ID126-城市居民住房購買力研究(張晶)

1、最新ID126-城市居民住房購置力研究(張晶)城市居民住房購置力研究-以中國大陸35個大城市為例張晶 張晶1986-，女 ,碩士研究生，研究方向：土地利用與房地產(chǎn)開發(fā)，2 馮長春121 北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心 2北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院， 北京 100871摘要：針對近年來中國大陸房價高企，住房負(fù)擔(dān)日益加重，不同地區(qū)居民購房能力差異較大等問題，本文分析了現(xiàn)有居民住房購置力測算方法，將住房價格與居民收入、消費水平、區(qū)域開展水平、住房市場的供給結(jié)構(gòu)、信貸水平等因素結(jié)合起來，提出了新的測算思路和方法，并以中國大陸35個大城市為例，對2022年城市居民住房購置力進行了實證研究。通過不同地區(qū)城市居民的

2、住房購置能力的比擬，分析大陸城市居民購房能力的區(qū)域不均衡性問題，為制定相關(guān)住房政策提供參考。 關(guān)鍵詞： 居民住房購置力；新建住房；二手房； 35個大城市； Research on Housing Purchasing Power of Urban Residents in Mainland China -Taking 35 Cities as Examples ZHANG Jing12, FENG Changchun12Peking University Realty Research Center, Schoolof Urban and Environmental Sciences, Pek

3、ing University, Beijing100871,ChinaAbstract : In recent years, housing problems like higher housing price, heavier housing burden and differences of housing affordability among different parts of mainland China have become the most concerned issues of Chinese government. This paper analyzed existing

4、 calculation method of residential housing purchasing power and put forward a new method of measurement, with combination of the housing prices and income, consumption level, regional development level, supplying structure of the housing market, credit level and other factors, and made an empirical

5、study of residential housing purchasing power of 35 major cities of mainland China in 2022. Through comparing the purchasing power of different regions, analyzed regional imbalance problems of housing purchasing power and provided reference for related housing policy.Key words: residential housing p

6、urchasing power; new house; second-hand house;35 Chinese cities;引言隨著房價的不斷上漲，住房問題受到社會各界的普遍關(guān)注，盡管近年來中國政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)新政密集，房價依然漲勢不減，根據(jù)中國國務(wù)院開展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌的報告，2022年中國住宅銷售均價到達4600元/平方米，比2022年均價上漲了1000元/平方米。 高企的房價引起了業(yè)界人士對居民購房承受能力的關(guān)注，并紛紛對中國大陸城市居民的購房能力進行測算，從不同角度展開了對城市居民住房購置問題的研究。 李愛華等1研究了北京市 2022 年不同收入層次居民的購房支付

7、能力，發(fā)現(xiàn)中低收入家庭在期房市場上的住房支付能力較差。向肅一等2計算了2022 年中國34 個主要城市的房價收入比和住房可支付性指數(shù)，對城市居民的住房支付能力進行了城市排序。朱建君等3通過分析國內(nèi)外房價收入比的計算方法，重新設(shè)計了房價收入比的計算方法及其合理區(qū)間的計算公式，并以江蘇省為例進行實證分析。周畢文等4從縱向、橫向多方面多角度研究中國房價是否合理，分析中國房價現(xiàn)狀以及政府針對房價調(diào)控的結(jié)果。戰(zhàn)友等5以區(qū)域差異、收入差異為視角，利用20002022年中國 29省的數(shù)據(jù)，檢驗住宅價格、經(jīng)濟根本面對住房支付能力的影響效應(yīng)。學(xué)者們對全國和重點地區(qū)的房價收入比、住房可支付性進行了分析，并在此根底

8、上對住房保障制度建設(shè)提出了建議。1 居民住房購置力測算方法分析分析現(xiàn)有的測算方法，根據(jù)方法自身的特點分為如下四類見表1，目前在研究居民住房購置能力時最常用的指標(biāo)是房價收入比。由于這種方法具有數(shù)據(jù)易獲得、計算簡單并能包含其他指標(biāo)的大局部信息等優(yōu)點，因此一直是衡量住房支付能力的常用指標(biāo)6。但該方法比擬籠統(tǒng)、無法區(qū)分區(qū)位差異與住房質(zhì)量，為克服房價收入比在評判住房支付能力時的缺陷，劉洪玉等研究者也提出了其他的測算方法7- 13，如租金收入比、剩余收入法、可支付住房的供給總量。結(jié)合上述幾種測算方法的特點，做如下比擬。表1 居民購房能力測算方法比擬測算方法測算公式優(yōu)點缺陷房價收入比住宅總價/年收入數(shù)據(jù)易獲

9、得、簡單直觀，廣泛用于本地分析和國際比擬籠統(tǒng)、無法區(qū)分區(qū)域差異與住房類型差異人均住宅有效購置力系數(shù)區(qū)域人均有效收入/區(qū)域住宅平均價格采用有效收入扣除了根本生活消費支出后的收入，防止了購置力被夸大籠統(tǒng)、無法區(qū)分區(qū)域差異與住房類型差異住房痛苦指數(shù)住宅平均售價/人均月收入數(shù)據(jù)易獲得，簡單直觀，便于縱向和橫向比擬籠統(tǒng)、無法區(qū)分區(qū)域差異與住房類型差異剩余收入法收入非住房消費根本生活開支VS住房消費區(qū)分不同收入水平的居民購房能力的差異非住房消費的數(shù)據(jù)較難獲得、無法區(qū)分區(qū)位差異與住房類型差異從表1可以看出，上述四種測算方法表達方式各異，但其實質(zhì)揭示的都是房價與收入之間的關(guān)系，前面三種方法僅是公式中分子分母的

10、計算范圍界定有所差異，第四種方法在考慮了不同收入水平和消費水平下，測算居民對房價的承受能力。上述方法都在一定程度上反映居民個人或家庭對住房的購置能力，但在當(dāng)前運用中受方法本身所限，存在一些缺乏之處： 1無視了存量住宅市場，僅以新建住宅為假定的購置對象， 以新房價格作為公式中確定房價的依據(jù)，從而只反映了居民對新建住宅的購置承受能力，不能全面如實地揭示居民的購房承受能力； 2籠統(tǒng)的采用區(qū)域房價和收入水平等指標(biāo)，難以全面反映出不同地域因經(jīng)濟實力、居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)差異引起的居民購房能力的區(qū)域差異和空間分布特征，因而還需引入反映區(qū)域經(jīng)濟水平的指標(biāo)。毋庸置疑，上述四種方法有許多可借鑒之處，Miche

11、al E.Stone等外國學(xué)者認(rèn)為住房支出收入比法適于比擬不同地區(qū)之間和不同時間內(nèi)同一類型家庭的住房負(fù)擔(dān)能力狀況比擬，而剩余收入法用于比擬兩種類型家庭之間的住房負(fù)擔(dān)能力狀況比擬有效14-15。在參考和借鑒上述四種方法的根底上，本文提出新的測算方法，在測算中增加能夠反映住房類型差異和區(qū)域差異的因素，從而較為全面地反映出城市居民購置力水平。2 城市居民住房購置力測算方法居民住房購置能力反映的是居民住房支出水平與住房價格之間的相對關(guān)系， 購置住房這種特殊消費品的行為，會同時受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、居民家庭收入、住房消費、非住房消費以及金融市場等多種因素的影響圖1。因此，在對居民住房購置力進行測算時， 應(yīng)盡

12、量涵蓋主要影響因素，提高測算結(jié)果的可靠性。 圖1 居民購房能力影響因素居民對住房的需求取決于其購置能力，而購置能力的大小主要取決于居民的收入和住房價格，本文假定居民均是通過分期付款購置住房，從根本公式“居民住房購置力系數(shù)=居民年還貸能力/年均歸還貸款出發(fā)，結(jié)合影響居民住房購置力各項的宏觀因素與微觀因素, 設(shè)計居民住房購置力系數(shù)的測算公式，通過居民住房購置力系數(shù)上下直接反映居民住房購置力的大小。2.1 居民年還貸能力測算 由于購置、使用住房都是以家庭為單位，本文中采用的的收入變量為家庭可支配收入, 由人均可支配收入乘以平均每戶家庭人口數(shù)得到。居民家庭住房消費與其他非住房消費具有此消彼漲的關(guān)系，由

13、于目前缺少對于居民消費支出的精確統(tǒng)計，本文采用國際通用的恩格爾系數(shù)來反映居民的非住房消費。家庭可支配收入乘以1-恩格爾系數(shù)，即家庭可支配收入扣除滿足根本生活所需的物質(zhì)資料后的居民年還貸能力。中國大陸區(qū)域經(jīng)濟開展水平差異較大，經(jīng)濟興旺地區(qū)居民收入來源更為豐富，家庭年收入也更高，但同時住房均價也會明顯高于經(jīng)濟欠興旺地區(qū)。因而在測算居民住房購置力時，需要通過引入家庭人均收入與當(dāng)?shù)厝司鶉鴥?nèi)生產(chǎn)總值的比值，反映出不同地區(qū)間的居民相對購置力的變化特征，即乘以區(qū)域修正系數(shù)人均可支配收入與人均GDP的比值，表達區(qū)域差異。公式如下：， 式1人均 式2式中，-年還貸能力，-恩格爾系數(shù)，-家庭人口數(shù)，-人均可支配收

14、入，-區(qū)域修正系數(shù)，2.2 年均歸還貸款測算在計算“年均歸還貸款時，住房總價 = 住房銷售單價住房面積 = 住房銷售單價人均住房建筑面積家庭人口數(shù)。單價采用年度新建住宅 或存量住宅 的平均銷售價格。本文中統(tǒng)一采用等額還本付息的償貸方法。大量二手房進入流通領(lǐng)域，一定程度上擴大了居民購房的選擇范圍，刺激普通居民的購房消費?；诖?，我們在測算居民家庭購房能力時，從實際出發(fā)把住房市場分為新建住房和二手房市場兩局部，確定各自的貸款年限和貸款成數(shù)，分別加以測算，從而真實反映城市居民的住房購置力。， 式3式中，-年需還付貸款額，-年貸款利率，-貸款年限，-首付比例，-平均房價， 式4 式中，-平均房價，-人

15、均居住面積，-家庭人口數(shù)，-單位面積均價2.3 居民住房購置力系數(shù)測算在上述分析的根底上，將公式1234帶入居民住房購置力系數(shù)公式中得到： 式5 戶均人口數(shù)n被約分掉，故與之無關(guān)，公式5經(jīng)過化簡得到最終的測算公式為： 式6 -居民購置力系數(shù)，-恩格爾系數(shù)，-人均可支配收入，-年貸款利率，-貸款年限，-首付比例，-人均居住面積，-單位面積均價，人均-人均地區(qū)生產(chǎn)總值由式6計算得到的購置力系數(shù)越高，那么說明該地區(qū)居民的購置力越強，反之那么越弱。這一測算方法也只是初步性的嘗試，存在種種缺陷與缺乏，有待于在進一步的探討中改良和完善。下面將結(jié)合2022年的具體數(shù)據(jù)進行對中國大陸居民住房購置能力進行實證分

16、析。3 城市居民住房購置力實證分析中國大陸地域遼闊，各地經(jīng)濟開展水平、住房市場開展情況不一，居民的收入水平、消費結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀居住條件都存在較大差異，因此居民住房購置力的研究必須結(jié)合各地的實際情況，下面對中國大陸 35個大城市包括中國大陸地區(qū)除拉薩之外的30 個省會城市和直轄市以及大連、青島、寧波、廈門、深圳 5 個方案單列市的居民家庭住房購置力進行測算和分析，以了解大陸城市居民住房支付能力的區(qū)域差異，針對居民住房購置力的空間分布特征制定相應(yīng)的政策措施。3.1 數(shù)據(jù)來源 本文使用的數(shù)據(jù)來自2022年的?中國經(jīng)濟統(tǒng)計快報?和?中國統(tǒng)計月報?，主要指標(biāo)有：家庭人均可支配收入、人均GDP、城鎮(zhèn)居民恩格爾

17、系數(shù)、商品房銷售單價、二手房銷售單價、人均住房面積。3.2 數(shù)據(jù)的處理與計算 為計算方便，在對居民住房購置力系數(shù)進行測算時， 我們以30年為貸款年限來計算購置新建住宅的年還款支出，以20年為貸款年限計算購置存量住宅的年還款支出， 同時貸款成數(shù)也按商業(yè)貸款的最高成數(shù)即七成計算，貸款利率按 2022 年底商業(yè)房貸基準(zhǔn)年利率 5.94%計算。將上述數(shù)據(jù)代入居民購置力系數(shù)的公式6，得到35個大城市的居民購置力系數(shù)如下：表2 2022年中國大陸城市居民購置力系數(shù)城市家庭人均可支配收入元/人人均GDP(元城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)新房房價元二手房房價元人均住房面積平方米新房購置力系數(shù)二手房購置力系數(shù)重慶16588

18、.121795237.74015310028.252.040 2.088 沈陽18474.6130080384124312620.991.970 2.053 呼和浩特22294.745101630.53930295021.381.953 2.056 銀川15715.443143632.83004270022.91.860 1.635 西寧12911.031949440.43211250520.981.833 1.857 南寧16530.581934739.94500360026.741.710 1.688 貴陽15040.662265541.54612405818.261.681 1.509

19、長春16072.143463733.33451258821.751.606 1.692 西安16559.782625932.44913353022.381.556 1.711 石家莊16606.852901233.63968317224.921.547 1.529 長沙20004.054576532.43951285925.391.428 1.559 南京25504.125032736.35322473726.91.394 1.237 合肥17158.473448239.64232317421.71.361 1.434 哈爾濱15886.962901235.35036363021.251.27

20、5 1.397 鄭州17416.834039834.24652351721.621.191 1.244 濟南22721.654572432.86455579025.721.108 0.976 海口15236.662441841.95037453324.041.106 0.971 南昌16472.43596935.34359327024.891.090 1.148 成都18659.43085540.46035575026.871.005 0.833 昆明15674.052592143.75157455126.450.948 0.849 蘭州12760.662556638.34580401821.

21、980.946 0.852 太原15606.94131932580.922 0.998 烏魯木齊13074.544321136.33200252021.320.895 0.898 福州20747.773344339.77580612531.520.787 0.770 青島22367.885289532.98301816025.720.720 0.579 天津21402.015547336.57820570324.560.662 0.717 廈門26130.586265139.78519766731.520.593 0.521 廣州27609.598122333.298

22、82967526.270.585 0.472 北京28165.26302933.2150511273725.120.539 0.503 寧波27368.346999733.610178910634.020.497 0.439 大連19014.3762940388666606620.990.475 0.536 武漢18389.134414840.49882967524.050.466 0.376 深圳29244.538981436.9147581167726.270.376 0.375 上海28837.787312635154041246532.10.362 0.354 杭州26863.9360

23、41433.6152771437534.020.348 0.292 3.3 結(jié)果分析本文測算所得的住房購置力系數(shù)主要分布在0-2.0之間，并呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律，為方便比擬不同城市間居民購房難易程度，以系數(shù)1.0為界將城市劃分為較易購房區(qū)域和較難購房區(qū)域，即1.0以上為較易購房區(qū)域，1.0以下為較難購房區(qū)域。由表2可知，在新建住房市場，處于較易購房區(qū)域的有19座城市，處于較難購房區(qū)域的有16座；在二手房市場，處于較易購房區(qū)域的有16 座城市，處于較難購房區(qū)域的有19座。表3 城市居民住房購置力區(qū)域劃分住房類型新建住房二手房購房區(qū)域較易19座城市較難16座城市較易16座城市較難19座城市東部城市

24、沈陽、石家莊、南京、濟南、?？诒本?、天津、廣州、福州、上海、杭州、青島、廈門、寧波、大連、深圳石家莊、南京、沈陽北京、天津、濟南、廣州、福州、上海、杭州、?？凇⑶鄭u、廈門、寧波、大連、深圳中部城市南昌、鄭州、長春、哈爾濱、長沙、合肥、太原武漢南昌、鄭州、長春、哈爾濱、長沙、合肥太原、武漢西部城市西寧、銀川、成都、重慶、南寧、西安、貴陽、呼和浩特蘭州、昆明、烏魯木齊西寧、銀川、重慶、南寧、西安、貴陽、呼和浩特蘭州、昆明、成都、烏魯木齊結(jié)果顯示新建住房的較易購房城市數(shù)量多于二手房，但并不能根據(jù)這一結(jié)果簡單得出中國大陸居民新建住房的購置力高于二手房，因為新建住房與二手房在計算購置力系數(shù)時假定的還款期

25、限存在較大差異；同時對于同一座城市，居民新建住房和二手房的購置力水平相差不大，且兩個市場所表達出來的居民購置力的地區(qū)差異也幾乎一致，這也充分說明中國大陸二手房市場盡管起步較晚，但開展速度很快，特別是在興旺地區(qū)，大量的二手房已進入流通領(lǐng)域，逐步形成與一手房市場互為補充、共同繁榮的局面。 由測算結(jié)果還可以看出，中國大陸不同城市居民住房購置力差異很大，整體上呈“西高東低分布，而其影響因素也各不相同。下面就按照東部、中部、西部三大經(jīng)濟帶 根據(jù)國發(fā)?2000?33號文件，東部地區(qū)是指北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南；中部地區(qū)是指山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和

26、湖南；西部地區(qū)是指重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內(nèi)蒙古。對不同區(qū)域居民購置力水平進行分析。表3 中國大陸東中西部地區(qū)城市居民住房購置力排序東部城市新房購置力排名二手房購置力排名中部城市新房購置力排名二手房購置力排名西部城市新房購置力排名二手房購置力排名北京2929南昌1816蘭州2121天津2625鄭州1514西寧54石家莊1010太原2217銀川48濟南1618長春86昆明2022廣州2830哈爾濱1413成都1923福州2424長沙119重慶11南京1215合肥1312南寧65上海3434武漢3232西安97杭州3535貴陽711沈陽23呼和浩特32海口

27、1719烏魯木齊2320青島2526廈門2728寧波3031大連3127深圳3333 東部城市東部沿?；蚪?jīng)濟興旺城市，如上海、杭州、深圳、廣州、北京、天津等地為較難購房區(qū)域，這些城市盡管經(jīng)濟開展水平、居民收入水平顯著高于全國其他地區(qū)，但房價也遠高于全國平均水平，這里的居民一方面享有較高的人均可支配收入，卻同時也由于高房價而承受著更大的購房壓力。近年來房價與收入的增長之間的差距逐漸被被拉大，同時由于這些城市的房價本身一直處于高位，使得生活在這些城市的居民購房更為艱難。這些地區(qū)房價的居高不下主要與城市本身的區(qū)域經(jīng)濟地位、區(qū)域政治中心地位或經(jīng)濟快速增長引起投資熱有關(guān)。與上述城市相比，同樣處于東部的沈

28、陽、石家莊等城市那么由于經(jīng)濟相對欠興旺，盡管居民的收入水平也不是很高，但房價相對合理，因而居民住房購置力水平相對較高，處于較易購房區(qū)域。 中部城市中部地區(qū)多數(shù)城市如南昌、鄭州、長春、哈爾濱、長沙、合肥等無論在新建住房市場還是二手房市場均處于較易購房區(qū)域，但這些城市的購置力系數(shù)并不算高，中部城市居民購房能力本來比擬強 ,可由于近年來房價過快上漲 ,而收入的增長并沒有相應(yīng)的跟上 ,使得人們的住房支付能力下降較快，假設(shè)未來房價繼續(xù)上漲而得不到有效控制，居民的購置能力還將繼續(xù)下降，必將超出普通居民的可承受范圍，成為較難購房區(qū)域。特別是武漢，無論是新建住房市場還是二手房市場均處于較難購房區(qū)域，通過分析不

29、難發(fā)現(xiàn)武漢居民人均可支配收入和人均GDP排名較低，而房價卻相對較高，房價與經(jīng)濟開展水平和居民收入水平的嚴(yán)重背離，直接導(dǎo)致武漢居民購置力水平的在中部城市中最低。 西部城市西部城市居民住房購置力相對較高，多數(shù)分布在較易購房區(qū)域，購置力系數(shù)普遍較高，主要由于這些地區(qū)的房價較低，特別是西部中小城市的平均房價尚處于較為合理的范圍內(nèi)。雖然也存在一定程度的增長，但并沒有中東部地區(qū)增長那么快，因此人們住房購置能力的下降程度較小，仍存在一定的住房購置能力。其中也有一局部西部城市的居民購置力較低，如成都、烏魯木齊、昆明和蘭州，究其原因主要是這些城市在地區(qū)開展中占有更重要的地位，對城市外圍地區(qū)的吸引力強，除本地居民

30、購置商品房以外，還會吸引周邊地區(qū)的消費者，而這局部群體通常屬于收入相對較高的階層，因而造成西部大城市住宅市場需求相對大于供給，且住宅類型偏向高端產(chǎn)品，造成住宅均價較高。4 結(jié)論在中國大陸經(jīng)濟快速開展、城市化高速推進的大背景下，城市居民住房購置力將是一個長期的問題。根據(jù)對全國35個主要城市居民購置力分析可知，各城市的居民住房購置能力存在著明顯差異，影響因素也不盡相同，這表達出房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征。但由于城市集聚效應(yīng)較大，住房供求關(guān)系不平衡，房價水平超過居民承受能力的現(xiàn)象較為普通，經(jīng)濟興旺地區(qū)尤其突出。針對各地區(qū)居民住房購置力問題，政府應(yīng)該采取相應(yīng)的政策細化措施和差異化的區(qū)域住房政策。如東部興旺地區(qū)和局部中大城市由于地價昂貴、高收入人群集中，住房價格偏高，要在抑制房價的同時倡導(dǎo)居民理性購房，推行住房梯度消費；中西部地區(qū)大局部城市要在控制房價的快速增長的同時，不斷提高居民收入，并加快住房二級市場和租賃市場的開展，拓寬房源，使普通居民有更多項選擇擇。此外，由于當(dāng)前中國大陸的房價上漲速度不僅明顯快于國民經(jīng)濟增長的速度，也明顯快于國民收入增長的速度。因此，一方面要通過推行住房梯度消費，讓不同收入水平的居民獲得與自身經(jīng)濟條件相適應(yīng)的住房。另一方面，居民的住房問題不可能通過市場徹底解決，還必須依靠政府進行干預(yù)。政府通過制定優(yōu)惠政策，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，大力開展造價較