四早期介入關注要點

1、附件4：,一、方案階段前期介入要點,序號,關注項,關注點,要求方案階段確定內(nèi)容,上場會資料,土地出讓承建要求,由地產(chǎn)提供，作為初步規(guī)劃依據(jù)。,品牌支持費,22元/平米。,物業(yè)費補差,在可研報告中體現(xiàn)補差費用。,物業(yè)用房配置標準 ,依據(jù)地方物業(yè)法律法規(guī)規(guī)定。,園區(qū)初步規(guī)劃,布局、采光、綠化景觀。,園區(qū)道路,小區(qū)優(yōu)先考慮人車分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿足消防、救護車輛的使用，留有無障礙通道，消防車道上空4以內(nèi)無障礙物，寬度不小于4米，距離高層建筑物外墻宜大于5米。,消防登高處,總平或設計規(guī)劃圖中應體現(xiàn)設置消防登高面設置。,消火栓布置,最大間距150米。,消防通道,環(huán)形，寬

2、度不小于4.0米。,主出入口位置,住宅小區(qū)出入口不宜超過3個，（40萬平米以上的小區(qū)可考慮設計4個），住宅區(qū)域宜實行全封閉式管理，車輛出入口設置雙行車道。,地庫出入口位置,滿足國、地標地庫出口數(shù)量與地庫面積（車位數(shù)）配比要求。,車位配比,根據(jù)地方規(guī)定執(zhí)行。,地上設備房位置,應盡量避讓住宅區(qū)域，減少對業(yè)主影響，不能避讓的選擇隔離遮擋美化處理。,配套商業(yè)定位,配套商業(yè)較多且都為小區(qū)沿街底商，應按照設計使用功能，合理考慮風道及下水油污處理。,樓間距,1:1；1:0.8,園區(qū),總平圖,園區(qū)路面與市政路面標高控制，控制好路面坡度，達到人行、車行舒適的同時滿足散水要求，使雨水及時排出園區(qū)。,出入口數(shù)量,出

3、入口,1、出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量不宜過多,每60O戶設置1處出入口 ； 2、根據(jù)小區(qū)周邊公交站、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經(jīng)營 ； 3、車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設置為多個車庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設置車庫出入口； 4、形成收水口的組團大門處應設置截水溝。 ,生活、建筑垃圾收集點確定,生活、建筑垃圾收集點,1、園區(qū)邊緣隱蔽部位或地下，交通便利位置，且處于園區(qū)下風口位置為宜； 2、與住宅間距合適，應考慮風向因素。盡量采用內(nèi)投外取的運輸方式； 3、露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度； 4、根

4、據(jù)地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行； 5、一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置；6、室內(nèi)設施：給水、排水、通風、消毒除殺、照明。 ,圍墻方式的確定,1、圍墻盡量順直；2、高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點；3、鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有防爬刺；4、實體圍墻面層不使用淺色材料。,人車交通流線,1、宜采用人車分流；2、車行宜直接進入車庫；3、樓棟與車庫設置相連通道。 ,配套設施的,學校、幼兒園、會所、泳池,1、項目相對集中位置； 2、獨立管理，出入口單獨向小區(qū)外；3、面

5、向小區(qū)外、水電氣單獨計量。,物業(yè)用房,物業(yè)用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）,1、管理處、客戶中心一般合并設置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心宜設在首層； 2、工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑宜設置在小區(qū)相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據(jù)業(yè)態(tài)設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠； 3、保安用房需有采光條件，宜設置獨立向外的出入通道，減少對業(yè)主影響?。?4、過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要 ,公共衛(wèi)生間,1、高層公寓樓在一層設置 2、每組團設置 3、社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮 4、商業(yè)每層設置一組 5、出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應在門崗設

6、置衛(wèi)生間 6、集中商業(yè)除首層外的其他樓層設置衛(wèi)生間 7、衛(wèi)生間蹲、坐便器配比數(shù)量1:3。,保潔間,1、高層公寓樓每棟大堂或架空層設置 2、花園洋房每個組團設置 3、別墅每組團設置 4、商業(yè)每層設置 5、社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮 6、面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明 ； 7、取水點、排水、通風注：,建筑工程圖紙的形成,建筑工程圖紙的形成階段主要有三個：第一階段是初步設計階段。這一階段主要是根據(jù)業(yè)主單位突出的設計任務和要求，進行調(diào)查研究，搜集資料，提出設計方案，然后初步繪畫出草圖。第二階段是技術設計階段。這一階段主要是根據(jù)初步設計階段確定的內(nèi)容，進一步解決建筑、結構、材料、設備（水、電、暖通等

7、）的技術問題。最后階段是施工圖設計階段。這一階段主要是為滿足工程施工中的各項具體技術要求，提供一切準確可靠的施工依據(jù)，因此這個階段又稱為深化設計階段。主要包括全套工程圖紙和相關配套的有關說明和工程概算。全套工程圖紙是施工單位進行施工的依據(jù)。,看圖方法:,先粗后精,先建筑后結構,先大后細,先主體后裝修,先一般后特殊。先粗后精,就是先看平面、立面、剖面,將整個工程的設計圖紙粗略地看一遍,使對整個工程的規(guī)模、特點、結構情況,使用材料要求等等有一個大致的了解。先建筑后結構,就是先看建筑圖,后看結構圖,核對建筑圖和結構圖的軸線位置、尺寸是否一致,前后有無矛盾;檢查立面圖各樓層的標高是否與建施平面圖相同,再檢查建施的標高是否與結施標高相符；先大后細,就是先看大圖后看細部大樣圖,搞清細部構造要求和作法,以及節(jié)點構造的連接處理是否清楚、合理,核對平面圖中標注的大樣與大樣圖的編號、尺寸、形式、作法是否一致,所采用的標準圖集編號、類別、型號與圖紙是否矛盾,大樣圖是否齊全,有無遺漏；先主體后裝修,就是先看主體結構部分,后看裝修部分(包括裝飾、防火、保溫、隔墊、隔音等)以及其他特殊裝修