浙江省杭州市“綠城-西溪融莊”工程項(xiàng)目投資分析研究報(bào)告

1、浙江省杭州市“綠城西溪融莊”工程項(xiàng)目投資分析研究報(bào)告目錄 TOC o 1-5 h z 一、項(xiàng)目概況 2（一）地理位置2（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)介2二、投資環(huán)境分析 3（一）硬環(huán)境分析3（二）軟環(huán)境分析7三、市場(chǎng)分析12（一）需求分析12.（二）供給分析16.（三）價(jià)格分析18.四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性及SWOT分析19（一）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 1.9.（二）項(xiàng)目SWOT分析22.五、投資成本分析 23（一）開(kāi)發(fā)成本估算 23.（二）總成本費(fèi)用分?jǐn)?9.六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益及指標(biāo)分析 30（一）資金籌措及投資計(jì)劃 30.（二）靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 34.（三）動(dòng)態(tài)盈利分析 39.七、敏感性及投資風(fēng)險(xiǎn)分析41（一）敏感性分析41.（二）

2、投資風(fēng)險(xiǎn)分析44參考文獻(xiàn)4.7.附件48內(nèi)容摘要：綠城西溪融莊，是由融創(chuàng)、綠城兩大地產(chǎn)巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高端精品項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西溪板塊核心，距離西溪濕地國(guó)家公園300米，三面環(huán)水，擁享西溪絕版景觀資源及便捷的生活配套， 是西溪乃至整個(gè)杭城都極 為稀缺的低層低密度高端住品，本文將通過(guò)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、財(cái) 務(wù)分析、項(xiàng)目敏感性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目做一份投資潛力分析報(bào)告，并分析出“綠城西溪融莊”的投資潛力，為項(xiàng)目投資商提供參考。關(guān)鍵詞：環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 財(cái)務(wù)分析投資決策分析、項(xiàng)目概況（一）地理位置項(xiàng)目位于杭州市荊長(zhǎng)大道與文二西路口南側(cè) 300米，西城廣場(chǎng)以西4.5公里, 文一、文

3、二西路可直達(dá)；距離市中心文教區(qū)僅15分鐘車(chē)程。此外，周邊天目山路、 荊長(zhǎng)大道、繞城公路等輔助道路體系完善。周邊商業(yè)配套齊全，西溪印象城、海 港城、西城廣場(chǎng)、保利國(guó)際影城、西溪悅榕莊、西溪喜來(lái)登度假酒店就在附近。 毗鄰國(guó)家西溪濕地公園，自然景觀優(yōu)美?？烧f(shuō)綠城西溪融莊地理位置絕佳。圖1:區(qū)位交通圖（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)介綠城西溪融莊，是由融創(chuàng)、綠城兩大地產(chǎn)巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高端精品項(xiàng)目，也是綠城在留莊、翡翠城、溪上玫瑰園、西溪誠(chéng)園后入駐西溪的第5個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于西溪板塊核心，距離西溪濕地國(guó)家公園僅 300米，三面環(huán)水, 擁享西溪絕版景觀資源。周邊海港城、西溪印象城、西溪慢生活街區(qū)、淘寶城等 眾多商業(yè)

4、配套環(huán)飼，浙大紫荊港、綠城育華等名校云集綠城西溪融莊，提粹綠城兩大經(jīng)典產(chǎn)品一一玫瑰系經(jīng)典法式排屋、法式花園洋房。法式排屋，秉承綠城10余年別墅營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)，以法國(guó)經(jīng)典官邸及宮廷建 筑為原型，是綠城城市別墅的經(jīng)典代表作品之一。法式花園洋房，以綠城平層官邸經(jīng)典之作留莊為建筑形態(tài)摹本，是西溪乃至整個(gè)杭城都極為稀缺的低層 低密度高端住品。項(xiàng)目類型為住宅，產(chǎn)權(quán)70年；建筑面積124151平方米，占地面積59360平 方米，總戶數(shù)435 ;容積率為1.3 ;綠化率為30%，項(xiàng)目特色為公園地產(chǎn)。二、投資環(huán)境分析（一）硬環(huán)境分析杭州市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2014年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9201.16億元，比上年增長(zhǎng)8.2

5、 %。其中第 一產(chǎn)業(yè)增加值274.36億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值3858.9億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值5067.9 億元，分別增長(zhǎng)1.8%、8.1 %和8.5%。人均生產(chǎn)總值103757元，增長(zhǎng)7.7 %。 按國(guó)家公布的2014年平均匯率折算，為16891美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.1 : 42.6 : 54.3 調(diào)整為 2014 年的 3.0 : 41.9 ： 55.1。2014年全年杭州市完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1005.53億元，增長(zhǎng)18 %。地鐵建設(shè) 力度加大，2號(hào)線東南段開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，4號(hào)線首通段建成。城市快速路初步成網(wǎng)， 彩虹快速路濱江段、秋石三期高架主線、東湖路一德勝路立交建成通車(chē)；蕭山機(jī) 場(chǎng)高速公路

6、改建、文一路地下通道、環(huán)城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加 速推進(jìn)。大江東、下沙、之江等新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)加快。奧體博覽城國(guó)際博覽中心項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)通過(guò)驗(yàn)收，主體鋼結(jié)構(gòu)安裝完成。市政配套的進(jìn)一步完善，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是明顯利好。（數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)）杭州市交通配套近年來(lái)，杭州市加大了交通設(shè)施的建設(shè)力度，2014年杭州地鐵2號(hào)線東南段 全線貫通，1號(hào)線下沙延伸段和4號(hào)線首通段車(chē)站主體工程完工。地鐵累計(jì)完成 工程投資393.19億元，其中2013年完成78.11億元，整治建設(shè)延安路、同協(xié)路、 之江東路等城市主次干道130條，打通斷頭路13條。德勝高架、彩虹大道

7、（濱江 段）全線貫通。城西污水處理廠（一期）主體工程建成。閑林水庫(kù)大壩主體工程 完工。副城、組團(tuán)與主城交通連接進(jìn)一步改善，綜合承載力提高。地鐵和高架的 交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋率大大提升，也將縮短杭州其它區(qū)域與主城區(qū)的距離，對(duì)于看重區(qū)位條件的客戶來(lái)說(shuō)，也解決了本項(xiàng)目位于余杭區(qū)并非主城區(qū)的這一顧慮。下附杭 州交通線路圖。（數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)）riXdiU味訊約弓珀鈾璉九翳3733G2MBtt辭百葷園fan觀8礪D1fl.一 押出，0- t rj F-杭州7西涌芻!a農(nóng)亍月臨ej ,/ flu- 丁刪錫 /j： J i 乍A誦怎亟L0231肋111圖2-1杭州市交通線路圖供水、供電狀況隨著蕭山東部區(qū)

8、域供水（江東水廠）一期工程、清泰水廠技改工程、余杭 仁和水廠供水工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)上馬，杭州市的供水能力大大增強(qiáng)，截至2014年末，全區(qū)供水能力達(dá)到80萬(wàn)噸/ 日，全年銷售水量1.39億噸。全區(qū)供電 容量為467.75萬(wàn)千伏安，全年累計(jì)完成供電量 71.74億千瓦時(shí)。全社會(huì)用電量 74.58億千瓦時(shí)，下降0.3%，其中工業(yè)用電量47.40億千瓦時(shí)，下降2.4% ;城鄉(xiāng) 居民生活用電11.77億千瓦時(shí)，下降5.8%。余杭電網(wǎng)有220kV變電站6座，容量228萬(wàn)千伏安；110kV變電站31座，容 量265.8萬(wàn)千伏安，線路419.4千米；35kV變電站7座，容量24萬(wàn)千伏安，全長(zhǎng) 212.3

9、千米；10kV配變14692臺(tái)，容量440.5萬(wàn)千伏安，線路603條，線路總長(zhǎng) 5704千米；2013年，全區(qū)全社會(huì)用電量68.29億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)2.98% ;供 電量67.4億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)2.88% ；售電量65.51億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)3.58% ； 電網(wǎng)最高負(fù)荷132.3萬(wàn)千瓦，同比增長(zhǎng)1.6%。城鎮(zhèn)電網(wǎng)供電可靠率99.988%，農(nóng) 網(wǎng)供電可靠率99.9126%，農(nóng)網(wǎng)綜合電壓合格率99.92%。生活中水電是必須品， 余杭區(qū)良好的供水供電環(huán)境，使居住在余杭區(qū)的人民無(wú)后顧之憂。（數(shù)據(jù)來(lái)源于 杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)）3.余杭區(qū)城市交通余杭穿境而過(guò)的兩條高速鐵路（滬杭高鐵、杭寧高鐵）及杭

10、州地鐵1號(hào)線、兩條鐵路（滬杭、宣杭）、兩條國(guó)道（G320、G104 ）、七條高速公路（滬杭高 速公路、杭寧高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉滬杭、杭長(zhǎng)高速公 路、杭州繞城高速公路）、兩條主要河流（東苕溪、京杭大運(yùn)河）和五條省道（S101、 S102、S201、S304、S205），把余杭和長(zhǎng)江三角洲各大城市緊緊相連。余杭 區(qū)公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到了 2179.262 公里。余杭區(qū)等級(jí)公路通村率、硬化率達(dá)到 100%。區(qū)境內(nèi)有航道里程350公里，其中干線30公里，支線320公里，一個(gè) 遍布余杭區(qū)鎮(zhèn)街、干支相連、水陸聯(lián)動(dòng)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 全區(qū)重點(diǎn)實(shí)施 了 320國(guó)道至104國(guó)道連接線工程

11、（疏港公路）、320國(guó)道至申嘉湖杭新市互 通連接線工程余杭段（荷禹路延伸）及綜合整治工程、104國(guó)道余杭馬頭關(guān)至勾 莊段改建工程、余杭15省道至臨安02省道連接接線工程，年度計(jì)劃總投資14.19 億元，累計(jì)完成投資17.18億元。四通八達(dá)的城市交通配套將會(huì)極大地帶動(dòng)本 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，給其帶來(lái)極大的升值空間。（數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭 交通信息網(wǎng)）醫(yī)療配套截至2014年末，全區(qū)共有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 360家，其中區(qū)屬醫(yī)院7家, 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心20家。醫(yī)院、衛(wèi)生院共有各類醫(yī)療病床 3655張，其中區(qū)屬 醫(yī)院2236張。醫(yī)院、衛(wèi)生院共有衛(wèi)生技術(shù)人員 5960人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師1954 人，注冊(cè)

12、護(hù)士 2354人，分別增長(zhǎng)2.76%、8.56%和8.93%。方便的就醫(yī)環(huán)境使 得消費(fèi)者更加愿意定居于余杭區(qū)。（數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)）0 I天*于 P杞超m性禪莽中匸聲羽床筈弱1出） 曲人口慌在臥冬etiAi20OB 年2OO9faoicrit201120122013圖2-2余杭區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生信息圖（二）軟環(huán)境分析政策法規(guī)環(huán)境在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)背景下，房地產(chǎn)進(jìn)入質(zhì)量型、差異化為主為主的發(fā)展階段。過(guò)去的一年，限購(gòu)政策基本放開(kāi)，差別化信貸適時(shí)微調(diào)應(yīng)對(duì)需求變化， 在高庫(kù)存 的壓力下，限購(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)多諾米效應(yīng)；央行發(fā)布“央五條”，“930 ”等信貸政策鼓勵(lì)釋放需求，部分省市也紛紛出臺(tái)信貸相關(guān)政策

13、， 刺激市場(chǎng)需求；金融政策 方面，降息、定向降準(zhǔn)等金融政策持續(xù)發(fā)力，央行時(shí)隔兩年半降息利好房地產(chǎn)供 需兩端，多輪動(dòng)作釋放流動(dòng)性，再融資放開(kāi)，優(yōu)先試股點(diǎn)，中期票據(jù)發(fā)行放松， 定向降準(zhǔn)擴(kuò)寬房企融資渠道；財(cái)稅政策方面，各地加大公積金、財(cái)稅支持力度， 2014年10月9日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文調(diào)整公積金政策，支持首 套和改善型自住住房，調(diào)整公積金政策，加大公積金支持力度，地方政府也通過(guò) 契稅減免，財(cái)政補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)自住型需求，綜上可看出，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 行政調(diào)控力度將區(qū)域弱化，市場(chǎng)化趨勢(shì)愈加明顯。（資料來(lái)源于漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)公 眾網(wǎng)站）2015年5月10日，央行再次宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和

14、存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。這是近半年以來(lái)央行的第三次降息，并伴隨兩次降準(zhǔn)。降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率僅為5.65%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率僅為3.75%，均創(chuàng)下自2000年以來(lái)的新低。次降息意在為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí) 營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。3月份貸款加權(quán)平均利率為6.56%，比去年12 月下降0.22個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款利率為6.01%，比去年12月下降0.23個(gè) 百分點(diǎn)，將再次降低購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而刺激市場(chǎng)成交的進(jìn)一步回升。（資料來(lái)源于中原地產(chǎn)集團(tuán)中原研究數(shù)據(jù)網(wǎng)站）杭州市余杭區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況余杭區(qū)

15、地處浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大運(yùn)河的南端，是長(zhǎng)江三角洲的圓心地，是“中華文明曙光”一一良渚文化的發(fā)祥地，素稱“魚(yú)米之鄉(xiāng)，絲 綢之府，花果之地，文化之邦”。2001年2月2日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷余杭市， 設(shè)立杭州市余杭區(qū)。撤市設(shè)區(qū)后，余杭成為大都市杭州的一個(gè)新區(qū)。全區(qū)實(shí)現(xiàn)生 產(chǎn)總值（GDP） 934.41億元，按可比價(jià)計(jì)算（下同），同比增長(zhǎng) 10.2%，增幅高于全國(guó)（7.7% ）、全?。?.2% ）、全市（8.0% ）平均水平2009201020* T隹 201?年 20*進(jìn) 20%斗年圖2-3地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)趨勢(shì)圖由圖可見(jiàn)，余杭區(qū)生產(chǎn)總值逐年遞增，說(shuō)明整個(gè)余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷在發(fā)展， 地 區(qū)

16、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步有助于促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）全年累計(jì)上漲1.6%。從構(gòu)成看，八大類商品累 計(jì)漲幅呈現(xiàn)“五漲三跌”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其中，食品類、居住類、衣著類、醫(yī)療保 健及個(gè)人用品類、煙酒及用品類分別累計(jì)上漲 3.5% 2.1%、1.5% 1.5% 0.2% ； 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類、交通和通信類分別下 降0.1%、0.5%、0.7%。詳見(jiàn)下表：（數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市余杭區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）表2-1居民消費(fèi)指數(shù)（CPI）項(xiàng)目2014 年2013 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（上年=100）101.6102.61、食品類103.5104.62、煙酒及用品類100.2

17、100.63、衣著類101.599.44、家庭設(shè)備用品類99.9100.45、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類101.599.26、交通和通信類99.398.77、娛樂(lè)教育文化用品服務(wù)類99.5103.78、居住類102.1104.8綜上：國(guó)民生產(chǎn)總值在增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求和購(gòu)買(mǎi)力就越大；在從杭州市余杭區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年降低1%,另外居住消費(fèi)也下降了 2.7%.由此可見(jiàn)，隨著消費(fèi)水平的降低，也會(huì)對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)有所影 響。社會(huì)文化截至2014年末，全區(qū)文化經(jīng)營(yíng)單位有1401家。公共圖書(shū)館藏書(shū)總量達(dá)到 105.2萬(wàn)冊(cè)，凈增7.8萬(wàn)冊(cè)；余杭晨報(bào)日發(fā)行量達(dá) 3.05萬(wàn)份；余杭電視臺(tái)

18、每天播出時(shí)間17.5小時(shí)，其中自備節(jié)目8小時(shí)；廣播電臺(tái)播出時(shí)間為24小時(shí), 其中自備節(jié)目19小時(shí)；有線電視入戶率98%，數(shù)字電視用戶34.8萬(wàn)戶。全區(qū)文創(chuàng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 318.9億元，增長(zhǎng)28.3%，占GDP比重29.0 % ； 規(guī)上文創(chuàng)單位實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 641.71億元，增長(zhǎng)32.7%.優(yōu)勢(shì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚 集，以西溪影視產(chǎn)業(yè)基地和五常軟件（動(dòng)漫）園為核心，匯聚了 10多家大型影 視企業(yè)。通過(guò)上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，余杭區(qū)的文化氛圍濃厚，教育水平、人民的素質(zhì)也 相對(duì)較高。（數(shù)據(jù)來(lái)源于余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)）余杭區(qū)人口分析截至年末，全區(qū)戶籍人口 92.54萬(wàn)人，比上年末增加2.21萬(wàn)人，其中女性 人口

19、47.31萬(wàn)人；非農(nóng)人口 54.48萬(wàn)人，比上年末增加2.74萬(wàn)人，非農(nóng)人口占 總?cè)丝诘谋戎貫?8.9%，較上年末提升了 1.6個(gè)百分點(diǎn)。年末總戶數(shù)25.33萬(wàn) 戶，比上年末增加0.54萬(wàn)戶。全年出生人口 12836人，死亡人口 5192人，人 口出生率和自然增長(zhǎng)率分別為14.04 %。和8.36 %。Mi蜒名血悅12009 幫201120 T.2013.NO1翔年人口毎贏總?cè)丝谌f(wàn)人04 04W-1O90 339t2 54堆膽主產(chǎn)；值527 3362B 77BS0 0811O1 04幾均整產(chǎn);BtB元6ZS61735&6&5022944991O92SO120413人宙雲(yún)產(chǎn)鼻tn91791497

20、0176*6圖2-3余杭區(qū)人口狀況圖2014年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45329元，增長(zhǎng)10.0% ;人均生活消費(fèi)支出為32668元，增長(zhǎng)12.3%。年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 34.76平方米。農(nóng)村居民人均純收入為 26581元，增長(zhǎng)11.3% ;人均生活消費(fèi) 支出為22521元，增長(zhǎng)11.8%。農(nóng)村居民人均住房建筑面積為 64.05平方米。 年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 823.52億元，比年初增長(zhǎng)13.7% ;人均儲(chǔ)蓄余額達(dá)9.01萬(wàn)元。樓牌民收入衣鑰屆民人均可支配叱 元P 誠(chéng)敏居民人均可支百哪5,（元I*圖2-4余杭區(qū)居民收入分布圖余杭區(qū)人口在不斷的增長(zhǎng)，這表明了該區(qū)域具有人氣；

21、另外一方面，收入水 平、消費(fèi)水平比較高，這意味著該區(qū)域有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。綜合以上杭州市余杭區(qū)整個(gè)硬的投資環(huán)境，軟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境等因素 分析，隨著杭州城市規(guī)劃步伐的加快，市場(chǎng)容量潛力的進(jìn)一步挖掘，在余杭區(qū)投 資地產(chǎn)，高檔住宅是人們居住的理想環(huán)境與享受性住房的方向。三、市場(chǎng)分析（一）需求分析余杭區(qū)成交量分析杭州良好的城市環(huán)境，高品質(zhì)的居住氛圍，吸引著各地的人到杭州來(lái)買(mǎi)房定 居，同時(shí)還有較為寬松的戶籍政策，良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，這些都在支撐著杭州的房 產(chǎn)需求量；而項(xiàng)目所在地余杭區(qū)也是未來(lái)杭州向外擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域， 下表是來(lái)自 杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)2014年全年數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示去年一年整個(gè)余杭 區(qū)商

22、品房供應(yīng)及成交情況：表3-1杭州市余杭區(qū)2014年商品房交易情況主要指標(biāo)累計(jì)增長(zhǎng)%一、商品房供應(yīng)情況商品房預(yù)售面積（力平方米）538.1719.2商品房預(yù)售套數(shù)（套）5250234.2二、商品房成交情況商品房成交量（套）308258.8成交面積（萬(wàn)平方米）330.696.8成交金額（億元）346.65-0.4商品房成交均價(jià)（兀/平方米）10482-6.7據(jù)數(shù)據(jù)表明，杭州市余杭區(qū)去年一年商品房成交情況良好，成交量增長(zhǎng)了8.8%，總共成交套數(shù)為30825，在限購(gòu)令解除以及央行不斷降息的利好環(huán)境下, 相信日后余杭區(qū)對(duì)商品房的需求還將持續(xù)上漲。本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品分析本項(xiàng)目戶型主要為137-148平方米，屬

23、于再改產(chǎn)品，杭州市此類產(chǎn)品2014 年全年新增供應(yīng)88萬(wàn)方，同比下降26%，成交97萬(wàn)方，同比下降11%，成交 均價(jià)20128元/卅，同比下降2% ;自限購(gòu)取消后，成交量明顯回升，成交均 價(jià)出5月受個(gè)盤(pán)影響外全年表現(xiàn)平穩(wěn)。表3-2杭州市場(chǎng)住宅成交結(jié)構(gòu)圖（表來(lái)源于漢嘉數(shù)據(jù)庫(kù)）80J5IUT805-0 萬(wàn)萬(wàn)丄S萬(wàn)”15OJ51旳萬(wàn) 萬(wàn)遜萬(wàn)- 萬(wàn)汕0萬(wàn)400萬(wàn):鴛弄觀朋上酬方肛下17S215226D5271S51318209017ao 方US23韓第50733556620414S290-1202151147713151510851755424281075-的方11S11729287217571315

24、30213Util140-iao14111833402937707716723622沾0為0方61321竝232妙417124S1922606100010175LSI530S171854吉計(jì)1SB5S55448564M1M11993930433003011109S根據(jù)上圖可看出，戶型在120-140方、價(jià)格在200-300萬(wàn)商品房成交套數(shù)最高，為3628，此類結(jié)構(gòu)的住宅占領(lǐng)的市場(chǎng)份額最大，而本項(xiàng)目正是屬于該類戶型結(jié)構(gòu)的住宅，符合廣大消費(fèi)者的需求。其次本項(xiàng)目還擁有別墅戶型，主要為 295平方米，屬于低密度住宅，此類住宅在2014年，主要以消化庫(kù)存為主，整體均價(jià)回落。低密度市場(chǎng)2014年新增供應(yīng)3

25、9.36萬(wàn)方，同比下降16%，成交43.4萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)17%，整體均 價(jià)24831元/卅，同比下降12% ;出11月份有大量推盤(pán)外，全年基本處于消 化前期庫(kù)存狀態(tài)，受政策利好與推盤(pán)量雙層影響，2014年11月成交量促增，拉升了全年整體成交量?？煽闯霰卷?xiàng)目產(chǎn)品受消費(fèi)者歡迎。項(xiàng)目客戶群分析(1)項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目是一個(gè)高端精品項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西溪板塊核心，距離西溪濕地國(guó)家公 園僅300米，三面環(huán)水，擁享西溪絕版景觀資源。周邊生活配套，教育資源優(yōu) 越。建筑類型為法式排屋，法式花園洋房，綠城平層官邸經(jīng)典之作極為稀缺的低 層低密度高端住品F表為項(xiàng)目面積及戶型配比:表2-3項(xiàng)目戶型面積配比表戶型面積（M2

26、）比例平面形式二房二廳30024%三層空間三房二廳125 -3017%平面137 -4540%平、錯(cuò)層150 -15513%平面四房二廳160 -656%平、錯(cuò)層（2 ）項(xiàng)目客戶定位：一般來(lái)講，可以按照以下幾種分類進(jìn)行細(xì)分：A、以購(gòu)買(mǎi)戶型分：購(gòu)買(mǎi)二房三層別墅的客戶，屬于承價(jià)能力較高，有一定財(cái)富積累的客戶, 年齡多為30歲以上，具有高額的收入，購(gòu)買(mǎi)目的一般為改善型。購(gòu)房心理以休 閑享受和商品偏好為主三房在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主，年 齡集中在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購(gòu)房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和

27、休閑 享受（各類休閑設(shè)施比較齊全）為主。四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶來(lái)源較為復(fù)雜，也更為狹小， 可能來(lái)自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻， 甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚，追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購(gòu)房心理 以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分一般來(lái)說(shuō)有以下幾種：本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主；外地投資的私營(yíng)老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員；市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士；本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；本市區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員；以上中主要以購(gòu)買(mǎi)三房為主， 少

28、量是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo) 客戶群。是購(gòu)買(mǎi)二房單位的主要目標(biāo)客戶群。中有部分會(huì)購(gòu)買(mǎi)四房，躍復(fù)式單位。（二）供給分析余杭區(qū)固定資產(chǎn)投資分析根據(jù)杭州市余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)2014年年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著全區(qū)商務(wù) 樓宇和商業(yè)綜合體建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)延續(xù)上年度高 速增長(zhǎng)勢(shì)頭，至9月底已累計(jì)完成投資254.17億元，增長(zhǎng)42.4 %，增速較上年全年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度和上半年分別提高 31.2和6.4個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70.8 %,拉動(dòng)全部投資提速17.2個(gè)百分點(diǎn)。占全部投 資比重由上年同期的40.5 %，提高到目前的46.5 %，較上年全年提高4

29、.6個(gè)百 分點(diǎn)。整個(gè)余杭區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資的力度還是很大的，未來(lái)余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是相當(dāng)充裕，下表是數(shù)據(jù)的詳細(xì)分布：表3-3杭州市余杭區(qū)2014年固定資產(chǎn)投資比重主要指標(biāo)累計(jì)增長(zhǎng)%固定資產(chǎn)投資總額690.6821.01.第一產(chǎn)業(yè)0.61239.52.第二產(chǎn)業(yè)119.911.33.第三產(chǎn)業(yè)570.1626.1按統(tǒng)計(jì)口徑分1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資309.2028.8其中：住宅投資212.2414.62.項(xiàng)目（單位）投資381.4815.4其中：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)投資52.85-16.9其中：產(chǎn)業(yè)投資203.573.5余杭區(qū)商品房供應(yīng)情況根據(jù)杭州房管局網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年杭州市區(qū)新建商品房的批準(zhǔn)預(yù) 售

30、套數(shù)為2102套，建筑面積234560.12平方米，新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)和面 積均為近5年內(nèi)最高。從可售房源來(lái)看，2015年現(xiàn)階段杭州市余杭區(qū)新建商品房可售套數(shù)56087套，其中住宅44467套。F面為余杭區(qū)可售套數(shù)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于透明售房網(wǎng):區(qū)域可售套教可害面租（萬(wàn)）預(yù)售套教預(yù)售面積預(yù)售金額（萬(wàn)）1瞬副城23736440201 除.551629.6149W02.0I余航組團(tuán)15072186 44091 see.812396 S6921527B.4810626104 990161519.751763. M1711604.81塘棲組團(tuán)642562.240182. 7539.22344739.

31、99全區(qū)56081623 110465036.6028.0691llWT.fll圖3-1余杭區(qū)商品房數(shù)據(jù)從新增供應(yīng)量來(lái)看，雖然2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅明顯回落，但商 品房潛在供應(yīng)量仍然十分可觀。根據(jù)2009-2013年杭州市區(qū)土地出讓資料測(cè)算, 過(guò)去5年年均出讓土地可建筑面積達(dá)145萬(wàn)平方米，這些已出讓土地逐步形成的 潛在供應(yīng)量仍然充足。（三）價(jià)格分析余杭區(qū)五常板塊價(jià)格分析圖3-2余杭區(qū)五常板塊新房月成交價(jià)格走勢(shì)圖綠城西溪融莊位于杭州市余杭區(qū)五常板塊，上圖為余杭區(qū)五常板塊 2014年下半年成交套數(shù)及價(jià)格走勢(shì)，從圖上可看出，該板塊成交套數(shù)不斷上升，成交均 價(jià)較為平穩(wěn)，波動(dòng)不大，值得投資。

32、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目位于西溪版塊核心，距離西溪濕地國(guó)家公園僅 300米，三面環(huán)水，坐擁 西溪絕版景觀資源，是由融創(chuàng)、綠城在杭州聯(lián)手打造的第一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目， 價(jià)格 比周邊競(jìng)品略高，但是本項(xiàng)目為綠城產(chǎn)品，綠城口碑在杭州具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，因 此，參考其他競(jìng)品項(xiàng)目，西溪融莊的最后估算價(jià)格也具有很強(qiáng)的性價(jià)比。 （價(jià)格 估算詳見(jiàn)下文財(cái)務(wù)分析）四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性及SWOT分析（一）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析同價(jià)位對(duì)比“保利香檳國(guó)際”樓盤(pán)位置在申花板塊核心，北臨申花路，東至化工路，南至方家北路，臨近 地鐵2、5號(hào)線（規(guī)劃）站點(diǎn)，周邊多條公交線路到達(dá)。位于城西繁華中心，杭州核心區(qū)域申花板塊。區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)集聚，大型商業(yè)中心銀泰、印象

33、城、美凱龍等相繼入駐，同時(shí)擁有優(yōu)越的教育資源，完 善的生態(tài)、生活、娛樂(lè)、醫(yī)療等配套設(shè)施及交通體系。香檳國(guó)際臨近地鐵2、5號(hào)線站點(diǎn)，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅2公里。法式名流公館，由五幢art-deco典藏高層圍合布局，形成大尺度中庭景觀； 主入口營(yíng)造酒店式大堂尊崇入口； 140-160卅臻max主力戶型，首呈城市中心， 在大氣的居住尺度中，更給居家空間以延展性； “和樂(lè)優(yōu)家”管家式服務(wù)，為香 檳品味人士量身打造。2.同區(qū)域?qū)Ρ热f(wàn)科西廬”萬(wàn)科西廬位于杭州西湖區(qū)，毗鄰西溪國(guó)家濕地公園，是萬(wàn)科繼西溪蝶園之后 又一深耕西溪之作。項(xiàng)目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓。一期總

34、建筑面積約為22萬(wàn)方，規(guī)劃打造與西溪濕地自然融合的高端人文住區(qū)，主力戶 型為89方三房、138方三房、175方四房?；谌f(wàn)科對(duì)于西溪地理文脈的尊重 和深度理解，項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)建筑新風(fēng)格，在當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂獨(dú)樹(shù)一幟。 項(xiàng)目 繼續(xù)萬(wàn)科精裝修工程，升級(jí)原有精工性能，在居住功能上更具人性化。具體項(xiàng)目對(duì)比信息如下表:表4-1項(xiàng)目對(duì)比表樓盤(pán)名稱綠城西溪融莊保利香檳國(guó)際萬(wàn)科西廬當(dāng)前價(jià)格估算均價(jià)20000元/平米均價(jià)18999元/平米均價(jià)23000元/平米綜合評(píng)價(jià)西溪景觀資源，大型商業(yè)配套眾多，低密度住區(qū)，交通便捷優(yōu)越的教育資源完 善的生活配套設(shè)施 及交通體系，未來(lái) 配套豐富，保利樓 盤(pán)品質(zhì)有保證。西溪濕地旁

35、萬(wàn)科精裝修房 源，宜居性較咼，項(xiàng)目位 于文一西路上，交通較為 便利。樓盤(pán)位置杭州市荊長(zhǎng)大道與 文二西路口南側(cè)300米申花板塊核心，北 臨申花路，東至化 工路，南至方家北 路文一西路和崇義路交叉口西北方向交通狀況位于西城廣場(chǎng)以西4.5公里，文一、文 二西路直達(dá)；距離 市中心文教區(qū)15 分鐘車(chē)程。周邊天 目山路、荊長(zhǎng)大道、 繞城公路等輔助道 路體系。臨近地鐵2、5號(hào)線（規(guī)劃）站點(diǎn)，周邊多條公交線路到達(dá)24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194。建筑類型聯(lián)排，低層，多層高層雙拼，聯(lián)排，多層，小高層，高層主力戶型三居室、四居室、別墅二居室、三居室、四居室三居室、四居室

36、優(yōu)勢(shì)1.西溪濕地2.交通便捷3.低密度4.品牌住區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商，申花板塊，戶型可送面積多1、萬(wàn)科品牌，實(shí)力開(kāi)發(fā)商2、西溪濕地旁，居住環(huán)境極佳3、文一西路上，交通便捷劣勢(shì)定位高端，客群?jiǎn)螛潜P(pán)比較小周邊配套還有待元善物業(yè)費(fèi)1.68元/月/平方米2.5元/月/平方米3.2元/月/平方米對(duì)比小結(jié)從上面對(duì)比表可得出以下結(jié)論：（1 ）本項(xiàng)目所在板塊一一五常板塊， 毛坯價(jià)格在16000-17000元/平米左 右，相比之下，西溪融莊的地理位置及開(kāi)發(fā)商品牌更為優(yōu)越，價(jià)格符合理價(jià)格。（2）交通位置較為便利，距離市中心近。（3）項(xiàng)目容積率低，住宅舒適度高。（4）物業(yè)費(fèi)用低于另外兩個(gè)項(xiàng)目，較為實(shí)惠。（5 ）周邊配套比其

37、他兩個(gè)項(xiàng)目齊全，生活便利。（6 ）三面環(huán)水，擁有稀缺西溪濕地景觀資源，總體采用中軸對(duì)稱的景觀布 局，居住環(huán)境優(yōu)越（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：擁有稀缺西溪濕地景觀資源，低密度住區(qū)項(xiàng)目周邊配套齊全，教育，醫(yī)療，商業(yè)生活和工作配套一應(yīng)俱全開(kāi)發(fā)商名氣大，品牌住區(qū)規(guī)劃地鐵5號(hào)線與項(xiàng)目直線距離500米，出行方便項(xiàng)目三面環(huán)水，擁有稀缺西溪濕地景觀資源，總體采用中軸對(duì)稱的景觀布 局，整個(gè)小區(qū)人車(chē)分流，小區(qū)布局合理不足：定位相對(duì)高端，客群?jiǎn)我豁?xiàng)目學(xué)區(qū)為未來(lái)科技城小學(xué)，但是師資力量還沒(méi)有確定，對(duì)于考慮學(xué)區(qū)房 的客戶可能存在一定影響機(jī)會(huì)：政府對(duì)于未來(lái)科技城的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)增值未來(lái)科技城居民收入穩(wěn)定，并逐

38、年上升，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力未來(lái)科技城交通覆蓋面廣，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笈弴?guó)家西溪濕地公園及阿里巴巴淘寶城，極具人氣，未來(lái)升值潛力巨大杭州限購(gòu)松綁，為部分有能力的消費(fèi)者提供機(jī)會(huì)威脅：杭州目前存量房數(shù)量大，購(gòu)買(mǎi)力有限投資的風(fēng)險(xiǎn)大，消費(fèi)者都在觀望五、投資成本分析（一）開(kāi)發(fā)成本估算開(kāi)發(fā)成本包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、期間費(fèi)用等項(xiàng)目全部成本和費(fèi)用投入, 但不包括銷售期間稅費(fèi)。土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)商擬通過(guò)招標(biāo)方式獲得項(xiàng)目建設(shè)用地，62100.00萬(wàn)元前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi)。具體測(cè)算如下表：表5-1 前期工程費(fèi)

39、估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)x 3%27809.82 X3%834.292可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)x 0.3%27809.82 x0.3%83.433水文、地質(zhì)勘察費(fèi)建安工程費(fèi)x 0.3%27809.82 x0.3%83.434籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)x 2%27809.82 x2%556.20合計(jì)1557.35基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)金額（萬(wàn)元）1供電工程124151.0050.00620.762供水工程124151.0018.00223.473排污工程124151.0018.00223.474煤氣工程124151.0010.00124.155室外管線費(fèi)用

40、124151.008.0099.326道路廣場(chǎng)工程124151.0011.00136.577綠化及環(huán)境藝術(shù)124151.0050.00620.768變電站、煤氣調(diào)壓站、水泵房124151.001.1013.66合計(jì)2062.15表5-2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表建安工程費(fèi)表5-3 住宅建安工程費(fèi)用組成（每平方米建筑面積造價(jià)）項(xiàng)目住宅（元/平方項(xiàng)目住宅（元/平方項(xiàng)目住宅（元/平方米）米）米）樁基礎(chǔ)110.00消防20.00監(jiān)理費(fèi)10.00單體土建1750.00智能化470.00大門(mén)130.00電梯100.00質(zhì)監(jiān)費(fèi)10.00建安工程費(fèi)用組成（每平方米建筑面積造價(jià)）=2240元/平方米建安工程費(fèi)：2240

41、X124151/10000= 27809.82萬(wàn)元5公建配套設(shè)施費(fèi)表5-4公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑面單價(jià)（元計(jì)算過(guò)程（X金額（萬(wàn)積（m2）/m 2 ）元）1幼兒園10000180010000 X180018002社區(qū)門(mén)診500015005000 X15007503文化活動(dòng)中心10000120010000 X120012004居委會(huì)500012005000 X12006005游泳場(chǎng)500010005000 X10005006體育娛樂(lè)場(chǎng)地500010005000 X10005007垃圾壓縮站10006001000 X600608球類場(chǎng)地50005005000 X5002509變電站1000

42、5001000 X5005010煤氣調(diào)壓站10005001000 X5005011公廁10004001000 X40040合計(jì)580058006.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照1-5項(xiàng)費(fèi)用之和的5%來(lái)估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（62100.00+1557.35+2062.15 +27809.82+ 5800） X5%=4966.47 萬(wàn)元7.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅及附加，為銷售收入(詳見(jiàn)后表 6-3 )的5.55%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 期間稅費(fèi)共為27000萬(wàn)元8.期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中，管理費(fèi)用為土地取 得成本、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)之和的5%，具體計(jì)算如下：(1 )管

43、理費(fèi)用取前1-5項(xiàng)費(fèi)用的5%來(lái)估算。管 理費(fèi)用=(62100.00+1557.35+2062.15+27809.82+5800 ) X 5%=4966.47 萬(wàn)元(2 )財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3750萬(wàn)元，詳見(jiàn)表6-2借款償還表(3 )銷售費(fèi)用表5-5銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程金額(萬(wàn)元)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入的2%248302X2%4966.042銷售代理費(fèi)銷售收入的2%248302X2%4966.043其他銷售費(fèi)用銷售收入的1%248302X1%2483.02合計(jì)248302X5%12415.1注：銷售收入根據(jù)第二部分中項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算的表2.3計(jì)算結(jié)果計(jì)因此

44、期間費(fèi)用共計(jì)：4966.47+ 3750 + 12415.1 = 21131.57 萬(wàn)元（二）總成本費(fèi)用分?jǐn)偼顿Y總額=土地成本+前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+公共設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)+期間費(fèi)用=62100+1557.35+27809.82+5800+2062.15+4912.45+27000+21131.57 =152373.34 萬(wàn)元即總投入152373.34萬(wàn)元，投資單位成本分?jǐn)偝ò补こ藤M(fèi)、銷售稅費(fèi)外，其余按總建筑面積平均分?jǐn)?。?-6投資成本費(fèi)用估算匯總及分?jǐn)偙硇蛱?hào)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)單位成本（元/平方米）1土地成本6210062100/1241515001

45、.972前期工程費(fèi)1557.351557.35/124151125.443基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2062.152062.15/124151166.104建安工程費(fèi)32279.26實(shí)際成本2600.005公共設(shè)施費(fèi)58005800/124151467.176不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4912.454912.45/124151395.687開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2700027000/1241512174.777期間費(fèi)用管理費(fèi)用4912.454912.45/124151395.68財(cái)務(wù)費(fèi)用37503750 /124151302.05銷售費(fèi)用37500銷售收入*5%37500注：建安工程費(fèi)按照實(shí)際成本計(jì)算，銷售費(fèi)用按照實(shí)際銷售收入5%計(jì)算

46、,其余費(fèi)用按照可銷售總建筑面積平均分?jǐn)偝杀举M(fèi)用六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益及指標(biāo)分析（一）資金籌措及投資計(jì)劃1.資金籌措與投資計(jì)劃確定資金籌措渠道，并完成投資計(jì)劃與資金籌措表。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款,三是銷售房收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金5.2億元作為啟動(dòng) 資金，另需向銀行貸款3億元用于投資，剩余7億元由銷售收入補(bǔ)充，總投資為152373.34 萬(wàn)元，約為15.2億元。土地費(fèi)用2012年末一次性投入，財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款償還表支付，其余費(fèi)用2013年末投入60%，2014年抹投入40%。表6-1投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20

47、12201320141投資總額152373.3462100.0080411.5754629.461.1土地成本62100.0062100.000.000.001.2前期工程費(fèi)1557.350.00934.41622.941.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2062.150.001237.29824.861.4建安工程費(fèi)32279.260.0019367.5612911.701.5公建配套設(shè)施費(fèi)5800.000.003480.002320.001.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4912.450.002947.471964.981.7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)81000.000.0048600.0032400.001.8管理費(fèi)用4912.450.0

48、02947.471964.981.9財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）0.00897.371620.000.001.10銷售費(fèi)用37500.000.0022500.0015000.002資金籌措82000.0042000.0028000.002.1自有資金52000.000.000.002.2借款30000.000.000.002.3預(yù)售收入0.0042000.0028000.002.貸款本金的償還及利息支付本項(xiàng)目擬于2012年借款3億元，每年支付當(dāng)年利息，2014年末一次性還 本付息，貸款年利率為5%。表6-2 借款償還表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期201220132014合計(jì)1借款及還本付息1.1年

49、初借款本息累計(jì)0030000300001.2本年借款0300000300001.3本年應(yīng)計(jì)利息02250150037501.4年底還本付息0225031500337501.5年末借款累計(jì)03000030000600002借款償還資金來(lái)源2.1利潤(rùn)0031500315002.2折舊費(fèi)02250022502.3攤銷費(fèi)00003.項(xiàng)目銷售收入估算本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)周邊的樓盤(pán)估算各類物業(yè)的售價(jià)，具體如下：保利香檳國(guó)際樓盤(pán)位置在申花板塊核心，北臨申花路，東至化工路，南至方家北路，臨近地鐵2、5號(hào)線（規(guī)劃）站點(diǎn)，周邊多條公交線路到達(dá)。交付標(biāo) 準(zhǔn)為毛坯，專家分析合理價(jià)格為均價(jià)18999元/平米，萬(wàn)科

50、西廬位于杭州西湖區(qū), 毗鄰西溪國(guó)家濕地公園，項(xiàng)目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓，交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝，專家分析合理價(jià)格為均價(jià)23000元/平米，本案與這兩個(gè)樓盤(pán)具 有可比性，考慮本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為本土知名房企綠城，但為毛坯交付，故取 綜合優(yōu)缺點(diǎn)及參考競(jìng)品項(xiàng)目均價(jià)，本項(xiàng)目均價(jià)為20000元/卅。項(xiàng)目可售面積124151川，則銷售收入估算為萬(wàn)元248302萬(wàn)元。銷售平均單價(jià)：20000元/平方米銷售收入估算：124151 X20000/10000=248302萬(wàn)元（二）靜態(tài)財(cái)務(wù)分析稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算詳見(jiàn)下表：表6-3銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入（萬(wàn)元）20122013201

51、4合計(jì)銷售收入0148981.2099320.80248302.001銷售稅金及附加016015.4810676.9926692.471.1營(yíng)業(yè)稅0744.91496.601241.511.2城市維護(hù)建設(shè)稅010428.686952.4617381.141.3教育費(fèi)附加04469.442979.627449.061.4交易管理費(fèi)0148.9899.32248.301.5交易印花稅074.4949.66124.151.6防洪工程維護(hù)費(fèi)0148.9899.32248.302土地增值稅01489.81993.212483.02合計(jì)033520.7722347.1855867.95注：營(yíng)業(yè)稅按照銷售收

52、入的5%計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%印花稅且按銷售收入的0.05%計(jì)算交易管理費(fèi)按銷售收入的0.1%計(jì)算防洪工程維護(hù)費(fèi)各地征收標(biāo)準(zhǔn)不同，暫且按銷售收入的0.1%計(jì)算土地增值稅簡(jiǎn)化計(jì)算：按照銷售收入的 1%計(jì)算。靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表見(jiàn)下表：表6-4損益表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2012.002013.002014.001銷售收入（見(jiàn)表6-1）0.00148981.2099320.802483022總成本費(fèi)用（見(jiàn)卜表）0.0091424.0060949.34152373.343銷售稅金及附加（見(jiàn)表6-3）0.0016015.4810676.9926692.474土地

53、增值稅（見(jiàn)表6-3）0.001489.81993.212483.025利潤(rùn)總額(1-2-3-4 )0.0040051.9126701.2666753.176所得稅（5 X25% ）0.0010012.986675.3216688.29257稅后利潤(rùn)（5-6 ）0.0030038.9320025.9550064.87758盈余公積金（7X10% ）0.003003.892002.595006.487759可分配利潤(rùn)（7-8 ）0.0027035.0418023.3545058.38975注：盈余公積金按照稅后利潤(rùn)的 10%來(lái)提取。此處為了便于大家理解，特指明各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)源。實(shí)際損益表中不需要指明數(shù)

54、據(jù)來(lái)源（下同）表6-5銷售成本估算表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年成本（萬(wàn)元）面積（平方米）單價(jià)（元）2012年2013 年2014 年合計(jì)124151.00200000148981.2099320.80248302注：根據(jù)銷售收入來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)一般不需要此表。 此處是為了便于大家理解。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1 ）稅前投資利潤(rùn)率 八 66753.17100% = 43.8%152373.34（2 ）靜態(tài)投資回收期序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期0121現(xiàn)金流入0448981.299320.81.1銷售收入（見(jiàn)表6-3 ）0148981.299320.81.2其他現(xiàn)金流入0001.3短期借款（見(jiàn)表6-2 ）0300000

55、02現(xiàn)金流出107929.84102974.982.1建設(shè)投資（見(jiàn)表6-1）6210080411.5754629.462.2銷售稅金及附加（見(jiàn)表6-3）016015.4810676.992.3土地增值稅（見(jiàn)表6-3）01489.81993.212.4所得稅表（見(jiàn)表6-3）010012.986675.322.5借款本金償還（見(jiàn)表6-2）00300003凈現(xiàn)金流量（1-2）-62100341051.36-3654.184累計(jì)凈現(xiàn)金流量-62100278951.36275297.18表6-6資本金現(xiàn)金流量表稅后投資回收期（靜態(tài)f累計(jì)凈現(xiàn)金流量I 開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份 “J上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1 + 當(dāng)

56、年凈現(xiàn)金流量亠0-62100 ”152373.34本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。（三）動(dòng)態(tài)盈利分析1.動(dòng)態(tài)投資回收期根據(jù)銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求等綜合因素。建議取“銀行貸款利率+2%3% ”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目中貸款利率是 5%， 所以基準(zhǔn)收益率取8%。表6-7資本金現(xiàn)金流量折現(xiàn)表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（i=8%）0121凈現(xiàn)金流-62100.00341051.36-3654.182凈折現(xiàn)現(xiàn)金流-62100.00315788.30-3132.873累計(jì)折現(xiàn)凈-62100.253688.250555.43現(xiàn)金流003

57、0動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量I 開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份上年累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 當(dāng)年凈折現(xiàn)現(xiàn)金流量十 0.62100.匹315788.30二 0.29年2.凈現(xiàn)值本項(xiàng)目稅后NPV=250555.43 萬(wàn)元3.內(nèi)部收益率表6-8凈現(xiàn)金流折現(xiàn)表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（i=14%）0121凈現(xiàn)金流-62100.00341051.36-3654.182凈折現(xiàn)現(xiàn)金流-62100.00299167.86-2811.773累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-62100.00237067.86234256.09表6-9凈現(xiàn)金流折現(xiàn)表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（i=12%）0121凈現(xiàn)金流-62100.00341051.36-3654.182

58、凈折現(xiàn)現(xiàn)金流-62100.00304510.14-2913.093累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-62100.00242410.14239497.05234256.09稅后 IRR 司 NPV (il)億-h)=12%14%-12% =13%|NPV(i2)|+|NPV (訓(xùn)234256.09 +239497.05NPV0,所以預(yù)期收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率尚有盈余。FIRRi,所以盈余能力達(dá)到要求，投資項(xiàng)目可行，可進(jìn)一步研究。是否可接受還有賴于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和其他投資機(jī)會(huì)的吸引力。七、敏感性及投資風(fēng)險(xiǎn)分析（一）敏感性分析1.圖表分析開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（平方米）124151.00固定成本198237.12單位變動(dòng)成本

59、3076.72單位售價(jià)（元/平方米）20000.00銷售稅率0.05基準(zhǔn)利潤(rùn)50064.88預(yù)期利潤(rùn)1976693462.88表7-1敏感性分析基本數(shù)據(jù)表不確疋因素變化后的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（單位：萬(wàn)兀）變化幅度0.450.300.150.00-0.15-0.30-0.4530381268435.4233052.3197669.3單位售價(jià)8.45285162286.31126903.2891520.24單位變0191939.6197669.3203399.01209128.67214858.3成本0.37395219766197663.4197666.3197669.31976

60、78.2固定成本0.43075197672.32197675.297開(kāi)發(fā)建設(shè)28662256976.1227322.7197669.3108709.2面積（平方9.47025168015.97138362.602米）表7-2不確定因素引起的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)變化分析表表7-3不確定因素引起的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)變化分析表不確疋因素變化后的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（單位：萬(wàn)兀）變化幅度0.450.300.150.00-0.15-0.30-0.45單位售價(jià)1.541.361.181.000.820.640.46單位變動(dòng)成本0.910.940.971.001.031.061.09固定成本1.001.001.001.001.001.001