物業(yè)管理采購人需求

1、 物業(yè)管理采購人需求附件1（采購人：局機關(guān)本部）一、項目概況（一）物業(yè)概況地理位置：本項目需管理的物業(yè)包括廣州市天河路112號 （以下簡稱“主 樓”）和較場東路5號（以下簡稱“副樓”）的兩棟辦公大樓。建筑面積：主樓為一棟22層辦公樓（含天面設(shè)備層及地下負一層，19樓 為職工餐廳），建筑面積約18000平方米（含建筑主體外圍紅線范圍內(nèi)面積）。副 樓為一棟9層辦公樓（1樓為職工餐廳），建筑面積2149平方米。兩棟物業(yè)合計總 建筑面積約為20149平方米。建筑結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；主樓外墻立面條形磚飾面、拉式 鋁合金玻璃窗和部份幕墻；副樓外墻主立面條形磚飾面，推、拉式鋁合金玻璃窗 和部份幕墻

2、，其他為洗石米外墻。大樓功能說明：（1）主樓1-20層主要為辦公用房，在4樓、11樓、14樓、15樓、16樓等樓層 設(shè)有會議室，用于中小型會議；20樓為大禮堂，用于大型會議；19層為食堂；地 下負1層為人防工事及停車場；天面為中央空調(diào)設(shè)備層。保安值班室設(shè)在大門入 口處，用于保安值班。（2）副樓首層為食堂，2-8層為辦公用房，9層為會議室。（二）主樓主要設(shè)備高低壓變配電設(shè)備（高壓：1000kVA ）。柴油發(fā)電機組1臺250kW （常用功率）；.中央空調(diào)（4臺各503千瓦頓漢布什風(fēng)冷螺桿滿液式冷水機組及配套空 調(diào)用水泵等設(shè)備）；分體、柜機及吸頂空調(diào)96臺（其中柜機空調(diào)21臺、吸頂空 調(diào)16臺、分體

3、空調(diào)58臺）。.主供水泵一組（6臺主泵，含生活2臺30千瓦水泵、消防噴淋水泵 2 臺55千瓦、消防栓水泵2臺75千瓦水泵）供水到各層用水點。3臺日立電梯（載重1噸）。6 配套消防設(shè)備（含負1層消防報警及噴淋控制系統(tǒng)以及 5處氣體房，分 別是立體車庫、變壓器房、3樓信息中心機房、5檔案中心庫房、18樓組織部檔 案房等丿。配套監(jiān)控設(shè)備共有監(jiān)控系統(tǒng)5套，分別是負1層工程部值班室（78個監(jiān)控器，覆蓋范圍： 樓層通道，大樓周邊公共區(qū)域）、1樓檔案查詢大廳（16個監(jiān)控器）、1403房紀 檢室（1個監(jiān)控）、15樓保密室（2個監(jiān)控器）、19樓飯?zhí)茫?個監(jiān)控器）。配套保安設(shè)備。配套會議系統(tǒng)設(shè)備。配套通訊系統(tǒng)設(shè)備

4、。11 .配套食堂設(shè)備。（三）副樓主要設(shè)備.生活水泵2臺，每臺2.5千瓦。.噴淋水泵1臺22千瓦；恒壓泵2臺4千瓦。9樓會議室設(shè)備1套。低壓配套電柜1套。1臺廣日電梯（載重1噸）。6 .分體空調(diào)56臺（吸頂空調(diào)2臺、柜機18臺、分體空調(diào)36臺）。配套飯?zhí)迷O(shè)備。配套監(jiān)控設(shè)備（15個監(jiān)控器及監(jiān)控控制系統(tǒng)1套）。消防報警及噴淋監(jiān)控控制系統(tǒng)。（四）委托管理范圍本項目確定一家中標供應(yīng)商，負責(zé)采購人主樓及副樓的安全保衛(wèi)，消防設(shè)施、 監(jiān)控設(shè)施的使用管理和養(yǎng)護，物業(yè)主體、配套設(shè)施、機電設(shè)備的日常使用管理和 養(yǎng)護，停車場的日常管理，環(huán)境保潔與綠化、化糞池清理、隔油池和大樓生活水 池清洗，協(xié)助采購人搬運貨物，按采

5、購人的要求配合做好會務(wù)工作等。二、總體要求（一）采購人作為國家行政機關(guān)、政府對外服務(wù)窗口，物業(yè)管理質(zhì)量特別是 物業(yè)使用安全，直接關(guān)系到政府部門的正常運作和政府機關(guān)的形象，物業(yè)管理較之一般商用樓宇，標準更高，要求更嚴，中標供應(yīng)商要充分認識并自覺承擔(dān)起物 業(yè)管理的特殊責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)的整個過程中，切實體現(xiàn)“安全、優(yōu)質(zhì)、舒 適、高效、節(jié)約”的要求。（二）中標供應(yīng)商作為該項目物業(yè)的實際管理者，是消防、安全的責(zé)任主 體，承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任。（三）中標供應(yīng)商聘用物業(yè)管理服務(wù)人員（以下簡稱服務(wù)人員）要嚴格遵守 中華人民共和國勞動法、中華人民共和國勞動合同法 以及中華人民共和國社會保險法的相關(guān)規(guī)定，

6、應(yīng)與被聘用人員簽訂勞動合同。物業(yè)服務(wù)費已包含 物業(yè)服務(wù)人員的“五險一金”，中標商應(yīng)按有關(guān)規(guī)定為物業(yè)服務(wù)人員購五險一金。 如因用工引起的勞動糾紛問題由中標供應(yīng)商負責(zé)解決。（四）中標供應(yīng)商應(yīng)制訂切合采購人實際的物業(yè)管理方案、 管理制度、崗位 職責(zé)、獎懲制度和工作計劃，建立專業(yè)穩(wěn)定的物業(yè)組織機構(gòu)和管理隊伍， 依法制 定人員聘用制度和招聘方案。各項制度應(yīng)報采購人審核同意后方可實施。（五）采購人委托管理的服務(wù)項目，除大樓外墻清洗、防白蟻、除“四害”等經(jīng)采購人同意可委托給有資質(zhì)的專業(yè)維保單位外（委托給第三方的項目合同必 須報采購人備案），其他服務(wù)項目，中標供應(yīng)商不得將管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方， 或以任何形式的

7、內(nèi)部承包。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將視為中標供應(yīng)商違約，采購人有權(quán)單方 面終止合同。（六）中標供應(yīng)商在收取物業(yè)管理費時，要向采購人提供服務(wù)人員名單、 支 付各種費用的記錄和憑證（包括工資、福利、保險等）。（七）中標供應(yīng)商聘用服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)過嚴格審查和健康檢查，所聘用服務(wù)人 員應(yīng)政治可靠，身體健康，形象端正，有較強的服務(wù)意識和責(zé)任心，工作勤奮， 業(yè)務(wù)技術(shù)強，講文明、有禮貌，言行規(guī)范。遵守國家法律法規(guī)和采購人的各項規(guī)章制度，遵守社會公德和職業(yè)操守，遵守國家計劃生育政策，無勞動教養(yǎng)和刑事 犯罪記錄，沒有參與政府明令禁止的非法組織及活動。（八）服務(wù)人員需經(jīng)嚴格培訓(xùn)，技術(shù)崗位、特殊崗位應(yīng)嚴格按國家有關(guān)規(guī)定持證上崗服務(wù)人

8、員要有統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一工號標志。三、服務(wù)內(nèi)容(一)安全保衛(wèi)負責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)，維護正常辦公秩序和處置突發(fā)應(yīng)急事件。制 定特殊敏感時期和處置重大突發(fā)事件的安保應(yīng)急預(yù)案。2保安值班工作日08:00-20:00的保安值班人員主樓每班不少于4人，副樓 每班不少于1人；工作日20:00 08:00及公休假期的保安值班人員主樓每班不少 于2人，副樓每班不少于1人。全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保 衛(wèi)監(jiān)控。全天24小時對出入物業(yè)大堂、車場、地下室的人員及車輛實施管理、檢查和監(jiān)控。非工作時間及公休假期要關(guān)閉正門及車庫進出口道閘，保留保安值班崗?fù)|側(cè)小門供人員出入。加強對周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴防

9、外來人員從車庫及外圍直接進入辦公樓， 密切監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。辦公或非辦公時間，都要對進入非對外辦公區(qū)域的人員進行出入登記， 嚴格控制外來人員進入非對外辦公區(qū)域。物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂采購人正常 工作秩序情況時，保安人員應(yīng)當(dāng)予以制止并注意保護自身及大樓工作人員和財產(chǎn) 安全，同時積極采取救助行動，報告采購人相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，必要時撥打110報警。熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本辦公樓的技防優(yōu)勢，實行24小時全天候?qū)χ攸c部位監(jiān)控點進行監(jiān)控及錄像。辦公時間(08:00-20:00)內(nèi)，當(dāng)班保安人員負責(zé)對整個辦公樓進行安全 巡查不得少于4次，發(fā)現(xiàn)進入辦公區(qū)域可疑的陌生

10、人員，要及時摸清來人的身份和目的，以排除隱患。非辦公時間(20:00-08:00)，當(dāng)班保安人員巡查不得少于2 次，重點檢查辦公樓內(nèi)重點部位如中央空調(diào)、電梯機房及各層門、窗、水、電、 消防等情況，避免出現(xiàn)長明燈、長流水現(xiàn)象，及時排除入室盜竊及火災(zāi)隱患。并 將巡查時間、巡查情況記錄在案，以作為采購人考評依據(jù)。禁止外來人員（含外籍人員）未經(jīng)許可攜帶大件物品進入辦公樓。對攜帶大件物品離開大樓的，外來人員要提供采購人保衛(wèi)科開具的“放行條”，經(jīng)值班保安核對無誤后，方可放行。采購人內(nèi)部工作人員攜帶大件物品出辦公樓也要 實行登記放行制度。做好辦公樓大堂的安全保衛(wèi)和人流疏導(dǎo)工作。辦公時間內(nèi)，在大堂負責(zé) 咨詢的

11、物管服務(wù)員要熱情、耐心地回答外來辦事人員提出的問題，無法解答的， 要積極指引其到相應(yīng)的辦公區(qū)域或樓層，對傷殘、高齡、行動不便的人員給予必 要的幫助。做好外籍人員進入辦公樓的指引及各項安全保衛(wèi)工作。協(xié)助采購人組織各類活動的開展及臨時接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工作，隨時提供人力支援。負責(zé)組織保安員進行安保行動演練，當(dāng)遇有重大突發(fā)事件或特殊敏感時 期，根據(jù)采購人的要求，及時啟動特殊敏感時期和處置重大突發(fā)事件的安保應(yīng)急 預(yù)案，確保對大樓實施全面有效的安全、防護、保衛(wèi)工作。中標供應(yīng)商自開始保安服務(wù)之日起 30日內(nèi)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市級人 民政府公安機關(guān)辦理備案，并于終止保安服務(wù)之日起30日內(nèi)到備案的公安機關(guān)撤

12、銷備案。（二）消防管理負責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備日常的使用、管理、養(yǎng)護，以及大 樓火災(zāi)的報警和救助工作，并制定完善的大樓（含副樓）消防應(yīng)急處置方案。認真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機構(gòu)，制定崗位職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責(zé)任人。全體服務(wù)人員都應(yīng)全面熟 練掌握消防監(jiān)控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五 個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。按廣東省高層公共建筑消防管理規(guī)定，負責(zé)辦公區(qū)域和公共區(qū)域配裝的 消防設(shè)備、設(shè)施如各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和 出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等的使用和日常管理，發(fā)現(xiàn)問題，中標

13、供應(yīng)商應(yīng)及時告知采購人，并做好工作記錄，報采購人備案。確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時處于正常工作狀態(tài)全天24小時消防中心值班及消防主機監(jiān)管，熟悉滅火和應(yīng)急處置程序， 出現(xiàn)消防警訊時，1分鐘內(nèi)應(yīng)準確判讀警情信息，5分鐘內(nèi)到達出警現(xiàn)場，并根據(jù) 警情及時處理或撥打119報警，值班人員持證上崗,每班不少于2人。中標供應(yīng)商的所有服務(wù)人員均為義務(wù)消防人員，同時負責(zé)建立和培訓(xùn)一支不少于60人的義務(wù)消防隊伍（由物業(yè)公司員工與采購人義務(wù)消防員組成，其中主樓不少于50人，副樓不少于10人）。出現(xiàn)消防火災(zāi)事故時，7分鐘內(nèi)應(yīng)有40人（其 中主樓不少于30人，副樓不少于7人）以上到達現(xiàn)場，進行必要的撲救和疏散引 導(dǎo)工作。每周進

14、行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)隱 患及時整改。監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況， 保持消防通道暢通。重大節(jié)日 前配合采購人進行節(jié)日消防安全大檢查，并按采購人要求及時進行整改。7做好消防知識的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于3次（主 樓2次，副樓1次）。8做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的日常清潔保養(yǎng)。（三）停車場管理立體停車庫為內(nèi)部停車場。全天24小時保證車輛停放安全，嚴格執(zhí)行內(nèi) 部停車場管理規(guī)定或臨時特定要求。負責(zé)采購人重要接待及會議的車輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時增加保安人 員加強地面車輛臨時停放管理。負責(zé)對進出采購人停車場的所有車輛進行登記。記錄車輛的進出時

15、間和 車容車貌（完損程度）情況。熟知熟記采購人內(nèi)部車輛駕駛員情況。采購人準許 進入的臨時外來車輛進場后，須跟車泊位，引導(dǎo)停車，禁止無關(guān)外來車輛進入停 車場。每1小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關(guān)好，是否有漏油等 情況，并做好記錄。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時報告采購人。負責(zé)智能立體停車庫的日常使用、管理。如遇故障，中標供應(yīng)商應(yīng)及時 聯(lián)系采購人委托的維保單位進行維修， 同時告知采購人，并積極協(xié)助、配合維保單位的工作按采購人規(guī)定的時間對地下停車場進行排風(fēng)和送風(fēng)。對停車場和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車輛事故及交通設(shè)施損壞，在及時保護好現(xiàn) 場的同時報告采購人，并協(xié)助采購人做好善后處理工作。（四）物業(yè)主體、配套設(shè)施

16、、機電設(shè)備的管理負責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)給排水系統(tǒng)、辦公家私、照明設(shè)施、門窗門鎖的維修與 更換；會議設(shè)備的日常使用、管理和養(yǎng)護。負責(zé)高、低壓變配電設(shè)施、設(shè)備的日常使用和管理。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標準要求，全天24小時安排人員值班，且每班不得少于2人。每 2 小時進行值班巡查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告采購人。負責(zé)大樓備用發(fā)電機組的日常使用和管理。要求每周開機運轉(zhuǎn)1次（30分鐘/次），開機時間及運行狀況要做好記錄。電工必須熟練掌握備用發(fā)電機組供 電與市電之間的轉(zhuǎn)換。負責(zé)包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池（化糞池、隔油池）、沙井等物業(yè)共用設(shè)施的一般性維修、 養(yǎng)護和管理，化糞池、隔油池每年清理

17、1次。負責(zé)包括給排水系統(tǒng)、照明及動力電系統(tǒng)、空調(diào)及換氣系統(tǒng)、消防報警 及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會議設(shè)備系統(tǒng)、通訊設(shè)備系統(tǒng)、各樓層開水器，外墻燈飾等除高壓電房以外的所有水、電設(shè)備設(shè)施，以及全部機電設(shè)備設(shè)施的日常使用管理和養(yǎng)護。（1）給排水系統(tǒng)：負責(zé)雨水管、排污管、給水管、水龍頭、天面消防水池、 天面生活水池、地下生活水池、集水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部給 排水系統(tǒng)的管理、保養(yǎng)和維修及生活水池水質(zhì)檢測（每年兩次，檢測報告須報采 購人），照明及動力等電力系統(tǒng)：包括負一層低壓配電房末級開關(guān)后的電力系統(tǒng)； 各層室內(nèi)外照明、開關(guān)插座及照明線路等的管理、保養(yǎng)、檢查、維修和必要時更 換。

18、（2）空調(diào)及換氣系統(tǒng)：負責(zé)制冷設(shè)備、新風(fēng)機系統(tǒng)、盤管風(fēng)機、風(fēng)道、地下 室抽排風(fēng)機、衛(wèi)生間排風(fēng)機及分體和柜式空調(diào)機等的管理和養(yǎng)護。其中盤管風(fēng)機、 風(fēng)道、每年清洗、消毒、保養(yǎng)兩次，分體空調(diào)每年例行檢查、保養(yǎng)兩次，回風(fēng)口每月清洗1次。冬季中央空調(diào)主機開機保養(yǎng)每月1次電梯系統(tǒng)：4臺垂直電梯的日常使用、管理和養(yǎng)護；困人的緊急處理，電梯轎廂內(nèi)飾、門、空調(diào)的保養(yǎng)。負責(zé)電梯的年檢工作；負責(zé)夏季電梯機房通風(fēng)、 降溫。工程技術(shù)人員每天巡查電梯的運行及各部位使用情況不少于 3次，發(fā)現(xiàn)問 題及時通知采購人進行維修。安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：負責(zé)監(jiān)控主機系統(tǒng)、各樓層(含電梯轎廂內(nèi))監(jiān)控 攝像點、錄像設(shè)備、電腦抓拍即時打印設(shè)備的

19、使用管理和養(yǎng)護。會議設(shè)備系統(tǒng)：負責(zé)所有會議室的會議設(shè)備系統(tǒng)的使用、調(diào)試、檢修、 管理、保養(yǎng)和一般性維修，確保會議設(shè)備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。外飾：夜飾及應(yīng)急照明系統(tǒng)的日常管理、使用和維修。元旦、春節(jié)、五 一、國慶四大節(jié)日期間的裝飾工作(主要包括：國旗、彩旗、燈籠、橫幅等的采 購更換與懸掛)。設(shè)立24小時工程技術(shù)人員值班備勤崗2人，隨時接受采購人報修，滿足采購人各部門的工作需要(屬采購人已委托專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由中標供應(yīng)商 聯(lián)系采購人指定的維保單位進行維修并將維修情況及時告知采購人)。負責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)辦公家具和辦公電器設(shè)備簡單故障的排除和維修。協(xié)助采購人對修繕工程的監(jiān)督和驗收工作：對設(shè)備的中修和大

20、修、加裝等工程的監(jiān)督、驗收工作。在滿足采購人使用要求的前提下，合理控制機電設(shè)備和照明的開關(guān)時 間，盡量節(jié)省能源。衛(wèi)生保潔1.負責(zé)采購人建筑紅線范圍內(nèi)道路、臺階、空地、大樓外墻、玻璃幕墻內(nèi) 外側(cè)、鋁板幕墻、鋁質(zhì)天花、石膏板天花、花崗石墻地面、木質(zhì)地板、地毯、對 外辦公場所、辦公室、大堂、會議室、公共場所(衛(wèi)生間、廁具、樓梯、電梯、 走廊、走火通道等)、水池、停車場、各種設(shè)備、設(shè)施等的日常衛(wèi)生清潔，以及 采購人臨時要求的突擊清潔任務(wù)，如清潔會場、大掃除等。關(guān)鍵辦公區(qū)域、局領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔衛(wèi)生應(yīng)安排專人跟進和監(jiān)督質(zhì)量。 其他樓層的保潔人員亦應(yīng)相應(yīng)固定。外墻清洗、玻璃幕墻外側(cè)面清潔和維護、鋁質(zhì)天花清潔

21、和維護、水池消 毒清洗、化糞池、隔油池清理、花崗石墻面和地面養(yǎng)護項目可外包由專業(yè)清潔公 司負責(zé)(外包費用由中標供應(yīng)商負責(zé)，采購人不再另外支付)。清潔養(yǎng)護用品須經(jīng) 采購人同意，符合環(huán)保要求，并有專人負責(zé)監(jiān)督清潔養(yǎng)護過程的安全操作及驗收 工作。進場后須對大樓進行一次全面大清掃。 清潔時間應(yīng)盡量避免打擾采購人 的正常工作，對大堂、公共區(qū)域等采取每天循回保潔方式，周末要有一次大掃除、 全面清洗。 清潔時所用的清潔用品要求如下：各辦公室：會議室臺面、沙發(fā)選用 專業(yè)清潔劑；玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；垃圾桶：選用全能水；樓 梯：選用全能水，也可選用消毒水或漂白水；洗手間：地面選用全能水，便器 選用潔瓷精

22、；花崗石墻地面處理：選用磨光劑；大堂、各樓層走廊晶面清潔: 采用清水和推拖；地毯：選用中性地毯水；鋁質(zhì)天花：采用中性清潔劑或化 油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑；木質(zhì)地板：采用專 用地板蠟水護理。負責(zé)物業(yè)外圍及門前的三包、各樓層(含餐廳)定期消毒、除“四害” 防白蟻等工作。協(xié)助采購人與轄內(nèi)街道愛衛(wèi)工作的商洽和實施，并按采購人的要求做好 愛衛(wèi)工作有關(guān)資料的建檔工作。負責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運，做到日產(chǎn)日清，并按照省市及街道的 相關(guān)規(guī)定和要求，做好垃圾分類工作。所有保潔范圍內(nèi)做到設(shè)備設(shè)施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異 味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內(nèi)光亮、無手印，清潔

23、無塵；地面光亮、 無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風(fēng) 口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室 整體干凈，地毯無污漬、無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無 老鼠、無蟑螂、無白蟻。協(xié)助采購人做好禁煙、控?zé)煿ぷ鳎缭谖飿I(yè)內(nèi)非吸煙區(qū)發(fā)現(xiàn)有人吸煙，應(yīng)及時勸阻，并引導(dǎo)其到吸煙區(qū)。勸阻時應(yīng)做到態(tài)度和善、有禮大樓日常清潔、保潔、養(yǎng)護周期與標準要求詳見下表：范圍項目作業(yè)方式作業(yè)周期作業(yè) 次數(shù)標準日周月季年地下停車場地面清掃多次光潔、無塵、無雜物、 無積水、無沙石全面清掃、 沖刷1指示牌、消防 栓、欄桿清抹1無塵、無污漬去水明渠清理、

24、清洗1暢通、無雜物、無異 味照明、消防喉 管、天花管道清抹1無塵、無雜物大堂石材地面、墻 身清潔排塵1無污漬、明亮、潔凈拋光、晶面1光潔度咼玻璃及玻璃 門、防火門、 地腳線日常清潔1無污漬、無手印、光 亮、潔凈門前地毯吸塵多次無塵、無雜物清洗1天花、燈飾、門前飄棚全面清潔1無塵、無污漬、光潔 明亮垃圾筒清抹、清倒多次干凈、無雜物、無煙 頭指示牌、告示 牌、前臺等設(shè)施擦拭1無塵、無雜物、無亂 張貼花盆日常保潔1無雜物、無煙頭、無 枯葉電梯地面、轎廂消毒水清 抹、上鋼 油、拋光2無污漬、無手印、光 亮、潔凈天花燈飾清洗1無塵、無污漬、光潔 明亮地毯清洗、更換1清潔、無塵、無雜物電梯槽吸塵1無塵、無

25、雜物門框清抹1無塵、無污漬電梯間石材地面拖抹1無塵、無雜物、無沙 粒拋光、晶面1光潔度咼石材墻身拋光、晶面1光潔度咼石材地面拖抹1無塵、無雜物、無沙 石全面清洗1拋光、晶面1光潔度咼標識牌、指示 牌清抹1干凈、無塵樓層 通婁甬消防栓、滅火 筒清抹1干凈、無塵道垃圾筒清抹、清倒多次干凈、無雜物、無煙 頭天花燈飾、風(fēng)口擦拭、除塵1干凈、無塵、無蛛網(wǎng)石材墻身清潔去污1明亮、潔凈、無污漬拋光、晶面1光潔度咼外 墻玻璃幕墻、裝 飾鋁條、米光 窗、窗臺、沖 孔鋁板全面清洗2干凈、明亮、無污漬步二基石、梯級清掃、拖抹1干凈、無塵、無沙粒:扶手清抹多次干凈、無塵/梯j 弟通風(fēng)窗、窗臺清洗1干凈、明亮防火門清抹

26、1無塵、無污漬垃圾筒、煙盅清抹、清倒多次無塵、無污漬、無煙 頭天花照明清潔、除塵1無塵、無污漬、無蛛 網(wǎng)全面清潔大掃除1無衛(wèi)生死角辦 公 區(qū) 域玻璃窗刮拭清洗、 擦拭、吸 塵、掃塵1無手印、光亮透明、潔凈防火門、墻角、 地腳線花盆刮拭清洗、 擦拭、吸 塵、掃塵1無塵潔凈墻身云石清洗1無污漬、光亮潔凈地面清掃、拖抹2無沙石、雜物、干爽、 潔凈石材拋光1光亮潔凈辦公豕具擦拭、清潔1干凈無塵 保養(yǎng)1無污漬指示牌、告示 牌、應(yīng)急燈等清抹1潔凈、無塵茶水間拖抹1干凈、無異味、地面 干爽、無積水全面清洗、 去污、消毒1垃圾桶清倒、換垃 圾袋多次無污漬、無異味、無 積留清洗1洗手間日常保潔巡回?zé)o異味、無銹漬

27、、地 面干爽垃圾集中處理 占日產(chǎn)日清多次無隔夜垃圾、無異味沖洗1消毒1局領(lǐng)導(dǎo)辦公室清掃、倒垃 圾1潔凈、無塵、無隔夜 垃圾拖抹2潔凈、干爽會 議 室禮 堂臺面清抹多次潔凈、無塵 石材地面拖抹1無塵、無雜物、無沙 粒拋光、晶面1光潔度咼|DJ控制室清抹1潔凈、無塵、無雜物玻璃清抹1光潔明亮、無污漬地面清掃多次干凈、無積塵沖洗1潔凈、無積塵、無污 漬綠化花壇日常保潔1無垃圾、無雜物、無 煙頭消防接駁栓、公告欄等擦拭1潔凈、無塵、無污漬保安崗?fù)で迥?干凈、整潔、無雜物注：打“”為該項服務(wù)周期，“多次”為視實際情況保潔，每天主管巡查不少于 3次（六）綠化管理負責(zé)物業(yè)轄內(nèi)辦公樓大門兩側(cè)、對外服務(wù)大廳、會

28、議室、指定辦公樓層 中廳、公用綠地等場所植物的租擺（費用含在投標報價中）、管理和養(yǎng)護。按照植物的種類，進行專業(yè)的養(yǎng)護，保證植物水分充足，濕度適當(dāng)并適 時整形修剪，保持植物表面清潔無塵，葉片茂盛。每月一次施肥和防蟲。發(fā)現(xiàn)有嚴重病蟲害及時更換。定期對綠化場地松土，清除雜草。根據(jù)采購人的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體 美觀，有特色。綠化區(qū)域內(nèi)，達到造型美觀、有層次感，不會散發(fā)有害氣味，對身體健 康無危害。植物的養(yǎng)護及質(zhì)量標準，由采購人與中標供應(yīng)商協(xié)商后確定，并作為采 購人對中標供應(yīng)商服務(wù)進行考評的依據(jù)之一。采購人擺放植物的規(guī)格和數(shù)量：120-140cm綠色植物不少于120株，40

29、-60cm綠色植物不少于 400株。特殊 情況按采購人的要求租擺。（七）檔案資料建立與管理建立一整套完善、清晰、取檔方便、查詢快捷、保存安全的檔案資料， 使檔案管理成為提高工作效率的重要手段，同時，也作為采購人對中標供應(yīng)商進行服務(wù)質(zhì)量評估的重要依據(jù)。檔案資料分類：（1）米購人提供給中標供應(yīng)商的物業(yè)資料： 包括米購人主體建筑規(guī)劃建設(shè)資 料、圖紙（管網(wǎng)圖、線路圖等）的復(fù)印件；設(shè)備資料：包括機電、中央空調(diào)、電 梯、消防、安保等設(shè)備，以及由采購人提供的辦公設(shè)施（在合同期滿時交回采購 人）；（2）工程資料：主要指在合同期內(nèi)，中標供應(yīng)商承擔(dān)完成的維修工程資料；（3）管理服務(wù)資料：包括設(shè)備運行記錄、檢查維護

30、保養(yǎng)及協(xié)助采購人維保單 位的維修保養(yǎng)記錄、服務(wù)項目檢查記錄、工作巡查記錄、客戶意見征詢等；（4）管理各項指標完成情況統(tǒng)計分析，以及糾正、預(yù)防措施和整改措施等；（5）政府有關(guān)部門需要配合的相關(guān)活動文件、落實情況等；（6）各項管理服務(wù)合同。（八）其他事項負責(zé)采購人大型會議、活動的場地布置，擴音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、 視頻的檢查、調(diào)試，會中的保障、會后的管理等。按采購人要求做好物業(yè)范圍內(nèi)防范各類傳染?。ǚ堑浼邦愃埔咔椋┑母?項防疫及應(yīng)急工作。負責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)自然災(zāi)害（臺風(fēng)、水浸）等的防范及應(yīng)急處理。根據(jù)采購人的要求和指引，協(xié)助完成進出物業(yè)范圍內(nèi)物品的搬卸任務(wù)； 協(xié)助采購人物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處置。從

31、收到中標通知書之日起，中標供應(yīng)商應(yīng)依據(jù)采購人的需求，提前做好 接管原物管的各項準備工作，從簽合同之日起全面接管物管工作。負責(zé)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項目其它相關(guān)工作及完成采購人提出的大樓其 他管理工作任務(wù)。四、服務(wù)質(zhì)量要求（一）管理服務(wù)范圍內(nèi)無因中標供應(yīng)商管理不當(dāng)而發(fā)生重大刑事案件、重大 交通及火災(zāi)等安全事故。辦公樓內(nèi)無被盜等治安案件的發(fā)生，無縱火、爆炸、投 毒、食物中毒等惡性事（案）件發(fā)生，無外事糾紛、泄密等事（案）件發(fā)生。信 訪室、大堂及各出入口、通道無群眾出現(xiàn)混亂踩傷、跌傷及嚴重擾亂辦公秩序的 行為等情況發(fā)生。（二）嚴格遵守有關(guān)消防管理規(guī)定，確保無因中標供應(yīng)商管理不當(dāng)而發(fā)生消 防事故，消防設(shè)備

32、完好率100%（三）辦公樓設(shè)施、機電設(shè)備無不當(dāng)操作、管理等責(zé)任事故發(fā)生。（四）全部外包項目（含采購人外包項目）及大樓內(nèi)施工工程無因中標供應(yīng) 商監(jiān)管不到位而發(fā)生安全事故。（五）實行動態(tài)保潔，衛(wèi)生清潔保潔率 100%（六）物業(yè)管理服務(wù)滿意率在 95%上；投訴處理率100%（七）中標供應(yīng)商一切管理服務(wù)工作的實施，必須以服從于采購人的工作需 要為前提，以方便采購人為原則。五、組織機構(gòu)及人員配置要求（一）組織機構(gòu)要求中標供應(yīng)商要設(shè)立完整的辦公樓現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)組織機構(gòu)（管理處） ，配備管理處主任和各管理崗位人員。組織機構(gòu)總?cè)藬?shù)不少于39人。除采購人的物 業(yè)外，該機構(gòu)任何人員不得兼任采購人以外的任何其他物

33、業(yè)的職務(wù)或工作（經(jīng)采購人同意，物管處主任可兼任公司內(nèi)部上一級職務(wù)， 但必須保證將主要精力放在 本物業(yè)的管理服務(wù)上）。設(shè)立以中標供應(yīng)商高層管理人員為主導(dǎo)、采購人機關(guān)服務(wù)中心監(jiān)管的聯(lián)合共管機制。中標供應(yīng)商派駐采購人物業(yè)的全體員工要遵守采購人有關(guān)規(guī)章制度 和管理規(guī)定，堅決貫徹執(zhí)行采購人主管部門的管理要求，聽從采購人主管部門的指揮調(diào)動，以確保采購人物業(yè)的正常運作。采購人在條件許可的情況下，無償提供辦公場所及辦公桌椅給中標供應(yīng) 商作辦公使用，但辦公所需其他設(shè)施設(shè)備如電腦、打印機、炭粉、墨盒、文具、 紙張等由中標供應(yīng)商自行解決。中標供應(yīng)商必須遵守采購人有關(guān)管理規(guī)定。（二）人員配置要求本項目的人員配置不低于

34、下表要求：序人員配置要求號部門職位人數(shù)1管 理 處 領(lǐng) 導(dǎo)主任1需10年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗，5年以上冋等職位工作經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷，男女不限，年齡 45周歲以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以 上，有較強的組織管理協(xié)調(diào)能力。2較場東負責(zé)人1需6年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗，?？埔陨蠈W(xué)歷，男女不限，年齡45周歲以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以上，有較強的組織管理協(xié)調(diào)能 力。3保安主管1保安部主管需5年以上工作經(jīng)驗，高中以上學(xué)歷，男性，身高1.73cm以上，年齡40歲以下，最好有部隊服役經(jīng)歷，體魄強壯，具有較強的組織 管理協(xié)調(diào)能力。4部保安員15初中以上學(xué)歷，身高男 1.70c

35、m以上，女1.60cm以上。年齡男35歲以下， 體魄強壯；女30歲以下，健康端莊。女性不超過3人。5工程部主管110年以上從業(yè)經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷，須持有特種作業(yè)高壓電工證、 維修電工職業(yè)資格證、中央空調(diào)工證、電梯安裝維修證、建 筑物消防員資格證中其中3個證以上證件（助理工程師以上技術(shù)職稱優(yōu)先考慮），具備以上行業(yè)設(shè)備維修和管理經(jīng)驗。男性，年齡 55歲以下。6工程技師123年以上從事電工維修、高壓值班、電梯維修、空調(diào)維修管理、消防維修行業(yè)工作經(jīng)驗，5年以上從事本行業(yè)工作經(jīng)驗的不少于6人，高中以上學(xué)歷，男性，55歲以下，必須持有國家規(guī)定的相關(guān)有效上 崗證書。其中：持有維修電工職業(yè)資格證人員不少于10

36、人；持有特種作業(yè)高壓電工證人員8人；持有中央空調(diào)工證人員不少于2人；持有電梯安裝維修證人員不少于2人；持有建筑物消防員資格證人員不少于4人。男性，年齡50歲以下。7清潔主管15年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗，高中以上學(xué)歷，男女不限，年齡45歲以下，身高男1.65cm以上，女1.58cm以上，有較強的組織管理協(xié)調(diào)能力。8綠化部清潔工7初中以上學(xué)歷，3年以上從業(yè)經(jīng)驗，男女不限，身高男1.65cm以上，女1.55cm以上，年齡45歲以下。合計39備注1.中標供應(yīng)商所招聘的人員必須身體健康，并有廣州市規(guī)定的衛(wèi)生部門岀具的健康證明。對工作認真負責(zé)，有較強的責(zé)任心和服務(wù)意識；能較熟練地使用普通話與人交流；年齡及身

37、高一般應(yīng)符合上述要求，但個別優(yōu)秀人才及廣州市戶籍人員可酌情放寬。2.主樓、副樓的人員配置由米購人在上述數(shù)量中進行分配，中標供應(yīng)商應(yīng)予以執(zhí)行。中標供應(yīng)商根據(jù)采購人要求提供派駐大樓現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)的崗位 設(shè)置、人員名單（含簡歷、任職崗位），經(jīng)采購人審查確認后備案。專業(yè)技術(shù)骨 干的聘用和辭退要經(jīng)采購人審定，其他人員的變動須報采購人備案。中標供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和本項目標的，結(jié)合物業(yè)管理市場服務(wù) 人員薪酬的實際情況，合理確定物業(yè)管理服務(wù)人員工資福利，并為物業(yè)管理人員 購買或繳納“五險一金”。其中主管以上的管理人員及工程技師等主要技術(shù)骨干 的工資待遇，要充分體現(xiàn)“責(zé)、權(quán)、禾一致的原則，以保證服務(wù)

38、隊伍的穩(wěn)定和 工作積極性。 4.服務(wù)人員每月工資不得低于廣州市企業(yè)職工最低工資標準（注：工資 不包含中標供應(yīng)商按國家規(guī)定必須為服務(wù)人員支付的社會保險費用及其他應(yīng)付 費用）。中標供應(yīng)商每月如實向采購人提供財務(wù)報表，特別要詳細提供員工的人 數(shù)、工資福利等情況。六、中標供應(yīng)商責(zé)任（一）在管理服務(wù)期內(nèi)，由于中標供應(yīng)商責(zé)任造成群眾、大樓工作人員人身 傷亡和財產(chǎn)損失的，由中標供應(yīng)商承擔(dān)全部法律責(zé)任并負責(zé)經(jīng)濟賠償。（二）中標供應(yīng)商工作人員在辦公樓范圍內(nèi)發(fā)生違法、違規(guī)行為，或從事高危工種違規(guī)操作所造成一切后果及損失，由中標供應(yīng)商承擔(dān)全部法律責(zé)任并負責(zé) 經(jīng)濟賠償。（三）負責(zé)承擔(dān)和支付所屬員工的工資、福利，體檢費

39、，依照勞動法的 有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)和交繳所屬員工的社會保險、 節(jié)假日補助、住房公積金及規(guī)定的 稅費等。（四）合同期滿如果未能續(xù)約，要按時撤離物業(yè)，并按時 （視簽訂合同的時 間而定）做好物業(yè)管理服務(wù)事項交接和相關(guān)資料移交工作。如新的物業(yè)管理公司 因故不能按時接盤，應(yīng)采購人的要求，中標供應(yīng)商必須以原合同規(guī)定協(xié)助采購人 做好物業(yè)管理工作，直至新的物業(yè)管理公司接盤為止。（五）物業(yè)管理檔案，合同期滿須完整移交給采購人。（六）服務(wù)期間，中標供應(yīng)商在采購人的服務(wù)人員就餐問題由中標供應(yīng)商自 行解決，采購人不提供供餐服務(wù)。七、服務(wù)質(zhì)量考評及處罰辦法（一）采購人依據(jù)本招標文件明確的各項要求對中標供應(yīng)商的物業(yè)管理服務(wù)

40、進行即時考評、月考評、季度考評以及年度綜合考評，并以此為依據(jù)對中標供應(yīng) 商違反物業(yè)管理服務(wù)要求的情形給予適當(dāng)金額的扣款。（二）即時考評：即對中標供應(yīng)商的物業(yè)服務(wù)管理情況進行隨時隨地的檢查 考評。（三）月考評：即對即時考評的情況進行月度累加， 并視中標供應(yīng)商整改情 況評定月度物業(yè)管理服務(wù)是否達標。（四）季度考評：即對月度考評情況進行累加，同時組織機關(guān)干部職工對中 標供應(yīng)商物業(yè)服務(wù)管理情況進行滿意度測評（測評標準由采購人會中標供應(yīng)商商 定后實施），并視中標供應(yīng)商整改情況評定季度物業(yè)管理服務(wù)是否達標。（五）年度綜合考評：即對季度考評情況進行年度累加，并視中標供應(yīng)商整 改情況評定年度物業(yè)管理服務(wù)是否達

41、標。（六）中標供應(yīng)商出現(xiàn)違背物業(yè)管理要求的情形， 采購人即向中標供應(yīng)商提出口頭整改警告；一個月內(nèi)違背物業(yè)管理要求被采購人口頭警告累計達到3次以上、或同一問題被采購人口頭警告累計達到 2次以上的，采購人即向中標供應(yīng)商 發(fā)出書面整改通知。中標供應(yīng)商對采購人口頭警告或書面通知中提出的整改事項，必須按時加以整改，中標供應(yīng)商未按時整改或整改未達到預(yù)定效果的， 視為 當(dāng)月物業(yè)管理服務(wù)考評不達標。中標供應(yīng)商在一個季度內(nèi)連續(xù)兩個月物業(yè)管理服 務(wù)考評不達標的，或因服務(wù)管理問題收到采購人 3次以上或同一問題收到采購人 2次以上書面整改通知的，或中標供應(yīng)商在季度滿意度測評中，物業(yè)管理服務(wù)滿 意率分別低于75%經(jīng)采購

42、人提出整改要求而中標供應(yīng)商仍未按時整改或整改未 達到預(yù)定效果的，視為該季度物業(yè)管理服務(wù)考評不達標。 年度內(nèi)兩個季度物業(yè)管 理服務(wù)考評不達標，或年度內(nèi)采購人就物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量同一問題連續(xù) 3次向中 標供應(yīng)商發(fā)出書面整改通知、而中標供應(yīng)商仍未按時整改或整改未達到預(yù)定效果 的，視為年度管理服務(wù)綜合考評不達標。（七）采購人將依據(jù)考評情況對中標供應(yīng)商予以扣款或終止合同：扣款處理物業(yè)管理服務(wù)月度考評不達標的，分別扣除當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費用(中標價， 下同)的1%如季度考評不達標，在此基礎(chǔ)上，再扣除一個月物業(yè)服務(wù)費用的2%未經(jīng)采購人同意，擅自將物業(yè)管理服務(wù)項目轉(zhuǎn)包的，每項扣款20000元。物管處主任兼職的，扣款5

43、000元;物管處副主任兼職的，扣款 3000元； 部門主管兼職的，扣款2000元；機電工程人員等重要崗位人員兼職的， 扣款1000 元；其他人員兼職的，扣款500元。不按采購人最低數(shù)量要求配置人員，每少配1人，扣發(fā)相應(yīng)崗位缺配人員當(dāng)月工資、保險、福利等費用外，每人次另扣款 200兀。物管人員素質(zhì)不符合采購人要求的，每人次扣款200元。更換服務(wù)人員未向采購人報審或報備、或拒不更換采購人認為不合格的 服務(wù)人員的，每人次扣款500元。中標供應(yīng)商支付給服務(wù)人員的工資低于采購人規(guī)定的最低工資標準的， 除責(zé)令其向服務(wù)人員補足差額部分，同時按實際發(fā)放工資與規(guī)定最低工資標準差 額的3倍予以扣款。中標供應(yīng)商未按

44、時足額向服務(wù)人員支付工資的，除責(zé)令其向服務(wù)人員按時足額發(fā)放外每人次扣款500元，情節(jié)嚴重并造成服務(wù)人員集體上訪的，每人次 扣款3000元o保安、高壓、消防、視頻監(jiān)控等特殊崗位達不到采購人值班人數(shù)要求的， 每人次扣款500元。未履行視頻監(jiān)控系統(tǒng)使用維護責(zé)任造成視頻監(jiān)控系統(tǒng)不能正常運轉(zhuǎn)、或未按規(guī)定保留視頻監(jiān)控記錄的，每次扣款1000元。未按規(guī)定進行消防演練的，每次扣款3000兀。未按采購人規(guī)定時限完成中標供應(yīng)商職責(zé)范圍內(nèi)的維修任務(wù)的，每次扣款200元o中標供應(yīng)商未落實檢查、巡查并做好記錄，每次扣款100元。在非工作時間(18:00-翌日8:00)未關(guān)閉各樓層洗手間照明燈和排風(fēng) 扇，每次扣款100元(該樓層有人加班或有巡查記錄的除外)。保安和工程技術(shù)值班人員工作時間擅離崗位的，每人次扣款500元。保安和工程技術(shù)值班人員工作時間打瞌睡、玩手機、看書報或閑聊等，每人次扣