中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

1、專業(yè)創(chuàng)造價值實力構筑輝煌中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式中國是目前世界上老年人口最多、增長最快的國家。全國老齡委辦公室預計，到2025年，老年人口總數(shù)將達到3億，到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。社會老齡化結構的加劇，對“適老化”住區(qū)和養(yǎng)老住區(qū)的需求集中爆發(fā)，使得“銀發(fā)經(jīng)濟”擁有了龐大的市場。人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進前所未有的歷史機遇期。隨著今年相關政策逐一落地，養(yǎng)老也成為地產(chǎn)行業(yè)的重要概念。國內(nèi)首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金日前，國內(nèi)首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金興業(yè)養(yǎng)老基金正式成立，該基金擬在全國新建300個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，未來將采取租賃型養(yǎng)老模式而非出售。目前該

2、基金的首個項目已經(jīng)在黑龍江省肇源縣啟動，第二個項目正在廣東惠州醞釀中。據(jù)悉，興業(yè)養(yǎng)老基金是中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會的二級機構，興業(yè)養(yǎng)老基金管理委員會主任由中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會理事長李寶庫擔任，這是我國成立的第一只著力于養(yǎng)老地產(chǎn)的基金。消息人士表示，該基金將向社會募集資金，并在全國新建300個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。目前，基金已經(jīng)完成注冊，正在著手做肇源縣項目。受益于項目的“民生”性質(zhì)，未來該基金的養(yǎng)老地產(chǎn)將能獲得國開行60%到65%的貸款，剩下30%至35%為自籌，等項目具備成熟的運作模式后有望向社會募集。另外，項目還能享受包括土地、稅收等諸多方面的優(yōu)惠政策。其實，各路資本中，已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)和保險公司

3、借政策東風高調(diào)擴張養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有超過20余家中、大型房企高調(diào)宣布進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，如萬科、保利、綠城、遠洋等，有的還專門成立了“養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部”或“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司”，平安、泰康、新華等保險企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領域，以期延長保險產(chǎn)業(yè)鏈。隨著首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金成立，搏實資本認為此舉正式預告了養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)式增長，基金的亮點在于它是第一只專門聚焦養(yǎng)老地產(chǎn)的基金，與其他機構不同，基金部分資金公開募集，代表著社會上大部分人都愿意做養(yǎng)老這件事。專業(yè)創(chuàng)造價值實力構筑輝煌 Il到2030年，我國養(yǎng)老服務業(yè)的總產(chǎn)值或將突破10萬億元，中國將會形成世界上最大的養(yǎng)生養(yǎng)老健康服務業(yè)

4、的市場。養(yǎng)老地產(chǎn)“4+5”模式隨著市場的升溫，業(yè)內(nèi)對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和運營模式的討論也日趨增多。不過，對于剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場而言，固定的開發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)。總體來說，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有四種。第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團、老年公寓

5、、老少戶套型等。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發(fā)模式也被稱為多代親情開發(fā)模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。第三種是結合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通常可根據(jù)自身的資源特色搭配相應的養(yǎng)生、康復服務，例如農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節(jié)或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區(qū)。第四種是會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫(yī)是指中醫(yī)、康復醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是

6、指專門的護理院。在這類社區(qū)中，投資讓人生更精彩!醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。此外，目前引起業(yè)內(nèi)關注的還有一種尚無成功實踐的開發(fā)模式醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開發(fā)模式多以當?shù)刎S富的醫(yī)療設施資源為指引，為前來看病就醫(yī)的老人提供暫時性居住服務。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。在后期的項目運營中，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場也大致存在5種盈利模式。一是投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項目（養(yǎng)老機構或養(yǎng)老社區(qū)），開發(fā)商按照要求開發(fā)，風險減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，

7、做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；四是開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項目，形成一個利益集團并在項目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。搏實資本認為，目前在國內(nèi)這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。在發(fā)達國家成熟的運營模式中，投資商、開發(fā)商、運營商三者在投資、開發(fā)和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。面臨的問題與瓶頸中國養(yǎng)老地產(chǎn)的問題主要集中在兩個環(huán)節(jié)，前期的投資開發(fā)和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業(yè)人才的缺乏。作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)的第一鏈條，資金決定著項目開發(fā)的成敗，也

8、成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需跨過的第一道坎。搏實資本認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道并未打開。養(yǎng)老地產(chǎn)本身的市場特性，加上國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段無成熟的開發(fā)和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內(nèi)外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目僅僅停留在口頭上。項目的后期運營比前期開發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業(yè)經(jīng)理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護工的缺乏。以養(yǎng)老院為例，目前國內(nèi)眾多養(yǎng)老院的負責人是醫(yī)院的退休院長。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經(jīng)驗

9、，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。專業(yè)護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養(yǎng)老服務的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養(yǎng)老服務人員的質(zhì)量參差不齊。粗略計算，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，未來幾年人員總量需求將達到1000多萬，但目前市場上只有30萬左右在一線從事養(yǎng)老服務。除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，專業(yè)創(chuàng)造價值實力構筑輝煌投資讓人生更精彩!忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養(yǎng)老項

10、目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養(yǎng)老觀念尚未轉變等?！鞠嚓P鏈接】不可預測的未來2014年2月18日，全經(jīng)聯(lián)在京發(fā)布2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告（以下簡稱“報告”）。在對2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展展望中，報告這樣表述：2014年將是國家養(yǎng)老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。報告預測，養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展。一時，“養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來黃金春天”的論調(diào)似乎成為共識。根據(jù)全國老齡辦的調(diào)查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9%，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。不過，與業(yè)內(nèi)熱炒養(yǎng)老地產(chǎn)市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調(diào)、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。2012年7月26日，保監(jiān)會發(fā)布關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知，其中，“防止以養(yǎng)老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”這兩條對養(yǎng)老地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。2013年7月9日，民政部發(fā)布關于貫徹落實養(yǎng)老機構設立許可辦法和養(yǎng)老機構管理辦法的通知，要求各地要仔細甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機構，既要保護房地產(chǎn)業(yè)參與社會