土地的性質(zhì)、分類及建設(shè)流程

1、土地的性質(zhì)及分類1.土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年.2.土地權(quán)屬性質(zhì)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，土地管理法第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。”“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！币虼?，我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)分國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

2、。土地管理法第九條規(guī)定“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地 .可依法確定給單位或者個(gè)人使用?！边@樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。3.什么是房地產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)證（Premises Permit）購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的 HYPERLINK /view/320244.htm t _blank 證件。即 HYPERLINK /view/278892.htm t _blank 房屋所有權(quán)證，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法 HYPERLINK /view/555071.htm t _blank 憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制

3、度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的 HYPERLINK /view/268692.htm t _blank 房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)和單位制作的類似證書(shū)均無(wú)效，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和 HYPERLINK /view/278895.htm t _blank 房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的 HYPERLINK /view/2747657.htm t _blank 書(shū)面憑證.2000年以前，房管局是分開(kāi)房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證兩本證給業(yè)主的，若要辦理房屋的買(mǎi)賣(mài)或抵押，必須要兩個(gè)證同時(shí)

4、出示才可以辦理上述業(yè)務(wù)。在2000年之后，房管局就將上述的兩個(gè)證合并成一個(gè)叫房地產(chǎn)證。即房地產(chǎn)證=房產(chǎn)證+土地使用權(quán)證，所以如果你現(xiàn)在辦的證件的封面是寫(xiě)明房地產(chǎn)證的，那么就只是一本證了。4.房產(chǎn)證的性質(zhì)分為商品房和房改房.已購(gòu)公房又叫房改房 拆遷房.經(jīng)濟(jì)適用房.區(qū)別：商品房原是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋。房改房又可以叫做已購(gòu)公房,是指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。拆遷房：拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍(含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅

5、房。簡(jiǎn)單的說(shuō)，商品房經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，面向大眾。房改房有優(yōu)惠在里面。拆遷房：被拆遷人定向銷售的房子經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入 HYPERLINK /view/8426.htm t _blank 國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織 HYPERLINK /view/2377149.htm t _blank 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià) HYPERLINK /view/1458531.htm t _blank 向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的 HYPERLINK /view/277710.htm t _blank 商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市

6、場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及 HYPERLINK /view/2055604.htm t _blank 低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為 HYPERLINK /view/2255286.htm t _blank 低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為 HYPERLINK /view/186048.htm t _blank 廉租房。5.土地使用類型分為土地劃撥和出讓.區(qū)別： 土地性質(zhì)有國(guó)有劃撥和國(guó)有出讓兩種。 劃撥土地買(mǎi)方辦理土地證時(shí)要繳納一筆土地出讓金，拿到了土地證

7、才能成為出讓。 國(guó)有出讓土地、出讓用地，通俗的講是國(guó)家把地賣(mài)給個(gè)人，在一段時(shí)間內(nèi)享受在這個(gè)土地享受權(quán)益。有工業(yè)出讓一般40-50年，有商住出讓是70-80年。出讓年限過(guò)了以后國(guó)家收回土地。我國(guó)劃撥土地使用權(quán)有以下含義：1劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。2除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。4在國(guó)家沒(méi)有法

8、律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。通俗講就是劃撥是沒(méi)有使用年限的如果國(guó)家需要用地則沒(méi)有任何的補(bǔ)償而出讓是指在一定的年限內(nèi)如國(guó)家需要用地則有補(bǔ)償?shù)^(guò)了使用年限以后則需要另交費(fèi)用.6.用途 通常我們房產(chǎn)證的用途一般分為 住宅和商業(yè) 交稅的標(biāo)準(zhǔn)一般看房產(chǎn)證的房屋狀況一欄的設(shè)計(jì)用途 7.結(jié)構(gòu) 一般分為 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%A0%96%E6%9C%A8%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 磚木結(jié)構(gòu)、混

9、合（磚混）結(jié)構(gòu)、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%A1%86%E6%9E%B6%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 框架結(jié)構(gòu)、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%92%A2%E6%9E%B6%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 鋼架結(jié)構(gòu) 1、磚木 比如古時(shí)候的房屋和解放前的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%80%81

10、%E6%88%BF%E5%AD%90&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 老房子以及一些寺廟。 2、磚混 主要由磚、石和鋼筋 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%B7%B7%E5%87%9D%E5%9C%9F&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 混凝土等作為承重材料的建筑。其構(gòu)造是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)件來(lái)承受豎向荷載，鋼筋混凝土做樓板，大梁、過(guò)梁屋架等橫向構(gòu)件放在墻、柱上，承受并傳遞上部荷載。 這種房屋造價(jià)低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸都受

11、一定的限制，其層高也受到限制。所以雖然以前有大量這種房屋，現(xiàn)在都逐漸被 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%92%A2%E7%AD%8B%E6%B7%B7%E5%87%9D%E5%9C%9F%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋所取代。 3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架/框剪/ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AD%92%E4%BD%93%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.sea

12、rch.yjjlink t _blank 筒體結(jié)構(gòu)/框筒/筒中筒等都屬于此類）本結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件（如梁、板、柱、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%89%AA%E5%8A%9B%E5%A2%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 剪力墻等）都由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。外墻和間隔墻由輕質(zhì)墻或其他材料砌體組成。特點(diǎn)是抗震好，耐用年限長(zhǎng)，一般現(xiàn)在的多層高層甚至超 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%AB%98%E5%B1%82%E5%BB%BA%E7%AD%91&ch=w.search.

13、yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 高層建筑都廣泛采用此類結(jié)果形式。 4 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%92%A2%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件都是由鋼材構(gòu)成的建筑。造價(jià)高，多用于超高層建筑或者是有大跨度要求的比如 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%AD%8C%E5%89%A7%E9%99%A2&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink

14、 t _blank 歌劇院、體育館、廠房等等。 從這里我們可以了解，根據(jù) HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%BB%BA%E7%AD%91%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 建筑結(jié)構(gòu)的不同，不同房屋的成本造價(jià)差異也很大，我們不能用磚混的建筑成本去比照框架、框剪建筑的售價(jià)，一分錢(qián)一分貨， HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B9%B0%E6%88%BF%E5%AD%90&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlin

15、k t _blank 買(mǎi)房子依然是這個(gè)道理。 所謂框架結(jié)構(gòu)通俗點(diǎn)講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶型結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)中，柱子截面為方形或矩形， HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%A2%81%E5%AE%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 梁寬一般為20厘米或25厘米，這勢(shì)必在室內(nèi)形成很多凸位，既影響觀感又不利于布置家具。市場(chǎng)上，這種結(jié)構(gòu)的戶型常被購(gòu)房者所詬病，從發(fā)展趨勢(shì)上看，傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸淡出。新建房子最多采用的就是 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E

16、6%A1%86%E5%89%AA%E7%BB%93%E6%9E%84&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 框剪結(jié)構(gòu)。購(gòu)房者買(mǎi)房的過(guò)程中，常會(huì)聽(tīng)到所謂的“隱梁隱柱”，這實(shí)際上指的就是框剪結(jié)構(gòu)。所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設(shè)梁，而客飯廳、主房等面積較大的板中間不再加梁，同時(shí)，梁寬設(shè)計(jì)成與墻體同寬。所謂“隱柱”是通過(guò)兩種方法實(shí)現(xiàn)，一種是根據(jù)建筑平面把柱設(shè)計(jì)成“L”、“T”、“十”等形狀，柱寬與墻同寬，把柱“鑲嵌”入墻內(nèi)而不露痕跡；另一種是把柱凸向外墻、陽(yáng)臺(tái)或廚廁等次要房間，保證廳等主要房間的完整性。采用這種方案的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)與傳統(tǒng)框架

17、結(jié)構(gòu)幾乎持平，從 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%BB%BA%E7%AD%91%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框剪結(jié)構(gòu)的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E6%95%88%E7%9B%8A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。所以也成為近幾年市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸

18、，裝修不易，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶型。最重要的是：框架輕型，簡(jiǎn)稱框輕，一般用于 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%A4%9A%E5%B1%82%E5%BB%BA%E7%AD%91&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink t _blank 多層建筑；框架剪力墻，簡(jiǎn)稱框剪，多用于高層建筑 二.土地建設(shè)內(nèi)容及流程1.到工商局注冊(cè)公司，注意注冊(cè)資金量問(wèn)題。2、到建委、建設(shè)廳申請(qǐng)房地產(chǎn)資質(zhì)第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū)，應(yīng)

19、附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門(mén)辦

20、理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局

21、進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門(mén)