近年中國別墅市場現(xiàn)狀分析

1、.：.；近年中國別墅市場現(xiàn)狀分析. 中國別墅供應(yīng)特征分析別墅，從來都是與山、水、湖、樹、林、草等大自然資源息息相關(guān)的，別墅不僅僅是那空洞沒有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以環(huán)境和生活為主題的一種生活方式或是生活理念。中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速開展階段以來，別墅開發(fā)過熱的問題一直被廣為關(guān)注，從近十年來的開展看，中國別墅市場有三次熱潮。第一次出現(xiàn)別墅熱銷景象是在年至年，正當(dāng)別墅市場開展高歌猛進(jìn)時，在年下半年國務(wù)院下發(fā)了有關(guān)限制高檔住宅建立用地審批和年頒發(fā)的別墅等高檔住宅及度假村原那么上不再同意立項的文件以及受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響，直到年中國別墅市場不斷在低谷彷徨;第二次是九十年代中后期少量別墅勝利開

2、發(fā)構(gòu)成的第二浪潮，年國家在土地政策方面的松動以及出現(xiàn)的一系列利好音訊，如：停頓福利分房，央行開場向購買別墅的個人發(fā)放高達(dá)萬元的貸款以及國內(nèi)各大城市經(jīng)濟(jì)的回暖，一批以經(jīng)濟(jì)型別墅為主的內(nèi)銷別墅工程的興起，再一點(diǎn)燃了國內(nèi)別墅市場的烈火。第三次別墅開發(fā)的熱潮是位于世紀(jì)之交時發(fā)起的第三輪熱潮。新世紀(jì)初至今，北京、上海、廣東三地的別墅工程全面開花，這在很大程度上刺激了中國的別墅市場，而經(jīng)過七、八年沉淀的別墅消費(fèi)層，也在這一時期表現(xiàn)出了極大的關(guān)注和極高的購買熱情，當(dāng)開發(fā)商們都看好別墅市場開展前景時，年月號國土資源部下發(fā)了中，第四條明確指出停頓別墅類用地，這無疑又一次給紅火的別墅市場潑上了一盆冷水。中國房地產(chǎn)

3、別墅市場的供應(yīng)隨著市場的變化正進(jìn)入一系列的調(diào)整，以下是對當(dāng)前中國別墅市場供應(yīng)特征進(jìn)展分析：經(jīng)濟(jì)型別墅盛起, 別墅身價差距拉大在最近兩年，很多大中型城市中經(jīng)濟(jì)型別墅再次盛起，低總價的特點(diǎn)，滿足了一部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但對高檔別墅可遇而不可求的消費(fèi)者的需求，購房主體構(gòu)造逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾械仁杖霝橹?、高收入和低收入人群為輔的格局，這部分人有劇烈的改善居住條件的愿望，既不情愿再住傳統(tǒng)的公寓，又無法接受獨(dú)立別墅的高價位，“經(jīng)濟(jì)型別墅正好填補(bǔ)了這一市場空缺。從而構(gòu)成了與高端別墅產(chǎn)品兩極分化分食市場的局面。高端產(chǎn)品自然景觀依存度加大近幾年來上市了很多依靠于自然景觀的高端別墅產(chǎn)品，大打旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)牌，以吸引消

4、費(fèi)者，現(xiàn)實(shí)也曾經(jīng)闡明兩者完美結(jié)合所產(chǎn)生的驚動效應(yīng)。因此作為別墅產(chǎn)品的定位，其本身所處的地段，將影響其整個規(guī)劃與產(chǎn)品定位。消費(fèi)者對供應(yīng)產(chǎn)品的參與度更大對于目前的一些高端別墅樓盤，“度身定做成為了一種流行的趨勢。一個占地-畝的產(chǎn)品，根據(jù)客戶的本身要求約請設(shè)計師“量體裁衣，此舉既滿足了高端客戶的個性心思，也豐富了樓盤的產(chǎn)品風(fēng)格。因此該趨勢勢必在今后的高端別墅產(chǎn)品開發(fā)中逐漸蔓延開來。. 別墅需求特征分析近年來，隨著別墅市場的日益開展，從京、滬、深、穗等諸多代表城市別墅市場的需求情況來看，普遍具有以下特征：需求多樣化、明確化隨著別墅市場的開展，別墅產(chǎn)品的增多，別墅客戶的需求也呈現(xiàn)出多樣化、明確化。高檔奢

5、華別墅在一定程度上仍受推崇；獨(dú)棟、戶型相對偏小、總價相對偏低的產(chǎn)品熱銷，成為市場亮點(diǎn)；同質(zhì)化小區(qū)入住者處于一樣階層的市場接受度越來越高。買房者開場關(guān)注別墅社區(qū)的人文環(huán)境買房者開場注重穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的別墅社區(qū)，部分原有客戶引見新客戶購買別墅的景象較多，工程銷售情況良好；而人文環(huán)境相對較差的別墅社區(qū)，銷售業(yè)績那么明顯不佳。這也反映了在別墅開發(fā)中小區(qū)人文環(huán)境營造的重要性。構(gòu)造性供求矛盾依然突出在對別墅需求有所添加的環(huán)境下，別墅供應(yīng)量也迅速增長，市場上充斥著不同檔次不同質(zhì)量的別墅樓盤，構(gòu)造性供求矛盾突出。由于別墅開發(fā)的熱潮，質(zhì)量差、性價比低的別墅產(chǎn)品不在少數(shù)，但這類別墅明顯滯銷，這一

6、情況闡明別墅客戶的需求正朝著追求高質(zhì)量、高規(guī)范和優(yōu)質(zhì)效力的方向開展，因此，雖然一些別墅工程價位相對偏低，但由于質(zhì)量低劣，市場需求量相當(dāng)少。高端別墅的質(zhì)量較高，但其高總價使得市場接受面較小，因此雖然高端別墅的供應(yīng)量快速上升，但仍存在市場需求缺乏的問題。隨著本地需求的增長，經(jīng)濟(jì)型別墅的需求增長迅速，供應(yīng)有所短缺。本地客戶比例上升，購房者呈現(xiàn)年輕化趨勢據(jù)不完全統(tǒng)計，目前京、滬、深、穗等代表城市的別墅市場中，本地客戶購買的比例曾經(jīng)占到左右，有較大程度的上升。其中經(jīng)濟(jì)型別墅的開展是促使本地客戶購買別墅比例上升的主要緣由之一。目前別墅得主要客戶群年齡大約在歲至歲之間，而年齡在歲到歲之間的客戶比例也增長迅速

7、。別墅成為第一居所據(jù)調(diào)查，越來越多的別墅客源曾經(jīng)把別墅作為第一居所來購買，目前購買別墅作為自住用途的客戶比例曾經(jīng)占到購買者成以上。中式風(fēng)格別墅需求逐漸上升據(jù)北京一項調(diào)查資料顯示，在別墅準(zhǔn)消費(fèi)者中，的人喜歡北美的風(fēng)格，的人喜歡中式風(fēng)格，的人喜歡法式風(fēng)格。具有中式風(fēng)格的別墅產(chǎn)品需求市場有逐漸擴(kuò)展的趨勢。由于目前市場供應(yīng)的別墅中，占據(jù)壟斷位置依然是北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格，中式別墅供應(yīng)較少，長期以來，市場需求也處于弱勢，而隨著別墅個性化的開展，中式別墅由于具有鮮明的傳統(tǒng)特征，以及在內(nèi)部空間規(guī)劃上的改善，中式別墅正引起更多別墅客戶的關(guān)注，因此，未來中式風(fēng)格別墅在國內(nèi)別墅市場將具有較大的市場開展空間。別墅租

8、賃市場開展前景良好京、滬、深、穗等城市都是對外經(jīng)濟(jì)興隆的城市，因此未來別墅的租賃市場將成為市場焦點(diǎn)。. 別墅產(chǎn)品類型分布及特征綜合京、滬、深、穗等諸多代表城市的別墅產(chǎn)品類型分布來看，主要具有以下特征：TownhouseTownhouse普通位于城市邊緣地帶，距市區(qū)公里，車程分鐘，可以滿足第一居所的要求，生活、任務(wù)兩便利，周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便利性，同時還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)備。中高檔獨(dú)立別墅普通位于城市近郊地域，交通條件便利，生態(tài)環(huán)境良好，周邊有高爾夫等高檔文娛休閑設(shè)備以及集中的商業(yè)配套區(qū)域，具有較高的生活便

9、利程度。高檔獨(dú)立別墅高檔獨(dú)立別墅普通位于自然環(huán)境以及景觀優(yōu)勢突出以及交通優(yōu)勢較為集中以及一些規(guī)劃良好的傳統(tǒng)別墅區(qū)域，例如北京西山、上海的佘山地域、虹橋地域等。上海的佘山別墅區(qū)依托于上海獨(dú)一的山景資源，同時具有整體規(guī)劃優(yōu)勢，未來將建成高檔商務(wù)、商業(yè)以及休閑配套設(shè)備齊全的高檔別墅聚集地。從別墅區(qū)域的延伸來看，一些經(jīng)濟(jì)開展快速的開發(fā)區(qū)也成為了開發(fā)高檔別墅的理想?yún)^(qū)域。例如上海浦東的東郊別墅區(qū)，近年來浦東的開發(fā)建立迅速，有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，加之申博的勝利，都大幅提升了浦東的居住層次，別墅產(chǎn)品的檔次定位普遍較高。如目前浦東的張江、金橋地域正漸漸成為高檔別墅的開發(fā)熱點(diǎn)。另外隨著城市經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開展

10、以及經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，別墅區(qū)域亦逐漸向城市外圍地域推移，例如上海浦東南匯，作為浦東經(jīng)濟(jì)開展的縱深腹地，亦是上海城市擴(kuò)展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外的迅速延伸，加上優(yōu)越自然環(huán)境，也成為別墅開發(fā)的熱土。. 價錢分布特征從目前京、滬、深、穗等代表城市別墅的價錢分布來看，現(xiàn)階段別墅供應(yīng)價錢曾經(jīng)開場呈現(xiàn)兩極分化的形狀：總價在萬元萬元價錢段的別墅是市場主力供應(yīng)產(chǎn)品目前，北京和上?？們r在這一價錢段的別墅正成為主流供應(yīng)，占到約%的市場份額?？們r萬元以下的別墅供應(yīng)量上升較快隨著經(jīng)濟(jì)日益開展，收入程度的提高，別墅對于本地客戶而言不再遙不可及，但由于本地客戶的接受力還較為有限，因此總價萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別

11、墅供應(yīng)量有明顯上升的趨勢，但這一價錢段的別墅供應(yīng)量總體比例仍處于較低程度?？們r在萬元至萬元的別墅市場份額明顯添加隨著別墅市場逐漸開展成熟、整體房價的上漲以及別墅本身質(zhì)量的提升，總價位于-萬元的別墅供應(yīng)量仍有一定的上升趨勢?？們r在萬元以上的別墅供應(yīng)量增長迅速目前，國內(nèi)別墅開發(fā)曾經(jīng)日趨成熟，隨著對外經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開展，高質(zhì)量、高價位的別墅亦遭到市場追捧，總價萬元以上的別墅供應(yīng)量迅速添加，其中總價千萬以上的別墅產(chǎn)品亦不在少數(shù)，并且憑仗其優(yōu)越的自然環(huán)境資源和國際化的產(chǎn)品制造，占據(jù)了高端市場的重要位置。 小結(jié)從中國別墅市場的開展現(xiàn)狀來看，由于近年來的別墅開發(fā)熱潮，短期內(nèi)中國別墅市場仍存在供大于求的景象，市場

12、供求構(gòu)造存在一定的矛盾。隨著別墅市場的開展，一些真正意義的高檔別墅也曾經(jīng)在市場出現(xiàn)，別墅價錢差距也進(jìn)一步拉大，而需求市場的多元化特征也更為明顯。政策的調(diào)控對近期的別墅市場供應(yīng)產(chǎn)生的影響較小，在未來的一段時期內(nèi)別墅總體的供應(yīng)量將較為充足，高檔別墅的供應(yīng)仍會有所增長。經(jīng)過政策的調(diào)控，未來中國別墅市場將趨于理性安康的開展，而別墅的供應(yīng)構(gòu)造也將得到一定的調(diào)整。隨著別墅市場逐漸趨于穩(wěn)定，高檔別墅的需求將呈穩(wěn)中有升的開展態(tài)勢。因此，目前中國高檔別墅市場的整體供求關(guān)系正處于向平衡方向過渡的形狀。三、中國高檔別墅市場分析近年來，高檔別墅的開發(fā)在國內(nèi)掀起了開發(fā)熱潮，京、滬、穗三地作為中國的經(jīng)濟(jì)開展領(lǐng)先地域，同時

13、也是別墅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，三地?zé)o疑是目前國內(nèi)最具代表性的高檔別墅市場，根本代表了整個中國別墅建造的最高程度，并日益顯示出與世界接軌的趨勢,以下將對這三地的高檔別墅的供求情況和市場特征逐一進(jìn)展詳細(xì)分析。北京北京別墅市場經(jīng)過十幾年的開展，根本上構(gòu)成了“一山西山、兩河潮白河、溫榆河、四高京昌、京沈、京開、京承高速的地域分布特點(diǎn)。從年開盤的工程所屬區(qū)域上看，根本上還是分布在這些傳統(tǒng)的別墅豪宅密集區(qū)域。分析上述格局的特征和構(gòu)成緣由，主要是由于這些區(qū)域具有北京最優(yōu)越的自然山水環(huán)境和比較便利的交通環(huán)境。自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，呵斥了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。從今年的情況看，這一趨

14、勢還將繼續(xù)下去。年北京別墅市場的總體需求旺盛，截至年月日，北京房地產(chǎn)市場曾經(jīng)銷售別墅近千套，市場需求明顯多元化。年獲得銷售答應(yīng)證的別墅類工程中，聯(lián)排別墅銷售率在%，獨(dú)棟別墅的銷售率在%。整體上銷售速度較往年有所增長。北京在售的別墅工程如今有個左右，其中主要分布在朝陽、昌平、順義、海淀和大興。這個區(qū)域內(nèi)的別墅占北京總數(shù)的，其中以朝陽區(qū)的數(shù)量最多，占總量的。下面本司將根據(jù)近年北京別墅市場特征進(jìn)展分析論述:、北京別墅市場供應(yīng)特點(diǎn)供應(yīng)量大幅添加雖然國土資源部號文明確要求停頓高檔住宅工程的土地審批，但由于北京市一些“別墅工程在國土資源部號文件發(fā)布前就曾經(jīng)獲得同意，而且工程的規(guī)劃也曾經(jīng)完成引自北京市國土房

15、管局有關(guān)擔(dān)任人，僅年一年新增的別墅工程高到達(dá)個。新增別墅供應(yīng)量萬平方米，是過去年存量萬的%。這萬平方米將在年中陸續(xù)真正投放到市場。開發(fā)重點(diǎn)向低端轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致市場平均價錢走低從價錢上看，年北京新增別墅的平均價錢為元/平方米，較年以前的元/平方米略有下降。、年北京別墅的高端和低端市場占整個市場的比例有所上升，闡明產(chǎn)品有兩極分化的趨勢。北京市別墅存量中%以上是高端產(chǎn)品，年新開發(fā)的別墅，中低端產(chǎn)品曾經(jīng)到達(dá)了%以上，套價萬以下的別墅所占比例較去年上漲了個百分點(diǎn)。市場詳細(xì)表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)型別墅很受歡迎，別墅開發(fā)重點(diǎn)向低端轉(zhuǎn)移。獨(dú)棟別墅供應(yīng)增勢明顯，小戶型別墅產(chǎn)品填補(bǔ)市場需求從產(chǎn)品形狀上看，年有較多的獨(dú)棟別墅進(jìn)入市

16、場，占據(jù)整個別墅市場的%，較年上漲個百分點(diǎn)；從戶型面積來看，年進(jìn)入市場的別墅每套面積在平方米以下的占新投入市場的%，較去年上漲%。營造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念在產(chǎn)品設(shè)計和資料日趨同質(zhì)化的今天，產(chǎn)品提升空間曾經(jīng)有限。北京概念炒作在國內(nèi)可謂首屈一指，但別墅購買者普通都比較理性，過多的炒概念已不奏效，因此一些開發(fā)商曾經(jīng)開場從人文環(huán)境上下力氣。人文環(huán)境理念不僅要求社區(qū)具備產(chǎn)品和配套精益求精，還要求別墅開發(fā)商從前期產(chǎn)品定位、用戶定位，即產(chǎn)品推出前即開場營造和規(guī)劃整體社區(qū)人文環(huán)境，并成為添加品牌含金量的重要砝碼。這些努力在市場銷售實(shí)際中曾經(jīng)獲得了一定的收效。產(chǎn)品層次尚不明晰，市場供應(yīng)體系有待完善在國外，

17、普通所謂的高尚社區(qū)根本上都是高檔別墅群，北京別墅經(jīng)常是公寓、聯(lián)排別墅、小戶型獨(dú)棟別墅和奢華別墅混在一同，缺乏層次，難以構(gòu)成同質(zhì)社區(qū)，傳統(tǒng)的富人區(qū)也無法構(gòu)成。所以，在產(chǎn)品層次與市場定位方面仍有待明晰。、北京別墅市場整體需求分析需求多樣化、明確化在北京，奢華別墅仍受推崇，但獨(dú)棟、戶型相對偏小、總價相對偏低的產(chǎn)品更是熱銷，成為市場亮點(diǎn)；同質(zhì)化小區(qū)入住者處于一樣階層越來越遭到歡迎。別墅社區(qū)的人文環(huán)境開場備受關(guān)注北京購買別墅客戶開場注重穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的社區(qū)，部分原有客戶引見新客戶購買別墅的景象很多，工程供不應(yīng)求；而人文環(huán)境差的社區(qū)，銷售那么非常不好。構(gòu)造性供求矛盾依然突出在別墅熱銷的大

18、環(huán)境下，部分質(zhì)量差的別墅依然滯銷 。國內(nèi)客戶投資需求上升，購房者呈現(xiàn)年輕化趨勢據(jù)不完全統(tǒng)計，北京別墅國內(nèi)客戶購買的比例曾經(jīng)占到左右，其中自住型客戶的比例較低，半數(shù)為國內(nèi)的投資客。主要的客戶群年齡大約是歲到歲之間。增長比較快的是歲到歲之間的客戶。別墅概念模糊化，成為第一居所據(jù)年北京別墅市場調(diào)查闡明, 消費(fèi)者把別墅作為第一居所占購買者的%，別墅作為第二居所的概念模糊化。民族風(fēng)格需求逐漸構(gòu)成一項別墅消費(fèi)取向調(diào)查資料顯示，在別墅準(zhǔn)消費(fèi)者中，的人喜歡北美的風(fēng)格，的人喜歡中式風(fēng)格，的人喜歡法式風(fēng)格。這闡明，目前北京曾經(jīng)逐漸構(gòu)成對民族風(fēng)格產(chǎn)品的需求，但目前市場供應(yīng)占據(jù)壟斷位置依然是北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格，中式

19、風(fēng)格別墅潛在需求很大。、北京別墅市場目的客戶分析目前，北京市曾經(jīng)構(gòu)成了兩個穩(wěn)定的購買別墅的階層：首先是外來投資者和北京本地的富人階層這部分購買別墅的客戶是別墅市場傳統(tǒng)的客戶群。他們購房的目的一方面是自用，另一方面是投資。從自用方面來講，由于他們有一定的資產(chǎn)作為后盾，普通傾向于購買豪宅，由于這部分人群在社會上比例較小，而且大多數(shù)以前購買過北京的別墅，消費(fèi)心思逐漸成熟，從一味追求產(chǎn)品的高檔次向綜合質(zhì)量包括溫馨度、社區(qū)人文環(huán)境、平安等轉(zhuǎn)移；假設(shè)不能建立一個成熟的市場保證他們可以處置掉目前擁有的別墅，必然會大大限制他們二次購買別墅。從投資方面來講，他們主要購買目的是逐漸升溫的區(qū)域，進(jìn)展短期投機(jī)性購買；

20、同時也對一些偏遠(yuǎn)區(qū)域、目前價位較低但埋伏某種升值點(diǎn)的別墅進(jìn)展長期投機(jī)式購買。其次是有較高學(xué)歷或技藝的專業(yè)人士北京的經(jīng)濟(jì)開展使一部分有較高學(xué)歷或技藝的專業(yè)人員在經(jīng)濟(jì)收入上脫穎而出。僅北京海淀區(qū)曾經(jīng)一年就培育了多位年收入超越萬元的知本家，年收入過百萬元的人更是數(shù)目驚人，這部分專業(yè)人員的收入比較穩(wěn)定，逐漸開展為購買別墅和消費(fèi)別墅的主力軍。另外，在閱歷過年的“非典之后，低密度住宅遭到市場的廣泛關(guān)注，也對別墅市場產(chǎn)生了強(qiáng)有力的推進(jìn)力。 -此內(nèi)容市場資料由北京中原市場研討部提供上海從近年上海別墅市場的開展來看，上海別墅市場與北京一樣也是經(jīng)過了三次熱潮。上世紀(jì)年代初期,以長寧虹橋沿線一帶涌現(xiàn)的大批外銷花園洋

21、房別墅群為標(biāo)志的第一波浪潮,但后來隨房地產(chǎn)市場的降溫而跌入低谷；在亞洲金融風(fēng)暴沖擊亞洲國家經(jīng)濟(jì)開展的九十年代末期,中國經(jīng)濟(jì)卻一枝獨(dú)秀,依然堅持高速穩(wěn)定開展,以錦秋加州為先鋒的排屋建筑和新獨(dú)院住宅的風(fēng)起云涌而構(gòu)成上海別墅市場的第二波浪潮；緊接著在第二波浪潮的根底上,年、年以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅的涌入構(gòu)成了以較成熟的多元化開發(fā)為主要特征的第三波浪潮,構(gòu)成了空前熱銷局面,到年上海別墅物業(yè)銷售面積已占到全部住宅開發(fā)面積的將近/,而且這種市場趨勢正愈演愈熱。至年底,上海別墅市場保有量達(dá)萬平米,其中年、年兩年所實(shí)現(xiàn)的上市量達(dá)%以上，第三次熱潮是在世紀(jì)之交時開場的，這次熱潮從開發(fā)規(guī)模、繼續(xù)時間等方面都

22、比前兩次大得多。隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。近年來，與上海別墅市場供應(yīng)的增量相比，市場暴顯露的潛在危機(jī)也在添加。目前上海別墅市場在建工程在個左右，而曾經(jīng)進(jìn)入銷售或即將在年內(nèi)進(jìn)入銷售的別墅樓盤有多個，主要分布在松江、青浦、浦東、南匯、閔行等地。還有近個左右的工程需求到年中期才會正式進(jìn)入市場。而別墅設(shè)計在經(jīng)過直接復(fù)制、引進(jìn)復(fù)制兩階段后，如今開場邁向第三步：原創(chuàng)體驗。下面本司將根據(jù)近年上海別墅市場特征進(jìn)展分析論述:、上海別墅板塊分布上海高檔別墅主要分布在六大板塊，分別為滬青平徐涇板塊、佘山板塊、浦東別墅板塊、南匯別

23、墅板塊：滬青平徐涇板塊老虹橋的延伸作為離市中心最近的別墅板塊之一，徐涇板塊可了解為上海高尚居住區(qū)域之一老虹橋區(qū)域的延伸。上海滬青平沿線地域及徐涇鎮(zhèn)已構(gòu)成了一個高檔別墅生活圈，加上周邊原有的大都會、草原、銀濤等個高爾夫球場和馬場，逐漸構(gòu)成一個以生活為主的輻射型高級生活圈。 滬青平徐涇別墅區(qū)本身擁有良好的地理位置及交通情況，距市中心徐家匯、虹橋約分鐘車程，環(huán)境較好，滬青平公路及國道使其與城市中心溝通嚴(yán)密，依托虹橋機(jī)場、外環(huán)線以及老虹橋及古北的鼎沸人氣，離虹橋機(jī)場較近依然是該區(qū)域的優(yōu)勢之一，雖然國際機(jī)場的東移對其客源有一定程度影響，但虹橋區(qū)域的成熟的昌盛使其所受影響并不明顯，該區(qū)域別墅開展迅速并自成

24、一片，已開展成為上海較為成熟的為數(shù)不多的高檔別墅聚居區(qū)之一。周邊配套設(shè)備相對齊備，銀行、超市、跑馬場、高爾夫球場都相對不遠(yuǎn)，尤其是周邊的一些著名學(xué)校如美國學(xué)校、德國法國學(xué)校、日本學(xué)校、新加坡學(xué)校、耀輝國際學(xué)校、宋慶齡幼兒園等更是帶動區(qū)域別墅市場價錢程度繼續(xù)上升。另外，該區(qū)域的別墅形狀豐富多樣，從最初的聯(lián)排別墅，到后來的雙拼、疊加別墅，直至獨(dú)棟別墅，同時該區(qū)域別墅開展時期較長，從先期的溫莎別墅、西郊名邸、海天花園、西郊景園、青橋美廬別墅、安盛杉莊以及最新九溪十八島、銀濤高爾夫、長堤花園、湖畔佳苑均分布在滬青平公路沿線，并隨時間向西和公路沿線縱深開展。佘山板塊高檔別墅的發(fā)翔地佘山，是上海別墅開展最

25、引以為豪的靈秀之山，與月湖晶濤一碧連天，又有線輕軌和方松公路、沈磚公路、泗陳公路銜接市區(qū)，有離塵不離市的生態(tài)環(huán)境才有縱攬山水精華之賦閑，坐落在上海獨(dú)一的國家級旅游度假區(qū)內(nèi)，依托于佘山自然景觀，加上月湖的滋養(yǎng)。難以復(fù)制的稀缺的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢，是打造佘山高檔別墅居住區(qū)的根底。整個度假區(qū)中心區(qū)總面積.平方公里中，西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱月，碧綠的月湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的。佘山板塊是上海目前所公認(rèn)的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地，由于其得天獨(dú)厚的自然環(huán)境佘山風(fēng)景區(qū)及優(yōu)越的地理位置，由于擁有高爾夫、森林、湖泊、山丘，使得該板塊所造別墅都不低于萬元一棟，面積大都在平

26、米以上，唯恐呵斥對該區(qū)域優(yōu)美風(fēng)景的浪費(fèi)和褻瀆。早期有佘山天馬別墅，近期有佘山銀湖別墅、上海紫園、上海晶園等高檔別墅，借助得天獨(dú)厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正上海高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。浦東別墅板塊最具升值潛力區(qū)域浦東別墅目前開展較為平穩(wěn)，浦東的開發(fā)開發(fā)、四個功能開發(fā)區(qū)的建立、世博的申辦勝利、國際機(jī)場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境、越來越成熟的市政配套設(shè)備及不斷完善的交通體系使浦東成為上海最具開展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，房地產(chǎn)及別墅近兩年在浦東得到極大放量。浦東別墅近年來雖開展較快，但還未構(gòu)成明顯的板塊之分，相應(yīng)分

27、布較為分散，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、往浦東機(jī)場一線及接近南匯的區(qū)域，初步判別將構(gòu)成以張江、金橋出口加工區(qū)及華夏文化旅游區(qū)為中心的別墅區(qū)域。張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，提升了居住層次，因此區(qū)域內(nèi)別墅的定位相對較高。而申博勝利更是進(jìn)一步拔高浦東的國際位置。而隨著地鐵二號線的開通，明珠線二期工程的開工以及大連路隧道和復(fù)興東路隧道的眾多大型交通設(shè)備的興建，使浦東與浦西的聯(lián)絡(luò)更方便。浦東別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價錢昂貴。其它別墅如云間綠大地、湯臣豪園等購買主體也都是高級白領(lǐng)。而金爵別墅、棕櫚泉別墅、城市經(jīng)典也

28、均是為高層勝利人士打造，而相對金橋的陽光歐洲城、東源麗晶、盛世天地等更是使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形狀別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假。浦東因其經(jīng)濟(jì)開展的無限潛力使多數(shù)人對其別墅開展前景看好，加上其寬廣腹地以及機(jī)場和世博等要素的促動將使其逐漸開展為為數(shù)不多的高端別墅集中地之一，浦東別墅市場的開展前景不可估量。大東郊南匯別墅漸行漸遠(yuǎn)成趨勢別墅開展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東作為新上海經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟(jì)開展的縱深腹地，逐漸構(gòu)成以南匯為主體的“大東郊。大東郊從地理位置上可了解為上海的門戶，是上海城市擴(kuò)展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外的迅

29、速延伸，加上大東郊得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅開展的熱土。南匯別墅開展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其開展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅開展的腹地或者“后花園，南匯別墅經(jīng)近幾年的開展開發(fā)已自成區(qū)域。目前南匯別墅主要集中于康橋地域以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨(dú)院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評，中科大學(xué)村那么以其與學(xué)府的結(jié)合開發(fā)使其成為一個能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤，而綠洲康城那么以其景觀和高尚質(zhì)量著稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分

30、散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍(lán)堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。南匯別墅開展態(tài)勢真實(shí)不小，即將正式開工的占地畝上海最大別墅區(qū)綠洲千島別墅預(yù)示著南匯將成為上海別墅未來開展的熱點(diǎn)區(qū)域之一，前景難以估量。、上海別墅市場供應(yīng)特點(diǎn)上海別墅進(jìn)入大規(guī)模別墅時代呵斥目前大規(guī)模別墅投資的緣由主要在于政策面的影響。由于上海市加快“一市九鎮(zhèn)的開發(fā)，在城郊結(jié)合部區(qū)域大量的土地進(jìn)入一級市場。當(dāng)開展商獲得這些土地資源時，遭到生活機(jī)能和配套的限制，只能采取別墅類物業(yè)規(guī)劃才干表達(dá)投資價值且獲得的收益相對較高。從長期需求來看，上海的別墅需求在萬套，而目前上海別墅年上市的總量至少在萬套以上

31、，且有超額部分空間較大。但從短期來看，上海別墅供應(yīng)量的增長速度已超越了需求量的增長速度。獨(dú)棟別墅增量過快，別墅構(gòu)造亟需調(diào)整統(tǒng)計顯示，上海市場上總價至萬元的別墅供應(yīng)量明顯增多，從年底從占總供應(yīng)量的%升至%，增近倍。到了年下半年，土地稀缺性引發(fā)的高價化開發(fā)愈演愈烈。地段稍好的獨(dú)立別墅，單價均價每平方米上萬元，面積也越搞越大，總價萬以上的別墅如雨后春筍。別墅工程追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場供應(yīng)構(gòu)造的逐漸失衡。市場測算，以單個別墅工程平均占地萬平方米左右、容積率.計算，幾年內(nèi)，上海別墅市場的供應(yīng)量將超越萬平方米，假設(shè)要在年內(nèi)消化掉這些新建別墅，每年差不多要賣出萬套。但從實(shí)踐需求看，目前大約只需%的上

32、海家庭會選擇購買別墅，而且以總價萬至萬元別墅為主，短期供應(yīng)量的增長明顯超越了需求量的增長。據(jù)有關(guān)數(shù)聽闡明，對于到平方米的別墅豪宅，上海普通每年僅需幾百多套的市場吸納量，購買力支撐存在明顯的缺陷。別墅市場同質(zhì)化嚴(yán)重目前在上海別墅市場上，別墅高價化并未帶來質(zhì)量的飛躍。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，眾多高價別墅根本拿不出更多的吸引賣點(diǎn)，同價、同質(zhì)競爭局面已非常鮮明。高檔別墅吊著高價不急賣政府對于別墅住宅用地的控制也使別墅樓盤資源的稀缺性更加明顯。經(jīng)過近期各項調(diào)控政策的調(diào)整，上海別墅市場長期依然看好。許多別墅開發(fā)商以為，具備劇烈文化氣味的別墅工程將更有理由“留存下來，高端別墅不用太追求銷售速度，

33、甚至還專門吊著高價賣，作為物業(yè)中的高端形狀，“物以稀為貴的特性會在日后市場中逐漸明顯化。因此，上海的別墅市場曾經(jīng)進(jìn)入買賣雙方的心思博弈期，張望氣氛濃重。、上海別墅市場需求特點(diǎn)需求功能多樣化上海購買別墅的客戶需求也是多種多樣的,大致可分為類:一是居家型需求,就是把別墅作為第一居所需求。二是度假型的需求,也有人稱之為的居住需求,也就是有兩套房,一套在市區(qū),一套在郊區(qū),五天在市區(qū),兩天在郊區(qū)。三是出租型的別墅需求,如在虹橋、張江及金橋,有著很多外資公司的高級主管或外企員工,他們在上海普通不會把別墅買下來,但公司給予很高的住房租賃補(bǔ)貼,培育了這種出租型的別墅需求。四是旅游型別墅需求,那就是在旅游風(fēng)景區(qū)

34、或度假區(qū)建造的帶有運(yùn)營性質(zhì)的別墅。五是辦公型的別墅需求,普通是一個大公司把一棟別墅買下用,既有了花園式的辦公環(huán)境,又有了高級管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房別墅就滿足了這部分需求。六是投資型別墅需求,由于很多別墅可以獲得較高的租金收益,近年來上海就出現(xiàn)了把別墅作為投資對象的投資型需求。外地別墅分散滬上需求外地別墅較之上海本地別墅樓盤，最大的優(yōu)勢便是價錢相對低廉，且借助旅游資源的優(yōu)勢使房產(chǎn)本身的性價比得到提升，加之高速公路行車暢通，交通便利，與上海市區(qū)僅個小時左右車程，上海的寬廣購房者對于這些外地別墅樓盤表現(xiàn)出越來越多大興趣。據(jù)中原市場部統(tǒng)計資料數(shù)聽闡明，接近上海的江蘇、浙江部分景區(qū)別墅銷

35、售中，上海的購買客戶高達(dá)%以上。外籍客戶租多于買目前在上海購買別墅的外籍人士所占比例缺乏一成(僅為.%)，但在上海居住在別墅物業(yè)中的外籍人士卻超越一成(.%)，相反，將買家區(qū)域市場構(gòu)成與用家構(gòu)成情況相比較，那么可發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士與港澳臺同胞用家比例均較買家比例有所下降，這闡明，上述別墅購買者中有相當(dāng)部分是投資型買家而并非完全為自用型。相反，外籍人士購買那么是為了自用，作為投資的情況極其少見。、上海別墅市場目的客戶分析外地、滬、港臺客戶各分秋色上海別墅購買者中，上海籍人士占.%，外省市買家占.%，港澳臺同胞占.%，此三部分人群占據(jù)市場主體(.%)，且比例相對平均，可說是“三足鼎立，各有

36、千秋。其他.%的買家那么為外籍人士。新上海人客戶購買比例繼續(xù)上升上海本地客戶包括一部分在滬停留時間年以上并具備相當(dāng)條件的“新上海人等購買別墅的比例繼續(xù)上升。目前的上海市城市開展情況和前景尚處于優(yōu)秀階段，對于吸引優(yōu)秀人士入籍上海的條件依然較優(yōu)越。據(jù)不完全統(tǒng)計，在別墅類物業(yè)和相關(guān)的高檔商品房市場中，這部分新上海人的客戶比例占到上海本地客戶比例的%以上。而且這個比例還在不斷攀升。中年客戶仍為購買主力從購買客戶年齡上看，-歲的占了%以上.其中以歲段最多，占%。購買客戶大多數(shù)缺乏居住別墅閱歷調(diào)研結(jié)果顯示，上海有別墅購買需求的消費(fèi)者中，只需.%的消費(fèi)者有一年以上別墅物業(yè)居住閱歷，其中多數(shù)為外籍人士(占了.

37、%)，少數(shù)為港澳臺同胞(占.%)，外省市與上海籍人士所占比例少于.%。目前上海別墅買家，個中有個都是初次購買別墅居住(占.%)。別墅市場消費(fèi)群體中大多數(shù)人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的運(yùn)用閱歷，這也正闡明上海別墅需求客戶對別墅的認(rèn)知還處于不成熟階段。廣州廣州是華南地域的經(jīng)濟(jì)中心，廣州的別墅主要分布在二沙島、南湖板塊、番禺的洛溪和華南板塊。二沙島江水環(huán)繞，鬧中取靜，是廣州頂級別墅的代表，曾經(jīng)以每平方米近萬的天價而震驚羊城，由于后來還路于民，房價急遽下調(diào)。南湖板塊的別墅處于山水之間，空氣清新，環(huán)境幽雅。番禺的別墅如華南碧桂園、祈福新村、錦繡香江等以龐大的規(guī)模和社區(qū)配套的完善，較低的價錢來吸引客戶?？?/p>

38、體而言，與北京、上海相比，廣州別墅市場還是以群眾型別墅為主，而高檔別墅開發(fā)供應(yīng)量較小，下面本司將根據(jù)近年廣州別墅市場進(jìn)展簡單分析論述:、廣州別墅市場供應(yīng)特點(diǎn)年別墅市場的總體需求旺盛，截至年月日，廣州市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)銷售別墅近套，市場需求明顯多元化，年獲得銷售答應(yīng)證的別墅類工程中，聯(lián)排別墅銷售率在，獨(dú)棟別墅的銷售率在。根據(jù)目前已審批的工程來看，今明年內(nèi)，廣州市將有套新增中高檔別墅進(jìn)入市場，供應(yīng)量不斷添加，但仍缺乏上海年供應(yīng)總量的一半。在廣州別墅市場背后他們看到越來越多“地產(chǎn)巨鱷的身影。大鱷自然離不開廣園東碧桂園鳳凰城，其占地近萬畝，首期開發(fā)面積畝，共推出多套別墅，鳳凰城的出籠將廣州別墅引入了新階

39、段。另外作為恒大集團(tuán)今年主打工程的金碧御水山莊，也已獲得首期多萬平方米的別墅用地和萬多平方米的高爾夫球場建立用地，該盤主打戶型是總價在-萬元的中檔別墅消費(fèi)，主要面向廣州和珠三角地域。泰湖山莊工程規(guī)劃用地面積也高達(dá)多萬平方米，依山傍水共建棟別墅。、廣州別墅市場需求特點(diǎn)隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)開展，本地消費(fèi)者購買才干愈來愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型別墅會越來越遭到他們的歡迎。而對外開放的進(jìn)一步深化，那么吸引了眾多國內(nèi)外商家進(jìn)入廣州市，他們普通居住需求集中于高端市場，高檔、低檔別墅都能夠在他們這里找到需求。但近年購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少(僅為.%)，而購買上海別墅的這類消費(fèi)者所占比例較大(.%)，兩者

40、相比，廣州僅為上海的/。由于上海別墅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣州，闡明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購房置業(yè)的首選城市(最高時曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)成)，但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個艱苦課題。深圳深圳別墅物業(yè)主要分布在南山蛇口片區(qū)、華僑城片區(qū)、羅湖銀湖片區(qū)、蓮塘片區(qū)及龍崗的大鵬灣區(qū)域，深圳市區(qū)內(nèi)的別墅主要為居家類型，關(guān)外別墅那么大多為消閑度假類型。像仙湖山莊、云深處、翠

41、林別墅、華景園所在的蓮塘梧桐山片區(qū)，擁有珍貴的仙湖植物園和東湖水庫；齊明別墅、頤園三期、國際會議中心、棕櫚泉別墅、銀谷別墅軍在銀湖傳統(tǒng)別墅區(qū)，知名度較高；名商園、城市山谷、波托菲諾所在的華僑城片區(qū)具有良好的人文環(huán)境和生態(tài)資源；月亮灣山莊、龜山別墅、青青山莊、半山海景別墅那么建在大小南山，兼?zhèn)渚蛹倚秃蜕虅?wù)型，具有濃郁的海濱氣味；華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅那么位于葵涌鎮(zhèn)沿深葵公路的海岸線上，海景資源得天獨(dú)厚；鹽田萬科東海岸工程、富春東方工程、華僑城地產(chǎn)工程是典型的休閑度假兼投資型別墅，擁有大小梅沙的珍貴海景、旅游及酒店資源。今年，深圳別墅創(chuàng)新動向表如今對傳統(tǒng)單一風(fēng)格的改動，歐美、

42、美式、西班牙式等等，在追求風(fēng)格多樣性的同時，更注重別墅的人性化，設(shè)計理念較留意別墅的地域特征，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格與人文及地理環(huán)境的共融。可以說，深圳的別墅市場經(jīng)過前幾年的快速開展以及后期的長期調(diào)整，目前已進(jìn)入有序、成熟的運(yùn)轉(zhuǎn)階段。但由于早期的集中開發(fā)，目前深圳可以用于建造高檔別墅的用地曾經(jīng)相當(dāng)稀缺，由于高檔別墅產(chǎn)品對環(huán)境要求太高，深圳具備這種條件的地塊曾經(jīng)不多。根據(jù)資料統(tǒng)計，年得到審批的、將于近兩年推出的別墅工程，曾經(jīng)超越套，加上目前正在銷售的工程，上千套別墅將陸續(xù)面市，這樣的供應(yīng)量可滿足兩到三年的市場需求。綜上分析，中國高檔別墅主要還是集中在北京、上海兩地，而廣州和深圳還是以中低檔別墅為主力。從兩地高檔別墅市場比較中他們發(fā)現(xiàn)，兩地市場中有一定共性之處，高端市場產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)化，小戶型別墅產(chǎn)品在市場中得到追捧，社區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境得到更大的關(guān)注，工程品牌效應(yīng)成為客戶選擇購買的重要砝碼，并且又都存在著嚴(yán)重的構(gòu)造性供求矛盾。另外，從兩地市場比較而言，北京別墅社區(qū)產(chǎn)品相對混雜，而上海高檔別墅社區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；在購買人群中，北京主力