東西茭白園前期市場定位、產(chǎn)品建議及營銷推廣策劃書

1、.內(nèi)容：市場篇 地址：上海市徐虹北路號客戶：上海市政動(dòng)遷用房建立 ：-：.；東西茭白園前期市場定位、產(chǎn)品建議及營銷推行謀劃書產(chǎn)品、營銷篇 委托單位：上海市政動(dòng)遷用房建立 報(bào)告單位：上海天啟企業(yè)謀劃 報(bào)告日期：二年十一月上海天啟企業(yè)謀劃 地址：上海市徐虹北路號：- ：-產(chǎn) 品 篇SWOT分析消費(fèi)者市場分析價(jià)錢建議環(huán)境建議配套、智能、物業(yè)建議 產(chǎn)品篇SWOT分析 劣 勢 時(shí)間性優(yōu)勢：本案年底開場開工，與周邊現(xiàn)竟?fàn)帉κ窒啾冉环繒r(shí)間較晚，由于現(xiàn)行預(yù)售規(guī)范規(guī)定小高層物業(yè)要造到主體構(gòu)造的/才可以開場銷售，因此開盤、銷售都要作一定的延期，對于搶市場、抓時(shí)機(jī)不利物業(yè)形狀優(yōu)勢：本案的物業(yè)形狀是小高層和高層，與競

2、爭對手多層、小高層相比處于優(yōu)勢配套不成熟：本案周邊的生活配套相對較少，還不成熟小區(qū)本身的優(yōu)勢：本地塊被江浦路割裂分為東西兩塊，對于本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)、推行和以后的物業(yè)管理等不利本案規(guī)劃中優(yōu)勢不突出：本案環(huán)境規(guī)劃特點(diǎn)不突出，綠化面積也比較少 優(yōu) 勢 市政優(yōu)勢地段：周家嘴路段為楊浦區(qū)的傳統(tǒng)旺地，地段概念好；同時(shí)周家嘴路曾經(jīng)拓寬，江浦路縱橫南北，交通便利規(guī)模優(yōu)勢:本工程總建筑面積達(dá)萬平方米，目前在楊浦區(qū)為第二大規(guī)模僅次于“文化花園，大社區(qū)優(yōu)勢明顯單體房型合理：目前本工程已有的房型設(shè)計(jì)主要是單體房型面積控制比較合理開展商有一定的開發(fā)背景 威 脅 供應(yīng)大輻增長要挾：未來兩年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量急劇增長，將會(huì)出現(xiàn)

3、不少新樓盤與本案構(gòu)成競爭拆遷競爭要挾：楊浦區(qū)在本年內(nèi)將有.萬平米的拆遷面積，周家嘴路周邊有大量拆遷地塊構(gòu)成相當(dāng)大的開發(fā)余地，由此而出現(xiàn)的新樓盤將構(gòu)成對本案的潛在競爭熱點(diǎn)區(qū)域樓盤沖擊：楊浦區(qū)樓市熱點(diǎn)區(qū)域如黃興綠地周圍、江灣新城、北外灘一帶將崛起大量房產(chǎn)工程現(xiàn)有競爭要挾：本案周邊現(xiàn)有樓盤主要是周家嘴路沿線樓盤、控江路沿線樓盤，在價(jià)錢、規(guī)模、環(huán)境規(guī)劃、戶型等方面對本案構(gòu)成競爭要挾 機(jī) 會(huì) 房地產(chǎn)宏觀情勢看好：樓市繼續(xù)升溫，購買需求添加迅速；楊浦區(qū)近幾年樓市倍受各方關(guān)注，購房需求旺盛品牌塑造時(shí)機(jī)：假設(shè)品牌塑呵斥功，將極大地推開工程的勝利銷售環(huán)境規(guī)劃時(shí)機(jī)：內(nèi)環(huán)境是本案用于籠統(tǒng)概念提升、價(jià)錢保證的一個(gè)重要

4、手段微觀時(shí)機(jī)：在一期推行銷售過程中，利用二期地塊資源先造大片臺(tái)坡綠地沿路對于樓盤的籠統(tǒng)及銷售作用宏大地段時(shí)機(jī)：周家嘴路段作為傳統(tǒng)旺地前景看好:周家嘴路拓寬改造后成為貫穿虹口、楊浦的一條重要干道；隨著路段兩邊樓盤的陸續(xù)開發(fā)建立，該區(qū)域?qū)⒀杆俪墒炱饋?。市場時(shí)機(jī)拆遷：楊浦區(qū)在本年內(nèi)將有.萬平米的拆遷面積，將給本案帶來大量客源進(jìn)入時(shí)機(jī)：目前上海樓市繼續(xù)升溫，需求旺盛；楊浦區(qū)現(xiàn)有樓盤數(shù)量不少，但大多數(shù)是小盤且處于銷售的中后期 產(chǎn)品篇調(diào)整建議 闡明：本部分調(diào)整建議是基于客戶所給規(guī)劃方案，結(jié)合楊浦區(qū)市場的實(shí)踐情況所提出的，希望客戶盡能夠進(jìn)展適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。調(diào)整朝向如今的消費(fèi)者購房要求大大提高，尤其對朝向等要素非

5、常關(guān)注。從客戶提供的小區(qū)規(guī)劃圖看，西茭白園中西塊的幾幢物業(yè)朝向存在較大的問題，超南偏向太大近度，因此他們建議客戶能對這些物業(yè)進(jìn)展朝向上的適當(dāng)調(diào)整。添加錯(cuò)層目前的市場對錯(cuò)層依然比較認(rèn)可，在楊浦區(qū)和虹口區(qū)樓盤中根本上沒有錯(cuò)層，因此錯(cuò)層房型在區(qū)域內(nèi)是一個(gè)市場空隙點(diǎn)，值得把握。在目前本案的房型規(guī)劃中，錯(cuò)層只存在于大三房.平方米中，而且數(shù)量也只需套。他們建議客戶能添加錯(cuò)層的比例提高到-%，其中保證一定比例的小房型錯(cuò)層。添加小兩房，減小大三房比例房型比例統(tǒng)計(jì)分析：房型面積平方米總套數(shù)比例%總價(jià)萬元二房小二房.大二房.三房小三房.大三房.躍層.注：表中“總價(jià)暫以元/平米的單價(jià)進(jìn)展計(jì)算。規(guī)劃分析：從上表分析可

6、知，目前房型規(guī)劃中二房比例為.%，低于三房的.%；其中小二房和小三房的比例分別為.%和.%，小房型比例遠(yuǎn)低于大房型。區(qū)域市場情況：而目前區(qū)域市場的情況是，二房的去化速度明顯快于三房；小房型的受歡迎程度也好于大房型。參考：市場心思需求情況詳細(xì)全市范圍樣本調(diào)查結(jié)果心思需求均價(jià)元/平米比例%心思需求總價(jià)萬元比例%-以上-以上 結(jié)論：本案目前的房型規(guī)劃中房型的面積仍顯稍大二房的比重偏小，三房比重偏大小房型的比例太小，大房型的比例太大 建議：因此他們建議客戶對房型規(guī)劃進(jìn)展適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以更好地迎合市場需求添加小房型：二房的比例提高到%，其中小二房的比例提高到%減少大房型：三房的比例控制在%，可否適當(dāng)做小部

7、分一房小房型做大量的飄窗飄窗即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)在實(shí)踐銷售過程中很受消費(fèi)者的歡迎，由于飄窗的設(shè)計(jì)可以添加小房型的空間感。因此建議客戶對小房型進(jìn)展飄窗等特征規(guī)劃，添加房型的賣點(diǎn)。增大大房型的廚房間面積經(jīng)過對規(guī)劃房型的分析，大房型.平方米的廚房間面積僅為.平方米，在現(xiàn)代居家概念中明顯過小在本案中它甚至小于大多數(shù)二房的廚房間面積.平方米。建議客戶適當(dāng)增大該房型的廚房間面積。臨街的第一排一定做兩房小房型由于臨街的房子會(huì)有相當(dāng)?shù)目沽τ绕涫桥R江浦路的房屋，因此建議客戶將臨街一排的房屋規(guī)劃為小房型二房。起居室客廳的開間做到四米以上本案房型規(guī)劃中，客廳的開間為.-.米，而大多數(shù)樓盤和市場情況是要求客廳開間起碼在米

8、以上，而且本案希望做成楊浦區(qū)的明珠樓盤，因此他們建議客戶對客廳開間進(jìn)展適當(dāng)?shù)恼{(diào)整設(shè)計(jì)。產(chǎn)品篇消費(fèi)者市場分析 主力客戶來源：、區(qū)域內(nèi)中高層消費(fèi)群傳統(tǒng)型本地家境殷實(shí)者 、當(dāng)?shù)卣?、機(jī)關(guān)、國企中高層干部 、拆遷戶 、高質(zhì)量置換房屋需求者改善型購房者補(bǔ)充客戶來源：、虹口邊緣區(qū)客源：中層消費(fèi)群價(jià)錢、品牌導(dǎo)向 、學(xué)府教授、教師 、外地客小老板有購房閱歷對于產(chǎn)品要求高，需求各方面配合構(gòu)成綜合優(yōu)勢吸引主要來源于楊浦地域，受本案地理位置，樓盤特征、樓盤概念及價(jià)錢吸引，而提升到本案區(qū)間。有提升居住質(zhì)量的人士，被規(guī)模樓盤的大約念，本案便利的交通，高尚的質(zhì)量，中等的價(jià)錢吸引，中、高階層選擇本案。年齡層次在歲，年齡層次

9、屬中青年，人文素質(zhì)較高。 產(chǎn)品篇價(jià)錢建議 方案一：整體均價(jià)元/平方米價(jià)錢建議根據(jù)周邊市場情況，建議本案一期的銷售價(jià)錢為：均價(jià)在元/m左右區(qū)位價(jià)錢：系數(shù)從第一區(qū)間至第五區(qū)間依次為.、.、.、.、. 編 號：幢樓由東向西，由南向北，依次編號門棟參見附圖一價(jià)錢區(qū)間分為個(gè)區(qū)間第一區(qū)間：、門棟紅色塊 該區(qū)域位于中庭區(qū)域，位置最正確，景觀好，棟間距大，朝向根本朝南。第二區(qū)間：、門棟綠色塊 該區(qū)域一端臨小區(qū)車行道，比第一區(qū)間紅色塊略差，但視野開闊，景觀較好。第三區(qū)間：、門棟桔黃色塊 該區(qū)域比第二區(qū)間黃色塊略差，居第三位。位于小區(qū)最內(nèi)端，較為幽靜，但物業(yè)形狀為層小高層，比層的小高層略為差。第四區(qū)間：、門棟褐色

10、塊 該區(qū)域南面臨小路部分，朝向離正南偏向角較大，居第四位。第五區(qū)間：、門棟黃色塊 該區(qū)域臨江浦路主干道，噪音及灰塵大，一端連體二層商鋪，光照受影響，居第五位。定價(jià)原那么：根據(jù)位置、朝向、景觀、房型四項(xiàng)要素一房一價(jià)樓層系數(shù)：建議樓層系數(shù)總差額為%層%層 其中，高中低樓段中層、層、層、層為騰躍段，上下系數(shù)平均差略大。定價(jià)參照價(jià)錢戰(zhàn)略平開高走平收 建 議：內(nèi)部預(yù)定期均價(jià)為，量為%； 開盤均價(jià)為，量為%； 內(nèi)外墻粉飾均價(jià)為，量為%； 土建完工均價(jià)為，量為%； 現(xiàn)房均價(jià)為，量為%； 清盤均價(jià)為，量為%。開盤價(jià)錢建議為元/平方米根據(jù)：、周邊市場參考價(jià)錢； 、本案所處地段； 、本案規(guī)劃設(shè)計(jì)等。因此：本案所處

11、地段略差于以西地域樓盤，但在規(guī)模和規(guī)劃上略占優(yōu)勢，所以本案與該地域價(jià)錢應(yīng)根本持平。本案處在環(huán)線內(nèi)，所以本案價(jià)錢應(yīng)明顯高于本案以東地域的環(huán)線外樓盤價(jià)錢。本案在地段、人氣、生活配套及成熟度等方面都比以北地域樓盤差，所以本案價(jià)錢應(yīng)低于以北地域樓盤元/平方米左右。本案以南地域樓盤規(guī)模較小，檔次相對較低，所以本案價(jià)錢應(yīng)高出該地域樓盤-元/平方米左右。方案二：整體均價(jià)元/平方米 價(jià)錢戰(zhàn)略：平開高走平收 建 議：預(yù)開盤均價(jià)為，量為%； 開盤強(qiáng)銷期均價(jià)為，量為%； 繼續(xù)期均價(jià)為，量為%； 現(xiàn)房均價(jià)為，量為%； 清盤均價(jià)為，量為%。開盤價(jià)錢建議為元/平方米 該價(jià)錢建議方案需求由專業(yè)謀劃公司進(jìn)展專業(yè)營銷炒作；同時(shí)

12、需求一定量的廣告配合。 產(chǎn)品篇環(huán)境建議 總體概念： 以人為本，大型特征環(huán)境取勝，綜合烘托、從詳細(xì)每一位消費(fèi)者居住的房子著手，保證每一幢外立面的純粹感，從最根本處開場獲得競爭優(yōu)勢；、率先思索環(huán)境在本案中的位置，經(jīng)過環(huán)境設(shè)計(jì)，處理樓盤質(zhì)量感、綜合思索內(nèi)配套、物業(yè)管理、智能化等方面，輔助支撐優(yōu)質(zhì)社區(qū)概念。建筑體及環(huán)境規(guī)劃建議： 規(guī)模型社區(qū)，容易作出主題環(huán)境；地塊方正，容易規(guī)劃規(guī)劃。建筑規(guī)劃： 結(jié)合本案尤其是一期的建筑規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)建筑參差有致，構(gòu)成一定的建筑景觀。在主題景觀特征的規(guī)劃下，配合疊石、流泉、雕塑的點(diǎn)綴，突顯出本案的獨(dú)樹的環(huán)境特征。環(huán)境規(guī)劃：建議一：主題概念二十萬平方米，純粹新加坡風(fēng)情社區(qū)

13、新加坡生活風(fēng)格讀解Modern現(xiàn)代：濃郁人文氣氛的社區(qū)印象。View 景觀：處處皆景，綠意蔓延的自然風(fēng)光Elegant優(yōu)雅：“LADIES AND GENTLEMEN彬彬有禮、風(fēng)度得體的生活舉止。Nature 自然：融于自然的覺得，室外的景延伸入室內(nèi)。新加坡概略*位于東南亞馬來半島南端，北隔柔佛海峽與馬來西亞為鄰，地勢不高，起伏和緩，植物資源豐富，譽(yù)為“花園國家“，其中有橡膠、椰樹及著名熱帶欣賞花卉。平方公里，人口萬人。*國花為蘭花又稱胡姬花，有著名的萬里胡姬花園。*魚尾獅雕塑是新加坡的意味，也是城徽。國旗上紅色意味平等，白色意味純真，新月代表國家，國徽左邊是獅子右邊是老虎。*商業(yè)園有裕華園、

14、亞拉街、牛車水、老巴剎等處*“東方好萊塢新加坡電影城，新加坡藝術(shù)中心、牛車水人民劇場一派藝術(shù)氣質(zhì)。新加坡意義意味國花為蘭花又稱胡姬花，又名卓錦。萬黛蘭花。意喻：杰出錦秀，萬代不朽。萬黛蘭深化含意：雋秀四綻的唇片意味平等互助的生活在環(huán)境；中間的蕊柱，睢雄同體，意味幸福的根源；唇片后的密汁袋形角，意味財(cái)富聚集的所在；上攀的花莖意味著向上、向善。蕊柱上花粉蓋內(nèi)兩個(gè)花頭，意味著高瞻遠(yuǎn)矚；一花調(diào)謝，一花繼開。意味著國家民族的命脈源遠(yuǎn)流長，具有無窮的自信心和希望。清秀端莊的萬黛蘭超群而謙和，代表了新加坡人溫文爾雅的氣質(zhì)；而且那種在任何條件下都能爭芳吐艷的頑強(qiáng)生命力，正是新加坡民族刻苦耐勞，英勇斗爭精神的寫

15、照。重現(xiàn)新加坡生活文化的花園景觀社區(qū)新加坡是一個(gè)城市國家，是一個(gè)個(gè)的小花園構(gòu)成一個(gè)瑰麗無比的大花園?；▓@島國-新加坡，無論走在哪里，四處都是花壇，綠化，在最繁華的市中心區(qū)，甚至可以聽到小鳥在林中鳴叫。清潔、綠化、美麗、昌盛是新加坡的特點(diǎn)。新加坡的住宅以-的房屋為多，并且?guī)资B在一同，氣勢非常壯觀。樓的底層全部架空。每一棟或每一群房屋前后左右，都有草坪，花壇、樹木成為一個(gè)獨(dú)立的小花園，挺拔的馬路路燈，房屋的墻壁上也都披上了綠裝支撐點(diǎn)、社區(qū)地形呈現(xiàn)小丘陵起伏綿延狀，道路蜿轉(zhuǎn)曲折有致，植被層次清楚，符合新加坡東西合璧的以中國園林為意境的環(huán)境設(shè)計(jì)。平視效果尤如東方園林。、東西區(qū)域放置大量具文化意境的

16、園藝小品與雕塑，更增添了濃郁的人文氣氛。小品交融以春夏秋冬四季為主題，以歷史、現(xiàn)代、未來為主題，以東西方名塑、名人為主題。也可動(dòng)靜皆宜，動(dòng)有音樂、運(yùn)動(dòng)，靜有思索、看書形狀的雕塑。、建筑環(huán)境表達(dá)東情西韻的構(gòu)造，天際線、建筑物線角、都表達(dá)出西方對建筑的欣賞，東方合家融融的情趣，中西合璧的環(huán)境和建筑規(guī)劃中，是文化與生活的交融。、以成片綠化，大面積中央綠地，特征風(fēng)景主題公園做為主導(dǎo)。柔和的綠色從緩坡向臺(tái)地延伸，綿延的草坪像一塊宏大的地毯鑲嵌在社區(qū)內(nèi)。、圍合、組團(tuán)式規(guī)劃，墻面綠化，推窗見景，人隨景動(dòng)。、道路以綠帶為輔，樓前屋后的綠化，建筑物上的窗口、陽臺(tái)、屋頂及花為點(diǎn)綴。、滋養(yǎng)的氣候、空氣，底層架空的建

17、筑，通透的視覺效果，與新加坡的建筑相合。、社區(qū)引入了濃郁新加坡風(fēng)情園藝綠化設(shè)計(jì)，遍及獅城特有的棕櫚樹、香樟、美人蕉、九重葛、玫瑰及新加坡的國花胡姬花。點(diǎn)綴灌木和樹木，并摒棄以往簡單的植樹加草皮的綠化方式。大大豐富景觀空間。 景點(diǎn)建議、景觀小品：參見附圖二星和空中花園：四季花木傾吐芬芳，空中花園暢游愜意抒懷，小區(qū)景觀一覽無遺。并可設(shè)計(jì)陽光溫室，以玻璃為幕墻，以玻璃為項(xiàng)的通透設(shè)計(jì)，下雨天傾聽細(xì)雨叮咚，夏夜看繁星滿天，冬天感受別樣溫情。魚尾獅雕像、萊佛士雕塑：藝術(shù)雕像既為園中一景，又為小區(qū)增添了濃濃人文氣質(zhì)，添加了小區(qū)附加文化價(jià)值。萬黛蘭花園：小區(qū)的特征和精神所在，幽蘭飄香，賞心順眼，也表現(xiàn)出本社區(qū)

18、的精神氣質(zhì)水榭流泉：涓涓流泉，隨逐層下沉式的退臺(tái)，層層跌落，形面獨(dú)特親水景觀。圣陶沙中心廣場：在小區(qū)中心位置，廣場中心可有起伏綠地，碎石拼面的小道蜿蜒，特征玉蘭立柱燈、休閑椅、雕塑點(diǎn)綴其間，是小區(qū)人休閑時(shí)的最正確去處。芳草綠波：簡約、大片草皮、綿延成景，綠意通透。構(gòu)成一片開朗自然的風(fēng)景。疊石翠圃：各種奇石壘成特征景觀，與青青翠圃相應(yīng)成趣。自在回廊：自在回廊是一處讓心境自在，抒懷之處。伴月花徑：小園香徑久彷徨，抬頭有明月朗朗，低頭有花葉隨行。、入口設(shè)計(jì)：兩個(gè)主入口處構(gòu)成對比式協(xié)調(diào)，可采用對稱式或自在式，不對稱式活波、有動(dòng)感，以樹木配置草坪及花壇，放雕塑在其中，如魚尾獅雕塑，近旁建有一座小魚尾獅與

19、之相伴，入夜亮起射燈，照在潔白的塑像上，晶瑩奪目，是歷史籠統(tǒng)與現(xiàn)代容顏的結(jié)合文化。追求形、色、質(zhì)的對比，構(gòu)成較豐富的整體綠化；或?qū)⒌仄河貌蚀u鋪設(shè)銜接兩個(gè)入口的廣場；或用彩虹橋弧狀橫架于江浦路上需與道路管理部門聯(lián)絡(luò)能否允許、會(huì)所： 設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)通透，運(yùn)用大玻璃、度觀景、玻璃穹頂、屋頂花園觀景性：會(huì)所屋頂“陽光吧、“景吧運(yùn)動(dòng)性：網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房新概念打造將現(xiàn)代生活城和新加坡風(fēng)情社區(qū)作為主基調(diào)外，東西兩塊也可打造一個(gè)新概念：“東庭西園東庭西園意喻就是將西塊做出西式的環(huán)境和建筑，東塊那么引入純中國園林規(guī)劃和住宅觀，構(gòu)成兩種不同風(fēng)情的生活氣氛，其中蘊(yùn)含著東情西韻，東西合璧的人文氣味。建議在環(huán)境規(guī)劃

20、和物業(yè)管理方面聘請新加坡的專業(yè)人士或請做為顧問。建議二：時(shí)髦的現(xiàn)代歐洲風(fēng)格 細(xì)觀本案的地塊和現(xiàn)有的規(guī)劃布置步行商業(yè)街，所處的地理位置及區(qū)域內(nèi)的文化氣氛，應(yīng)是楊浦區(qū)距北外灘較近的一個(gè)集文化、商業(yè)、藝術(shù)為一體的綜合型大型社區(qū)。歐洲生活風(fēng)格讀解房型簡約明朗，特征鮮明，兼具適用性。保證觀景性，社區(qū)大環(huán)境是中庭集中綠化，住戶小環(huán)境是延景入室的概念。有廣告炒做主題，有名牌樓盤的底蘊(yùn)。主題概念歐式規(guī)劃 現(xiàn)代歐洲生活體驗(yàn)的高尚家園開放式景觀，休閑、浪漫、處處表達(dá)深沉的人文情懷小區(qū)整體規(guī)劃大型整體綠化貫穿的空間根椐社區(qū)地塊規(guī)劃，分為東西兩塊中間由江浦路貫穿，要巧妙呼應(yīng)又各有風(fēng)格。大門入口處兩個(gè)廣場可 相互呼應(yīng)如

21、主題景觀，使得兩個(gè)地塊自然貫穿，兩條商業(yè)街互有聯(lián)絡(luò)。、沿街商鋪?zhàn)鲆婚L廊，采用長長的歐式連廊，這樣有助于風(fēng)格的一致，又便于底樓商鋪的銷售，又可后退以稍 抗噪聲。景點(diǎn)建議 社區(qū)風(fēng)格休閑、開闊，充盈歐洲的浪漫風(fēng)情。以安康為主題，處處是表達(dá)歐式小品的細(xì)節(jié)入口廣場-如法國夏樂宮廣場，將雕塑、噴泉、塊狀綠化巧妙的結(jié)合為一體?；蛏鐓^(qū)建筑標(biāo)志。綠 化-簡約、大片草皮、球狀灌木、幾何性質(zhì)組合，梧桐樹。廣場雕塑-可充分發(fā)揚(yáng)想象力，為社區(qū)錦上添花，如巴黎蓬皮杜文化中心現(xiàn)代雕塑，特 羅加德羅廣場雕塑。景觀小品-簡單又別具匠心的主題休閑座椅，歐洲特征路燈和庭園燈。 會(huì) 所-設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)通透，運(yùn)用大玻璃、度觀景、玻璃穹頂、

22、屋頂花園 觀景性：屋頂“陽光吧、“景吧 運(yùn)動(dòng)性：網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房法國概略*位于歐州西部，人口密度每平方公里人，浪漫繁華*湖泊較多，主要有盧瓦爾河、塞納河、萊茵河等*凱旋門、埃菲爾鐵塔、巴黎圣母院標(biāo)志性建筑，香榭里大街繁華美麗*楓丹白露、盧浮宮、凡爾賽宮充溢高貴、優(yōu)雅的氣氛*著名的巴黎歌劇院、博物館一派藝術(shù)氣質(zhì)。建議三：具文化底蘊(yùn)的中國園林風(fēng)格 、各組團(tuán)的特征感 、整體以綠化、水景、特征主題為表現(xiàn)概念。主題概念五行生生不息的環(huán)境，天地圓圓滿滿的人生住宅精神解義景以情合，情由景生設(shè)情以繪景，欣喜而贊譽(yù)求景以托情，繪景而取舍寄情以抒懷，托物而寄興化景以觸情，觸象而感念景點(diǎn)建議一心二帶五組團(tuán)中

23、心廣場+二條林蔭綠化帶+五個(gè)特征組團(tuán)參見附圖三、組團(tuán)一：水水榭、噴泉、墻上浮雕水水苑：位于小區(qū)的中間位置，由幾幢建筑圍合成園區(qū)內(nèi)最大的組團(tuán)，景觀組織從環(huán)形主干道輔展開來，拾階而上，進(jìn)入逐漸抬高的水苑廣場，沿中軸線兩側(cè)展開景觀空間，穿過環(huán)形道，視點(diǎn)落在小區(qū)會(huì)所的中心小廣場上，視野開闊闊，構(gòu)成了以水苑為主體的小區(qū)中心花園景觀組織。水苑的景觀平面呈現(xiàn)蝴蝶狀，以生命體的有機(jī)形曲線構(gòu)成其外輪廓。由南向北抬高的地勢，由水構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的、變化豐富、極具動(dòng)感的景觀場所。水苑景面硬件由三部分組成：A：接近北主環(huán)道的兒童嬉水池 B：用天然石材鋪砌的落水臺(tái)階C：南側(cè)展開呈現(xiàn)裙?fàn)畹臏\水池。、組團(tuán)二：石雕塑小品、石凳

24、、石椅石石苑：在圍合的空間中央設(shè)置圓形天然石材拼貼的圖案，規(guī)劃成環(huán)形石陣大片的草坪+天然石料，廣場磚鋪設(shè)的宅道配以自然石頭的“花邊，其它地方種植大小面塊不同的植物，和石陣相印成趣，采用天然鵝卵石鋪設(shè)安康步道，旁置可供休憩的石凳或大石塊，稍加人工雕刻，既具欣賞性又具適用性。、組團(tuán)三：竹竹林、小亭、假山、長椅竹竹苑：這一地塊是順應(yīng)地塊的外形，另一方面也出于對整個(gè)小區(qū)平衡的思索。在前幾個(gè)圍合空間中其本呈點(diǎn)狀，而竹林突破了這種局面，高低參差不等的竹林將幾幢樓圍合，共享了竹林的清幽。曲徑通幽處，三條用天然石鋪就的小徑，彎延進(jìn)入園區(qū)。思索到采光的需求，整個(gè)竹林高度總體上控制為園區(qū)中高邊低，疏密有致。為突破

25、大片竹林的呆板方式，可在中設(shè)計(jì)一個(gè)小型噴水池。在濃密的竹林中添加了一個(gè)生動(dòng)的景觀。輕風(fēng)中搖弋的竹梢，讓人感到回歸了真正的大自然，體驗(yàn)著四季變幻的節(jié)拍與韻律。、組團(tuán)四：木長廊、健身樁、 木木苑：根本想象是建一個(gè)具兒童游戲性質(zhì)的園區(qū)。其主要方式是將直徑在-厘米的圓木生長短不等的木樁，呈曲線排例插入地面，組成類似排蕭的外形，可供人們在上面行走，具有文娛、游戲、健身之功能，可與兒童滑梯、翹翹板等游戲結(jié)合。草坪與拼花地磚構(gòu)成簡約明快的整體效果。該園具有某種現(xiàn)代園林地的特征. 、組團(tuán)五：沙沙雕、兒童游戲園、 沙沙苑：橢 圓形的沙苑由一條曲徑分為東西兩部分。園區(qū)中央設(shè)置了幾個(gè)直徑大小不一的沙坑，周邊用天然石

26、材作固基，提供兒童玩耍場所，并在其中設(shè)計(jì)了一兩個(gè)旋轉(zhuǎn)的滑梯。這種場景將兒童帶進(jìn)樂園，將成人帶回童年，輕松而充溢童趣，讓人得到開闊、亮堂、自在自在的感受。建議：先做出部分環(huán)境概念售樓處附近，再配合現(xiàn)場銷售細(xì)節(jié)建議、設(shè)立加強(qiáng)鄰里溝通的交流平臺(tái)在幢間圍合空間，部分抬高.米設(shè)立交流平臺(tái)，每一個(gè)交流平臺(tái)采用不同的臺(tái)階處置和綠化安排。低矮的山墻采用天然石材鋪砌。交流平臺(tái)鋪設(shè)廣場磚和休閑椅，由此構(gòu)成一處增進(jìn)鄰里交流的活動(dòng)空間。、小區(qū)細(xì)節(jié)留意：外立面：注不測立面的設(shè)計(jì)與用料，屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)，包括陽臺(tái)、窗臺(tái)等細(xì)部設(shè)計(jì)，以提升小區(qū)的質(zhì)量感。大 門：做出質(zhì)量感與西式環(huán)境的開闊典雅融為一體，給客戶一種高雅、浪漫感和購買小

27、區(qū)的價(jià)值感。圍 墻：雕化欄桿顯顯露西式情調(diào)，精致典雅的外墻嚴(yán)肅質(zhì)樸，圍墻的設(shè)計(jì)已成為高尚社區(qū)劇烈的外標(biāo)志。 入口處，沿主干道設(shè)計(jì)為紅磚式欄桿圍墻，增添視覺美感，其他圍墻設(shè)計(jì)封鎖式，呈現(xiàn)中式風(fēng)格。產(chǎn)品篇配套建議 小小紳士俱樂部：下一代的生長教育，越來越成為現(xiàn)代家庭父母所關(guān)注的問題，家長在孩子照顧與任務(wù)之間往 往無法兩全其美，許多獨(dú)生子女及現(xiàn)代的居住方式帶來的兒童之間接觸過少，性格無法合群。本案設(shè)置“小小 紳士俱樂部，讓孩子放學(xué)后可以有物業(yè)人員在小型教室里輔導(dǎo)功課，和小朋友一同游戲，星期六、日可發(fā)組織 一些課外訓(xùn)練，讓孩子在各諧自在的空間與小朋友充分交流。產(chǎn)品篇智能化建議 以適用、生活化為指點(diǎn)思想

28、，不追求過分專業(yè)和超前配置。背景音樂/可視對講系統(tǒng)/周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)/公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)/防盜密碼門鎖/非接觸式智能卡系統(tǒng)/電子巡更系統(tǒng) 產(chǎn)品篇物業(yè)管理建議 物業(yè)管理對于消費(fèi)者選擇住宅所起的作用僅次于地段、交通、價(jià)錢等硬件設(shè)備，因此，對于本案，在物業(yè)管理上的完善及相應(yīng)的要領(lǐng)炒作，將有助于本案的去化。 物業(yè)管理內(nèi)容：本案物業(yè)管理建議由四大專項(xiàng)物業(yè)管理和特征效力共同完成。四大專項(xiàng)保安與消防 行政管理 清潔與綠化 、維修效力物業(yè)效力社區(qū)月報(bào)與黑板報(bào)刊登小區(qū)各類信息，加 強(qiáng)小區(qū)住戶之間聯(lián)絡(luò)。特約效力，根據(jù)住戶的詳細(xì)要求，提供度 身定制的特征效力。居民聯(lián)誼活動(dòng)，定期舉行居民聯(lián)誼活動(dòng)，如春節(jié)、端午節(jié)、

29、重陽節(jié)、中秋節(jié)舉行各種聯(lián)誼活動(dòng)，加強(qiáng)小區(qū)居民與物業(yè)公司，居民與居民之間的了解與聯(lián)絡(luò)。營銷推行篇整體定位案名建議廣告組團(tuán)營銷戰(zhàn)略推盤戰(zhàn)略預(yù)開盤戰(zhàn)略 營銷推行篇整體定位 世紀(jì)周家嘴路楊浦區(qū)首席大型新加坡明珠現(xiàn)代社區(qū) 楊浦區(qū)將崛起的明珠社區(qū)東西合璧的高尚現(xiàn)代城人文關(guān)懷與自然風(fēng)情完美結(jié)合世紀(jì)是嶄新、輝煌的時(shí)代。應(yīng)溯而出的本案將以世紀(jì)的規(guī)劃規(guī)范，為上海獻(xiàn)上世紀(jì)住宅的精品。本案的目的對象以區(qū)域客戶為主；另一方面，希望能擴(kuò)展消費(fèi)群層面，而真正成為上海的一部分。這是一個(gè)現(xiàn)代城，充盈著人文關(guān)懷與自然環(huán)境的完美結(jié)合。本案賣點(diǎn)： 大規(guī)?，F(xiàn)代型社區(qū)+東西合璧的園藝風(fēng)情優(yōu)秀特征房型機(jī) 會(huì) 點(diǎn)： 根據(jù)本區(qū)域市場供需情況，

30、存在中偏高定位時(shí)機(jī) 在環(huán)境、會(huì)所、物業(yè)上提高質(zhì)量，建選特征盤，吸納-萬總價(jià)的區(qū)域市場，并發(fā)明出本案品牌盤位置。戰(zhàn)略契機(jī)：、經(jīng)過概念營銷塑造特征樓盤，以元/平方均價(jià)切入市場。 、特征樓盤，合理價(jià)錢，盡量擴(kuò)展市場層面，完成去化義務(wù)。戰(zhàn)略理由： 概念可以準(zhǔn)確有效的提高樓盤質(zhì)量和附加值，將附予樓盤主題和生命力。 本案地塊大，是規(guī)模社區(qū)，更需求艱概念來提高檔次，擴(kuò)展知名度。 周邊競爭雖然有些也有規(guī)劃，但并沒有提出特別概念。 只需樓盤質(zhì)量提高了，元/平方的均價(jià)才干顯示出市場競爭優(yōu)勢。 營銷推行篇案名建議 東西合璧的現(xiàn)代風(fēng)格：特別引薦： 現(xiàn)代星洲城Modern Times Garden闡明、命名較大氣有一定

31、質(zhì)量感。 、以東西合壁的現(xiàn)代生活概念來為本案做新的市場定位，以全新姿態(tài)脫穎而出。備 案： 現(xiàn)代新洲城 現(xiàn)代明珠城 裕隆新城 東庭西園 星洲現(xiàn)代城 東西風(fēng)情苑 裕華新都 現(xiàn)代+ 歐式現(xiàn)代風(fēng)格：特別引薦： 閑庭歐洲闡明、命名貼合歐式風(fēng)情國家的一種從容閑適的氣度。 、從案名就能反映出本樓盤的定位和要表達(dá)的生活態(tài)度。備 案： 歐洲花園城 歐陸經(jīng)典 歐風(fēng)城市 家宜歐洲 新天地中國園林風(fēng)格：特別引薦： 晨曦之光闡明、中國自東方為立足點(diǎn)，傳達(dá)出東方神韻和奧秘風(fēng)情，更表達(dá)出一種希望向上向善的生活態(tài)度。 、從案名就能反映出本城人的進(jìn)取精神。備 案： 上?，F(xiàn)代 人間四月天 城市之光大家新城 中華城市 家春秋營銷推

32、行篇廣告組團(tuán) 原那么：在整個(gè)概念的基調(diào)下，分賣點(diǎn)一一展開組團(tuán)一：概念篇 崛起現(xiàn)代。星洲。城。二十二萬平方米，現(xiàn)代新加坡風(fēng)情明珠社區(qū)風(fēng)云開盤！ 矚目旺地。高尚。居。周家嘴路，崛起二十二萬平方東西合壁高尚居住城！一飛沖天！組團(tuán)二：概念篇 自然與人文，在現(xiàn)代星洲美景與享用，在現(xiàn)代星洲讓他們生活在現(xiàn)代星洲！組團(tuán)三：賣點(diǎn)篇 風(fēng)景如新加坡！ 生活如新加坡！組團(tuán)四：環(huán)境篇 讓大幅水簾圍就下沉中心廣場 讓空中花園四季吐芬芳 讓大片綠浪匯成窗前萊茵河 組團(tuán)五：籠統(tǒng)篇 享用。純粹現(xiàn)代的生活體驗(yàn)品鑒。精致生活的全然呈現(xiàn)尊貴。顧盼生輝的驕傲家園默契。左鄰右舍的友善淺笑營銷推行篇營銷戰(zhàn)略 推案時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確、突破性的運(yùn)作是

33、本案關(guān)健點(diǎn)可 能 性：本案以相對較合理的價(jià)位切入市場，以獨(dú)特的環(huán)境規(guī)劃構(gòu)成賣點(diǎn)，使本案的突破性運(yùn)作成為能夠。戰(zhàn)略動(dòng)作：搶推案時(shí)機(jī) 奪區(qū)域客源 占市場空隙 定差別定位戰(zhàn)略立足點(diǎn)穩(wěn)定，一舉推案、產(chǎn) 品 搶 位：經(jīng)過產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上的特征化、深化化，在環(huán)境規(guī)劃、配套設(shè)備等方面壓倒競爭對手，發(fā)明全市獨(dú)一性、獨(dú)占性名盤、營 銷 先 行：經(jīng)過前所未有的營銷方式對樓盤進(jìn)展炒作，迅速擴(kuò)展影響，到達(dá)爆炸性開盤 、消費(fèi)者 搶占：經(jīng)過產(chǎn)品優(yōu)勢、營銷震撼，快速撇取消費(fèi)群戰(zhàn)略規(guī)劃 抓住目前周邊樓盤銷售周期接近尾聲，市場上需求旺盛，周邊沒有其他大型社區(qū)的空隙，利用時(shí)機(jī)驚動(dòng)市場，完成樓盤的籠統(tǒng)定位?？傮w概念一次樹立階段性傳播

34、產(chǎn)品分期完成整個(gè)萬平米左右的規(guī)模社區(qū)，在開盤時(shí)以一致的概念推出；一方面整體造勢，另一方面從整體上塑造概念，提升整個(gè)樓盤質(zhì)量檔次，弱化第一期的相對位置優(yōu)勢。銷售上，經(jīng)過銷控實(shí)踐分期推出樓盤，呵斥整體的平衡去化。營銷推行篇推盤戰(zhàn)略 推盤方案表參見附圖四各時(shí)期時(shí)間所開房源工程進(jìn)度建議價(jià)錢方案銷售量估計(jì)資金回籠內(nèi)部預(yù)定期工程開工正式開盤前估計(jì)六個(gè)月紅色塊、門棟相對較差資源開工至土建層均價(jià)元/ m.萬m估計(jì)銷售額萬元強(qiáng)銷期開盤后天估計(jì)三個(gè)月黃色塊、六個(gè)門棟土建至層構(gòu)造封頂均價(jià)元/ m.萬m估計(jì)銷售額萬元萬元；其中：一期：%資金回籠率=萬元二期：%資金回籠率=萬元繼續(xù)期開盤后第四個(gè)月第六個(gè)月估計(jì)三個(gè)月桔紅

35、色塊、四個(gè)門棟好、中、差房源搭配構(gòu)造封頂至內(nèi)外粉飾均價(jià)元/ m.萬m估計(jì)銷售額.萬元.萬元；其中：一期：%=萬元 二期：%=萬元三期：%=.萬元繼續(xù)期開盤后第六個(gè)月第九個(gè)月估計(jì)三個(gè)月綠色塊、四個(gè)門棟內(nèi)外粉飾至土建完工均價(jià)元/ m.萬m估計(jì)銷售額.萬元.萬元；其中：一期：%=萬元 二期：%=萬元三期：%=萬元 四期：.%=.再次強(qiáng)銷期開盤后第九個(gè)月第十個(gè)月二個(gè)月灰色塊、五個(gè)門棟土建完工至綠化配套完成均價(jià)元/ m萬m估計(jì)銷售額萬元.萬元；其中： 一期： 二期： 三期：%=萬元 四期：.%=.萬元五期：%=萬元清盤期交房約開盤后一年剩余房源現(xiàn)房均價(jià)元/ mm估計(jì)銷售額萬元.萬元；其中：一期：%=萬元

36、 二期：.%=.萬元三期：.%=.萬元 四期：.%=.萬元五期：%=萬元 六期：%=萬元 剩余資金回籠： 萬元 銷售終了后二個(gè)月回籠全部資金 五期：%=萬元 六期：%=萬元 合 計(jì)： 萬元營銷推行篇預(yù)開盤戰(zhàn)略 預(yù)認(rèn)購方案時(shí) 間：開盤前半年客 戶： 針對系統(tǒng)： 、銀行系統(tǒng) 、文教系統(tǒng) 、區(qū)政府部門針對散戶： 目的消費(fèi)群預(yù)認(rèn)購政策：、方式 每人享用最優(yōu)折扣購房一次 活動(dòng)折扣：折 該權(quán)益假設(shè)轉(zhuǎn)讓，只可轉(zhuǎn)讓一次 活動(dòng)折扣：折 享用每次供應(yīng)房源的優(yōu)先挑選權(quán) 可以自在選擇參與本案不同階段組織的預(yù)認(rèn)購活動(dòng)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)享用優(yōu)惠政策，優(yōu)惠額度按照每期優(yōu)惠政策的指定可以有所不同。、系統(tǒng) 人以上組團(tuán)，享用級別折

37、，有權(quán)優(yōu)先挑選房源。 人以上組團(tuán)，享用級別折，有權(quán)優(yōu)先挑選房源。 人以上組團(tuán)，享用級別折，有權(quán)優(yōu)先挑選房源。 優(yōu)惠政策在銷售中長期執(zhí)行，解釋權(quán)及終止權(quán)歸開展商。、散戶 散戶在相應(yīng)的時(shí)間參與預(yù)定活動(dòng)，可享用折優(yōu)惠政策。預(yù)認(rèn)購任務(wù)程序內(nèi)部預(yù)認(rèn)購開場，政策傳達(dá)系統(tǒng)客戶：經(jīng)過內(nèi)部系統(tǒng)傳達(dá)預(yù)認(rèn)購活動(dòng)全面展開經(jīng)過單片寄傳 經(jīng)過DM廣告、DS直接訪問 經(jīng)過CALL樓盤活動(dòng)展開現(xiàn)場接待預(yù)認(rèn)購客戶完成預(yù)定手續(xù)，付清定金預(yù)認(rèn)購活動(dòng)組織制造DM單片： 內(nèi) 容：宣傳樓盤特征、概略；引見預(yù)認(rèn)購方案；宣傳預(yù)認(rèn)購的優(yōu)惠政策；詳細(xì)引見樓盤的房型特征 規(guī) 格：大開，彩色雙面，A面以籠統(tǒng)廣告為主；B面以文字引見為主 預(yù)備時(shí)間：預(yù)

38、認(rèn)購開場前一周完成DM制造： 內(nèi) 容：宣傳樓盤特征；引見預(yù)認(rèn)購方案；宣傳集團(tuán)購買的優(yōu)惠政策；重點(diǎn)引見樓盤的房型特點(diǎn) 規(guī) 格：大開，彩色雙面，A面以籠統(tǒng)廣告為主；B面以文字引見為主 預(yù)備時(shí)間：預(yù)認(rèn)購開場前一周完成CALL本案：針對散戶 目 的：以新穎的方式吸引消費(fèi)者的留意；為有購買意向的客戶提供方便 內(nèi) 容：只需客戶撥通，售樓人員將根據(jù)您的要求，登記下您稱心的房源，并留下您的聯(lián)絡(luò)方式，今后及時(shí)通知您樓盤的最新動(dòng)態(tài)及您所需辦理的相關(guān)手續(xù)。 只需客戶撥通，定下您方便的時(shí)間，來售樓處領(lǐng)取優(yōu)惠卡，只需您于商定的時(shí)間內(nèi)領(lǐng)取了優(yōu)惠卡，您將保管對該房源的優(yōu)先挑選權(quán)及優(yōu)惠權(quán)。 假設(shè)一個(gè)房源曾經(jīng)有多個(gè)人預(yù)定，以排

39、隊(duì)原那么處置，最先預(yù)定的客戶放棄時(shí)，由下一位客戶排隊(duì)原那么補(bǔ)上。原那么上一人只能選擇一處房源。 優(yōu)惠購買權(quán)保管至預(yù)認(rèn)購活動(dòng)終了。 形 式：選擇-處大型賣場做宣傳場地，專設(shè)和人員咨詢 每個(gè)賣場設(shè)一部，鎖定一個(gè)號碼直通本案售樓處 每個(gè)旁布置一塊展板，引見活動(dòng)內(nèi)容 人員咨詢只在周末每天一個(gè)賣場做流動(dòng)宣傳 媒體宣傳：經(jīng)過報(bào)紙廣告補(bǔ)充宣傳“CALL本案活動(dòng)的內(nèi)容 活動(dòng)時(shí)間：預(yù)認(rèn)購全面展開后天內(nèi)公關(guān)活動(dòng)系列一：“現(xiàn)代星洲城論壇主 題： “東情西韻的現(xiàn)代住宅實(shí)際目 的：巧妙利用新聞公關(guān)，發(fā)揚(yáng)開展商的背景優(yōu)勢和時(shí)點(diǎn)特征，發(fā)明本案在未開盤時(shí)的推行，引出本案為楊浦明珠個(gè)案的首席明確概念。形 式：由專家、滬上高級人

40、士、記者三家從不同的角度議論一個(gè)樓盤，記者作為主持，就一個(gè)熱點(diǎn)問題進(jìn)展新聞性的深化報(bào)道。參與人員：主 辦：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、開啟家園專版協(xié) 辦：上海動(dòng)遷房公司參 與 者：專家、記者、文化人、開展商主要媒體：新民、解放、晨報(bào)、申江導(dǎo)報(bào)等、系列二：星洲聚會(huì)共話周家嘴活動(dòng)主題：“周家嘴呼喚現(xiàn)代生活活動(dòng)時(shí)間：第一個(gè)月活動(dòng)地點(diǎn)：楊浦區(qū)政府活動(dòng)方式：政府、開展商、專家、消費(fèi)者之間的對話、討論參 加 者：上海市政府規(guī)劃局、房管局官員、楊浦區(qū)政府官員、市房地產(chǎn)業(yè)專家、開展商老總、消費(fèi)者代表政府行政人員、企業(yè)高級白領(lǐng)、小老板、外地人、普通群眾代表共人活動(dòng)內(nèi)容：圍繞“楊浦區(qū)呼喚現(xiàn)代生活，就楊浦區(qū)的今天、明天和楊浦區(qū)房地

41、產(chǎn)業(yè)、居住生活等內(nèi)容，由上述參與者分成十組進(jìn)展對話、交流和討論，提出對東西茭白園建立的希望和建議?；顒?dòng)配合：在上海主要媒體進(jìn)展新聞、軟性文章的宣傳禮 品：為指點(diǎn)、專家送大禮盒，為其他參與者送留念品、系列三：消費(fèi)者見面會(huì)活動(dòng)主題：“做現(xiàn)代星洲城民活動(dòng)時(shí)間：第二個(gè)月活動(dòng)地點(diǎn)：控江路電影院活動(dòng)方式：電影會(huì)引見、觀影、抽獎(jiǎng)、預(yù)訂參 加 者：開展商老總們、約請區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者和相應(yīng)的目的售眾約人活動(dòng)內(nèi)容：先期在一定范圍內(nèi)確定約請對象，經(jīng)過DM、海報(bào)、小區(qū)廣播等方式發(fā)出約請?jiān)陔娪胺庞持?，由開展商老總引見樓盤規(guī)劃、物業(yè)形狀、環(huán)境主題等根本情況，約請大家率先成為“現(xiàn)代星洲城的城民；電影放映；觀影終了，主持人宣

42、布抽獎(jiǎng)方式和獎(jiǎng)金或優(yōu)惠方式，然后按照電影票的位置號碼進(jìn)展抽獎(jiǎng)，設(shè)一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)和僥幸大獎(jiǎng)各假設(shè)干，請指點(diǎn)發(fā)獎(jiǎng)，其他一切來客都送有樓盤標(biāo)志和預(yù)訂的留念品；最后進(jìn)展現(xiàn)場預(yù)訂活動(dòng)有一定規(guī)范的優(yōu)惠方案，對有意向的消費(fèi)者進(jìn)展登記能夠的話現(xiàn)場可收訂金?；顒?dòng)配合：軟性文章的宣傳；DM、海報(bào)的制造、戶外廣告的發(fā)布；預(yù)訂方案確實(shí)定。、系列四：東西文化對他們居住生活的啟迪活動(dòng)主題：“東西方文化對他們居住生活的啟迪活動(dòng)時(shí)間：第三個(gè)月活動(dòng)地點(diǎn)：不限活動(dòng)方式：征文與報(bào)紙討論參 加 者：不限活動(dòng)內(nèi)容：在各大報(bào)紙發(fā)布征文啟事，宣傳征文主題、要求、規(guī)格等，組織報(bào)紙上的討論活動(dòng)； 約請市區(qū)群眾可以以楊浦區(qū)群眾為主要對象

43、參與征文、討論。 暢談東西方文化對他們居住生活的啟迪和周家嘴路的今天、明天； 約請征文獲獎(jiǎng)?wù)?、討論熱情參與者參與茶話會(huì)，并對大獎(jiǎng)得主發(fā)獎(jiǎng)以及約請他們作為公司組織的優(yōu)惠活動(dòng)的參與者；編訂征文集。活動(dòng)配合：媒體配合；組織征文評審委員會(huì)。、系列五： 現(xiàn)代宣言活動(dòng)主題：“現(xiàn)代宣言時(shí) 間：本案試樁、設(shè)圍墻當(dāng)天地 點(diǎn)：樓盤現(xiàn)場工地活動(dòng)內(nèi)容：試樁活動(dòng)經(jīng)過前面的宣傳導(dǎo)入，在本案試樁、建圍墻的時(shí)點(diǎn)，用一樁定音確立宣告首席現(xiàn)代明珠城的啟動(dòng)?；顒?dòng)程序：試樁儀式 指點(diǎn)講話 集團(tuán)指點(diǎn)圈出樁址 請有關(guān)記者到場，有利于群眾宣傳報(bào)道。參 加 者： 開展商有關(guān)指點(diǎn) 市府部門指點(diǎn) 新聞界、系列六：房展會(huì)布展、說介活動(dòng)主題：“現(xiàn)代

44、生活就在星洲城時(shí) 間：上海市春季房交會(huì)地 點(diǎn)：上海市展覽中心目 的：大范圍公眾場所第一次亮相，以特征吸引消費(fèi)者，突出樓盤優(yōu)勢和特征，積累有效客戶方式內(nèi)容：、突破傳統(tǒng)意義上的展臺(tái)布置，引綠色入展臺(tái)，將新加坡風(fēng)情與現(xiàn)代概念引入進(jìn)來，配以一定的植物雕塑小景、特征燈光，加上休閑的桌椅作為洽談處，營造突出本樓盤東西合壁的現(xiàn)代生活方式，如此的展臺(tái)布置讓消費(fèi)者身臨其境，以自然提升品味。 、以幻燈片說介樓盤。、系列七：長期活動(dòng)活動(dòng)方式：直接針對本案目的客源，經(jīng)過一個(gè)組織的方式，長期的接觸，網(wǎng)羅目的消費(fèi)對象，爭取好感，獲得購買。將短期活動(dòng)與長期活動(dòng)結(jié)合起來，成立一個(gè)新名流俱樂部。作為預(yù)認(rèn)購活動(dòng)的一個(gè)載體，消化目

45、的客源。有了這樣一個(gè)組織，這樣一個(gè)溝通平臺(tái)后，后期的活動(dòng)可根據(jù)實(shí)踐情況、實(shí)踐需求、實(shí)踐結(jié)點(diǎn)展開時(shí)點(diǎn)設(shè)計(jì)：靈敏機(jī)動(dòng)。如會(huì)所完工：即正式開盤時(shí)，可組織活動(dòng)，既引見本案會(huì)所設(shè)備情況，以產(chǎn)品進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，又經(jīng)過屆時(shí)對其中已購業(yè)主的表揚(yáng)，以氣氛渲染，爭取新的消費(fèi)群；“站在高處很風(fēng)光：高層屋頂花園、咖啡園完工，進(jìn)展一次聚會(huì)，推進(jìn)高層銷售。、系列八：參與電視臺(tái)收視率高的文娛活動(dòng)進(jìn)展促銷和宣傳 思索到本案的特性，如能把開展商的品牌知名度與本案的推行結(jié)合，將是錦上添花。本案又將分為三期來推行，有一個(gè)品牌的時(shí)效性、延續(xù)性。我方提出一個(gè)與電視媒體結(jié)合的宣傳建議，供大家討論。欄目稱號：熱情方向盤欄目性質(zhì)：綜合文娛

46、智力問答節(jié)目欄目定位：群眾的市民階層各個(gè)年齡階段每期長度：分鐘每星期一期節(jié)目引見：每期三位迎戰(zhàn)者，三位嘉賓，由二位主持人提出各種挑戰(zhàn)問題，本期勝者將得到金鑰匙，參予決逐。 最終年終取勝者將得到大獎(jiǎng)，這檔節(jié)目參與性較強(qiáng)，受眾面廣。協(xié)作方式：一年的時(shí)間為終點(diǎn)，我方提供獎(jiǎng)品，年終衛(wèi)冕者可獲得現(xiàn)代星洲城提供的平方暫定房子一套， 一年內(nèi)節(jié)目用現(xiàn)代星洲做為冠名。效果預(yù)測：該節(jié)目能夠在上海引起一定的反響和知名度，將大大帶動(dòng)本案和開展商本身的佳譽(yù)度和知名度。、系列九：軟性廣告宣傳參見媒體方案安排相關(guān)建議建議先做周家嘴路與江浦路之間的三角地塊綠化設(shè)計(jì)，用大塊的綠草地鋪設(shè)，綿延起伏，配以雕塑 小景，構(gòu)成令人心動(dòng)的

47、美麗環(huán)境，提升本案的附加值，更利于銷售。以樣板區(qū)加上現(xiàn)代概念的售樓處來作為本案塑夢的一個(gè)有力支撐點(diǎn)。、售樓處 售樓處希望設(shè)計(jì)師能做出特征，表如今兩個(gè)方面： 其一，外部包裝，整個(gè)售樓處的外型。 其二，內(nèi)部裝飾，表達(dá)出現(xiàn)代新加坡風(fēng)情社區(qū)的生活和氣質(zhì)。現(xiàn)附上售樓處規(guī)范設(shè)計(jì)文字闡明和附圖、戶外宣傳 房型配置圖：用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，添加美感。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋覓。 燈箱： 分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。 展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)展產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售和展出。 媒體運(yùn)作篇 傳播戰(zhàn)略 推行費(fèi)用 媒體方案營銷推行

48、篇傳播戰(zhàn)略 傳播戰(zhàn)略、以鮮明的廣告主線，完成籠統(tǒng)宣傳義務(wù)，訴求本案特征，積累廣告效應(yīng) 、以系列性賣點(diǎn)展開，份階段推出銷售主題 、主要運(yùn)用報(bào)紙硬、軟廣告+單片DM投放；以電視廣告、車身和展會(huì)方式作為宣傳輔助目 的配合銷售在時(shí)效期間順利完成去化，從樓盤質(zhì)量風(fēng)格訴求，構(gòu)成特征鮮明的廣告特征階段安排：引導(dǎo)期開盤前半至一個(gè)月：軟廣告+樓盤戶外廣告路牌、圍墻、橫幅+公關(guān)活動(dòng)宣傳，樹立樓盤籠統(tǒng)和知名度進(jìn)入期開盤一個(gè)月左右：報(bào)紙廣告軟硬+樓書、單片，完成籠統(tǒng)和產(chǎn)品定位強(qiáng)銷期開盤后-個(gè)月：報(bào)紙廣告+樓書單片+電視廣告+車身廣告，優(yōu)面及點(diǎn)，賣點(diǎn)廣告推出繼續(xù)期開盤后-個(gè)月，維持廣告暴露頻度，處理抗性營銷推行篇推行費(fèi)

49、用 整體推行費(fèi)用：，平米，元/平米%，推行費(fèi)用三期安排： 一期萬 二期萬 三期萬一期推行費(fèi)用安排：樓盤整體推行：售樓處建立、包裝、配備含燈箱、模型、樣板房，電視廣告、樓書、展板設(shè)計(jì)制造，圍墻、路牌設(shè)計(jì)制造萬一期媒體費(fèi)用：萬售樓處費(fèi)用：另計(jì)萬左右營銷推行篇媒體方案 總方案費(fèi)用：，元第一階段：引導(dǎo)期造勢宣傳開盤前一個(gè)月到一個(gè)半月安排，以軟性文章為主；費(fèi)用：， 認(rèn)知、熟習(xí)樓盤，積累客戶，樹立樓盤籠統(tǒng)和知名度，預(yù)認(rèn)購。 以五月初為開盤時(shí)間暫定 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 月中旬第一周周五新民晚報(bào)黑白半版新民樓市,第二周周四解放日報(bào)套紅半版/住宅消費(fèi), 月初第一周周三申江效

50、力導(dǎo)報(bào)彩色半版申江樓市,第二周周四新聞晨報(bào)彩色半版,第三周周五解放日報(bào)彩色半版,第周圍周五新民晚報(bào)彩色半版,總計(jì)：，第二階段：進(jìn)入期擴(kuò)展宣傳-月安排，以硬廣告為主；費(fèi)用：，元 完成樓盤籠統(tǒng)和產(chǎn)品定位一、開盤第一個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周四新民晚報(bào)彩色半版A版,開盤稿第一周周三申江效力導(dǎo)報(bào)彩色整版奢華版,第一周周五解放日報(bào)彩色整版,第一周周四新聞晨報(bào)彩色整版,第一周周四文匯報(bào)黑白跨通欄第二周周五新民晚報(bào)彩色半版,第三周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色整版規(guī)范版,第周圍周五新聞晨報(bào)黑白半版，總計(jì)，二、開盤第二個(gè)月月開盤繼續(xù)期時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面

51、 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版奢華版,第二周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版,第三周周三解放日報(bào)半版,第周圍周五新聞晨報(bào)彩色半版,總計(jì)：，三開盤后第三個(gè)月月時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第二周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版,第三周周五解放日報(bào)黑白跨通欄普通版,第周圍周五新聞晨報(bào)黑白半版A版,總計(jì)：，四、開盤后第四個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版,第周圍周三申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版,總計(jì)：,第三階段：強(qiáng)銷期賣點(diǎn)宣傳硬廣告為主、軟性文章配合；費(fèi)用：，元一、開盤后第五個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格

52、版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周四申江效力導(dǎo)報(bào)彩半版奢華版, 第二周周五新民晚報(bào)黑白半版A版,第三周周三解放報(bào)跨通欄版文字版,第周圍周五新聞晨報(bào)彩半版,總計(jì):,二開盤后第六個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五新民晚報(bào)黑白半版,第二周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版,第三周周三解放報(bào)黑白半版,第周圍周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版，總計(jì)：，第四階段：繼續(xù)期繼續(xù)宣傳費(fèi)用：，元一、開盤后第七個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第二周周三申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版，第三周周四新聞晨報(bào)黑白半版， 總 計(jì)：，二、開盤后第八個(gè)月月時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī)

53、格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版，第三周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版， 總 計(jì)：，三、開盤后第九個(gè)月月時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版，第三周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版， 總 計(jì)：，四、開盤后十個(gè)月月 時(shí) 間 媒 體 名 稱 規(guī) 格 版 面 費(fèi) 用元 備 注 第一周周五新民晚報(bào)黑白通欄A版，第三周周五申江效力導(dǎo)報(bào)彩色半版， 總 計(jì)：， 以上一切媒體價(jià)錢以年為準(zhǔn)。銷 售 篇現(xiàn)場營銷人員培訓(xùn)現(xiàn)場售樓處布置銷售方式銷售周期銷售道具建議 銷售篇現(xiàn)場營銷人員培訓(xùn) 兩周培訓(xùn)方案時(shí)間天日 期時(shí) 間課 程 內(nèi) 容主 講 人上午：-：

54、企業(yè)引見上海城投總部引見上海市政動(dòng)遷用房引見上海周家嘴置業(yè)引見公司老總下午：- ：公司規(guī)章制度/公司規(guī)程 /考勤制度 /獎(jiǎng)金制度辦公室上午：-：銷售部任務(wù)范圍及責(zé)任天啟下午：- ：銷售人員準(zhǔn)那么/素質(zhì)要求 /自我籠統(tǒng) /行為規(guī)范天啟上午：-：銷講資料解析答客問天啟下午：- ：熟習(xí)地形、工地觀賞作業(yè)：制造地形圖分組活動(dòng)上午：-：市場調(diào)研/調(diào)查目的 /調(diào)查內(nèi)容 /調(diào)查方法/本卷須知/調(diào)查報(bào)告天啟下午：- ：競爭個(gè)案調(diào)研作業(yè)：調(diào)查報(bào)告分組活動(dòng)上午：-：個(gè)案調(diào)研匯總分析下午：- ：規(guī)劃理念及規(guī)劃方案引見規(guī)劃設(shè)計(jì)院上午：-：謀劃要義、謀劃主題及推行方案天啟下午：- ：來電接聽、來人接待、工地觀賞上午：-

55、：客戶類型分析及其對策、現(xiàn)場組織構(gòu)造及各自職能天啟下午：- ：業(yè)務(wù)技巧/談判技巧 /折扣技巧 /成交技巧上午：-：銷售流程引見、銀行按揭、表單引見、購房須知天啟下午：- ：沙盤模擬練習(xí)上午：-：沙盤模擬練習(xí)天啟下午：- ：沙盤模擬練習(xí)上午：-：沙盤模擬練習(xí)天啟下午：- ：沙盤模擬練習(xí) 銷售篇現(xiàn)場售樓處布置 參見附圖五位 置： 建議在江浦路的小區(qū)次入口處步行商業(yè)街轉(zhuǎn)角處設(shè)置現(xiàn)場售樓處，面街部分用全透明玻璃裝飾面 積： 約平方米，其中平米為展現(xiàn)接待區(qū)域，平米為辦公區(qū)域，平米樣板房區(qū)域功能設(shè)置：平米接待區(qū)域中內(nèi)設(shè)：模型展現(xiàn)區(qū)、洽談區(qū)、控臺(tái)區(qū)三部分構(gòu)成平米辦公區(qū)域中內(nèi)設(shè)：財(cái)務(wù)室、辦公室、會(huì)議室兼簽約室

56、、更衣室兼貯藏室、男女衛(wèi)生間平米樣板房區(qū)域內(nèi)設(shè)：主力房型二房或三房個(gè)功能細(xì)分：模型展現(xiàn)區(qū)：A、小區(qū)整體規(guī)劃模型 個(gè) B、主力房型剖面模型 個(gè) C、大型掛壁式燈箱 個(gè) D、展板塊公司背景、智能化設(shè)備、交通表示圖、物業(yè)管理、房型圖等洽 談 區(qū)：設(shè)置組洽談桌椅建議用圓形玻璃桌；也可在適當(dāng)位置設(shè)置休憩沙發(fā)假設(shè)干控 臺(tái) 區(qū)：設(shè)主控臺(tái)個(gè)人位置；設(shè)業(yè)務(wù)員任務(wù)臺(tái)個(gè)人位置裝潢風(fēng)格： 與整個(gè)規(guī)劃風(fēng)格相呼應(yīng)銷售篇銷售方式 主 模 式團(tuán)隊(duì)銷售 團(tuán)隊(duì)銷售方式順應(yīng)規(guī)模大、房價(jià)中至偏高、開發(fā)商有一定實(shí)力，而本案三個(gè)條件皆具備。A利用團(tuán)隊(duì)銷售方式的規(guī)范性、有序性、協(xié)調(diào)性，表達(dá)戰(zhàn)斗力。B利用現(xiàn)場氣氛，使客戶產(chǎn)生購買激動(dòng)，便于快速成交。C團(tuán)隊(duì)銷售方式可在短時(shí)間內(nèi)快速培訓(xùn)銷售員，提高業(yè)務(wù)程度。D利用團(tuán)隊(duì)一致說詞，發(fā)揚(yáng)本案特有的優(yōu)勢，掩蓋現(xiàn)有的缺陷，揚(yáng)長避短。輔助方式SP推行方式 方 式：利用現(xiàn)場SP活動(dòng)，例如室內(nèi)裝潢展等現(xiàn)場活動(dòng)對特定消費(fèi)群進(jìn)展推行。 優(yōu) 點(diǎn)：、發(fā)明現(xiàn)場熱烈氣氛，構(gòu)成購買激動(dòng)。 、吸引高層次購買群，在一定時(shí)間界限內(nèi)逼定購買。 、開掘老客戶潛力，