彩的情趣空間，既附送實惠，又展現(xiàn)趣味；如：步入式陽臺 轉角飄窗、觀景凸窗 周到人性化的細節(jié)設計，

42、體現(xiàn)真正的高品質如：入戶玄關處設置凹空間以便放置鞋柜 臥室床頭處設置足夠寬距離的兩個插座91完善的功能空間入口獨立玄關的設計形成專署空間序列的開始 主臥套房既滿足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性 儲藏間的設置滿足了主人更加高尚的生活追求92精彩的情趣空間窗臺的風格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳設，也可以調整成為梳妝臺或寫字臺，既具有使用價值，又成為反映主人情趣的一景93步入式陽臺 步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實惠、觀景）的同時，強化了凸窗的觀景效果，并附送實惠步入式景觀凸窗通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入

43、式陽臺客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺凸窗頂板下降至2.2米左右的高度倒凸窗94周到的人性化設計細節(jié)長方形的廚房使用起來更方便，且使用空間更大考慮兩扇門的開啟方向，不會相互碰撞衛(wèi)生間的門靠邊開啟，便于衛(wèi)生器具的布置入戶處設置凹墻，便于鞋柜的嵌入，不占據(jù)空間95各戶型功能布局匯總 戶型開間尺寸戶型面積（平米）主臥室（米） 次臥1（米） 次臥2（米） 客廳 （米） 廚房 （米）主衛(wèi) （米）次衛(wèi) （米） 二居 100左右3.63-3.33.9-4.21.81.8三居 130-1403.63-3.33-3.33.9-4.52.11.81.8大三居 150-1603.6-3.93.3

44、-3.63-3.33.9-4.52.12.11.8大戶型1803.9-4.23.3-3.63-3.64.22.12.11.896戶型面積基本要求 競爭要求 二居 100左右廳、主臥盡量南向采光盡量做到廚、衛(wèi)局部采光設計廚房餐廳單獨設置 起居室設置步入式陽臺,其他居室采用飄窗設計如有可能,考慮衛(wèi)生間干濕分離，設獨立洗衣機位 三居 130-140盡量多的南向采光面明廚明衛(wèi)設計廚房與餐廳單獨設置 起居廳為步入式陽臺，其它房間盡量采用凸窗或飄窗充分利用邊角空間設置儲藏空間設置入戶玄關，并應留有設置鞋柜和衣架的空間主臥可根據(jù)尺寸預留衣帽空間 大三居 150-160明廚明衛(wèi)設計設置入戶玄關，并應留有設置鞋

45、柜和衣架的空間 起居廳為步式陽臺，其它房間盡量采用凸窗或飄窗主衛(wèi)設計，主臥室可考慮增設步入式衣帽間充分利用邊角空間設置儲藏空間餐廳和起居廳各自有獨立的空間，廚房可考慮中西分廚 大戶型180明廚明衛(wèi)設計設置入戶玄關，并應留有設置鞋柜和衣架的空間 突出整個戶型空間序列感主臥南向，設置主臥系列客廳放置于北向，客廳陽臺采用圓弧設計，尺度極盡夸張各戶型功能布局匯總 功能布局97物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套98代表樓盤環(huán)境景觀的特征項目名稱園林規(guī)模園林布置園林亮點園林品質白樓仕嘉小組團式園林噴泉一般名仕達小組團式園林無一般海景假期小組團式園林EDAW設計一般其他區(qū)域高端項目園林特征：以大規(guī)模集中水

46、面營造的極致生態(tài)水景園注重與建筑的融合區(qū)域目前項目園林特征：沒有集中的大園林設計水平差項目名稱園林規(guī)模園林布置園林亮點園林品質海逸長洲大集中式水面8萬米水面生態(tài)感強時代奧城大集中式水面水上公園品質強藍水假期大集中式水面1萬米水面很氣派99園林景觀的競爭策略園林景觀設計原則：景觀設計注意節(jié)約成本，以較小投入做出良好的視覺通過體現(xiàn)城市意象的園林風格形成與其他高端盤生態(tài)水景園林的強烈反差，建立不可比競爭優(yōu)勢針對目標客戶的知性背景，表現(xiàn)園林情趣園林景觀設計要點：采用圖案化、裝飾效果強的法式大園林風格通過景觀設計，尤其是圍墻和入口的設計，強化社區(qū)的識別性和領地通過環(huán)境小品、建筑家具表現(xiàn)社區(qū)文化內涵100

47、環(huán)境景觀細節(jié)建議的景觀風格采用圖案化、陣列感強，極具裝飾效果的法式園林，以城市廣場的氣勢使人產(chǎn)生強烈的視覺效果101園林小品增添趣味性和文化內涵102物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套公共空間配套設施建議設備配置建議物業(yè)管理建議103公共空間配套設施建議原則提升項目價值的重點部分，力求高檔受項目規(guī)模所限，規(guī)模公共空間體現(xiàn)小而精104首層大堂建議區(qū)域內各項目均無首層大堂，區(qū)域外只有豪宅產(chǎn)品設置大堂，對本項目沒有借鑒意義本項目參照北京市房地產(chǎn)市場上高檔項目中大堂適度的項目經(jīng)驗尺寸。項目名稱大堂尺寸遠洋天地大堂前廳層高3.9米，開間5米，進深8米，面積40平米；大堂電梯廳層高7.8米，開間7米，時

48、深7米，面積49米富力城大堂層高5.4米，開間8米，進深4米，面積40平米珠江羅馬嘉園大堂層高4.5米，開間8米，進深4米，面積35平米為體現(xiàn)本項目的高檔定位，同時為保證項目的實用率，對大堂的設置要求是：盡可能體現(xiàn)高檔但須合理控制面積。首層大堂設置原則：參照項目：105首層大堂尺寸建議 首層大堂面積：控制在50平米左右 大堂空間處理：局部挑空，挑空層高控制在5米左右 大堂平面尺寸: 開間8米左右,進深7米以內106首層大堂的風格及裝修標準建議 大堂入口設置建議大堂入口應彰顯項目品質，體現(xiàn)項目的檔次，以大氣、穩(wěn)重的風格為主。入口處設置對稱的小品，體現(xiàn)項目的專屬性。地面及天花設計建議墻面采用高級壁

49、燈、裝飾畫或雕塑；天花利用別致的輕鋼龍骨造型吊頂?shù)?。其他細部設計大堂內增設一定的綠色植物，增添大堂的情趣。結合大堂的空間布局設置的信報箱同時設計風格上保持在大堂內部裝修的協(xié)調性。大堂入口示意圖大堂內部空間示意圖大堂報箱示意圖107社區(qū)會所建議引入“泛會所” ，降低成本提高利用率，改善經(jīng)營效果 從競爭上說，會所是高檔項目的標志附近樓盤及具有競爭性的區(qū)域外樓盤都有會所，建議設置會所 考慮到社區(qū)的戶數(shù)少，投入大，會所設計上考慮引入“泛會所”的概念將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等可以經(jīng)營的大眾化設施設在社區(qū)的商業(yè)設施中，在會所中僅設置休閑健身等有別于大眾商業(yè)項目的獨特功能，以求用會所的獨特性來顯示業(yè)主身份

50、和審美的獨特。 將這些商業(yè)設施及會所沿道路布置將這些商業(yè)設施及會所沿道路布置，兼為臨近社區(qū)顧客服務，改善會所、配套商業(yè)的經(jīng)營效果。108物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套公共空間配套設施建議設備配置建議物業(yè)管理建議109設備配置考慮原則設備設施中有很多隱性的部分，客戶需要到現(xiàn)房階段才能感知，對這些配套設施要與市場上的中高檔產(chǎn)品保持一致，著重做好基本面從客戶價值說，保證隱性需求，做好顯形需求原則1原則 2從競爭來說，不求都做好，要做出差異性的亮點設備投入的資金量非常大，要有重點的找出能進行差異化競爭的方面做亮點110代表樓盤設備配套狀況項目名稱電梯空調采暖安防系統(tǒng)綜合布線其他白樓仕嘉進口中央空

51、調地熱地板輻射高配置有中央除塵名仕達合資預留空調機位立散熱器一般有-海景假日合資預留空調機位立散熱器一般有-南樓區(qū)域項目配套設備其他區(qū)域高端項目配套設施項目名稱電梯空調采暖安防系統(tǒng)綜合布線其他設備海逸長洲進口中央空調地熱地板輻射高配置有-時代奧城進口贈戶式空調地熱地板輻射高配置有-藍水假期合資贈戶式中央立散熱器有-111設備配置建議電梯：合資品牌空調：預留分戶空調的機位采暖：集中熱源、地板輻射安防系統(tǒng)： 紅外線周界防越報警系統(tǒng) 24小時定時不定時安保巡邏 對講訪客系統(tǒng) 電子眼監(jiān)視系統(tǒng)112物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設計園林配套公共空間配套設施建議設備配置建議物業(yè)管理建議113物業(yè)管理設置原則保證

52、物業(yè)品質，選擇配置較高的物業(yè)管理項目。原則1原則 2為不影響目標客戶的選擇，物業(yè)管理費適當控制。114河西區(qū)高端項目：品牌物業(yè)公司及特色服務是高品質物業(yè)管理的保證物業(yè)名稱物業(yè)費（元/平米/月）物業(yè)公司服務內容白樓仕嘉1.8戴德量行常規(guī)性的物業(yè)服務：24小時保安，保潔，小區(qū)綠化海景假日小高層1.89、磚混1.2天房物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務：公共綠化、保安、保潔名仕達花園二期1.5-1.6永泰物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務，保安、保潔、小區(qū)綠化等香濱左岸1.5-2.0第一太平洋戴維斯常規(guī)性的物業(yè)服務：24小時保安，小區(qū)綠化，清潔、垃圾回收，會所是松江國際俱樂部，有醫(yī)療、水療、游艇等豪華服務五一陽光1.5-2.0

53、天職物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務：公共綠化、保安、保潔海逸長洲2.5仲量聯(lián)行常規(guī)性的物業(yè)服務：24小時嚴密的保安巡更服務，每戶人家均有應急按鈕，如有需要，保安會在2分鐘內到，24小時電梯、景觀和水體的維護。特色服務：接送兒童、訂牛奶、小時工、送機票等服務，接送兒童、照顧老人等家政服務。酒店式服務：代訂送車船票，代請家教、代繳話費等。半島豪庭1.5順馳物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務：保安、保潔、綠化；特色服務：代訂送機票，代請家教、代繳話費、家政服務，汽車美容等服務。 藍水假期二期2順馳物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務：24小時保安，保潔、綠化等服務外酒店式服務：訂送車船票，代請家教、代繳話費、接送兒童、照顧老人等家政服務

54、鳳凰城1.9龍都物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務：如公共建筑、設備設施的維護保養(yǎng)，24小時保安、小區(qū)綠化、公共區(qū)域保潔，車輛停放管理，提供24小時電梯萬科水晶城萬科物業(yè)小區(qū)衛(wèi)生、安全、環(huán)境、維修等；會所有排球、棋牌、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、棋牌、籃球、健身房115其他區(qū)域高端項目：物業(yè)管理相對河西區(qū)落后，增設服務內容是高品質的標志物業(yè)名稱區(qū)域物業(yè)費（元/平米/月）物業(yè)公司服務內容富頓廣場和平1.38天孚物業(yè)公寓式管理，24小時保安，園林修剪。匯名公寓和平1.8房信物業(yè)24小時電梯，保安，保潔，電子公示牌等的維護誠基中心國際公寓和平1.8香港某物業(yè)24小時的酒店式管家服務：如入室清潔、訂餐、晨叫服務、代訂送機

55、票；商務服務：有會館，提供會議室、健身、桌球、壁球、游泳等服務康達尚郡南開1.6康達物業(yè)常規(guī)性物業(yè)服務：衛(wèi)生、保潔、保安 時代奧城南開2.2-2.5顧問：戴德量行前期的物業(yè)管理服務有：房屋修繕及其管理、裝修管理等；房屋各類設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛道路管理；特色服務有：24小時國際化外語服務，24小時商務服務。水鄉(xiāng)花園三期南開1.5-2常規(guī)性物業(yè)服務：保安、保潔、小區(qū)綠化等， 陽光100國際新城南開0.9，1.5管理：天津萬怡；顧問：戴德梁行116物業(yè)管理建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)管理費建議物業(yè)管理內容建議聘請知名物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理或

56、請知名公司做物業(yè)管理顧問1.8-2.0元/平米/月常規(guī)物業(yè)管理內容：保潔保安綠地維護等特色管理內容：訂送車船票、代請家教、代繳話費接送兒童、照顧老人等家政服務等117目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第二部分：118研究思路確定研究范圍區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析本項目商鋪物業(yè)發(fā)展建議119本體商業(yè)物業(yè)描述為表述方便，將本項目商業(yè)分為A、B、C三個部分其中B部分為開發(fā)商自用，在本次研究中不進行探討 CBA圍堤道重華大街120確定研究范圍商業(yè)人流的導向對商鋪的業(yè)態(tài)及價值有很強的決定作用，因此我們根據(jù)商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模和所處地塊條件，將需研究的商業(yè)物業(yè)進行分類 C商鋪緊鄰50米寬的城市中環(huán)圍堤道，昭示性及交通通達性較好，面積1600平米，規(guī)模較大 ，具備發(fā)展外向商業(yè)的條件。A商鋪處于項目地塊內部，昭示性及通達性弱，對商業(yè)人流有一定的阻隔作用，且規(guī)模較小，發(fā)展外向型商業(yè)的可能性較小，應以社區(qū)商業(yè)為主。 CA圍堤道重華大街社區(qū)商業(yè)外向商業(yè)確定研究范圍為外向型商鋪和內向型商鋪121研