成都四海逸家營銷總策略

1、.PAGE ：.；四海逸家整體營銷戰(zhàn)略第一部分 市場分析中國經(jīng)濟(jì)情勢分析中國樓市分析成都樓市分析城東區(qū)域樓市分析競品分析第二部分 產(chǎn)品定位工程概略工程價(jià)值分析工程SWOT分析工程市場定位第三部分 營銷戰(zhàn)略第四部分 推行戰(zhàn)略第一部分 市場分析一、中國經(jīng)濟(jì)情勢分析年月，溫家寶總理在中說到：，能夠是中國改革開放以來經(jīng)濟(jì)最困難的一年?，F(xiàn)實(shí)闡明，這句話正是今年中國經(jīng)濟(jì)情勢最恰當(dāng)?shù)母爬?。自年美國次貸危機(jī)開場，全球經(jīng)濟(jì)情勢陡轉(zhuǎn)直下。次貸危機(jī)、糧食危機(jī)、石油危機(jī)、能源危機(jī)、股市暴跌、全球通漲等艱苦經(jīng)濟(jì)問題紛至沓來，一波未平，一波又起，在全球化深化背景下，不斷地深遠(yuǎn)地影響著中國的經(jīng)濟(jì)走勢。雖然，有一次讓全中國人

2、都沸騰的奧運(yùn)會(huì)將在八月舉行，但年的上半年，是不平凡的一年，南方雪災(zāi)、西藏事件、汶川地震讓舉國上下都感到驚心動(dòng)魄，內(nèi)心無法安靜。而更值得關(guān)注的是，與人們息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)走勢讓如今的中國人民感到更為彷徨和不安。通脹和衰退的陰影在國際經(jīng)濟(jì)間傳送，不良的外部環(huán)境和中國經(jīng)濟(jì)正在“惡性互動(dòng)。國際社會(huì)經(jīng)濟(jì)開場出現(xiàn)衰退，中國經(jīng)濟(jì)因勞動(dòng)力價(jià)錢上漲、原資料價(jià)錢上漲要素，出口空間減少、獲利才干降低。經(jīng)過長達(dá)年的GDP高速上漲后，能夠是中國GDP增速出現(xiàn)拐點(diǎn)的一年。在全球通脹的背景下，中國雖然出臺從緊的貨幣政策，不斷調(diào)高存款預(yù)備金率到達(dá)歷史最高位.%，但全年通貨膨脹率依然估計(jì)能夠要到達(dá).%。人民幣在不斷升值，但對于身處

3、本國的多數(shù)人來說，物價(jià)的不斷上漲，使他們越來越覺得到錢不值錢，而什么時(shí)候終了，好似還遙遙無期。經(jīng)過了非理性上漲的年后，年月，中國股市接束了一輪中級反彈后急轉(zhuǎn)直下，上半年步入漫漫熊途，隨著股指跌破點(diǎn)大關(guān)，一切股票均被腰斬，幾千萬股民和幾千萬基民都在忍受著宏大的煎熬，自后開場到年月的短期投資道路：炒股、賺錢、買樓買車買奢侈品均屬于曇花一現(xiàn)，再也不具有可執(zhí)行性。而對于因此緣由不斷推高的樓市，無論是追高買入的炒樓者，還是追高拿地的開發(fā)商，均留下了不可言說的傷痛。如今，無論散戶和機(jī)構(gòu)投資者，多數(shù)資金在股市被深度套牢，除了割肉離場，剩下的就是漫長的等待。數(shù)據(jù)世界銀行已將中國的年通脹率從.%調(diào)高至%。年前個(gè)

4、月通脹的指數(shù)平均為.%。一季度GDP同比增長.%，較去年全年回落.個(gè)百分點(diǎn)。、剔除價(jià)錢要素，一季度固定資產(chǎn)投資增長%，同比回落個(gè)百分點(diǎn)。月份工業(yè)品出廠價(jià)錢.%的漲幅新高。對投資構(gòu)成擠壓，投資環(huán)境惡化和投資本錢增高，降低了投資者自信心指數(shù)。言論：中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長王建：目前已露頭的低增長高通脹格局至少將繼續(xù)三年。國家統(tǒng)計(jì)局副局長許憲春：我國通脹峰值將在年出現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)增長峰值在年，未來幾年經(jīng)濟(jì)增速將放緩。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長張連成：受資源短缺要素制約，今年經(jīng)濟(jì)必定調(diào)頭向下，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入收縮期，谷底將在年出現(xiàn)。未來經(jīng)濟(jì)走勢的不確定性，讓手持現(xiàn)金的人們開場謹(jǐn)慎對待本人的投資行為，傾向于更加保

5、守和能迅速變現(xiàn)的投資方向。而他們的工程，就是在這一宏大背景下推向市場，在變數(shù)甚多的經(jīng)濟(jì)情勢下，一方的努力要沖破如此迷局，比以往更為困難。二、中國樓市情勢分析自年以來，中國樓市出現(xiàn)前所未有的昌盛景象，供需兩旺，穩(wěn)步上漲的格局不斷延續(xù)到年月，年-月，更是到達(dá)瘋狂形狀。但隨著.新政公布，讓非理性的購房者和炒樓者才認(rèn)識到樓市出現(xiàn)泡沫，成交量應(yīng)聲下滑。年，先知先覺的萬科董事長王石拋出“拐點(diǎn)論并力主萬科全國在售樓盤降價(jià)，隨后月，潘石屹拋出“百日劇變論，房價(jià)在爭論中停滯不前，樓市的天平漸漸地從賣方市場開場向買方市場傾斜，開展商失去了之前的壓倒性優(yōu)勢，開場與消費(fèi)者展開心思博棄。然而，趨勢一旦構(gòu)成，均不以個(gè)人或

6、集團(tuán)的意志為轉(zhuǎn)移，經(jīng)過了延續(xù)上漲的黃金十年，樓市的下滑從越來越多的數(shù)據(jù)中表達(dá)出來，土地不斷流拍和以起拍價(jià)成交，土地價(jià)錢開場下降，闡明了樂觀的開展商在嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)面前，也像如今的購房者一樣，采取了張望態(tài)度。經(jīng)過三四月份成交量的小幅反彈，全國樓市并未迎來十年來一向的“紅五月、“紅六月，成交量在不斷萎縮，而供應(yīng)量還在不斷添加。滿懷等待的開展商開局面對現(xiàn)實(shí)，面臨烈日炎炎的銷售淡季降臨，開場了此起彼伏的降價(jià)銷售，以博得在剛剛開場的本季度的企業(yè)現(xiàn)金流和應(yīng)對拿地期限到來的資金壓力。對于大多數(shù)購房者而言，面對高漲的房價(jià)，不斷產(chǎn)生埋怨心思，而此時(shí)他們對開發(fā)商的處境多少有幸災(zāi)樂禍的成分，這種心思的繁殖蔓延，加劇著樓

7、市的僵持形狀，逐漸將演化為另一個(gè)極端非降價(jià)不能買。降價(jià)成交量弱，客戶張望再降價(jià)，這樣的商品規(guī)律一旦上演，回歸行業(yè)平均利潤率箭就離弦，給房地產(chǎn)業(yè)帶來能夠是家電業(yè)一樣的猛烈競爭局面。中國經(jīng)濟(jì)增長的高昂本錢正在進(jìn)入集中釋放期。較長時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩的預(yù)期和通脹指數(shù)居高不下的現(xiàn)狀，直接導(dǎo)致：財(cái)富增長率降低，高價(jià)錢消費(fèi)品的新增購買力增量明顯放緩。高端商品的供求關(guān)系將平衡甚至倒掛。下行軌道中的房價(jià)直接導(dǎo)致投機(jī)性購房者大量游資退場，投資型購房者也正在繼續(xù)張望中。即使是自住型購房者也是持幣待購。經(jīng)濟(jì)情勢的逆轉(zhuǎn)，“現(xiàn)金為王的心態(tài)導(dǎo)致自住型需求者也在緊縮購買方案，堅(jiān)持手上的現(xiàn)金流。房產(chǎn)市場流動(dòng)資金急劇減少。降價(jià)促

8、銷以緩解資金壓力的景象和消費(fèi)者持幣待購的心態(tài)惡性互動(dòng)，加劇了市場的張望心態(tài)。即使部分公告市場數(shù)據(jù)中國房產(chǎn)指數(shù)顯示著市場的平穩(wěn)開展，但是，數(shù)據(jù)中依然無法逃避房產(chǎn)開發(fā)量和房產(chǎn)銷售量之間的差額絕對數(shù)的不斷擴(kuò)展，換言之，供過于求的趨勢正在加劇。假設(shè)結(jié)合二手房市場情況，此數(shù)字將更加放大。.新政，不過是對投機(jī)過度的房產(chǎn)市場進(jìn)展調(diào)控的手段，以緩解國內(nèi)經(jīng)濟(jì)壓力、資金推進(jìn)型經(jīng)濟(jì)的泡沫。而.，僅僅是危機(jī)的代言人而已。在供，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的市場上，擊鼓傳花的游戲終將終了。股市是其一，房市是其二，匯市是其三。三、年成都樓市走勢分析月全市商品住宅供應(yīng)和成交明顯萎縮。月，全市商品住宅新增供應(yīng).萬平方米，同比增長.%；成交商品

9、住宅.萬平方米，同比減少.%。新增產(chǎn)品供銷比已近：，換言之，在利潤預(yù)期下，年拿地并在年轉(zhuǎn)化為商品房面積，而銷售量同比巨幅下跌，供求關(guān)系的不同步及矛盾在年明顯出現(xiàn)。全市商品住宅可銷售面積接近萬平方米，可售房源非常充足。截至月末，全市商品住宅可售面積為.萬平方米，比月末添加.萬平方米。其中五城區(qū)商品住宅可售面積為.萬平方米，比月添加.萬平方米。、郊縣商品房面積已超越五城區(qū)，、郊縣商品房增量大幅超越五城區(qū)，郊縣工程供求矛盾較五城區(qū)更加突出。中小套型商品住宅供應(yīng)量繼續(xù)增長。-月，五城區(qū)平方米以下商品住宅新增供應(yīng)套、.萬平方米，同比分別增長.%、.%；套數(shù)、面積供應(yīng)占比分別為.%、.%，分別同比提高.、

10、.個(gè)百分點(diǎn)。年所估計(jì)、所設(shè)計(jì)的的投資性投機(jī)性產(chǎn)品，如今逐漸開場釋放成為商品房。相對而言，在市場供應(yīng)方取巧于投資目的時(shí)，自用型產(chǎn)品供應(yīng)增幅相對縮減。層以上高層住宅可售面積突破萬平方米，截至月末，層以上高層和超高層住宅可售面積為.萬平方米，首月突破萬平方米，占住宅可售總量的.%。.后，雖然購房者對高層態(tài)度有變，但產(chǎn)量如此，政府、開發(fā)商必定聯(lián)手進(jìn)展高層住宅護(hù)盤行動(dòng)，因此，高層住宅的銷售壓力將在合力下逐漸化解。五城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)個(gè)月回落。月，五城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為元/平方米，環(huán)比下降.%。從萬科青年置業(yè)方案開場，已出現(xiàn)降低單價(jià)從而降低總價(jià)以釋放購買力的行為特征，但是，當(dāng)房價(jià)逐漸回歸根本面回歸

11、真實(shí)購買者層面的時(shí)候，是市場開場正常發(fā)育的必經(jīng)之路。郊區(qū)重點(diǎn)板塊商品住宅市場均呈現(xiàn)供應(yīng)大幅增長、需求大幅下滑的格局。換言之，郊縣板塊的購買-消費(fèi)-構(gòu)成產(chǎn)品與市場的開展不同步，導(dǎo)致如此結(jié)局。同時(shí)闡明，在投機(jī)性購房、投資性購房被抑制后，自住型需求對商品房的態(tài)度，仍是交通本錢占據(jù)主導(dǎo)要素，價(jià)錢反而在其次郊縣盤的降價(jià)幅度遠(yuǎn)大于成都盤月全市二手住房市場受“.地震影響，再度墮入低谷。在普通以為的震災(zāi)將釋放大量剛性需求的態(tài)度不同，市場給了一個(gè)響亮的耳光。、震前產(chǎn)品的性能遭到疑心而無法成交。、震區(qū)群眾忍受板房而不愿購房現(xiàn)金為王市場現(xiàn)金流吃緊，所謂震后剛性需求未曾釋放出來。五城區(qū)平方米以上“非普通商品住宅可售房

12、源繼續(xù)增長，需求大幅下滑。-月，平方米以上“非普通住宅供應(yīng).萬平方米，同比增長.%；成交.萬平方米，同比減少.%，供銷比為.。平方米以上“非普通住宅表現(xiàn)為供應(yīng)大幅增長、需求大幅回落的態(tài)勢。截至月末，該面積區(qū)間商品住宅可售量面積為.萬平方米，同比增長.%，占當(dāng)前五城區(qū)可售住宅面積的.%。高層和超高層住宅供應(yīng)急劇增長，二者可售總面積初次突破萬平方米，可售面積占比上升至.%。-月，五城區(qū)層以上的高層和超高層住宅供應(yīng)面積到達(dá).萬平方米，成交.萬平方米，供應(yīng)面積占比為.%，成交面積占比為.%。其中，層以上的超高層住宅供應(yīng)面積為.萬平方米，同比增長.%，增幅回落；成交面積為.萬平方米，同比增長.%；可售面

13、積為.萬平方米，同比增長.%。高層和超高層住宅可售面積為.萬平方米，首月突破萬平方米，占住宅可售總量的.%。城東：供求規(guī)模最大，新建住房供應(yīng)尤其活潑。-月，城東新增商品住宅供應(yīng).萬平方米，同比增長.%；成交.萬平方米，同比增長.%。城東供應(yīng)量和成交量均位居各方位之首，供銷比為.。截至月末，該區(qū)域住宅可售面積上升至.萬平方米，同比增長.%，可售量僅次于城西。截至月末，一環(huán)以內(nèi)商品住宅可售面積為.萬平方米，可售面積占比為.%；二環(huán)以外區(qū)域可售面積為.萬平方米，可售面積占比為.%。從此數(shù)據(jù)分析，-環(huán)之間，占比為%，可售面積為.平米。-月，二環(huán)至三環(huán)區(qū)域內(nèi)，城東供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，供應(yīng)到達(dá).萬平

14、方米，占二環(huán)至三環(huán)區(qū)域住宅供應(yīng)總面積的.%，比-月提高.個(gè)百分點(diǎn)。二環(huán)至三環(huán)城西成交量最大，為.萬平方米，同比減少.%；城南成交.萬平方米，同比減少.%。二環(huán)至三環(huán)區(qū)域可售住宅集中分布在城西和城東，可售分別為.萬平方米、.萬平方米，可售量相當(dāng)，共占二環(huán)至三環(huán)區(qū)域住宅可售面積的.%，其中城東區(qū)域的可售面積同比增長了.%。認(rèn)可城東、看好城東，開發(fā)商的熱情因市場熱情而放大，但卻比市場熱情相對滯后，導(dǎo)致目前增量大于銷量的局面。但從另外角度看，城東的居住價(jià)值的高漲才是開發(fā)商投資的重點(diǎn)緣由之一，而此價(jià)值相對來說，受市場動(dòng)搖的沖擊相對較小。作為第四城的成都樓市，在上漲的瘋狂階段，本地房價(jià)并沒有大踏步趕上第一

15、梯隊(duì)城市，因此，在樓市下滑的全國情勢下，也沒有出現(xiàn)第一梯隊(duì)的大幅跳水局面，開展商依然是以溫順的姿態(tài)做著俯臥撐，雖然開場扮演，但觀者甚少，喝彩聲弱從供銷比可以看出。就如當(dāng)年開發(fā)商要求購房者在五分鐘內(nèi)下單一樣強(qiáng)硬，如今購房者也要開發(fā)商拿出真正的姿態(tài)，把價(jià)錢降到實(shí)處，才會(huì)真正買單。而真正降價(jià)的開發(fā)商在上兩季度也是獲得了至少現(xiàn)金流上的寬裕，比如第一季度的魅力之城，第二季度的國嘉新視界，都博得了較好的銷售業(yè)績。示范效果讓越來越多的樓盤跳入此洪流之中，紅南港少公館放棄精裝房方向，藍(lán)光月月推優(yōu)惠，首創(chuàng)折等跳水手段層出不窮，降價(jià)正在成為成都樓市常態(tài)的表情。四、城東區(qū)域市場分析城東開展歷程城東板塊關(guān)鍵詞：群眾化

16、向中產(chǎn)演化城東住宅市場開展勢頭強(qiáng)勁，具備較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)，大盤云集，以區(qū)域客群結(jié)合城市群眾為主。城東作為成都傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，長期以來房地產(chǎn)市場開展緩慢。隨著成都市政府將城東規(guī)劃為成都未來的城市副中心，并陸續(xù)采取了對國有大型工廠進(jìn)展外遷,添加可開發(fā)土地資源、沙河整治、加大對道路、東大街東延線等根底設(shè)備的建立等措施后，城東的房地產(chǎn)市場逐漸被激發(fā)了活力。作為成都新的房地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，城東區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)是具備較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)，大盤云集，城市客群屬區(qū)域客群結(jié)合城市群眾。并且隨著城東的逐漸開發(fā)完善，區(qū)域獨(dú)有的景觀資源、交通優(yōu)勢以及區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量開發(fā)的逐漸成熟也吸引了越來越多的中產(chǎn)階級聚集到城東。年城東電梯

17、住宅均價(jià)區(qū)間的總體走勢(元/)年份.均價(jià).城東住宅供銷構(gòu)造分析市場供需平衡，年上半年供應(yīng)大幅放量，成交量繼續(xù)走強(qiáng)由上圖可以看出，-年上半年，城東的供應(yīng)和成交量逐年遞增，其中年-年城東住宅供應(yīng)面積年平均增幅到達(dá).。而年由于宏觀政策調(diào)控影響，導(dǎo)致區(qū)域年上半年供應(yīng)大幅放量，市場供應(yīng)同比增幅到達(dá)了.。城東的住宅成交量隨著市場開展不斷增長，區(qū)域的認(rèn)同度不斷提升。-年上半年平均增幅到達(dá).，其中值得一提的是年-月，由于市場受新政及.地震的雙重影響，城南、城西、城北的市場成交量均出現(xiàn)大幅下挫，但是城東的市場成交量依然堅(jiān)持了了強(qiáng)勁的上升勢頭，區(qū)域市場剛性需求鞏固。年-月成都市各方位供銷情況對比.城東住宅價(jià)錢走勢

18、分析住宅成交均價(jià)增幅較快，平均增幅到達(dá).-年月，城東住宅均價(jià)漲幅近。其中年成交均價(jià)突破性上漲，同比漲幅高達(dá).。年由于宏觀調(diào)控以及地震等綜合要素的影響，價(jià)錢漲幅有所回落，不過仍同比增幅到達(dá)了.。城東作為目前成都市主流房地產(chǎn)開發(fā)板塊，對比年-月成都市主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)元/平米。城東房價(jià)目前仍處于市場平均程度以下，市場未來開展空間宏大。.土地市場走勢分析.城東土地供應(yīng)走勢-年城東土地供應(yīng)量均在畝以上，其中年城東土地供應(yīng)近畝。、年城東土地均獨(dú)占了整個(gè)成都市的土地供應(yīng)的以上。年由于宏觀調(diào)控以及地震影響，成個(gè)成都市的土地供應(yīng)量緊縮，-月城東供應(yīng)量僅為.畝，占整個(gè)主城區(qū)的.。.城東土地成交均價(jià)走勢年城東

19、的土地成交均價(jià)到達(dá)了近三年來的一個(gè)高點(diǎn)萬元/畝。而由于市場宏觀調(diào)控的影響，年上半年土地市場供應(yīng)緊縮，地價(jià)也有所回落，城東地價(jià)回落至萬元/畝，降幅為.，相比主城區(qū)的降幅，城東地價(jià)相對穩(wěn)定。工程周邊區(qū)域住宅市場研討.工程周邊區(qū)域范圍的界定工程位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)；南望成龍路和國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)M；北觀畝城市生態(tài)公園。這一區(qū)域集中了目前工程周邊主要住宅工程，并且這些工程大都具有一些共同屬性：如工程質(zhì)量較高、交通便利、配套較完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、兼具居住與投資價(jià)值。這些特征與本案的根底特征是較為一致的。工程周邊區(qū)域范圍的界定如以下圖所示：.區(qū)域住

20、宅市場供求情況分析從年月和月的新增供應(yīng)量和需求量可以看出，自春節(jié)以來，工程周邊區(qū)域的供銷量都逐漸上升，特別是月日春節(jié)房交會(huì)的勝利舉行使得月份的供銷量到達(dá)近個(gè)月來的最頂峰?！?大地震中斷了整個(gè)成都房地產(chǎn)市場自月份以來逐漸回暖的勢頭，當(dāng)然工程周邊住宅市場也遭到了一定影響，月供需量環(huán)比月有明顯下降，但與月份的程度懸殊不大，并且供需比較月還有所降低，闡明市場供過于求的局面正逐漸緩解。月份工程周邊區(qū)域無新增房源，成交量環(huán)比月稍有上升。可以說，地震在影響整個(gè)成都房地產(chǎn)市場的同時(shí)不可防止地也影響了工程周邊區(qū)域住宅市場，但這種影響是有限的，也是短期的，這一點(diǎn)從月和月工程周邊區(qū)域住宅市場成交量可以清楚地看出。.

21、區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)分析地塊位置時(shí)間地塊規(guī)模(畝)開發(fā)商用地性質(zhì)估計(jì)住宅供應(yīng)體量(萬平米)錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)東光村六組.新宏二類住宅用地、公共效力設(shè)備用地、農(nóng)貿(mào)市場用地.錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南地塊.萬科、北京萬信二類住宅用地.錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南A地塊.天盛房產(chǎn)二類住宅用地.錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組.錦江區(qū)統(tǒng)建辦二類住宅用地(可兼容公共設(shè)備%,不含公寓式辦公、單元式辦公).錦江區(qū)糧豐村、組片區(qū).金房二類住宅用地(兼容公共設(shè)備%).從工程周邊潛在住宅用地來看，估計(jì)未來-年工程周邊區(qū)域住宅供應(yīng)體量約萬平米，其中離本案最近的錦江區(qū)糧豐村、組片區(qū)地塊估計(jì)將推出.萬平米的住宅?？梢?，未來-年區(qū)域住宅供應(yīng)量較大，區(qū)域市

22、場競爭加劇。.區(qū)域住宅市場價(jià)錢情況分析可以看到，自年月開場，工程周邊區(qū)域住宅市場成交價(jià)錢呈上升趨勢，但漲幅較小。春節(jié)過后市場回暖跡象明顯，尤其是月平均成交價(jià)錢較月上漲了約元/平米，漲幅達(dá).%。震后成交價(jià)錢有所下降，但從月和月的成交價(jià)錢可以看出，下降幅度并不大，平均降幅為.%。雖然月和月的成交價(jià)錢低于震前月的成交價(jià)錢，卻略高于月的成交價(jià)錢。由此可以看出，地震對工程周邊區(qū)域住宅市場的影響是有限的。隨著地震對成都房地產(chǎn)市場的影響逐漸減弱，工程周邊區(qū)域住宅市場也將隨之逐漸回暖。并且工程所在區(qū)域位于城東南片區(qū)，由于.大地震的震中位于成都市的西北方向，遭到心思要素的影響，一些本來有意向在城西或城北的購房的

23、人群，有所躊躇。而城東南供應(yīng)體量較大、價(jià)錢較城南要低、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，擁有國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，因此極有能夠成為購房者的首選。因此，工程周邊區(qū)域住宅市場將漸漸復(fù)蘇，地震對其呵斥的影響僅僅是暫時(shí)的。工程周邊區(qū)域購房客群研討樣本選擇：本次研討綜合工程周邊：卓錦城、藍(lán)谷地、萬科魅力之城、華都美領(lǐng)灣、交大綠嶺等個(gè)樓盤的成交客群進(jìn)展綜合研討分析。.客群來源區(qū)域購房客群以成都市五城區(qū)客群和省內(nèi)二級城市客群為主，其次是成都市周邊郊縣的客群。省外客群僅占。.客群年齡特征區(qū)域購房客群年齡集中在歲以下，年齡構(gòu)造區(qū)域年輕，該類人群也是目前社會(huì)組成的中堅(jiān)力量。.客群職業(yè)特征區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上

24、也反映了區(qū)域的認(rèn)知度較高。.置業(yè)目的目前區(qū)域以自住需求為主，其中初次置業(yè)型占，其次為改善居住型占，投資客群占。.置業(yè)戶型面積需求套型主力面積區(qū)間平米套一-套二-套三-套四-區(qū)域客群戶型面積需求以-的套三戶型需求比例最大，占；其次是-的套二戶型，占；套一、套四的需求相對較少。區(qū)域典型案例研討注：由于本工程特殊的產(chǎn)品定位以及價(jià)錢定位，綜合城東目前市局面市樓盤，他們鎖定城東中高端物業(yè)的代表：萬科城市花園、卓錦城作為個(gè)案研討對象，以期對本案在城東樹立高端籠統(tǒng)有所自創(chuàng)。.萬科城市花園地理位置成龍路號川師大旁 占地面積約畝總建筑面積約.萬平米 產(chǎn)品形狀多層+花園洋房+電梯公寓+獨(dú)棟別墅+聯(lián)排別墅物管費(fèi)元/

25、月/平米開發(fā)主題平原都市的坡地生活園林主題富有韻律感的谷底公園，享用坡地生活。質(zhì)量籠統(tǒng)大規(guī)模、優(yōu)品牌的高尚小區(qū)建筑構(gòu)造全框架構(gòu)造住宅容積率.綠地率戶數(shù)期花園洋房+電梯公寓戶小區(qū)規(guī)劃方向大規(guī)模的富有韻律感的淺丘坡地低層高尚住宅小區(qū)概念謀劃淺丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，實(shí)現(xiàn)都市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、多元與個(gè)性、私密與開放的平衡戶型面積花園洋房主力面積為平米，采用退臺式的戶型設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為-平米；電梯公寓的主力面積為-平米，面積區(qū)間為-平米銷售情況已售完入住銷售價(jià)錢年底花園洋房均價(jià)元/平米，最高價(jià)元/平米，最低價(jià)元/平米；電梯公寓均價(jià)元/平米，最高元/平米，最低元/平米會(huì)所及設(shè)備泳池、健

26、身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能廳、商務(wù)中心、乒乓球室、老年人活動(dòng)中心。周邊配套幼兒園、小學(xué)：市重點(diǎn)兒園、市重點(diǎn)小學(xué)。步行商業(yè)街：凈菜超市、便利店、銀行、郵政、診所、藥店、洗衣店、餐飲店、純真水、CD店、書報(bào)店、美容美發(fā)、咖啡店及萬客會(huì)精選商家?？蛻羧禾卣魅f科品牌的跟隨者、自辦公司老總主要是花園洋房的客戶群體川師教師、中高收入的年輕消費(fèi)群體，年齡集中在-歲。二次置業(yè)者，年齡集中在-歲?？蛻魠^(qū)域性構(gòu)成情況不明顯。工程優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)勢：專案品牌優(yōu)勢；緊鄰川師大，配套相對完善，交通便利；獨(dú)特的坡地地形，使得小區(qū)建筑參差有致，極富韻律感；工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)延續(xù)貫徹了萬科一向堅(jiān)持的“建筑改動(dòng)生活理念，住戶圍景而居

27、，對客群很有吸引力；工程占地共約余畝，具有規(guī)模優(yōu)勢。優(yōu)勢: 在已開發(fā)的三期中，除聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅外，其車位原多為部分一層架空與地面停車場，這無疑是工程之白璧微瑕。 開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn).卓錦城地理位置成龍路與三環(huán)路交匯處嬌子立交外 占地面積約畝總建筑面積約萬平米 產(chǎn)品形狀多層+高層電梯公寓物管費(fèi).元/月/平米開發(fā)主題我的花園國度質(zhì)量籠統(tǒng)中高端花園式全生態(tài)小區(qū)建筑構(gòu)造全框架構(gòu)造住宅容積率約.綠地率總戶數(shù)約小區(qū)規(guī)劃方向國際化的生態(tài)居住新城概念謀劃打造一個(gè)全新的花園國度卓錦城戶型面積占、左右占、以上占銷售情況分期開發(fā)：期、期已售完，期、批次也已根本售完，批次已售約%，批次僅售少量銷售價(jià)錢目前均

28、價(jià)約元/平米會(huì)所及設(shè)備酒吧、茶吧、健身中心、商務(wù)中心等周邊配套社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、飲水站、商業(yè)街、四川師范大學(xué)、規(guī)劃中錦江區(qū)政府、規(guī)劃中華中醫(yī)院、朵金花旅游區(qū)等客戶群特征家庭月收入元以上的客群，城東中高收入人群、川師教師主要賣點(diǎn)花香充盈、林海環(huán)繞的千畝大盤工程優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)勢：規(guī)模大，配套齊備；毗鄰未來錦江區(qū)政府，周圍自然生態(tài)環(huán)境好；開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，位列其一的吉寶開發(fā)的粼江峰閣已獲得良好口碑。優(yōu)勢：工程周邊配套還欠完善開 發(fā) 商成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā).可自創(chuàng)意義分析開辟城東，填補(bǔ)城東質(zhì)量樓盤空白萬科從年進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場，開發(fā)的第一個(gè)工程萬科城市花園即位于當(dāng)時(shí)還處在房地產(chǎn)開展初步階段的城東成龍路區(qū)域

29、，作為進(jìn)駐此區(qū)域的第一個(gè)品牌開發(fā)商，萬科對于此區(qū)域的開發(fā)無疑是勝利的，隨著對城市花園長達(dá)年精耕細(xì)作式的開發(fā)，購房者對于區(qū)域的不斷認(rèn)同。區(qū)域居住價(jià)值不斷被釋放出來，而萬科也從區(qū)域價(jià)值的不斷提升獲得了更大的利潤，萬科城市花園均價(jià)從最開場的僅元/平米到開發(fā)后期約元/平米均價(jià)提升了近%。以如今的目光來看，萬科作為城東開發(fā)的先驅(qū)具有艱苦的意義，其引導(dǎo)了購房者對于城東置業(yè)的認(rèn)可，甚至可以說由于有了萬科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。開發(fā)高端產(chǎn)品，發(fā)掘城東高端客戶從兩個(gè)工程開發(fā)的產(chǎn)品形狀來看，多層、洋房和別墅的占據(jù)了相當(dāng)大的比例，特別是萬科城市花園，在年至年五年的時(shí)間內(nèi)，開發(fā)了眾多的聯(lián)排、獨(dú)棟和四層洋房

30、等別墅類產(chǎn)品，在當(dāng)時(shí)整個(gè)市場都還對此區(qū)域并不非常認(rèn)可的前提下，推出如此大體量的高端產(chǎn)品無疑具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，但萬科良好的銷售業(yè)績充分證明在城東對于高端產(chǎn)品的需求依然是存在的。購房者不僅關(guān)注區(qū)域?qū)τ诋a(chǎn)品本身的質(zhì)量更為看重，區(qū)域優(yōu)劣只是相對的，隨著時(shí)間的推移，區(qū)域的價(jià)值將會(huì)不斷的釋放出來，而產(chǎn)品本身的質(zhì)量在開發(fā)時(shí)便已注定。五、工程的競品分析：競品設(shè)定條件：本案是五城區(qū)、電梯、大戶型產(chǎn)品，根本情況是：平以上，總價(jià)萬元以上。因此競品設(shè)定中也以同類型產(chǎn)品為主要競品。別墅因其有天有地的特征，與本案差別性很大，不列入競品對象。本次統(tǒng)計(jì)的為成都市五城區(qū)和一個(gè)郊區(qū)競品樓盤的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品是高層電梯和少量多層，共個(gè)

31、工程，如下：鷺島國際社區(qū)、桐梓林歐城、新界、泊景灣、檀香山花園、神仙樹大院、君悅金沙、雙楠融域、天府長城、玉林品上、號觀邸、龍灣半島、優(yōu)品道、金域西嶺、華府金沙、金沙西園、中鐵西子香荷、中海國際社區(qū)、首創(chuàng)愛這城、龍湖.三千城、外灘、瑞升望江橡樹林、華潤翡翠城、都會(huì)風(fēng)尚、時(shí)代豪庭、中海翠屏灣、華潤鳳凰城、中海蘭庭B區(qū)、恒大綠洲。本次統(tǒng)計(jì)的競品數(shù)據(jù)為年月之后開盤工程數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于成都市房管局備案系統(tǒng)一競品的總體態(tài)勢區(qū)域供應(yīng)總量市場總供量占比銷售總量市場總銷量占比本區(qū)域市場供銷比余量萬以上平以下萬以上平以上供應(yīng)銷售銷售率余量供應(yīng)銷售銷售率余量城西%城南%城東%城中%龍泉%合計(jì)、在一切萬以上產(chǎn)品中，

32、城西、城南兩區(qū)域推售量接近，合計(jì)占市場總推售量的%，傳統(tǒng)“南富西貴的居住特征、換房需求，由于開發(fā)商的態(tài)度，繼續(xù)表如今新開的高總價(jià)住宅工程中。、從市場總銷量比重分析：城南區(qū)域占比高達(dá)%，是城西區(qū)域的一倍以上，闡明城南區(qū)域市場的認(rèn)可度、實(shí)踐購買需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他區(qū)域。、本區(qū)域市場供銷比中，可以發(fā)現(xiàn)城東的區(qū)域供銷比已接近城西區(qū)域，雖然銷售量絕對數(shù)套是城西市場一半，闡明城東區(qū)域經(jīng)過幾年的建立后，在購房者心目中，城東居住質(zhì)量已逐漸接近城西，認(rèn)可度、實(shí)踐購買需求也有相應(yīng)增長。、在總體供應(yīng)量中，總價(jià)萬以上面積平米以上的產(chǎn)品合計(jì)套，集中在城西鷺島、檀香山主要為頂躍產(chǎn)品、龍灣半島、金域西嶺兩工程中有純粹成棟產(chǎn)品、

33、龍泉恒大綠洲，集中在棟+空中別墅產(chǎn)品中，每棟兩梯四戶，共套，根本上每單元各套型面積分別為：、，其他區(qū)域市場的此類產(chǎn)品數(shù)量較少，且區(qū)域供應(yīng)比例極低，當(dāng)以頂躍產(chǎn)品為主，換言之，符合“總價(jià)萬、面積以上這兩個(gè)條件的產(chǎn)品，均是混搭在其他住宅產(chǎn)品類型中，純質(zhì)性較差，客群面較大。右表：、除城西外，其他區(qū)域?qū)σ陨袭a(chǎn)品的購買率均高于對以下產(chǎn)品的購買率，尤其城東區(qū)域，以平為線，各類型銷售率分別為%和%，一那么是由于總供應(yīng)量緣由，二那么間接闡明城東客群對雙高產(chǎn)品的青睞度。銷量絕對數(shù)與城西一樣，居最高位上，套，因此從上表可看出，城東的同類產(chǎn)品供應(yīng)量遠(yuǎn)不及城西。市場空間發(fā)掘潛力較大二、城西根據(jù)總價(jià)在萬以上或者面積在平以

34、上別墅除外，總供應(yīng)套，其中，從年月以后，總價(jià)在萬以上城西大約有樓盤共推出個(gè)批次總共套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的%其中，高電梯套，多層洋房套。面積在平以上共套，其中高層電梯套，多層洋房沒有平以上的產(chǎn)品。本區(qū)域成交均價(jià)大約在/平左右，最高成交均價(jià)是號觀邸元/平。物業(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應(yīng)量總銷售量平以下平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯環(huán)內(nèi)號觀邸-.-環(huán)鷺島國際-.-環(huán)龍灣半島-.-環(huán)優(yōu)品道-.-環(huán)泊景灣-.-環(huán)中鐵西子香荷-.-環(huán)金沙西園-.-.-環(huán)君悅金沙-.-環(huán)華府金沙-.-.環(huán)外金域西嶺-.多層洋房-環(huán)新界-.-.合計(jì)、總價(jià)萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾

35、位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和號觀邸，這些樓盤的推量都在套以上，第二梯隊(duì)就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在套左右。由此，他們可以看出，這個(gè)總價(jià)在萬以上的產(chǎn)品需求社區(qū)規(guī)模以及開發(fā)商品牌和完善的配套以及精工的細(xì)節(jié)來作為其價(jià)值的支撐。B、多層洋房本區(qū)域的多層洋房，主要有中鐵瑞成新界提供，該工程的定位就是屬于一個(gè)高端的定位，配合該工程宏大的社區(qū)規(guī)模。、平以上本區(qū)域推出的房源中主要是優(yōu)品道套，華府金沙套和鷺島國際社區(qū)套，多層洋房沒有出現(xiàn)此類產(chǎn)品。萬以上平以上產(chǎn)品供應(yīng)量合計(jì)套，僅實(shí)現(xiàn)套銷售，雖然與相關(guān)工程的開盤時(shí)間有關(guān)，但是同時(shí)也可看出：本區(qū)域?qū)Υ祟惍a(chǎn)品的剛性需求較低，有效市場容量較

36、小。去化速度與工程品牌關(guān)系較大，如龍灣、鷺島，速度相對較快，而優(yōu)品道作為老品牌，也消化了%，華府金沙二批次未實(shí)現(xiàn)銷售。三、城南根據(jù)總價(jià)在萬以上或者面積在平以上別墅除外，從年月以后，城南大約有樓盤共推出個(gè)批次總共套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的%其中，總價(jià)在萬以上高層電梯套，多層洋房套。面積在平以上高層電梯套，多層洋房套。本區(qū)域成交均價(jià)大約在元/平左右，其中，桐梓林歐城成交均價(jià)最高元/平。未計(jì)紫檀本區(qū)域?qū)儆诔啥际小澳细坏膮^(qū)域，也是容易出現(xiàn)高端盤的區(qū)域。從總體上看，本區(qū)域的工程主要集中在二環(huán)路周邊，并且其規(guī)模、景觀、開發(fā)商品牌都相當(dāng)不錯(cuò)?？偼屏课飿I(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應(yīng)量總銷售量平以下平以上合

37、同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯-環(huán)玉林品上-.-環(huán)桐梓林歐城-.檀香山花園-.神仙樹大院-.中海翠屏灣-.環(huán)外天府長城-.華潤鳳凰城-.-.中海蘭庭B區(qū)-.中海國際社區(qū)-.多層洋房環(huán)外-環(huán)雙楠融域-.總計(jì)、總價(jià)萬以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤鳳凰城、檀香山花園和天府長城，均在套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，套；中海國際社區(qū)套。、平以上、萬以上，本區(qū)域總體供應(yīng)量較小，僅套，分別在各工程中來說，應(yīng)為其頂躍部分。詳細(xì)到各工程：桐梓林歐城、中海一批次均銷售終了，換言之：在本區(qū)域，雙高產(chǎn)品的市場接受度較高，總體的市場容量也較大。其中，銷售速度較緩慢的工程是：

38、玉林品上、天府長城、華潤鳳凰城、中海等，從其環(huán)域價(jià)值來說，價(jià)錢較高。玉林品上情況有異，價(jià)錢低銷售低時(shí)間長，閱歷分析應(yīng)是產(chǎn)品設(shè)計(jì)緣由及開發(fā)商品牌兩方面要素。結(jié)合該區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)錢分析，是本案可重點(diǎn)突破的市場之一。四、城東根據(jù)總價(jià)在萬以上或者面積在平以上別墅除外，年月以后，城東大約有個(gè)樓盤共推出個(gè)批次總共套房源，占本次統(tǒng)計(jì)房源數(shù)量的%。其中，高層電梯套，多層洋房套。價(jià)錢方面：華潤.翡翠城以.元/平為第一位，龍湖.三千城.元/平第二位?？偼屏浚何飿I(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應(yīng)量總銷售量平以下平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯-環(huán)外灘-.高層電梯-環(huán)瑞升望江橡樹林-.多層洋房-環(huán)龍湖.三千

39、城-.多層，高層-環(huán)首創(chuàng)愛這城-/高層電梯-環(huán)華潤翡翠城-.城東，本區(qū)域特點(diǎn)之一：-環(huán)工程走價(jià)錢戰(zhàn)略，在品牌力較弱的情況下，走量相對較大。-環(huán)工程走品牌、高價(jià)錢道路，除龍湖三千城受震后購買心思影響成交較好外，首創(chuàng)、華潤的實(shí)踐銷售均較差。雙高產(chǎn)品僅在望江橡樹林有小部分，總體供應(yīng)量不大，與本案的競爭性較低。對城東區(qū)域競爭市場來說，-環(huán)工程的高價(jià)錢戰(zhàn)略為本案提供了一定市場空間，但是在他們同樣改走價(jià)錢道路時(shí)，對本案的沖擊也相應(yīng)較大。五、城中年月以后，城中大約有個(gè)樓盤共推出個(gè)批次總共套房源，但實(shí)踐銷售情況懸殊，與產(chǎn)品環(huán)境、質(zhì)量和開發(fā)商品牌關(guān)聯(lián)度非常大。、總推量物業(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應(yīng)量總銷售量

40、平以下平以上合同均價(jià)供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯-環(huán)都會(huì)風(fēng)尚-.高層電梯-環(huán)時(shí)代豪庭-.總計(jì)六、龍泉方向符合本案競品條件的僅有“恒大綠洲。棟+的小高層，推行稱號也為“空中別墅，其中棟帶入戶大堂，合計(jì)供應(yīng)量套，共售出套。其中：-區(qū)間合計(jì)套，售出套，以上區(qū)間共套，售出套。第棟套，售出套，第棟共套，售出套，第棟共套，售出套，綜上，可以看出總價(jià)萬元以上產(chǎn)品中，五城區(qū)及龍泉合計(jì)推售量為套，實(shí)現(xiàn)銷售套城中區(qū)域中：時(shí)代豪庭根本售完無競爭性，都會(huì)風(fēng)尚開盤個(gè)月銷售慘淡，闡明市場抗性非常大，在價(jià)錢不變的前提下，未來對本案的沖擊也很小。城南區(qū)域中，同面積總價(jià)的競品存量極少，但平以下的可替代性工程較多，是強(qiáng)大的潛

41、在競爭對手。城西區(qū)域，同面積總價(jià)產(chǎn)品推量大套銷售小套，集中在優(yōu)品道和華府金沙，目前的市場抗性較大，不排除未來有降價(jià)以售的能夠，將在城西客群中對本案構(gòu)成較強(qiáng)的競爭關(guān)系。五城區(qū)的三環(huán)外產(chǎn)品中，根本沒有同總價(jià)同面積的競爭產(chǎn)品，本案的細(xì)分市場空間相對較大，但是平以下產(chǎn)品的存量較大，城東區(qū)域，同面積總價(jià)產(chǎn)品僅在橡樹林有套存量售，外灘及橡樹林以價(jià)錢優(yōu)勢，走勢平穩(wěn)，首創(chuàng)及華潤的高價(jià)錢道路導(dǎo)致其產(chǎn)品抗性非常大，不排除未來跳水能夠，但從其價(jià)錢來看，只需降價(jià)幅度非常大的情況下才會(huì)對本案構(gòu)成較大競爭壓力。龍泉-恒大綠洲，環(huán)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)規(guī)模等等要素，及其價(jià)錢殺手的特征，將是本案的強(qiáng)力競爭對手之一。相對本案而

42、言：產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征極端明顯，外觀具有劇烈的符號性，使本案在以上競品工程中有劇烈的市場區(qū)隔效果，同時(shí)也可作為人群生活態(tài)度區(qū)隔的標(biāo)志性符號。整個(gè)社區(qū)戶，可了解為“非夸耀住宅產(chǎn)品，較符合中青年人“個(gè)性而不張揚(yáng)的生活態(tài)度。超低密度帶來的高綠地景觀，超寬客廳對的觀景效果很好，超寬樓間距，有效逃避了對視的私密性問題。根本沒有客廳與客廳的對視景象。交通的便利性與易達(dá)性好。在環(huán)域競品中有較高價(jià)值?？偲揭?guī)劃中，景觀層次豐富，景觀種類豐富，識別性很強(qiáng)，欣賞性與參與性兼顧。與周邊大盤共同構(gòu)成一個(gè)人居密度較大的板塊環(huán)境，片區(qū)的商業(yè)豐富性和便利性比別墅社區(qū)好很多，生活成熟度相對更高。空間的可塑性極強(qiáng)，在人生的不同人口數(shù)量

43、階段，經(jīng)過裝修，可以使空間較好地順應(yīng)生活所需，而不是讓人來順應(yīng)房間。配合產(chǎn)品完善的環(huán)境條件，居住價(jià)值的可繼續(xù)性強(qiáng)，可降低換房的必要性從而降低居住本錢。七競品分析總結(jié)根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)聽闡明，自年月以來，統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)萬以上的新推房源總供應(yīng)套，售出套，目前余下套房源。而本工程一次性提供套房源，單個(gè)樓盤的提供量，占到目前市場余量的近%。 自年月以來，以上區(qū)域整個(gè)萬以上房源的月銷售量為套左右。本工程要到達(dá)開盤銷售套的目的銷售義務(wù)，無異于當(dāng)月銷售要到達(dá)并超越目前整個(gè)五城區(qū)及龍泉方向萬以上房源的銷售量，這一銷量，要求他們做到的推行攻勢必需求發(fā)掘出更多的客戶來滿足本工程的要求。以面積來看，平米以上的房源，自年月

44、以來，五城區(qū)及龍泉方向新推的總供應(yīng)量為套，總銷售量為套，月銷售率僅為套。根本集中為頂躍本工程擴(kuò)展后的面積均超越平米，當(dāng)本案以-平米的戶型區(qū)間入市時(shí)，在市場上的存量中又參與了套的推量，在這一面積區(qū)間段上，本工程占到了整個(gè)市場的/。這一數(shù)聽闡明，他們確實(shí)具有了市場獨(dú)占性和獨(dú)一性。二、市場定位一、工程概略地理坐標(biāo)：位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū);南望成龍路和國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)M；北觀畝城市生態(tài)公園。處風(fēng)景城東新城中心生態(tài)位置，自然坡地、臺地園林，為成都主城區(qū)罕有別墅地脈。工程主要技術(shù)目的：規(guī)劃凈用地. M，待征地面積含中心公園 M產(chǎn)權(quán)建筑面積 M不含地

45、下室容積率 ：綠地率：%，綠化率%平均密度%車位比為總戶數(shù)約戶建筑高度M每戶產(chǎn)權(quán)面積在 M之間，贈(zèng)送面積接近%；每戶改造后實(shí)得面積在M之間，改造后各空間層高為M?？傮w規(guī)劃理念：采用國際Hills生態(tài)規(guī)劃理念，在溫馨度技術(shù)體系方面援用國際先進(jìn)適用技術(shù)，塑造四大人居空間,即：公園群落與社區(qū)組合空間；綠化紐帶與社區(qū)組團(tuán)的分割空間；泛會(huì)所與坡地、臺地立體景觀空間；創(chuàng)新性別墅多重平面上下功能轉(zhuǎn)換空間。從而將本工程建立成為具有國際高環(huán)境質(zhì)量規(guī)范、高溫馨度規(guī)范、高品味的社區(qū)。層次清楚的規(guī)劃體系：社區(qū)被自然的坡地道路網(wǎng)絡(luò)分為四個(gè)相對獨(dú)立的居住組團(tuán)即華府、藍(lán)鉆、御苑、紫廬。四個(gè)組團(tuán)分別以亞洲風(fēng)情園林、歐洲風(fēng)情園

46、林、澳洲風(fēng)情園林、美洲風(fēng)情園林為主題景觀特征。%住戶都享有內(nèi)外開闊的景觀視野，%建筑坐北朝南,%住戶可府瞰畝城市生態(tài)坡谷公園。四個(gè)組團(tuán)之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人活動(dòng)中心、配套公共效力設(shè)備及中心組團(tuán)公園等，空間極度開闊，景觀視野無限風(fēng)光。構(gòu)造明晰的人車分流體系為充分表達(dá)住戶的尊貴，每個(gè)組團(tuán)建有層陽光地下生態(tài)車庫。步行區(qū)域既與車輛交通絕對人車分別又使人們比較容易到達(dá)，為鄰里交往提供了平安溫馨的戶外場所。園林景觀規(guī)劃理念強(qiáng)化組團(tuán)景觀主題并表達(dá)坡地、臺地園林特征，將坡地園林環(huán)抱作為背景景觀，在各組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)中點(diǎn)出水的元素，演繹具有不同異域特征的立體景觀。在植物配植上注重其季節(jié)的搭配，春

47、觀桃、夏賞荷，秋看銀杏，冬聽松，一年四季有景可賞。景觀規(guī)劃原那么整體與部分，天人合一強(qiáng)調(diào)整體的調(diào)和、功能的需求，部分組團(tuán)的個(gè)性、文化內(nèi)涵的表達(dá)、安康休閑環(huán)境的營造，景觀細(xì)節(jié)的完善，各空間之間景觀、鋪裝、水體、架空層、公共設(shè)備園林小品、花壇等相互呼應(yīng)，簡約的建筑、硬景與軟景之間的相互浸透，著重強(qiáng)調(diào)每個(gè)組團(tuán)的區(qū)域特性，強(qiáng)調(diào)功能與實(shí)效，營造出一個(gè)多景觀中心的、自然調(diào)和的高尚小區(qū)。景觀均好性與特征性，移步換景景觀設(shè)計(jì)突出表達(dá)不同小區(qū)組團(tuán)之間的景觀共享，沿景觀主軸最大化地表達(dá)景觀的均好性及其人性關(guān)懷。有專為青少年?duì)I造的運(yùn)動(dòng)健身區(qū)，有專為老年?duì)I造的主題游園區(qū)，有專為小朋友設(shè)置的兒童游樂場及親子樂園，有為住

48、戶設(shè)計(jì)的休閑廣場及咖啡休憩區(qū)等等，為各個(gè)年齡階層設(shè)置的園林空間，盡顯人性化關(guān)懷。景觀體系一個(gè)中心、四個(gè)組團(tuán)，四時(shí)更迭、歸一主題：a.一個(gè)中心:用地中部由公共效力低層建筑半圍合成的狹長形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內(nèi)的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。與周圍住宅既相互映托，又保證住宅的私密性。b.四個(gè)組團(tuán)：由社區(qū)道路自然劃分出四個(gè)居住組團(tuán)。每個(gè)組團(tuán)入口簡約大氣，各居住組團(tuán)相對獨(dú)立，根據(jù)各自景觀特點(diǎn)命名。c.四時(shí)更迭：利用每個(gè)季節(jié)不同的特征植物構(gòu)成不同的組團(tuán)特征，反映四季的時(shí)令變化，表達(dá)自然變化和異域景觀主題。d.歸一主題：簡約、精巧的現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，自然、雋永的景點(diǎn)材質(zhì)，構(gòu)筑安康、生態(tài)的

49、小區(qū)景觀。人工水系規(guī)劃：每個(gè)組團(tuán)設(shè)陽光泳池及生態(tài)水景,使社區(qū)空間靈動(dòng).特征景觀構(gòu)成：各個(gè)組團(tuán)出入口,中心組團(tuán)都配置與該組團(tuán)主題相應(yīng)的特征廊架雕塑亭臺等.綠地系統(tǒng)規(guī)劃植物配置原那么a.尊重生態(tài)原那么適地適樹，以鄉(xiāng)土樹為主，從本地自然植被中選擇優(yōu)良樹種。b.在植物空間設(shè)計(jì)上，利用植物圍合空間，在平面上有聚有散，在豎向上分層設(shè)計(jì)，構(gòu)成喬木-小喬木-灌木-地被的立體空間綠化方式。c.在植物顏色設(shè)計(jì)上，強(qiáng)調(diào)其季向的變化和顏色的搭配。綠地系統(tǒng)分類a.中心綠地：在中心水體周邊，由多種水生、濕生植物構(gòu)造灌木、喬木組成的植被景觀，是整個(gè)小區(qū)的一個(gè)生態(tài)的、共享的開放空間。b.道路綠地：采用行列式種植，強(qiáng)調(diào)道道路型

50、。根據(jù)道路等級選用法桐、千頭椿、白臘等樹種，構(gòu)成較強(qiáng)的識別性。c.組團(tuán)及庭院綠地：組團(tuán)綠地公布在道路兩側(cè)，運(yùn)用不同的樹木材質(zhì)，結(jié)合庭院綠地的植物配植，構(gòu)成組團(tuán)的可識別性。d.邊境綠地：在基地東、北兩側(cè)調(diào)協(xié)邊境綠地，以高大喬木和灌木相結(jié)合，屏蔽外界的視野和噪音，堅(jiān)持小區(qū)內(nèi)的私密和安靜。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念：順應(yīng)家不同庭背景和生活變化，在有限的空間里發(fā)明具有“生長型和“可轉(zhuǎn)換的空間多元形狀，并將柔性空間、灰空間、私密空間、對流空間、趨光空間、可塑空間有機(jī)結(jié)合，演繹“三宅終身的風(fēng)格空間，把空間的不能夠變?yōu)槟軌?，具有絕對的顛覆性和原創(chuàng)精神。戶型特點(diǎn)是一個(gè)具備思索含量和個(gè)性品格的純空中別墅社區(qū)，是成都乃

51、至中國獨(dú)一的、獨(dú)特的個(gè)性產(chǎn)品，是市場中無與倫比的高性價(jià)比空中別墅社區(qū)。它倡導(dǎo)一種向上看的生活方式，一種在絕對高度下的低調(diào)奢華。他們不逃避它是一種高層建筑，但假設(shè)要問四海逸家空中別墅與成都當(dāng)下的高層建筑有什么區(qū)別，那就是它生長在別墅區(qū)里，除了方式不同之外，一切都與別墅一樣，并且是目前獨(dú)終身長在別墅區(qū)內(nèi)的高層住宅。先天的優(yōu)勢培育了四海逸家城市空中別墅無可比較的建筑特性，更是別墅精神的延續(xù)和提升客廳CM寬；主臥上下獨(dú)立，面寬CM;房間最多可轉(zhuǎn)成房;衛(wèi)生間個(gè);規(guī)范樓梯間；帶超大CM高花園露臺和雙層挑高花園露臺及輔助生活陽臺等。社區(qū)公共配套市政配套a.處末來東部新城中心區(qū)位b.分鐘車程直達(dá)市政府新辦公區(qū)

52、c.分鐘車程直過香格里拉大酒店d.分鐘車程直達(dá)春熙路商圈e.周邊規(guī)劃有華中醫(yī)院,大型商業(yè)中心f.毗鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)g.鐘步行至國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)小區(qū)配套a.號組團(tuán)規(guī)劃有 M名流會(huì)所，配有中西餐廳、茶樓、健身中心、瑜伽、SPA會(huì)館、閱覽室及圖書館b.每個(gè)組團(tuán)規(guī)劃一個(gè)陽光泳池，號組團(tuán)配有恒溫泳池c.每個(gè)組團(tuán)配有小區(qū)便利店和小區(qū)公共效力設(shè)備d.分布于個(gè)組團(tuán)的泛會(huì)所，為業(yè)主提供休閑和生活便利e.社區(qū)中心規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人活動(dòng)中心,供配套效力設(shè)備小區(qū)安防系統(tǒng)為了給業(yè)主發(fā)明一個(gè)平安、私密、智慧化的高貴住區(qū)環(huán)境，設(shè)置了小區(qū)智能安保系統(tǒng)，其中包括停車場管理、周界監(jiān)控、電子巡更、門禁管理等子系統(tǒng)。a.

53、停車場管理系統(tǒng)對業(yè)主車輛的出入管理采用遠(yuǎn)間隔 識別系統(tǒng)，擋車器自動(dòng)開啟，業(yè)主車輛可延續(xù)進(jìn)出，不會(huì)呵斥出入口堵塞與混亂。入口保安室顯示空余暫時(shí)停車位數(shù)量和位置，園區(qū)內(nèi)設(shè)置指示屏用于引導(dǎo)訪客車輛。b.周界監(jiān)控系統(tǒng)周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角。在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對射探測器和報(bào)警閃爍燈，配有攝像機(jī)的周界米為一個(gè)防區(qū)轉(zhuǎn)角處等情況除外，并與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。每個(gè)區(qū)域設(shè)置燈光報(bào)警警情發(fā)生區(qū)域的照明燈自動(dòng)開啟及手動(dòng)復(fù)位安裝，并與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。在監(jiān)控中心設(shè)置電子地圖顯示并包含攝像監(jiān)視部分，具有報(bào)警提示、現(xiàn)場及報(bào)警圖像顯示和回放、報(bào)警處置信息和值班信息的輸入、各類信息的查詢、用戶及權(quán)限的攝制視屏喪失及設(shè)

54、備缺點(diǎn)自動(dòng)報(bào)警等功能。c.電子巡更系統(tǒng)采用在線式巡更系統(tǒng)，在小區(qū)入口、首層單元門口、地下車庫單元門、及主要信道和死角設(shè)置巡更點(diǎn)。在線式巡更系統(tǒng)可做到實(shí)時(shí)監(jiān)測并紀(jì)錄值班保安巡更線路，并可根據(jù)需求方便地修正巡更線路和時(shí)間，確保小區(qū)每個(gè)角落的平安。d.門禁系統(tǒng) 在小區(qū)各主要出入口、每一單元首層和地下室雙大堂、會(huì)所、及一些重要出入點(diǎn)設(shè)置可視對講系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)，小區(qū)住戶及訪客必需經(jīng)過身份確認(rèn)才干進(jìn)入。.本工程的建造細(xì)節(jié)強(qiáng)大的設(shè)計(jì)力量國際巨匠的作品往往都是建筑界中的精打細(xì)琢的瑰寶。本工程由美國SCA設(shè)計(jì)公司進(jìn)展前期概念規(guī)劃，西南建筑設(shè)計(jì)院巨匠團(tuán)隊(duì)深化完善，確保了高工程的質(zhì)量和定位。貝爾高林公司園林巨匠曾擔(dān)

55、綱演繹成都金林半島、廣州星河灣頂級園林設(shè)計(jì)，其精工藝術(shù)，異域園林風(fēng)格為國人所贊頌，此次再度擔(dān)綱四海逸家園林設(shè)計(jì)，確保其園林質(zhì)量杰出。世界室內(nèi)巨匠梁志天演繹示范空間設(shè)計(jì)，將現(xiàn)代風(fēng)格，歐美風(fēng)格完美展現(xiàn)。營運(yùn)團(tuán)隊(duì)力量四海逸家是國嘉地產(chǎn)集年地產(chǎn)開發(fā)閱歷，集大成超越之作，它凝聚了國嘉大成智慧，將別墅、院落、復(fù)式、疊院、合院、別院、洋房、高層、公寓之精粹發(fā)明性地移植到空中，運(yùn)用鑄造春熙路時(shí)代廣場的理念打造精品，必將成就現(xiàn)代高尚人居的全新境界及非凡價(jià)值。香港中渝置地為香港聯(lián)交所上市公司，并控股四家上市公司，具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，確保工程如期高投入完美呈現(xiàn)。錦江賓館管理公司提供物業(yè)管理顧問，確保工程按星級酒店效

56、力理念白日提供平安的、人性化的、不延續(xù)的、個(gè)性化物業(yè)的質(zhì)量效力，確保業(yè)主居家溫馨和物業(yè)保值增值。華西集團(tuán)十二建總承包施工，確保建筑建造質(zhì)量杰出。新資料新技術(shù)的運(yùn)用技術(shù)決議質(zhì)量，資料決議檔次。新技術(shù)和新資料的運(yùn)用歸根到表達(dá)在節(jié)能環(huán)保及完善的建筑功能。本工程諸多新資料新技術(shù)運(yùn)用于建筑中，保證工程的高檔次、高質(zhì)量和高檔次。陽光生態(tài)車庫本工程地下車庫采用陽光生態(tài)車庫設(shè)計(jì)理念，使地下車庫防止汽車尾氣污染，同時(shí)利于自然通風(fēng)，使住戶體驗(yàn)到更人性化的地下溫馨空間。充足的停車位車位比按設(shè)計(jì)，同時(shí)還思索少量訪客的車位配置，確保住戶生活質(zhì)量。合理的戶型規(guī)劃一個(gè)戶型不合理的樓盤一定不能稱為質(zhì)量樓盤，更不用思索“一流。

57、四海逸家的戶型具有適用性、私密性、經(jīng)濟(jì)性、平安性和溫馨性。很少空間的浪費(fèi)，只不過溫馨程度不同的戶型對空間大小以及功能多少的要求規(guī)范不同?；诩扔械臈l件，將氣侯、日照、通風(fēng)以及周邊環(huán)境景觀等各方面的要素作最充分的綜合思索，實(shí)現(xiàn)最大效能。戶型堪比別墅的空間的設(shè)計(jì)，大戶型、大開間、大奢華，一切都為空中別院標(biāo)注了與眾不同的價(jià)值標(biāo)鑒。更可貴的是，在觀景方面，因空中別院的建筑方式，擁有絕對高度下的開闊視野，無論俯視、遠(yuǎn)眺都收獲異彩繽紛的自然美景。與眾不同的建筑特征建筑最重要的地方不在于建筑本身，而在于它所涵蓋的文化精神。外來的、優(yōu)秀的東西可以自創(chuàng)，但任何優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)師都必需充分了解工程及所在地域的特點(diǎn)。

58、當(dāng)建筑被賦予文化的內(nèi)涵，它就具備了最強(qiáng)勁的生命力，被業(yè)主乃至整個(gè)城市開展的歷史所銘刻。四海逸家建筑立面，如陽臺飄窗、臺階拐角等，無一不是在明確合理的功能性與簡約性的前提下，運(yùn)用現(xiàn)代主義風(fēng)格、高科技技術(shù)以及生態(tài)環(huán)保理念設(shè)計(jì)而成。在外觀上，追求簡約的干練美，幾何體塊的交叉各真假的對比將復(fù)雜的內(nèi)容簡單化，并經(jīng)過最根本的方式呵斥一種視覺的愉悅感。用建筑的言語折射城市的歷史文明和開展趨勢，并詮釋城市中精英的價(jià)值觀念和生活態(tài)度。超大露臺：清風(fēng)與美景的溫情問候現(xiàn)代都市人居住在水泥盒子里，親近自然的天性被一再壓制。如何釋放這種自然自我的天性，成了四海逸家的建筑設(shè)計(jì)中首要思索的細(xì)節(jié)。戶戶擁有大面積露臺，白云、彩

59、霞、飛鳥，艷陽、明月、亮星，久違的天空的一切終于又回來了；建筑與自然的接觸面大大的添加，清風(fēng)、坡谷、綠水，統(tǒng)統(tǒng)不請自來，寬闊酣暢的不僅僅是空間面積，還有心境裝飾材質(zhì)：豐富與簡約的相互融入大開間落地窗、凸窗，以及玻璃欄板，木色百頁等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)均表達(dá)了空中別墅獨(dú)有的尊貴。石材的穩(wěn)重古樸，金屬的輕靈自在、仿木材質(zhì)的自然親切，這些資料大量、合理的運(yùn)用，為這份尊貴更加增添了一份檔次。建筑顏色設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)淡色的主墻面，輔以高級灰、線角，部分暖色的出現(xiàn)，使封鎖的空間開放立體，相互融入，并活潑了豎向的視覺聯(lián)絡(luò)。木色柵格：細(xì)節(jié)與檔次的狹路相逢精品永遠(yuǎn)是在細(xì)致打磨培育的，關(guān)懷永遠(yuǎn)是在點(diǎn)滴浸透中浮現(xiàn)的。在質(zhì)量的不倦追求中

60、，除了注重尊尚氣派外，還注重尊貴人生、以人為本的細(xì)節(jié)。夏天陽光猛烈，陽光直射時(shí)難免刺眼，于是他們經(jīng)過用隨意揉合的柵格的方式，并在顏色選擇上選取覺得自然優(yōu)雅的木色，將刺眼陽光擋于視野之外一對于坐享尊榮者而言，規(guī)那么是可以由您制定的，包括讓刺目光線逃避。踏步扶手：優(yōu)雅與閑適的淡定從容世人皆知瑞士鐘表的締造者的精工精心，如今他們也象制造精細(xì)瑞士鐘表的能工巧匠一樣，用同樣的縝密心思與精巧作工來打造您接觸的每一個(gè)細(xì)微之處。踏步上樓梯，臺階扶手是必然要接觸的部位，因此每級臺階的適中高度，每個(gè)扶手拐角的適宜弧度，石材和木質(zhì)的用心選料，都是他們反復(fù)量度、琢磨、斟酌并親身體驗(yàn)的結(jié)果。入戶墻面：建筑與自然的調(diào)和共